Главная --> Публикации --> По разным углам Север после юга Как я выиграл при продаже квартиры $1500 По частям Манеж раздора

- Какими видятся вам, Сергей Иванович, роль и место Госстроя в результате предполагаемого реформирования административной системы?

Первый заместитель председателя Госстроя РФ Сергей Круглик отвечает на вопросы нашего обозревателя.

Взять государственные жилищные сертификаты для военнослужащих. И технология, и методология решения этой острейшей проблемы разработаны Госстроем. Справедливо, что теперь по новому порядку и выпуск, и погашение таких сертификатов концентрируются в одних руках - нашем Госкомитете, выражающем интересы всего федерального центра в данной области.

- В худшем случае они останутся прежними. Но не для того затевается реформа. В министерствах и ведомствах должны исчезнуть дублирующие функции, из-за которых сегодня по разным принципам и, соответственно, с разной эффективностью расходуются бюджетные средства на одни и те же цели. Примером могут быть вопросы капитального строительства, жилищной программы и т.п.

Это частности. В целом же от состояния строительного комплекса зависят темпы и эффективность структурной перестройки всех отраслей российской экономики. Совершенно очевидно, роль и место Госстроя, выполняющего не свойственные другим ведомствам функции, могут усилиться.

Другой пример. Ясно, что контролем за миграционными процессами должно заниматься МВД. Но выработка миграционной политики в части обустройства переселенцев, механизма предоставления жилья, расселение - прерогатива Госстроя. Напомню, что за период между последними переписями нашу страну избрали местом проживания более 10 миллионов человек, что и дало прирост населения на 5,5 миллиона.

- К данному документу в том виде, в котором он готовился почти десятилетие назад, у нас, мягко говоря, неоднозначное отношение. Тогда в основу был положен госплановский принцип размещения производительных сил. Ситуация, согласитесь, сильно изменилась. Там, где раньше была нехватка кадров, теперь возник избыток. И наоборот. Требуется новый подход, не командно-административный, а рыночный.

- В регионах жалуются на отсутствие Генеральной схемы расселения и другой документации федерального уровня, что тормозит разработку территориальных схем и городских генпланов. Но ведь основные положения Генсхемы были одобрены Правительством еще в 1994 году. В чем же дело?

Сейчас интенсивно ведется переработка, а вернее создание новой Генеральной схемы расселения на территории Российской Федерации с учетом миграционных и геополитических интересов нашей страны. Предстоит ввести и вести государственный кадастр недвижимости. Помощь и подсказки с мест в этой работе придутся весьма кстати.

Мы разделяем обеспокоенность регионов. Нельзя признать нормальным, что документацией регионального уровня для территориального развития, разработанной после 1995 года, обеспечены лишь 12 субъектов Федерации, а генпланы имеются у 16 городов - региональных центров.

- Право распоряжения бюджетными средствами можно получить только на конкурсной основе. Все эти процедуры обеспечены необходимой нормативной базой и, как говорится, отшлифованы. Исключение составляют чрезвычайные обстоятельства. Для ликвидации последствий стихийных бедствий организации назначаются государством. При этом требуется специальное разрешение Минэкономразвития на конкретные виды и объемы работ.

- По какому принципу отбираются получатели госкапвложений и исполнители государственного строительного заказа?

- Безусловно. Просто введение с 1 июля 2003 года Закона "О техническом регулировании" расширит круг разработчиков норм и правил строительства. В первую очередь речь идет о саморегулирующих организациях, наиболее полно выражающих интересы тех, кто непосредственно нуждается в такой документации.

- Сохранится ли система строительных норм и правил (СНиП) как средство технического регулирования строительного бизнеса на федеральном уровне?

- Саморегулирующие организации - это нынешние корпорации?

Предстоит выстроить принципиально новую систему ... документов по всему циклу: от инженерных изысканий до реконструкции и сноса зданий. При этом, разумеется, в основе будут действующие СНиПы, большей частью уже соответствующие международным стандартам.

Разработанные ими нормы и правила должны быть согласованы со всеми смежниками, экспертизами и инспекциями, получить оценку Госстроя. Тогда они станут обязательными для всех независимо от принадлежности к той или иной саморегулирующей организации.

- Нет. Речь идет об объединениях строителей по профессиональной специализации. Например, союз транспортных строителей, союз промышленных строителей, союз монтажников металлоконструкций или, скажем, газового оборудования. Таких организаций в нашей стране пока нет.

- На мой взгляд, выиграет. Ведь мы говорим о дополнительных правилах. Скажем, появляются новые технологии, оригинальные планировочные решения, прогрессивные материалы и т.д. Тот, кто больше всех заинтересован в их внедрении, оперативнее сумеет ввести новшества в общую систему координат.

- Не пострадает ли от такой самодеятельности качество строительства?

- И можно, и нужно. Начну с самого насущного - защиты отечественного строительного рынка. Стоит только появиться на Западе новому полимеру, как начинается компрометация российских аналогов. Яркий тому пример - нападки на совершенно безобидный хризотил-асбест для производства шифера. На Урале целый город живет за счет его выпуска. Понадобилось специальное решение Правительства, чтобы зафиксировать безвредность простого и дешевого материала.

- Можно ли в современных условиях говорить о формировании или осуществлении государственной политики в строительном комплексе, который в массе своей акционирован или приватизирован?

Особого внимания заслуживает активизация инвестиционно-строительной деятельности по реализации Федеральных целевых программ (ФЦП). Будет проведена инвентаризация отдельных ФЦП, чтобы выявить степень готовности строек и объектов, разработать оптимальные структуры программ и схемы финансирования, обеспечивающие максимальную концентрацию ресурсов. После определения перечня ФЦП будут перераспределены бюджетные средства, исходя из государственных приоритетов и степени готовности программ.

Все страны в разных формах оберегают свои стройки от засилья "варягов". Квотирование иностранной рабочей силы особенно важно именно в строительном комплексе. От этого во многом зависит не только социальный климат, но и качество строительства.

Максимальный для России (РСФСР) ввод жилого фонда был в 1986 году и составил 76 миллионов квадратных метров. С 1996 года по 2000 год - всего 160 миллионов квадратных метров, т.е. в среднем по 32 миллиона в год.

Необходимо сконцентрировать средства, выделяемые по программе "Жилище" на реконструкции и модернизации жилищного фонда. Мы и так немного вводим сейчас жилья, а половина этого объема в то же время сносится из-за ветхости старых домов.

Для социального благополучия нашей страны необходимо увеличить объемы ввода благоустроенного жилья в 2-3 раза, и не только за счет нового строительства, но и за счет реконструкции, ремонта, завершения строительства "замороженных" объектов.

В 2002 году введено в действие 33,8 миллиона квадратных метров общей площади, при этом около половины построено за счет средств индивидуальных застройщиков. Рост незначительный: 106,5 процента к уровню 2001 года, а самое главное, что такой объем ввода позволяет обеспечить жильем лишь полтора процента населения России. Такое положение дел нас не может устраивать.

Первостепенное значение имеют меры по снижению стоимости квадратного метра жилья. Анализ показывает, что на 40 процентов себестоимость строительства бывает обременена волюнтаристскими муниципальными затратами на подключение квартир к коммуникациям. Будем наводить в этом порядок.

Именно такие, можно сказать, амбициозные параметры закладываются в разрабатываемую сейчас стратегию развития строительного комплекса до 2010 года. Экспертные оценки позволяют говорить о реальности довести ввод жилья к 2005-2006 годам до 70 миллионов квадратных метров в год. Будет осуществлен массовый переход на локальное и автономное инженерное обеспечение жилой застройки, прежде всего по теплоснабжению.

- Мы уже говорили о доступности государственного заказа исключительно на конкурсной основе. Впоследствии по конкурсу выбираются исполнители конкретных видов работ. Например, по вентиляции, электрике, сантехнике, отделке и т.д. В регионах это как правило связано с образованием небольших фирм.

- Стимулируется ли создание конкурентной среды, малое и среднее предпринимательство на стройках и в жилищно-коммунальном хозяйстве России?

С одной стороны, это неплохо. С другой - маломощная фирма далеко не всегда экономически эффективна на стройке. Начался процесс интеграции.

У нас принято считать малым предприятием стройфирмы численностью до 100 человек. Сейчас 90 процентов от общего количества строительных организаций и предприятий стройиндустрии приходится на малый бизнес.

Возрастает роль профессиональных некоммерческих ассоциаций. Это как раз и есть провозвестники тех самых саморегулирующих организаций.

Создаются финансово-промышленные и финансово-строительные группы, акционерные объединения и некоммерческие ассоциации. Деятельность финансово-промышленных объединений способствует повышению инвестиционной и деловой активности, стабилизации хозяйственных связей, повышению конкурентоспособности строительных организаций, развитию рынка подрядных работ в Российской Федерации.

Тому, кто занимается или хочет заняться строительным бизнесом, могу порекомендовать обратить внимание на сельскую местность. Там, как говорится, еще конь не валялся. Непочатый край работы по благоустройству сел. На это выделены немалые ресурсы, и можно надеяться на муниципальную и региональную поддержку. Так же, как и в жилищно-коммунальном хозяйстве городов.

Перемены в строительстве, так называемую конкурентную среду, можно увидеть воочию. Подорвана монополия типового проектирования и панельного строительства. Возникла огромная дифференциация уровня архитектуры для разных слоев населения. Заметно ослабла монополия архитектурных школ Москвы и Петербурга. Возрождаются местные архитектурные школы на юге, в Нижнем Новгороде, Казани, Вологде и других местах. Появление персональных мастерских возродило творческий потенциал архитекторов.

- В свое время строительство и муниципальные работы вывели США из "великой депрессии". Что показывает наш строительный барометр?

На мой взгляд, следовало бы подразделить ЖКХ на два разных сектора. В жилье вопросы собственности не имеют принципиального значения. Иная картина в коммунальном хозяйстве, где речь идет о жизнеобеспечении целых населенных пунктов, их безопасности. Частная собственность здесь неуместна, а вот эксплуатировать сети и другие коммуникации можно и нужно малому бизнесу.

Сейчас медленно, но верно и то и другое растет. Как говорят крановщикам на стройках, "Вира помалу". Подъем есть, а значит экономических катаклизмов не предвидится.
Как и предполагал "Бизнес" в номере от 14 сентября, первая технико-внедренческая особая экономическая зона (ОЭЗ) Подмосковья, скорее всего, будет создана в Дубне. Вчера правительство Московской области приняло решение подать заявку в Минэкономразвития на право создать в Дубне технопарк, на территории которого будут проводиться разработки в сфере ракетной и авиационной техники, а также научно-техническая и инновационная деятельность.

- Поделюсь личными наблюдениями. Примерно за год - полтора до недоброй памяти августа 1998 года стала ослабевать инвестиционная активность, упали объемы подрядных работ.

План обустройства и материально-технического оснащения зоны и прилегающей к ней территории рассчитан на пять лет, а сам проект, инвестиции в который составят более 25 млрд руб., будет вводиться в эксплуатацию в две очереди. До 1 января 2008 года предполагается сдать 30-40 тыс. кв. м производственных и офисных помещений, основные объекты социальной инфраструктуры и 100 тыс. кв. м жилья.

Эксперты "Бизнеса" изначально называли Дубну самым вероятным претендентом на право реализовать на своей территории технико-внедренческую ОЭЗ. Вчера правительство Московской области одобрило соответствующее постановление, приняв решение подать заявку в Минэкономразвития. По словам замминистра экономики Московской области Валерия Фильченкова, ОЭЗ предполагается разместить на двух участках в черте Дубны: на территории офисно-деловой и производственной зоны городка программистов и на территории новой производственной зоны.

Эксперты одобряют выбор подмосковного правительства.

А к 1 января 2011 года планируется ввести в эксплуатацию 240 тыс. кв. м производственных и офисных помещений и 450 тыс. кв. м жилья. По словам Валерия Фильченкова, строительство центра в первую очередь будет направлено на развитие отечественного производства в сфере информационно-коммуникационных технологий и обеспечение их конкурентоспособности на мировом рынке.

Через несколько лет, когда должна быть запущена вторая очередь ОЭЗ, а наши проекты вырастут до масштабов серьезных инвестиционных, мы также намерены будем претендовать на участие в подобных конкурсах",- обещает чиновник.

По мнению советника главы администрации города Троицка по правовым и экономическим вопросам Руслана Титова, для Московской области проект создания ОЭЗ в Дубне действительно является приоритетным. "Что касается других подмосковных наукоградов, в частности Троицкого технопарка, то его специфика - создание инкубаторныхновых технологий.

Главным предприятием холдинга является ЗАО "Агрофирма "Белая дача"", специализирующаяся на производстве и переработке сельскохозяйственной овощной продукции. Тем не менее, еще несколько лет назад холдинг проявил интерес к недвижимости, запустив несколько масштабных проектов: складской терминал в Котельниках и совместный со шведской компанией IKEA торгово-развлекательный комплекс "Мега Белая дача".

В начале 2006 года компания "Русские газоны", входящая в состав холдинга "Белая дача", начнет строительство развлекательного центра "Парклэнд" в Раменском районе Московской области. Объем инвестиций в проект составит не менее $2 млрд. Эксперты рынка прогнозируют, что в ближайшие пять лет будет реализована всего лишь одна треть этого проекта.

В рамках проекта планируется возведение трассы Formula 1, полей для гольфа, сафари-парка, нескольких гостиниц разного класса, а также трех-четырех коттеджных поселков бизнес-класса, рассказал руководитель проекта "Парклэнд" Олег Фесенко. По его словам, строительные работы начнутся в первом-втором квартале 2006 года с создания всей необходимой инфраструктуры. Предполагается, что объем инвестиций в проект составит не менее $2 млрд. Планируется, что сроки окупаемости проекта составят не более четырех лет.

Теперь настала очередь выйти на рынок недвижимости и компании "Русские газоны", уже более пяти лет занимающейся озеленением и ландшафтным дизайном. Новый развлекательный центр "Парклэнд" будет построен на собственных землях компании в 50 км от Москвы в Раменском районе, общая площадь которых составит 3 тыс. га.

Также мы ведем переговоры с рядом международных инвесторов, гостиничными и развлекательными операторами",- отметил Фесенко. Поэтому, пока не определен оператор, который будет управлять именно развлекательным центром, по мнению Олега Фесенко, говорить о том, что здесь разместится именно Диснейленд, рано.

"Сейчас мы занимаемся расчетами будущих затрат для реализации это проекта и разработкой конечной концепции.

Планировалось, что строительство парка начнется в марте 2005 года, однако пока начало работ отложено. О желании создать свой русский Диснейленд - "Парк чудес" в Нижних Мневниках в Москве - объявил и президент Российской академии художеств Зураб Церетели.

Развлекательный центр от "Русских газонов" - не первый амбициозный проект такого рода в Москве и Московской области, о строительстве которого было объявлено за последние несколько лет. Еще в 2001 году администрация Дмитровского района приняла решение о строительстве сафарипарка. Для реализации этого проекта при содействии китайского холдинга Qinxuangdao Qinlong International было создано СП "Русь Сафари Парк".

Хотя девелопер прогнозирует, что все строительные работы будут окончены через пять лет, скорое всего, в эти сроки будет освоена всего одна треть проекта, считает директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Александр Рыков. К тому же, по его мнению, начинать такой проект в Раменском районе очень рискованно, так как юго-восток традиционно не так популярен, как север и северо-запад. "Несмотря на то, что в этом районе Подмосковья есть много городов, набрать необходимое количество посетителей будет очень трудно",- рассуждает Рыков.

Связаться с представителями СП не удалось, а Церетели через помощника Татьяну Кочемасову от комментариев отказался, сославшись на то, что с деталями проекта "Русских газонов" не знаком. Эксперты рынка скептически оценили новый развлекательный центр холдинга "Белая дача".

Рассчитывать, что планируемые затраты в проект окупятся за четыре года за счет развлекательного сегмента, было бы неправильно, поскольку сроки окупаемости подобных объектов обычно составляют от пяти до десяти лет, считает директор департамента торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев.

С ним согласен и старший консультант Leeds Property Group Юрий Мереминский: "Расстояние 50 км от МКАД до объекта, учитывая загруженность трасс, будет преодолеваться за час. Если проект рассчитан на массового посетителя, то транспортная проблема будет сильно влиять на его привлекательность". По его словам, это потребует от девелопера некоего конструктивного решения, к примеру, строительства железной дороги. "В свете последних событий у девелопера также могут возникнуть проблемы и с экологическими службами",- добавляет Мереминский.

Александр Рыков добавляет, что, несмотря на то, что эта территория закреплена за компанией "Белая дача", привлечь инвесторов в проект будет достаточно сложно. "Освоить 3 тыс. га за указанное время практически нереально. В Подмосковье уже была попытка освоить территорию на Дмитровском шоссе под сафари-парк, для чего в качестве инвесторов решили привлечь китайский капитал. Однако строительство до сих пор не началось",- резюмировал Рыков.
Как стало известно Ведомостям, Банк Москвы ведет переговоры о покупке офисного комплекса в центре Москвы. Эксперты считают, что банк покупает его с инвестиционными целями для дальнейшей сдачи в аренду.

По его словам, можно предположить, что большая доля дохода будет формироваться за счет продажи коттеджей.

О том, что Банк Москвы ведет переговоры о покупке бизнес-центра в Трехпрудном переулке, 9, Ведомостям рассказали участники рынка. По их словам, этот офисный комплекс класса В состоит из пяти зданий общей площадью 11 500 кв. м. Одно из них построено в начале прошлого века и является одним из первых зданий в Москве, которые были реконструированы в начале 90-х гг. Несколько лет назад в бизнес-центре располагались офисы компаний LG Electronics и Extropolis. Сейчас помещения в здании арендуют около полусотни небольших фирм.

По данным ЦЭА Интерфакса на 1 апреля, активы банка оценивались в 175,8 млрд руб. (5-е место среди российских банков), капитал 17,5 млрд руб. (6-е место), депозиты населения 50,5 млрд руб. (3-е место). По данным Банка Москвы, в его номинальном держании находится 62,7% акций, принадлежащих правительству Москвы. В номинальном держании Объединенной депозитарной компании 14,6% акций, Депозитарно-клиринговой компании 9,5%, Росбанка 9,4%.

Стоимость бизнес-центра эксперты рынка недвижимости оценивают в $32-33 млн. Сделка пока не закрыта, скорее всего, после покупки здания будут реконструированы, уточнил представитель Сибнефтегаза. Представитель консалтинговой компании утверждает, что для приведения бизнес-центра в порядок требуются немалые капиталовложения.

Подробно говорить о своих планах в Банке Москвы не стали. Мы участвуем в финансировании этой сделки в интересах клиента, сообщил представитель этого учреждения. Как стало известно Ведомостям, этот клиент аффилированная с банком компания Сибнефтегаз, которая ведет его девелоперские проекты. Представитель Сибнефтегаза подтвердил, что ведет переговоры о покупке бизнес-центра с его владельцами. По данным Интерфакса, здание числится за кипрской офшорной компанией Рослайн лтд, связаться с представителями которой вчера не удалось. В управляющей бизнес-центром компании Трехпрудный менеджмент лтд рассказали, что Банк Москвы давно присматривается к офису на Трехпрудном.

У банка уже есть совместные проекты с Сибнефтегазом реконструкция гостиницы Сокольники и строительство офисного здания площадью 17 400 кв. м. Здание штаб-квартиры на Кузнецком Мосту Банк Москвы также реконструировал самостоятельно.

Скорее всего, бизнес-центр покупают с инвестиционными целями и в дальнейшем его будут сдавать в аренду, считает гендиректор Prime City Properties Сергей Колегов. По его оценкам, арендные ставки в нем могут составить около $600-700 за квадратный метр. А директор отдела офисной недвижимости Knight Frank Андрей Петров указывает, что здание удобно расположено.



Главная --> Публикации