Главная --> Публикации --> Крылатское: высоко взлетело, да низко упало Как узаконить самострой Наследие никиты сергеевича Стрельба по площадям Конти отстроит активы базэла

В управлении мы попросили четко и ясно сообщить, как расходятся денежные потоки из кармана Михаила. И вот что нам объяснили. Непосредственно в городской бюджет идут только те платежи, которые обозначены в графах "Наем", "Техническое обслуживание", "ТБО". Под наймом подразумевается жилье, которое человек нанимает у города. За техническое обслуживание с учетом городской дотации житель Москвы платит 1 руб. 80 коп. за 1 кв. м (вместо положенных 5 руб. 80 коп.). Так как у Михаила площадь квартиры почти 82 кв. м, то он платит за квартиру 100 руб. 80 коп..

Возьмем "жировку" одного из наших сотрудников - условно назовем его Михаил Михайлов, - который живет с женой и малолетним ребенком в двухкомнатной квартире и придем с ней в Управление городского заказа. Сотрудник наш платит за свою квартиру 1025 руб. в месяц - сумма существенная. (Для пенсионера, если ему полагается половинная скидка, она составит соответственно 742 руб.)

Еще одна сугубо городская статья расходов - "ТБО", т.е. твердые бытовые отходы. Их вывозом и утилизацией занимаются два ГУПа - "Экотехпром" и "Промотходы". Михаил за ТБО платит 15 руб. Не слишком большая плата за то, чтобы коробки, консервные банки и бутылки вовремя вывозились за пределы твоей родной улицы и утилизировались подальше от мест проживания человека (для сравнения - пачка сигарет "Кент", которую он выкуривает ежедневно, встает ему в 24 рубля). Если бы не курил хотя бы день, утилизация городских отходов обходилась бы заядлому курильщику практически бесплатно. Имеется у Михаила еще одна статья расходов - "Добр. страх". Это не плата за "страх" - это добровольное страхование москвичей. Программа, которая претворяется в жизнь городским Центром жилищного страхования под эгидой и при участии правительства Москвы. То есть гарантом застрахованности москвича от всевозможных рисков выступает сама московская власть. Михайлов - человек разумный, и после долгих терзаний решил-таки на 40 руб. раскошелиться.

Но у него есть излишки, которые он оплачивает уже полностью, без городской дотации, по тарифу 5 руб. 40 коп. за 1 кв. м. Излишки съедают у него почти 140 руб. Итого - 239 руб. Не было бы у Мишки излишков - уложился бы в сотню. Кровная сотня нашего сотрудника, обозначенная в статье "техобслуживание", уходит в основном на содержание персонала целого ряда ГУПов - государственных унитарных предприятий, включая Мослифт, Москоллектор, Мосзеленхоз, Сантехработ, Мосгидроремонт, Теплоремонтналадку и многих других, задействованных в святом деле содержания нашей квартиры и подъезда в рабочем состоянии. Поскольку без исправно работающего лифта и канализации жизнь может показаться совсем не такой прекрасной, каковой является на самом деле.

По информации из самого центра, только за прошлый год 9 тыс. московских семей получили адресную финансовую помощь на сумму почти 63 млн руб. (из них 44 млн - из бюджета города). На эти деньги были куплены 15 пожарных машин и прочая техника для предотвращения страховых событий.

- Дело это сугубо добровольное, но деньги все-таки лучше заплатить, - сказал он в редакции после консультации в центре. - Потому что иначе в случае пожара, взрыва бытового газа, аварий внутреннего водостока, системы водоснабжения, канализации и отопления (тьфу-тьфу-тьфу) незастрахованный жилец будет устранять последствия ЧП из своего кармана.

Квартплата в федеральную казну

Конечно, Михайлов не один такой умный - начиная с 2000 г. в Москве застраховались почти 900 тыс. семей. Так что в общей сложности из тысячи с лишком, которые Михаил каждый месяц вносит за квартиру, городу он отдает около 300 руб. У тех московских пенсионеров, которые относятся к категории льготников и платят за квартиру 50% стоимости, эта сумма уменьшается вполовину. И, как нам объяснили в Управлении городского заказа, если она и будет расти, то только потому, что РАО "ЕЭС" в очередной раз вздует тарифы на электроэнергию. На воздухе и солнечной энергии, не подвластным железной руке Чубайса, у нас пока не научилась работать ни одна организация.

За антенну Михаил платит Ростелекому (для ее установки он специально ездил в Останкино - причем в рабочее время). Тут, возможно, обошлось без РАО.

Практически за всеми другими статьями расхода маячит РАО "ЕЭС". Маячит весьма отчетливо и финансово ощутимо. Например, за отопление и горячую воду Михаил платит в общей сложности 371 руб. (235+136). Учитывая отопление излишней площади (почти 200 руб.), сумма вырисовывается серьезная - 571 руб. Но те же госпредприятия "Мосгортепло" и "Мостеплоэнерго", доставляющие тепло и горячую воду в квартиру Михайлова, вынуждены платить за пользование электроэнергией в конечном счете тому же РАО "ЕЭС", оставляя себе только на текущий ремонт и содержание персонала. К примеру, в структуре расходов Мосводоканала (холодная вода в "жировке" - 136 руб. 80 коп.) на одну электроэнергию уходит свыше 20%. Остальное - капвложения, текущий ремонт, амортизационные расходы, закупка реагентов и содержание персонала. Мосводосток за энергию отчисляет и того больше - до 30% от общей структуры расходов. За газ Миша не платит - у него квартира на электрическом отоплении. Но Мосгаз (6 руб.й 50 коп. на одного члена семьи) опять-таки платит тому же РАО "ЕЭС", так что мимо федеральной казны и кассы ЕЭС мишкины деньги пройти никак не могут.

Итого.
Городу - 257 руб. 01 коп.
Федеральной казне и ведомствам - 728 руб. 34 коп.
Российская Федерация приняла решение внедрить систему массовой (кадастровой) оценки недвижимости в качестве основы налогообложения недвижимого имущества и определения стоимости приватизации земельного участка. Новая система кадастровой оценки начала действовать с 1 октября 2005 года.

Кроме жировки Михаил отдельно по квитанциям платит 115 руб. за телефон (опять же не городу - МГТС) и электричество - порядка 120 руб. (киловатт - 63 коп., а "сжигает" вся семья Михаила в среднем чуть больше 200 киловатт в месяц). Кому предназначается последний платеж, читатель может догадаться самостоятельно.

Более чем относительно

Не могут не радовать те статьи законов, которые относятся к сокращению бюрократической процедуры выкупа и обеспечению ее полной прозрачности, проще говоря, по мнению законодателей, этот пакет законов сконструирован так, что затягивать принятие решений и обходить федеральное законодательство местным властям станет труднее. Правда, сняв одни проблемы, мы тут же получаем другие.

Система должна стать основой для федерального налога на землю, который к первому января 2006 года будет преобразован в местный налог на недвижимое имущество. В связи с этим решением был разработан целый пакет новых земельных законов. Основной разработчик и куратор - Минэкономразвития. По сегодняшним оценкам аналитиков МЭРТ подошло к проблеме крайне серьезно и вдумчиво, и многие белые пятна, похоже, удалось убрать.

Ни один серьезный аналитик под такой суммой свою подпись не поставит. На это О.Рыжков был вынужден признать, что все приведенные оценки действительно весьма относительны, но начинать с чего-то все-таки нужно, и главный приоритет на данный момент - прозрачность метода формирования цены. Естественно, ситуация эта повторится и в регионах.

Приведем сюжет, происходивший совсем недавно в Москве, где заместитель руководителя Департамента земельных ресурсов Москвы Олег Рыжков проводил пресс-конференцию, посвященную новым земельным отношениям в Москве, основанным на кадастровой оценке. В числе прочего, им была произнесена фраза: "Кадастровая стоимость каждого участка в Москве определена и зафиксирована, и она составляет около 80 процентов от рыночной стоимости московской земли".
Немедленно последовал вопрос: "А что такое рыночная стоимость участка московской земли, и как она определяется?" Ответ был следующим: "Это та цена, которая была бы получена от продажи этого участка, если бы он был выставлен на открытом аукционе". Далее последовало резонное замечание: "Как можно просчитать эту сумму, если ни одного такого аукциона в последнее время не было?"

В настоящее время, скорее всего, для расчета цены участков при их приватизации собственниками расположенных на них зданий будет использована кадастровая оценка этих участков, а базовая цена на них будет установлена на уровне пяти процентов от кадастровой оценки (20% в Москве и Санкт-Петербурге).

Почем приватизировать будем?

Еще один очень важный момент - цена участка при приватизации. Формирование этой цены остается основным вопросом для правительства и делового сообщества.

Не будем гадать. Будем ждать...

Последняя проверка показывает, что статистическая оценка, подготовленная кадастровым ведомством, имеет коэффициенты корреляции с текущей рыночной оценкой в диапазоне от 40 до 60 процентов. Хотя такие результаты неприемлемы в странах с развитым рынком, они могут оказаться приемлемыми на настоящий момент с учетом ограниченности объема рыночных данных в России. По мере развития рынка и накопления более надежных данных, позволяющих дорабатывать модели статистической оценки, система будет только совершенствоваться. Специалисты МФК предупреждают, что процесс этот будет, безусловно, весьма длительным, и на быстрые результаты рассчитывать неразумно.

Мнения участников земельных отношений по поводу этого закона, естественно, расходятся, поэтому приведем мнение одной из самых независимых международных финансовых организаций, а именно: консультативной службы по иностранным инвестициям Международной финансовой корпорации (МФК). Именно у этой организации МЭРТ запросил консультативную поддержку в процессе разработки данного пакета законов. По мнению МФК, методология кадастровой оценки по существу повторяет международные нормы с учетом ограниченных данных, имеющихся в настоящее время в России. Самая серьезная проблема - это отсутствие рыночных данных по ценам на землю в большинстве регионов России, которые приходится заменять другими показателями в моделях оценки. МФК считает, что принятые подходы к решению данных проблем в целом хорошо продуманы и вполне отвечают своеобразию текущего момента, однако со временем по мере формирования рынка и появления достаточного объема рыночных данных имеет смысл заменить их более общепринятыми подходами.

Давний спор столичных девелоперов и риэлторов, похоже, начинает разрешаться! Одни - и их большинство - утверждают, что элитная недвижимость не ограничена объектами внутри Садового кольца (СК). Другие - стражи границ рынка - по-прежнему уверены, что месторасположение в центре является наиважнейшим критерием отнесения дома к разряду элитных. Однако, по мнению, аналитиков, и тем, и другим еще предстоит отстоять свою позицию.

Тем не менее, уже сейчас можно утверждать, что, несмотря на пробелы, которые известны всем участникам процесса, нынешний подход обеспечивает такой уровень прозрачности и преемственности, который прежде отсутствовал, и представляет собой разумную основу для внедрения системы налогообложения недвижимого имущества и для грамотной организации выкупа земельных участков. Сбудутся или не сбудутся прогнозы МФК - на это можно будет ответить только после того, как этот пакет законов не только будет принят, но и начнет применяться на практике.

Традиционно элитная недвижимость располагается в центре Москвы. В частности, ряд классификаций жилой недвижимости, которых гуляет по рынку великое множество, среди важнейших признаков отнесение того или иного объекта недвижимости к "элитке" выделяют месторасположение в центре. "Тезис о том, что элитное жилье располагается только в пределах Садового кольца и нигде больше, был создан искусственно. Ведь даже в советское время существовали престижные районы, удаленные от центра - Крылатское, Кунцево, Динамо, Черемушки и многие другие, - уверяет коммерческий директор инвестиционно-строительной компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов. - В этих районах предлагалось новое комфортабельное жилье, по своим качествам превосходящее постройки, не видевшие ремонта с начала прошлого века. Сейчас ментальность нашего общества меняется. Уходящий корнями в "совковое" прошлое стереотип, что элитное жилье должно иметь вид на Кремль, постепенно сам уходит в прошлое".

Элитная недвижимость может выйти за пределы Садового кольца?

Другие эксперты полностью соглашаются с подобными утверждениями. "Элитное жилье сконцентрировано в пределах Садового, а местами даже Бульварного кольца. Я глубоко убежден, что местоположение - это определяющий фактор, - утверждает заместитель генерального директора ЗАО "Русский дом недвижимости" Юрий Хлестаков. - Однако в некоторых случаях элитные дома могут "вырываться" из этой окружности. Есть отдельные территории, которые высоко котируются и, несмотря на относительную отдаленность от центра, подходят под элитную застройку".

"Смещение границ рынка элитной недвижимости действительно происходит, но пока рано говорить об этом явлении, как о тенденции. Всё же местоположение в центре остается главным фактором отнесения жилья к элитному сегменту", - сомневается Константин Ковалев, управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood.

Необходимость смещения границ элитного рынка за пределы СК девелоперы объясняют по-разному: кто-то дефицитом земельных участков в центре, кто-то наличием очень привлекательных районов за пределами СК и т.д. "Сейчас площадок осталось мало, районы элитной застройки смещаются, формируются новые, там, где раньше считалось жить не престижно, например. В то же время в центре есть ужасные районы, промзоны, места скопления панельных домов и т. д.", - говорит директор по маркетингу Группы Компаний "Конти" Алексей Самсонов.

А есть и те, кто категорически не согласен! Правда, они в меньшинстве. "Выдуманная и лоббируемая многими застройщиками тенденция смещения элитных районов за пределы Садового кольца имеет скрытые цели продвижения собственных объектов, часто действительно отвечающих прочим критериям "элитности", но за исключением критериев местоположения и окружения - возмущается генеральный директор девелоперской компании "АРТ-Билдинг" Андрей Анохин. - Такой подход девелоперов размывает основной принцип элитности: степень ограниченности, недоступности для всех. Иначе получается, что теоретически, следуя логике таких новаторов, можно построить "элитный" объект, ставший таковым только из-за соответствующих технических параметров комфортабельного элитного жилья и в Капотне?!"

Но многие эксперты полагают, что потенциал ЦАО еще не исчерпан, следовательно, размывать границы рынка элитной недвижимости рано. "Безусловно, рано или поздно центр исчерпает все свои свободные земельные ресурсы, и строить будет уже негде! Когда это произойдет - сложно сказать. Пока в Москве ещё достаточно много перспективных районов для застройки", - говорит Константин Ковалев. Еще более категоричен в своих оценках Андрей Анохин: "Попытки "заклинателей цен" объявить о кризисе площадок "элитки" внутри Садового Кольца и об образовании элитных районов за его пределами спровоцированы риэлторами и застройщиками искусственно, в целях оправдания своих стратегий маркетинга и формирования ложного общественного мнения".

"Элитная недвижимость и внутри Садового кольца возможна не во всех районах. Существуют районы, приближенные к вокзалам: район Павелецкой, Таганской площади. В силу достаточно плотного автомобильного движения, соседства с вокзалами и промышленными зонами эти районы не могут рассматриваться под элитную застройку", - подчеркивает генеральный директор компании "Контакт - Элитная недвижимость" Денис Попов.

Но даже если смещение пойдет, это вовсе не значит, что элитное жилье начнет появляться во всех без исключения районах столицы. "Элитная недвижимость может находиться и за пределами Садового кольца, но только в тех районах, которые, не далеко уходят за пределы Садового кольца и обладают какими-либо неоспоримыми преимуществами: парковыми зонами, скверами, видами из окон на Москву-реку и другие водоемы, исторические здания", - говорит Попов.

"Процесс этот (размывания границ рынка элитной недвижимости - прим. авт.) инициирован, конечно, застройщиками и связан с ограниченным количеством площадок - говорит Денис Попов. - Сейчас количество площадок внутри Садового кольца не уменьшается, но, поскольку спрос на жилье такого класса достаточно велик, оно будет возводиться и за пределами ЦАО".

Что же касается инвесторов, желающих инвестировать в элитную недвижимость за пределами СК, то им следует очень внимательно оценивать выбранный объект инвестиций, так как за пределами ЦАО очень много объектов, позиционируемых как элитные, но на практике такими не являющиеся.

"Нет никакого сомнения в том, что элитные дома в пределах Садового кольца останутся престижными, но уже сегодня у них есть достойная альтернатива", - рассказывает Виктор Козлов.

Если же говорить о динамике цен и надежности вложения средств, то элитные объекты внутри СК все же более предпочтительны, так как с этим согласны все аналитики, а вот в случае с объектами вне СК следует быть очень осторожными, несмотря на тенденцию смещения границ рынка и перевес в споре тех, кто его лоббирует. Иначе через какое-то время, когда рынок недвижимости станет более цивилизованным, есть риск, что получит начало обратная тенденция, а следовательно, цены на объекты за пределами СК, которые сейчас позиционируются как элитные, могут упасть, если, конечно, объект не является действительно качественным и по праву может называться элитным.
Придумала это прогрессивное нововведение Федеральная антимонопольная служба (ФАС) с целью борьбы со строительной монополией. Впрочем, идея ФАС только кажется новой.

"Процесс образования престижных (но не элитных) районов за пределами Садового кольца уже развивается полным ходом. Наибольшая активность застройщиков и девелоперов в развитии данного направления заметна на Юго-западе и Западе столицы", - напоминает Анохин.

Сейчас именно распределение земли на бесконкурсной основе ФАС считает главной проблемой всего рынка недвижимости. Борьба с монополизацией строительного рынка была объявлена важной задачей на пути к созданию рынка доступного жилья. В пакете документов, принятом в декабре 2004 года, тендеры обрели бумажную плоть и кровь и даже дату вступления в силу - октябрь 2005 года.

На самом деле, еще 13 лет назад - 10 августа 1992 года было принято Постановление № 264-РМ "О проведении конкурсов по предоставлению в долгосрочную аренду земельных участков в г.Москве, в соответствии с которым "в целях создания наиболее благоприятных условий для привлечения отечественных и иностранных инвестиций в развитие социальной и инженерной инфраструктуры города, стимулирования поступления дополнительных средств в городской бюджет, обеспечения гласности при предоставлении земельных участков, а также обеспечения твердых гарантий по защите прав инвесторов на землю" было решено проводить конкурсы по предоставлению в долгосрочную аренду земельных участков с включением в тендерную документацию полного пакета градостроительных и земельных документов (градостроительное задание, проект постановления Правительства Москвы о предоставлении земельного участка, договор аренды земли). Однако тогда внедрить все это в жизнь не получилось.

Городские власти про аффилированность молчат, а к идее конкурсов относятся более чем благосклонно. Из-за чего ломать копья, если от продажи земельных участков под различную застройку, по предварительным расчетам, городской бюджет должен получить порядка 10 млрд рублей. Правда, определенный ропот раздавался все время подготовки документа из других муниципальных образований, которые после завершения реформы местного самоуправления станут основными субъектами земельного рынка, распределяющими права на застройку. Их аргументация тоже кажется убедительной - тендерная система может привести к значительному росту цен на конечный продукт, и безоблачное будущее "доступного жилья" может очень даже отложиться на неопределенный срок.

Строители на обвинение в монополизации, правда, довольно резонно отвечали, что в стране действует огромное количество строительных компаний (в одной Москве их десятки), следовательно, ни о какой монополии речь идти не может. Но у ФАС своя точка зрения - их аргументы сводятся к тому, что 98% земельных участков под строительство распределяется на бесконкурсной основе, в результате - земельные участки получают строительные фирмы, которые аффилированы с органами власти.

Надо сказать, что конкурсы проводятся и сейчас, но, как сетуют участники рынка, все знают, как устраиваются эти конкурсы, - их условия формируются под заранее известного победителя. Причем победитель узнает о конкурсе и своей роли в нем за полгода. Все это время он занимается подготовкой, согласованием проекта с конкурсной комиссией. А за месяц до его проведения объявление публикуется в печати. Таким образом, у остальных претендентов просто не оказывается времени на подготовку.

Аргументы эти не лишены смысла: чем дороже застройщику достается участок в конкурентной борьбе, тем выше будут цены на квартиры: никто себе в убыток работать не хочет. ФАС, однако, твердо стоит на своем. Позиция ФАС по этому вопросу была озвучена еще в июне начальником управления по контролю и надзору в области недвижимости и ЖКХ ФАС Михаилом Евраевым, заявившим тогда, что цена реализации квадратного метра никак не связана с его себестоимостью, а в результате вступления в силу закона количество участков, которые получают "свои" компании, будет снижаться. Участники рынка такого оптимизма не разделяют, считая, что нельзя исключать ситуации, когда конкурс выигрывает фирма-однодневка, которая впоследствии не исполняет свои обязательства. Кроме того, по их мнению, конкурсная система вряд ли уменьшит степень монополизации рынка, так как новым игрокам очень трудно пробиться на этот рынок.



С 1 октября конкурсное распределение земли вводится только в жилищном строительстве. Земля же под коммерческое и промышленное строительство по-прежнему распределяется и в ближайшее время будет распределяться целевым образом. Правда, ФАС стремиться навести порядок и здесь. По словам г-на Евраева, готовятся поправки, в соответствии с которыми вся земля будет распределяться через конкурсы и тендеры. Работу в этом направлении планируется завершить в течение года-полутора.



Главная --> Публикации