Главная --> Публикации --> За землю бизнес заплатит сполна Московские рестораторы объединяют концепции, чтобы экономить на аренде Осенние контрасты Клубные дома: выбираем соседей На пироговском водохранилище появится еще один яхт-клуб

Законодательство однозначно говорит, что сдача имущества в аренду налогом облагается. Это налоговики специально подчеркивают в разъяснении, не говоря при этом почему-то, что штраф за незаконное предпринимательство -- от 30 до 50 тыс. руб. Правда, для внимательно читающего Налоговый кодекс налогоплательщика все же остается несколько греющих душу поблажек.

Вечно животрепещущий вопрос, нужно ли платить налоги со сдачи квартир, как оказалось, не оставляет россиян равнодушными; значительную часть звонивших по «горячему» телефону приемной Федеральной налоговой службы по-прежнему интересует эта проблема. Поэтому налоговики в очередной раз выпустили разъяснение, как платить подоходный налог гражданам, сдающим в аренду собственное недвижимое имущество.

Именно поэтому при правильной организации процесса, с точки зрения налогообложения, иногда выгоднее сдавать квартиры через серьезные посреднические фирмы, которые берут недвижимость в аренду, а затем сдают ее в субаренду. Формально по закону арендатор должен удержать налог именно из дохода арендодателя, и уплата его за счет налогового агента кодексом не допускается. Точно так же не допускается включение в договор оговорок, по которым налоговые агенты принимают на себя обязательства нести расходы по уплате налога на доходы физических лиц за самих физлиц. Но, как показывает практика, с риэлторскими фирмами можно договориться, чтобы те позаботились о сдаче квартиры «вбелую». Правда, брать на себя такие заботы они согласны, как правило, лишь при сдаче дорогостоящего элитного жилья на длительное время.

Для того, кто сдает недвижимость в аренду, не регистрируясь при этом в качестве индивидуального предпринимателя, единственный способ избежать объяснений с фискалами по поводу уплаты 13-процентного подоходного налога -- это сдать имущество не такому же, как он, физическому лицу, а частному предпринимателю или лицу юридическому. В таком случае за исчисление и уплату налога отвечает налоговый агент, то есть арендатор. Согласно 226-й статье Налогового кодекса, налоговый агент, от которого налогоплательщик получил доходы, обязан «исчислить, удержать и уплатить сумму налога».

В случае, если квартира сдается не фирме, а напрямую физическому лицу, позаботиться об уплате налога придется самостоятельно. Как подчеркивают фискалы, согласно законодательству прямая обязанность сдающего квартиру внаем - подать декларацию. И раз в год заплатить налог с доходов.

Проблема в том, что владельцам жилья, пусть даже всей душой желающим заплатить налоги со сданной квартиры и спать спокойно, технически выполнить это довольно проблематично. Чтобы заплатить подоходный налог от сдачи квартиры, мало подать декларацию. Нужно еще найти банковские реквизиты для уплаты налога и правильно перечислить его. К тому же не совсем урегулирован такой момент, как факт прекращения сдачи квартиры в аренду. Заплатив один раз, попадаешь инспектору «на крючок», и чтобы подтвердить, что квартира не сдается и доход не приносит, зачастую приходится представлять в инспекцию соглашение о расторжении договора.

Есть и еще одна возможность законно рассчитаться с государством при сдаче квартиры -- единый налог на вмененный доход(ЕНВД). С нового года должен вступить в силу расширенный перечень видов деятельности, которые (решением местных властей) могут быть переведены на этот налог. В этот перечень, в частности, попадает оказание услуг по сдаче внаем жилых помещений. Но «вмененка» будет скорее актуальна для тех, кто сдает жилье в больших объемах -- например, в курортных зонах.
Спрос на высококачественные складские площади попрежнему значительно превышает объем предложения. Практически все площади сдаются в аренду на нулевом и первом циклах строительства, и большинство проектов даже не выходит на открытый рынок. И хотя объемы строительства новых площадей на самом популярном, Ленинградском направлении даже упадут, эксперты уверены в том, что найти хороший склад в Подмосковье в ближайшие три года станет намного легче. В первую очередь тем из арендаторов, которые готовы переехать с северо-запада на юг и запад Подмосковья.

Правда, и здесь есть одна маленькая хитрость. Если сдача квартиры в аренду носит систематический характер, то такую деятельность можно приравнять к индивидуальному предпринимательству. Если зарегистрироваться в налоговой в качестве предприятия без образования юридического лица (ПБОЮЛ), а теперь такая регистрация проходит в упрощенном порядке в течение пяти дней, можно значительно минимизировать свои налоговые траты. Дело в том, что предприниматель со сдачи квартиры может платить не 13-процентный подоходный налог, а перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН) и платить по этой системе 6% от доходов плюс 150 руб. в месяц фиксированный платеж в Пенсионный фонд. Причем при подсчете доходов учитываются расходы на ремонт квартиры, на оплату коммунальных услуг, на рекламные объявления, в том числе и на услуги риэлтора по поиску жильцов. Важно и то, что имущество, сдаваемое в аренду в предпринимательских целях, освобождается от налога на имущество, который в перспективе планируется серьезно повысить для физлиц в рамках единого налога на недвижимость.

Уровень спроса на качественные складские помещения оценивается в диапазоне 1-1,2 млн кв. м, из которых активный спрос составляет примерно половину. В то же время предложение площадей, которые будут готовы к въезду арендатора хотя бы до конца года, составляет не более 60-80 тыс. кв. м.

Спрос родил предложение

Рост предложения будет зависеть от того, насколько успешно девелоперы сумеют преодолеть стоящие перед ними проблемы с землей, инфраструктурой и разрешительной документацией,- говорит руководитель группы аналитики рынка офисной и складской недвижимости Colliers International Регина Лочмеле.

На фоне высокого спроса и недостаточного предложения, многие проекты возводятся по схеме built-to-suit, то есть строятся под конкретного заказчика. Широко анонсируются крупные логистические терминалы, тогда как небольшие складские комплексы редко получают широкую известность у игроков рынка,- говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец.

К международным девелоперам, работающим на складском рынке (Международное логистическое партнерство, Capital Partners, AIG Lincoln), добавился крупный фонд.

Судя по всему, сумеют. Более того, первое полугодие 2005 года, похоже, стало переломным в развитии московского рынка качественных складских помещений. Ленинградский терминал и логистический парк Пушкино уже активно сдаются в аренду, хотя строительство первых фаз (50 тыс. кв. м и 70 тыс. кв. м соответственно) началось совсем недавно. Кроме того, в этом году должны быть введены в эксплуатацию очередные 80 тыс. кв. м в логистическом комплексе Томилино, общая площадь которого по окончании строительства достигнет 600 тыс. кв. м, и первая очередь складского комплекса в Крекшино.

По оценке Геца, в течение трех лет предложение на рынке складских помещений будет стабильно увеличиваться в среднем на 300-400 тыс. кв. м в год, такими же темпами будет увеличиваться и спрос, который не будет полностью удовлетворен.

Raven Russia Limited провел IPO и планирует вложить до 500 млн фунтов стерлингов (около $900 млн) в покупку и строительство складов и логистических центров. Не менее активны и россияне: в течение семи лет металлургическая компания Coalco построит в Подмосковье 1 млн кв. м складов,- говорит Михаил Гец.

Наиболее востребованы складские помещения, находящиеся вблизи городской черты. По данным компании Knight Frank, до 95% спроса на склады в Москве приходится сейчас на область, ограниченную бетонной кольцевой дорогой A-107, расположенной на расстоянии 25-45 километров от Московской кольцевой автодороги.

Где искать склады

Однако эксперты уверены, что в ближайшее время ситуация изменится. Можно с уверенностью говорить о росте популярности западных направлений Подмосковья: Минского и Киевского шоссе,- считает Алексей Новиков.

Наибольшее количество складских помещений сфокусировано в районе Ленинградского шоссе (34%).

В направлении Ленинградского шоссе, напротив, произойдет снижение объемов строительства складских комплексов, уверен эксперт. Это обусловлено, в первую очередь, не снижением популярности Ленинградского направления, а дефицитом земельных участков и общей загруженностью трассы,- поясняет Алексей Новиков.

Но и другие транспортные направления московского региона, по его словам, генерируют значительные товаропотоки, идущие, как правило, в российские регионы, и, как следствие, спрос на качественные склады. Речь идет о Ярославском, а главным образом о Новорязанском и Каширском шоссе. Алексей Новиков прогнозирует существенное увеличение объемов строительства логистических комплексов по этим направлениям уже в следующем году.





Съезд состоится 23 мая 2003 г. в здании Конгресс-центра Финансовой академии при Правительстве РФ.

Полным ходом идет подготовка к V съезду Московской ассоциации-гильдии риэлторов.

Секционные заседания съезда будут посвящены важнейшим вопросам, с которыми постоянно сталкиваются риэлторы в повседневной работе.

Это ежегодное традиционное мероприятие считается важным событием для столичных риэлторов, ведь составу Совета МАГР, который будет избран на съезде, предстоит определять политику ассоциации на московском рынке недвижимости.

Секцию ведет генеральный директор фирмы «Держава» А.Голышев.

Эффективное управление риэлторской компанией. На секции планируется рассмотреть основные принципы руководства небольшим коллективом фирмы. Как создать в таком коллективе благоприятную для работы обстановку? Какие направления сделать приоритетными? Как оптимизировать деятельность всех сотрудников компании? Ответы на эти и другие вопросы будут полезны в первую очередь руководителям небольших риэлторских фирм.

Секцию ведет представитель Ассоциации Риэлторов г. Торонто З.Габриэль. Ее выступление основано на передовом опыте канадских риэлторов. Эта секция будет интересна, прежде всего, представителям фирм, недавно работающих на рынке, ведь новейшие методы работы с клиентами могут восполнить недостаток опыта у сотрудников молодых компаний.

Повышение доходности фирмы за счет успешной работы с клиентом. Новые методы управления временем, вопросы поиска и удержания клиента.

Сертификация брокерской деятельности. На секции разговор пойдет об истории возникновения системы сертификации, основных этапах ее развития и проблемах внедрения.

Защита интересов риэлторской фирмы в судах. Секция будет полезна как начинающим, так и опытным фирмам, ведь специфика риэлторской деятельности такова, что судебные процессы являются неизбежным спутником работы любого агентства недвижимости. Секцию ведет председатель Комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг М.Гороховский.

Аналитика рынка недвижимости: ценовая ситуация, тенденции, прогноз. Эта тема неизменно вызывает интерес, так как без аналитики трудно представить успешное стратегическое планирование и расчет рисков в предпринимательской деятельности. Риэлторская деятельность – не исключение.

Сотрудники Московского органа по сертификации расскажут о достижениях в этой сфере и поделятся ближайшими планами. Эта секция будет интересна не только тем компаниям, которые планируют получение сертификата. Прозвучит новая важная информация для сертифицированных фирм. Ведет секцию руководитель московского Органа по сертификации Л.Каширская.

Много существует тем для обсуждения в рамках съезда. Планируется обсудить вопросы рынка загородной недвижимости в формате заседания Комитета МАГР по загородной недвижимости.

Ведет секцию известный аналитик рынка недвижимости Г.Стерник.

На пленарном заседании будут заслушаны отчеты о работе МАГР и ревизионной комиссии, состоятся выборы Президента МАГР, нового состава Совета МАГР, Комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг, Ревизионной Комиссии. Будет утверждена Концепция дифференцированного пакета услуг для членов МАГР.

Загородная недвижимость сегодня является одним из наиболее актуальных направлений на столичном рынке недвижимости. Интерес к этому сегменту рынка постоянно растет. Вместе с тем, существует много проблем, связанных как со спецификой самих объектов загородной недвижимости (например, не всегда возможна система эксклюзивных договоров и т.п.), так и с состоянием самого рынка. Ведь если в других направлениях риэлторской деятельности уже сложилась определенная бизнес-культура, то в загородной недвижимости это еще только предстоит сделать.

Участники съезда смогут познакомиться с информацией о новом облике сайта МАГР, а также о новых функциональных возможностях.

Будет сделано сообщение о начале работы независимого третейского суда участников рынка недвижимости, учрежденного МАГР. Создание третейского суда в его новом качестве призвано решить ряд проблем, возникающих при рассмотрении спорных вопросов как у риэлторских фирм, так и у клиентов.

Съезд МАГР – исключительная возможность почувствовать биение пульса столичного риэлторского сообщества, испытать чувство причастности к происходящим на московском рынке недвижимости процессам.

Состоятся презентации фирм, выпускающих оборудование и товары, необходимые для офисной работы и рекламной деятельности.

Уже разработаны проекты нескольких законов, в частности "О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки на учет нуждающихся в жилых помещениях".

Съезд МАГР – это возможность встретить старых друзей, узнать новости, наладить новые контакты.
Московские власти решили не отставать от федеральных и разработать свой Жилищный кодекс. В него должна будет войти вся нормативно-правовая база столицы в сфере жилья.

Кроме того, в законопроекте впервые записано, что при переселении социального нанимателя ему обязаны предоставить площадь в соответствии с указанными выше жилищными нормативами. В основном расселяются пятиэтажки, где гораздо больше семей живут в стесненных условиях, чем одиноких, - в трехкомнатных квартирах. Новые коммуналки плодить не будут. Впервые будет учитываться и состав семьи.

В каждом из этих законопроектов заложены абсолютно новые нормы и правила предоставления социального жилья москвичам. Коснутся перемены прежде всего нормы жилой площади, выделяемой на человека. По ныне действующему закону расчет идет из 18 квадратов на одного жителя. Площадь балкона или лоджии в квартире входит в эти же самые метры. В новом законопроекте предусмотрено выделение 16 квадратных метров площади на человека, но зато "чистых" - без всяких включений в виде балкона или лоджии.

Если в семье из трех человек нет супружеской пары, они вправе получить трехкомнатную квартиру от 48 до 64 квадратных метров. Семья из четырех и более человек вправе получить квартиру из расчета 16 квадратных метров на человека.

Согласно проекту семья из двух человек, которые являются супругами, вправе получить однокомнатную квартиру от 32 до 42 квадратных метров. Два члена семьи, не являющиеся супругами, могут получить двухкомнатную квартиру от 32 до 48 квадратных метров. Семья из трех человек, двое из которых являются супругами, могут рассчитывать на двухкомнатную квартиру от 48 до 60 квадратных метров.

И еще одно чрезвычайно важное новшество. Наконец- то в Москве появился законопроект о признании граждан малоимущими в целях улучшения жилищных условий, по которому проще будет встать в очередь на получение жилья.

Новый законопроект окончательно не оставит почвы для страхов москвичей лишиться обжитого района и оказаться сосланными на окраину столицы в случае сноса дома. В нем будет закреплено право остаться в своем районе или в пределах округа, даже если этот округ - Центральный. Сегодня жителей центра пока еще нередко переселяют туда, где найдется квартира.



Главная --> Публикации