Главная --> Публикации --> Осенние контрасты Клубные дома: выбираем соседей На пироговском водохранилище появится еще один яхт-клуб Стройсоревнование По разным углам

Реконструкция Ленинградки началась еще два года назад, когда было решено построить новую развязку на пересечении проспекта с Беговой улицей. Месяц назад новая развязка заработала, и на и без того перегруженный проспект хлынул новый поток машин. Теперь строители приступили ко второму этапу реконструкции Ленинградки - расширению всей проезжей части до 18 полос, по 9 в каждую сторону. Для этого с Ленинградского проспекта уже убрали трамвайные пути и собираются присоединить к главной дороге все боковые проезды. В результате движение на проспекте должно стать бессветофорным, а разрешенная скорость на нем составит 100 км в час.

Столичные власти приступают к реконструкции одной из самых длинных дорог Москвы - Ленинградскому проспекту. В ближайшие годы 4,5 километра дороги от Беговой улицы до станции метро Сокол расширят с 14 полос до 1 В районе пересечения проспекта с улицей Серегина построят двухуровневую развязку, модернизируют развязку у метро Сокол и на протяжении всего проспекта построят 7 новых пешеходных переходов.

Для организации бессветофорного движения по Ленинградке строителям придется построить несколько новых развязок. В первую очередь транспортная развилка появится в районе пересечения Ленинградского проспекта и улицы Серегина, что обеспечит подъезд к строящемуся сейчас большому жилому микрорайону на Ходынском поле. Двухуровневая развязка обеспечит легкий поворот как в сторону области, так и в сторону центра. Также власти решили реконструировать развязку около метро Сокол. В этом месте дорога расходится сразу в пяти направлениях, из-за чего на пересечении всегда образуются пробки. Как будет выглядеть новая развязка, окончательно еще не решено, но уже ясно, что в районе тоннеля, уходящего на Волоколамское шоссе, придется строить новую эстакаду. После реконструкции проспекта пересечь Ленинградку будет можно только под землей или по воздуху. Для этого на протяжении всей дороги построят 5 подземных переходов и 2 пешеходных моста. В первую очередь подземные переходы выроют около института МАДИ, дальнего выхода из метро Динамо и около Аэровокзала.

- Возможно, что трамвай на Ленинградский проспект еще вернется, - рассказал Известиям руководитель центра организации дорожного движения Москвы Леонид Липсиц. - Скорее всего трамвайные пути перенесут ближе к жилым домам, и вместо обычного трамвая там пустят бесшумный скоростной.

- К нам реконструкция Ленинградского проспекта не имеет никакого отношения, - заверили Известия в компании Стройинком-К, занимающейся реконструкцией площади Тверской заставы. - Работы будут идти только от Беговой улицы до метро Сокол.

Правда, насколько результативным окажется новое строительство, пока сказать сложно. Сейчас пробки на Ленинградке создают в основном два так называемых бутылочных горлышка: около метро Белорусская и у метро Сокол. Про Сокол мы уже сказали, а вот вопрос с реконструкцией площади Тверской заставы до сих пор не решен. А без этого, пронесясь отрезок от Сокола до Белорусской со скоростью 100 км в час, машины все равно упрутся в пробку.

- Мост на Белорусском вокзале обладает достаточной пропускной способностью, - заверил Известия Леонид Липсиц. - Проблемы там возникают из-за обилия светофоров. После реконструкции Ленинградки мы поменяем ритм их работы, и проехать будет намного легче. Кроме того, реконструкцию площади Тверской заставы никто не отменял. И скорее всего это и будет третий этап реконструкции всего проспекта.
Вчера группа КРТ фактически была отстранена от единоличной реализации амбициозного проекта "Золотой остров" стоимостью $2,7 млрд. Как сообщил на заседании рабочей группы по реализации этого проекта префект Центрального округа (ЦАО) Сергей Байдаков, функции государственного заказчика "Золотого острова" возложены на департамент градостроительной политики, развития и реконструкции города (ДГПРРГ). Можно считать, что этот проект теперь ведет правительство Москвы.

Сами городские власти считают по-другому.

Площадь острова - свыше 40 га, а общая площадь объектов, которые должны появиться на нем (включая элитное жилье, офисные, торговые и развлекательные комплексы, а также гостиницы),- 1,2 млн кв. м. Объем инвестиций в проект оценивается в $2,7 млрд, генеральным заказчиком "Золотого острова" в 2002 году стало ЗАО "КРТ-мегаполис", входящее в группу компаний КРТ.

Проект "Золотой остров" охватывает территорию Болотного острова напротив Кремля от Большого Москворецкого моста до памятника Петру Великому на стрелке острова.

В 2004 году для финансирования проекта КРТ задумало создать два закрытых ПИФа.

Пока на Болотном острове не построен ни один из заявленных объектов. Более того, не начинались даже работы по прокладке инженерных коммуникаций и строительству дорог. Именно этот факт и вызвал месяц назад возмущение Юрия Лужкова (см. "Бизнес" от 17 июня). Мэр тогда раскритиковал предложенные варианты архитектурных решений ряда объектов, а потом заметил, что КРТ до сих пор не нашло способов сплотить соинвесторов для возведения новой системы инженерных коммуникаций и дорог. Тогда же мэр в официальном протоколе выездного совещания назначил заказчиком строительства инженерной инфраструктуры ОАО "Москапстрой". При этом Лужков заметил, что "Москапстрой" будет привлекать соинвесторов к этому направлению в принудительном порядке.

Теперь всеми этими проблемами намерено заниматься само правительство Москвы.

В качестве своего взноса в ПИФы московское правительство должно было внести землю, а совладельцами управляющей компании также должны были выступить КРТ, "Гута-эстейт" и "Стройинком-К". Однако этим планам не суждено было сбыться: московское правительство неожиданно отказалось участвовать в такой схеме инвестированияв проект. Сегодня фактически каждая из компаний, чьи объекты расположены на Болотном острове, ведут свои проекты самостоятельно. Например, в "Гута-девелопмент" "Бизнесу" заявили, что вели и ведут проект по выводу с территории острова фабрики "Красный октябрь" без помощи КРТ.

"Предусматривается, что большая часть финансирования будет осуществляться за счет собственных (правительства Москвы.-"Бизнес") и привлеченных средств инвесторов",- добавил Байдаков. В настоящий момент задача координации проекта фактически возложена на ОАО "Москапстрой" - именно через эту компанию инвесторы вносят свои предложения.

Вчера префект ЦАО Сергей Байдаков объявил, что Москомархитектуре поручено разработать и в первом квартале 2006 года представить на рассмотрение общественного градостроительного совета при мэре Москвы проект планировки кварталов 357-361 (они расположены на Болотном острове). Кроме того, префект рассказал, что подготовка предложений по организации экономико-финансового обеспечения программы "Золотой остров" поручена первому заместителю мэра Юрию Росляку.

Так, представитель "Гута-девелопмент" Владимир Михайлов объясняет выбор нового заказчика проекта тем, что "КРТ никогда не было властелином всего острова, а потому и не могло решить его проблемы комплексно".

Такое решение властей города не удивило ни участников рынка, ни компании, ведущие проекты "Золотого острова".

"Чем больше порядка и организованности на объекте, тем лучше",- считает он.

Главный специалист пресс-службы ЦАО Михаил Беркович заявил "Бизнесу", что решение города "мотивировано недовольством столичных властей скоростью развития программы". И, по мнению Тиграна Алексаняна, также входящего в рабочую группу под руководством префекта ЦАО, со сменой заказчика на "Золотом острове" осуществление проекта действительно сдвинется с мертвой точки.

Однако ряд участников рынка недвижимости сомневаются, что смена заказчика серьезно скажется на освоении Болотного острова. Алексей Сидоров, заместитель генерального директора Kalinka Realty, считает, что проект "Золотой остров" слишком сложный для любой компании-девелопера, кроме самого города.

Впрочем, московское правительство отнюдь не намерено наказывать КРТ - после того как будет проведена оценка проделанной работы, группе компаний КРТ будут компенсированы затратына реализацию программы "Золотой остров". При этом в КРТ также считают, что "активное участие государственных структур в реализации программы к всеобщей радости ускорит процесс созидания". "Корпорация проделала колоссальную работу по подготовке проекта с середины 1990-х годов по сегодняшний день: от изучения грунта на всем острове до мониторинга хозяйственных отношений",- заявил Валех Рзаев, руководитель дирекции общественных связей группы компаний КРТ.

В связи со сменой заказчика "Золотого острова" стоит также вспомнить, что, как уже сообщал "Бизнес" 4 июля, аналогичная ситуация возникла и в не менее амбициозном проекте "Москва-Сити". Устав от разногласий акционеров в управляющей компании ОАО "Сити", московское правительство приняло решение взять хозяйственную деятельность в "Москва-Сити" под свой контроль. Пока в суде решается вопрос о строительстве первой очереди электростанции для комплекса, столичные власти уже заключили контракт на строительство второй очереди ТЭЦ стоимостью $121 млн с ФГУП "Технопромэкспорт".

"Здесь много всего намешано: чужие права собственности, различные интересы, коммуникации как городского, так и федерального значения",- говорит он. А по мнению Елены Флоринской, генерального директора Leeds Property Group, после того как генеральным заказчиком "Золотого острова" стал ДГПРРГ, проект может оказаться менее продуманным с точки зрения инвестиционной привлекательности. "Моя позиция обусловлена тем, что группа компаний КРТ как девелопер, несомненно, более профессиональна в просчете бизнес-составляющей проекта, чем властные структуры",- считает она.

Индекс стоимости жилья в сентябре 2005года: 1336,1 $/кв. м. (+8,14% за месяц).
Индекс ценового ожидания, выданный компьютером: +6,87% в месяц (возрос на 0.16%).

Да и сами девелоперы, ведущие проекты в "Москва-Сити", не раз заявляли, что были бы рады прямому управлению властей города.

Стоимость квадратного метра возросла на $100,6 и составила $1336,1.
Рост за девять месяцев составил 60,17% или 501,95$/кв.м.

По данным аналитического центра АН Планета Оболонь, в сентябре месячный темп роста цен на киевском рынке недвижимости установил очередной рекорд: + 8,14%.

Все графики круто идут вверх. Причем, с каждым месяцем всё круче и круче. Если экстраполировать их в этом же духе еще на пару месяцев, то о сумасшедших ценах заговорят даже чиновники и олигархи.

Ниже приведены графики статистики изменения цен предложений в различных районах Киева. За базу взят уровень цен в этих районах по состоянию на 01.01.2005г.

Только вот когда? И насколько?

Именно поэтому экстраполировать их и нельзя. Ибо непонятно как. Должны ж когда-то измениться тенденции!?

Вот и выходит, что цены везде разные, а темпы их изменения примерно одинаковы.
В Печерском и Шевченковском, а также в Оболонском и Подольском районах графики практически сливаются. Поэтому мы привели статистические данные об изменении цен во всех домах соответствующих укрупненных районов.

Но, с другой стороны, все графики очень близки друг к другу. А это говорит об общих тенденциях и закономерностях. Во всех районах, по всему Киеву. А районы-то очень разные. Как по уровню цен, так и по типам домов.

Так что читатель сам может судить какие цифры (индексов или статистики) более адекватно отражают поведение рынка.

Хотим также заметить, что темп роста индекса стоимости жилья в сентябре, хотя и очень высокий, тем не менее существенно ниже, чем темпы роста цен на графиках статистики. Объясняется это тем, что при определении индекса стоимости компьютер учитывает лишь квартиры, которые более-менее тесно сгруппированы по уровню цен и попадают в так называемое ядро выборки. При этом влияние объектов с явно завышенными или явно заниженными ценами при определении индексов значительно меньше, чем при подсчете обычной статистики.

Да, был период, когда некоторые растерянные продавцы вместо честного признания, что в связи с неясностью обстановки квартира временно снята с продажи, называли по телефону очень завышенные цены.

При анализе графиков, особо хотим выделить период апрель май. В свое время было немало заявлений (сделанных, правда, в очень сходном стиле) о том, что апрельское обрушение доллара (на 6%) повысило цены на недвижимость на десятки тысяч долларов всего за несколько дней. Ну, и где этот всплеск цен?



В базы данных подобные потолочные цены практически не попали. Поскольку мало кто из брокеров продублировал их в объявлениях. А те круто завышенные цены, что попали, погоды не сделали.


Пена осела очень быстро. На графиках, демонстрирующих усредненные цены за период, её и не видно. Но вот шуму на форумах и в СМИ было много.



Апофеоз пришелся на сентябрь. Но в сентябре положение на рынке изменилось. Существенно снизился разрыв между спросом и предложением. Количество предложений выросло. А вот количество заявок на покупку даже немного снизилось. Спрос был большой, но далеко не ажиотажный. Сделок было много. При этом торги (в большинстве случаев) были уже не в сторону завышения цен, как весной и летом, а в сторону занижения.

Наибольшее ускорение роста цен началось с приходом лета. Отпускной период в этом году был периодом массового поиска квартир покупателями. Продавцы, видя такой ажиотажный спрос, цены всё поднимали и поднимали.

Этот сентябрьский подъем цен на графиках статистики имеет весомую виртуальную составляющую, отражает умонастроения и желания преимущественно продавцов. Которые до этого постоянно наращивали цены; вот и теперь нарастили. Причем еще более резко, в расчете на всплеск деловой активности. И это их поведение в сентябре убедительно подтверждает тезис об инертности рынка недвижимости.

Сильно завысив в заявках цены, продавцы при торгах тысячу-другую (а то и более) уступали. Поэтому рост цен в сентябре был не столь значительным, как на графиках статистики цен предложений.

В мире произошли природные катаклизмы, принесшие огромные убытки экономике США и еще больше задравшие цену на нефть. Доллар при этом выстоял Но кто его знает, что с ним будет дальше

Однако были и причины совсем иного плана. Связанные с политической, экономической, социальной нестабильностью в стране и мире.
Что же произошло в сентябре?

То, что правительство ушло в отставку, - это дело такое В каждой стране бывает. Куда серьёзнее экономические и моральные разочарования общества.

В Украине весь сентябрь прошел под знаком сильнейшего политического, правительственного и духовного кризиса.

Вопрос лишь: насколько?

Повлияло ли это всё на цены? Безусловно!

Посмотрим, как быстро и насколько явно проявятся постулаты, прописанные в учебниках по рыночной экономике (Интересно, апологеты какой школы рыночной экономики окажутся в этот раз на коне? Неужто, Чикагской!? Уж больно далека она от наших реалий...)

Когда разрыв между спросом и предложением был значительным, то кризисы и нестабильности приводили, как правило, к подорожанию недвижимости. А вот что будет, когда спрос и предложение уравняются? А если предложение превысит спрос?

В условиях, когда фондового рынка практически нет, особого доверия к банкам и валютам нет, законодательство, налогообложение и правила игры часто меняются, не очень дальновидно, на наш взгляд, ориентироваться исключительно на рыночные законы (в их классическом толковании). Отечественные законы рынка куда сложнее западных. Они подразумевают использование намного большего числа критериев оптимизации, включая достижение участниками рынка не только сиюминутных результатов, но и улучшения долгосрочных перспектив, некоторые из которых не связаны напрямую с экономикой и финансами. При этом упор нередко делается на учет и использование человеческих, семейных, политических и других неэкономических факторов и устремлений.

Дело в том, что многие киевляне держатся за свою недвижимость как чуть ли не за единственную реальную ценность. Причем не только материальную, но и моральную, семейную, общественную А когда дело касается подобных ценностей, то рыночные законы пробуксовывают. Действуют совсем иные принципы, основанные на ментальности и историческом опыте народа.

А те, кто сомневается, что этот принцип широко распространен в Киеве, могут попытаться расселить какую-нибудь коммунальную квартиру или уговорить жителей хрущевок переехать в более комфортные дома. Люди, если и соглашаются на подобные переезды, то с очень приличными доплатами.

Вот это сложное переплетение рыночных законов, нашей ментальности, особенностей отечественной экономики, законодательства и приводит к тому, что многие киевляне, имеющие излишки жилья, придерживаются принципа: недвижимость продаю либо очень дорого, либо вообще не продаю.

Основополагающий фактор на любом рынке соотношение спроса и предложения.


О тенденциях изменения спроса и предложения на рынке недвижимости Киева

С наступлением осени ситуация изменилась. Предложение возросло.
В конце апреля аналитический отдел АН Планета Оболонь в статье Об отсрочке налога на доходы физлиц или пока гром не грянет..., давал прогноз относительно увеличения осенью количества предложений на рынке Киева. И эти прогнозы, похоже, оправдываются. Весомым мотивирующим фактором, побуждающим продавцов выставлять свое жилье на продажу, является грядущее увеличение налогового бремени. Многие люди, ставшие владельцами недвижимости после 2003 года, постараются продать её именно этой осенью. Дабы не платить в следующем году 13% от прибыли (а, учитывая быстрые темпы подорожания недвижимости, это деньги немалые). Повышенный налог будет взиматься и при продаже квартир площадью более 100 метров, а также двух и более объектов недвижимости (одним из объектов может быть, например, домик в селе). Сейчас уже мало надежд, что Верховная Рада пересмотрит Закон о налогообложении физических лиц, и он, скорее всего, вступит в силу с нового года.

В последнее время предложение на рынке, мягко говоря, было скудным. Почти во всех секторах преобладали зависшие малоликвидные объекты. Более-менее нормальные объекты либо быстро исчезали с рынка, либо их хозяева резко поднимали цену, порой даже после получения задатка. Многие потенциальные продавцы ожидали традиционного осеннего повышения цен.

Продавцы, стремящиеся продать товар по максимальной цене, ждали осеннего всплеска цен. Их устремления совпали, и на рынке появился долгожданный выбор, затруднивший попытки завысить цену.

Все это стимулирует рост предложения.

Теперь о колебаниях спроса в последние месяцы.

Весомыми причинами осеннего увеличения числа предложений явилось разочарование граждан в процессах, происходящих в стране, а также влияние слухов и мнений о возможном существенном падении цен. Вот продавцы и выставляют свои квартиры, чтобы успеть продать их до этого момента.

Значительному увеличению летнего спроса способствовали и иногородние покупатели. Которые, понимая, что при ажиотажном спросе не удастся проводить просмотры и торги лишь во время кратковременных наездов в Киев, стремились купить жилье во время отпусков.

Летом спрос был очень большой. Многие потенциальные покупатели, проанализировав тенденции прошлого года, готовились покупать недвижимость именно летом. Рассчитывая на летнее проседание цен.
Сказался и отложенный спрос, образовавшийся ранее. Многие люди, глядя как быстро растут цены на недвижимость, насколько нестабильна ситуация в экономике вообще и на на рынке валют в частности, решили не медлить с приобретением жилья.

Во-вторых, покупатели ощутили существенное увеличение количества предложений. Угас ажиотаж. Появилось настроение повременить, дождаться лучшего варианта, временно уйти с рынка...

В сентябре позиция потенциальных покупателей несколько изменилась.
Во-первых, многие из них вынуждены были переключить свое внимание на решение иных задач и проблем.

В-четвертых, в сентябре нередко возникали проблемы со взятием кредитов. Некоторые банки ужесточили свои условия (увеличили размер первого взноса, стали требовать дополнительные гарантии, временно снизили количество выдаваемых кредитов). И это отсеяло часть покупателей.

В-третьих, многие потенциальные покупатели стали ориентироваться на прогнозы о скором снижении цен. И отложили покупку, ожидая такого снижения.


В заключение прогноз цен на октябрь


Результирующая всех этих сложных процессов постепенное выравнивание количества заявок на покупку и продажу жилой недвижимости, уравновешивание спроса и предложения.

Поэтому полагаем, что в октябре тенденция роста цен сохранится, но темпы при этом снизятся.


Подводя итоги и делая прогноз на октябрь, мы основываемся на высокой инертности рынка недвижимости. Борьба за рынок между продавцом и покупателем не может привести к мгновенным результатам.

В начале осени аналитики рынка недвижимости зафиксировали рекордный за последний год скачок цен на жилье. С августа ежемесячный рост цен составил в среднем 3-4%, тогда как до этого цены росли не более чем на 1%. Сегодняшнее оживление рынка многим напомнило 2001-2002 годы. Тогда цены на московскую недвижимость тоже резко взмыли вверх. Однако стремительная ценовая динамика прошлых лет объяснялась колоссальным ростом спроса на жилье и выходом на рынок значительного количества спекулянтов. Теперь же мы имеем дело с банальным дефицитом предложения, который образовался после года стагнации на рынке жилья.

В более отдаленных прогнозах, мы исходим из того, что роль ипотечного кредитования будет возрастать. Рынок банковских услуг еще не заполнен и оставляет возможность для серьезной конкуренции, в том числе и с иностранными банками. А это может повлечь удешевление кредитных ресурсов при одновременном ужесточении условий по обеспечению долговых обязательств.
Как это скажется на ценах? Скорее всего, они станут более предсказуемыми, без резких взлетов и падений. Кроме того, произойдет дифференциация темпов изменения цен в различных секторах рынка.
Новый виток роста цен на жилье в Москве объясняется резким сокращением объема предложения квартир, который вызван ужесточением правил игры на рынке долевого инвестирования.

Риэлтеры и застройщики напрямую связывают сокращение объема предложения на первичном рынке (квартир стало меньше на 25-30%) с новым законом Об участии в долевом строительстве. Напомним, что документ этот вступил в силу весной этого года и сильно осложнил жизнь участникам рынка. Законодатели установили жесткую процедуру привлечения частных инвестиций в жилищное строительство. В частности, запретили строителям собирать с дольщиков деньги до оформления всей необходимой документации, тогда как раньше необходимые разрешения зачастую оформлялись задним числом, уже после выхода на площадку. Кроме того, были установлены суровые штрафные санкции за всевозможные нарушения обязательств (например, за срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию).

Старые запасы

Впрочем, не только законодательные новации охладили пыл московских строителей. В немалой степени этому поспособствовала нерасторопность городских чиновников. Недавно один из столичных застройщиков рассказал Эксперту, что в последнее время на московские тендеры выставлялись участки с плохо проработанной исходно-разрешительной документацией. Некоторые компании приобретали участки, однако долго не могли выйти на площадку из-за неправильно оформленного пакета документов. В частности, проектировщики не учитывали целый ряд обременений, связанных со строительством (например, перенос гаражей, строительство детского сада, соблюдение норм инсоляции). На исправление ошибок уходило время и деньги. Понятно, что после этого интерес к тендерам угас, - сообщил наш собеседник. - Вроде бы даже была создана специальная комиссия по 'коммерциализации конкурсной документации', которая взялась научить чиновников правильно составлять проекты планировок районов. Однако до сих пор на тендерах крайне редко появляются привлекательные площадки. Поэтому многие девелоперы пытаются искать землю на вторичном рынке.

После вступления в силу этого закона многие застройщики сняли с продажи адреса, на которые не была оформлена вся разрешительная документация. Кроме того, компании приостановили реализацию новых проектов. В конечном итоге количество новых проектов сократилось по сравнению с прошлым годом в два-три раза, - рассказывает руководитель отдела маркетинга корпорации Квартира.Ру Юрий Кочетков. По его словам, сейчас застройщики распродают преимущественно старые запасы: в прошлом году на рынке из-за кризиса продаж образовался избыток квартир, и сейчас они распродаются.

По экспертным оценкам, средняя площадь квартир в монолитных домах превышает 100 квадратных метров. А это означает, что ежегодный ввод больших объемов жилья, выраженных в квадратных метрах, не сопровождался адекватным увеличением количества квартир. Кроме того, в последнее время около полутора миллионов квадратных метров жилья в панельных домах власти города отводили под переселение жителей из хрущоб. Помимо всего прочего, муниципальное жилье предоставлялось очередникам и молодым семьям. Между тем все это - фактически изъятое из рыночного оборота дешевое жилье. Отсюда и физическое сокращение общего количества квартир, - говорит директор по маркетингу корпорации Инком-недвижимость Сергей Елисеев.

Метров больше, квартир меньше

Есть у московского рынка еще одна особенность, которая в немалой степени поспособствовала созданию дефицита и росту цен. Дело в том, что с 2002 года объемы жилищного строительства в Москве, выраженные в квадратных метрах, изменялись незначительно. Ежегодно возводилось от 4,2 до 4,5 млн кв. м жилья. При этом центр тяжести постепенно смещался с панельного жилья в сторону монолитных жилых комплексов с большими площадями квартир.

Маржа против оборота

Помимо всех этих объективных факторов, влияющих на динамику цен, есть еще один - субъективный. А именно желание самих застройщиков всячески сдерживать расширение предложения рынка новостроек. Речь в данном случае идет не о картельном сговоре, а о едином подходе к ценообразованию. В большинстве случаев решение об увеличении цены принимается так: компания регулярно подводит итоги продаж, и, если видит, что продает больше, чем запланировано, пересматривает цены в сторону повышения. Предположим, у нас должно быть в среднем пятьдесят звонков в месяц, а объем продаж - порядка пятнадцати миллионов долларов. Если мы видим, что у нас количество звонков увеличилось, к примеру, вдвое, а объем продаж вырос на тридцать-сорок процентов, тогда мы поднимаем цену, - уточняет президент корпорации Сергей Полонский.

Кстати, в следующем году московские власти намерены приобрести за счет средств бюджета 120 тыс. кв. м квартир в коммерческих панельных домах под переселение жителей пятиэтажек. Как заявил недавно заместитель руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Анатолий Петраков, это позволит не сорвать программу переселения. По его словам, дефицит площадей возник у города в связи с принятием положения, обязывающего местные власти расселять жителей сносимых домов в пределах того же района. Однако объемы строительства муниципального жилья распределены по городу неравномерно, что не позволяет властям в полной мере выполнить взятые на себя социальные обязательства.

Многие участники рынка уверены, что они вошли в полосу роста и выйдут из нее не ранее середины лета следующего года. Однако нам такой прогноз кажется излишне оптимистичным. Мы полагаем, рост цен продолжится до конца года, а затем рынок вновь стабилизируется. Скорее всего, к тому времени восстановится объем предложения новостроек. Ведь в резком падении объемов не заинтересованы ни городские власти, ни сами застройщики - и у тех, и у других существенно сократятся доходы. Кроме того, компании постепенно привыкают к новому закону о долевом строительстве: первые договоры, составленные по новым требованиям, уже зарегистрированы в Москве. Недавно мэр Лужков поручил городским ведомствам, курирующим жилищное строительство, в месячный срок привести в соответствие с Законом о долевом участии в строительстве жилья городскую нормативную базу. К тому же, пока ничто не мешает некоторым крупным компаниям выводить на рынок проекты по обходным схемам, не подпадающим под действие нового закона. По некоторым оценкам, сейчас по ним предлагается около 5-7% нового жилья.

То есть застройщики не скрывают своей заинтересованности в большой марже, а не в обороте. А потому просто растягивают продажи по времени. Это обычная практика, - рассказывает Сергей Елисеев из 'Инком-недвижимости'. - Застройщики поддерживают так называемый объем клиентов, который позволяет им финансировать стройку. Как только компания профинансировала строительно-монтажные работы, дальше она вытягивает максимальную прибыль из объекта.

Что касается развития ситуации, то многое будет зависеть от того, с какой скоростью станут появляться на рынке новые площадки, находящиеся сейчас под паром. По мнению некоторых экспертов, это может сильно сдержать рост цен. Нами отмечена следующая тенденция: если на каком-то локальном рынке появляется большая новостройка, то средние цены на жилье в этом районе не растут до тех пор, пока покупатели не освоят выплывшее предложение, - говорит один из наших собеседников. Ценовая ситуация будет зависеть и от скорости освоения застройщиками приобретенных ранее участков - земельные запасы наиболее крупных игроков этого рынка исчисляются сотнями гектар.

Главная интрига



Главная --> Публикации