Главная --> Публикации --> Правительство копит деньги на жилье Реформу жкх хотят отложить Московские районы с "офшорным" статусом уравнивают в правах с остальными Участие нотариуса в сделках с недвижимостью предотвратит махинации Москва будет дорогой и изысканной

Вчера стало известно, что Министерство экономического развития и торговли включило ГАО “ВВЦ” в проект правительственной программы приватизации. Госпакет акций ВВЦ будет продан на аукционе в 2006 г., уточнил “Ведомостям” один из руководителей МЭРТ. По его словам, инициатива приватизировать ВВЦ принадлежит Росимуществу. Источник в Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом сказал, что пока говорить о приватизации рано: “Сначала проект должен пройти одобрение правительства”. Назвать стартовые условия продажи акций ВВЦ чиновник также затруднился. Госпакет, говорит он, оценит РФФИ, после чего определит условия.

Государство решило продать госпакет акций в ГАО “Всероссийский выставочный центр” (бывшая ВДНХ). Минэкономразвития включило принадлежащие государству 70% ВВЦ в программу приватизации на 2006 г. Риэлторы надеются, что им разрешат принять участие в застройке 240 га выставки, но власти считают, что профиль ВВЦ будет сохранен.

Риэлторы были удивлены тому, что акции ВВЦ до сих пор находятся в госсобственности. “Это потрясающий актив для инвестора”, — говорит директор отдела офисной недвижимости компании Colliers International Олег Мышкин. Тем не менее, на взгляд риэлторов, покупатель будет готов заплатить за пакет не более $40 млн. “Чтобы сделать на территории ВВЦ стоящий проект, надо затратить миллиарды долларов”, — полагает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. По его мнению, на ВВЦ можно сделать новую точку притяжения москвичей. “На одной территории должны быть гостиницы, развлекательные заведения, торговля и выставочные площади”, — говорит он. Исполнительный директор компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Сергей Рябокобылко соглашается, что ценность этого места заключается в возможности увязать на единой территории различные типы коммерческой недвижимости. Сейчас к территории ВВЦ присматриваются несколько инвесторов и все их проекты предполагают развитие бизнес-парков, говорит он. Тигран Алексанян, генеральный директор компании “Декра-Груп”, считает, что при нехватке земли в столице ВВЦ та самая резервная территория, которая позволит инвестору реализовать не один инвестпроект. “Решение государства продать свой пакет — это большая победа правительства Москвы”, — иронично замечает один из крупных девелоперов.

Для самого ГАО “ВВЦ” и второго акционера — правительства Москвы это решение стало полной неожиданностью. “Мы первый раз об этом слышим”, — сказал один из руководителей ВВЦ. “Недавно было заседание совета директоров ВВЦ, где о продаже не было и речи. Обсуждали развитие ВВЦ как всероссийской выставочной площадки”, — разводит руками пресс-секретарь Департамента имущества Москвы Наталья Быкова.

В связи с этим мэр столицы подписал постановление за N 767-ПП, цель которого заставить работать вновь строящиеся паркинги в две смены: днем и ночью.

В агентстве по управлению федеральным имуществом говорят, что при продаже пакета акций не накладывают на нового собственника никаких ограничений по дальнейшему развитию компании. “Их диктуют акционеры и законодательство”, — поясняет чиновник. Однако он уверен, что ВВЦ с приходом нового акционера не изменит свою концепцию: “Москва не позволит”. Девелоперы также полагают, что инвестору не дадут построить на месте ВВЦ жилой микрорайон. “Это же памятник архитектуры и инвестору разрешат застраивать лишь небольшую часть территории”, — предупреждает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. ГАО “ВВЦ” пять лет назад заключило договор аренды 240 га земли сроком на 49 лет.
Всероссийский выставочный центр (ВВЦ) занимает 240 га в Северо-Восточном округе Москвы. На территории комплекса 70 павильонов с выставочной площадью 170 000 кв. м. ВВЦ управляет ОАО “Государственное акционерное общество “Всероссийский выставочный центр” (ГАО “ВВЦ”). 70% его акций владеет государство, 30% – правительство Москвы.
Новый поворот наметился в обеспечении столичных владельцев автостоянками. Дело в том, что правительство Москвы пришло к неутешительному выводу: программа строительства гаражей в городе, утвержденная на 2005-2007 годы, о которой "РГ" рассказывала в начале года, не в состоянии разгрузить столичные магистрали от транспорта.

В то же время многие паркинги, построенные в центре города, стоят полупустыми. Инвесторов это мало волнует. Их дело простое - построил и продал. У организации, купившей паркинг, голова тоже не болит: московская недвижимость всегда в цене. Причем цена эта день ото дня растет. "Мы поняли, - признался Припаньковский, - что мало построить много гаражей. Нужно еще эффективно их использовать".

- Как и планировалось, столице в этом году действительно удастся сделать рывок и ввести в эксплуатацию 87,5 тысячи гаражей, - рассказал корреспонденту "РГ" начальник отдела гаражного строительства департамента строительства и реконструкции города Москвы Юрий Припаньковский. - Это значительно больше, чем в предыдущие годы, и позволяет надеяться, что и программа в целом разработана вполне реальная: построить за ближайшие три года гаражей на 300 тысяч машиномест, доведя обеспеченность до 47 процентов. Беда же в том, что, как выяснилось, разгрузить дороги это ничуть не помогает. Власти-то рассчитывали, что, купив гараж, горожане перестанут по крайней мере бросать авто на магистралях. Таким образом, по их логике, на улицах столицы должно стать просторнее, причин для возникновения пробок станет меньше. Не стало. Почему? Потому что ночью машина у владельца гаража действительно стоит под крышей, а днем, когда он приезжает на работу, в магазин или ресторан, все равно оказывается на проезжей части.

Где разместятся такие автостоянки? В Южном Бутове или любом другом спальном районе нужды, конечно же, в них нет, говорит Припаньковский. Острее всего потребность в центре столицы. Специалисты НИИ Генплана Москвы предложили правительству Москвы использовать самые нетрадиционные места. Транспортные развязки и подэстакадные пространства в Третьем транспортном кольце, место под столичными площадями - например, под Сухаревской, Арбатской, Смоленской, по соседству с комплексными транспортными узлами, строительство которых уже началось в Москве, под и над железнодорожными рельсами, и так далее. Все без исключения предложения, еще недавно самые немыслимые, обсуждаются самым серьезным образом и при малейшей возможности принимаются. Ждать больше нельзя: транспортный коллапс из угрозы пессимистов принимает для Москвы все более реальные очертания. Пробки на дорогах не только оставляют москвичам все меньше надежд на комфортную жизнь, но и реально тормозят развитие экономики столицы. Вот и инвесторы на закончившейся на прошлой неделе выставке недвижимости в Мюнхене "Экспо-Реал" прямо спрашивали у руководителей московской делегации: "Намерена ли Москва наконец-то решить вопрос с парковками для транспорта?"

Каким образом? Необходимо заставить автостоянки работать круглосуточно. Чтобы ночью в них могли хранить автомобили жители близлежащих домов, а днем, когда они уезжают на работу, на эти же места должны иметь возможность поставить машины те, кто приехал в этот район по своим надобностям. Собственно, на запуск такого двойного действия и направлено новое постановление мэра. В соответствии с ним в дополнение к предыдущей программе предписывается построить паркингов до 2007 года еще на 30 тысяч машиномест. Право застраивать эти площадки будет выставлено до конца года на аукционы и конкурсы. Но в отличие от предыдущих лет теперь инвесторам поставят жесткое условие: паркинги двойного подчинения не продаются. Город намерен эксплуатировать их либо сам, либо сдавать в аренду, но для использования только по прямому назначению.

Решит ли проблему новый поворот в решении старой проблемы? Увы! Гарантии никто не дает. "Это будет зависеть не столько от темпов строительства дорог и гаражей, сколько от прироста количества автомобилей в Москве", - уклончиво ответил на вопрос Припаньковский. И пояснил: "За последние три года, например, в городе введено 220 тысяч машиномест. А обеспеченность автовладельцев гаражами как была 38 процентов, так и осталась - всю прибавку съел прирост автопарка. Вот и сейчас: сможем мы опередить увеличение транспорта у горожан или не сможем? Чтобы купить машину, требуется всего 30 минут. Гараж за это время не построить даже с помощью самых передовых технологий". Вот и вынуждены власти искать методы более эффективного использования уже созданных паркингов. Надеяться же на то, что наступит наконец насыщение столицы автомобилями и москвичи начнут приобретать новых железных коней лишь для замены старых, как это происходит уже кое-где в мире, сегодня не приходится. По крайней мере прогнозы экспертов, не раз обещавших, что это случится в Москве, пока не оправдываются.

К тому же все ближе и 2007 год, когда вступит в силу городской закон, по которому человека, оставившего машину в неположенном месте, могут наказать штрафом в размере до 10 МРОТ. Власти вполне отдают себе отчет в том, что прежде чем залезть в карман горожанам, нужно создать условия, чтобы машины было куда убрать.

Возле станций метро:

Адресный перечень гаражей-стоянок для временного хранения автотранспорта

Фестивальная ул., вл. 2-4
Хлобыстова ул., вл. 17 (у станции "Выхино") Пересечение Профсоюзной ул. и Нахимовского пр-та (у станции "Профсоюзная")
Пересечение Новоясеневского пр-та и ул. Голубинской
Пересечение пр-та 60-летия Октября и ул. Вавилова
Люблинская ул., вл. 168

"Теплый Стан", "Юго-Западная", "Планерная", "Речной вокзал", "Домодедовская", "Пражская",
"Кунцевская", "Алтуфьево", "Водный стадион"

"Новорижская", "Савеловская", "Звенигородская", "Велозаводская"
"Шоссе Энтузиастов", "Андреевская"
"Москва-Сити", Площадь Гагарина
Участок от Волгоградского пр-та до шоссе Энтузиастов в районе ул. Нижегородской
Съезд с 3-го кольца на Южнопортовую улицуГаражи-стоянки для временного хранения автотранспорта, в том числе "механизированные", в центре Москвы:
Б. Грузинская ул., вл. 5, стр. 2, Басманный тупик
Бутырский Вал ул., Валовая ул., вл. 18-26
Водоотводной канал, Воздвиженка yл., вл. 10
Воровского пл., Земляной Вал ул., вл.29

Стоянки в ракушках подэстакадных пространств Третьего транспортного кольца:

Краснопресненская наб., вл. 14
Краснопрудная ул., вл. 9-11
Краснопрудный пер., вл. 3
Крымский Вал ул. (около Дома художника)
Летниковская ул., вл. 6, Малый Головин пер., вл. 3
Малая Сухаревская пл., вл. 12
Межпутевое пространство ж/д Курского и Горьковского направлений (2 участка)
Михайловский пр., вл. 3, Народная ул., вл. 8
Неглинная ул., вл. 16, Неглинная ул., вл. 25
Большой Николопесковский пер., Новая пл.
Новорязанская ул.,
Новый Арбат ул., вл. 10, вл. 26-28, напротив вл.15 (участки N 1, 2), напротив вл. 19, напротив вл. 21
Олимпийский пр-т, ул. Дурова, Павелецкая пл.

Зона между Митьковской веткой и Казанским направлением Московской железной дороги

Не менее миллиона кредитов в год - такую планку недавно установил для ипотеки президент страны Владимир Путин. Взлететь над сегодняшней отметкой в сорок тысяч ипотечных кредитов приказано к 2010 году. Отпущено, так сказать, время на подготовку к рывку с учетом нынешнего состояния. На первый взгляд рынок ипотечного кредитования растет довольно быстро - общее количество выданных кредитов ежегодно увеличивается вдвое. Особенно преуспевают на ипотечном поприще Сбербанк, "Дельта-Кредит", Райффайзенбанк, Внешторгбанк, Городской ипотечный банк - совокупный объем выданных ими кредитов за три года превышает 1 млрд долларов, а это около 50 процентов всего ипотечного рынка. Есть все основания рассчитывать, что в этом году лидеры как минимум удвоят свои кредитные портфели. Так, по словам начальника управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Александра Колошенко, на начало сентября уже выдано около 65 млн долларов ипотечных кредитов, тогда как за весь прошлый год на реализацию ипотечных программ банком был направлен 71 млн долларов.

Пересечение Шмитовского проезда и Шелепихинского шоссе

Пл. Арбатских Ворот, Пл. Европы
Между гостиницами "Москва" и "Метрополь"
Пл. Тверской Заставы
Проезд 967 (в районе пр-та Академика Сахарова)
Пр-т Академика Сахарова
Пушкинская пл., напротив вл. 18
Пятницкая ул., вл. 5, Радио ул., вл. 19
Рубцовская наб., вл. 1 (напротив нового корпуса МГТУ им. Н.Э. Баумана)
Садовнический пр.
Сергия Радонежского ул., напротив вл.12
Серебряническая наб., вл. 27
Средняя Переяславская ул., вл. 25
Стадион "Металлург", Старая пл.
Страстной бул., вл. 6, Сухаревская пл.
Сущевский Вал ул.,
Тверская пл.
Трасса 3-го транспортного кольца (Малая Почтовая ул., вл. 10)
Триумфальная пл., Трубная пл., Тургеневская пл.
Участок от Курского вокзала до Н. Басманной ул.
Хохловская пл.
Шелепихинский тупик, вл. 19
1-й Новый пер., вл. 18

Так, президент Европейского трастового банка Андрей Крысин говорит, что в последнее время на рынке ипотечного кредитования появилось много новых игроков, конкуренция обострилась, а условия ипотечного кредитования уже заметно смягчились. Например, если два-три года назад ипотечные кредиты предлагались под 14-15 процентов годовых, то сейчас ссуду можно получить под 10-12 процентов. Увеличились и сроки кредитования: некоторые банки предлагают ипотеку на 15-20 лет.

Предполагается, что всего в этом году будет выдано около 1 млрд долларов ипотечных кредитов. И хотя это мало и по объемам ипотечного кредитования мы отстаем не только от западных стран, но и некоторых государств СНГ, оптимисты считают, что бурный рост ипотеки не за горами, есть, мол, для этого предпосылки.

Проценты ниже, цены выше

Недавно средние цены на жилье в Москве достигли 2 тыс. долларов за квадратный метр. За однокомнатную квартиру на окраине города продавцы просят не менее 60-70 тыс. долларов. Можно, конечно, воспользоваться ипотечным кредитом. Но для этого необходимо внести первоначальный взнос (около 17,5 тыс. долларов, или 15-20% от стоимости жилья), а затем в течение 10-15 лет ежемесячно перечислять банку около 600-700 долларов (при ставке 10% годовых). Понятно, что большинство потенциальных покупателей недвижимости играть по таким правилам не то что не хотят, а просто не готовы: доходы не позволяют. Вместо этого они предпочитают арендовать жилье либо покупают квартиры в Подмосковье -. там пока можно найти варианты за 30 тыс. долларов.

Правда, банкиры предпочитают умалчивать о том, что рынок ипотеки до сих пор остается не только очень маленьким по объему, но и узким по охвату: к разряду ипотечных относится менее 10% сделок на рынке недвижимости. Принято считать, что основным барьером, сдерживающим развитие жилищного кредитования, является отсутствие у банков механизмов привлечения долгосрочного финансирования для реализации ипотечных программ. Однако при желании эту проблему можно решить, устранив законодательные препоны, мешающие банкам выпускать ипотечные ценные бумаги. Кроме того, можно разработать схемы рефинансирования ипотеки на Западе: например, посредством выпуска там еврооблигаций. На наш взгляд, есть еще один гораздо более серьезный фактор, сдерживающий развитие ипотеки: дефицит жилья и рост цен на него на 20-30% в год. И с этим надо что-то делать, иначе при нынешней рыночной конъюнктуре все разговоры о повышении доступности ипотечных кредитов просто лишены всякого смысла.

Сейчас банки вынуждены конкурировать друг с другом исключительно на качественном уровне - не столько кредитными продуктами как таковыми, сколько сервисными услугами. Что они и делают: создают специальные консультационные ипотечные центры, плетут сети специализированных ипотечных отделений, оборудуя их большим количеством сейфовых ячеек и удобными помещениями для проведения ипотечных сделок (такой тактики придерживается, в частности, Райффайзенбанк). А некоторые банки и вовсе перекладывают работу по организации продаж ипотечных кредитов на агентства недвижимости, фактически отказываясь работать с клиентами напрямую, либо доверяют ведение дел специализированным розничным продавцам (например, Русский ипотечный банк). "Это перспективный бизнес, и сейчас самое время просто застолбить нишу. Однако пока объемы ипотечного кредитования относительно невелики, поэтому и масштабы бизнеса будут небольшими", - комментируют появление на рынке услуг ипотечного кредитования специальных брокерских компаний его непосредственные участники. При этом обращает на себя внимание один немаловажный нюанс. Дело в том, что подавляющее большинство ипотечных сделок заключается на вторичном рынке жилья, а значит, клиенту удобнее напрямую обращаться в дружественное банку агентство недвижимости, чем к независимым посредникам. Да и рассчитывать на существенный рост ипотечных сделок на вторичном рынке не приходится. Тем более что банки очень неохотно кредитуют альтернативные сделки, доля которых на вторичке оценивается в 75-80 процентов. Кредиторы идут на это только в том случае, если в цепочке не более трех квартир, но даже и такое количество проверять очень накладно. По сути дела, большая часть жилья на вторичном рынке выпадает из ипотечных схем.

"При нынешних темпах роста цен на квартиры снижение ставок на один или два процента не приводит к заметному увеличению спроса на ипотечные кредиты, так как он зависит от возможности заемщика вносить ежемесячные платежи. А размер платежей, в свою очередь, напрямую зависит от рыночной стоимости жилья, приобретаемого с помощью ипотеки", - говорит директор департамента розничного бизнеса Банка Москвы Роман Воробьев. Банкиры утверждают, что до тех пор, пока не начнут существенно увеличиваться объемы строительства жилья, снижение ставок по кредитам не будет приводить к существенному расширению круга ипотечных заемщиков и рынок будет развиваться инерционно.

"Из-за ужесточения порядка привлечения средств граждан в жилищное строительство может сократиться количество игроков на этом рынке. Многие компании просто не смогут соблюдать требования закона "Об участии в долевом строительстве" и работать с банками на основе этого документа", - полагает Александр Колошенко.

Что же касается рынка новостроек, то здесь жилищное кредитование вовсе не прижилось. По словам Андрея Крысина, на первичном рынке работают преимущественно крупные банки, а также кредитные организации, непосредственно связанные со строительной отраслью. Например, Сбербанк охотно кредитует граждан на этапе строительства дома, используя в качестве обеспечения поручительство других физических лиц (от 2 до 4 человек в зависимости от суммы кредита). Некоторые банки выдают кредиты на приобретение строящегося жилья в домах, которые возводят аффилированные с ними застройщики или клиенты. При этом специалисты прогнозируют сокращение доли новостроек на рынке ипотеки.

Неразвитость механизмов купли-продажи ипотечных квартир, а также отсутствие схем рефинансирования ранее выданных кредитов - две дополнительные проблемы, сдерживающие развитие ипотеки. Сейчас квартиры, приобретенные с использованием ипотечных схем, фактически выпадают с рынка на весь срок кредитования, потому что совершать с ними сделки крайне затруднительно. Кроме того, граждане, взявшие ссуду под 15% годовых, будут вынуждены выплачивать фиксированный процент даже при условии снижения среднерыночных ставок до 7-8%.

Заложники ипотеки

Может быть, потому, что большинство участников рынка попросту не готовы предоставлять своим клиентам такую услугу. "Банки при несущественном снижении процентной ставки вряд ли станут переманивать клиентов у конкурентов, так как не смогут покрыть издержки на осуществление подобных сделок", - полагает председатель правления Русского ипотечного банка Сергей Корепанов. Кроме того, по его словам, нельзя сбрасывать со счетов и особенности российского законодательства. В частности, риск того, что в случае дефолта по рефинансированному кредиту банку-кредитору будет трудно выселить заемщика из заложенной квартиры. "Я знаю, что некоторые банки готовятся выйти на рынок рефинансирования. Но пока такие сделки единичны, поскольку банки вынуждены нести технические риски", - соглашается с коллегой президент Городского ипотечного банка Николай Шитов.

Это на Западе перекредитование, то есть замена старого кредита новым под более низкие проценты, - стандартная и неотъемлемая часть ипотечных программ, тогда как у нас подобные сделки встречаются крайне редко. "Мы рефинансировали ипотечные кредиты, выданные другими банками. Обычно речь шла о рефинансировании кредитов, выданных по сильно завышенным ставкам. Например, к нам обращались клиенты, которые взяли кредит под более чем 20 процентов годовых в долларах", - говорит Александр Колошенко. Но, по словам нашего собеседника, почему-то сами заемщики крайне редко решаются на подобные шаги, если выигрыш в ставке составляет 1-2%. Хотя в некоторых случаях разница может быть весьма ощутимой.

Шанс получить реальное конкурентное преимущество есть также и у тех банков, которые выработают понятный всем участникам рынка механизм проведения сделок с заложенными квартирами. "Сейчас теоретически продажа квартиры, обремененной ипотекой, возможна. Однако нет однозначного алгоритма действий, в каждом конкретном случае вопрос решается в индивидуальном порядке", - говорит руководитель отдела развития бизнеса банка "Дельта-Кредит" Александр Афанасьев.
По словам исполнительного директора компании "Легко-Кредит" Кирилла Суслова, продать заложенную квартиру можно только с согласия банка. "В свою очередь, банк даст согласие на продажу в случае возникновения у заемщика финансовых трудностей, либо если заемщик намерен взять в этом же банке следующий кредит на новую квартиру", - поясняет наш собеседник. По словам банкиров, главная заковыка при совершении сделок с ипотечными квартирами - процедура перерегистрации залога. Сейчас для этого необходимо выдумывать сложные схемы, которые могут быть реализованы только в рамках взаимных договоренностей. "Если наш клиент берет второй кредит и хочет продать первую квартиру, которая находится у банка в залоге, то с этим не будет никаких проблем. Мы разрешим совершить сделку и оформим новый залог. Но это легко осуществимо, если расчеты проводятся внутри одного банка. Если же в сделку вовлечен сторонний банк, то все гораздо сложнее. В этом случае у кредитора возникает ряд технических рисков", - рассказывает Николай Шитов.

Между тем рано или поздно банкам придется не только расширять линейку кредитных продуктов, но и предлагать клиентам услугу перекредитования. И тот, кто сделает это первым, не только упрочит свои рыночные позиции, но и сможет существенно увеличить долю рынка за счет притока новых клиентов.

Выходит, сейчас банки идут по проторенной дорожке, снимая сливки ипотечного рынка. Им выгодно, когда заемщики либо платят долго, либо гасят кредиты досрочно. Кредиторы всячески избегают хлопот, связанных с рефинансированием кредитов или сделками с ипотечными квартирами. Но рано или поздно им все равно придется активнее расширять свою продуктовую линейку, а также спектр оказываемых услуг. Подвигнуть их к этому может только расширение масштабов ипотечного рынка, которое станет возможным в случае увеличения объемов жилищного строительства. Но, судя по всему, банки просто не верят, что это произойдет в обозримом будущем. Пока на рынке недвижимости зафиксирована прямо противоположная тенденция: цены растут, предложение квартир сокращается (см. статью "Дефицит начинается", "Эксперт" N37).
В городах XXI в. властям и застройщикам приходится противостоять напасти, известной с V в. Термином вандализм определяется одна из форм разрушительного поведения человека, приводящего к гибели культурных и просто материальных ценностей. Название восходит к древнегерманскому племени, захватившему в 455 г. Рим и уничтожившему множество памятников античного и христианского искусства. В более поздние времена вандалами стали называть любых разрушителей ценностей.

Прежде всего, эти риски связаны с длительным периодом регистрации ипотеки в государственной регистрационной службе. Ведь сначала банк должен снять залог - на это обычно уходит несколько недель, а затем оформить новый. За это время недобросовестный заемщик может забрать документы с регистрации и перепродать уже юридически чистую квартиру. "Снять этот риск можно, если проработать процедуру одновременного снятия одного залога и оформления другого. Это дело техники, и, надеюсь, со временем это будет сделано", - говорит Шитов. Пока же, по словам экспертов, банки редко идут на сделки с ипотечными квартирами и не заинтересованы афишировать подобные сделки.

Социологами установлено, что появление даже незначительных и случайных разрушений, надписей, рисунков на стенах, стеклах, в лифтах и т. д. чаще всего способствует последующим разрушениям этих объектов. Испорченные объекты кажутся ничейными, снимают социально-психологические запреты, провоцируя их дальнейшее повреждение. По мнению психологов, акты вандализма свидетельствуют о социальном неблагополучии и надругательстве над общественными устоями.

Немалые убытки городскому хозяйству приносят регулярные поломки и хищения уличных таксофонов, светильников, элементов оград, входных дверей и домофонов. По некоторым оценкам, 30% затрат на ремонт в жилищно-коммунальной сфере приходится именно на ликвидацию последствий вандализма.

Антивандальные технологии все шире применяются в жилищном строительстве.

Рубежи обороны

Например, на строящихся жилых корпусах в подмосковных Железнодорожном и Балашихе проектом предусмотрен вентилируемый оштукатуренный фасад, для защиты которого от ударов и царапин применяется трехслойная металлическая сетка. Отмостка вокруг зданий (полоса шириной около 1 м служит для отвода атмосферных и поверхностных вод от стен и фундаментов дома и защиты его от сырости, обычно делается из бетона или асфальта) и помещения общего пользования облицованы ударопрочным керамогранитом. В подъездах и на лестничных площадках устанавливаем светильники только с негорючими рассеивателями. Для защиты бордюрного камня от колес машин устанавливаются специальные металлические отбойники, перечисляет Фетисов.

Заместитель генерального директора компании Новая площадь Евгений Фетисов говорит, что не только дети и подростки, но и несознательные собственники своими шалостями добавляют забот эксплуатирующим организациям. Поэтому многие элементы антивандальной защиты закладываются еще на стадии проектирования того или иного здания.

Во-первых, это система охраны входов. Бюджетное решение российские многоквартирные домофоны Rikmann или Keymann. Они зарекомендовали себя как надежные и недорогие устройства, просты в эксплуатации и техобслуживании. При использовании видеодомофонные системы легко сопрягаются с абонентскими видеоустройствами фирмы Commax и ее отечественными аналогами. Видеокамеры для домофонов антивандальные устройства отечественного производителя Activision. Антивандальные панели для видеофонов производства России, Польши или Южной Кореи стоят от $65 до $32 По оценке Александра Тихонова, директора по маркетингу компании КомКом, производящей такие устройства, емкость российского рынка антивандальных видеопанелей 20 000 единиц в месяц. В элитных домах чаще применяется импортное оборудование, например фирмы Urmet Domus (Италия).

Лучшее средство предохранения от вандалов, по мнению Владимира Сидорова, заместителя генерального директора по эксплуатации компании Жилстройэксплуатация, входящей в Группу компаний ПИК, это оборудовать дом системами технической безопасности. Такой продукции сегодня на рынке в изобилии от элементарных домофонов до систем умный дом. Защита выстраивается еще на подступах к дому.

Системы охранного телевизионного наблюдения еще один способ защитить недвижимость от вандалов. Судя по используемой технике, дело это интернациональное. Сравнительно недороги уличные видеокомплекты на основе японских камер Watec, корейских объективов Computar, отечественных термокожухов SVS. Антивандальные устройства Activision (Россия).

Во-вторых, системы ограничения проезда на территорию здания. По соотношению цена/качество хорошо зарекомендовали себя автоматические шлагбаумы итальянской фирмы Came.

Системы охранной сигнализации часто строятся на базе оборудования Рубеж российского производителя систем безопасности Сигма ИС. Надежны, функциональны, управляются с персонального компьютера. Более сложные системы на базе персональных компьютеров (VideoNet и т. п.) применяются пока редко, так как они требуют присутствия высококвалифицированного технического персонала, постоянной технической поддержки, что в жилых домах не всегда возможно и оправданно.

Регистрирующие устройства цифровые мультиплексоры-регистраторы Artnix (Южная Корея). Такие системы довольно надежны и требуют минимального технического обслуживания. В элитных домах в ходу обычно видеокамеры Panasonic или Pelco, видеорегистраторы Dedicated Micros (Великобритания).

Самбо для лифта

Чтобы вандал не прошел и ничего не разрушил, применяются системы контроля и управления доступом в помещения (СКУД), также выстроенные на базе оборудования Рубеж. Например, на этой базе Жилстройэксплуатация строит многофункциональные охранные комплексы, выполняющие функции охранной сигнализации квартир, нежилых и служебных помещений, управления проходом и проездом, контроля утечек воды и газа, управления инженерным оборудованием здания, пожарной сигнализацией с протоколированием и визуализацией всех событий на пункте контроля охраны (диспетчера).

По словам Владимира Сидорова, в домах экономкласса в основном используются лифты отечественных производителей Карачаровского и Щербинского заводов, а также небольшое количество лифтов фирм Otis и LG. Лифты иностранных производителей в стандартной комплектации, как правило, поставляются в антивандальном исполнении. С российскими производителями заказчик обычно согласовывает исполнение на стадии разработки рабочей проектной документации.

Для современных многоквартирных зданий разработаны специальные антивандальные технологии для лифтов. Такие лифты имеют защищенные пожаробезопасные кнопки вызова на панели из нержавеющей стали с точечной или кольцевой индикацией, потолки и светильники из небьющихся, негорючих материалов и двери кабин и шахт лифтов из стального листа, окрашенного порошковой эмалью. Полы кабин делаются из рифленого алюминиевого листа или износостойкого линолеума повышенной прочности. Серая стальная коробка, возможно, неуютна, зато может постоять за себя.

Новые антивандальные лифты представляют собой монолитные металлические конструкции, детали которых имеют несколько степеней защиты. Вывести их из строя довольно сложно. Монтаж и установка таких лифтов хоть и обходится дороже, но в дальнейшей эксплуатации до наступления капитального ремонта затраты оказываются оправданными.

Первым производителем дуракоустойчивых лифтов в России стал открытый в 1991 г. в Санкт-Петербурге завод компании Оtis Отис Лифт (входит в группу компаний Отис Россия и является подразделением лидера мирового лифтостроения компании Otis Elevator. Производственные мощности Оtis в России представлены тремя центрами: заводом по выпуску лифтов в Санкт-Петербурге, заводом по производству лифтовых лебедок в Щербинке и Сервис-центром по выпуску пакетов модернизации и запасных частей в Москве). По сообщению Прайм-ТАСС, несколько лет назад питерский завод инвестировал в производство антивандальных лифтов $200 000 собственных средств, производство таких лифтов начато в 2003 г.

В борьбе с вандалами нет мелочей. Столичная мультифабрика ШКОМ недавно в рамках осуществления городской программы Мой двор, мой подъезд предложила правительству Москвы свое видение борьбы с вандалами и благоустройства города.

Ковать победу

Фонари, решетки, беседки, лавки, столики, элементы коммунальных ограждений все это предлагается выковать необычным для города, но весьма популярным в странах Европы способом. Европейский, или рыцарский, стиль ковки может привнести новые штрихи в облик одного из самых красивых городов мира, считают на фабрике. По словам Новруза Агаева, генерального директора ШКОМ, частные заказчики давно применяют кованые изделия как в загородном строительстве, так и при отделке экстерьеров и интерьеров офисных помещений. Кованая заборная решетка стоит от 2500 руб. за 1 кв. м, ворота 5500 руб. за 1 кв. м, фонари 5000-8000 руб., а неразбиваемые банкетки от 10 000 руб.

Суть предложения оформление в новой эстетике малых архитектурных форм и предметов интерьера подъездов, уличных площадок для отдыха и занятий спортом, набережных, скверов.

Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Москвы и отдел малых архитектурных форм Москомархитектуры сейчас рассматривают предложение ШКОМ по использованию кованых изделий, стилизованных под бамбук.

Несмотря на высокую прочность, металл очень пластичный материал, ему можно придать любые формы и выковать самые мелкие детали. Кроме того, металл хорошо сочетается с другими материалами стеклом, пластиком, деревом. Кованые изделия легко монтировать, а испортить сложно. Но даже в том случае, если изделия пострадали, они восстанавливаются без существенных материальных затрат.

Эксперты отмечают, что предложение ШКОМ это не столько коммерческий проект, сколько проявление позиции отечественного производителя и своеобразное обращение к производственным компаниям, продукция которых может быть полезна городу.

Технология такой ковки заключается в том, что раскаленный стальной прут помещают в специальную оправку и после обработки кузнечным прессом заготовка приобретает присущую натуральному бамбуку узловатость. Производители утверждают, что предметы, выполненные по такой технологии, прослужат на открытом воздухе не менее 10 лет, а в закрытых помещениях не менее 100 лет, эстетичны и, что немаловажно, не поддаются вандалам. Все это актуально для подъездов, навесов, уличных площадок, набережных.

Нельзя сказать, что власти никак не реагируют на рост антиобщественных проявлений. До 1996 г. проявление вандализма рассматривалось уголовным правом как хулиганство. Теперь вандализм выделен в самостоятельный состав преступления и уголовная ответственность за него наступает с 14 лет.

Город защищается

Распоряжением московского правительства О применении в жилищном хозяйстве города антивандальных светильников (№ 165-РЗП) была определена производственная организация (НПСП Светосервис, принадлежащее известному политику Георгию Боосу) для выполнения городского заказа таких светильников и рекомендовано проектным и строительным организациям города при проектировании и строительстве жилых домов руководствоваться рекомендациями Управления топливно-энергетического хозяйства по вопросам применения антивандальных светильников.

Правительство Москвы время от времени принимает постановления, направленные на внедрение в повседневную жизнь тех или иных антивандальных технологий. Еще в 2001 г. было решено установить в городе антивандальные общественные туалеты (РПМ № 658). По заказу Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города на ОАО Энергопромстрой были изготовлены экспериментальные образцы автоматических, привязанных к канализации, самоочищающихся туалетов в антивандальном исполнении с оборудованием отечественного производства. Комиссия по организации массового производства антивандальных туалетов дала положительную оценку экспериментальным образцам, а Управлению городского заказа правительства Москвы было предписано предусмотреть выделение средств Управлению жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства в 2001-2010 гг. на строительство и обеспечение инженерных коммуникаций общественных городских туалетов нового поколения. Прошло четыре года, а воз и ныне там. Несколько металлических будок футуристского облика сиротливо стоят на московских улицах невостребованными.



Главная --> Публикации