Главная --> Публикации --> Реформу жкх хотят отложить Московские районы с "офшорным" статусом уравнивают в правах с остальными Участие нотариуса в сделках с недвижимостью предотвратит махинации Москва будет дорогой и изысканной Строители и закон: победителем объявляется...

О планах столичной мэрии по реорганизации оставшихся в собственности города 152 кинотеатров "Бизнесу" рассказала пресс-секретарь департамента имущества правительства Москвы Наталья Бычкова.

Власти Москвы решили, что делать с оставшимися в собственности города 152 кинотеатрами, большая часть из которых находится на окраинах. Около 60 из них по-прежнему будут сдаваться в аренду кинопрокатным сетям и культурным учреждениям, 20 займутся показом некоммерческого кино, 10 будут переданы префектурам, а на базе остальных предполагается построить торговые центры с обязательным сохранением кинопоказа. Аукционы по продаже первых пяти таких кинотеатров могут пройти уже до конца года.

В первую группу вошли 30 кинотеатров, которые кинопрокатные сети (в основном "Каро" и "Империя кино") арендуют у специально созданного ГУП "Объединенная дирекция киносети"; они будут сдаваться в аренду и дальше. Кинотеатры второй группы (имени Моссовета, "Гавана", "Энтузиаст", "Орион", "Победа" и др.) отдадут префектурам для их нужд (например, для организации встреч представителей префектур с местными жителями). Третьей группой кинотеатров будет управлять ГУП "Московское кино" ("Москино"), занимающееся прокатом некоммерческих фильмов. Первоначально планировалось, что ГУП получит 54 кинотеатра ("Баку", "Рассвет", "Рига", "Художественный", "Тула" и др.), но в результате решено, что ему достанется только 20 (12 уже находятся на балансе ГУП).

"30 из них, в частности Театр Куклачева и Центр Рязанова, уже перепрофилированы под другие культурные учреждения, оставшиеся 122 мы разбили на четыре группы и до конца месяца планируем утвердить концепцию управления кинотеатрами с правительством",- говорит Бычкова.

Но наибольший интерес представляют объекты четвертой группы, в которую вошли кинотеатры, находящиеся в отдельно стоящих зданиях (в том числе и некоторые из тех, на которые изначально претендовало "Москино"),- они будут выставлены на инвестиционный конкурс. Предполагается, что новые владельцы кинотеатров должны будут построить на их месте мультиплексы и торговые комплексы, однако полное перепрофилирование кинотеатров, согласно условиям конкурсов, будет запрещено. "Мы понимаем, что однозальные кинотеатры не окупаются, а сам по себе кинопрокат не приносит доходов, поэтому нужны магазины и рестораны",- объясняет Наталья Бычкова. Пока на торги выставлены пять кинотеатров: "Сатурн" и "Марс" в Северо-Восточном округе, "Зенит" в районе станции метро "Таганская", "Ереван" на Дмитровском шоссе и "Урал" в Восточном округе. "Если они заинтересуют инвесторов, мы проведем аукционы и по другим объектам",- обещает Бычкова.

""Москино" хотело часть кинотеатров сдавать в аренду, а остальные на вырученные деньги ремонтировать. Но в тех кинотеатрах, которые они сдавали, некоммерческое кино не показывали",- объясняет Бычкова. В итоге, по ее словам, "Москино" получило по два кинотеатра в каждом округе на "очень жестких условиях": с ГУП взяли обязательство показывать некоммерческое кино без привлечения арендаторов.

Крупные сети кинопроката тоже считают предложение мэрии интересным, хотя и с оговорками. Так, PR-директор "Каро-фильм" Игорь Горшков говорит, что его компании муниципальные кинотеатры могут быть интересны только в том случае, если будет возможна полная реконструкция объектов с превращением их в мультиплексы, имеющие более высокую рентабельность. При этом заместитель гендиректора сети "Синема-парк" Кирилл Иванов считает наиболее привлекательным кинотеатр "Зенит". "Хотя есть такой важный вопрос, как парковка,- оговаривается он.- Без нее мультиплексу работать тяжело, а земельный участок, прирезанный к кинотеатру, как правило, невелик". Впрочем, Войцеховский полагает, что даже если продаваемые кинотеатры не заинтересуют крупные киносети, а правительство будетнастаивать на необходимости сохранения кинопоказа, это обременение будет не слишком тяжелым для других инвесторов: "Можно построить нормальный торговый центр, но в нем предусмотреть зал человек на 250-300, где проводить концерты и вечера для жителей района. Такие залы есть во многих странах и очень удачно работают",- говорит Войцеховский.

Эксперты считают, что кинотеатры будут пользоваться спросом. "Сейчас в Москве сложно что-нибудь купить или арендовать в нормальном месте, так что эти кинотеатры могут привлечь тех, кто не успел приобрести землю",- считает исполнительный директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский. Однако, оговаривается он, все зависит от конкретного места: кинотеатры часто строили не рядом с метро, и такое расположение вряд ли кого-то всерьез заинтересует.

"Сейчас в спальных районах кинотеатр становится очень важным объектом инфраструктуры, и его наличие резко повышает инвестиционную привлекательность территории,- убежден генеральный директор консалтинговой компании NAI Vesco Андрей Федака.- Сочетание торгового центра и кинотеатра - пример удачного кросс-маркетинга, ведь в этом случае инвестор обладает двумя неконкурирующими объектами, имеющими одну целевую аудиторию". Впрочем, уточняет он, с этой точки зрения среди выставленных на продажу кинотеатров наибольший интерес представляют "Урал" и "Сатурн", остальные расположены далеко от метро. По его оценке, стоимость аренды в торговых центрах, построенных на базе "Сатурна" и "Урала", составит около $500- 700 за кв. м в год, а продажная стоимость- примерно $1800- 2000 за кв. м.
Банк "Российский кредит", входящий в холдинг "Уникор" Бориса Иванишвили, приступил к реконструкции гостиницы "Минск". Инвестор начал разбирать старое здание отеля, а в начале 2006 года выберет генподрядчика, который построит новый отель на месте "Минска", а также сеть, которая будет им управлять. Объем инвестиций в проект составит $130 млн.

Формат торгового центра, совмещенного с кинотеатром, считают перспективным и эксперты рынка недвижимости.

ОАО "Стромсервис", одна из структур ОАО "Мосинжстрой", приступило к разборке гостиницы "Минск" несколько недель назад, рассказал гендиректор компании "М-девелопмент" (входит в состав "Уникора", заказчик проекта) Валерий Сухов. По его словам, работы по демонтажу гостиницы планируется завершить к марту следующего года, а само строительство - к 2008-му.

Гостиница "Минск" была построена в 1964 году. До момента закрытия она была рассчитана на 335 номеров класса "три звезды". Изначально планировалось, что реконструкция "Минска", расположенного на Тверской улице, д. 22, будет завершена к 2006 году. Однако в мае 2005-го сроки реализации проекта были продлены до 2008 года.

В декабре или начале января следующего года мы определимся с генподрядчиком",- отмечает Сухов.

Сейчас девелопер проекта проводит подбор компаний на выполнение генподрядных работ. "Мы полагаем, что это будут достаточно серьезные компании, причем как российские, так и западные: в настоящий момент рассматривается более 20 компаний.

Кто станет управляющей компанией гостиницы, пока не решено, однако, как уточнил Сухов, сейчас ведутся переговоры с четырьмя сетями Accor, SAS Residor, Mariot и Swiss Hotel. "Наиболее плотно работа идет с французской Accor и SAS",- отметил Сухов. По его данным, объем инвестиций в проект составит $130 млн.

Согласно разработанной концепции, общая площадь новой четырехзвездной гостиницы на месте "Минска" составит 63,88 тыс. кв. м, территория будет пропорционально разделена на торговые, офисные и гостиничные зоны. Особенностью проекта "М-девелопмент" станут шесть подземных уровней площадью 25,8 тыс. кв. м, где разместятся торговые и подсобные помещения, паркинг для автомобилей посетителей и персонала многофункционального комплекса.

Несмотря на столь большие инвестиционные вложения, участники рынка прогнозируют, что проект окупится через пять-шесть лет. Руководитель департамента по контролю, эксплуатации и развитию гостиничного бизнеса компании "Русские отели" Андрей Механиков считает, что торговые и офисные площади будут разобраны, как "горячие пирожки", а наполняемость гостиницы будет максимальна - 80%.

Учитывая сложность проекта, заявленный объем финансирования выглядит адекватным: большая подземная часть значительноудорожает любой проект - особенно в самом центре Москвы с его разветвленной подземной инфраструктурой, поясняет столь большой объем инвестиций в проект вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко. По словам Усенко, строительство целых шести подземных этажей на Тверской - в непосредственной близости от зеленой ветки метрополитена - может создать дополнительные проблемы инженерного характера для девелопера. С ней согласен и председатель совета директоров ОАО "Гостиничный комплекс "Шереметьево-2"" Матвей Бриллинг: "С учетом строительства шести подземных этажей затраты девелопера могут достичь $150 млн".

По обещаниям городских властей, через несколько лет Москва полностью избавится от пятиэтажной застройки. Уже сейчас старые панельные дома с зелеными двориками и старушками у подъездов освобождают территорию новым монолитным зданиям. Тем не менее на рынке вторичного жилья хрущевки по-прежнему представлены довольно широко. Квартиры в домах, формально предназначенных к сносу, сдаются в долгосрочную аренду, продаются и покупаются. Только ли дешевизна этого жилья является фактором, привлекающим внимание покупателей? Возможно, в этом есть некий тайный расчет. Александра Николаевна Иванова живет на 9-й Парковой улице уже 30 лет, с тех пор как они с мужем заселились в квартиру на первом этаже новенького пятиэтажного дома в десяти минутах от станции метро Щелковская. И зеленые дворы в их районе не дар благородных инвесторов, а результат деятельности жителей. Молодые были, активные, вспоминает Александра Николаевна, на субботниках все дворы вокруг деревьями засадили.Теперь клены и березы стоят вровень с крышами.

Помимо проекта реконструкции гостиницы "Минск" в портфеле компании есть также проект редевелопмента гостиницы "Центральная". Однако, по словам генерального директора компании "Стабильная линия" Игоря Лаврика, по сравнению с "Центральной" "Минск" выигрывает с точки зрения возможности строительства шестиуровневой подземной части. "Под "Центральной" могут находиться карстовые пустоты и близрасположенные подземные коммуникации",- отмечает аналитик. Впрочем, учитывая исторический статус "Центральной", гостиница должна будет соответствовать уровню "пять звезд", резюмирует Матвей Бриллинг.

Что имеем то снесем

Квартира Александры Николаевны давно требует капитального ремонта. Трубы без конца засоряются, полы сгнили, оконные рамы рассохлись. Можно было бы обратиться к внучкам и племянницам. Но Александра Николаевна не хочет.

Наталья, племянница Александры Николаевны, придерживается того же мнения. У себя, на 11-й Парковой, она только что переклеила обои и покрасила потолки. На большее тратиться жалко. Правда, все равно время от времени приходится что-то латать: дом старый постоянно портится то одно, то другое. Иногда Наталья даже думает может, продать? Однако на сумму, которую она выручит за свою трехкомнатную квартиру, можно купить разве что двушку, если не переезжать в новые микрорайоны, находящиеся за МКАД. Вот и ждет обещанного переселения...

Зачем тратить деньги на ремонт, если дом сносить будут, рассуждает она. Про снос судачат все жители. Когда это произойдет, точно никому не известно. Но все знают, что год-другой и пятиэтажек в нашем районе не останется. Если так зачем зря вкладывать деньги в квартиру?

Программа по сносу пятиэтажного и ветхого жилья была утверждена постановлением правительства Москвы 2 июля 2002 года. К 1 февраля 2005 года в Москве ликвидировано 2,6 млн кв. м пятиэтажек и 1,3 млн кв. м ветхих зданий. По словам мэра Москвы Юрия Лужкова, Центральный и Южный округа свои программы завершат в этом году, Юго-Восточный освободится от хрущоб в 2008-м, Восточный и Северо-Восточный в 2009-м, а Северный, Юго-Западный и Зеленоградский в 2010 году.

Примерно такие сомнения царят сегодня в умах жителей сотен пятиэтажных домов по всей Москве. Наибольшее их количество, по данным управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, на сегодняшний день сосредоточено на севере (Речной вокзал), юго-западе (Профсоюзная, Черемушки) и юго-востоке Москвы (Текстильщики).

Плюс 10% за перспективы

Таким образом, любое пятиэтажное здание Москвы обречено на снос. Вопрос только в сроках.

Цена на них зависит не только от района, но и от срока сноса. Чем ближе к роковой черте, тем дороже. По словам юриста компании ИНКОМ-Недвижимость Марии Саранкиной, стоимость квартиры в пятиэтажке, у которой точно известна дата сноса, увеличивается как минимум на 10%. Доля таких квартир на вторичном рынке недвижимости, по данным директора департамента территориальных отделений ЗАО Корпорация МИАН Елены Барминой, составляет не так уж и мало примерно 18%.

Как ни странно, квартиры в московских пятиэтажках со временем только дорожают.

Пятиэтажки представляют собой идеальный вариант для желающих приобрести недорогую жилплощадь в Москве: за $60 80 тыс. можно присмотреть однушку или даже двушку на приемлемом расстоянии от метро.

Квартиры в пятиэтажках товар на первый взгляд неприглядный. Малогабаритные, тесные, с множеством коммунальных проблем (санузел совмещенный, лифт и мусоропровод отсутствуют). Но спрос на это жилье был и остается устойчивым.
Покупателей обреченных квартир можно разделить на две категории. К первой относятся люди, для которых главное достоинство жилья его дешевизна.

Другая категория покупателей дельцы. У них дальний прицел: они знают, что неказистая, дешевая квартира в хрущевке через год два превратится в новое жилье, которое будет стоить совершенно других денег.

Эти квартиры дешевы по двум причинам, поясняет директор отделения На Рождественке корпорации БЕСТ-Недвижимость Ольга Варакутина, они некомфортные и очень маленькие по площади. Но за счет дешевизны спрос на них был и есть всегда. Можно предугадать, что в условиях постоянного роста цен на новостройки Москвы и Ближнего Подмосковья поток желающих купить недорогое жилье в пределах МКАД не иссякнет.

Если человек выбирает компенсацию натурой, то в соответствии с новым Жилищным кодексом и законом Гарантии города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения, ему предоставляется квартира в том же районе, что и дом, предназначенный под снос. Исключение составляют Зеленоград и Центральный административный округ в них квартиры дают в пределах округа. Так, например, если дом, предназначенный под снос, расположен на Дмитровке, вы можете получить квартиру в любом месте в пределах округа, например, на площади Ильича, говорит Е. Бармина.

По желанию владелец жилплощади в сносимом доме может получить компенсацию деньгами или квадратными метрами. В первом случае ему возмещается стоимость квартиры по рыночной цене, плюс стоимость всех издержек, связанных с покупкой нового жилья и переездом (комиссионные риэлторской компании, которые придется заплатить за поиск новой квартиры, оплата труда грузчиков и т. п.).

За дополнительный метраж человек либо ничего не доплачивает, либо это доплата минимальна. Город фактически дарит эту площадь бывшему владельцу за право снести дом, где он проживал. Вот этот подарок и становится чистой прибылью покупателей старых квартир.

Причем предоставляемая квартира должна иметь столько же комнат, как и та, которой человек лишился. Вот здесь собака и зарыта. Требование о соответственном количестве комнат никоим образом не зависит от фактического размера квартиры и ее планировки. Очевидно, что большинство переселенцев заметно выигрывают в метраже. Для сравнения: стандартный размер однокомнатной квартиры в старых домах 30 32 кв. м, двухкомнатной 45 50 кв. м. В новостройках эконом-класса средний размер однушки 40 45 кв. м, двушки 55 70 кв. м.

Приведем пример. Сегодня можно купить двухкомнатную квартиру в пяти минутах транспортом от станции метро Щелковская за $82 тыс. В десяти минутах от той же станции цена двушки в строящемся доме сегодня составляет около $103 тыс. При этом площадь первой 42 кв. м, второй 72,2 кв. м.

Причем выгода не только в метраже. Стоимость нового жилья априори выше, чем старого. Цена самых скромных однокомнатных квартир в новых домах начинается в районе $80 тыс. (особенно если речь идет о таких районах, как Юго-Запад и Запад). Стоимость новостроек растет на глазах, и специалисты прогнозируют ее увеличение в будущем году не менее чем на 15%. Так что при тщательном выборе вариантов подобная операция может в короткие сроки принести ощутимую прибыль.

Как только нашлись деньги, нашелся инвестор власти торопятся.
Так что графики соблюдаются, но гибко. Дата сноса как приближается, так и отдаляется. То есть ожидания, что через год вы переедете в новую квартиру, могут не оправдаться, и вам придется еще пару тройку лет воевать с протекающими трубами и сквозняками.

Подводные камни в потоке инвестирования

Несмотря на привлекательность подобного способа инвестирования, на этом пути есть свои подводные камни. Во-первых, при подобной сделке легко ошибиться со сроками. Новый Жилищный кодекс требует, чтобы жителей дома предупреждали о сносе минимум за год. Однако любому российскому человеку известно, что требования закона в нашей реальности порой преломляются самым непредсказуемым образом. Я сталкивалась с такими случаями, когда людям говорили о выселении буквально за месяц до сноса дома, говорит О. Варакутина.

Другой важный момент: квартира в качестве компенсации предоставляется человеку только в том случае, если у него в собственности нет другого жилья. В противном случае утешительным призом ему станет денежная компенсация. Как правило, эта сумма несопоставимо ниже, чем истинная стоимость квартиры, утверждает М. Саранкина.

Хотя этот момент реально учесть еще на стадии покупки. Нужно иметь в виду, что очередность зависит не только от графиков мэрии, но и от популярности района. Например, в Черемушках снос идет гораздо активнее, чем где-нибудь в Марьиной роще, говорит О. Варакутина. Если район востребован девелоперами для новой застройки, то и пятиэтажки там сносятся быстро.

Сама процедура покупки квартиры в доме, подлежащем сносу, пока осуществляется в том же порядке, что и приобретение квартиры в любом другом доме. Никаких ограничений законодательством в данном случае не установлено. Но, как замечает К. Ковалев, когда выходит постановление о сносе конкретного дома и начинается расселение, всякая регистрация сделок по этому объекту прекращается. Сроки этого события предугадать сложно. Они зависит исключительно от постановления местного паспортного стола в какой момент он перестает прописывать в этих квартирах, объясняет О. Варакутина. Никаких общих установленных правил для этого нет.
Вы получили одобрение банка на выдачу ипотечного кредита, и наконец, появилась уверенность в том, что приобретение квартиры состоится в ближайшее время? Можно сказать, что вы только в начале пути. Важной частью программы дальнейших действий является сбор документов.

Наконец, есть вероятность, что квартира, предоставленная взамен утраченной, окажется все-таки не в вашем районе. В 90% случаев закон соблюдается, но все-таки были прецеденты, когда человеку вопреки его желанию давали квартиру не там, где он жил до этого, говорит О. Варакутина. И никакие суды не помогли. Подобные ситуации исключение, но от них никто не застрахован.

Стандартный пакет документов для сделки на вторичном рынке включает:

Бумаги важны в любой сделке с недвижимостью и особенно, когда речь идет об ипотеке. В этом случае квартира на время выплаты кредита остается в залоге у банка, и рискует не только сам покупатель квартиры, но и банк. А потому проверять все документы будет и банк, и страховая компания, и оценщик. И если у представителей этих структур возникнут сомнения в правильности оформления документов или в юридической чистоте выбранной квартиры, вам придется начинать все сначала.

Расходы и хлопоты по подготовке квартиры к продаже, как правило, возлагаются на продавца. Однако это может служить предметом торга, шагом лояльности по отношению к продавцу со стороны покупателя, который может оплатить оформление необходимых бумаг.

документ, подтверждающий собственность продавца на продаваемую им недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство о собственности или иной правоустанавливающий документ);
справку БТИ о стоимости квартиры, экспликацию и поэтажный план;
копию финансового лицевого счета;
справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
копию паспорта продавца(ов) - все страницы;
справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налога на наследство или дарение (если покупаемая вами квартира перешла к продавцу по наследству или была ему подарена);
копии свидетельств о браке или разводе и продавца, и покупателя (если есть основания);
согласие супруга (если квартира была куплена в браке);
разрешение органов опеки и попечительства по поводу выселения из приобретаемой квартиры несовершеннолетних детей и других недееспособных или ограниченно дееспособных лиц.
При ипотеке банк потребует дополнительные документы:
расширенная (архивная) выписка из домовой книги;
выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о существующих там записях в отношении изучаемого объекта;
справки из органов опеки и попечительства о том, что никто из продавцов квартиры не находится под опекунством;
справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (не состоит ли продавец или его домочадцы на учете в этом учреждении).
Кроме того, могут понадобиться и другие документы. Например, если продавец квартиры - пенсионер, он должен будет предоставить справку о том, что у него есть где жить.

о нарушении прав детей при приватизации или последующих сделках с квартирой,
о каких-либо сделках с квартирой между близкими родственниками,
о продаже или дарении квартиры по доверенности от собственника и т.п.
Ипотечная сделка - это непростой, многоступенчатый процесс, полный нюансов. Корпорация "БЕСТ-Недвижимость" помогает осуществить его быстро и без проблем. В рамках комплексной услуги "Ипотечный брокер" кредитный консультант подберет оптимальный вариант кредита, а риэлтор найдет такой вариант квартиры, которая будет соответствовать и вашим пожеланиям, и требованиям банка.

Получив пакет документов на руки, оцените его сами. Собранные документы могут показать неприемлемость этой квартиры для банка, и вы самостоятельно увидите это, если обратите внимание - не содержится ли в предоставленных документах информация:



Главная --> Публикации