Главная --> Публикации --> По частям Манеж раздора Когда дом - сам с умом Сниму квартиру для миллионера Самые дорогие квартиры москвы

Компания "Северные ворота" уже пыталась войти в проект «Москва-Сити», приняв участие в аукционе на проектирование и строительство наземной части центрального ядра ММДЦ. Однако тогда победителем аукциона стала дочерняя структура компании "СтройинкомК", входящей в группу Africa Israel Льва Леваева.

Как стало известно "Бизнесу", у столичных властей может появиться партнер в проекте строительства комплекса правительственных зданий в ММДЦ "Москва-Сити". Участок, на котором должен появиться комплекс, частично занят ЗАО "Экспоцентр". В правительстве столицы готовится постановление, согласно которому перебазирование части "Экспоцентра" будет поручено ЗАО "Северные ворота" — структуре, созданной топ-менеджерами "Северстали". В обмен они получат право на строительство многофункционального комплекса площадью 128 тыс. кв. м в непосредственной близости к ММДЦ.

Согласно тексту готовящегося распоряжения, учитывая сжатые сроки строительства на участке №15 ММДЦ "МоскваСити" (правительственные здания), ЗАО "Северные ворота" выступит инвестором комплексной реорганизации территории ЗАО "Экспоцентр" — 1-й Красногвардейский проезд, вл. 11–13, где планируется строительство автостоянок для чиновников. За это компания "Северные ворота" получит право на строительство по адресу: 1-й Красногвардейский проезд, вл. 12, многофункционального комплекса общей площадью 128 тыс. кв. м. Перебазирование инженерных и вспомогательных зданий "Экспоцентра" общей площадью 12,5 тыс. кв. м, а также таможенного терминала площадью 5,7 тыс. кв. м "Северные ворота" должны будут начать уже в следующем году. До 2009 года в качестве компенсации "Экспоцентру" "Северные ворота" профинансируют строительство павильона №11 (общая площадь 13 тыс. кв. м), а также выделят 23,3 тыс. кв. м в своем многофункциональном комплексе.

Хотя пока "Северные ворота" не стали официальным инвестором ни одного из участков "Москва-Сити", в ближайшее время компания может получить право на реализацию не менее масштабного проекта, располагающегося в непосредственной близости от ММДЦ.

Эксперты рынка уверены, что "Северные ворота", как и компания "Северная башня" (инвестор застройки участка №19 ММДЦ), аффилирована с группой компаний "Северстальтранс". В компаниях "Северная башня" и "Северстальтранс" отказались официально комментировать эту информацию. Однако близкий компаниям источник сообщил, что они обе созданы топ-менеджерами "Северстали".

Как рассказал заместитель гендиректора "Экспоцентра" Николай Антонов, сейчас разрабатывается общая концепция развития территорий "Экспоцентра", которой занимается "Моспроект-2". "Мы ожидаем, что распоряжение будет подписано буквально на днях", — отметил он. По его словам, по окончании всех строительных работ павильон №11 должен стать восточным входом на территорию "Экспоцентра". Запланировано, что павильон будет соединен с ММДЦ пешеходной галереей.

По оценке гендиректора NAI Vesco Андрея Федаки, инвестиции в проект составят не менее 150 млн долл.: "На перебазирование инвестор потратит около 2–3 млн долл. Затраты на возведение многофункционального комплекса составят 140 млн долл., строительство павильона обойдется в 3–4 млн долл.", — поясняет Федака. Максим Жуликов прогнозирует, что проект будет стоить инвестору несколько дороже. "По всей вероятности, здание будет высотным, и поэтому инвестиции в строительство комплекса могут достичь 190 млн долл.", — считает эксперт. Директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев полагает, что, просчитав все затраты инвестора на перебазирование, можно сказать, что компания "Северные ворота" приобрела участок у "Экспоцентра" по рыночной стоимости, которая в этом районе варьируется от 15– 20 млн долл. за гектар. По мнению Лаировой, для менеджеров "Северстали" это долгосрочные и надежные инвестиции. "Уже имея проект "Северная башня"в рамках "Москва-Сити", компания стремится расширить свое присутствие в новом деловом центре города", — резюмирует Лаирова.
- Почему молодые недовольны программой?

Так как территория "Москва-Сити" определена несколько условно, то новый центр "Северных ворот" хотя юридически не будет входить в ММДЦ, фактически станет его частью, поясняет ведущий эксперт департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов. С ним соглашается и старший аналитик Prime City Properties Антонина Лаирова: "Близость "Москва-Сити" только положительно повлияет на новый проект. Конкуренции между ними не будет".

- А "паевой взнос в накопительную систему"?

- Давайте по порядку. Условия договора предусматривают, что молодая семья вселяется в дом с целью временного улучшения жилищных условий. В течение срока действия договора семья вносит три вида платежей. Первый - за наем жилого помещения. Второй - за жилищно-коммунальные услуги. Третий - паевой взнос в накопительную систему для приобретения жилья после окончания срока действия договора. Плата "за наем" для стандартной двухкомнатной квартиры, в которую въезжает семья из трех человек с одним ребенком, постоянна в течение всего срока действия договора и составляет около 1120 рублей (36 долларов) в месяц. При рождении второго ребенка она будет снижена до 746 рублей (24 доллара). Коммунальные платежи оплачиваются в размере их фактической стоимости (100%) и составляют около 1850 рублей. То есть по нашей программе молодая семья снимает двухкомнатную квартиру в новостройке за 96 долларов. Снимая двухкомнатную квартиру у частников, эта семья платила бы за нее не менее 500 долларов в месяц. Как вы считаете, есть разница? Вы слыхали в Москве о чем-либо подобном?

- Но люди платят по 450 долларов.

- Он идет отдельной строкой. Это те деньги, которые семья под контролем города откладывает на покупку квартиры по окончании срока действия договора. Эти деньги из семьи никуда не уходят и находятся под полным семейным контролем. Мало того, если семья по тем или иным причинам захочет разорвать с городом подписанный договор, всю внесенную сумму до копейки она гарантированно получит обратно. Обо всем этом молодым людям при заключении договора было рассказано подробнейшим образом. Мало того, у них было время подумать. Не отказался ни один. Все подписавшие договор с этими условиям согласились.

- А как насчет ежемесячных 900 долларов, которые платят отдельно взятые молодые?

- Это - с учетом накопительного взноса - вполне реальная сумма. Только молодые люди умалчивают о том, что по окончании действия договора 350 долларов из суммы этого ежемесячного платежа им вернутся в виде отдельной квартиры. Причем в том месте Москвы и той площади, какие они сами захотят. Купить квартиру им поможет безвозмездная городская субсидия, величина которой варьируется в зависимости от продолжительности нахождения человека в очереди на улучшение жилищных условий и может достигать 90 процентов от рыночной стоимости квартиры.

- В итоге трехкомнатная квартира такой семье обойдется…

- Возможен и такой вариант. Если люди встали на очередь в 2002 году и субсидия от города у них минимальна - 5 процентов, то ежемесячный платеж на самом деле может достигать 900 долларов, особенно если молодая семья решила приобрести 3-комнатную квартиру. Но именно такой категории молодых семей - тем, кто стоит на очереди менее 5 лет, - мы рекомендовали воспользоваться другим вариантом улучшения жилищных условий в рамках этой программы, а именно - "куплей-продажей с рассрочкой платежа". Под этот вид договора город уже построил два дома - в Марьинском парке и в Люблине. Молодые семьи, желающие получить там квартиру, уже получают на руки смотровые ордера. А в целом под программу "Молодой семье - доступное жилье" в 2003 году городом будет построено более двадцати домов (это около 4500 квартир). По этому варианту 30 процентов от цены квартиры, рассчитанной в БТИ (около 400 долларов за квадратный метр), человек выплачивает сразу, а оставшиеся 70 процентов - в течение 5 лет под 3-8 процентов годовых в зависимости от срока стояния на очереди на улучшение жилищных условий. Плюс - и это важно отметить - в этом варианте предусмотрена существенная льгота в случае рождения в семье детей: первый новорожденный списывает с семьи долг за 10 квадратных метров, второй - еще за 14 (итого - 24), а третий и последующие - если и кто решится на такой подвиг - еще по 18 квадратных метров. Итого рождение троих детей - минус сорок два метра. В результате семья, родившая трех детей во время срока действия договора, платит половину стоимости той же трехкомнатной квартиры (подчеркиваю - не по рыночной стоимости, а по стоимости БТИ).

- А можно ли выкупить квартиру, полученную в рамках программы по договору коммерческого найма?

- Ориентировочно в 16 тысяч долларов (рыночная цена такой квартиры может достигать 100 и более тысяч долларов).

- Чем, на ваш взгляд, объясняется поведение этих недовольных?

- Ни в коем случае и ни при каких обстоятельствах. Это условие программы, ибо жилье еще пригодится другим московским молодым семьям. То, что мы сделали беспрецедентный шаг навстречу активным и энергичным молодым жителям Москвы - тем, кто действительно способен и может сегодня зарабатывать, не значит, что мы пойдем на поводу у халявщиков. Как отметил мэр, халявы для молодых семей не будет. А вот помощь будет гарантирована. На сегодняшний день у нас выстроилась очередь из желающих получить жилье по этой программе. И в квартиры, которые покинут недовольные, мгновенно вселятся другие молодые семьи.

Представители «Евроцемента» уверены, что рост цен оправдан, а недовольство застройщиков связано с тем, что производственный концерн ввел предоплату и попытался заключить договор поставок напрямую с девелоперами, а не через аффилированные структуры. С помощью последних строители получают дополнительную прибыль, продавая цемент сами себе, заявили газете ВЗГЛЯД представители «Евроцемента».

- Элементарный расчет халявщика. Они практически уже пожили на халяву полгода, выплачивая по 96 долларов за двухкомнатную квартиру. А теперь хотят еще большей халявы. И рассчитывают, что городские власти дрогнут и примут их условия. Этого не будет. На поводу у них мы не пойдем. Кстати, в том доме из 648 семей недовольных набралось не больше 15-2 Это около двух процентов. Очень хороший результат. То самое исключение, которое подтверждает общее правило. Значит, мы на правильном пути.

Цены на основной строительный продукт начали расти в мае этого года, после того как «Евроцемент» добавил к своим активам еще 6 заводов, ранее принадлежавших компаниям «Интеко» и «СУ-155», став почти что монополистом на цементном рынке Москвы и Санкт-Петербурга. Сегодня компании принадлежит 15 заводов по производству цемента, девять из которых вошли в ее состав в 2005 году. Буквально сразу после сделки руководство холдинга подняло цены на 20% и ужесточило условия поставки.

Доля холдинга

Конечно, в настоящее время на столичном рынке присутствует больше десяти производителей цемента, часть из которых ввозит продукт из довольно далеких от Москвы регионов – Урала, Украины, Белоруссии. Однако, по мнению директора департамента логистики компании «ПИК-Инвест» Сергея Эйрамджанца, они не вырабатывают такого количества цемента, чтобы он мог конкурировать с продукцией «Евроцемента». «Сейчас мы сотрудничаем с «Альфа Цементом», «Воскресенскцементом», однако доля поставок «Евроцемента» составляет порядка 50%, – поясняет Эйрамджанц. – Хотя у «Евроцемента» по-прежнему высокие цены, без услуг холдинга Гальчева мы просто не сможем обойтись. К тому же в последнее время этот холдинг делает шаги в сторону улучшения сервисного обслуживания».

Вскоре после скачка на цемент по запросу столичных застройщиков комиссия Федеральной антимонопольной службы (ФАС) возбудила дело в отношении ОАО «Евроцемент Групп», принадлежащего Филарету Гальчеву, по признакам нарушения закона «О конкуренции» (установление монопольно высоких цен). Рассмотрение этого дела назначено на 11 октября.

По словам главы стройкомплекса Москвы, «Евроцемент» сконцентрировал практически все производственные мощности Центрального федерального округа. Например, доля этого холдинга в производстве высокомарочных цементов по России достигла 82%. При этом, по данным Московского строительного союза (МСС), доля холдинга в московском регионе – крупнейшем потребителе цемента – составляет порядка 68% от общего объема поставок.

Но министр Департамента архитектуры и строительства при правительстве Москвы Владимир Ресин, а также руководители ДСК-1, СУ-155, «Моспромстройматериалов» и концерна «Крост» на совместной пресс-конференции в четверг обвинили цементного монополиста в необоснованном, по их мнению, росте цен на выпускаемую продукцию.

Аффилированные структуры

Также Владимир Ресин добавил, что рост цен на цемент негативно скажется на выполнении социальных программ, которые финансируются из городского бюджета. Например, прямые убытки казны по итогам 2005 года составят порядка 1 млрд. рублей исходя из среднего потребления цемента на нужды социального строительства 1,2 млн. тонн в год.

Впрочем, по словам маркетолога корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Ирины Егоровой, увеличение «цементных» затрат не оказывает существенного влияния на стоимость квартиры». Собственный рост цен на недвижимость просто перекрывает все возможные потери от цементной монополии.

Хотя по заявлению гендиректора СУ-155, а по совместительству председателя МСС Михаила Балакина в себестоимости строительства доля цемента составляет не более 5%, эта, казалось бы, небольшая сумма явным образом сказывается на затратах застройщиков.

«О каком монополизме может идти речь, когда присутствие нашей компании на цементном рынке России составляет порядка 35%, – рассказал газете ВЗГЛЯД Сергей Мещеряков. – Конечно, в некоторых регионах, например в Москве и Санкт-Петербурге, наше присутствие несколько больше, но так уж исторически сложилось».

Об этом напомнил застройщикам директор по связям с общественностью компании «Евроцемент групп» Сергей Мещеряков. В качестве примера он привел 2003 год, когда стоимость цемента не повышалась, а цены на жилье росли со скоростью 3–5% в месяц.

В среднем они составляют 400 рублей за тонну бетона. Заводская стоимость цемента – 1500–1600 рублей за тонну. «Мы предлагали многим застройщикам заключать прямые договоры, – добавил Сергей Мещеряков, – но почти все предпочитают работать через посреднические структуры».
Глава строительного комплекса Москвы Владимир Ресин считает, что жилье дорожает по вине холдинга Евроцемент груп. Об этом он заявил в четверг на пресс-конференции, где главы столичных строительных предприятий и руководство стройкомплекса Москвы обсуждали сложившееся положение на цементном рынке Москвы и области. Прямые убытки стройкомплекса Москвы из-за роста цен на цемент, по словам г-на Ресина, составили 1 млрд руб. Московские строители утверждают, что в результате значительно выросших цен на цемент стоимость квадратного метра муниципального жилья может вырасти в среднем на 5%. Евроцемент груп не согласна с обвинениями и предлагает искать причины в политике московских властей.

Также господин Мещеряков подчеркнул, что «Евроцемент» повышал цены только один раз, а изменение конечной цены он объяснил ценовой политикой посредников. Зачастую, по его словам, посредники – это структуры аффилированные с застройщиками. Поэтому им выгодно постоянно повышать свои надбавки. Это ведь дополнительная прибыль.

Владимир Ресин считает виновниками такого роста цен производителей цемента, который, по его данным, в этом году подорожал на 75,2%. Рост цен происходит из-за неоправданных действий на рынке цемента компании Евроцемент груп, заявил в четверг на пресс-конференции руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин. Они повышают цены на свою продукцию и ввели полную предоплату за цемент. Компания стала глобальным игроком и монополистом цементного рынка Московского региона. Она увеличила свою долю с 38% в прошлом году до 75% в августе этого года. По данным главы строительного комплекса столицы, в настоящее время в компании Евроцемент сконцентрированы предприятия общей мощностью 30 млн тонн цемента в год, что составляет 46% общего производственного потенциала цементной промышленности России и 81% потенциала ЦФО.

По данным Комплекса архитектуры, строительства и реконструкции города Москвы, на начало октября 2005 г. в очереди на жилье в Москве стоят 200 тысяч семей это 659 тысяч человек. Ежегодно Москва строит 400 тыс. кв. м бесплатного жилья. В этом году в Москве было построено около 5 млн кв. м жилья, 1,7 млн из которых для очередников, молодых семей, жителей сносимых ветхих домов и пятиэтажек. Две трети социального жилья в Москве строится за счет средств городского бюджета. Средняя цена квадратного метра коммерческого жилья в Москве, по данным аналитического портала ирн.ru, уже превышает 2000 долл. За последние два года цена выросла более чем в два раза.

Как подсчитал президент компании Моспромстройматериалы Евгений Скляров, за счет удорожания цемента стоимость квадратного метра муниципального жилья увеличилась на 4,5%. По мнению участников рынка, рост цен угрожает не только этому сегменту рынка жилья. Как считает первый заместитель генерального директора ДСК-1 Андрей Паньковский, рост цен ожидает и рынок коммерческого жилья. Не только бюджет несет издержки из-за цен на цемент, но и строительные компании теряют прибыль, пояснил он. Тендеры на строительство и ввод в эксплуатацию домов в 2005 г. проходили в прошлом году, и никто не закладывал в сметы сегодняшние цены на цемент. По его прогнозам, рентабельность строительного производства может упасть до 1%. А это крах всех строительных мощностей, полагает Андрей Паньковский.

Глава строительного департамента заявил, что из-за роста цен на цемент прямые убытки стройкомплекса Москвы в 2005 г. составили 1 млрд руб. На сегодняшний день строительный комплекс города вынужден кардинально корректировать бюджетные планы по итогам текущего финансового года и на последующие периоды в сторону значительного повышения расходной части, сообщил он. Именно поэтому, по мнению Владимира Ресина, уже сейчас можно констатировать значительное увеличение себестоимости строительно-монтажных работ. Это может негативно сказаться на выполнении строительным комплексом города части социальных программ, а также не позволит продолжать тенденцию на снижение стоимости квадратного метра при строительстве жилья в Москве, заявил он.

Однако с тем, что московское правительство пытается увязывать рост цен на жилье с ростом цен на цемент, категорически не согласны представители Евроцемент груп. Как заявил RBC daily директор PR-службы Евроцемента Сергей Мещеряков, доля цемента в себестоимости квадратного метра жилья, по данным Росстроя, составляет не более 3%, а в цене реализации не более 1,5%. Поэтому если цемент подорожает даже на 75%, жилье не может дорожать так, как оно у нас дорожает, на 10% в год, полагает Сергей Мещеряков. Цемент здесь ни при чем, эти заявления московских властей достаточно лукавы. В 2003-2004 гг. цемент, например, дешевел была большая конкуренция и был переизбыток цемента. А жилье все равно дорожало. Сейчас цены выросли, их подняли все производители, не только мы. Как росло по 2-3% в месяц, так и растет. На некоторых региональных рынках недвижимости и того больше. Себестоимость квартиры копеечная. Сами же московские власти и называли: 300-400 долл. А на рынке от полутора тысяч. Не знаю, почему они полагают, что недосчитались 1 млрд именно из-за этого.

Поэтому строители видят только один выход: компенсировать убытки, понесенные на выполнении заказов по возведению муниципального жилья, поднимая цены на коммерческое. Мы будем вынуждены еще выше поднимать цены, чтобы хоть как-то выжить, сказал Андрей Паньковский. Эту перспективу не отрицает и гендиректор компании Инвест Реал Алексей Харченко. Себестоимость коммерческой недвижимости будет расти, поскольку будет возрастать и себестоимость строительства в связи с удорожанием цемента, сказал он RBC daily. Он также не исключил, что подрядчики станут компенсировать потери на муниципальных заказах за счет своих коммерческих проектов. Президент АО Моспромстройматериалы Евгений Скляров полагает, что последствия для строителей окажутся довольно серьезными. Мы не поднимали цены на социальное жилье с 2004 года, говорит он. Сказалось это, прежде всего, на рентабельности наших предприятий фонды обновлять нам будет нечем.

Между тем, по словам Владимира Ресина, ситуация сложилась критическая. С цементом, если мы не примем мер, может произойти то, что сейчас происходит с бензином. Если антимонопольная служба не вмешается, будет катастрофа, заявил он. Глава столичного стройкомплекса возлагает надежды на решение Федеральной антимонопольной службы (ФАС). Это ведомство начало расследование причин повышения цен на цемент холдингом Евроцемент груп еще четыре месяца назад. Однако в Евроцементе полагают, что ФАС никаких сенсационных выводов не сделает. Те обвинения, которые выдвигаются против нашей компании, ни на чем не основаны, говорит Сергей Мещеряков. Доля нашей компании на рынке не монопольная, она меньше 35%. В ФАС рассматриваются только наши аргументы мы представили им 2 тысячи страниц расчетов, подтверждающих правоту нашей позиции. А вот со стороны строителей они не получили никаких доказательств и никаких расчетов. Это признал и замруководителя ФАС Андрей Цыганов, который занимается нашим делом. Между тем заседание ФАС по делу Евроцемента должно состояться 11 октября.

Кроме того, Сергей Мещеряков считает, что компания Евроцемент не виновата в 75-процентном росте цен на ее продукцию. Он обвиняет в этом самих строителей. Строители не хотят работать напрямую, они работают через посредников, говорит он. Мы поднимали цены примерно на 20% в мае 2005 г. Проблема в том, что на рынке сложилась традиционная ситуация, когда строительные компании покупают цемент через посреднические структуры, причем через свои аффилированные фирмы. Соответственно, у производителя цемент покупается по одной цене, а продается потребителю совершенно по другой. Разница еще до повышения цен составляла 400 руб. с тонны. Мы обратились ко всем крупным потребителям с предложением покупать цемент непосредственно у нас. Предлагали подписать соглашение на три года, с определенными условиями, в которых будут оговорены все взаимные интересы. Но на сегодняшний день мы подписали всего одно такое соглашение.



Главная --> Публикации