Главная --> Публикации --> Торговая сеть мир стала соинвестором бизнес-центра Не бойтесь банков, ипотечные кредиты выдающих Два пути к оформлению сделки с недвижимостью Москва становится центром инвестиций в гостиничный бизнес Глава росстроя сергей круглик - о потерянных квартирах и деньгах, о дорогом жилье и о том, как сделать его доступным

Первые небоскребы появились в Америке, в Нью-Йорке, в конце XIX в. Их строительство было вызвано необходимостью эффективнее использовать дорогую землю в центральной части города. Счастливые владельцы земельных участков требовали от архитекторов создать такой проект, который позволял бы при минимальной площади фундамента здания получить максимальный внутренний полезный объем. Архитекторы смогли предложить два решения углубляться под землю или возводить как можно больше этажей над землей. Выбор был сделан в пользу второго варианта.

Небоскребам на планете Земля немногим более 100 лет, но в последние годы подход к строительству высотных зданий претерпел значительные изменения. Если более 100 лет назад небоскребы строились главным образом в целях экономии места, то в настоящее время они являются в первую очередь инструментом для улучшения имиджа как отдельно взятого города, так и страны в целом. Возведение очередного самого высокого здания способствует кардинальному улучшению инвестиционного климата. Логика инвесторов неопровержима: Если здесь это построили, значит, кому-то все это надо.

Возведенному на его месте в 1915 г. новому 40-этажному зданию Equitable Building не было суждено стать самым высоким зданием мира, однако по окончании строительства оно стало крупнейшим по совокупной офисной площади (более 111 500 кв. м).

Одним из первых небоскребов стало здание Equitable Building на Бродвее (Нью-Йорк), построенное в 1870 г. Прадедушка небоскребов не сохранился до наших дней в первозданном виде. Архитектурный проект семиэтажного здания был выполнен бюро Kendal Gilman. Строение занимало целый квартал, ограниченный Бродвеем, Пайн, Нассо и Седар-стрит. В конструкции здания использовались металлические элементы, что было принципиально новым решением для того времени, имелись пассажирские лифты. Здание неоднократно достраивалось и расширялось, но 9 января 1912 г. почти полностью погибло от пожара.

Не менее знаменитыми пионерами среди небоскребов стали построенное в 1875 г. здание штаб-квартиры газеты New York Tribune (высота 79 м) и построенное в 1885 г. здание Страхового общества в Чикаго (высота 163 м). Последнее было снесено в 1929 г.

Между тем сооружение столь массивного небоскреба вызвало немало нареканий и стало предпосылкой для принятия в 1916 г. Zoning Law закона, определяющего необходимость ступенчатого устройства небоскребов, которое не препятствовало бы естественному освещению и циркуляции воздуха в соседних зданиях.

2-е и 3-е места по высоте занимают башни здания штаб-квартиры компании Petronas в Куала-Лумпуре (Малайзия). Это 88-этажное 452-метровое строение состоит из двух башен-близнецов, соединенных на высоте 170 м ажурным небесным мостом длиной 58,4 м.

Сегодня титул самого высокого небоскреба в мире принадлежит башне Taipei 101, построенной в 2004 г. в столице Тайваня Тайбэе. Комплекс состоит из двух зданий башни Taipei 101 и пристроенного к ней пятиэтажного подиума. Вместе с 60-метровым шпилем высота 101-этажного небоскреба составляет 508 м. Небоскреб обслуживается самыми высокоскоростными в мире лифтами марки Toshiba с 5-й по 89-й этаж можно подняться всего за 39 секунд. Архитектурный проект выполнен компанией C. Y. Lee Partners Associates. Строительство гигантской башни обошлось в 1,7 млрд евро.

Экономическое чудо

Ветеран среди небоскребов Empire State Building в Нью-Йорке (высота 381 м). Построенное в 1931 г. здание до сих пор входит в десятку самых высоких и является одним из самых тиражируемых символов Нью-Йорка. Здание запечатлено в нескольких десятков фильмов. Его посещали английская королева Елизавета II, бессменный президент Кубы Фидель Кастро и Никита Хрущев. Удивительно, но в эпоху Великой депрессии здание было построено быстро (немногим более чем за год) и качественно. В конце Второй мировой войны, 28 июля 1945 г., заблудившийся в тумане американский бомбардировщик B-25 Mitchell протаранил небоскреб на уровне 79-го этажа. Столкновение закончилось трагически для экипажа самолета и нескольких прохожих, погибших под его обломками. Говорят, что здание Empire State Building даже не шелохнулось.

В последние полтора десятилетия Америка постепенно уступает пальму первенства динамично развивающимся странам Азии Малайзии, Тайваню, Сингапуру. Восемь из 10 высочайших зданий мира построены в Азии, причем все за последние 15 лет. К слову сказать, в Европе небоскребов-рекордсменов не наблюдается.

Некогда самые высокие небоскребы находились в крупнейших американских мегаполисах Нью-Йорке, Чикаго и Лос-Анджелесе.

Сегодняшний рекорд 508 м башни Taipei 101 грозятся побить сразу несколько стран. Так, в Нью-Йорке возводится Independence Tower (Башня независимости) высотой 1776 футов (541,3 м), что символизирует год подписания США Декларации о независимости. Строительство башни планируется завершить в 2008 г.

Небоскребы строятся не только в тех местах, где испытывают острую нехватку земли. В ряде случаев их возведение просто имиджевая акция. Небоскребы строят в тех странах и городах, которые хотят прославиться, прогреметь на рынке недвижимости.

Конструкции: стальные и не очень

Другой строящийся небоскреб-рекордсмен спиралевидное здание Burj Dubai (в переводе Башня Дубай) в ОАЭ. По предварительным оценкам, инвестиции в проект составят $1 млрд. Башню планируется построить к 2008 г. По данным компании Emporis, в здании будет 160 этажей. Руководство корпорации Emaar Properties, девелопера здания, считает, что башня станет высочайшим зданием в мире, выше, чем на Тайване, в Чикаго и где бы то ни было, что призвано восстановить господство Ближнего Востока на рынке небоскребов. Ведь до строительства Эйфелевой башни в 1889 г. долгие 43 века самым высоким зданием мира официально была пирамида Хеопса (высота 147 м) в составе погребального комплекса г. Гиза (Египет). Ясно, что это чисто имиджевая акция, отмечает президент Urban Land Institute Ричард Розан. Нет практической необходимости в здании такой высоты.

Изначально каркас здания-небоскреба состоял из стальных балок. А уже в начале XX в. для строительства каркасов небоскребов использовали гипс и сварочную сталь (ковкую мягкую сталь), затем почти полностью перешли на сталь. Одновременно в ходе строительства высотных зданий начали увеличивать и долю бетона правда, главным образом для жилых зданий. В высотных объектах коммерческой недвижимости и по сей день превалирует сталь.

Специалисты по истории архитектуры считают, что структурное определение слова небоскреб основывается на инженерных разработках 1880-х, позволявших строить многоэтажные дома. Это определение связано со стальным каркасом, изобретенным в противовес тяжеловесной каменной кладке. Такой каркас позволял зданиям быть самодостаточными, служить опорой самим себе.

В последние годы строители оценили бетон. Этот материал прочнее стали при сильном ударе и гораздо более устойчив к огню. Впрочем, бетон устойчив к давлению, но не к нагрузке. Вот почему в большинстве конструкций бетонные каркасы укрепляются стальными стяжками. Значительная часть жилых высотных зданий строится с бетонными каркасами.

Вместе с тем, по мнению сотрудников отдела по связям с общественностью компании Капитал Груп, было бы не совсем верно утверждать, что технологии строительства стальных каркасных зданий прижились везде, в том числе и в России.
Существуют примеры частичного использования стальных каркасов, особенно в малоэтажном строительстве, т. е. смесь стального фасада с монолитным ядром. Но об активном применении чистых стальных каркасов говорить не приходится, считают в Капитал Груп. Более широко используются монолитно-каркасные технологии.

Использование металлических каркасных конструкций имеет свои плюсы и минусы, отмечают в Капитал Груп. К очевидным минусам можно отнести их высокую себестоимость. Плюс использования таких конструкций состоит в том, что если изделие уже изготовлено и находится на стройке, то значительно сокращаются сроки возведения здания. Между тем без детальной сметы, составленной конструкторами, бывает трудно просчитать себестоимость проекта на этапе разработки архитектурной концепции. Использование стальных каркасов создает определенные ограничения в отличие от монолитных конструкций, которые дают архитектору практически полную свободу при решении внешних форм здания.

Начиная с 1960-х в строительстве небоскребов стала возрастать доля сложных материалов, при изготовлении которых используются как сталь, так и бетон. Существует много вариантов компоновки стали и бетона: стальной скелет, обрамляющий бетонное ядро, или заглубленные стальные балки, взаимодействующие с бетонным покрытием, и другие решения.

Новые европейские небоскребы

Впрочем, время диктует развитие новых технологий и материалов. Все больше небоскребов в последние годы строится на побережьях морей, заливов, океанов и проч. Это делает их более подверженными влиянию ураганов и тропических циклонов, а значит, повышает требования к прочности, указывает на необходимость создания новых прочных материалов.

Прообразом гигантского 190-метрового здания общей площадью 21 600 кв. м стала мраморная статуя Калатравы Вращающийся торс. В 1999 г., увидев фотографию статуи в одном из буклетов архитектора, управляющий директор шведской компании HSB Malmo Джонни Орбек буквально загорелся идеей строительства небоскреба.

Небоскребы обеспечивают лучшие виды из окон и гарантируют наибольшую стоимость недвижимости. И хотя в Европе нет небоскребов-рекордсменов, за последние годы здесь значительно возросла доля высотных жилых домов в общей массе. В рамках Международного инвестиционного салона MIPIM-2005 были подведены итоги конкурса на лучший жилой дом. Почетный приз получил уникальный 54-этажный дом Turning Torso (в переводе с английского вращающийся торс), построенный в шведском городе Мальме по проекту архитектора Сантьяго Калатравы. И уже не первый год главный приз на престижном форуме завоевывают дома-небоскребы.

Сантьяго Калатрава сказал, что Turning Torso пейзаж, посвященный людям. Комплекс расположен в непосредственной близости от Западной гавани и находится в шаговой доступности как от исторического Центра Мальме, так и от пляжа. Новый управляющий директор компании HSB Malmo Грег Дингизиан считает, что Turning Torso представляет собой уникальную скульптурно-архитектурную комбинацию. По словам Дингизиана, мировая пресса называет здание одной из самых завораживающих архитектурных форм наших дней.

Дозвонившись до звезды, Орбек попросил архитектора разработать проект жилого дома, в основе которого лежала бы идея вращающихся секций. В гигантском здании удалось воплотить первоначальный замысел: по всей длине дом словно поворачивается от первого этажа до последнего на 90 градусов. Это не только придает ему оригинальный внешний вид, но и обеспечивает живописные виды из окон всем без исключения жильцам дома.

Проживание в небоскребе сопряжено с рядом трудностей например, мытье окон становится проблемой. Для обитателей Turning Torso эта услуга включена в арендную плату.

Здание разделено на девять равных секций, повернутых друг к другу под определенным углом. Всего в Turning Torso 147 апартаментов и 10 этажей офисных помещений. Площадь каждого из этажей составляет 400 кв. м. Апартаменты расположены на 14-52-м этажах здания. Всего в Turning Torso 33 различных типа апартаментов площадью 45-190 кв. м. Все пространства решены в едином стиле рационального минимализма. Все аксессуары дверные ручки, выключатели и плинтусы также выполнены в едином стиле и единой бежево-серой цветовой гамме. Даже кухни отделаны серо-голубым гранитом.

Статистика показывает, что за 5-6 часов работы дома человек нередко успевает сделать столько же, сколько за 10-12 часов работы в офисе, а расходы на оборудование и временные затраты на дорогу в офис и корпоративные мероприятия значительно снижаются и повышается эффективность работы. Однако далеко не каждый согласится хотя бы ненадолго создавать в доме атмосферу офиса или выделять для этой цели отдельный кабинет.

Три в одном: работа, дом и досуг

Общая площадь офисов в небоскребе составляет 4000 кв. м. Минимальная площадь, которую можно арендовать под офис, половина этажа или 200 кв. м. Для посетителей офисов в здании оборудованы два отдельных лифта.

Одна из последних тенденций, ясно прослеживающаяся в зданиях-небоскребах, разделение площадей на офисные и жилые. Так, например, в вышеупомянутом Turning Torso под офисные площади отведены этажи со 2-го по 6-й и с 8-го по 12-й.

Каркас здания в целях прочности возводится из цемента. Архитектурный проект выполнен Адрианом Смитом (мастерская Skidmore, Owings Merrill в Чикаго). Смит уже работал с небоскребами: он автор башни Jin Mao в Шанхае (высота 421 м).

Не менее функционально и строящееся здание Burj Dubai. На нижних 37 этажах будет располагаться отель, с 45-го по 108-й этаж разместятся 700 квартир, которые, по словам представителя девелопера, были раскуплены за 8 часов, а оставшиеся площади в здании будут занимать офисы. На 124-м этаже планируется устроить панорамную террасу для храбрых.

Революция в умах

Башня в Дубае станет центральной частью города в городе. Согласно проекту развития территории здесь будет построен крупнейший в мире торговый молл Dubai Mall и будет разбит уникальный бульвар протяженностью 3,5 км, на котором будут представлены здания всех времен и архитектурных эпох.

Так, например, изменение назначения Canary Wharf в 1980-х означало, что и соседним районам придется в конечном итоге отказаться от судоходства. В течение нескольких столетий Canary Wharf была главной лондонской пристанью. В 80-е гг. прошлого столетия правительство страны приняло стратегическое решение о развитии территории. В этих целях в 1981 г. была образована специальная корпорация. После того как были закрыты все верфи, здесь разместился современный финансовый и деловой центр Доклэндс. Центральным ядром Доклэндс является так называемый Собачий остров (Isle of Dogs). Здесь возвышается самое высокое здание Великобритании 237-метровая башня One Canada Square. Здание построено по проекту американского архитектора Сезара Пелли, автора разрушенного в результате атаки террористов Международного торгового центра.

Строительство отдельных небоскребов и их групп помимо собственно экономических целей (средоточие деловой активности в отдельно взятом районе, суммарное сокращение затрат на жизнеобеспечение компании и т. д.) преследует далекоидущие стратегические цели. В ряде случаев введение высотной доминанты позволяет резко поднять престиж не только отдельного, нередко малопопулярного района, но и города в целом. Примеров тому масса: Canary Wharf в Лондоне, Defense в Париже и, наконец, ММДЦ Москва-Сити в российской столице. Все эти некогда заброшенные промышленные районы претерпевают второе рождение и становятся центрами новых деловых, а главное престижных районов, вокруг которых застраиваются и реконструируются все новые и новые кварталы.

Не менее интересна и история парижского Сити района Дефанс. Его начали застраивать в 1950-е гг., лелея идею о проведении в Париже престижного салона Worldexpo-195 В итоге выставка состоялась в Брюсселе. А Дефанс развивается и по сей день, продолжая всерьез соперничать с лондонским Сити. Сегодня здесь свыше 3 млн кв. м офисных площадей, где размещается более 1500 компаний. В Дефанс работает свыше 150 000 служащих и проживает свыше 20 000 человек. Кроме того, в районе около 210 000 кв. м торговых площадей, более 2500 гостиничных номеров и почти 31 га эспланад и пешеходных зон.

Бывшая лондонская пристань Canary Wharf способствовала поднятию престижа соседнего района, Wood Wharf. Это участок площадью 8 га, расположенный к северо-востоку от Собачьего острова, в районе Лондон Доклендс. Исторически район Wood Wharf использовался для хранения древесины и ремонта судов. Здесь преобладают малоэтажные промышленные, офисные и складские помещения. В ходе генеральной реконструкции района, которая будет проводиться под общим руководством компании British Waterways, местность будет застроена новыми жилыми и офисными комплексами. Без небоскребов не обойдется в проекте предусмотрено возведение 35-этажной офисной башни.

Кстати, у Turning Torso вскоре появится близнец в другой части света. Архитектор Сантьяго Калатрава приступил к реализации проекта Fordham Spire в Чикаго. Американский близнец будет масштабнее 610 м в высоту против 190 м у Turning Torso. В здании будет 115 этажей (против 54 у Turning Torso). Угол поворота Fordham Spire составит 270 градусов против 90 градусов у шведского небоскреба.

Правильно спроектированные высотные здания способны до неузнаваемости изменить облик города. По окончании строительства небоскреба Мальме третий по величине город в Швеции резко набрал очки, став европейской легендой, ведь на сегодня Turning Torso самый высокий в Европе жилой дом.

Подобно всем другим рекордам слава небоскребов недолговечна. Никогда не поздно взять новую высоту, установить новый рекорд, говорит сотрудник одного из престижных европейских архитектурных бюро. Это вопрос времени и денег.

Калатрава планирует завершить проект в 2009 г. Чикаго не нуждается в промоушене на мировом уровне, однако, возможно, власти города втайне мечтают о возвращении ему былой славы родины самого высокого здания мира.

В мировой архитектуре намечается еще одна любопытная тенденция, связанная с небоскребами. Работать над проектами высотных зданий стало престижно. Знаменитые архитекторы не хотят отставать от модных тенденций и активно включились в строительство высотных зданий. Вот лишь несколько интересных архитектурных проектов, представленных на салоне MIPIM-2005.

Высотные здания высокое искусство

Номинировавшееся в категории бизнес-центры здание Нихонбаши (Nihonbashi 1-Chome Building) построено в Токио (Япония). Его архитектурный проект также выполнен в мастерской КПФ. В здании 92 800 кв. м офисных и 8600 кв. м торговых площадей. Якорный арендатор Merrill Lynch Group. С юга открывается дугообразный фасад, с одной стороны подчеркивающий прозрачность здания, с другой его наполненность. Благодаря слегка шероховатой поверхности здания вид фасада меняется в зависимости от освещения.

Абсолютным победителем среди высотных зданий стала Башня Дубай в Эмиратах. Архитектурное бюро Кон Педерсен Фокс (Kohn Pedersen Fox) стоит у руля сразу нескольких высотных проектов. В категории жилые здания на салоне MIPIM-2005 номинировался многофункциональный комплекс Espirito Santo Plaza (Майами, США). 36-этажное здание элегантно вписалось между 27-этажной штаб-квартирой банка и 14-этажным строением. Общая площадь объекта 111 500 кв. м. Здесь разместились квартиры, офисы, торговые площади, рестораны, а также 5-звездочный отель Conrad. Здание включает в себя 11-этажный атриум. Грациозная парабола ненавязчиво уводит взгляд наверх, создавая оптическую иллюзию. Что это просто впадина или продолжение пути? Парабола намек на Арку Святого Луи, символические ворота в Латинскую Америку.

Архитектурное бюро ASSAR выполнило проект реконструкции башни Madou Plaza в Брюсселе. Девелопер проекта компания IVG Real Estate Belgium планирует получить современный 34-этажный офисный комплекс высотой 120 м и площадью 40 000 кв. м. Увеличение полезной площади на 8000 кв. м будет достигнуто за счет создания 12-этажного треугольного атриума, самого высокого в Бельгии. На 1-м этаже будут располагаться конференц-центр и выставочные пространства. Здание восстанавливалось на базе первоначального, построенного в 1965 г. После реконструкции, которая завершится в конце 2005 г., башня имеет все шансы стать одним из самых оснащенных офисных центров в европейских столицах. В будущем многофункциональный комплекс планируют дополнить жилым домом.

Проект нового Всемирного торгового центра (World Trade Center Tower 6 WTC) в Амстердаме еще одна работа архитектурной мастерской KPF. На сегодня это третье по высоте (105 м) здание в городе. Оно будет состоять из двух частей башни и невысокого павильона, обрамляющего атриум. Общая площадь здания, включая магазины, офисные пространства, кафе и спортклуб, составит 45 000 кв. м.
Здание является органичным продолжением недавно реконструированного комплекса WTC в Амстердаме (проект архитектурного бюро KPF), ставшего лауреатом в категории реконструированные офисные здания на салоне MIPIM-2003.

Еще один безусловно интересный проект Trump International Hotel and Tower реализуется компанией Zeidler Partnership в Торонто (Канада). По окончании строительства в 2008 г. это будет самое высокое в Канаде жилое здание (высота 325 м). В нижних 32 этажах разместится 5-звездочный отель, а далее, до 70-го этажа, кондоминиумы. В двух верхних уровнях будут располагаться пентхаусы. Фасад здания выполнен преимущественно из стекла.

Прохладные потолки обеспечат посетителям центра самые высокие стандарты комфорта. Благодаря непрерывной циркуляции охлажденной воды по тончайшим трубкам на внутренней стороне перфорированных металлических панелей потолка поверхность будет играть роль охлаждающего элемента.

Каждое строение имеет свою историю, отмечает Ренцо Пьяно. Это здание будет являть миру легкость и прозрачность. Обладатель престижной притцкеровской премии за 1998 г., Пьяно известен в первую очередь как автор архитектурных проектов Центра Жоржа Помпиду (Париж) и Потсдамской площади (Берлин). Как любой архитектор с именем, он может выбирать заказчиков, реализуя высокие как в прямом, так и в переносном смысле проекты.
Первого апреля этого года наши законодатели "порадовали" строительную общественность федеральным законом "О долевом строительстве...". С момента вступления закона в силу исполнилось полгода, и уже можно аргументировано рассматривать, как под его воздействием поменялись реалии московского и подмосковного рынка жилья.

Все больше и больше международных компаний предпочитает строить свои штаб-квартиры в виде высотных зданий. Удачно спроектированные офисные здания могут положительно повлиять на имидж компании. Так, в Нью-Йорке реализуется проект штаб квартиры газеты New York Times. Здание станет центром площади Times Square на Манхэттене, возвышаясь над ней на 319 м. Завершение строительства намечено на 2006 г. Новая штаб-квартира New York Times позволит объединить под одной крышей на 52 этажах 2500 сотрудников, которые ранее размещались в семи офисных зданиях, разбросанных по всему городу. Автор архитектурного проекта известный итальянский архитектор Ренцо Пьяно.

В тот момент, когда шло интенсивное обсуждение пресловутого закона, крупные застройщики заявляли, что законодатели не учитывают того, что рынок жилья уже имеет сложившиеся традиции, сложившиеся финансовые схемы, и резкое их изменение до добра однозначно не доведет. Тревожно настроенные аналитики строительного рынка утверждали, что слом существующих финансовых схем приведет чуть ли не к сорокапроцентному повышению цены квадратного метра московских новостроек.

Немного истории

В Москве и Подмосковье появилось достаточно большое количество зависших площадок - явление, которое еще год назад было просто невозможным: более-менее удобные площадки исчезали с рынка со скоростью света, а работы на них зачастую начинались еще до подготовки всего необходимого пакета документов. Большинство экспертов напрямую связывают эти изменения с новым законом.

Пока эти мрачные прогнозы не сбылись: цена на московское жилье после длительной стагнации начала осторожно расти, и рост этот никак не превышает параметры, диктуемые текущим состоянием макроэкономики (в частности, текущей инфляцией). Но, с другой стороны, раздел все-таки существует: тем, кто уже инвестировал какие-то деньги в тот или иной проект, начатый до первого апреля, разрешили завершить его по старым схемам, и таких фирм на рынке достаточно много, а вот тех, кто запустил свой проект уже после вступления закона в силу (и, соответственно, вынужден работать уже по новым правилам) - значительно меньше как по общему количеству, так и в отношении к аналогичному периоду прошлого года.

В настоящее время ситуация на рынке жилья явно стала менее стабильна и, очевидно, будет меняться, и дальше. Каких именно изменений стоит ожидать? Как они отразятся на положении простого москвича, желающего купить квартиру в новостройке? Как в новых реалиях это можно сделать и как это сделать грамотнее всего? Каковы дальнейшие прогнозы развития первичного рынка жилья в Москве? С этими и другими вопросами мы обратились к Олегу Репченко, руководителю аналитического центра ИРН ("Индикаторы рынка недвижимости").

Естественный отсев

Как мы все помним, еще пару лет назад годовой прирост цен больше, чем на четверть, никого не удивлял. Рынок в таких условиях легко прощал "помарки" в проработке финансовых схем, постоянный рост казался вечным и само собой разумеющимся, а рынок во всех секторах исчерпывающе характеризовался таким жаргонизмом, как "рынок продавца". Неудивительно, что на этот рынок тут же потянулись фирмы, не обладающие достаточным профессионализмом. И тут случилась достаточно длительная стагнация. По подмосковному строительному рынку начал бродить призрак Дарвина с естественным отбором наперевес. Как-то очень быстро конструкции, имеющие хоть какие-то черты пирамидности начали рассыпаться, помарки в проработке финансовых схем и позиционировании новостройки стали буквально гибельными, а построенные в чистом поле очередные "нью-Васюки", не имеющие достаточной инфраструктуры, зависли на балансе продавцов мертвым грузом.

Прежде всего, он предложил "отделить мух от котлет": зависшие площадки в Подмосковье от последних изменений в строительно-финансовом законодательстве. Если говорить о долгострое, начавшем накапливаться в Подмосковье, то главная причина его появления - непрофессионализм.

Простой пример: классический коттеджный поселок, позиционирующий себя как элитный. Построен он не в самом элитном месте, участки выделены по минимуму (соток по пятнадцать-двадцать), инфраструктура, которая требуется для того, чтобы он был действительно элитным, присутствует только в дальнейших и весьма смутных планах: Конечно, с продажей такого жилья определенные трудности были и раньше (элиту, которая способна заплатить даже существенно больше, категорически не устраивают параметры жилья, а средний класс не тянет финансово), однако, два года назад подобные объекты хоть и медленно, но продавались (по мере того, как их относительная цена падала за счет роста остального рынка). Но наступила стагнация:

Сравните две картинки...

Общее между этими и другими подобными примерами одно: сочетание непрофессионализма (неважно, в финансовой ли области, в позиционировании объекта или в чем-либо еще) и ужесточившихся условий рынка. Новое законодательство к этому не имеет абсолютно никакого касательства. Как говорится, диагноз - непрофессионализм, прогноз - неутешительный.

Или другой вариант: фирма нашла достаточно "вкусную" площадку, минимально необходимое количество соинвесторов с боевым кличем "одна на всех, и за ценой не постоим", рекордными темпами на эту площадку вошла (уповая, что соинвесторов на оставшиеся объемы при текущем состоянии рынка можно будет легко найти по ходу дела) и: все та же пресловутая стагнация.

А теперь, собственно, о новом законе и его влиянии на текущие рыночные реалии. По утверждению О. Репченко, новый закон действительно сильно ударил по застройщикам, ибо схема соинвестирования до принятия закона была оптимальной и, следовательно, встречалась чаще всего (хотя некоторые застройщики работали и по иным схемам, например, таким, как договор уступки, предварительный договор (резервирование) и вексельная схема). Последние схемы столкновение с новым законом все-таки пережили, и фирмы по ним работавшие, особых изменений не заметили, но остальным (а к этим самым остальным пришлось отнести подавляющее большинство наличествующих на рынке фирм) пришлось перестраиваться буквально "на ходу".

Когда у покупателя денег больше нет

Здесь О. Репченко привел весьма уместную аналогию: скажем, на рынке труда еще недавно стандартом были "серые" зарплатные схемы, и выбора у профессионалов не было: не хочешь нарушать закон - иди в бюджетники, а еще лучше - за границу. Сегодня ситуация несколько изменилась, и наниматели все чаще вынуждены учитывать интересы и другой договаривающейся стороны, а лозунг "ешь, что дают, а то и этого не будет" постепенно уходит в прошлое.

К чему это, по мнению О. Репченко, привело? К уходу застройщиков в "серые" схемы (поскольку рост цен невозможен: платежеспособный спрос достиг потолка), возможно - к некоторому снижению общего объема предлагаемого на рынок жилья (на котором спрос и так существенно превышает предложение), то есть позиции потребителя как минимум не улучшатся.

Вчера общественный градостроительный совет при мэре одобрил сразу два проекта, призванных облегчить передвижение москвичей и гостей столицы по городу.

На строительном же рынке сегодня ситуация развивается, увы, в прямо противоположном направлении, и поскольку дальнейший рост цен ограничен кошельком покупателя, можно ожидать либо уменьшения объема продаж, либо ухудшения "сопутствующих условий" этих продаж (при той же стоимости квадратного метра).

По мнению членов совета, им это удалось. Из предложенного ими многофункционального комплекса, СТС в считаные минуты доставит до любого из этих двух аэропортов и в деловой центр Москва-Сити. Здесь же можно снять удобные апартаменты в одной из трех 47-этажных высоток, провести конгресс в зоне офисов, а в Экспоцентре - любую выставку. Комплекс станет и украшением нынешней унылой застройки этой части города, и своего рода буфером между железной дорогой и жилыми домами.

"Созревания" одного из них, по словам главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, город ждал пятнадцать лет. Территория, на которой он будет реализован, расположена в районе станции метро "Петровско-Разумовская" и платформы "НАТИ" Октябрьской железной дороги. Многие годы она считалась задворками столицы, украшали которые гаражи да промзоны. И вот теперь этому непритязательному месту, заявил Кузьмин, предстоит стать одним из фасадов столицы. Дело в том, что именно здесь скоро сойдутся самые разные пути, ведущие и в столицу, и по столице. Во-первых, Малое кольцо железной дороги, раньше возившее лишь грузы, вот-вот начнет перевозить пассажиров, а здесь у него имеется платформа "Николаевская". Отсюда же начнется строительство Четвертого транспортного кольца. Именно здесь войдет в столицу и новая федеральная трасса из Санкт-Петербурга, строительство которой только начинается. Не минует этот участок и новая скоростная транспортная система (СТС), которая свяжет через Сити два городских аэропорта - Внуково и Шереметьево. Так что понятно стремление архитекторов придать этому месту достойный облик.

Жителей Северного округа и всех въезжающих в Москву с этого направления касается и второй одобренный вчера проект. Тот, кто хоть раз бывал в районе станции метро "Тушинская", знает, какой здесь творится кошмар в час пик. В этом месте сходятся 10 маршрутов городских автобусов, 20 - пригородных, 19 - "маршруток", да еще останавливаются шесть пригородных поездов, на которых приезжают одновременно примерно 30 тысяч пассажиров. Строительство транспортно-пересадочного узла позволит им забыть о нынешней давке и даже выходить из дома в любую непогоду без зонтика: пересадка с одного вида транспорта на другой будет происходить как в Европе, по теплым крытым переходам. Те же, кто приехал из Подмосковья на своей машине, но не хочет сидеть в пробках при передвижении по городу, могут оставить авто на автостоянке - их будет построено около 1000.
Переезд что пожар, гласит народная мудрость. Только перебазирование Красного Октября на новое место не имеет ровным счетом никакого отношения к стихии. К такому выводу пришел мэр столицы, осмотрев в минувшую субботу площадку, на которую вскоре предстоит перебраться старейшему в России кондитерскому предприятию.

"Что же будет с гаражами, расположенными здесь хоть и не очень удобно для их владельцев, но зато решивших для них проблему крыши для авто?" - вопрос, который больше всего волнует сейчас жителей. Как заверил Александр Кузьмин, новое место под паркинги для всех 1200 автомобилистов уже найдено неподалеку. Еще 4660 автостоянок предусмотрены для приехавших сюда по делам на личных авто.

- Услышать это коллективу предприятия почти со 150-летней историей было очень важно, - рассказал корреспонденту РГ исполнительный директор Красного Октября Юрий Клаповский. Основатель фабрики немецкий подданный Фердинанд фон Эйнем, приехавший в Москву в надежде завести свое дело, выбрал в 1857 году для нее чудное место - на набережной Москвы-реки, чуть не под стенами Кремля. А уже в 1900 году на всемирной выставке в Париже фабрика Эйнемъ получила Гран-при.

Было бы глупо при нынешнем дефиците земли продолжать сохранять в историческом центре города устаревшие заводские цеха, - объяснил позицию городских властей Юрий Лужков. - Поэтому правительство Москвы настойчиво работает над программой вывода предприятий. - Но при этом ни в коем случае город не должен потерять свой промышленный потенциал. Переезд же Красного Октября - это гарантия еще большей стабильности, - заявил он.

Кондитеры к этим планам отнеслись довольно спокойно. Дело в том, что ни одно предприятие не переезжает в том же виде, в каком оно было, - сообщил корреспонденту РГ генеральный директор ГУП Центр Александр Квасов. - Непременное условие - модернизация и полное обновление производства, переход на самые современные технологии. На это надеется и двухтысячный коллектив Красного Октября. Ведь хитрые чиновники перевели его не просто по принципу с глаз долой, из сердца вон, а на территорию концерна Бабаевский, чтобы всю шоколадную территорию российской столицы сконцентрировать в одном месте.

И вот теперь, спустя полтора столетия, кондитерам вдруг заявили: извольте освободить территорию. Здесь теперь будет туристско-рекреационная зона Золотой остров - с пешеходными маршрутами по столице, музеями, множеством ресторанов, бутиков....

Так что, живя бок о бок с таким продвинутым соседом, Красному Октябрю поневоле придется внедрять не менее совершенные технологии. А на память о своем славном прошлом ему останется музей лакомств, расположенный там же, на набережной Москвы-реки. Причем не из засохших экспонатов, а в виде действующего производства, которое будет изготавливать кондитерские сладости по старинным рецептам. Такого у нас в стране еще нет. Лужков уверен, что охотников попробовать экспонаты найдется немало как среди москвичей, так и среди туристов.

Сведение двух гигантов по производству лакомств в одной берлоге, по их расчетам, непременно приведет к обострению конкуренции между ними.

Кому еще из столичных предприятий пора вслед за Красным Октябрем готовиться с вещами на выход? Что несет этот процесс москвичам? Не останутся ли они без работы? Ситуацию комментирует по просьбе корреспондента РГ министр промышленности правительства Москвы Евгений Пантелеев.

Комментарий министра

Евгений Пантелеев Еще недавно руководители фабрик и заводов, чьи производства попали в списки на вылет, были убеждены, что власти руководствуются лишь стремлением заполучить их землю. Теперь же они вдруг поняли, что переезд может быть выгодным и для них. Это показал опыт тех, кто все-таки рискнул подняться с насиженного места.

Российская газета Евгений Алексеевич! Вывод промышленных предприятий из центра Москвы довольно вяло идет с 1996 года. И лишь сейчас к этой работе словно пришло второе дыхание. Что случилось?

Пантелеев Например, фабрику Дукат. Оборудованная давным -давно отжившим свое оборудованием, она на прежнем месте производила сигареты, пользовавшиеся спросом только в пору тотального дефицита табачных изделий. Новый Дукат на Каширском шоссе теперь одно из самых современных производств в Европе. Глядя на него, многие поневоле задумались, стоит ли продолжать и дальше держаться за старые стены. Ведь жизнь в центре Москвы для производственников на самом деле не мед. На дорогах - жуткие пробки. За въезд грузовиков в пределы Третьего транспортного кольца надо платить. К тому же все время объясняться с природоохранными инспекциями и платить за выбросы вредных веществ в воздух, стоки в реки... Все эти расходы ложатся на себестоимость продукции, попробуй выживи.

РГ Кого вы имеете в виду?

Пантелеев Прежде всего экологически вредные предприятия. Таких около трех десятков. Например, завод лопастных гидравлических машин, который готовится к переезду с Большой Татарской улицы на Угрешскую. В настоящее время он уже закупает современные технологии для будущего производства. Хлебозавод N 6 с улицы Усачева переберется в Косино. Это тоже будет совершенно другое предприятие.

РГ Кто пойдет на вывод вслед за Красным Октябрем?

Пантелеев Несколько текстильных предприятий тем не менее сами нашли себе новое место жительства именно в Московской области. А сахаро-рафинадное производство, например, с улицы Мантулинской уехало даже в Тулу, оставив в столице лишь офис. Большей же части новые площадки приходится искать действительно в черте своего города.

РГ Переезжают в основном в пределах столицы? Подмосковье не хочет приютить предприятия столицы?

Пантелеев Да, в том числе и их.

РГ Например, создавая промзоны?

Пантелеев Платит инвестор, заинтересованный приобрести участок земли в центре Москвы. Из городского бюджета переселенцы могут взять разве что кредит для разработки проектной документации для создания на новом месте современного производства.

РГ Кто оплачивает переезд?

Пантелеев Значит, это производство там и останется. Никакого насилия - один из главных принципов осуществления этой городской программы.

РГ А если кто-то из промышленников не захочет ни на каких условиях покидать обжитую территорию?

Пантелеев Как минимум до 2020 года. Но спешить нельзя.

РГ Насколько же тогда она растянется по времени?

Пантелеев Пока по крайней мере удается. Несмотря на дополнительные хлопоты, с которыми связан любой переезд, промышленное производство в Москве ежегодно прирастает на 8-9 процентов. По оценкам всех западных экспертов, это очень хорошие показатели. Достичь их удается благодаря тому, что число предприятий в Москве, несмотря ни на что, не убывает, как и доходы, поступающие от промышленности в бюджет Москвы. Как и раньше, они составляют примерно 16-18 процентов. Но главное - безработица москвичам из-за перебазирования фабрик и заводов не грозит.

РГ Удастся ли при этом не потерять промышленный потенциал, которым раньше так гордилась столица?

Пантелеев Примерно 8 тысяч гектаров. На них строятся жилые дома, детские сады, школы, магазины и прочие объекты, без которых невозможна комфортная жизнь в таком развивающемся городе, как Москва.

РГ Сколько уже высвобождено территории в процессе вывода промышленности?



Главная --> Публикации