Главная --> Публикации --> Продавцы койко-мест Торговая сеть мир стала соинвестором бизнес-центра Не бойтесь банков, ипотечные кредиты выдающих Два пути к оформлению сделки с недвижимостью Москва становится центром инвестиций в гостиничный бизнес

Можно с уверенностью сказать: в мире нет ни одного государства, в котором граждане любят платить налоги. При этом все мы в глубине души понимаем, что без налогов наша жизнь погрузилась бы в хаос и мрак. Итак, налоги - это печальная необходимость. Но, пожалуй, ни в одной сфере российской действительности налоговые парадоксы не проявляются столь ярко, как в недвижимости. Чтобы не быть голословным, расскажу совершенно реальный случай, произошедший с вашим покорным слугой совсем недавно.

Почему налоговое законодательство мешает прозрачности рынка недвижимости?

Довелось мне продавать квартиру. Будучи осведомленным (в отличие от многих других обывателей) в том, что продавец квартиры обязан платить подоходный налог с суммы, превышающей один миллион рублей в размере 13%, я однако был в полной уверенности, что под этот налог не попадаю. Но не тут-то было.

Лирика и практика

И это при том, что мы, по сути, просто разменяли квартиру через продажу и последующую покупку двух других. Мы не только не имели никакого дохода, но и вложили в операцию все многолетние сбережения. Но все это лирика, которая налоговые органы не волнует. Вероятно, чтобы расплатиться с государством, пришлось бы продавать одну из двух квартир: лавры мини-Ходорковского лично мне совершенно ни к чему. К счастью, вовремя нашлись люди, которые растолковали что к чему.

По закону от налога освобождаются те продавцы, которые владели данной собственностью более трех лет (до 2005 года была норма пять лет). Законодатели изобрели это, чтобы воспрепятствовать спекуляциям на квартирном рынке. Моя же семья владела квартирой не три и не пять, а 65 лет! Но это не помогло: если бы мы показали в договоре, сдаваемом на регистрацию, реальную сумму сделки, уже будущей весной государство предъявило бы нам налоговые претензии на сумму более 15 тысяч долларов.

Чтобы вы поняли, почему наш случай попал под налог, рассказываю по порядку. Квартира была получена перед самой войной, и с тех пор, повторюсь, моя семья никогда из нее не переезжала. После Нового года мы стали продавать квартиру. Покупателя все устраивало, но он хотел, чтобы в договоре стояла реальная сумма. Будучи бизнесменом, он рассуждал вполне логично: если возникнут юридические осложнения, он, по крайней мере, в порядке регресса может рассчитывать получить через суд вложенные деньги обратно, благо, история перехода прав у квартиры отсутствует.

Отсчет идет от регистрации

И тут юрист ошеломил меня известием: раз имела место регистрация, отсчет срока владения квартирой начался заново, несмотря на то, что все вступившие в права и до этого многие годы проживали на той же площади! То есть квартирой с точки зрения закона мы владеем отнюдь не всю жизнь, а меньше месяца. Заметьте, что я лично квартиру не наследовал, но под налог бы попал и я тоже.

Мы были не против, даже за. Риэлторы подтвердили, что налог нам не грозит. Так что мы чуть не попали в ловушку. К счастью, что-то меня подвигло подстраховаться, и я рассказал юристу в агентстве некоторые детали. А именно: то, что буквально перед Новым годом мама вступила в права наследования по квартире после смерти моей бабушки. При этом, естественно, понадобилась новая регистрация прав на квартиру с перераспределением долей. Новые свидетельства о собственности мы получили в знаменательный день - последний день существования Москомрегистрации, то есть аккурат перед Новым годом.

Честно скажу, поначалу я подумал, что у юриста проблемы с головой. Но оказалось, что проблемы не у него, а у нашего законодательства. Я судорожно начал звонить по знакомым риэлторам, чтобы подтвердить или опровергнуть полученную информацию. Все они информацию подтвердили. В частности, я позвонил руководителю одного из агентств, который (точнее, которая) считается ведущим специалистам по налогам в сфере недвижимости. Она вконец обескуражила меня, сказав, что правоприменительная практика в налоговой сфере никакой логике не подчиняется, в том числе и законодательной. В случаях, подобных моему, исход зависит от творчества районной налоговой инспекции. У них немало случаев, когда совершенно в одинаковых условиях разные инспекции принимают противоположные решения. "Почти наверняка, - сказала она, - налог вам начислят. А вот потом вы можете через суд доказывать налоговым инспекторам, что в вашем случае реального дохода не было". Дело это очень непростое, долгое и непредсказуемое, так что лучше не связываться.

Инспектора - люди творческие

Разум торжествует, логика отдыхает

Помимо разъяснения ситуации, я просил риэлторов о совете. Все они в один голос сказали, что самый разумный путь - постараться убедить покупателя, что в договоре надо показать стоимость по БТИ или любую сумму меньше миллиона рублей. Если этого не получится, один из риэлторов посоветовал для спокойствия покупателя составить и нотариально заверить альтернативный договор с реальной суммой, но на регистрацию его не подавать. Правда, эксперт по налогам, которую я упоминал до этого, сказала, что этого делать ни в коем случае нельзя: в случае конфликтной ситуации, если такой договор принести в суд, то обе стороны должны быть привлечены к ответственности за совершение притворной сделки.

Правда, покупателю нашему все же пришлось дополнительно раскошелиться, хотя и не очень. Связано это было опять с его желанием "чтобы все было как положено". В данном случае речь шла уже не о налогах, а об услугах нотариусов. Дело в том, что половину суммы наш покупатель выплатил авансом. Такие вещи бывают крайне редко: известно, что физическим лицам крупные суммы лучше не давать, как бы грамотно это ни было оформлено. У некоторых при виде больших денег психика не выдерживает. Случись что, никаких правовых методов получения денег назад нет, кроме... неправовых.

В итоге, мне все же удалось убедить покупателя согласиться на цену до одного миллиона. Точнее, не мне, а юристу моего агентства - это потребовало целых переговоров. Но когда он услышал от профессионалов, что эти требования не надуманы, то согласился, хотя ситуация казалась ему абсурдной. При этом мой юрист честно разъяснил нашему покупателю, что в наших условиях существует только два действенных механизма защиты прав покупателя: обращение в агентство для проверки юридической чистоты сделки и страхование от финансовых рисков. То и другое, естественно, удовольствие небесплатное. А какая сумма стоит в договоре - это, конечно, тоже важно. Но опять же в реальной жизни продавцы, которым грозит подоходный налог, просто предлагают покупателям, если те хотят непременно видеть в бумагах настоящую цену, скомпенсировать им затраты на уплату налога. Понятно, что мало кто на это идет.

Так вот принес он чемодан денег, на которые я должен был купить первую квартиру. Положили их на мой счет в банке и поехали к нотариусу оформлять соглашение о задатке. Впоследствии мне объяснили, что правильно оформленная расписка имеет ту же юридическую силу и те же туманные судебные перспективы. Но я, естественно, готов был оформлять как угодно - я же не собирался бежать в кокосовый рай с чемоданом денег. Нотариус очень обрадовался: еще бы, такие случаи у них не каждый день. Радость стала понятной, когда выяснилось, сколько за оформление задатка нужно заплатить. Эта бумажка до сих пор лежит в моем архиве - нам каждому дали по экземпляру. Вот она. Оглашаю. Номер, герб. "Соглашение о задатке... Мы..., находясь в здравом уме и твердой памяти, действуя добровольно...". Далее сказано, что покупатель обязуется купить квартиру в определенный срок (весьма жесткий). А я, то бишь продавец, обязуюсь ее продать. При этом сказано, что такая-то сумма выплачена в качестве задатка.

"Вам еще повезло!"

За все это благолепие наш покупатель заплатил ни много ни мало - 12 тыс. рублей (я от этой чести вежливо отказался). Что тут сказать? Хорошо быть нотариусом: пятнадцать минут работы - сверить паспорта, нажать кнопку Print и дело в шляпе. Чтоб нам всем так деньги зарабатывать! А главное - отвечать ни за что не надо. Насчет суммы нотариус нас напутствовал, почему-то сказав: "Вам еще повезло!" В чем заключалось везение, я так и не понял, видимо, могли бы взять и больше, чем полпроцента. Осознав все это, мы по обоюдному согласию дальнейшие шаги уже совершали без ненужных формальностей, в частности, договор, как все нормальные люди, заключали не в нотариальной, а в простой письменной форме. Эффект тот же, а стоит дешевле. Кроме того, было бы странно, если сумма задатка в несколько раз превышала бы полную сумму по конечному договору купли-продажи, оформленному у того же нотариуса.

То, что покупатель действительно находится в здравом уме, из текста можно было бы усомниться, если бы я его не знал лично. Мало того что он заплатил авансом половину суммы, так еще и поставил себя в условия, чреватые потерей этого аванса. Причем никакой суд ему бы уже не помог в отличие от случая с простой распиской. Это еще один пример того, что у нас в стране "как положено" делать ни в коем случае нельзя. Один из пунктов этого стандартного соглашения гласит: "В случае неисполнения настоящего соглашения (имя покупателя) сумма задатка остается у (мое имя)". Красота! Особенно с учетом того, что в указанный срок выполнить условия, то есть купить квартиру, было почти невозможно технически. Кроме того, я был не единственным владельцем, и заключать со мной одним такой договор было бессмысленно.

Подавляющее большинство участников рынка поставлено в условия, при которых невозможно показывать реальные суммы сделок. Те, кто этим пренебрегают, попадают под огромный несправедливый и бессмысленный налог, превышающий стоимость всего их движимого имущества. Причем они даже не подозревают, что им грозит, поскольку нормальному человеку такое просто не придет в голову. А те, кто показывают фиктивную цену, невольно нарушают закон, становясь участниками притворных сделок.

Не надо о прозрачности!

Начальник клиентского отдела московского филиала УК БрокерКредитСервис Алексей Буторин пояснил НИ, что едва ли не самые высокие доходы получают те, кто инвестирует в недвижимости. Как правило, это закрытые ПИФы, не доступные для большинства граждан, поскольку паи там составляют от 10 млн. руб. По мнению эксперта, на деньги этих фондов строятся, в частности, новые дома в центре столицы, это и дает вкладчикам стабильно высокий доход. Аналитик агентства Эксперт РА Михаил Ващенко сообщил НИ, огромный разброс в доходности ПИФов объясняется различной степенью риска, которую выбирает пайщик. 8,9% близки по сути к безрисковому проекту, в то время как 105% получают те, кто действительно рискует. Кому-то потому удается выпить шампанского. По сведениям эксперта, высокую доходность показали фонды, вложившие средства в акции энергетических компаний.

Когда государство само толкает граждан к нарушению закона, уважения к закону и к самой власти это не добавляет. Это на Западе стоимость жилья отслеживается по реальным сделкам в реальном времени и является важнейшим экономическим индикаторам. Нам до этого еще очень далеко - цены у нас, что очень печально, можно предположить только по рекламе.
По последним сведениям рейтингового агентства Эксперт РА, рынок коллективных инвестиций находится на подъеме. Это проявляется в том, что все больше россиян доверяют свои сбережения паевым инвестиционным фондам (ПИФ), число которых за последние два года выросло более чем в три раза. Правда, доходность они показывают разную: от 8,9 до 105%.

Аналитики отмечают, что паевые фонды стремительно набирают популярность. Они объясняют это тем, что депозит в банке мало- помалу съедает инфляция, вложения в недвижимость требуют слишком больших средств, скупка золота и валюта заставит владельца ежеминутно следить за колеблющимися курсами, а для приобретения акций на фондовом рынке необходимо иметь глубокие познания в этой области, чем не каждый потребитель может похвастаться. Тем не менее, предупреждают эксперты, в ПИФах всегда сохраняется риск, да и государство пайщиков не защищает в отличие от банковских вкладчиков. Поэтому нужно быть весьма осторожными при выборе фонда.

Алексей Буторин добавляет, что сегодня наиболее прибыльным является вложение средств в акции (от 35 до 50% годовых), смешанные инвестиции по доходности занимают второе место, принося владельцу 25 30% годовых. Облигации самые безопасные, но и менее доходные (12 15%). Вообще же существуют три типа ПИФов: открытые, закрытые и интервальные. Первые должны возвращать паи по первому требованию вкладчика. В интервальных инвестор может продавать и покупать паи в течение определенного срока, который установлен правилами паевого фонда. Закрытый ПИФ отдает пайщикам вложенные деньги только в строго фиксированный срок.

Компания Григория Лучанского готовится взять на себя труднейшую задачу - заняться управлением московским Заводом им. Лихачева. Это предприятие, принадлежащее московскому правительству, представляет собой жестокое испытание для любого инвестора: неконкурентная продукция, падающие объемы производства, растущие убытки (более $60 млн в прошлом году).

По словам начальника отдела по работе с клиентами УК Базис-Инвест Ирины Кожевниковой, в распоряжении всех управляющих компаний довольно-таки однородный набор инструментов, но отличаются они по таким характеристикам, как риск и ожидаемый доход. Следовательно, и выбирать ПИФ нужно исходя из наиболее приемлемой для вкладчика комбинации. Однако предупреждает г-жа Кожевникова, риски эти далеко не мифические. И если стоимость паев растет сегодня, это не означает, что рост будет вечным. Очень важно знать, сколько денег находится под управлением ПИФа, подчеркивает Алексей Буторин. А самое лучшее, по его мнению, инвестировать средства в фонд, который состоит из мелких пайщиков. Так надежнее.

Половину из планируемых $100 млн инвестиций центр готов направить на выкуп земли под строительство "Московского инкубатора", крупнейшего в мире комплекса дешевых офисов, который займет 16 га земли. Планируется построить офисных помещений класса С на 1 млн кв. м за небывало короткий в московской практике срок - всего год-полтора.

Зато к ЗиЛу "прилагаются" необъятные земельные участки, которые, очевидно, не в последнюю очередь интересуют Центр инвестпроектов и программ Лучанского, предпринимателя с неоднозначной деловой биографией. Территория ЗиЛа - это более 300 га в районе автозавода и еще более 30 га в Нагатинской пойме, которую центр и предлагает освоить. На большую часть участков завод обладает долгосрочным правом аренды.

Демонстрируя свою приверженность интересам города, московское правительство пытается с помощью прокуратуры бороться с активной скупкой средних промышленных предприятий в московских промзонах. При наличии огромного спроса на эти участки программа перепрофилирования и вывода производств за пределы города практически не работает.

В силу отсутствия полноценного рынка земли в столице трудно сказать, насколько выгодна городу сделка с Лучанским. По словам риэлторов, гектар земли в Замоскворечье может стоить от $7 млн до $15 млн, а право долгосрочнй аренды - от $4 млн до $8 млн. В любом случае цена, предлагаемая центром, если они выкупают 16 га за $50 млн (т. е. чуть более $3 млн за 1 га) , не выглядит конкурентной.

Уже в январе 2005 г. количество проданных метров было больше аналогичного декабрьского показателя на 24%. В апреле по сравнению с началом года продажи выросли на 30%. На май и июнь пришелся сезонный спад, в июле мы ожидаем восстановление спроса, говорит Юрий Кочетков, начальник отдела маркетинга Инвестиционной корпорации Квартира.Ру. В среднем стоимость 1 кв. м за первое полугодие 2005 г. в зависимости от ликвидности объекта выросла на $100-300.

Мэрия вчера отложила принятие решения по поводу проекта строительства "инкубатора". Значит, еще есть время. Строго говоря, конкурс на освоение неиспользуемой территории ЗиЛа проводить не требуется, поскольку это земля предприятия. Но очевидно, что, если бы московские власти хотели бы добиться максимальной пользы и для завода, и для Москвы, они, как главные акционеры ЗиЛа, могли бы провести инвестиционный конкурс. В этом случае можно было бы как-то судить о достоинствах проекта Лучанского.
В первом полугодии цены на столичные новостройки выросли в среднем на 6%. Аналитики полагают, что до конца года рост составит 15-18%. Они связывают это с новым законом О долевом строительстве, вступившим в силу 1 апреля этого года.

Сейчас на рынке новостроек продаются по большей части объекты, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 г. и которые не подпадают под действие закона о долевом строительстве, говорят опрошенные Ведомостями застройщики. Предрекая, что, когда запасы кончатся, объем предложения новостроек сократится и при сохранении спроса рост цен станет более заметным к началу будущего года. Нехватка предложения недорогих квартир будет ощущаться уже к концу 2005 г., что может спровоцировать новый серьезный виток роста цен в этом сегменте, считает Кочетков.

До сентября ситуация не изменится, поскольку пока на первичном рынке достаточно объектов, соответствующих новому закону о долевом строительстве. Осенью количество таких предложений уменьшится и вырастут цены на квартиры, готовые к продаже, рассуждает Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек компании Миэль-Недвижимость. В СУ-155 нового всплеска цен ожидают уже в августе.

В то же время в компании Миэль-Недвижимость отмечают, что на первичном рынке присутствуют объекты, не соответствующие новому законодательству. В целом на рынке 30-35% новостроек не имеют всех необходимых документов на строительство и реализацию квартир, говорит Оксана Каарма.

Уже сейчас эксперты отмечают уменьшение объемов нового строительства (начатого после 1 апреля) приблизительно на 15%, говорит Эрнест Ерохин, начальник отдела маркетинга компании Русский дом недвижимости (РДН). Тем не менее аналитик рынка Андрей Бекетов считает, что, распродав задел, застройщикам не удастся резко поднять цены для этого нет предпосылок.

По данным Миэля, по состоянию на начало июля средняя стоимость жилья экономкласса составила $1150-1500 за 1 кв. м, в то же время стоимость недвижимости в панельном доме точечной застройки достигала $1800 за 1 кв. м. За такую же цену можно приобрести квартиру бизнес-класса в новостройке, расположенной на юге или юго-востоке Москвы. В зависимости от престижности района разница в цене 1 кв. м может превышать $1000, отмечают в NAI Vesco. Жилье бизнес-класса на западе и в престижных северных районах в Миэле оценивается в $2000-2500 за 1 кв. м.

В NAI Vesco прогнозируют, что доля монолита в общем объеме новостроек через 4-5 лет составит 80-85%. Сейчас, по данным Корпорации МИАН, в Москве из монолита и кирпича возводится 40% новостроек. Но по словам руководителя специальных проектов объединенного пресс-центра Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы (КАСРР) Алексея Введенского, от возведения панельных домов стройкомплекс отказываться не собирается, так как городу нужны быстро возводимые и экономичные дома для выполнения жилищных социальных программ.

За это полугодие в ГК Конти поднимали цены на объекты на 5-7% пару раз, и объем продаж не падал, рассказывает директор по маркетингу Вячеслав Тимербулатов.

В первом полугодии продолжилось освоение одних из последних районов массовой застройки в Москве Кожухове и Кузьминках, напоминают в NAI Vesco. Александр Сенягин, маркетолог инвестиционно-риэлторской компании Пересвет-Инвест, отмечает, что в микрорайоне Кожухово рост цены с марта по июнь составил более 12% с $1110 до $1250 за 1 кв. м, в месяц продавалось около 50 квартир.



Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора Корпорации МИАН, говорит, что застройщики вынуждены компенсировать простои в строительстве и прочие незапланированные расходы, связанные, в частности, с 214-ФЗ о долевом строительстве. В МИАНе ожидают стабильный рост цен на 2-2,5% в месяц без резких скачков. По мнению ведущего эксперта-аналитика компании Paul's Yard Владимира Кудрявцева, цены на элитную недвижимость будут расти на 2-3% в месяц.
В 2005 г. стройкомплексом Москвы запланировано строительство 4,5 млн кв. м жилья, из них 2,8 млн монолитные и кирпичные дома, остальное панель. За первое полугодие возведено более 2,57 млн кв. м, по данным объединенного пресс-центра КАСРР. Общая площадь жилья в Москве на 1 января 2005 г. составляла 198,8 млн кв. м.



Главная --> Публикации