Главная --> Публикации --> Стрельба по площадям Конти отстроит активы базэла Правительство копит деньги на жилье Реформу жкх хотят отложить Московские районы с "офшорным" статусом уравнивают в правах с остальными

Совсем недавно большинство москвичей даже не представляли себе жизни за пределами Москвы. Сегодня ситуация изменилась: если раньше на долю столичных жителей, покупавших подмосковную недвижимость, приходилось примерно 30% от всех областных сделок на первичном рынке, то в настоящее время -- 50%.

Ценные указания

Сергей Елисеев директор департамента маркетинга "Инком-недвижимости": "С тех пор ситуация только усложнилась: в Москве категория жилья стоимостью ниже $650 за 1 кв. м оказалась вымытой. Этот фактор и становится решающим при переориентации покупателей на Подмосковье. Тем более что там за те же $650 за 1 кв. м можно приобрести квартиру не в "панели" на отшибе, а в кирпичном доме".

По мнению риэлтеров, массовый исход покупателей из Москвы в Подмосковье начался около трех лет назад и совпал по времени с повышением цен на столичном рынке недвижимости.

Для подобного оптимизма есть несколько веских причин. Во-первых, область, в отличие от столицы, не страдает отсутствием свободных строительных площадок. В 2002 году в губернии было построено 30 498 новых квартир общей площадью 3,2 млн. кв. м, что на 14% больше, чем в предыдущем году. Даже если темпы строительства увеличатся в 1,5 раза, как грозятся чиновники из областного стройкомплекса, все равно тамошней целины хватит на несколько десятилетий.

Несмотря на появление на подмосковном рынке недвижимости столичных покупателей, до дефицита жилья здесь еще далеко, так что беспредела цен, подобного тому, что случился в Москве, пока не предвидится.

К тому же, по словам аналитика агентства недвижимости "Домострой" Анны Даньшиной, "в Подмосковье значительно проще, чем в Москве, получить строительную площадку. Небольшие расходы на оформление землеотводов и бюрократические церемонии благоприятно сказывается на конечной цене областного жилья".

Во-вторых, рынок подмосковной недвижимости избавлен от той грабительской административной нагрузки, какую несет столичный, отдающий 30--50% построенного жилья городу для переселенцев из пятиэтажек и очередников. В области же поборы намного меньше -- 15--20% от построенной площади.

С другой стороны, в городах, удаленных от МКАД на 40--50 км, жилье может стоить дороже, чем в близлежащих. Причина -- низкие темпы строительства, приводящие к локальному дефициту. Например, в Дмитрове (60 км от МКАД) цена квадратного метра составляет более $400, что на $20--30 превышает стоимость метра в тех же Котельниках.

Сколько же оно стоит? Чтобы ориентироваться в подмосковном прейскуранте, надо понимать, что прямой зависимости стоимости областного жилья от удаленности города от МКАД не существует, так как здесь (как и при покупке загородного дома) очень большое значение имеет направление. В престижном, с точки зрения экологов, западном Одинцове (15 км от МКАД) среднестатистический квадратный метр жилья стоит $600--700, а в Котельниках, расположенных всего в 800 метрах от МКАД, но на неблагополучном востоке -- $370--390.

Заповедник для среднего класса

Надо отметить, что подмосковные цены хоть и сравнительно невысоки, но и они не стоят на месте.Анатолий Левшин, заместитель генерального директора и начальник департамента продаж компании ЗАО "Стройметресурс": "За прошлый год цены на областное жилье в разных городах выросли на 12--20%. В некоторых городах, например в Реутове и Химках, где активно ведется строительство, стоимость квадратного метра увеличилась аж на 40%. А вот в Ивантеевке, Балашихе, Люберцах, Пушкине цены подскочили лишь на 5--10%. Скорее всего, такие темпы роста сохранятся как в этом году, так и в ближайшие пару лет".

В общем, невозможность накопить на хоромы с видом на Кремль -- это не единственная причина растущей популярности области. Квартиры в таких городах, как Троицк, Пушкино, Красногорск, пользуются спросом даже у более-менее состоятельных москвичей, которые хотят приобрести комфортабельную нетиповую квартиру в экологически чистом месте.

Подмосковье привлекает покупателей недвижимости не только "по бедности" -- за последние годы изменились в лучшую сторону и сами города области: активно стали развиваться инфраструктура, коммуникации, система общественного транспорта. Правда, это касается в основном ближайших к Москве городов, таких как Мытищи, Одинцово, где строители постепенно переходят от точечной застройки к массовой, -- вот она-то и заставляет их привести в божеский (то бишь товарный) вид проложенные при царе Горохе коммуникации.

Зато для среднего класса область -- это выход из положения не только по цене, но с недавних пор и по качеству. Здесь, конечно, нет (да, наверное, и не будет) домов такого класса, как на Арбате или Остоженке, но отдельными зданиями, построенными по индивидуальным проектам, а также жилыми комплексами область вправе гордиться. Цена же на подобное жилье вполне себе подмосковная: $680--800 за кв. м.

Ожидать же появления в области элитного жилья не приходится -- понятие "престижная загородная жизнь" для современных москвичей целиком состоит из коттеджных поселков разной степени элитности, а города Подмосковья в данную категорию не входят. И вряд ли в обозримом будущем ситуация изменится.

Пояс верности

Между тем говорить о строительстве в каком-либо областном городе целого индивидуального (нетипового) квартала (что было бы, по столичным представлениям, логично) пока рановато. Речь идет о штучных проектах. О некоторых из них мы расскажем ниже.

Львиная доля строительства (около 3/4) ведется в первом поясе -- в городах, расположенных не далее 10--15 км от МКАД: Красногорске, Мытищах, Одинцове, Химках, Королеве, Реутове, Домодедове и пр.

Специалисты по недвижимости условно делят Подмосковье на три пояса в зависимости от удаленности от МКАД.

Один из самых популярных областных городов первого пояса -- Одинцово, расположенный на престижном западном направлении (12 мин. езды на электричке). Немудрено, что квартиры в тамошних новостройках сопоставимы по ценам с жильем в "спальных" районах столицы, таких как Марьино и Бутово. Одинцовский квадратный метр "монолита" стоит на сегодняшний день $600--700.

Отличительной особенностью прошлого года стали строящиеся практически по всем городам ближнего Подмосковья монолитно-кирпичные дома. Если 3--4 года назад подобные объекты были, скорее, событием, единичным случаем, то сегодня объемы монолитно-кирпичного строительства приближаются к объемам панельного.

Примерно на таком же расстоянии от Москвы (10--15 мин. электричкой или маршруткой от м. "Тушинская") расположен город Красногорск. Волоколамское шоссе делит его на две части. Слева от шоссе -- железнодорожная станция, справа -- дома старой постройки и оборонное предприятие. Новостройки (это в основном 5--7-этажные кирпичные или 12--14-этажные панельные дома) ставят ближе к лесу и подальше от железной дороги. Интересное строительство сейчас развернулось, например на ул. Школьной, вл. 3 Здесь, близ парка-усадьбы Знаменское-Губайлово с каскадом прудов, строится монолитно-кирпичный дом с подземной автостоянкой, ориентированный как раз на среднего покупателя. Так, стоимость однокомнатных квартир площадью 44--45 кв. м начинается от $670 за кв. м.

Близость столицы -- не единственная причина подобной цены. В Одинцове реализуется все больше проектов повышенной комфортности. Например, в микрорайоне 7--7а строится жилой комплекс, состоящий из двух 19-этажных, двух 17-этажных домов, а также пяти домов переменной этажности. На территории комплекса запланирована зона отдыха с двумя прудами, предусмотрены подземные автостоянки и полный комплект коммуникаций. Стоимость 1 кв. м здесь -- от $650.

Помимо панельных домов в городе активно возводят "кирпич" и "монолит". Самый красивый, по местному признанию, 17-этажный новый дом строится по адресу: ул. Ленина, 2 Дом расположен в административной части города с хорошо развитой инфраструктурой: магазины, школы, детские сады и пр. Стоимость 1 кв. м -- от $65 Похожие дома, но уже оптом будут возводить в пятом микрорайоне Реутова. Здесь возникнет своего рода квартал для среднего класса.

По восточному направлению, несмотря на то, что экология там считается плохой, тоже строят. И весьма активно. Город Реутов граничит с Москвой (ближайший сосед -- микрорайон Новокосино) и состоит из двух частей: старой, расположенной вблизи станции метро "Новогиреево", и новой, где, собственно, и ведется строительство. Удобное расположение, а также налаженное транспортное сообщение привели к тому, что стоимость типовой реутовской "панели" стабильно растет и составляет сегодня в среднем $570--590 за кв. м (год назад -- $550).

Среди "северных" городов первого областного пояса самое активное строительство и комплексное обустройство микрорайонов происходит в городе Мытищи (15--20 мин. на маршрутном такси). Здесь также преобладает кирпичная застройка. Одним из престижных районов Мытищ является Перловка, расположенная поблизости от Ярославского и Осташковского шоссе. Стоимость здешних квартир -- в зависимости от этапа строительства -- варьируется от $650 до $800 за кв. м.

Вообще, ходят упорные слухи, что к 2010 году в Реутове планируется строительство метро -- это подразумевает развитие микрорайона в сторону Никольско-Архангельского поселка. Жители надеются, что когда-нибудь новая часть Реутова отойдет к Москве. Исходя из подобных слухов и формируются цены на квартиры в этой части города -- здесь они на $2 тыс. дороже, чем в старой.

Пространство для развития

На юге Подмосковья бурная строительная деятельность продолжается в городе Троицке, расположенном в 20 мин. езды от станции м. "Теплый Стан". Троицкий район -- прекрасная зона отдыха, где есть живописные леса, река Десна, расположено множество пансионатов и санаториев. Стоимость квадратного метра в доме по индивидуальному проекту -- от $45

Анатолий Левшин, заместитель генерального директора и начальник департамента продаж компании ЗАО "Стройметресурс": "По объемам строительства среднее Подмосковье не идет ни в какое сравнение с Одинцовом или Щербинкой, поскольку большая часть застройщиков по-прежнему предпочитает возводить дома как можно ближе к МКАД. Однако ситуация может вскоре измениться -- областной строительный рынок должен развиваться, осваивать новые территории. Ближайшее Подмосковье уже не удовлетворяет растущего спроса. Покупателю строительство в среднем Подмосковье выгодно -- особенно если учесть, что на сегодняшний день цены на жилье здесь примерно на $50--100 за 1 кв. м ниже, чем на аналогичную недвижимость в пределах 15-километровой зоны от МКАД".

Ко второму территориальному поясу относятся города Подмосковья, расположенные на расстоянии 20--40 км от МКАД, примерно в часе езды от столицы на электричке или автобусе: например, Подольск, Домодедово, Истра, Нахабино.

На 25-м км от МКАД по Ярославскому направлению расположен город Пушкино (40 минут электричкой с Ярославского вокзала). Город стабильно входит в "хит-парад" покупательских предпочтений. Привлекает благополучная экологическая ситуация: с запада город окружен вековыми сосновыми борами. В Пушкине ведется активное строительство самых популярных недорогих панельных домов по цене от $370 за кв. м. А в районе старого городского парка начали строить кирпичные дома по $500 за кв. м.

И активное строительство здесь уже ведется. Например, в северо-восточном Щелкове, что в 25 км от Москвы на реке Клязьма. Здесь производится комплексная застройка микрорайона Гагаринский. На сегодняшний день в нем построен жилой комплекс из 14--17-этажных монолитно-кирпичных домов. На подходе -- инфраструктура (досуговый и торговый центры, поликлиника, школа, детский сад, кафе, аптека и пр.). Весь комплекс удовольствий обойдется новоселам в сумму от $390--410 за 1 кв. м. А квадратный метр в новом кирпичном доме на Пролетарском проспекте стоит $450.

Спрос на жилье в удаленных от Москвы городах невелик, что сказывается на их стоимости. В городе Дмитрове, например, расположенном на 60-м километре от МКАД, цены на квартиры в 10--14-этажных монолитно-кирпичных домах, построенных по индивидуальному проекту, с полной инфраструктурой в придачу, предлагаются в районе $400--420 за кв. м.

Наконец, в последнее время возник некоторый интерес к более удаленным от столицы областным городам, таким как Дубна, Орехово-Зуево, Можайск и пр. -- это так называемый третий территориальный пояс. Однако здесь о массовом строительстве говорить не приходится, в этой зоне строится лишь 1% от общего объема возводимых в области жилых домов.

Попытки создания единой системы учета недвижимости Правительство предпринимает не первый год. В этом году процесс заметно активизировался - разные ведомства рьяно взялись за разработку необходимых законов и механизмов учета и взимания налога на имущество. Тем не менее, новый налог на имущество граждан не появится раньше 2008 года, пообещал заместитель министра финансов Сергей Шаталов. По словам Сергея Шаталова, в настоящее время не создан реестр собственников недвижимости и реестр объектов недвижимости; не отработана система массовой оценки недвижимого имущества. Также в правительстве активно дискутируется вопрос о том, кто именно станет вести кадастр - федеральный центр или муниципалитеты.

На таком же расстоянии от МКАД по Ленинградскому шоссе, в одном из красивейших мест Подмосковья, на берегу озера Сенеж расположен город Солнечногорск. Благодаря Сенежскому озеру город заслужил статус курортной зоны -- здесь чистый воздух, чудесные пейзажи, лечебная вода озера. Почти половину территории города занимают леса. Все это делает Солнечногорский район привлекательным для проживания и для отдыха. Стоимость квадратного метра в строящихся 14--17-этажных монолитно-кирпичных домах на ул. Ухова -- от $300.
В 2008 году россияне начнут платить за свое недвижимое имущество по-новому. Чиновники обещают, что с вводом единого кадастра, поступления налогов на землю и недвижимость от бизнеса увеличится в разы. А это позволит снизить налоговую нагрузку на простых граждан. Однако простой подсчет говорит о том, что налоги, напротив, вырастут не менее, чем в три раза.

С объектами недвижимости ситуация более сложная, чем с земельными участками, сообщил Шаталов. Как он заявил в интервью газете "Время новостей, "если "Росземкадастр" говорит, что еженедельно обнаруживает сотни земельных участков, которые раньше нигде не фигурировали и не были известны, то информация по объектам недвижимости просто потрясающая. Есть целые жилые кварталы в городах, где официально зарегистрированы только один-два дома". Ранее глава МЭРТ Герман Греф на заседании Правительства продемонстрировал премьер-министру РФ Михаилу Фрадкову экономическую эффективность единого кадастра.

Сегодня налоговая нагрузка на единицу площади или на одного человека в небольших российских городах гораздо выше, чем в крупных. А налоговое бремя на земли сельхозназначения - выше, чем на земли в городах. После введения кадастра и нового налога на землю основная налоговая нагрузка ляжет на бизнес и более крупные и экономически развитые города. Ранее предполагалось изменить ставку налога с 2006 г. (она должна была составлять от 0,01 до 0,1% стоимости имущества, которая планируется оцениваться по рыночным ценам). Также чиновники предлагали определять стоимость имущества согласно оценке БТИ, а конкретные ставки налога должны были утверждать местные органы власти. Если так случится, вся сумма налога будет поступать в местный бюджет и местные власти будут заинтересованы в сборе налога "по полной".

Во всем мире до 50% доходов местных бюджетов формируется за счет налога на имущество. Но ни в США, ни в Европе ставка налога на имущество не превышает 1,5%, а имущество, стоимостью менее 30-50 тысяч долларов не облагается налогом вообще.

Он показал спутниковую карту подмосковного города Мытищ и сообщил, что сейчас кадастровая стоимость этого населенного пункта - 3,741 млрд руб. "Немного для такого города", - заметил премьер. Как пояснил Греф на примере одного из районов Мытищ, там из 100 объектов учтено только 4, которые и платят налоги.

Минэкономразвития предложило радикально реформировать налог на имущество граждан еще летом 2002 г.: снизить его максимальную ставку в 20 раз, но брать налог не с инвентаризационной, а с рыночной стоимости жилья.

Во что это выльется для простого гражданина?

По данным Минфина, в большинстве регионов ставка налога на имущество физлиц составляет 0,5% , а суммарные поступления от него в прошлом году составили около 3 млрд. руб. В среднем, каждый из 6,6 млн. плательщиков налога платит по 454 руб. в год.

По действующему закону о налогах на имущество физлиц 1991 г. налог на жилье с инвентаризационной стоимостью до 300 тыс. руб. не может превышать 0,1% в год, от 300 тыс. руб. до 500 тыс. руб. - 0,3% , свыше 500 тыс. руб. - 2%.

Непонятно, как новая шкала налога на имущество будет учитывать инфляцию. Стоимость жилья постоянно увеличивается - а будет ли вслед за ней так же быстро расти и размер налога?

Для владельцев квартир изменение ставок налога на основе методики Госстроя (0,1% стоимости имущества) повлечет дополнительные расходы. К примеру, налог с двухкомнатной квартиры на окраине Москвы с инвентаризационной стоимостью 313 тыс. руб. сейчас составляет 939 руб. в год. На рынке такая квартира стоит 80-90 тысяч долларов. После 2008 года за такую квартиру придется платить 80-90 долларов в год - то есть налог вырастет примерно в 3 раза.

Министерство экономического развития и торговли внесло в правительство план приватизации на следующий год. На торги будет выставлено каждое восьмое государственное предприятие - 1506 из 12 тыс. принадлежащих государству ГУПов и АО. Правительство рассчитывает выручить за продаваемое имущество 31 млрд. рублей, но велика вероятность, что в будущем году финансовое задание впервые не будет выполнено. Потому что на продажу выставляется в основном то, что не нужно ни государству, ни частникам.

Впрочем, у идеи правительства по созданию единого кадастра есть и плюсы - они прежде всего касаются простых граждан. Должна упроститься процедура регистрации прав на объект недвижимости. Приобретут реальные черты планы муниципальных властей о внедрении принципа "одного окна": человек будет приходить в местное отделение специального агентства, получать в одном месте справку и после этого идти в учреждения юстиции регистрировать свое право на объект недвижимости. Кроме того, оценка имущества граждан позволит государству более четко планировать адресную социальную помощь.

Выполнять и перевыполнять финансовое задание РФФИ всегда удавалось благодаря тому, что среди приватизируемой собственности неизменно оказывалось несколько очень "лакомых" и очень крупных активов, вокруг которых и разворачивалась "интрига". Сотни мелких и убыточных госпредприятий, часто с разворованными активами, неизменно оказывались не нужными ни покупателям, ни приватизаторам из РФФИ. Например, по итогам 2004 года более 90% доходов от приватизации обеспечили пакеты акций "ЛУКОЙЛа" и Магнитогорского металлургического комбината.

По количеству выставленных на продажу предприятий план-2006 мало отличается от аналогичных планов на нынешний или прошлый год. Однако запланированная выручка от приватизации заметно снизилась. В этом году Российский фонд федерального имущества (РФФИ) планирует получить за приватизируемую госсобственность более 42 млрд. рублей, а по итогам прошлого года РФФИ перечислил в бюджет более 62 млрд. (при изначальном плане 40 млрд.).

Кстати, если МЭРТ не "продавит" этот указ, то велика вероятность, что уже в нынешнем году финансовое задание по приватизации выполнено не будет. Такие опасения высказывали недавно представители аппарата правительства. По состоянию на 1 июня РФФИ реально выставил на продажу только 170 из 1700 запланированных к приватизации предприятий.

Однако в 2006 году в списке приватизируемых предприятий нет ни одного актива сопоставимых размеров. Акции "Аэрофлота", "Связьинвеста", "Домодедовских авиалиний" и "Красноярских авиалиний", которые, вопреки ожиданиям экспертов, не попали в план приватизации на текущий год, в списках на будущий год также не фигурируют. Впрочем, ходят упорные слухи, что МЭРТ готовит указ о приватизации "Связьинвеста" в нынешнем году.

Невыполнение плана по приватизации может заставить правительство вернуться к рассмотрению вопроса об организации самого процесса продажи. За доминирующую роль в приватизации уже давно борются два ведомства - РФФИ и Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (ФАУФИ). Но даже если это случится, будет уже поздно: завершение приватизации намечено на 2008 год.
Московская компания «Ведомство» предлагает создать загородные поселения для учителей, военных и переселенцев.

Правда, в начале нынешнего года были проданы последние принадлежащие государству акции Магнитки, и поэтому финансовое задание на 2005 год уже выполнено более чем наполовину. Если будет продан "Связьинвест" - финплан удастся "закрыть". Но в будущем году вместо Магнитки РФФИ предстоит продать сотни автоколонн, мельниц, птицефабрик, издательств, научно-исследовательских институтов, кафе "Железнодорожное" в городе Туапсе, пансионат "Магадан" в Сочи и Центральную автобазу Министерства культуры. Самый крупный актив - 100% акций Российского банка развития, чей капитал превышает 4.6 млрд. рублей, а баланс - 10 млрд. рублей. Интерес инвесторов, безусловно, вызовут пакеты акций некоторых провинциальных авиакомпаний, таких как "Хакасия", "Самара" и ФГУП "Дальавиа". Несомненно, внимание широкой общественности вызовет продажа контрольного пакета акций Всероссийского выставочного центра (бывшей ВДНХ).

Предполагаемый объем вложений в этот грандиозный проект – 410 млн долл. Участники рынка считают эту затею утопией. Как утверждают эксперты, при условии, что в последнее время на рынок с проектами коттеджного строительства в Московской области выходит все больше компаний, возводить дома эконом-класса не берется никто. Аналитики выдвигают версию, что компания «Ведомство» просто нашла способ реализовать свои земельные активы.

На днях крупный подмосковный землевладелец объявил о своих планах построить в Подмосковье коттеджный поселок эконом-класса в рамках федеральной программы «Жилище». Пилотный проект был представлен 12 октября на коллегии в Минрегионразвития. Компания предлагает на своих землях в Пушкинском районе возвести более 10 тыс. домовладений по ценам на 30-40% ниже среднерыночных.

Свой демонстрационный проект застройки Подмосковья жильем по доступным ценам ЗАО «Ведомство» предложило на коллегии в Минрегионразвития, где 12 октября была представлена программа «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Проект получил название «Программа доступных поселений «Свой дом». На землях бывших сельхозпредприятий компания предлагает построить более 10 тыс. домовладений. Это могут быть как таун-хаусы площадью от 100 до 150 кв. м, так и отдельно стоящие коттеджи площадью от 100 до 200 кв. м. Предполагается, что проект будет реализован в течение пяти лет, а стоимость 1 кв. м жилья для конечного потребителя не должна превышать 350 долл.

ЗАО «Ведомство» располагает земельными активами в ближнем Подмосковье – на Волоколамском, Ленинградском и Ярославском направлениях. По оценкам экспертов земельного рынка, компания владеет 30-35 тыс. га земли. Большая часть земель имеет статус сельскохозяйственных. Новый проект предполагает возведение в Пушкинском районе на площади 921 га свыше 1 млн кв. м жилья. Экспериментальные площадки расположены близи населенных пунктов Семеновское, Балабаново, Черноземово, Алешино, Кстинино, Ординово, Степаньково Пушкинского района Московской области. Удаленность от МКАД – от 34 до 46 км. Участки предполагается застраивать таун-хаусами и отдельно стоящими коттеджами с земельными участками от 2 до 10 соток. Проект будет включать весь набор городской инфраструктуры.

«Речь идет о том, что мы могли бы кредитовать покупателей этой компании, – рассказал RBC daily начальник управления развития бизнеса и региональной сети Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин. – Мы предоставляем кредиты под залог земельного участка как с объектом незавершенного строительства, так и без такового. В случае, если застройщик продает земельный участок, заемщик может взять у нас кредит на приобретение этого земельного участка». Однако воспользоваться такой ипотекой вряд ли смогут предполагаемые малоимущие участники проекта компании «Ведомство». Как объяснил Михаил Бусыгин, их банк не участвует в программах социальной ипотеки. Более того, сам проект строительства социального загородного поселка, по мнению экспертов, выглядит утопией на фоне действующих цен на жилье и стройматериалы.

«Федеральная программа «Жилище» предполагает, что 1 из 10 квартир будет выдаваться бесплатно, это государственные обязательства, предполагающие бюджетное финансирование, – рассказала RBC daily директор по маркетингу компании «Ведомство» Инна Ехья. – Остальные – на коммерческой основе. Таким жильем на различных условиях могут быть обеспечены граждане, перед которыми государство имеет определенные обязательства: молодые семьи, военнослужащие, переселенцы из районов Крайнего Севера и вынужденные переселенцы». По словам Инны Ехья, участники этой программы смогут использовать несколько вариантов приобретения жилья, – процентные и беспроцентные рассрочки, кредиты, а также программы социальной ипотеки. Одним из партнеров по предоставлению ипотечных кредитов под программу доступных поселений был назван Городской ипотечный банк.

По мнению заместителя директора Управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ» Владимира Яхонтова, проект «Ведомства» нереален. «Мы просчитывали проект строительства коттеджного поселка в Домодедовском районе, который был предложен одним из крупнейших землевладельцев, аналогичных «Ведомству», – рассказал он RBC daily. – Там речь идет о площадке в 750 га. Стоимость проекта выходит за миллиард долларов. Реализация еще одного проекта на участке в 200 га, просчетами которого мы занимались, может занять более 15 лет. Строительство требует достаточно больших инвестиций – в любом инвестиционном проекте земля не превышает 12%, остальные расходы – на общестроительные работы и инфраструктуру поселка и коммуникации. Дом нормального качества, в котором можно постоянно жить, дешевле, чем за 650 долл. за кв. м, построить сложно.

Например, корпорация «Социальная инициатива», которая с 1999 г. занимается коттеджным и малоэтажным строительством по своей программе «Двухэтажная Россия», отказалась от проекта строительства такого рода поселков в Подмосковье. «На сегодняшний день очень здорово подорожали стройматериалы и ГСМ, и цены на жилье поднялись. Поэтому говорить о том, что возводимые дома относятся к эконом-классу, нельзя, – сказал RBC daily менеджер инвестиционного управления корпорации Павел Кузьмин. – Просто такое жилье продается по более доступным ценам за счет того, что предлагается покупателю на нулевом цикле. Цены составляют 70% от рыночной стоимости готового жилья».

«Проект ЗАО «Ведомство» может оказаться просто PR-акцией», – полагает Владимир Яхонтов. – Их цель – привлечь внимание к своей земле и поднять ликвидность этого товара. У ЗАО «Ведомство» вся земля является сельскохозяйственной. Она не переведена в статус земли под индивидуально-жилищное строительство (ИЖС). Им нужно что-то с этой землей делать. Многие землевладельцы поднимают сельхозпроизводство, однако этот бизнес достаточно сложный. Довольно большие активы в виде земельных участков – это крайне затратно: нужно платить налоги, как-то обеспечивать полуразвалившееся хозяйство бывших совхозов. Поэтому все землевладельцы потихоньку начинают продавать свои земельные активы, и продавать дорого. «Ведомство» в течение 2 или 3 лет пыталось реализовывать свои земельные участки через различные компании, но происходит это очень медленно, сделок мало, инвестиционный климат слабый. ЗАО «Ведомство», объявив об этой программе, надеется получить некий карт-бланш от правительства Московской области на перевод земельных участков из сельскохозяйственного значения под ИЖС».

Можно за 450, но это будет дача с деревянными перекрытиями. Так что дома дешевле, чем 170 тыс., построить сложно. Это минимальный предел, который можно обеспечить». Помимо затрат на строительство, по мнению Владимира Яхонтова, огромные деньги потребуются на проведение инженерных сетей и коммуникаций. «На поселок лишь в 20 га коммуникации будут стоить от 5 млн. долл. Сколько обойдутся их 1000 га – можно подсчитать. Думаю, реализация такого проекта займет лет 30-40 и потребует миллиарды долларов», – говорит он.



Главная --> Публикации