Главная --> Публикации --> В городе сочи не только темные ночи Мэрия пообещала отбирать землю у недобросовестных застройщиков Ит-компании занялись девелопментом Фсфр подготовила железобетонные бумаги Гроссмарт пришел в курск

По иронии судьбы, данные о рекордных ценах на московское жилье были опубликованы примерно в то же время, когда Федеральная антимонопольная служба (ФАС) должна была дать свою оценку происходящему на цементном рынке.

Стоимость стройматериалов достигает пятой части квартиры
По итогам сентября цена жилья в Москве впервые за 15 лет превысила психологический рубеж в 2000 долларов США. А месяцем ранее отметка в 1000 долларов за квадратный метр была пройдена в ближайшем (до 5 км от МКАД) Подмосковье. Почему же цены на жилье растут, не переставая, вот уже семь последних лет? Аналитики наперебой предлагают разные версии... Но, как бы то ни было, новостройки как в Москве, так и в Московской области продолжают скупать на корню даже по нынешним, весьма немаленьким ценам. А это значит, что каким бы болезненным ни было повышение, спрос на квартиры остается стабильно высоким. Впрочем, тем, кто не может позволить себе купить квартиру сразу, не стоит расстраиваться. Для них есть способ приспособиться к ситуации - например, обратиться в банк за ипотечным кредитом. А те, кому и это не под силу, смогут попросить помощи у московских властей. Хотя мэрия и не сможет, как по волшебству, раздать жилье даром или за бесценок, она способна помочь многим улучшить свои жилищные условия по возможности малой кровью.

Как только Евроцемент навязал рынку свои условия, эксперты прогнозировали, что это приведет к росту цен на жилье на 20%. Этот прогноз практически полностью сбылся. Ведь на решение ФАС уже не уповают ни бетонные заводы, ни строители. Их логика проста: если ФАС будет вести себя в том же духе, то цены на цемент в этом году уже как минимум не упадут. А значит, если строители не поднимут цены на жилье, то к концу года они будут работать себе в убыток. К слову, с концом 2005 года связан еще один фактор неопределенности, заставляющие цены на жилье расти быстрее обычного. Ведь для того чтобы не разориться, компании вынуждены индексировать свои цены в соответствии с инфляцией. Очевидно также, что при прогнозируемой инфляции рост цен будет меньшим: компаниям не придется повышать цены про запас и на всякий случай. Что же происходит у нас? Федеральному правительству и Центральному банку вот уже который год не удается выполнить прогноз по инфляции. Так, в прошлом году она составила 11,7% против ожидавшихся 10%.

Напомним, весной компания Евроцемент групп приобрела несколько цементных заводов, в результате чего ее доля на российском рынке цемента достигла 60 - 90% в зависимости от региона. Первым делом новый монополист поднял цены на свою продукцию - официально на 20%. Однако в реальности цены выросли гораздо сильнее: в некоторых случаях на 60 - 70%. Кроме того, изменились условия поставки цемента (отныне он отгружается только по предоплате), в результате чего оборотный капитал строительных компаний понес серьезный урон. По оценкам специалистов, доля цемента в стоимости элитного квадратного метра невелика. Но в случае с дешевым жильем картина иная: стоимость стройматериалов достигает пятой части цены такого квадрата.

Да, федеральные власти договорились с нефтяниками о замораживании цен на нефтепродукты до конца этого года. Но не стоит забывать, что буквально накануне этого цены на бензин в очередной раз взлетели на пару рублей за литр. Разумеется, после этого нефтяным компаниям ничего не стоило пойти навстречу правительству. Но, несмотря на все это, московское жилье продолжают покупать.

На этот раз ситуация еще более тяжелая. В начале года правительство обещало, что инфляция составит не более 8,5%. Но реальность заставила его уже в первом полугодии пересмотреть свой прогноз до 10 - 11%. Но экономисты утверждают, что и тут федеральные власти слишком оптимистичны. По оценке независимых экспертов, инфляция в 2005 году может составить как минимум 12%, а то и больше.
Что же делать компаниям, в том числе строительным? Чтобы самим не остаться без средств к существованию и не оставить без зарплат своих работников, они вынуждены закладывать в своих издержках максимальный прогноз инфляции. Играют свою роль в повышении цен на жилье и цены на нефть и бензин. Ведь практически все товары - в том числе и строительные материалы - перевозятся автотранспортом. А это значит, что бензин может серьезно повлиять на все цены, в том числе и на стоимость квадратного метра.

Впрочем, времена давно изменились. И сегодня цену жилья все же определяет рынок. Мы уже видели, из чего складывается цена жилья. Мы видели также, что иногда действие (или бездействие) не слишком расторопных или, напротив, слишком заинтересованных чиновников может серьезно повлиять на стоимость жилья. Скорее всего, рано или поздно виновные бюрократы будут наказаны. Но при этом бессмысленно ждать, что добрый царь (мэр, президент - нужное подчеркнуть) начнет раздавать всем желающим жилье по три рубля. Другое дело, что наименее защищенные граждане вправе ждать от властей помощи. И такие шаги уже предпринимаются. Федеральные власти делают особый упор на развитие ипотеки. Эта идея неоднократно озвучивалась на высшем уровне - в том числе и президентом.

По словам риэлторов, большая часть квартир в новостройках скупается еще до того, как завершается строительство дома. А на вторичном рынке редкая квартира в столице продается больше двух месяцев. И это несмотря на то, что цены побили всевозможные рекорды. С одной стороны, это объяснимо: в страну идет мощный поток нефтедолларов, который растекается по многим отраслям - торговле, сфере услуг... Но понятно, что не все могут припасть к этому живительному источнику. В первую очередь этой возможности лишены наименее защищенные категории - бюджетники, учителя, врачи. Что же остается делать тем, кто остался в стороне от больших денег? Только апеллировать к властям и просить их о помощи...

В Минпромэнерго подчеркивают, что регламент распространяется лишь на новые автомобили. "Переоборудовать автомобили, уже находящиеся в пользовании, не надо. Нынешний автомобильный парк будет находиться в обращении до окончания своего жизненного цикла",- заявил заместитель главы этого ведомства Андрей Реус.

Но сколько придется ждать воплощения надежд на ипотеку в масштабах всей страны, остается лишь гадать. Однако есть надежда, что в Москве ипотека заработает существенно раньше. По замыслу правительства Москвы, специальный механизм социальной ипотеки начнет работать уже с 2006 года. По расчетам московских властей, ставка по такому кредиту должна составлять около 6% годовых, а отдавать его можно будет в течение 25 лет. Благодаря этому социальные ипотечные кредиты будут доступным гораздо большему кругу москвичей, в том числе и малоимущим. Тем, на ком рост цен на жилье, причем на самое доступное, отражается больше всего.
Вчера на заседании правительства был одобрен технический регламент "О требованиях к выбросам автомобильной техникой, выпускаемой в обращение на территории РФ, вредных (загрязняющих) веществ". Документ определяет точные сроки введения в России новых нормативов по выхлопам. Так, через шесть месяцев все автомобили, предназначенные для передвижения по нашим дорогам, должны будут выпускаться в соответствии с нормами "Евро-2", согласно которым объем выбрасываемых в атмосферу загрязняющих веществ должен быть серьезно сокращен. Еще более жесткие нормы "Евро-3" вступят в силу с 1 января 2008 года. Удовлетворять нормам "Евро-4" автомобили должны будут с 1 января 2010 года, а "Евро-5" - с начала 2014 года.

Могут возникнуть сложности и у АвтоВАЗа,а также его партнеров. Завод адаптировал к стандарту "Евро-2" уже почти все свою продукцию. "Исключение составляет лишь небольшая доля выпускающихся автомобилей классического семейства, но мы над этим работаем",- заявил представитель ВАЗа.

Первой жертвой новых регламентов может стать автомобиль "Ока". Двигатель, оборудованный под "Евро-2", в крошечную "Оку" решительно не помещался. "У нас есть определенные трудности с адаптацией под "Евро-2" автомобилей "Ока" и УАЗ-3909, называемого в народе "буханкой",- признается директор по внешним связям "Северсталь-авто" Зоя Каика.- Но мы разрабатываем технические решения, которые позволят перевести эти модели на новые стандарты". По ее словам, проблемы "Оки" компания, возможно, решит с помощью комплектации этого автомобиля двигателем западного производства.

Соответственно вырастет и отпускная цена автомобиля.

Прочих российских автопроизводителей перспектива введения новых норм не пугает - они уже успели к этому подготовиться. "Если необходимо, мы сможем оборудовать под "Евро-2" всю нашу технику",- уверяет руководитель пресс-службы УК "Руспромавто" Владимир Торин. Впрочем, в "Руспромавто" предупреждают, что введение новых норм выхлопов приведет к подорожанию модельного ряда. По данным компании, установка нового катализатора на автомобиль производства ГАЗа будет стоить от $400 до $150

По его словам, ЛУКОЙЛ, выпустивший бензин по нормам "Евро-4", вынужден продавать его по цене обычного топлива - дорогое никто покупать не станет.

Принятый правительством регламент устанавливает также технические требования к характеристикам бензина и дизтоплива. Впрочем, по словам экспертов, на цене бензина это не отразится. "Весь продающийся бензин сегодня и так соответствует нормам "Евро-2"",- объясняет президент Московской топливной ассоциации Евгений Аркуша.

Между тем и строительство не стоит на месте. Взять хотя бы район Щукино. За последние годы там было снесено около 46 тыс. кв. м пятиэтажного и ветхого жилого фонда, а в новые дома, возведенные компанией, переселилось более 2 тыс. жителей района.

Сегодня в России около 4,5 млн семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Именно столько их числится в очереди на получение бесплатного жилья. По данным Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, около 60% жилищного фонда страны это здания, построенные более 30 лет назад. При этом 3%, или около 91 млн кв. м, относится к ветхому и аварийному жилищному фонду, в котором проживает почти 5 млн человек. Почти 30 млн семей недовольны условиями проживания и хотят их изменить.

Подобная судьба ожидает многие районы столицы. Через квартал московские градостроители будут отчитываться о проделанной в этом году работе, а столичные власти утвердили список жилых домов, которые построят в 2006 г. за счет бюджета для очередников, переселенцев из сносимых домов и молодых семей. Публикуем адреса новостроек и серии зданий (согласно приложению к постановлению правительства Москвы № 749-ПП от 27.09.05 г.)

За несколько лет в Щукино появилось более двадцати современных детских игровых городков точно таких же, как в жилых комплексах компании, созданы новые зоны отдыха и спортивные площадки, обустроена прогулочная пешеходная набережная Москвы-реки. В районе построен новый корпус Московского государственного института музыки им. Шнитке, физкультурно-оздоровительный комплекс Комета, часовня.

Ул. Госпитальный вал, инд. (с детским вл. 5, корп. 8 садом и гаражом)
Докучаев пер., инд.(с подземным вл. 15 - 17 гаражом)
Ул. Климашкина, инд. вл. 10, стр. 3
1-Коптельский пер., инд. (с подземным вл. 18 20 гаражом)
Ул. Красная Пресня, инд. (с подземным вл. 36, стр. 2 гаражом)
Ул. Нижегородская, инд. (с подземным вл. 19 15 гаражом)
Ул. Б. Переяславская, инд. (с подземным вл. 52/55, стр. 1 гаражом)
Ул. Б. Почтовая, инд. (с подземным вл. 14 16 гаражом)
Ул. Пресненский вал, инд. (с подземным вл. 30 гаражом)
Ул. Б. Серпуховская, инд. вл. 46, корп. 2 (задел 2006 г.)
Ул. Б. Серпуховская, инд. (задел 2006 г.,вл. 46, корп. 4 с подземным гаражом)
ул. Б. Серпуховская, инд. (задел 2006 г., вл. 46, корп. 5 с подземным гаражом)
Шелепихинское ш., инд. (с подземным вл. 3 5 гаражом)

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

Бескудниково
Мкр. 2 - 3, корп. 55АБ ГМС-2001
Мкр. 2 - 3,
корп. 56, 57АБ, 59АБ П44Т

СЕВЕРНЫЙ ОКРУГ

Западное Дегунино
Мкр. 10А, корп. 14 - 15 П44Т
Мкр. 10А, корп. 29 инд.
Мкр. 10А, корп. 21 инд.

Ховрино
Кв. 19А, ул. Дыбенко, вл. 26, корп. 2 П3М
Кв. 19А, ул. Дыбенко, вл. 30, корп. 2 П44Т
Кв. 19А, ул. Дыбенко, вл. 32, корп. 1 П44Т

Коптево
Кв. 119, корп. 10, 12 ГМС-2001 (задел 2006 г.)

Дмитровский
Мкр. 14, корп. 2 С-222
Мкр. 14, корп. 6 инд.
Мкр. 14, корп. 12 инд. (задел 2006 г.)

СЕВЕРО-ВОСТОЧНЫЙ ОКРУГ

Левобережный
Мкр. 1Б, корп. 19 ГМС-2001
Мкр. 1Б, корп. 20 ГМС-2001

Южное Медведково
Мкр. 4-5, корп. 62 инд.
Мкр. 4-5, корп. 64АБ П44Т
Мкр. 4-5, корп. 68АБ П3М
Мкр. 4-5, корп. 69 инд. (задел 2006 г.)

Северное Медведково
Мкр. 6, корп. 46, 47 КОПЭ
Мкр. 6, корп. 49 П44Т
Мкр. 7-8-9, корп. 107 П44Т
Мкр. 7-8-9, корп. 109 КОПЭ
Мкр. 7-8-9, корп. 110 П44Т

Богородское
Мкр. 18Б, корп. 1 ГМС-2001
Мкр. 18Б, корп. 2А, 2Б инд. (с подземным гаражом)
Мкр. 18Б, корп. 3 ГМС-2001

ВОСТОЧНЫЙ ОКРУГ

Новые Кузьминки
Кв. 117, корп. 1 И-155

ЮГО-ВОСТОЧНЫЙ ОКРУГ

ЮЖНЫЙ ОКРУГ

Пос. Некрасовка
Мкр. 1, 2, 3 тип. (задел 2006 г.)

ЮГО-ЗАПАДНЫЙ ОКРУГ

Орехово-Борисово
Мкр. 6В, корп 1, инд. (с подземным гаражом)

Пос. Бутово
Кв. 3, корп. 25, 26, П46М 31, 32, 35, 36; (задел 2006 г.)
Кв. 4, корп. 37 - 42

Академический
Кв. 12, корп. 7 И-155

Котловка
Кв. 68, корп. 58 тип. (задел 2006 г.)

Зюзино
Кв. 14б, корп. 2 П44 (задел 2006 г.)

Обручевский
Кв. 42А, корп. 7 инд.

Ломоносовский
Мкр. 16, корп. 1 инд.

Южное Бутово
Мкр. 11, корп. 1 - 5, КОПЭ, ГМС-2001, 6АБВ, 7АБВ, 8, 9 П44

Юго-Запад
Кв. 37, корп. 3 инд.

Внуково
Боровское ш.,
пос. Изварино, корп. 5 П44Т

ЗАПАДНЫЙ ОКРУГ

Можайский
Кв. 95, корп. 17-18-21 ГМС-2001
Кв. 95, корп. 22 - 24 П46М

Кунцево
Кв. 20, корп. 15А С-222
Кв. 20, корп. 24, 25 П3М
Кв. 20, корп. 5 С-222 (задел 2006 г.)

Солнцево
Мкр. 1, корп. 19, 20 П44Т
Мкр. 1, корп. 41Б П44Т
Мкр. 1, ул. Главмосстроя, корп. 15 П44Т (задел 2006 г.)

Аэропорт Внуково
Ул. Плотинная, вл. 1 П44Т

СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ОКРУГ

Фили-Давыдково
Мкр. 1, 2, корп. 10Б, 12 КОПЭ
Кв. 69, корп. 13, 14 И-155

Северное Тушино
Мкр. 4, корп. 9 П3М
Мкр. 4, корп. 9А КОПЭ
Мкр. 4, корп. 10 П46М

Хорошево-Мневники
Кв. 74,
Карамышевская наб., вл. 4 - 8, 12 - 16, 28 - 30 инд.

ЗЕЛЕНОГРАД
Крюково, корп. 2005, 2010, 2016, 2018 ГМС-2001
Мкр. 2, корп. 241, 253 инд.
Мкр. 4, корп. 452, 453, 459 ГМС-2001
Мкр. 4, корп. 458 ГМС-2001 (задел 2006 г.)
Мкр. 8, корп. 830А, 830Г, 830Ж инд.

Пойма р. Сходня
Мкр. 4, корп. 7 П3М

Инд. - дом индивидуальной серии
Тип. - дом типовой серии (какой именно, станет известно после разработки проектно-сметной документации).
Задел 2006 г. - дом только начнут строить в 2006 году, а закончат и сдадут для заселения жильцам, скорее всего, не раньше 2007 года.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию с 1 ноября этого года намерено изменить схему выкупа закладных, существенно сократив срок процедуры. Об этом в четверг сообщил генеральный директор Агентства Александр Семеняка. Новая схема должна позволить агентству увеличить объемы выкупа закладных. Задачу увеличения объема рынка закладных АИЖК должно решить в том числе и потому, что уже к 2008 г. необходимо сформировать полноценный рынок, на котором агентство будет выполнять лишь функцию организатора торгов и гаранта выкупа стандартных закладных. Прямым выкупом бумаг АИЖК заниматься перестанет.

Примечание:

В настоящее время, выкупая закладные, агентство в обязательном порядке проводит их экспертизу. По словам Александра Семеняки, это процесс довольно длительный, что снижает оборот рынка закладных. С 1 ноября этого года централизованная экспертиза фактически отменяется. "Мы предлагаем два варианта выкупа закладных, – сказал г-н Семеняка в среду на конференции, посвященной развитию системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования. – Оператор рынка сможет выбрать один из них. Первый вариант подразумевает, что мы не проводим предварительной экспертизы закладных. АИЖК сначала выкупает их, а потом начинает проверять. В случае обнаружения дефектной (неправильно оформленной – RBC daily) закладной происходит обратный выкуп с уплатой штрафа. Этот вариант подходит для тех, кто хорошо научился выдавать кредиты и имеет небольшой процент дефектных закладных. Для начинающих участников рынка, у которых большой процент дефектных закладных, мы предусмотрели второй вариант: они смогут сами пройти экспертизу у аккредитованных при АИЖК экспертов".

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) было создано правительством РФ в 1997 г. Его основная задача – способствовать развитию ипотеки, выкупая у банков закладные на недвижимость. Агентство действует по следующей схеме: получает государственные гарантии, под которые выпускает облигации. Бумаги размещаются среди инвесторов. На вырученные средства АИЖК через своих региональных операторов (представительства) выкупает закладные у банков. Агентство имеет договоры с банками из 86 регионов России – 60% ипотечных кредитов, выданных с участием АИЖК, приходится именно на регионы. По данным агентства, с 2003 по 2005 гг. оно получило госгарантии на сумму порядка 9 млрд руб. На 1 мая 2005 г. по схеме АИЖК предоставлено 16,5 тыс. кредитов на 6,6 млрд руб. по средней ставке 15% годовых.

Если сейчас АИЖК занимается выкупом закладных самостоятельно, получая государственные гарантии и выпуская под них облигации, то позднее непосредственным выкупом бумаг должны будут заниматься различные инвесторы: ПИФы, специальные ипотечные брокеры и пр. Причем они, в соответствии с концепцией, должны будут покупать закладные напрямую у продавцов – ипотечных банков и региональных операторов агентства. "К 2008 г. у нас должны остаться лишь функции по организации торгов, – говорит Александр Семеняка. – Кроме того, мы останемся гарантом. В случае отсутствия инвесторов, желающих купить закладные, мы будем их выкупать на собственные средства. А в случае отсутствия закладных, будем выбрасывать их на рынок. Таким образом, АИЖК поддержит систему в равновесии". Очевидно, что при таком сценарии развития событий агентству необходимо создать более или менее внятный рынок закладных, в первую очередь по объему. Именно поэтому оно и предлагает различные способы его расширения. Некоторое время назад, кстати, был сделан еще один шаг на этом пути: государство разрешило АИЖК выкупать не только банковские кредиты, но и займы.

Таким образом, как утверждает г-н Семеняка, удастся существенно сократить срок выкупа закладных, а следовательно, увеличить количество выкупаемых бумаг. Слишком длинный срок оформления бумаг в конечном итоге сказывается и на объеме рынка ипотечного кредитования, который к 2010 г. должен составить более 3 млн кредитов. АИЖК при этом должно довести объем выдаваемых через свою систему кредитов до 1 млн штук в год. Для населения это означает, что, в соответствии с планами правительства, в 2010 г. квартирный вопрос с использованием ипотечного кредита сможет решить 7% россиян. Само Агентство по ипотечному жилищному кредитованию к этому времени в нынешнем своем виде должно перестать существовать. АИЖК, как сообщил г-н Семеняка, из организации, выкупающей закладные, уже в 2008 г. должно превратиться в некий надзорный орган, который будет заниматься организацией торгов и гарантировать нормальное функционирование рынка.

Таким образом, АИЖК лишается еще одной головной боли: необходимости ежегодно воевать за предоставление госгарантий. Александр Семеняка уже сообщил, что если обязательства государства по предоставлению гарантий агентству будут закреплены в законе, это позволит снизить ставку по рублевым кредитам до 12% годовых. "Таким образом, процентные ставки по ипотечным кредитам в рублях и долларах сравняются", – сказал он. Что опять же позволит увеличить рынок закладных, но уже не за счет сокращения сроков оформления, а за счет расширения доступа населения к ипотечным кредитам. Что и является конечной целью системы ипотечного кредитования.

Известно, что позиция Минфина, намеренного лишить АИЖК государственных гарантий, могла нанести существенный удар по этим планам. Однако, как сообщил в среду в ходе конференции представитель администрации президента Александр Плутник, государственные гарантии будут продолжать предоставляться агентству. Более того, скорее всего, будет закреплена субсидиарная ответственность государства. "Рассматриваются различные варианты, – сказал он. – Возможно, это будет закреплено в законе, возможно – предусмотрено в бюджете".



Главная --> Публикации