Главная --> Публикации --> Страховка для пифа Гараж в москве. сколько он стоит? Коттедж в восточном стиле В городе сочи не только темные ночи Мэрия пообещала отбирать землю у недобросовестных застройщиков

Цифра внушительная, но в пересчете на один год получаются те же 30 миллиардов, которые удается выкраивать сегодня. Вероятно, этим и были вызваны призывы Валерия Жарова, первого замруководителя департамента экономической политики и развития Москвы и Александра Кузьмина, главы Москомархитектуры отдать весь столичный дорожный целевой фонд на строительство приоритетных объектов.

С того момента, как прикрыли дорожные фонды, куда стекались региональные налоги, новых заасфальтированных километров появляется в столице все меньше и меньше. В итоге дефицит улично-дорожной сети сейчас в Москве удлинился до 300-400 километров. Городские финансисты уверяют, что при всех оптимистичных прогнозах до 2013 года на дороги будет потрачено более 230 миллиардов рублей.

Также чиновникам оказалось близко окончание реконструкции Боровского и Киевского шоссе, ведущего к Внукову. "Ну и то, что обещали избиратетелям, - подытожил Александр Кузьмин, - выход из Южного Бутова на Варшавское шоссе". Депутаты Мосгордумы оказались более внимательны к своему электорату. Иван Новицкий поинтересовался, когда же наконец-то достроят Ярославское шоссе, где из-за одного светофора стоит половина только что отреконструированной дороги.

Например, Звенигородский проспект и подъезд к Сити, частично Четвертое кольцо в восточно-северной его части (чтобы обеспечить вход в город проектируемых федеральных трасс, к примеру, платной дороги Москва-Санкт-Петербург). По словам Валерия Жарова, то, что для строительства в ближайшие восемь лет выбрана северо-восточная часть Четвертого кольца, есть еще одно объяснение. Сейчас практически готовый участок трассы с двух сторон упирается в парки: на юге в Коломенское, на западе - в Фили. Под обоими надо копать тоннель. Но, как показал опыт эксплуатации Лефортовского тоннеля, если построить его такого же формата, будут проблемы с грузовиками. А с Четвертого кольца, в отличие от Третьего, куда въезд большегрузам попросту запрещен, девать их некуда. Поэтому строительство тоннелей откладывается на неопределенное время до появления соответствующей техники. Кроме того, москвичам еще пообещали наконец-то начать решать катастрофическую ситуацию на востоке столицы, запланировав развязку на МКАДе с Кожухово, да дублер Волгоградского проспекта, запроектированный, по едкому замечанию префекта Юго-Восточного округа Владимира Зотова, еще тридцать лет назад. А новый район Кожухово между тем уже начинает заселяться и уже вынужден ездить в "большую Москву", лежащую за МКАДом через стоящее в пробках соседнее Косино, которым и своих машин хватает.

Но депутатов поддержали префекты, которым почти ничего не досталось. "Если наложить карту Александра Викторовича на карту Москвы, - ехидничал префект Восточного округа Николай Евтихеев, - то эти желтые пятна придутся как раз на Кусковский парк, Лосиный остров. Ваша развязка Кожухова с МКАД городу ничего не даст, ее надо выводить как минимум на эстакаду Волгоградского проспекта. Я этих связок в программе не вижу. А еще, если построить всего лишь одну развязку на Перовской улице, то мы получим дублер Шоссе Энтузиастов".

Чиновники оправдывались - лучше построить что-то большое, например, Звенигородский проспект, после чего эффект вложенных денег будет очевиден, чем распыляться на мелкие мероприятия, которые особого облегчения ситуации не дадут. Для наглядности, как станет хорошо, Александр Кузьмин демонстрировал карту Москвы с желтыми пятнами - те места, где наступит дорожное просветление после завершения строительной программы.

Леонид Липсиц, глава столичного центра организации дорожного движения, напомнил, что строить новые улицы - это прекрасно, но нельзя забывать о том, что существует масса всяких гораздо менее затратных способов увеличить пропускную возможность проезжей части. Например, как было сделано на Дмитровском шоссе, где летом внедрили координированную систему работы светофоров, после чего Дмитровка, хоть и не быстро, но поехала. А Юрий Росляк, глава комплекса экономической политики, сказал, что уже давно спроектированы дублеры "вылетных" магистралей, так если на них денег нет, может, имеет смысл, сделать их платными? "Бесперспективно", - вынес свой вердикт на это предложение Юрий Лужков. По его мнению, чтобы строить дублеры, нужно искать деньги и места под громадные расширители для въезда на эти трассы, а такого город себе позволить не может.

А Валерий Виноградов, префект Юго-Западного округа, вообще сказал, что раз ему дороги до Щербинки не будет, так он и развитием этой самой Щербинки заниматься не хочет. На что Валерий Жаров предложил миролюбивое решение - надо привлечь инвесторов-застройщиков жилья, пусть они и инфраструктуру на себя берут.

На случай, если в какой-то момент федеральные деньги на дороги появятся, мэр велел разработать еще одну программу-максимум, в которую войдут все дороги, которые нужно строить в городе.

Единственный возможный вариант взимания денег с водителей - на трассах, ведущих к аэропортам, но в любом случае рядом должна быть бесплатная дорога. Деньги на строительство надо искать в другом месте. По словам мэра, при таком, как сейчас профиците федерального бюджета и Стабилизационном фонде, деньги на дороги федерального значения должны быть.

Завершение Третьего транспортного кольца (2003)

Что предлагается построить в Москве в 2006-2013 году по программе-минимум:

Киевское и Боровское шоссе до Внукова (2006-2007)

Звенигородский проспект (2008)

Выезд из Сити на Звенигородский проезд (2009)

Дублер Кутузовского проспекта (2010)

Балаклавский проспект - Каширское ш. (2010)

Четвертое транспортное кольцо: ул. Гурьянова -Волгоградский проспект - Ш. Энтузиастов -Открытое ш. - Ярославское ш.-Дмитровское ш. (2011-2013).

МКАД - Кожухово (2010)

Дублер Волгоградского проспекта (2013)

Поводы для оптимизма

Вкладывать в недвижимость выгодно, если цены на нее устойчиво растут. Несколько лет ситуация с подмосковной недвижимостью с этой точки зрения была вполне благополучна. Однако недавняя стагнация и угроза падения цен заставила многих потенциальных инвесторов попридержать свободные средства. Тем не менее, специалисты считают, что для беспокойства и излишней осторожности нет оснований. «В первом полугодии 2005 г. спрос на жилую загородную недвижимость активизировался, – утверждает Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. – В первом полугодии количество поступающих в компанию заявок выросло на 32% относительно уровня второго полугодия 2004 г. При этом основной пик спроса пришелся на март-апрель. Вырос и объем предложения – за первые шесть месяцев текущего года он увеличился на 23% по сравнению с IV кварталом прошлого. Цены на вторичном рынке коттеджей в первом полугодии выросли на 10–12%, основной рост цен пришелся на дома в охраняемых коттеджных поселках, расположенных по ведущим шоссе. Основную долю в общем объеме предложения занимают дома эконом-класса в неохраняемых поселках. В структуре предложения по-прежнему максимальная доля в общем объеме приходится на Киевское и Рублево-Успенское шоссе. Выросла доля Новорижского и Дмитровского шоссе».

1 МКАД - улица Королева (2013)
Недвижимость — это не только жилье, но и выгодное помещение капитала. Если в вашем активе появилась сумма, достаточная для приобретения загородного дома, не стоит дожидаться, когда инфляция уменьшит ее до стоимости собачьей будки. Заставьте время и деньги работать на вас.

Трудности перевода

Еще более оптимистично настроен Андрей Жинган, директор по стратегическому развитию коммуникационной группы «Медиа-Шторм»: «В прошлом году темпы роста цен на загородное жилье составили порядка 40%, а на отдельных направлениях (Новорижское, Рублево-Успенское, Минское) – до 50%. Это связано, в первую очередь, с повышенным спросом, который мы наблюдали в последние годы. Если же говорить о текущем периоде, то мы предполагаем, что рост цен до конца года составит порядка 20–25%». По мнению руководителя аналитического центра ирн.RU Олега Репченко, нынешний уровень цен 1 кв.м домов в коттеджных поселках составил $1900, при этом он фактически сравнялся со средним уровнем цен на московское жилье. Индекс стоимости жилья в Москве колеблется вокруг отметки $1850 за метр, при этом цены предложения находятся в пределах $1900–2000 за метр. Различие состоит лишь в том, что при покупке коттеджа в стоимость квадратного метра дома входит еще и цена участка земли. Примечательно, что рост среднего уровня цен домов в коттеджных поселках на 20% очень близок к повышению уровня стоимости московского жилья за прошлый год. По данным аналитического центра ирн.RU, индекс стоимости жилья вырос за 2004 г. на 22%, впрочем, большая часть этого прироста пришлась на первую половину года. Если же считать изменение индекса стоимости жилья с апреля 2004 г. по апрель 2005 г., то прирост окажется несколько меньше – 20%.

Наиболее логичным и целесообразным на первый взгляд кажется приобретение земли с дальнейшей застройкой и продажей купленного участка. Это вложение, хоть хлопотное и беспокойное, но в итоге должно приносить не одну сотню процентов дохода. Однако, как ни велико Подмосковье, купить участок под застройку здесь не легче, чем в перенаселенной Москве.

Если решение о вложении средств вами принято, остается определиться с покупкой. Где деньги будут работать наиболее эффективно? Как не превратить их в бесполезный балласт?

Гораздо лучший вариант – вложить деньги в уже отвоеванную у бывших совхозов землю. Выведенные из сельхозоборота участки крупные операторы скупают оптом, застраивают и лишь потом продают. Вы можете лишь купить уже застраиваемую землю. Однако и здесь есть свои подводные камни. «Перед тем как приобрести недвижимость в строящемся поселке и стать соинвестором, покупателю необходимо внимательно изучить весь пакет правоустанавливающих документов, – советует Максим Ржанов. – Поскольку покупка недвижимости на стадии строительства – это всегда риск, то, только произведя тщательный юридический анализ всех документов, этот риск можно минимизировать. Однако на сбор и изучение документов, опять же, уходит довольно много времени – около года. Такие задержки увеличивают срок окупаемости проекта, и, как следствие, теряется его экономическая привлекательность».

Особенно осложняется задача застройщика, если его участок принадлежит к землям сельхозназначения или другим категориям. «Изменение статуса земли представляет собой довольно сложную процедуру, занимающую много времени и требующую немалых вложений, – комментирует Максим Ржанов, руководитель департамента загородной недвижимости Renaissance Realty. – Время перевода земли из одной категории в другую может занять до полутора лет. Что касается стоимости перевода, то в зависимости от местонахождения и первоначального назначения земли она может составлять от 20% до 30% ее оптовой стоимости. Самым дорогим считается перевод сельскохозяйственных земель. Ведь в этом случае инвестор обязан компенсировать области упущенную выгоду – например, оплатить перенос плодородного слоя в другое место (если мы говорим о промышленных инвесторах) или построить определенное количество объектов социального значения. Если первоначальное назначение земли другое, например, культурно-оздоровительное, то затраты на изменение статуса будут составлять 10%–20%».

Верной дорогой…

Однако тщательная проверка необходима, как бы ни хотелось рискнуть и «сорвать банк». По данным, опубликованным компанией «МИЭЛЬ-Недвижимость», 65% продаваемых поселков на самом деле являются лишь декларацией строительства. Наиболее распространенной проблемой является состояние документации, подтверждающей законность землеотвода, строительства и прав собственности. Как показали недавние события в печально известном поселке Екатерининские Валы, пренебрегать формальностями себе дороже.

«Говорить о кардинальном изменении направлений-лидеров пока не приходится, – утверждает Андрей Жинган. – По-прежнему престижным является Рублево-Успенское шоссе, но оно уже достигло своего предела по ценам, поэтому на смену ему пришла Новая Рига, престижность которой, по сути, была умело создана искусственным путем. Предложений здесь сейчас больше, чем на Рублевке. Почетное третье место занимает Калужское направление – оно славится хорошей экологией и архитектурными памятниками. К «непрестижным» относят Егорьевское (за исключением стародачных мест), Казанское и Щелковское направления».

Немаловажен для инвестора и правильный выбор направления, где будет располагаться объект инвестиций. Чему отдать предпочтение? Дорогой и плотно застроенной Рублевке или активно застраиваемому и пока еще доступному Калужскому шоссе?

В то же время специалисты «Медиа-Шторм» отмечают, что в последнее время существенно повысился спрос на загородную недвижимость и в дальнем Подмосковье. Основной контингент покупателей – это представители среднего класса в возрасте 25–35 лет, с семейным доходом $3000–4000 в месяц. Интерес москвичей к земельным участкам, расположенным на значительном расстоянии от столицы, обусловлен несколькими факторами. Во-первых, подмосковная земля – ограниченный и дорогой ресурс. К тому же хороших территорий осталось не так много, особенно в пределах 50–60 км от МКАД. Во-вторых, сейчас активно идет скупка подмосковной земли в частную собственность, поэтому и спрос растет. И, в-третьих, стоимость земельных участков под строительство в районах дальнего Подмосковья на сегодняшний день существенно ниже, чем в ближнем или среднем. Правда, говорить о высоком спросе пока рано. Скорее всего, речь идет о намечающейся тенденции и возможности получения дохода в далеком будущем.

«На долю Рублево-Успенского шоссе пришлось около 53% от общего объема заявок, поступивших в компанию в первом полугодии, – отмечает Марина Маркарова. – На втором месте стоит Новорижское направление, чья доля составляет около 19%. Также пользовались спросом такие шоссе, как Куркинское, Калужское, Сколковское, Дмитровское. Совокупная доля других направлений в общей структуре спроса составила около 2%. Согласно поступившим в компанию заявкам, основная часть покупателей элитной загородной недвижимости желает приобрести дом, расположенный в пределах 15 км от МКАД. Доля заявок на дома с удаленностью более 30 км от МКАД в общем объеме спроса не превышает 6%. Таким образом, наибольший рост цен прогнозируется в коттеджных поселках с хорошо продуманной концепцией, строящихся по ведущим направлениям в пределах 15–30 км от МКАД».

«По мере насыщения рынка клиент становится все более избирательным, – говорит Марина Маркарова. – На данный момент наибольшим спросом пользуются коттеджи в организованных поселках, застраиваемых в едином архитектурном стиле, с благоустроенной общественной территорией. Такие поселки предлагают клиенту не просто загородный дом, а определенный образ жизни. В качестве примера можно привести поселки «Павлово», «Бельгийская деревня», «Резиденции Бенилюкс». По мере роста объема предложения и повышения уровня конкуренции на рынке загородной недвижимости застройщики все больше внимания будут уделять проработке концепции поселка и поиску незанятых ниш на рынке».

«Премиум» и «бизнес»

Обратите внимание и на тип загородной недвижимости, в который вам хотелось бы вложить средства. Не забывайте, что вы приобретаете дом для последующей перепродажи, а значит, он должен устраивать потенциального покупателя недвижимости.

А эксперты «Медиа-Шторм» отмечают высокий уровень спроса в сегменте бизнес-класса. По отношению к 2004 г. его рост составил порядка 25%. Особой популярностью пользуются дома, построенные из высококачественных пенобетонных блоков и кирпича.

Наиболее привлекательным специалисты компании Blackwood считают строительство объектов загородной недвижимости премиум-класса – на рынке наблюдается дефицит именно таких объектов. Тем более данный сегмент относительно других менее чувствителен к различным макроэкономическим колебаниям отечественной экономики.

Генеральным подрядчиком работ по обоснованию инвестиций является ООО "ИР Девелопмент".

Новая дорога объединит все области, окружающие Москву, в единую транспортно-логистическую сеть. Протяженность автомагистрали составит 442,7 км. Разработка инвестиций в строительство кольцевой автодороги в Московской области будет завершена в третьем квартале 2006 года.

"Как правило, изъятие земли для государственных нужд происходит путем выкупа: владельцу выплачивается компенсация за утраченную собственность",- объясняет руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец.

Земельные участки, находящиеся на территории будущей автодороги, правительство Московской области планирует изъять. "Изъятие земли будет происходить в соответствии с 49 статьей Земельного кодекса,- сообщил источник "Бизнеса" в правительстве.- Единой процедуры изъятия нет, решение будет приниматься по каждому конкретному случаю в зависимости от прав собственника на землю". По его словам, резервирование земельных участков означает приостановку всех операций по сделкам с ними. "Так называемое бронирование земли носит предварительный характер: вполне возможно, что в ходе строительства дороги проектная документация будет скорректирована",- говорит источник.

"Если собственник не согласен с решением об изъятии земельного участка либо его не устраивает выкупная цена, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск в суд, и на основании судебного решения будет осуществляться принудительное отчуждение участка",- говорит Раев.

Юристы напоминают, что в цену выкупа земли, о котором собственник должен быть уведомлен за один год, включается рыночная стоимость земельного участка и находящейся на нем недвижимости, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием его имущества. По словам экспертов, цены на землю очень сильно разнятся. "Рынок цен на офисные помещения уже сформирован, а вот оценка земли - понятие эфемерное",- констатирует консультант отдела земли компании Swiss Realty Group Дмитрий Раев. Поэтому оценка земли может вызвать недовольство у ее собственника.

Вчера Юрий Лужков обнародовал амбициозные планы по дорожному строительству в Москве в ближайшие восемь лет. Выделенные на 2006- 2013 годы 234 млрд руб. (около $8 млрд) столичные власти планируют потратить не только на строительство новых дорог, но и на реорганизацию существующей дорожной сети.

Поскольку строительство автодороги выйдет за территорию Подмосковья, областные власти решили упростить выкуп земли муниципалитетами, выступив с законодательной инициативой принять соответствующие поправки в Гражданский кодекс (ГК). Намерение правительства Московской области вызвано тем, что сейчас, согласно 279 статье ГК, решение об изъятии земли для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов, в то время как Земельный кодекс относит изъятие земельных участков в пользу муниципалитетов к полномочиям органов местного самоуправления. Согласно готовящимся изменениям, местные власти также будут вправе участвовать в процессе выкупа земли.
Вчера мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что городские власти собираются потратить более $8 млрд на дорожное строительство. В числе планов мэрии - организация одностороннего движения на Рублево-Успенском шоссе, завершение строительства Четвертого транспортного кольца и строительство дублирующих Кутузовский и Волгоградский проспектов трасс. Эксперты рынка недвижимости расходятся в оценках проекта.

По словам Юрия Лужкова, деньги на дорожное строительство будут взяты не из городского бюджета, а из федерального. "При таком профиците госбюджета можно находить деньги на строительство дорог, которые имеют федеральное значение",- сказал он.

В частности, московский мэр заявил на вчерашнем заседании правительства Москвы, что за это время будет создана сеть автострад над железнодорожными магистралями, ведущими из центра города, и построены дублирующие трассы для Кутузовского и Волгоградского проспектов. "Если мы накроем крышей наши железные дороги, идущие от девяти вокзалов, то мы получим несколько хороших вылетных магистралей",- заявил Лужков. Подмосковная кольцевая дорога будет расширена с двух до пяти полос, а Рублево-Успенское шоссе сделают односторонним. "Там такое грандиозное строительство, я давно предлагаю на федеральном уровне сделать его односторонним",- отметил мэр Москвы. Кроме того, Юрий Лужков заявил о планах столичного правительства завершить строительство Звенигородского проспекта, реконструировать проспект Маршала Жукова, соединить улицу Живописную с МКАД, достроить шоссе в аэропорт Внуково, Дмитровское шоссе, а также участки от Балаклавского проспекта до Каширского шоссе и от МКАД до Кожухова.



Главная --> Публикации