Главная --> Публикации --> Час последней хрущобы Законы о земле не будут выполняться Москва строит дороги по-крупному Строительство жилья приоритетное направление политики столичных властей Страховка для пифа

Минувшим летом профессиональное риэлторское сообщество и наиболее продвинутые из числа рядовых граждан были изрядно озабочены. Закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ» обязывал всех пользователей земли до 1 января 2006 г. переоформить свои права на нее. Воображению сразу стали рисоваться картины одна страшнее другой: толпы дачников, хлынувшие в учреждение по государственной регистрации прав на недвижимое имущество; строгие санкции к тем, кто не успел до заветной даты…

Российское законодательство по недвижимости стремительно изменяется. И это отрадное явление, учитывая, что в предыдущие годы сфера эта оказалась изрядно запущенной. Плохо лишь то, что некоторые законы зачастую принимаются второпях. «Даешь!» к такому-то сроку ведет к появлению различных юридических «дыр», которые потом приходится спешно латать.

Одновременно с этим, по словам А. Ивакина, в МЭРТ подготовлен еще один законопроект на близкую тему. Он является выполнением поручения, данного Владимиром Путиным правительству в конце мая, – упростить оформление в собственность фактически находящегося в пользовании недвижимого имущества (дачных и садовых земельных участков, участков под ИЖС, а также домов и гаражей).

Разобравшись в вопросе, мы установили, что п. 2 ст. 3 данного закона говорит об этой самой обязательности лишь в отношении юридических лиц. То есть дачников, большинство из которых являются лицами физическими, это не касается. К тому же, в законе нет ни слова об ответственности для тех, кто не успеет переоформить права – никто не будет лишен своих прав, дело, вероятно, ограничится штрафами, да и они пока не прописаны. Более того, изначально была установлена одна дата, а потом другая. Сейчас, как сообщил нам Андрей Ивакин, зам. директора Департамента имущественных и земельных отношений Министерства экономического развития и торговли РФ, в МЭРТ разработана новая поправка, переносящая «час Х» еще на два года – до 1 января 2008-го. Учитывая специфику вопроса (он не затрагивает чьих-либо политических интересов), можно считать, что его одобрение Госдумой и подписание президентом практически гарантированы.

Еще один довольно распространенный сюжет, касающийся практически всех земельных участков. Их фактическая площадь отличается от того, что написано в документах. Причина тут в том, что до вступления в силу Земельного кодекса участки предоставлялись несформированными – без проведения работ по межеванию, согласованию границ. Когда принималось решение о выделении земли, к нему прилагался какой-нибудь упрощенный ситуационный план и подразумевалось, что впоследствии будут проведены все работы по землеустройству и межеванию.

Стало быть, это положение никоим образом не обязывает граждан что-то переоформлять – напротив, снимаются некоторые проблемы, которые сегодня фактически делают эту процедуру невозможной. Например, довольно часто в документах, выдававшихся в первой половине 90-х гг., не указывался вид права. Или были подчеркнуты сразу все три вида: собственности, постоянного бессрочного пользования и аренды. Сейчас органы регистрации откажут заявителю с такими документами, и единственный возможный путь – обращаться в суд. Ситуация, откровенно говоря, очень странная: вины гражданина тут явно нет. Поэтому разработанный МЭРТ законопроект предлагает, чтобы устанавливалось право собственности. Этот выбор наверняка поддержат все землепользователи: за аренду надо платить намного больше, а право бессрочного пользования потом придется с большими хлопотами переоформлять наследникам.

Также предлагается бесплатно передавать в долевую собственность членам садоводческих товариществ и дачных кооперативов земли общего пользования, находящиеся внутри этих товариществ. Сегодня площади, занятые внутренними проездами, водонапорными башнями дачникам приходится выкупать. Если это оформление станет бесплатным, процедура оформления прав на участки будет серьезно упрощена.

Как правило, этого никто не делал, люди просто устанавливали заборы, строили дома. Такое вот «стихийное землепользование». Нынешнее законодательство, требующее точного соответствия «бумаги» и «факта», загоняет ситуацию в тупик, поскольку наверняка придется отбирать фактически используемые части участков, сносить возведенные на них строения. Предлагаемое решение – регистрировать права по сложившемуся положению. Но при двух условиях. Первое – наличие согласованных границ, т.е. нет споров с соседями и местными властями. Опасаться того, что будет легализован самозахват, вряд ли стоит: если я и захватил у соседа три сотки, то акт согласования получу только после того, как заплачу ему. Второе условие – излишек не должен превышать минимального размера земельного участка для данного целевого назначения. Иными словами, из этого излишка нельзя создать отдельного участка.

А законный вариант – через суд.

Авторы законопроекта исходят из того, что если строительство осуществлено на своем земельном участке, то права третьих лиц никак не ущемлены, и природы для судебного разбирательства нет. И дома эти следует регистрировать по заявлению граждан. Тем более что новый Градостроительный кодекс, вступивший в действие в 2004 г., не требует разрешения для возведения строений на дачных и садовых участках.
Хотя Земельный кодекс РФ (далее — ЗК РФ) действует с 30 октября 2001 года, вопросы, связанные с соответствующими правоотношениями, не убавляются. В основном это касается тех, кто приобрел участки в собственность, получил их на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения до вступления в силу ЗК РФ. Один из главных вопросов, который задают юристам, звучит так: нужно ли сейчас заниматься их переоформлением? Незнание ситуации подкрепляется слухами о том, что те, кто не переоформит земельные участки из постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения в собственность, лишатся данного имущества.

Вторая часть законопроекта посвящена регистрации прав на строения – дачные и садовые дома, индивидуальные жилые дома и гаражи. Основная проблема здесь в том, что большинство построек на дачных и садовых участках возведено без разрешения. По закону полагалось, чтобы всякое строительство начиналось с получения разрешения. На практике же люди сначала строили, а потом задним числом оформляли на него бумаги. Ситуация незаконная, поэтому сотрудники БТИ самостоятельно придумывали «тарифы» для ее разрешения.

Пожизненное наследуемое владение
Предоставление участков на праве пожизненно наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается. Но для граждан, которые уже имеют землю на данном праве, пожизненное наследуемое владение землей сохраняется (ЗК РФ, ст. 21, п. 1).
Участки, находящиеся в пожизненном наследуемом владении, также разрешено бесплатно однократно приобрести в собственность. Особо подчеркнем, что законодательно строгие временные рамки для данного процесса не установлены, то есть можно сделать это в любое время.
Распоряжение землей (как и при постоянном бессрочном пользовании) не допускается, за исключением перехода прав на участок по наследству. Государственную регистрацию перехода права проводят на основании свидетельства о праве на наследство (ЗК РФ, ст. 21, п. 2). Следует заметить: регистрации подлежит не переход права, а право наследника.
Необходимо обратить внимание, что отношения, связанные с распоряжением землей, принадлежащей на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, регулирует также Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ). Но в соответствии с ним обладатель участка на данных правах может передавать землю другим лицам в аренду или безвозмездное пользование. А ЗК РФ в отличие от ГК РФ подобных прав не дает. Таким образом, имеет место расхождение их норм.
Очень часто у собственника недвижимости, продающего или иным образом отчуждающего здание, участок находится на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Например, у гражданина есть земля, которая принадлежит ему на праве постоянного бессрочного пользования, и жилое здание на этом участке, которое находится в собственности. Как ему продать (подарить) дом? Ведь в данном случае покупатель не может приобрести одновременно землю, поскольку она не является собственностью продавца. В принципе, продать его реально, но в этом случае участок не продают, а тем более не предоставляют на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Наиболее выгодным вариантом является переоформление земли в собственность продавца жилого здания, а уже затем продажа здания вместе с участком.
Если право собственности на землю продавцом до продажи дома оформлено не было, то его покупателю местные органы власти скорее всего предложат приобрести право собственности на землю за определенную плату или заключить договор аренды. Однако, обратившись в суд, новый собственник жилого здания может установить факт перехода к нему права бессрочного пользования участком и, соответственно, права на однократное бесплатное получение его в собственность на основании ЗК РФ (ст. 20). Это же относится и к переходу права пожизненно наследуемого владения землей.

Постоянное бессрочное пользование
Как известно, до 30 октября 2001 года граждане и юридические лица могли получить участки в постоянное бессрочное пользование. После этого срока в данный вид землепользования гражданам их не предоставляют. На таком праве землю могут получить лишь государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и местного самоуправления (ЗК РФ, ст. 20, п. 1). Но если гражданин получил участок в постоянное бессрочное пользование до введения в действие ЗК РФ, то данное право у него сохраняется. Он может владеть и пользоваться землей, но распоряжаться (продать, подарить, заложить, сдать в аренду) ею не имеет права. То же касается юридических лиц, которым участки были предоставлены в постоянное бессрочное пользование (ЗК РФ, ст. 20, п. 4). Однако согласно п. 2, ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (далее — ФЗ) юридические лица обязаны переоформить данное право на право аренды или собственности до 1 января 2006 года.
Кроме того, ЗК РФ предоставляет гражданам однократно бесплатно приобрести в собственность находящиеся в их постоянном (бессрочном) пользовании участки, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных законодательно, не допускается. Как следует из ФЗ (ст. 3, п. 3), предоставление в собственность гражданам земли, ранее предоставленной им в постоянное бессрочное пользование, сроком не ограничивается, то есть сделать это можно в любое время.

Материал подготовлен с помощью юридической фирмы
«Лоэрс бюро», г. Химки, ул. 9 Мая, 18а.

Собственность на землю
Многие знают, что данное право подтверждается его государственной регистрацией. Собственник имеет соответствующее свидетельство, выданное органами по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но такой порядок действовал не всегда.
До принятия Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон) эти права регистрировали различные органы. Например, если земельный участок или другая недвижимость приобретена до 31 января 1998 года (вступление в силу Закона), то документы, подтверждающие права собственников, нужно было оформлять в соответствии с порядком, действовавшим в регионе на тот момент.
Но, как следует из ФЗ (ст. 3, п. 9), государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам и юридическим лицам до введения в действие Закона, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав. При таких документах можно спокойно владеть и пользоваться участком. Но если планируется совершение сделки с подобным участком (продажа, дарение, залог и т. д.), то ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в обязательном порядке.
Таким образом, получать новые свидетельства о государственной регистрации права собственности на землю (возникшие до 31 января 1998 года) не обязательно, но по собственному желанию можно. Однако регистрация обязательна перед регистрацией сделки, перехода и ограничения прав на недвижимое имущество.

Ленинградская область развивает преимущественно промышленные объекты. Визитная карточка области заводы Форд и Катерпиллар, Филипп Моррис Ижора и Нокиан Тайерс. Питер тоже может похвастать вполне современным производством (Gillette, Coca-Cola), однако охотнее предъявит проекты, связанные с культурой, торговлей или гостиничным бизнесом: проекты Второй сцены Мариинки и преобразования Новой Голландии, разнообразные торгово-развлекательные комплексы как Шведский дом, бизнес-центры Атриум или Нептун.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ Деньги не признают границ и в конечном итоге текут туда, где инвестор чувствует себя комфортнее. Поэтому существенно важными являются различия в инвестиционном климате, подходе власти к участникам рынка и методах ее действия их ни в коем случае со счетов скидывать нельзя.

У города и области разные способы привлечения инвестиций и несовпадающие приоритеты. Участникам рынка коммерческой недвижимости приходится это учитывать.

Правда, в последние годы ситуация заметно меняется. Петербург добился того, что именно на городской территории будет размещать производство концерн Toyota; город сосредоточился на нескольких мегапроектах, обещающих миллиардные инвестиции. Область активно привлекает крупных ритейлоров, власти здесь говорят о развитии туризма и вкладывают средства в инфраструктуру туристического бизнеса.

Административное разделение Петербурга и области многими экспертами воспринимается как географическое недоразумение. Как сказал директор департамента Минрегионразвития Юрий Перелыгин, ситуация с двумя субъектами РФ [Петербург и Ленобласть] яркий пример противоречия в понятиях: бюрократически два субъекта [Федерации], и в каждом есть органы власти, элита и все остальные признаки административной единицы, а экономически единый регион. Курортный район Петербурга длинным языком вдоль побережья залива вклинивается в территорию области; от Колтушей или какого-нибудь Янино (Всеволожский район области) до центра города 15 минут, от Петродворца час Совсем странно: город Ломоносов административно подчинен Петербургу, Ломоносовский район области.

Сиамские партнеры

Это различие всегда подразумевается, причем даже с некоторым оттенком снобизма: у нас как бы столица, а там как бы деревня, говорит управляющий партнер компании Ай Би Групп Юрий Борисов.

Пригород изрезан административными границами, что, мягко говоря, не способствует формированию рыночного пространства. Еще и потому, что установленные для каждой территории правила различны, а стратегия властей отличается определенной спецификой. Изначально статус Петербурга был выше, область рассматривалась как некое дополнение к великому городу с областной судьбой.

Но общие цифры не передают тонкости процесса.

В прошлом году общий объем инвестиций в экономику Петербурга 103,7 млрд руб., в Ленобласти 67 млрд руб. Иностранные инвестиции в область составили $160,9 млн, в Петербург около $950 млн. Хотя в целом по итогам 2004 г. Ленинградская область вышла на 3-е место в России по объему совокупных инвестиций на душу населения (39 400 руб.), опередив даже Москву (25 700 руб.) и Санкт-Петербург (24 300 руб.). Мы считаем, что если не принимать во внимание политические аспекты, то Ленинградская область [по инвестиционной привлекательности] вне конкуренции, считает вице-губернатор Ленобласти Григорий Двас.

Острая конкуренция за деньги, необходимые для развития территорий, порой принимает причудливые формы.

Довольно долго петербургские власти ждали, что инвесторы, очарованные прелестями Северной Пальмиры, выстроятся в очередь и начнут наперебой вкладывать средства в руины мирового значения. Когда этого не случилось, принялись зазывать стратегических инвесторов. Иногда получалось неловко. Девелоперы любят рассказывать байки про представителей международного концерна, которых протомили полдня в приемной какого-то третьего зама в Смольном. Где их и подхватили шустрые областные чиновники и повезли катать на вертолете осматривать подходящие площадки.

Стратегический подход

Летом этого года вице-губернатор Ленинградской области Григорий Двас на одной из пресс-конференций даже заявил журналистам, что политика, которую правительство Петербурга проводит в сфере привлечения инвестиций, должна быть интересна органам прокуратуры. Двас, по-видимому, был обижен тем, что городские власти активно используют административный ресурс и что представители концерна Toyota в итоге выбрали площадку в Шушарах. А в закладке первого камня поучаствовал лично Владимир Путин. Губернатору Ленобласти Валерию Сердюкову пришлось приносить извинения Валентине Матвиенко за высказывания своего подчиненного.

Морской пассажирский терминал строится на западном побережье Васильевского острова. Проект предполагает реконструкцию морского фарватера, строительство на намывных территориях пяти причалов, комплекса зданий и сооружений. Предполагаемая пропускная способность МПТ 1,2 млн пассажиров в год. Завершение строительства планируется в 2009 г. Общий объем инвестиций $310 млн.

Исполнительная власть города определила несколько крупнейших инвестиционных проектов и сформировала специальный комитет для их сопровождения.

Строительство многофункционального комплекса Балтийская жемчужина началось в 2005 г. в юго-западной части Петербурга. Балтийская жемчужина будет построена на территории в 180 га. Проект включает намыв территории, сооружение инженерных сетей, дорог, улиц, создание жилого микрорайона. В проекте более 1 млн кв. м жилья, четыре школы, пять детских садов, две поликлиники, шесть библиотек, четыре спортзала, бассейн. Срок реализации проекта 6-8 лет, окончание первой очереди 2008 г. Планируемый объем инвестиций $1,25 млрд. Финансирование проекта осуществляется инвесторами из КНР (пять крупнейших шанхайских компаний с участием государства зарегистрировали в РФ ЗАО Балтийская жемчужина).

Проект ЗСД (Западный скоростной диаметр) предусматривает строительство магистрали, позволяющее вывести транзитный транспорт из центра Петербурга. Ввод ЗСД снизит среднюю продолжительность поездки по городу на 24%. Общая протяженность магистрали 46,4 км. Сроки строительства 2005-2011 гг. Окончание первой очереди Южного участка до 2009 г. Предполагаемый объем инвестиций $2 млрд.

Администрацией города проведены торги по продаже контрольных пакетов акций крупных городских гостиниц. На данный момент город продал 11 пакетов акций гостиниц. По итогам продажи госпакетов в городской бюджет будет перечислено 4348,2 млн руб. Пока, по оценке специалистов, город в 2005 г. потерял около 30% туристического потока из-за недостатка мест размещения и неадекватных цен.

Программа размещения объектов гостиничной инфраструктуры включает адресный список 150 мест, рекомендуемых для постройки гостиниц. Сроки реализации проекта 2004-2009 гг. Планируемый объем инвестиций в программу $800 млн.

Комплексное развитие территории района станции Московская-Товарная предполагается на площади в 300 га. Подготовлена концепция, начинается разработка проекта планировки с проектом межевания для последующего проведения инвестиционных торгов.

Вторая сцена Мариинского театра будет строиться по проекту Доминика Перро. Ультрасовременное здание площадью 40 000 кв. м накроет позолоченная оболочка. Открытие Второй сцены Государственного академического Мариинского театра запланировано к началу белых ночей в июне 2009 г. Планируемый объем инвестиций $200 млн.

Началось строительство автозавода Toyota. Территория стройки площадью 20 га расположена в зоне Шушары-2, в непосредственной близости от КАД. В августе финская компания Quattro Gemini (Финляндия) приступила к земляным работам. Инвестиции в проект составят около 4 млрд руб. Оператор проекта ООО Тойота Мотор Мануфактуринг Россия, совладельцами которого будут Toyota (доля 80%) и Европейский банк реконструкции и развития (20%). Предприятие будет собирать модель Toyota Camry. Ожидается, что завод начнет работу в декабре 2007 г. Штат предприятия около 500 сотрудников, прогнозируемая производительность 25 000 автомобилей в год (с возможностью расширения мощностей до 200 000 автомобилей в год). Министр экономического развития России Герман Греф назвал строительство завода Toyota самым главным инвестиционным проектом Петербурга за всю историю города.

В ноябре объявлен архитектурно-инвестиционный конкурс заявок на развитие территории Новая Голландия. К участию приглашены консорциумы в составе инвестор архитектор девелопер. Проект предполагает создание коммерческих объектов различного назначения гостиниц, офисных, торговых и развлекательных центров, жилых апартаментов, Дворца фестивалей. Обязательным условием является комплексная реставрация федеральных объектов-памятников. Сроки строительства 2006-2009 гг. Планируемый объем инвестиций $500 млн.

В тени могучего соседа

Городские власти, как правило, делают акцент на сумме привлеченных инвестиций, громком имени партнера и синергетическом эффекте развития смежных территорий. Коммерческие девелоперы сетуют на неравные условия (для стратегических партнеров и всех остальных) и борются за частные подряды в рамках мегапроектов.

Завод Филип Моррис Ижора, построенный в Ломоносовском районе, дочернее предприятие американской корпорации Philip Morris. Фабрика начала производство сигарет в феврале 2000 г. Инвестиции в проект (с 1998 г.) составили около $700 млн.

Конек Ленобласти проекты, связанные с развитием промышленного производства. Но не только.

Завод Катерпиллар открылся в г. Тосно Ленинградской области в 2000 г. (строительство началось в 1998 г.). Инвестиции в развитие проекта составили более $50 млн. Продукция Катерпиллар Тосно тракторы, экскаваторы, бульдозеры, автопогрузчики, двигательные системы. Первоначально концерн Катерпиллар пытался создать совместное производство с Кировским заводом. Но не получилось

Инвестиции в сборочное производство компании Ford Motors во Всеволожске составили около $150 млн. В 2005 г. Форд Всеволожск соберет 32 000 автомобилей Ford Focus, в том числе 24 000 автомобилей модели Ford Focus-2, производство которой началось в мае текущего года. При этом Ford Motors намерена увеличить мощности Форд Всеволожск вдвое. Инвестиции в развитие производства составят $30 млн.

С 2000 г. в пос. Горелово работает фабрика компании Крафт Фудс. Общий объем инвестиций в ее возведение $29,4 млн. В октябре 2005 г. губернатор Ленобласти Валерий Сердюков встречался с президентом Крафт Фудс Маорицио Каленти. Встреча проходила в закрытом режиме, однако известно, что речь шла в том числе о дополнительных инвестициях.

В сентябре 2005 г. во Всеволожске открылся шинный завод финской компании Nokian Tyres. Объем инвестиций составил около 55 млн евро, к 2008 г. инвестиции в проект достигнут суммы 140 млн евро. Концерн планирует в 2006 г. изготавливать на новом заводе 1,9 млн шин для легковых автомобилей марки Nokian, а в 2008 г. около 4 млн покрышек. На заводе во Всеволожске сейчас работает около 120 человек, большая часть россияне.

Осенью этого года Ленинградскую область посетила делегация японских бизнесменов, представляющих около 40 компаний, в том числе Sumitomo, Mitsui, Mitsubishi Estate Company и др. В октябре состоялась рабочая встреча Валерия Сердюкова с представителями немецкой Тиссен Крупп АГ. Вопрос о возможности создания в Ленинградской области производства автомобильных комплектующих обсуждался в ходе рабочей встречи вице-губернатора Григория Дваса с представителями Hammerstein GmbH.

Перечень встреч и переговоров дает внятное представление об основных инвестиционных ориентирах областного правительства.

Во Всеволожском районе уже в этом году примет первых посетителей горнолыжный комплекс Игора. Комплекс расположен на 69-м км Приозерского шоссе, объем инвестиций оценивается в $50 млн; в числе инвесторов называют группу Северсталь и АКБ Россия.

Однако стратегия развития области не сводится к обрабатывающей промышленности, пищевке, лесной отрасли и сборочным производствам.

В декабре 2003 г. за городской чертой, на пересечении КАД и Мурманского шоссе, открылся первый торговый комплекс IKEA. Инвестиции в проект составили около $40 млн. В 2004 г. название ИКЕА-Кудрово было изменено на ИКЕА-Дыбенко (по названию станции метро). Проект, оставаясь в области, как бы получил городскую прописку. По планам компании уже в октябре 2006 г. IKEA построит в Кудрово на территории около 60 га торговый центр Мега площадью 145 000 кв. м. Второй комплекс Мега-Парнас (120 000 кв. м) начал строиться в пос. Бугры и также будет сдан в 2006 г. Территория проекта 30-35 га. Землеотвод оформляется. Инвестиции в эти проекты составят $500 млн. Параллельно идут переговоры о развитии действующего в Тихвине мебельного производства фирмы Сведвуд (также входящей в группу IKEA). Якорным арендатором Меги в обоих комплексах будут супермаркеты французской группы Auchan.

13 млн евро инвесторы предполагают вложить в создание гольф-центра на участке в 100 га в Гатчинском районе. Компания Гриппи Финланд планирует кроме гольф-поля построить гостинично-коттеджный комплекс, ресторан, парковку и прочие объекты инфраструктуры, необходимые для элитного отдыха. Проект будет запущен в эксплуатацию к 2010 г.

По мнению Юрия Борисова, популярность пограничных проектов определена преференциями в областном налоговом законодательстве. Вокруг областного правительства сложился ореол благоприятного инвестклимата, отмечает он.

Характерный штрих: на открытии первого магазина IKEA представители петербургской администрации выразили пожелание, чтобы следующий торговый центр компания возводила в городе. Однако Леннарт Дальгрен, генеральный директор компании ИКЕА-Россия, сказал: Мы сделали все от нас зависящее, чтобы достигнуть соглашения с властями Петербурга, но это оказалось невозможным. Поэтому мы решили сосредоточить свою деятельность в Ленинградской области, поблизости к КАД. Эту фразу процитировали многие СМИ

Представители области, говоря о привлечении инвесторов, обычно делают акцент на создании новых рабочих мест и последующих налоговых поступлениях.

Комментируя систему предоставляемых налоговых льгот, Григорий Двас отмечает, что ее главное преимущество простота и понятность: Мы полностью освобождаем от налога на имущество всех инвесторов вне зависимости от объема инвестиций на период окупаемости, а также на два года после истечения периода окупаемости. На этот же срок мы предоставляем максимально возможную льготу, предусмотренную федеральным законом, 4% по налогу на прибыль. Из того арсенала, который есть на вооружении у субъектов РФ, мы применяем практически все возможные виды оружия в борьбе за инвестора, говорит Двас.

Петербургские девелоперы считают, что, увлекаясь стратегическими проектами, администрация города забывает об интересах малого и среднего бизнеса.

Провал посередине

В середине 90-х стало ясно, что крупный бизнес нас миновал. И тогда был шанс: сделать ставку на собственных предпринимателей среднего уровня, условно говоря, пойти прибалтийским путем, упростить процедуры по нежилому фонду Были бы у нас тогда сотни новых кафе и магазинчиков, мини-гостиниц, и не пришлось бы рассуждать на уровне правительства о дефиците гостиничных номеров, говорит Вячеслав Семененко.

Характерные тенденции последнего времени борьба с розничной торговлей у остановок и станций метро (ларечная война), предстоящее повышение арендных ставок на площади, принадлежащие городу. В марте этого года после вступления в силу нового Жилищного кодекса изменился порядок перевода квартир в разряд нежилых помещений. Однако нормативные документы, регламентирующие новые процедуры (полномочия по переводу в нежилой фонд должны быть переданы на уровень районов), не выпущены до сих пор. По расчетам специалистов корпорации Петербургская недвижимость, в год такой операции подвергаются 1200-1400 квартир, преимущественно в центральных районах, но не только. Дефицит коммерческих помещений делает эти сделки весьма популярными. Цена выкупа $1400-1500 за 1 кв. м, стоимость ремонта и переоборудования под коммерческие функции $500-700 за 1 кв. м, средняя площадь выкупаемой квартиры на 1-2-м этаже около 100 кв. м. Таким образом, объем зависших инвестиций оценивается в $200-250 млн. И это самые незащищенные инвестиции, комментирует вице-президент Петербургской недвижимости Вячеслав Семененко. Это инвестиции рискованны: люди брали кредиты, закладывали собственное имущество. Сложившаяся ситуация иллюстрирует отношение властей к среднему бизнесу. Генеральный директор компании СКС-Падамс Борис Томалак подтверждает: с начала этого года практически нет заказов на переоборудование жилых помещений. Прежде это направление мини-девелопмента было весьма популярным. Вряд ли стоит говорить о чьей-то злой воле или недобросовестной конкуренции, о сознательном лоббировании интересов крупных компаний. Речь идет об элементарном невнимании, о недоработке и отсутствии контроля. Но в этом и проявляются приоритеты.

Такие проекты предусматривают неизбежное взаимодействие администраций и умение инвесторов играть по правилам каждой из сторон.

Вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Николай Вечер отмечает, что наибольший коммерческий интерес могут представлять пограничные зоны там, где людские и транспортные потоки обеспечены городом, а условия развития бизнеса областью. В области, в принципе, инвесторов меньше, поэтому и отношение к ним более трепетное, отмечает Николай Вечер. Правда, он подчеркивает, что пока в области преимущественно развивается недвижимость для себя, а не коммерческие проекты. Еще одно важное направление, по мнению Николая Вечера, перемещение предприятий из центра: Город разорван на две части. И он пытается выдавить промышленность, к примеру, из зоны между Обводным каналом и Благодатной улицей. Предприятия выезжают, преимущественно на областные площадки, и освобождают территории в центре. Президент Группы компаний Аверс Михаил Зельдин уверен: если эта программа заработает за счет городского бюджета или на средства сторонних инвесторов, областные земли, прилегающие к городу, будут востребованы.

И в этом случае девелоперы говорят о разрыве между декларациями на уровне правительства и реальной практикой, сложившейся в районах. Среднее звено буксует и торможение распространяется на всю систему.

Но идеализировать областные порядки тоже не стоит. Некоторые участники рынка считают, что в городе условия предельно коммерциализированы, но более удобны. А в области, например, действует норма о предоставлении власти права преимущественного выкупа участков, предназначенных к продаже. Раньше муниципалитеты ими практически не пользовались, теперь сплошь и рядом покупают сами. Но сроки приобретения в законе не указаны, происходит замораживание объектов. Правила таковы, что нередко приходится прибегать к обходным схемам, отмечает Николай Вечер.

Конкуренция вынуждает властные элиты обоих регионов совершенствовать правила, учитывать интересы соседей. Областные власти активно занялись развитием туристического бизнеса, рассчитывая в том числе,на увеличение числа петербуржцев, предпочитающих областные курорты и комплексы заграничным. Город, договариваясь с инвесторами о цене земли, вынужден учитывать вполне конкурентные предложения сразу за перечеркнутой вывеской Петербург. Свободных территорий в области побольше

Резюме

История и современность древнего города

Об укрупнении субъектов Федерации и возможном слиянии города и области говорят давно, однако вряд ли это вопрос ближайшего будущего. А вот создание единого экономического пространства, координированное использование географических преимуществ, имиджа и природной ренты выглядит вполне перспективным.
Столица Республики Татарстан Казань занимает площадь 425 кв. км. Здесь живут 1 млн. 110 тыс. человек, 40 % из них молодежь в возрасте до 30 лет. Это крупный транспортный узел, самый большой на Волге речной порт. Казань издавна была торговым посредником между Востоком и Западом и сегодня играет все большую роль в политических, экономических и международных связях.

Сегодня Казань становится удобным для жизни мегаполисом. Тысячелетие столицы Татарстана, широко отмечаемое в нынешнем году, стало импульсом к развитию ее инфраструктуры. Проведена реконструкция исторического центра, ряда культурных объектов, построена еще одна транспортная дамба через Казанку, что позволило разгрузить основные магистрали в часы пик.

Город протянулся вдоль берегов реки Казанки, там, где она впадает в Волгу. Историки считают, что тысячу лет назад Казань была заложена как форпост для защиты северо-запада Булгарии (так раньше называли территорию нынешнего Татарстана). По одной из версий, свое название поселение получило благодаря расположению место очень напоминает котловину, а казан в переводе с татарского и есть котел. Более 300 лет Казань укрепляла экономические, торговые и культурные связи с Древней Русью. Богатое Казанское ханство неоднократно подвергалось вражеским набегам. В 1552 году город был завоеван Иваном Грозным и присоединен к Русскому государству.

Архитектура столицы это особый взгляд на современный город из глубины веков. В настоящее время происходит реализация Федеральной целевой программы Сохранение и развитие исторического центра г. Казани, принятой Постановлением Правительства РФ от 14 марта 2001 года. Сейчас архитектура города выходит на совершенно иной уровень, руководствуясь инновациями и делая акцент на качестве.

Местное метро называют самым безопасным в мире. Впервые в практике отечественного метростроения здесь установлена автоматизированная система управления на базе компьютерных систем.

Реконструирован аэровокзальный комплекс, построен новый терминал международного аэропорта Казани, призванный обслуживать пассажиров бизнес-класса.

В последнее время возведено немало новых объектов. В их числе спортивно-зрелищный многофункциональный комплекс Казань-1000, отвечающий мировым стандартам, крупнейший в России Международный конно‑спортивный комплекс, где в парке верховой езды предусмотрены прогулки на лошадях.

Город, лежащий на границе Европы и Азии, хранит традиции двух великих культур. А. Герцен писал: Значение Казани велико: это место встречи и свидания двух миров. И потому в ней два начала: западное и восточное, и вы их видите на каждом перекрестке; здесь они от беспрерывного действия друг на друга сжились, сдружились, начали составлять нечто самобытное по характеру.

Сильны в городе научно-образовательные традиции, ведь третьим в России (после Московского и Санкт-Петербургского) был основан Казанский государственный университет. А к юбилею мегаполис получил в подарок современный Татарский государственный гуманитарный педагогический университет, где созданы все условия для обучения студентов и работы преподавателей. Всего в Казани функционирует 29 высших учебных заведений, а также Академия наук Республики Татарстан и Казанский центр Академии наук Российской Федерации, сеть научно-исследовательских институтов.

Промышленность губернии, сосредоточенная главным образом в ее столице, активно развивалась еще до революции. По объему выпускаемой продукции территория занимала одиннадцатое место среди 44 губерний Европейской части России. В годы Великой Отечественной войны промышленный облик города изменился в результате размещения тут эвакуированных предприятий. Сегодня Казань состоит из семи районов, где свыше 140 крупных промышленных объектов. Развиты машиностроение и металлообработка, авиа- и приборостроение, химическая и нефтехимическая, легкая и пищевая промышленность. Крупнейшие предприятия расположены в северной части мегаполиса.

Казань с ее впечатляющим Кремлем, мечетями, церквами и богатыми музеями представляет собой редкостный туристический маршрут по Волге и входит в список городов всемирного наследия, отмечена дипломами и медалью ЮНЕСКО. Это город театров, музеев, город музыки, международных фестивалей, богатейших библиотек, новейших технологий, деловых партнерских отношений и богатого научного потенциала. По историко-культурной ценности и сохранности он относится к той же категории, что Москва и Санкт-Петербург. Уникальная архитектура сочетает в себе восточные и западные традиции. На территории Казани 759 памятников истории, 113 из них имеют статус федеральных.

В конце 40-х начале 50‑х годов Казань застраивали домами сталинского типа. До появления в 80‑е зданий ленинградского проекта сталинки были доступны в основном советской элите. Но времена меняются, жилье ветшает, и высокие потолки уже не могут компенсировать старые коммуникации и отсутствие горячей воды. Сталинки дешевеют.

Вторичный рынок недвижимости

Рынок вторичного жилья неоднороден, здесь представлены большое количество предложений и многообразные сочетания цены и качества, что позволяет людям с разным уровнем доходов выбрать подходящий вариант.

Двушка в центре обойдется в 1 1,2 млн. руб., в более отдаленных районах от 780 тыс.

Исключение составляют лишь строения в центре, которые быстро выкупают для размещения офисов или магазинов. Однокомнатную квартиру площадью 27 кв. м можно приобрести за 530 тыс. руб.; площадью 37 кв. м за 730 тыс. руб.

Стоимость однокомнатных хрущевок составляет 500 600 тыс. руб. в зависимости от района и состояния, двухкомнатных 700 790 тыс. руб., трехкомнатных 820 980 тыс. руб.

В последнее время высок спрос на хрущевки, причем меньшей площади, что обусловлено переходом на 100-процентную оплату коммунальных услуг. Определенной части населения стало просто не по карману содержать солидное жилье. В связи с этим стоимость хрущевок растет, разница в цене на двух- и трехкомнатные квартиры ленинградского проекта становится минимальной. С некоторых пор довольно трудно найти квартиру, выставленную на срочную чистую продажу. Как правило, агентство недвижимости, продающее жилье, занимается подбором вариантов для собственника этой квартиры, причем подбор начинают лишь с момента внесения задатка. Кроме того, появились предложения по обмену. Чаще меняют недвижимость большей площади на малогабаритные однокомнатные квартиры, гостинки и малосемейки.

Пока в новых спальных районах социальная инфраструктура развита недостаточно. В связи с нехваткой современных торговых объектов магазины-монополисты диктуют завышенные цены. До открытия метро существовала и проблема транспортной доступности. Теперь до центра можно добраться за 15 минут. Несмотря на некоторые неудобства жизни в спальных районах, ленинградки наиболее широко представлены на рынке жилой недвижимости Казани и пользуются стабильным спросом.

Более комфортны квартиры, возведенные по ленинградскому проекту. Однообразными коробками ленинградок застраивали в середине 80‑х годов целые районы Ново‑Савиновский, часть Советского (Горки). Сейчас такие дома
появляются в спальном микрорайоне Азино.

Если говорить о вторичном рынке недвижимости, то уже около полугода он находится в состоянии стабилизации. Рост цен, подстегиваемый банковским кризисом, прекратился. Дорожают лишь квартиры в Ново‑Савиновском районе, для которого характерна относительная близость к центру, развитая инфраструктура. Но самым дорогим по‑прежнему остается центральный, Вахитовский район.

Цены на однокомнатные ленинградки колеблются от 620 до 780 тыс. руб., на двухкомнатные от 870 тыс. до 1 млн., трехкомнатные от 1 млн.

Казань входит в тройку лидеров по объемам жилищного строительства среди российских городов. Столь интенсивным развитием в последние годы Татарстан во многом обязан нефтедобывающей и нефтеперерабатывающей промышленности региона. Еще одна предпосылка развития местного строительного рынка президентская программа ликвидации ветхого жилья, предусматривавшая поэтапную реконструкцию жилого фонда, переселение 32 тыс. семей в новые квартиры. Со временем данная программа переросла в другую программу социальной ипотеки, то есть льготного кредитования на приобретение жилья некоторыми категориями населения. Наряду с социальной ипотекой развивается аналогичный коммерческий проект.

Новостройки

На первичном рынке появляются дома свободной планировки. Клиент совместно с архитектором еще на стадии строительства создает индивидуальный проект своего жилища.

Медленно, но верно растут доходы казанцев, а значит, и потребности в более высоком качестве жизни. Как следствие появляется все больше предложений в сфере элитной недвижимости. Чаще всего ее приобретают по договорам долевого участия в строительстве. Фирмы-застройщики предлагают элитные квартиры практически во всех районах. Однако жилье в
Вахитовском районе деловом и историческом центре города особенно популярно. Возведение новостроек осуществляют здесь за счет сноса ветхих зданий. Квадратный метр в новом доме в центре Казани стоит 17 18 тыс. руб., в других районах от 14 тыс.

Как никогда популярно жилье с видом на водоемы. На живописном берегу Казанки в центре города построен комплекс Казань-1000 из 39 домов. Он оборудован системой видеонаблюдения с подачей информации на пункт центральной охраны.

Среди недостатков типовых кварталов можно назвать слабо развитую социальную инфраструктуру. Большое внимание решению этой проблемы уделяют при разработке новой, комплексной застройки. Уже началась реализация первых таких проектов. Наиболее интересным из них станет массив Солнечный город. Он будет включать в себя квартиры типовой улучшенной планировки, а также повышенной комфортности. Предусмотрены аптеки, отделение Сбербанка, молочная кухня, детский сад, торгово‑развлекательный, спортивный центры. Строительство первых домов уже начато. Сдача в эксплуатацию намечена к 2009 году.

Коммерческие объекты

Для Казани становится актуальной тенденция большинства мегаполисов. Все чаще люди предпочитают работать в городе, а жить за его пределами, примерно в получасе езды. Казань обрастает коттеджными поселками. В поселке Салмычи, например, строят первые в Татарстане таун-хаусы. Так что со временем Салмычи могут стать аналогом подмосковного Куркино.



Главная --> Публикации