Главная --> Публикации --> Ит-компании занялись девелопментом Фсфр подготовила железобетонные бумаги Гроссмарт пришел в курск Самострой Рынок недвижимости — настоящее поле чудес. но не для дураков

А пока участники рынка говорят о снижении объемов предложения, вызванном введением в действие закона о долевом строительстве, и практически все застройщики прогнозируют рост цен на новые квартиры в будущем, расходясь во мнениях только насчет темпов роста. Но слишком резкое повышение цен невозможно из-за ограниченности платежеспособного спроса, утешают аналитики. Стабильные 2-2,5% в месяц и около 20-25% за год таков наиболее распространенный прогноз.

Застройщикам нужно срочно начинать регистрировать договоры долевого участия и продавать новостройки в соответствии с требованиями изменившегося законодательства. В противном случае скоро запасы квартир в домах, разрешение на возведение которые было получено до 1 апреля 2005 г., закончатся. Возможно, раскупят даже ранее невостребованные объекты.

Даромир Обуханич, заместитель генерального директора Первой ипотечной компании (ПИК), оценивает общий рост цен на новостройки с начала 2005 г. в 15-30% в зависимости от качественных характеристик объекта.

В 2005 г. в Москве будет построено около 5 млн кв. м жилья (из них 1,7 млн кв. м это социальное жилье), как и запланировано, заявил на днях на пресс-конференции глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. Планы надо выполнять, несмотря на скачок цен на цемент, дефицит свободных площадок, проблемы с подключением к электросетям и 214-ФЗ. Преодоление всех этих трудностей девелопером означает более высокую цену для конечных потребителей жилья в Москве, предупреждают эксперты.

По данным Инкома, годовой объем предложения квартир в новостройках Москвы около 3,5 млн кв. м (без учета социального жилья) и его нынешнее уменьшение составляет приблизительно 15%. По прогнозам представителей другой девелоперской компании, предложение в новостройках сократится к началу следующего года еще в два раза. А это неизбежно вызовет рост цен на жилье.

Ежемесячный прирост цен в сентябре достиг почти 3% (даже 5%, по подсчетам ПИК, но другие риэлторы скромнее в оценках), и этот темп рынок сохранит. А по мнению Ирины Егоровой, маркетолога корпорации Инком-Недвижимость, есть факторы, которые способны спровоцировать более интенсивный рост цен.

Независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов уменьшения предложения также не усматривает, но говорит о том, что продавцы по осени начали играть на повышение. По его оценке, на рынке новостроек в сентябре общий рост цен составил 3,1% (в секторе жилья бизнес-класса средняя цена увеличилась на 0,8%).

Но так ли это? По данным портала СканРиалти, предложение на первичном рынке по Москве за сентябрь составило 24 145 квартир. В августе предлагалось 19 800 квартир, а за первую неделю октября количество объектов превысило аналогичные сентябрьские показатели примерно в полтора раза, т. е. объемы меньше не становятся.

Рынок в сентябре

По расчетам аналитического центра ирн.ru, хотя с началом осени игра на повышение очевидна, темпы роста цен на жилье фактически уперлись в потолок. Подорожание на 2-3% в месяц это не так уж много и, пока макроэкономическая ситуация стабильна, а в новостройках наблюдается дефицит, рост цен будет продолжаться, считает руководитель ирн.ru Олег Репченко.

По оценке Vesco Realty, рост цены предложения квартир бизнес- и экономкласса в Москве за август сентябрь составил около 2,7%. Ценовой диапазон на квартиры бизнес-класса варьировался от $1800 за 1 кв. м в ЮВАО и ВАО до $3400 за 1 кв. м в ЗАО и ЮЗАО. Средняя стоимость квартиры в жилом комплексе бизнес-класса составила $2350 за 1 кв. м, квартиры экономкласса в среднем стоят около $1780 за 1 кв. м (хотя на рынке сохраняется значительная разница цен на типовое жилье в зависимости от престижности района). Также отмечается рост спроса на предложения бизнес- и экономкласса в городах ближнего Подмосковья, которые уже напрямую конкурируют с такими районами, как Бутово, Новокосино и Жулебино, за целевую аудиторию, представленную семьями с бюджетом $60 000-70 000.

С лета наблюдалась активизация спроса покупателей на квартиры, и уже в августе многие застройщики сильно подняли цены (в среднем за лето цены выросли на 10%), отмечает Юрий Кочетков, руководитель отдела маркетинга компании Квартира.Ру.

Антон Смирнов, начальник отдела маркетинга КВ-Инжиниринг, детализирует вилку цен: в черте Москвы цены начинаются примерно от $1400 за 1 кв. м в панельном доме. Средняя цена по рынку в бизнес-классе составляет от $2066 до $2710 за 1 кв. м, а так называемое жилье класса бизнес-премиум продается по ценам $4500-6000 за 1 кв. м. Стоимость 1 кв. м жилья в элитных домах на первичном рынке в среднем составляет около $7500, но доходит до $17 000-20 000.

Практически все эксперты говорят о том, что сейчас главным ресурсом для развития первичного рынка считается Подмосковье. Там, по данным КВ-Инжиниринг, цены перешагнули отметку в $1000 в среднем.

Не верблюды

По данным СканРиалти, осенний рост цен наиболее заметен в традиционно престижном Юго-Западном и экономичном Юго-Восточном округах, чуть более плавно этот процесс идет в Северо-Западном, Северо-Восточном и Восточном округах.

До момента, когда начнется более-менее активное поступление отложенных площадок, ситуация будет критической, и в будущем году столица столкнется с еще более жестким дефицитом нового жилья, считает Юрий Кочетков.

Столичные застройщики в большинстве своем пока живут за счет старых запасов, продавая дома, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 г. Заключать договоры долевого участия и продавать новостройки по новым правилам, зафиксированным в 214-ФЗ, компании не спешат, хотя новые площадки постепенно разрабатывают и получают необходимые разрешения на строительство.

Но большинство предпочитает ждать, рассчитывая на старые запасы и выручку от работ в качестве генподрядчика, как, например, Крост, С-Холдинг.

Лишь спустя пять месяцев после вступления в силу 214-ФЗ был зарегистрирован первый договор долевого участия между частным инвестором и компанией Кунцево-Инвест, аффилированной с Системой-Галс.

В Корпорации МИАН считают, что запасов хватит, как минимум, на два года, а за это время застройщики подготовят все необходимые документы для продолжения строительства. В Vesco Realty полагают, что, в зависимости от застройщика, запаса квартир, выведенных на рынок до 1 апреля, может хватить на срок от двух-трех месяцев до 1,5-2 лет.

Однако проектов, начатых до 1 апреля, застройщикам хватит ненадолго, максимум до 1 апреля следующего года, считает один из руководителей крупной инвестиционной компании. Закон вступил в действие так быстро, что застройщики не успели подготовиться и теперь будут искать способы оптимизировать процесс продажи жилья, говорит он.

Место и деньги

Год-два это тот срок, который нужен для строительства и реализации объектов, даже если разрешение на строительство было получено за неделю до принятия закона. Таким образом, уже в следующем году с запасами будет покончено. На данный момент число объектов уменьшилось (по сравнению с периодом до 1 апреля) примерно на треть, говорит начальник отдела новостроек компании Русский дом недвижимости Оксана Мельник.

И конечно, одной из проблем рынка новостроек в Москве является дефицит площадок, напоминает коммерческий директор Гута-Девелопмент Андрей Лукьянов. Можно заниматься выводом промышленных предприятий и освоением новых, в настоящее время малопривлекательных, территорий, но нехватка площадок все-таки остается проблемой градостроительного масштаба, которую девелопер самостоятельно решить не может, говорит он.

Проблемы застройщиков не исчерпываются одним 214-ФЗ. Антон Смирнов из КВ-Инжиниринг напоминает, что в соответствии с поправками в Земельный кодекс, которые вступили в действие 1 октября 2005 г., предоставление земельных участков под жилищное строительство будет производиться единственным путем через аукционы. Эти поправки, по его мнению, значительно усложнят жизнь девелоперов. В частности, старт аукциона может быть назначен, только если определены технические условия подключения будущего объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и даже установлена плата за подключение. Для получения разрешения на любое строительство правообладатель земельного участка должен представить не только его кадастровый, но и градостроительный план, перечисляет Смирнов.

Застройщикам, решившим проблему с подбором площадки и подключением к сетям, придется в новых условиях кредитоваться в банковских структурах, самостоятельно финансировать работы на начальном этапе строительства. А это под силу только крупным компаниям, говорит Дмитрий Кузнецов, заместитель генерального директора Корпорации МИАН.

Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити XXI век, добавляет к списку проблем увеличение издержек застройщиков и административную нагрузку на инвестиционно-строительные компании. Ожидания, что административная реформа создаст более четкие и понятные процедуры согласований и реализации проектов, не оправдались. Плачевное состояние коммунальной и социальной инфраструктуры заставляет органы власти увеличивать обременения, которые застройщики вынуждены закладывать в стоимость квадратного метра, отмечает Лядов.

Согласно документу, столичные власти приняли предложение Департамента международных связей Москвы и представительства мэрии города Еревана в Москве о размещении объектов "Дом Еревана" по адресу: пересечение улиц Малая Тульская и Серпуховской Вал и "Ереванский гостевой дом" по адресу: ул.Садовая-Спасская, д. 20, стр.

Алексей Годованец, заместитель председателя правления Москоммерцбанка, в свою очередь отмечает, что доступ к кредитным ресурсам для компаний, занимающихся жилищным строительством, значительно осложнился после вступления в силу закона об участии в долевом строительстве. Исключение опять же составляют крупнейшие строительные компании. Крупные российские банки финансируют в основном собственные аффилированные компании или масштабные проекты, поясняет Годованец. В итоге рынок строительства жилья в Москве значительно консолидируется в пользу крупных компаний.
В Москве определены места, где будут размещены "Дом Еревана" и "Ереванский гостевой дом", соответствующее постановление подписал мэр Москвы Юрий Лужков, сообщает Информационный центр Правительства Москвы (mosinform.ru).

Работы по проектированию и строительству объектов "Дом Еревана" и "Ереванский гостевой дом" будут инвестироваться мэрией города Еревана.

Государственным заказчиком по проектированию и строительству объектов "Дом Еревана" и "Ереванский гостевой дом" станет Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы.

"Мы очень надеемся, что уже к 1 сентября будущего года центр будет открыт", - отметил Ю. Лужков.

Вместе с тем к 1 сентября 2006 года предполагается открыть Дом Москвы в Ереване. Об этом 7 октября заявил мэр Москвы Юрий Лужков после церемонии закладки капсулы в основание строящегося центра, сообщает РИА "Новости".

По его словам, этот саммит будет организован при участии Московской международной бизнес ассоциации и тех деловых кругов Еревана и Армении, которые заинтересованы в сотрудничестве с российской столицой.

"В ходе сегодняшней встречи с мэром Еревана Ервандом Захаряном мы договорились в сентябре будущего года, когда Дом Москвы будет построен, провести здесь саммит, посвященный развитию экономических, торговых и культурных связей между Россией и Арменией", - сказал Ю. Лужков.

"Сегодня c мэром Еревана Ервандом Закаряном мы обсудили программу сотрудничества между нашими городами, как она выполняется. Пожалуй, это одна из самых мощных для Москвы программ взаимодействия с крупными городами евразийского пространства. Пожалуй, даже, самая насыщенная программа у Москвы - это Ереван. И мы сегодня с удовольствием отметили: программа выполняется. Это неформальное признание, мы очень строго следим за ее реализацией и настроены на то, чтобы ее расширять", - сказал Лужков.

Мэр Москвы также отметил, что программа сотрудничества между Москвой и Ереваном является одной из самых мощных программ взаимодействия российской столицы с крупными городами евразийского пространства.

"Москва при поддержке руководства страны проявляет также инвестиционную активность. В прошлом году мы заложили первые камни в строительство жилых домов в Ереване. В нынешнем году строительство этих домов будет завершено", - сказал Лужков.

Мэр Москвы отметил, что двустороннее сотрудничество между российской и армянской столицей будет продолжаться и дальше.

"Для нас великая честь построить Дом Москвы в Ереване, который будет служить целям развития контактов, развития культурных связей, торговли, взаимодействию в области малого и среднего бизнеса. То есть Дом Москвы будет нести в себе то звучание и ту цель, которую ожидают от нас наши граждане и мы это делаем", - отметил он.

По его словам, Москва готова принять дальнейшее участие в инвестиционных программах в Ереване.

Он также сообщил, что в свою очередь, в Москве армянской стороне выделены несколько участков для строительства крупных оптово-торговых комплексов, гостиниц, которые будут строиться при участии армянских инвесторов.

По его словам, ему нравится проект Дома Москвы. "Мы, наверное, правильно сделали, что попросили архитектуру этого дома разработать армянским проектировщикам. Строить этот дом будет российский гражданин по фамилии Амбарцумян. Так что все нормально", - заметил московский градоначальник.

"Та работа, которая проводится между нашими городами, преследует всего одну цель - сделать жизнь москвичей и ереванцев, россиян и армян лучшей", - отметил Лужков.

Мэр Москвы добавил, что ему очень приятно открывать дни культуры Москвы именно в тот момент, когда в Армении празднуется Год России.

Официально - согласно генеральному плану развития Москвы до 2020 года - потребность в современных офисных площадях в российской столице оценивается примерно в 25 млн кв. м. Как заявил вчера на выставке Expo Real первый заместитель мэра Юрий Росляк, для строительства такого объема площадей столичные власти рассчитывают на масштабные иностранные инвестиции. По его оценкам, в прошлом году Москва привлекла средства зарубежных инвесторов на сумму порядка $14 млрд. "И это не предел, учитывая дефицит в жилищной сфере и офисном строительстве",- заявил он.

Вчера на открытии выставки Expo Real в Мюнхене глава департамента имущества Москвы Владимир Силкин заявил, что потребность в качественных офисных площадях в столице оценивается в 40-45 млн кв. м. По словам чиновников, даже если девелоперы будут возводить в год по 3 млн кв. м офисов, их дефицит будет ликвидирован только к 2020 году (сейчас в год вводится почти втрое меньше - чуть более 1 млн кв. м). Однако участники рынка сомневаются, что дефицит площадей столь велик, и полагают, что чиновники просто искусственно разогревают рынок, на который сейчас выходят флагманы стройкомплекса Москвы - предприятия панельного домостроения.

"Что касается объема и роста инвестиций, то это вполне реалистичные планы, отражающие текущую ситуацию,- считает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец.- Место в городе есть, активно выводятся промышленные зоны, разрабатываются такие масштабные проекты, как "Большой Сити" и др.". Впрочем, участники рынка, разделяя мнение чиновников о серьезных потребностях Москвы в качественных офисных площадях, все же сомневаются в том, что их дефицит столь велик, как это представляется Юрию Росляку и уж тем более руководителю департамента имущества Москвы Владимиру Силкину, оценившему потребности московскогорынка в офисных площадях аж в 40 млн кв. м.

"Подготовка условий для привлечения иностранных инвестиций - это обязанность городских властей",- подчеркнул Росляк. И добавил, что город "сам является крупным инвестором: более $4 млрд в год вкладывается в развитие, в том числе в жилищные проекты, еще больше $1,5 млрд - в создание транспортной инфраструктуры".

Участники рынка отмечают, что заявления об огромном дефиците офисных площадей в столице московские чиновники делают как раз в тот момент, когда в сегмент коммерческой недвижимости смещается основная активность крупных московских застройщиков. "Бизнес" уже сообщал, что, например, СУ-155 сейчас осваивает район Академический, где построит два бизнес-центра с подземными паркингами и развлекательным комплексом площадью 20 тыс. кв. м; компания ДСК-1 решила заняться строительством недорогих гостиниц; группа ПИК, которая приобрела ДСК-3, строит деловой центр и несколько многофункциональных комплексов. Михаил Гец резюмирует: не исключено, что такими заявлениями чиновники просто пытаются разогреть московский рынок офисной недвижимости.
- В марте исполнилось три года первому магазину IKEA в России. Как чувствуете себя в роли "старожилов" на рынке?

"Спрос обусловлен рыночной ситуацией и не регулируется мнениями и заявлениями чиновников",- говорит Роман Большаков, руководитель группы маркетинга и экономики ООО "Велес капитал девелопмент". Другие участники рынка также косвенно соглашаются с тем, что столь смелые заявления чиновников преждевременны. "Действительно, сейчас на рынке ощущается острый дефицит качественных проектов. Однако мы ожидаем, что в 2005-2006 годах активность западных инвесторов существенно возрастет и проблема дефицита площадей постепенно сойдет на нет",- считает Андрей Патрушев, PRдиректор компании Knight Frank. "Строить такие долгосрочные планы с учетом российских реалий рискованно,- говорит директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев.- Мы не знаем, что будет с рынком через три-четыре года, будет ли кризис, будет ли он насыщен или же спрос останется на прежнем уровне". В этих условиях, считает Шершнев, делать какиелибо прогнозы на 15 лет вперед очень тяжело. "Если бы эта цифра относилась хотя бы ко всем сегментам коммерческой недвижимости, она представлялась бы более обоснованной",- добавляет он.

Мы начали говорить о вхождении на российский рынок в 1996 г., и все, о чем говорили тогда, неизменно и сейчас. Когда я приехал в Россию, передо мной стояла задача выбрать город для открытия первого магазина. Выбирать пришлось между Санкт-Петербургом и Москвой. Петербург очень близко к Швеции, и многие шведы думают, что Россия начинается в Петербурге. Одной из причин, почему мы выбрали сначала именно Москву, заключалась в ужасном состоянии транспортных развязок в Северной столице. Я знал, что московские дороги не намного лучше, но тут по крайней мере стараются что-то изменить. Когда я смотрю на карту Москвы (в отличие от Петербурга), я вижу сразу несколько мест: вот здесь и здесь хорошо бы открыть магазин. Вообще, в IKEA нет какой-то жесткой формализованной стратегии - мы гибко подходим к ситуации.

- Мы очень многого достигли в России, но самое главное достижение - это отношение российских покупателей к IKEA. Когда я только приехал, мне говорили, что в России не существует среднего класса. Есть либо очень богатые люди, либо очень бедные. Многие думали, что богатые будут приезжать в наши магазины и покупать только дорогие вещи, поэтому IKEA в России не приживется. И поначалу я очень боялся, что на нашей стоянке будут только черные "Мерседесы". Но взгляните на парковку, и вы увидите, что наши покупатели - обычные российские семьи. Четверть покупателей магазина IKEA в Химках и более трети на Юго-Западе приезжают на бесплатных автобусах. Мы достигли цели: IKEA стала символом доступных покупок.

- Если мы посмотрим на западные страны: Германию, Швецию или США, - то увидим, что люди там обновляют домашнюю обстановку больше по прихоти, нежели по необходимости. В России совсем другая ситуация. Здесь меняют старое на новое. Ингвар Кампрад хотел, чтобы IKEA была в этот момент рядом, развивалась параллельно росту сознания российских покупателей.

- IKEA сильно заинтересована в инвестициях в Россию?

Ингвар Кампрад всегда хотел сделать рынок России ведущим по закупкам - чтобы товары для IKEA производили в России. Уже 60 лет IKEA демонстрирует очень быстрый рост и развитие. Обычно рост компании происходит в течение 10-15 лет, но IKEA продолжает расти с такой быстротой на протяжении всех 60 лет. У компаний, как правило, в связи с быстрым ростом появляются проблемы. Основные из них заключаются в финансировании и менеджменте. Но у IKEA в этих сферах не было серьезных проблем.

Основатель IKEA всегда мечтал о России. Я начал работать в IKEA в 1976 г., и уже тогда Ингвар упоминал о ней как о целевом рынке для IKEA. В 1981 г., когда руководство IKEA обсуждало начало работы в США, Ингвар говорил о приоритетности России. Но далеко не все в руководстве IKEA были заинтересованы в том, чтобы идти сюда: Россия представлялась очень закрытой и недоступной.

- Мечты г-на Кампрада потихоньку сбываются?

Самыми большими проблемами для IKEA всегда были производство и поставки товаров. Разработка ассортимента IKEA возложена на сотрудников IKEA of Sweden в городе Эльмхульте. Ассортимент, единый для всех стран мира, насчитывает около 10 000 артикулов. Все, что вы покупаете в наших магазинах, разработано дизайнерами IKEA. Товары IKEA должны быть одинакового качества, и покупатели не должны видеть разницы между стулом, произведенным в России, Германии или в любой другой стране. Россия для производства основной продукции IKEA - самая богатая страна в мире, потому что здесь есть практически все: древесина для производства мебели, нефть для производства пластмассовых изделий, текстиль, стекольные заводы, алюминий, металл. Все, что нужно IKEA, есть в России. И все, что есть в каталоге IKEA, может производиться в России.

- Можно ли сегодня говорить о прибыльности бизнеса IKEA в России?

- Действительно, уже сегодня товары IKEA, произведенные в России, можно купить в Америке, Гонконге и т. д. Но это не более 1,5% от всех товаров IKEA. Эта цифра может быть гораздо больше, и Россия может стать основным поставщиком для IKEA. Мы подписали соглашение с Министерством промышленности, науки и технологий РФ об инвестициях в российскую мебельную и деревообрабатывающую промышленность. Сегодня IKEA закупает в России товары на общую сумму $60 млн. Подписанное соглашение позволит IKEA к 2007 г. приобретать мебель и изделия из древесины на $400 млн в год. Общий объем закупок этой продукции, включая изделия из текстиля и пластика, в течение последующих пяти лет составит около $1 млрд. В обшей сложности IKEA планирует инвестировать в российские заводы и фабрики $140 млн. Всего два года назад общий объем экспорта мебели из России составлял $100 млн. А от наших друзей из Ассоциации предприятий мебельной и деревообрабатывающей промышленности России мы слышали, что по каналам IKEA экспортируется половина всего этого объема.

Приведу простой пример. Пусть обычный мебельный магазин в любой точке мира за каждую продаваемую вещь просит 100 единиц. Таким образом, если будет продано 10 предметов (с наценкой 10 единиц), то объем продаж в деньгах составит 1000 единиц. IKEA работает по-другому: на каждой вещи мы зарабатываем только 1 единицу, поэтому нам необходимо продать 100 предметов, чтобы получить ту же прибыль. Второе слагаемое успеха IKEA в России - это то, что 30% объема продаваемых в российских магазинах IKEA товаров должно производиться на местном рынке.

- Для IKEA проблема затрат - это скорее проблема времени. Конечно, любая компания, где бы она ни работала, хочет получать прибыль. По объему продаж Россия пока не входит в пятерку лидеров (Германия, Великобритания, США, Франция и Швеция). Сегодня мы знаем: чтобы выйти на уровень безубыточности и покрыть все расходы в России, компания должна открыть 4 магазина. Тогда объемы продаж IKEA в России достигнут $400 млн в год. Именно поэтому мы стремимся к большим объемам закупок.

- Сейчас около 13% всего продаваемого объема товаров в магазинах IKEA в России производится российскими производителями. Но мы планируем значительно увеличить эту цифру. Для этого IKEA ищет поставщиков, и то, что раньше производилось, например, в Швеции, теперь будет производиться и в России. Причина такого решения - в том числе и в высоких таможенных пошлинах в России. Поэтому к концу 2003 г. 20% товаров IKEA будут российскими, а через год мы планируем довести эту цифру до 30%. В связи с тем, что возник вопрос о повышении таможенных пошлин, мы будем еще увеличивать число российских поставщиков. Хотя сделать это мгновенно невозможно. Даже если пошлины возрастут, все равно мы не сможем переключиться на российских поставщиков в короткий промежуток времени.

- В ваших магазинах продаются товары, сделанные в России. Какова их доля?

- То, что продается в больших объемах, - каркасы для кухонь, гардеробов, книжные полки и то, что мы называем сателлитами, т. е. аксессуары и дополнения (текстиль, стекло и посуду). Три года назад в нашем отделе закупок здесь работало всего 10 человек, а сейчас - уже около 10 Сейчас с IKEA работают около 60 российских поставщиков, но мы постоянно ищем новых партнеров. В процессе отбора сейчас еще порядка 50 российских производителей. Работая в российских регионах, например в Нижнем Новгороде или Екатеринбурге, мы всегда встречаемся с властями, чтобы совместно с ними искать лучших местных производителей.

- А что именно IKEA закупает у российских производителей?



Главная --> Публикации