Главная --> Публикации --> Москва становится центром инвестиций в гостиничный бизнес Глава росстроя сергей круглик - о потерянных квартирах и деньгах, о дорогом жилье и о том, как сделать его доступным Права на недвижимость в цепях гименея Экологи "перекрышуют" арбат Колонны и эркеры для тугих кошельков

Если компания или предприниматель не в состоянии платить от $500 до $700 в год за каждый квадрат высококлассного стометрового офиса, остается рассчитывать на комнаты в бывших НИИ, производственных помещениях, подвалах жилых домов и т.п.

Тысячи потенциальных арендаторов днем с огнем ищут маленькие, скромные и недорогие офисы. Несмотря на гигантский спрос, девелоперы по-прежнему не проявляют интереса к таким объектам. Эксперты уверены, что офисы класса С не будут строить, пока рынок не насытится высококлассными дорогими площадями.

Офисы класса С - Фата Моргана столичного рынка коммерческой недвижимости. Это самый объемный и одновременно самый дефицитный сегмент рынка. По словам руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаила Геца, точную оценку количества помещений класса С дать очень сложно.

Причем, чтобы найти такие помещения, придется изрядно потрудиться. Эту аксиому знают все малые и средние компании, то есть более 80% российского бизнеса.

Символы эпохи

Во-первых, не всегда площади, которые можно отнести к этому классу, выставлены на открытый рынок. Во-вторых, большинство денежных расчетов в них проходит по серым схемам и никем не контролируется, договоры не регистрируются и т.д. По приблизительным оценкам, к офисам класса С на сегодняшний момент можно отнести порядка 6 млн кв. м., - считает Гец. Это означает, что половина всего объема офисного рынка Москвы (11 млн кв. м.) не поддается статистике, классификации, не обслуживается известными консалтинговыми компаниями, не рассчитана на клиентов из большого бизнеса и не интересует девелоперов.

Наследие бодрого коммунистического прошлого, здания класса С - это административные или производственные постройки советских времен. Чаще всего они находятся на территории бывших или действующих НИИ и промышленных предприятий. Их отличает внешняя непрезентабельность, неразвитая инфраструктура, низкий уровень предоставляемых услуг, отсутствие управления зданием и т.д. Такую недвижимость можно условно разделить на две категории. Это новые бизнес-центры класса С, созданные на базе старых помещений, сменивших собственника, и старые, размещенные в таких же зданиях, но с прежним владельцем, сдающим площади самостоятельно.

Классический пример помещений класса С - любая городская поликлиника или больница, - говорит руководитель отделения Тургеневское-4 департамента коммерческой недвижимости корпорации ИНКОМ-недвижимость Юрий Усков.

Система кондиционирования в таких помещениях обычно отсутствует - хорошо, если работает приточно-вытяжная вентиляция. Нет также подземных, а нередко и наземных паркингов. Во времена, когда автомобиль считался роскошью, а не средством передвижения, стоянки просто не предусматривались.

Старые офисы, морально и функционально устаревшие, представляют собой зрелище поистине удручающее. Как правило, они давно требуют капитального ремонта - внутренняя отделка многих из них сохраняется еще со времен СССР. Зачастую арендаторам самим приходится ремонтировать помещения, поскольку у собственников не хватает средств - иначе им бы не было нужды сдавать свои площади в аренду.

В Москве давно сложились административно-промышленные зоны концентрации офисов класса С. Это районы станций метро Войковская, Полежаевская, Водный стадион, Алексеевская, Бабушкинская, Щелковская, Черкизовская, Электрозаводская, Семеновская, Авиамоторная и Шоссе Энтузиастов. Здесь находится достаточное количество приличных административных зданий, выходящих фасадом за пределы промышленных зон. По словам руководителя направления коммерческой недвижимости ЗАО Корпорация МИАН Сергея Лобкарева, офисы этой категории есть и в центре Москвы, и даже внутри Садового кольца. Эти здания были построены не позже 1980 года и находятся не на первой линии. Однако именно они стоят первыми в очереди на повышение классности и представляют большой интерес для потенциальных арендаторов, которым нужны небольшие и, главное, - недорогие площади в центре, - отмечает Лобкарев. На здания бывших НИИ в черте Садового кольца много охотников и среди девелоперов, которые готовы инвестировать средства в их реконструкцию.

Обновленные офисы класса С - те же административные здания, но приведенные в пригодное для использования состояние. Некоторые новые владельцы не ограничиваются косметическим ремонтом и подвергают их основательной реконструкции, тем самым приближая к классу В. Однако превратить помещение класса С в В может только удачное местоположение.

Темпы роста арендных ставок на офисы класса С не отстают от спроса. По оценкам экспертов, за год цена аренды таких помещений растет на 10 - 12%, достигая уровня класса В при удачном расположении объекта. При этом сокращается количество свободных помещений. Малому и среднему бизнесу предлагают арендовать более качественные площади или искать офис подальше от центра.

Цена С

Самый неприглядный офис на территории какого-нибудь предприятия на окраине Москвы обойдется арендатору в $200 - 250 за кв. м. в год. По этой цене можно снять небольшой офис, например на юго-востоке столицы, в десяти минутах от станции метро Авиамоторная. В районе станций метро Кузьминки и Текстильщики арендная ставка в административных зданиях колеблется от $280 до $330 за кв. м. Помещение в районе станции метро Проспект Вернадского обойдется в $320 - 350 за кв. м. В центре Москвы небольшой офис будет стоить уже дороже - $350 - 420 за кв. м. в год. Если же арендатора угораздило найти офис класса С в районе Садового кольца - например, на Новом Арбате и в его переулках, то цена увеличится до $550 за кв. м.

Цена аренды квадратного метра в офисах класса С зависит от месторасположения. В первую очередь учитывается близость к метро и специфика района в целом.

Небольшую долю рынка аренды небольших офисов представляют помещения на первых этажах отдельно стоящих зданий и жилых домов. Стоимость аренды таких площадей составляет $250 - 500 за кв. м в год. Рынок аренды коммерческой недвижимости в новостройках только формируется, стоимость площадей здесь зависит от расположения дома, от престижности района. Предприятия также сдают избыточные площади в административных корпусах в аренду. Несмотря на кажущееся изобилие, найти маленький, аккуратный и недорогой офис очень непросто. В свою очередь, цена продажи офисного здания класса С составляет $1000 - 1700 за кв. м. Чаще такие офисы продаются не блоками, а целиком. Однако такие сделки на рынке - большая редкость.

Исправным поставщиком помещений класса С на офисный рынок Москвы являются гостиницы. Так, Академическая сдает помещения по цене $400 за кв. м. Арендные ставки в гостинице Украина составляют $420 - 450 за кв. м.

Дело в том, что большинство офисов класса С находится в муниципальной или федеральной собственности, и только очень небольшой процент помещений выкуплен частными или юридическими лицами. Взять помещение в аренду напрямую у города очень сложно. Часто выходом из положения является субаренда.

Слишком придирчивые

Что касается нового строительства, то здесь тоже проблема. Хотя в секторе дешевых помещений есть незанятые высокодоходные ниши и гигантский спрос, девелоперы пока игнорируют офисные проекты класса С. Инвесторы интересуются только объектами классов А и В. Причина такого поведения понятна. Дорогие офисы не только на пике спроса, но и окупаются гораздо быстрее. Затраты на строительство зданий класса А и С почти не отличаются, а ставки аренды на офисы высокого уровня намного выше. По данным компании Knight Frank, ставка аренды офиса класса А составляет около $700 за кв. м в год (включая операционные расходы и без учета НДС), класса В - $500 за кв. м в год (включая операционные расходы, без НДС).

Предприниматель снимает площади у нанимателя, который получил муниципальное помещение по льготным ставкам, а сдает по рыночным ценам. Такие отношения ни к чему хорошему не приводят. Арендаторов часто выселяют из зданий, поскольку у здания меняется наниматель. А так как договоры на аренду, как правило, недолгосрочны и никем не контролируются, у офисных съемщиков, по сути, нет никаких прав на претензии.

Выход для класса С

Кроме того, высококлассные офисы арендуют или выкупают крупные стабильные компании, а офисы класса С востребованы небольшими организациями и частными предпринимателями, которые запрашивают маленькие площади (50 - 100 кв. м). Для арендодателя это невыгодно, так как приводит к большому количеству арендаторов в здании и усложняет управление объектом. К тому же офисное здание класса С наиболее подвержено моральному старению, а значит, быстрее теряет привлекательность на рынке. Строительство офисного центра, соответствующего международным стандартам, гарантирует длинный жизненный цикл объекта.

Себестоимость каждого проекта, связанного с возведением офисного здания, высока. С точки зрения нового строительства офис класса С - это новое здание с новыми коммуникациями, с приточно-вытяжной вентиляцией, с лифтами, с новыми окнами. Низкая арендная плата означает лишь то, что проект будет долго окупаться. Если на объекте экономить, то качество строительства ухудшится и его не примет госкомиссия. Однако из нового здания можно легко сделать, например, офис класса В. Для этого достаточно поставить кондиционеры, сделать наземный паркинг из расчета 1 машино-место на 100 кв. м. арендуемого офиса и предложить качественные услуги по эксплуатации здания (от $70 до $150 за кв. м в год сверх арендной платы). Выход один: строить офисы класса С там, где земля дешевле. Это район МКАД и дальше. Только поедут ли туда арендаторы?

Юрий Усков, руководитель отделения Тургеневское-4 департамента коммерческой недвижимости корпорации ИНКОМ-недвижимость:

Один из возможных путей решения проблемы недостатка дешевых офисов - городская программа по выводу крупных промышленных предприятий из центра. В ее рамках на окраинах мегаполиса уже создано несколько укрупненных промзон, куда переезжают производства. Удачным примером такой реконструкции может служить бизнес-парк Дербеневский (класс В), появившийся на Дербеневской набережной на месте бывшего кожевенного завода. Одна из компаний выкупила старую фабрику и после модернизации помещения цехов начала сдавать офисы в аренду. В районе Павелецкого вокзала сейчас идет активная реконструкция производственных предприятий и сооружение бизнес-центров. И процесс этот, скорее всего, продолжится.
В Санкт-Петербурге развернулась борьба за одну из самых масштабных городских строек. На набережной Малой Невы в самом центре города столкнулись интересы московских и питерских девелоперов. Неожиданно для всех многомиллионный проект стал предметом судебного спора претендующих на него инвесторов.

Сергей Блохин, старший консультант отдела брокериджа управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании МИЭЛЬ-недвижимость:

Так, в марте 2005 года французская компания Vinci Construction Grand Projets начала возведение торгового центра "Питер радуга" стоимостью более 100 млн евро. В строительство Западного скоростного диаметра городские власти планируют привлечь более $2 млрд инвестиций. Застройка Красносельского района (проект "Балтийская жемчужина") обойдется инвесторам в $1 млрд. Наконец, строительство второй сцены Мариинского театра оценили в 200 млн евро.

Санкт-Петербург превратился в "мекку" для инвестиций и бизнес-проектов совсем недавно. Повышенный интерес инвесторов к Северной столице в первую очередь коснулся одной из самых прибыльных отраслей - недвижимости и строительства.

В настоящее время участники проекта известны, но его реализация под угрозой. Полгода назад "Набережная Европы" стала предметом судебного разбирательства и экономического шантажа.

Проект "Набережная Европы" - один из самых масштабных петербургских проектов последнего времени. Внимание к проекту президента Путина, партнерство с ФСБ, инвестиции в сотни миллионов долларов и следующее из этого ускорение решения всевозможных административных вопросов взбудоражило многих заинтересованных лиц: и архитекторов, и девелоперов, и застройщиков. Причина понятна. Если построить на набережной Малой Невы элитные дома с видом на Дворцовую набережную, Зимний дворец, Петропавловскую крепость и Стрелку Васильевского острова, то стоимость квадратного метра в них будет $7000 - 10 00 Ставки аренды в офисных зданиях станут одними из самых высоких в Санкт-Петербурге. "Владельцы такой недвижимости будут диктовать цену всему рынку", - говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Сейчас Петровский остров, расположенный между Большой и Малой Невой, застроен преимущественно промышленными зданиями. Основную территорию участка занимают корпуса ФГУП "Российский научный центр (РНЦ) "Прикладная химия" (бывший ГИПХ), а "кусок" набережной длиной около километра между Биржевым мостом и Тучковым буяном закрыт для проезда и прохода. Весь проект "Набережная Европы" предполагает реконструкцию территории площадью 9 га.

Что за набережная?

По фронту квартала со стороны площади перед Биржевым мостом планируется разместить пятизвездный отель, а вдоль улицы Добролюбова - бизнес-центр класса "А". Центром и эмблемой застройки станет "Дворец танца" - международный театрально-учебный центр с залом на 1300 мест под руководством Бориса Эйфмана.

Согласно предварительной концепции, парадный фасад комплекса вдоль Малой Невы будет образован малоэтажными домами. За первым, невысоким ярусом застройки встанет второй - с типичной для архитектурного пейзажа Петроградской стороны высотой в 5 - 6 этажей. Жилые квартиры большей частью разместятся в домах "первой линии". "Возможность построить элитное жилье - одно из основных преимуществ этого участка. Стоимость квартир с видом на Эрмитаж и Петропавловскую крепость может окупить все остальное строительство", - говорит заместитель директора компании Jones Lang La Salle Юлия Никуличева.

Потребность в инвестициях эксперты оценивают в сумму от $100 млн до $270 млн. Успешной "Набережная Европы" может оказаться только при комплексной реконструкции всей территории, с возведением элитных жилых домов, торговых центров, офисов, связанных к тому же единой архитектурной концепцией. Однако достичь этого будет трудно: ведь тогда надо прийти к компромиссу сразу нескольким игрокам, каждый из которых преследует свои цели.

В общей сложности на территории планируется построить порядка 230 000 кв. м недвижимости.

Игрок номер 1 - группа компаний "Русские инвестиции". Среди крупных проектов компании - строительство гольф-клуба "Дюны" в Курортном районе, девелопмент жилого квартала на территории бывшей первой площадки ЛСЗ, комплекса апартаментов "Капелла" на набережной реки Мойки и Б. Конюшенной.

Игра на выбывание

Основной задачей управляющей компании должен был стать поиск инвесторов, проще говоря, торговля долями "Петербург-Сити". В марте 2003 года вышло поручение президента России "О строительстве Дворца танца и многофункционального комплекса "Набережная Европы". Тем самым проект был взят под личный патронаж Владимира Путина. Осенью того же года половина уставного капитала управляющей компании "Петербург-Сити" была продана ООО "Русские инвестиции". А в декабре был подписан инвестиционный контракт между "Петербург-Сити", РНЦ "Прикладная химия" и Управлением ФСБ России по Санкт-Петербургу и Ленобласти. Тогда же представитель ФСБ вошел в совет директоров "Петербург-Сити". По мнению ряда экспертов, участие ФСБ в проекте предопределило участь иностранных инвесторов, претендовавших на "Набережную Европы". Известно, что в 2001 году проектом интересовался испанский Союз промышленников и предпринимателей. Примерно в то же время среди претендентов на место инвестора значился балетмейстер Борис Эйфман с американской компанией Samitaur Constructs. Причем инвесторов не пугали ни серьезные объемы рекультивации зараженной земли, ни необходимость переселения ГИПХ, ни ограничения по строительству в центре Санкт-Петербурга. Однако иностранцам отказали в пользу "Петербург-Сити". Тогда же власти определились с обременениями проекта. По условиям инвестиционного контракта, будущий инвестор должен был передать в государственную собственность около 32% построенных площадей и дополнительно возвести Дворец танца Эйфмана.

"Наша компания начала заниматься проектом "Набережная Европы", когда его воплощение было на уровне идеи", - рассказывает представитель "Русских инвестиций" Кирилл Игнатьев. Тогда же появилось распоряжение губернатора Владимира Яковлева, предписывавшее комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ) найти инвесторов для застройки промышленной территории набережной в самом центре города. Игроком номер 2 стал никому не известный офшор "Гроув Экспресс", 100-процентный учредитель ООО "Петербург-Сити" - новой компании, которая должна была управлять проектом.

В феврале 2004 года "КВ Инжиниринг" приобрел 37,5% акций "Петербург-Сити" у "Гроув Экспресс" и столько же у "Русских инвестиций", заплатив за обе доли $1,5 млн. Таким образом, столичный девелопер стал обладателем 75% пакета акций управляющей компании. Для финансирования проектных работ по реализации проекта "КВ Инжиниринг" перечислило на расчетный счет ООО "Петербург-Сити" $1 млн. Московская компания выплатила все деньги вовремя. Таким образом, сумма прямых инвестиций ООО "КВ-Инжиниринг" в проект "Набережная Европы" по состоянию на 2 июня 2004 года составила около $2,5 млн, а общая сумма обязательств, принятых на себя ООО "КВ Инжиниринг" по инвестированию в проект - около $35 млн.

Через два месяца в проекте появился игрок номер 3 - компания "КВ Инжиниринг". В активе крупных проектов московского девелопера - строительство элитных жилых комплексов, таких как "Дворянское гнездо" и "Замоскворецкая усадьба", коттеджного поселка "Ливадия на Истре", бизнес-центров класса "А" и комплексная застройка квартала в Замоскворечье.

В борьбе за президентский проект

Новость, что у проекта появился другой серьезный инвестор, грянула как гром среди ясного неба. В августе прошлого года корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" неожиданно объявила о покупке 70-процентной доли в "Петербург-Сити". Игроком номер 4 стала "дочка" "Группы ЛСР" - крупнейшего объединения предприятий строительного комплекса северо-запада России. Компания отличалась чрезвычайно агрессивным поведением на строительном рынке города. В 2003 - 2004 годах группа приобрела множество компаний, заняв тем самым ключевое, или монопольное положение в производстве кирпича, бетона и морского песка. Среди крупных проектов, осуществляемых "Группой ЛСР", - строительство жилого комплекса "Золотая гавань" в Приморском районе, набережная Робеспьера, 4, застройка квартала между улицами Кирочной, Парадной, Радищева и Виленским переулком, комплексная реконструкция и застройка кварталов между улицами Смольной, Орловской и Смольной набережной, коттеджные поселки в Репине и многие другие. За месяц до того как СК "Возрождение Санкт-Петербурга" стало участником проекта, вице-губернатор Санкт-Петербурга Юрий Молчанов представил "Набережную Европы" на VII ежегодном российском экономическом форуме в Лондоне. Одновременно "КВ Инжинирингу" заявили, что он более не является участником проекта "Набережная Европы".

Оказалось, что компания "Гроув Экспресс" еще в августе 2003 года (или оформила документы задним числом) продала все 100% уставного капитала ООО "Петербург-Сити" некоему ООО "Фри Маркет". При этом запись в реестр юридических лиц и изменения в учредительные документы компании внесены не были. Спустя 8 месяцев договор был расторгнут из-за того, что покупатели не расплатились. Однако формально с августа 2003 года до конца апреля 2004 года 100-процентным участником управляющей компании значилось ООО "Фри Маркет". Именно в этот период "Гроув Экспресс" продала доли "Петербург-Сити" московским девелоперам.

Московские компании перевели дело в "судебную плоскость", обвинив "Гроув Экспресс" в мошенничестве с долями "Петербург-Сити". Расследование обнаружило суть истории.

Проще говоря, по этой схеме "Русские инвестиции" и "КВ Инжиниринг" никогда и не становились участниками "Петербург-Сити". Спустя год московскому девелоперу вернули миллионный транш и половину суммы, уплаченной за 37,5% управляющей компании.

В мае 2004 года "Гроув Экспресс" зарегистрировали себя в госреестре как владельцев 100% уставного капитала и тут же продали целиком другому британскому офшору - компании "Фернгем". Последняя, в свою очередь, продала 70% "Петербург-Сити" строительной корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга".

В "Петербург-Сити"считают, что компания, управляющая проектом "Набережная Европы", имеет только двух участников ("Возрождение" и "Фри Маркет"), и других не будет. Пресс-служба СК "Возрождение Санкт-Петербурга" не стала комментировать "Ко" ситуацию вокруг "Набережной Европы".

У "КВ Инжиниринг" совсем другая версия произошедшего. По данным московской компании, один из руководителей ООО "Гроув Экспресс" действует одновременно под разными фамилиям (Бергман и Львов) и пользуется паспортами с различными гражданствами. Этот факт сделал возможной двойную продажу долей "Петербург-Сити". В московской компании уверены, что сделка между компанией "Гроув Экспресс" и ООО "Фри Маркет" - фальсификация, спланированная как механизм устранения "КВ Инжиниринг" от участия в проекте.

Добиться справедливости в судах столичным девелоперам пока не удалось. Арбитражный суд удовлетворил требования "Русских инвестиций" относительно права участия в "Петербург-Сити". Однако в середине июля постановлением апелляционной инстанции арбитражного суда это решение было отменено. Глава юридического департамента "КВ Инжиниринг" Борис Гудко более осторожен в прогнозах развития процесса: "Рассмотрение дела в кассационной инстанции состоится в октябре. От него зависит дальнейшее развитие проекта".

В "КВ Инжиниринг" уверенности питерских девелоперов не разделяют. По мнению руководителей московской компании, в настоящий момент доли "Петербург-Сити" распределяются следующим образом - 75% принадлежат "КВ Инжиниринг", по 12,5% - у "Русских инвестиций" и "Гроув Экспресс". "Если бы мы не были уверены в своей правоте, то не стали бы ввязываться в судебные разбирательства", - говорит председатель совета директоров компании "КВ Инжиниринг" Игорь Брановицкий.

Однако существует и другая точка зрения. "КВ Инжиниринг" и СК "Возрождение Санкт-Петербурга" по-своему правы, поэтому отстаивают свои позиции. Обе компании стали жертвой мошенника в лице "Гроув Экспресс", который дважды продал доли "Петербург-Сити", - считает Кирилл Игнатьев. Разница лишь в том, что питерская компания ведет игру на своей территории. А дома, как известно, и стены помогают.

Участники рынка считают, что шансов у московской компании немного. Тесные связи "Группы ЛСР" с властными структурами (вице-губернатор Санкт-Петербурга Юрий Молчанов является родственником президента "Группы ЛСР" Андрея Молчанова) могут сыграть решающую роль в урегулировании вопроса.

Первоначально участок строительства, за который развернулась борьба, представлял собой два острова - Ватный остров и Тучков буян. С первых лет жизни Петербурга они использовались в хозяйственных нуждах: здесь базировались причалы и склады Петербургского порта, лесной и дровяной дворы, Второй казенный винный склад. Во второй половине XVIII века на Тучковом буяне строят комплекс складских зданий.

История безымянной набережной

В конце XIX столетия в районе Ватного острова и Мытнинской набережной предполагалось построить грандиозный концертно-выставочный комплекс. Проект разработали архитекторы Василий Шене и Владимир Чагин. Но денег в казне не нашлось.

Первые планы преобразования промышленно-складской зоны в акватории Малой Невы относятся к середине XIX века. При Александре II участок решили застроить жилыми домами, но возвести успели только одно небольшое здание (оно не сохранилось, на его месте сейчас находится административный корпус РНЦ "Прикладная химия"). После убийства императора строительство остановилось.

В советский период - в 1925 году - тема застройки острова вновь стала предметом конкурса. Лучшим был признан проект первых районных терм (бань). Но в итоге партийное руководство приняло решение разместить на острове Химический институт оборонной промышленности.

В 1914 году был проведен конкурс концепций застройки участка. Победу присудили Михаилу Дубинскому (за проект жилого квартала) и Владимиру Покровскому (за проект стадиона). Воплощению этих идей помешала первая мировая война.

Кроме того, существует любопытный факт, связанный с названием участка между Большой и Малой Невой. Официально эта набережная безымянная. Внучка Дмитрия Лихачева (Зинаида Курбатова) при поддержке питерской интеллигенции предложила назвать набережную именем академика. Однако топонимическая комиссия ЗАКСа ей отказала по причине полной неизвестности того, что будет построено на набережной. Название "Набережная Европы" появилось с легкой руки генерального директора "Русские инвестиции" и является рабочим вариантом.

В 1995 году комитету экономики и финансов мэрии Санкт-Петербурга было поручено разработать проект реконструкции корпусов ФГУП РНЦ "Прикладная химия" (бывшего ГИПХ). Однако найти инвесторов, способных профинансировать значительный объем работ по рекультивации и санации территории так и не удалось.

Архитектор Михаил Филиппов:

Что надо строить на "Набережной Европы"

Санкт-Петербургу не нужны новшества. Проект "Набережной Европы" должен соответствовать стилю старого города. Я вижу там плотную застройку в духе петербургского классицизма. По этой причине, возможно, не стоит приглашать к участию в проекте иностранных архитектурных звезд. Все они, как правило, являются воплощением современного модернизма. В таком значимом для города месте не должно быть экстравагантного решения. Кроме того, любой иностранный архитектор, тем более известный, получив проект в таком городе, как Санкт-Петербург, захочет оставить свой "архитектурный" автограф. Северной столице он не нужен».

«Санкт-Петербург - один из немногих европейских городов, почти полностью сохранивших свой уникальный исторический облик. Я считаю, что попытки сделать из Санкт-Петербурга финансовый и промышленный центр неоправданны. Ценность города на Неве связана исключительно с его внешним обликом. Образно говоря, в Санкт-Петербург едут не из-за Эрмитажа или Пушкина, а просто "посмотреть на Питер". Когда кто-то говорит о Петербурге Достоевского, он, прежде всего, имеет в виду архитектуру и внешний облик города в то время. Это один из уникальных городов, где архитектура "затмевает" знаменитые персоналии.

Суммы, которой сегодня достаточно лишь для покупки однокомнатной квартиры в столице, хватит на современную двушку в одном из подмосковных городов.

Активное жилищное строительство, которое ведется в Москве, не может полностью удовлетворить потребности тех жителей нашего мегаполиса, которые планируют приобретение недорогой квартиры эконом-класса. Поэтому сегодня, когда нижний уровень предложения квартир в столичных новостройках составляет порядка $1,4 тыс. за 1 кв. м, все большее число москвичей принимает достаточно серьезное для себя решение купить квартиру в одном из городов Ближнего Подмосковья.

Плюс экология, минус транспорт

Причем в отдаленных районах области это может быть квартира в доме с высокими потребительскими характеристиками, поскольку подмосковные застройщики предпочитают возводить дома кирпичные и монолитно-кирпичные.

В ближайшем будущем появится еще одна дорога через Красногорск, которая соединит Волоколамское и Рижское шоссе. Ввод в эксплуатацию многополосной трассы МКАД Ногинск длиной 40 км разгрузит Носовихинское и Егорьевское шоссе, дороги Реутова и Железнодорожного, а также поможет водителям избежать хронических пробок в Балашихе.

Единственное, что останавливает многих работающих москвичей от переселения в Подмосковье, транспортная проблема. Электрички и автобусы в часы пик переполнены, на автомобиле из-за пробок на трассах до столицы приходится добираться довольно долго, даже если дом расположен недалеко от МКАД. На развитие дорог в Подмосковье в этом году из государственного бюджета будет выделено 12 млрд руб. Эти средства пойдут как на реконструкцию магистралей, соединяющих Москву и область, так и на строительство новых дорог, в том числе платных. К инвестированию строительства привлекут и частные компании.

Зато подмосковные новостройки могут дать сто очков вперед московским конкурентам в плане экологии и качества строительства. В любом областном городе дышится легче, чем в спальных районах столицы, не говоря уже о центре города, это неоспоримый факт. Как отмечают специалисты компании Новая площадь, по развитию инфраструктуры крупные города Подмосковья сегодня уже практически не уступают Москве, при этом стоимость потребительской корзины в области значительно меньше.

Большим подспорьем станет после 2006 2008 годов и новая 19-километровая дорога в обход Одинцова она разделит транспортные потоки с Минским шоссе и улучшит положение на Можайской и Рублево-Успенской трассах. К 2010 году планируется сдать в эксплуатацию первый участок платной скоростной дороги Россия (Москва Санкт-Петербург) между Химками и Клином. И это лишь часть проектов. Улучшение транспортной системы Подмосковья, безусловно, повлияет на привлекательность новостроек в области для столичных покупателей.

Но главное цена

Качество строительства, планировки, инфраструктура возводимых домов все эти критерии говорят в пользу подмосковных новостроек. И самое главное цена. Средняя стоимость жилья в городах ближайшего Подмосковья составляет на данный момент $930 за 1 кв. м, а в городах, находящихся на удалении от 20 до 60 км от МКАД, средняя стоимость 1 кв. м не превышает $70 Любые комментарии выглядят излишними на фоне московских цен.

Новые жилые микрорайоны представляют собой преимущественно современные комплексы со всей необходимой инфраструктурой. Непременным условием является наличие автостоянок под домами или в непосредственной близости от них. Выгодно отличается и стоимость машиномест, которая, как правило, не превышает $12 тыс. В столице за него придется выложить как минимум в два раза больше.

Наибольший интерес для покупателей жилья в Подмосковье сегодня представляют те города-спутники Москвы, в которых располагаются филиалы и представительства многих московских фирм, которым арендная плата или покупка офиса за МКАД обходятся гораздо дешевле.

Квартиры в таких комплексах в основном спроектированы с учетом современных требований и с применением новейших строительных технологий и материалов. Часто на верхних этажах зданий предусматриваются пентхаусы. Квартиры в таких домах стоят довольно дешево по московским меркам: $750 за 1 кв. м в Красногорске, $540 560 в Пушкине, $700 750 в Королеве, $860 970 в Люберцах, $810 1040 в Мытищах, $590 700 в Ивантеевке (жилплощадь в атриумном доме обойдется всего в $900 1200 за 1 кв. м). Дальновидные москвичи давно оценили выгоду подобных предложений. К тому же комплексы пока чаще всего появляются на окраинах городов и поэтому нередко граничат с лесными массивами.

В качестве примеров крупных жилых комплексов можно назвать новые микрорайоны Виктория, Зеленый квартал и Новый город в Ивантеевке, Лесные холмы и Красную горку в Красногорске, Золотую звезду в Железнодорожном, Комитетский лес в Королеве, Завидово в Видном, Никольско-Трубецкое в Балашихе, Дружбу в Домодедове, Планету и Каскад в Мытищах, Яблоневый сад в Люберцах и т. д.

К тому же в отличие от Ближнего Подмосковья тут чаще возводятся уютные малоэтажные дома. Цены на такое жилье в глазах москвичей более чем демократичны: $350 за 1 кв. м в Серпухове и Бронницах, $450 в Коломне, $620 660 в Звенигороде, $650 в Сергиевом Посаде. Рядом с такими новостройками возводят школы, торговые и спортивно-развлекательные комплексы, недалеко от них расположены вокзалы.

В последние годы москвичи готовы покупать квартиры даже в дальних районах Подмосковья. Возможно, там и не так комфортно, зато чище воздух, спокойнее, нет плотной застройки, столичного шума и суеты, а дачные участки находятся совсем рядом, в нескольких километрах от дома. Если не надо ежедневно ездить на работу в Москву, лучше этих мест не найти.

В качестве основных покупателей подмосковных квартир в основном (по различным оценкам, их число доходит до 60% общего числа покупателей) выступают москвичи.
При сравнительно скромных ценах обитатели Подмосковья не могут позволить себе приобрести новое жилье. А столичные жители, не имея возможности угнаться за ростом цен в Москве, задаются вопросом: почему бы не переселиться за МКАД? В последние годы спрос начал заметно перемещаться в область, что уже отразилось на ценах. По данным специалистов рынка недвижимости, темпы роста стоимости жилья в Подмосковье заметно выше столичных.

Стоит поспешить?

Как отмечают эксперты компании Новая площадь, создавшаяся разница в 25% в средней цене новостроек в спальных районах Москвы и ближайшего Подмосковья сохранится и в дальнейшем, а ценовые изменения теперь будут синхронными. Хотя потенциал жилищного рынка области все-таки выше, поскольку на нем не существует столь острой нехватки территорий под застройку, как в столице.
В последнее время власти разного уровня уделяют большое внимание развитию жилищного кредитования. При этом речь чаще всего идет об американской (классической) ипотеке. Но опыт последних лет показывает, что ипотечные кредиты для большей части населения так и не стали доступными: слишком высоки процентные ставки и сложна процедура их оформления.

В Красногорске, Химках и Одинцове цены вплотную приблизились к столичным. Новостройки в Реутове, Люберцах и Одинцове подорожали за последний год на 25 30%, в Железнодорожном и Балашихе на 15 20%. И стоимость квартир в новостройках будет только увеличиваться: в цену 1 кв. м включается и растущая стоимость земли, и внедрение новых технологий и материалов, и инфляция, и увеличение спроса.

С миру по нитке...

Этой точки зрения придерживаются и эксперты Всемирного банка. По их мнению, в организацию ипотеки в России инвестируется немало средств, но они идут на создание дорогой, непосильной для среднего россиянина схемы обеспечения жильем. Более эффективно будут работать схемы, базирующиеся на немецкой модели.

Современные стройсберкассы — один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы стройсбережений. При этом основой механизма финансирования стал принцип «помощь для самопомощи», суть которого заключается в следующем. Группа лиц, объединенных общими интересами в сфере строительства, приобретения или модернизации собственного жилья, создает сбережения путем взносов в единый фонд.

На сегодняшний день в мире насчитывается около 40 тыс. кооперативных накопительно-кредитных сообществ с общим количеством пайщиков более 97 млн человек. В зависимости от целого ряда факторов существуют десятки вариантов организации жилищного кредитования.

Стройсберкассы предлагают своим клиентам разные тарифы, которые отличаются размерами процентной ставки и объемами сбережений и займов. В среднем же процентная ставка составляет около 5–6% годовых, максимальный срок погашения займа — 18 лет. Государство помогает индивидуальному застройщику, начисляя ему премию, рассчитываемую как долю суммы собственных сбережений вкладчика. Так, в период восстановления Германии после 1945 года премия начислялась в размере 33% суммы собственных сбережений, в настоящее время она составляет 10%, а в бывшей Восточной Германии — 15%.

Тот, чьи взносы достигли определенной суммарной величины, через определенное время (обычно пять–шесть лет) может использовать этот вклад для приобретения (строительства) жилья. Одновременно он получает право взять ссуду (ипотечный кредит) в размере, равном величине своего вклада. Причем процентная ставка по таким ссудам устанавливается на более низком уровне, чем на открытом рынке кредитов, и поддерживается постоянной за счет государственного бюджета.

Несколько иные модели жилищных сбережений действуют во Франции и Великобритании. Во Франции кооперативное жилищное строительство осуществляется при помощи сберегательных касс, которые предоставляют клиентам несколько видов жилищных сберегательных счетов. На одном из них можно накапливать вклад до 20 тыс. евро и потом получить льготный жилищный кредит 30 тыс. евро под 3,75% годовых. При этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 1,5 тыс. евро.

За последнее время половина немецких семей заключили по меньшей мере одно сберегательно-кредитное соглашение. Сегодня 34 стройсбербанка обслуживают почти 30 млн договоров-счетов по стройсбережению, в которых участвуют около 19 млн граждан Германии (т. е. практически каждый четвертый).

Впечатляют достижения жилищной кооперации в Канаде. На сегодняшний день движение «Дежарден» объединяет 5,5 млн клиентов-вкладчиков и одновременно держателей акций. Всех их принято называть «членами движения». «Дежарденом» управляет выборный административный совет. В составе этого кооператива 1254 народные кассы, объединенные в 14 региональных федераций с общими активами $76,7 млрд.

В современной Великобритании насчитывается 68 строительных обществ, в них заняты около 40 тыс. сотрудников, обслуживающих более 17 млн вкладчиков и 3 млн заемщиков. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих банков. Крупнейшие строительные общества, например Abbey National, по сути сами превратились в ипотечные банки, которые не только осуществляют жилищное кредитование, но и предоставляют услуги по открытию счетов, выдаче кредитных карт, чеков, страховок и т. п.

Преимущества кооперативов

Интересна практика реализации кооперативных идей в Швеции. Во-первых, в каждой шведской коммуне (ячейка местного самоуправления) имеются жилищные корпорации. Помимо этого в Швеции существуют два общенациональных жилищных кооператива. Один из них принадлежит шведскому объединению профсоюзов, а другой, известный по аббревиатуре HSB, — исключительно его членам. HSB имеет 4 тыс. собственных ассоциаций и владеет 400 тыс. индивидуальных жилищ, при этом всего в Швеции их насчитывается 4 млн. Даже в США наряду с классической ипотекой успешно существуют и кооперативные организации — ссудо-сберегательные ассоциации, которые занимаются аккумуляцией средств граждан и ведут долгосрочное (до 25 лет) кредитование жилищного строительства и покупки домов.

Несомненно, основным достоинством является ее полная прозрачность. Согласно соответствующим правовым актам, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи кредитов своим членам. По словам управляющего ипотечного кооператива «Центральный» Евгения Тимофеева, в отличие от клиента коммерческого банка, не имеющего информации, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик кооперативной системы точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами.

Что привлекает людей всего мира в этой форме жилищного кредитования?

Другая особенность этой системы — отсутствие необходимости доказывать свою платежеспособность. Именно это препятствие является основным для развития классической ипотечной системы в России и не позволяет в значительной степени вовлечь в процесс инвестирования жилищного строительства дополнительные средства в виде сбережений населения.

Если в случае неплатежеспособности какой-нибудь член кассы не выселяется из заложенного жилья, ему приходится иметь дело не только с судом, но и с другими членами кассы, обоснованно считающими, что у них пытаются украсть их деньги.



Главная --> Публикации