Главная --> Публикации --> Манеж раздора Когда дом - сам с умом Сниму квартиру для миллионера Самые дорогие квартиры москвы Крылатское: высоко взлетело, да низко упало

Потолок цен

Текущие темпы роста цен на жилье фактически уперлись в потолок, - уверен руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко. По данным ирн.ru, в сентябре квартиры в разных сегментах подорожали от 1,5% до 2,5%. О.Репченко стоит на позиции, что новый скачок мировых цен на нефть и постоянное удорожание себестоимости строительства не приведут к ажиотажному спросу и резкому удорожанию жилья, а влияние таких факторов как инфляция, рост уровня жизни, развитие ипотеки, принятие закона о долевом участии в строительстве, толкающих рынок вверх, небезгранично.

С началом осеннего сезона жилье в Москве стало дорожать быстрее. Еженедельный прирост среднего уровня цен все чаще превышает отметку в полпроцента, что свидетельствует о продолжающемся разогреве рынка. На стыке сентября и октября был побит очередной ценовой рекорд: жилье в столице (без учета элитных домов и нетиповых квартир) в среднем теперь стоит более $2000 за кв. метр, с учетом элитки и нетипового жилья - почти $2300 за кв. метр. Эксперты отмечают возросшую покупательскую активность во всех сегментах рынка. Вместе с тем, большинство наблюдателей сомневается в том, что ежемесячный рост цен до конца года наконец подберется к 3%.

Мы стараемся отслеживать не только цены предложений, но и реальных сделок. При такой оценке получается, что в зависимости от типа жилья рост цен в сентябре составил от 1,6% до 1,9%.

С коллегой согласен генеральный директор информационно-аналитического агентства рынка недвижимости Rway Александр Крапин:

Дорожало, как типовое панельное жилье массовой застройки, так и более современные квартиры, предлагаемые к продаже в кирпичных (монолитных) домах, - отмечает А.Бекетов.

По мнению аналитика рынка Андрея Бекетова, наибольший вклад в динамику стоимости уже несколько месяцев подряд вносит вторичная недвижимость: в сентябре средняя цена предложения 1 кв. метра достигла отметки 3,2%. Таким образом, на вторичном рынке жилья был поставлен очередной рекорд роста цен.

Гульнара Рахмангулова, руководитель направления аренды ЗАО Корпорация МИАН называет следующие ставки: 1 комнатная квартира - $500, 2 комнатная - $705, 3-комнатная - $780 в месяц.

Директор управления вторичного рынка компании МИЭЛЬ-Недвижимость Юрий Стретович подтверждает, что наступил сезон, когда активность продавцов и покупателей находится на очень высоком уровне, в результате чего рост цен впервые за несколько месяцев составил 3%, а квартиры бизнес-класса подорожали еще больше. Сегодня на вторичном рынке недвижимости покупатели просто атакуют объекты, - признается Ю.Стретович.

Дорогая аренда

По мнению вице-президента Ассоциации российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, увеличение спроса в сегменте вторичного жилья спровоцировал резкий скачок арендных ставок на московские квартиры. В течение лета аренда поднялась сразу на 15%.

В год арендатору приходится выплачивать до 8% рыночной стоимости недвижимости. Просчитав экономику, многие люди решили, что им выгоднее купить квартиру, чем продолжать снимать, - резюмирует К.Апрелев.

Примерно также выглядит ценовая линейка аренды у МИЭЛЬ-Недвижимость - $511, $615 и $752 соответственно.

Начитавшись СМИ и насмотревшись телесюжетов об обманутых дольщиках, люди стали внимательнее относиться к юридическим аспектам покупки жилья. Многие в принципе не хотят рисковать и уходят на более предсказуемый вторичный рынок, где собственником квартиры можно стать в течение месяца, а не нескольких лет, - отмечает К.Апрелев. В результате объем предложения на вторичке, по данным К.Апрелева, сократился на 20-25%.

С другой стороны, спрос на вторичке подогрели те, кто первоначально присматривался к покупке жилья на стадии котлована, но в результате решил не связываться с рискованными схемами. Несмотря на вступление в силу закона о долевом участии, застройщики сплошь и рядом применяют серые схемы привлечения средств вкладчиков, которые могут быть оспорены в судах как притворные сделки, - говорит А.Крапин.

Спрос опережает предложение

Сейчас спрос постоянно увеличивается, а количество продавцов держится примерно на одном уровне. Если тенденция продолжится, объекты будут постепенно уходить с рынка, объем предложения сократится, - соглашается Ю.Стретович. По его прогнозам, на осень товара хватит, однако что будет дальше - неизвестно.
К.Апрелев в свою очередь полагает, что: тренд на повышение, заданный бывшими арендаторами и теми, кто перетек с первички, исчерпает себя, как только эти люди решат свои жилищные проблемы, а новых факторов, способных серьезно повлиять на спрос и соответственно цены я не вижу.

По данным МИЭЛЬ-Недвижимость, в сентябре абсолютно все объекты первичного рынка выросли в цене от 1,5% до 3%. По оценке ГК МИАН, рост колеблется на уровне - 2%-2,5%. Однако риэлторы не сомневаются, что цены продолжат расти, причем главным стимулом к повышению будет сокращение числа новых объектов на рынке.

На рынке новостроек в сентябре также отмечалось оживление. Заместитель директора управления новостроек по продажам и инвестициям компании МИЭЛЬ-Недвижимость Оксана Каарма связывает растущий спрос с ожиданием очередного осеннего повышения цен, уже объявленного многими застройщиками. Покупатели стремятся успеть до подорожания приобрести жилье в новостройке, - поясняет она.

Дело, однако, не только в изменившейся законодательной базе. Контрольно-счетная палата Москвы (КСП) в сентябре обнародовала результаты проверки поступлений в бюджет доходов от компенсационных выплат при заключении инвестиционных контрактов по строительству коммерческого жилья в 2004 году. Оказалось, что в бюджет поступило всего 55,3% от годовых назначений.

В связи с вступлением в силу закона о долевом участии в строительстве жилья, во всех сегментах рынка новостроек сегодня наблюдается большой разрыв между спросом и предложением, - говорит О.Каарма.

Это традиционная политика московских властей: строить меньше жилья, чем нужно и тем самым поддерживать дефицит, - указывает А.Крапин. Более того, строители не могут выйти даже на те площадки, которые за ними закреплены под коммерческую застройку из-за проблем с отселением жителей из подлежащих сносу пятиэтажек и ветхих домов.

По мнению КСП, основной причиной невыполнения годового задания явилось значительное сокращение количества земельных участков, предоставленных в 2004 году правительством Москвы под реализацию инвестпроектов по строительству коммерческого жилья.

Нелинейный рост

Однако эксперты сомневаются, что цены будут повышаться линейно, и по итогам октября темпы роста на первичном и вторичном рынках превысят вожделенные 3%.
Если бы потенциал для этого действительно существовал, то он неизбежно проявился бы в сентябре. Следовательно, до конца года столичное жилье будет дорожать примерно на 2% в месяц, вряд ли более, - уверен О.Репченко.
К.Апрелев считает, что до конца года цены в среднем по рынку вырастут на 5%, если, конечно, правительство не выступит с новыми инициативами по увеличению доходов бюджетников.

Первый заместитель генерального директора ДСК-1 по экономической политике Андрей Паньковский подтвердил Интерфаксу, что такие случаи в нашей практике имеются. Указанные локальные факторы создают дефицит предложения на рынке новостроек и способствуют росту цен на объекты.

Меморандум о сотрудничестве гендиректор “Детского мира” Сергей Кушаков и председатель совета директоров “Седьмого континента” Владимир Карнаухов подписали 4 октября. Сети договорились сотрудничать в области девелопмента и строительства торгово-развлекательных комплексов (ТРК), уточнила пресс-секретарь “Семерки” Екатерина Лесина. Кушаков подтвердил, что “Детский мир” и “Семерка” объединят усилия в расширении своих сетей. Сегодня компании официально объявят о партнерстве.

А.Крапин предполагает, что к декабрю рынок недвижимости все-таки сможет разогнаться до 3%, поскольку люди перестанут верить в сказки про доступное жилье и захотят решить свои жилищные проблемы до нового года, наступление которого традиционно связывается с ростом цен на все. Но это будет плавное повышение, без резких скачков, - резюмирует эксперт.
Сегодня сети “Седьмой континент” и “Детский мир” объявят о подписании меморандума о совместном инвестировании в строительство торгово-развлекательных комплексов. “Семерка” станет для “Детского мира” уже пятым партнером среди продуктовых операторов. Ранее сеть магазинов для детей обещала объединить усилия с “Патэрсоном”, “Перекрестком”, “Пятерочкой” и “Макдоналдсом”.

У “Детского мира” большие региональные планы. Магазины сети уже работают в Петербурге, Орле, Тамбове, Ярославле, Курске, Рязани и Нижнем Новгороде. А недавно фирмы, подконтрольные Владимиру Евтушенкову (основной акционер АФК “Система”, в которую входит “Детский мир”) и металлургу Зелимхану Муцоеву, на паритетных условиях учредили девелоперскую компанию “Регионы”, которая в течение пяти лет собирается инвестировать до $800 млн в строительство ТРК в 32 российских городах (уже приобретено 10 участков общей площадью 30 га). Площадь каждого центра будет составлять 35 000-50 000 кв. м, а непременным арендатором станет “Детский мир”. Поэтому партнерство с сетью открывает заманчивые перспективы для продуктовых ритейлоров.

По словам партнеров, речь идет прежде всего о соинвестировании в строительство. “Седьмой континент” будет приобретать недвижимое имущество в ТРК, возведенных “Детским миром”. Источник, знакомый с планами “Семерки”, уточнил, что сеть, возможно, будет инвестировать в строительство не только для собственных нужд, но и для сдачи в аренду. Управлять совместно построенными центрами будет “Детский мир”. Еще компании договорились обмениваться информацией о наличии земельных участков или объектов, соответствующих интересам обеих сторон. По словам Кушакова, в работе у партнеров сейчас “два адреса”. Подробности и планы дальнейшего сотрудничества ритейлоры не раскрывают.

Знакомая россиянам по банку Сосьете Женераль Восток группа Societe Generale заплатила 105 млн. долларов за то, чтобы получше изучить отечественный рынок розничного кредитования и расширить свое присутствие на нем. Для этого она купила известный на российском ипотечном рынке DeltaCredit. Представители группы Delta завили, что и дальше будут продавать свои российские проекты.

Кушаков утверждает, что у “Детского мира” есть подписанные соглашения о сотрудничестве с “Патэрсоном”, “Перекрестком”, “Пятерочкой” и “Макдоналдсом”. Но союз с “Патэрсоном”, по признанию обеих сторон, не оправдал себя. Главный исполнительный директор “Пятерочки” Олег Высоцкий признает, что объединение усилий с “Детским миром” обсуждалось, но суть договоренностей не помнит. А пресс-секретарь “Перекрестка” Александр Бархатов отрицает, что сеть успела подписать меморандум с “Детским миром”. “Был такой вариант, который мы рассматривали в числе прочих, — заявил Бархатов. — Но это известие [о союзе "Детского мира" и "Седьмого континента"], безусловно, останавливает нас. Надо еще разобраться, какие преимущества получит в результате этого "Седьмой" перед другими сетями”.

Увеличение охвата

Французская группа Societe Generale завершила сделку по приобретению российского ипотечного банка DeltaCredit, сообщило РИА Новости.

Societe Generale одна из крупнейших финансовых групп в еврозоне, предоставляющая услуги по розничному, корпоративному и инвестиционному банкингу. В России компания присутствовала, но свернула деятельность после кризиса 1998 года. Недавно французы вернулись в страну, и сейчас в России группу представляет банк Сосьете Женераль Восток.

Соглашение между французской стороной и инвестиционной группой Delta Private Equity Partners, которой принадлежал DeltaCredit, было подписано еще 11 августа текущего года, но для закрытия сделки требовалось подтверждение от регулирующих органов, в частности Центрального банка России (ЦБ РФ). 25 ноября согласие было получено, и сделку объявили закрытой.

Предположение специалиста подтверждает сообщение, выпущенное по случаю завершения соглашения. Сделка, заключенная 11 августа 2005 года между группой Societe Generale и инвестиционной компанией Delta Private Equity Partners, позволит группе Societe Generale увеличить свое присутствие на российском рынке ипотечного кредитования, в то время как банк DeltaCredit продолжит свою деятельность в качестве специализированного ипотечного банка под собственной торговой маркой, говорится в пресс-релизе.

По мнению аналитика компании Financial Bridge Ольги Шкред, Societe Generale покупка российского банка нужна для оценки рынка розничного кредитования в стране. Среди зарубежных игроков это очень распространенная практика выходить на рынок через другие банки, объясняет эксперт. Приобретение популярной кредитной организации со своей сетью клиентов значительно снижает риски компании при увеличении охвата рынка.

Присутствие на отечественном рынке ипотечного кредитования стоило Societe Generale 105 млн. долларов, рассказала газете ВЗГЛЯД директор по корпоративным связям Delta Private Equity Partners Екатерина Пантелюшина. Выяснилось, что для российской стороны продажа банка была привычной процедурой. Мы вкладываемся в развитие российских компаний, а потом продаем их инвесторам, на чем и зарабатываем, сообщила Екатерина Пантелюшина.

Проблема русских

По мнению аналитика компании Тройка Диалог Сергея Донского, для отечественного банковского спектра сделка между Societe Generale и Delta Private Equity Partners в целом позитивна, так как подогревает интерес инвесторов к России.

Представитель Delta Private Equity Partners оценивает сделку с французской финансовой группой как одну из самых удачных. Финальная сумма в 2,5 раза превысила величину чистых активов банка, отметила Пантелюшина.

Представители отечественной банковской системы отдают себе отчет в необходимости укрепления положения российских банков на рынке, во всяком случае, о проблемах русских кредитных организаций говорят много и подробно. А в вопросе присутствия иностранных банков в стране в качестве филиалов даже солидарны с позицией властей пока допускать этого нельзя.

Увеличение доли рынка иностранных игроков в отечественном банковском секторе постепенно растет, комментирует сообщение Ольга Шкред. Для потребителей это пока незаметно, но со временем они почувствуют преимущества иностранных банков и российские станут проигрывать. Это связано с тем, что у зарубежных кредитных организаций больше уставные капиталы и они могут предложить клиентам более выгодные условия размещения вкладов и выдачи займов, полагает эксперт.

Недешево и сердито

Российские банкиры неоднократно заявляли о своей неготовности конкурировать с зарубежными банками, и если последние приведут на российский рынок свои филиалы, есть риск того, что отечественная банковская система может рухнуть. Поэтому иностранные банки, присутствующие на российском рынке, это зарегистрированные в России и подчиняющиеся российским законам самостоятельные юридические лица, а не неподконтрольные российским властям филиалы зарубежных организаций.
По итогам осени эксперты отмечают активный рост цен во всех сегментах рынка недвижимости. Причины те же, что и прежде: пресловутый Закон о долевом строительстве, который вынудил девелоперов снизить предложение при растущем спросе. Вероятно, подобные тенденции сохранятся на рынке до принятия обещанных строительному лобби поправок.

Недвижимость, построенная корпорацией MIRAX GROUP, в течение осени устойчиво дорожала, - говорит Александр Моторин, заместитель руководителя Департамента недвижимости корпорации MIRAX GROUP. - Например, в комплексе Кутузовская Ривьера цена за квадратный метр возросла более чем на 25%.

За минувшие три месяца рынок жилой недвижимости активизировался после летнего затишья. Спрос превалировал над предложением, что вызвало заметный подъем цен. Этой осенью наблюдалась укрепляющаяся тенденция роста цен. Так в сентябре цены на жилье выросли на 2%, а в ноябре - на 4%, - утверждают специалисты аналитического центра Бюро Недвижимости Агент 00 Девелоперы настаивают на том, что они подняли цену на свои объекты в разы.

На рост цен первичного рынка оказал влияние и тот факт, что на данный момент наблюдается дефицит площадок под строительство жилых объектов. Дефицит площадок ощущается все более остро. Хотя Президент России и ставит задачи удвоить строительные объемы, но это невозможно, поскольку нет отработанных проектов планировок городов и микрорайонов, нет денег для освоения сложных площадок, - отмечает Оксана Басова, пресс-секретарь компании СХолдинг. Как следствие, предложение на рынке стремится к сокращению.

В целом, тенденция повышения цен характерна для всех классов жилья, и на первичном, и на вторичном рынке, хотя растут цены с разной скоростью. Можно отметить, что рынок элитной недвижимости рос быстрее, чем рынок бизнес-класса, а также эконом-класса. Это стало заметно особенно сейчас, к концу года. Также высокими темпами дорожало жилье в зеленой зоне", - констатирует Юрий Синяев, директор отдела продаж группы компаний КОНТИ.

Предложение серьезно сократилось, - соглашается Юрий Синяев. - Если ранее в месяц появлялось порядка 3-5 новых объектов, то сегодня эта цифра сократилась до 1, и зачастую это предложение не очень известного и крупного для московского строительного рынка застройщика.

По данным аналитического центра Бюро Недвижимости Агент 002, объемы предложения за прошедшую осень упали на 10%, и пока нет предпосылок для резкого уменьшения дефицита.

В Москве и регионах по-прежнему остается высокий неудовлетворенный спрос на жилье, - утверждает Оксана Басова. - Но этот спрос ограничивается платежеспособностью населения. Отсутствие дешевых площадок, 214-й закон, сокращение объемов строительства, неразвитость ипотечной системы - все это и ряд других тенденций будут определять дальнейший рост цен.

При этом спрос, напротив, постоянно растет.

Среди прочих тенденций рынка специалисты аналитического центра Бюро Недвижимости Агент 002 отмечают выравнивание цен между первичным и вторичным жильем. Это результат изменения структуры строительства (повышения доли индивидуальных проектов по сравнению с типовым, панельным жильем) и повышения средней готовности объектов к сдаче.

На рынке элитной недвижимости и недвижимости бизнес-класса спрос превысил предложение на 15-20%, - добавляет Юрий Синяев.

Участники рынка единогласно утверждают, что настоящий рост цен продолжится до конца года. В течение грядущих праздников активность покупателей уменьшится, но это не значит, что цены снизятся.

Непредсказуемый рынок

После новогодних каникул возможна незначительная коррекция цен, однако после праздников темпы роста цен, если и понизятся, то ненамного: до уровня 2,5-3,5% в месяц, - отмечают специалисты аналитического центра Бюро Недвижимости Агент 00

Разумеется, в первой половине января наши потенциальные клиенты будут праздновать и разъезжаться в отпуска, но к концу января активность покупателей гарантированно вернется к прежнему уровню, - утверждает Александр Моторин. - Такой вывод можно сделать, учитывая наш опыт прошлых лет. Что касается сезонного спада цен - в условиях активного роста, как сейчас, спада не бывает. Крайний случай - временная остановка роста до конца января.

Но в целом, как утверждают наблюдатели, до 2006 года темпы роста цен на московское жилье до конца года останутся в пределах 3,5-4% в месяц.

Последнее время рынок ведет себя непредсказуемо, - говорит Оксана Басова. - Месяцы, которые традиционно считаются неактивными, показывают хороший уровень продаж. Но, безусловно, мы готовимся к некоторому январскому затишью.

Зато частные инвесторы могут быть спокойны - инвестиции в недвижимость по-прежнему будут приносить желаемый доход.


То есть мечтать о доступном жилье пока что рано, даже в не сезон купить недорогую квартиру не удастся.



Главная --> Публикации