Главная --> Публикации --> Инвесторов зовут в новую голландию Парковка в нагрузку Гибриды без будущего Час последней хрущобы Законы о земле не будут выполняться

Дефицит на «первой линии»
Пестовское, Рузское, Истринское и другие крупные водохранилища щедро делятся своими живописными прибрежными территориями. Стоит просчитать свои возможности и отдать предпочтение или покупке земли, или участка с подрядом, или готового дома. Именно такой широкий спектр предложений исходит от застройщиков.

Альтернативы Рублевке не существует. Этот постулат последних лет начинает постепенно опровергаться. Во всяком случае, в риэлторских компаниях утверждают: покупатели дорогой недвижимости на большой воде — это как раз те самые «люди с Рублевки». Пожив на сверхпрестижном направлении, подустав от привычного окружения и тесноты, они устремились к отдохновению. А водная гладь, как известно, лучшее для этого средство.

В поселке «Лазурный берег» дома с участками в целый гектар на береговой линии предлагаются по цене $6 млн! Причем из 18 таких домов в продаже осталось только три.

На первой линии, утверждают в агентствах недвижимости, самые дорогие дома и участки в хорошо организованных поселках расходятся даже по очень высоким ценам. Например, на Пестовском водохранилище в поселке «Зеленый Мыс» (Дмитровское направление, 28 км от МКАД) 18 участков с подрядом проданы всего лишь за год, при этом начальные цены составляли от $700 тыс., а последние участки реализовывались от $1,5 млн. В поселке «Пестовская гавань» (Ярославское шоссе, 29 км от МКАД) участок (50–70 соток) с подрядом на первой линии будет стоить $1 млн 300 тыс.

На берегу Икшинского водохранилища – другие предложения. На 26-м км Дмитровского шоссе в лесном массиве строится поселок М.о.н.а.к.о.в.о. По соседству расположился поселок Nemo. А несколько ближе, в 18 км от МКАД по Дмитровскому шоссе, возводится поселок Аврора. Как говорит Ирина Тарасова, генеральный директор R2 Group, в Nemo продажи только начались. Участки 38–96 соток без подряда на первой линии предлагаются по цене $25 тыс. за сотку. В Авроре – по $20 тыс. Величина наделов – от 22 до 63 соток.

В «Рузских просторах» (109 км от МКАД по Минскому, Рублево-Успенскому или Новорижскому шоссе) продается только земля. На первой линии участки площадью 20–70 соток предлагались по цене $10 тыс. за сотку и были быстро проданы.

Впрочем, так называемая полевая и лесная недвижимость, находящаяся дальше от берега, также пользуется большим спросом. Например, самая дешевая недвижимость в поселке «Лазурный берег» стоит $860 тыс. – это дом площадью 400 кв.м и участок 20 соток. А компания КомCтрин, застройщик поселка «Зеленый Мыс», изучив спрос, пошла на строительство апартаментов. Небольшие квартиры площадью 130 кв.м по цене $220–350 тыс.в домах-таунхаусах оказались более чем востребованными из-за своей ценовой привлекательности и возможности многих уже имеющих дом на других направлениях пользоваться всей водной инфраструктурой.

В М.о.н.а.к.о.в.о недвижимость первой линии практически вся продана. На начальном этапе дома с участками 20–60 соток продавались за $2,5 млн. Cамые скромные предложения находились на уровне $650 тыс.

Интерес к такого рода предложениям на рынке обусловлен появлением достаточно большой группы обеспеченных граждан, почувствовавших вкус к отдыху на воде. Речь идет, конечно, не о купании в подмосковных водоемах, а о яхтинге. По наблюдению Сергея Фокина, генерального директора компании «Бульварное кольцо», реализующей проект «Пестовская гавань», статус покупателей подобного жилья совершенно особый. «Если при реализации других подмосковных проектов, мы в основном имели дело с высокопоставленными чиновниками и военными, то теперь наши клиенты – это исключительно представители бизнеса, топ-менеджеры крупных компаний», – отмечает он. Люди эти достаточно занятыеделовые, не имеющие больших запасов свободного времени. Тем, кто имеет дом на Рублевке или Новой Риге, потребуется пожертвовать не одним часом, чтобы в очередной week-end добраться до большой воды и совершить водный променад. Именно поэтому, отмечают риэлторы, многие жители Рублевки, не продавая пока старые дома, покупают новую недвижимость на водохранилищах. Проживать круглогодично там можно так же, как и в любом другом подмосковном поселке. По наблюдению продавцов, многие предпочитают пока лишь «примерить» на себя новое место жительства, пытаясь оценить всю прелесть проживания «по соседству с яхтой». При этом наличие недвижимости в таком поселке будет иметь и зимние преимущества. Ряд перечисленных мест находится в непосредственной близости от горнолыжных курортов.

Стоянка в тихой гавани
В каждом из перечисленных случаев, выкладывая такие внушительные суммы, покупатель получает приличный сервисный набор. И самое ценное в нем даже не сама недвижимость или инженерная начинка (все это можно найти и в других, не связанных с водой, местах), хотя качество и того, и другого заслуживает самых высоких оценок. Речь идет о дополнительных, как теперь говорят, опциях, связанных с досуговой сферой. Обычные рестораны, кафе, реже школы и детские сады в таких поселках дополнены богатой водно-спортивной инфраструктурой. Довольно часто предлагают марину (летняя парковка яхт с небольшим плавучим причалом), эллинг (зимняя парковка и ремонт), иногда – спортивные площадки вдоль берега. И, конечно, пляжи. Некоторой частью услуг – летним причалом для яхт, открытыми спортплощадками, пляжами – жители поселка могут пользоваться бесплатно. Эллинг, ремонт яхт, услуги яхт-клубов и др. – удовольствия платные. Но удобство заключается в том, что все желаемое можно получить буквально по месту жительства, что особенно ценно, если необходимый для содержания яхты набор услуг предоставляется полностью. В «Зеленом Мысе» предлагается, например, даже крытый отапливаемый эллинг, большая ремонтная база, создан детский яхт-клуб с собственными судами.

Попутный ли ветер в парусах?
По мнению риэлторов и застройщиков, возможности этого сегмента рынка весьма и весьма ограничены. Просто потому, отмечает Сергей Фокин, что отвод земли вблизи крупных водоемов в последнее время практически не производится. Все берега застроены. По мнению Ирины Фокиной, начальника отдела продаж компании «Строй-рекреация» (поселок «Рузские просторы»), выделение участка и прохождение всех согласований, включая Мосводоканал, Ростехнадзор, экологические службы и др., сопряжены с такими трудностями, что процесс строительства удлиняется примерно в два раза по сравнению с обычными загородными поселками.

Понимая возможности и запросы клиентов, застройщики проектируют такие поселки с размахом – с гостиницами, конференц-залами, гольф-полями, вертолетными площадками. Не экономят место на проезжей части, делая дороги в поселке достаточно широкими, что вообще-то не характерно для обычного загородного строительства. Обычно застройщик каждый квадратный метр земли старается пустить на продажу, часто даже в ущерб внутрипоселковой дорожной инфраструктуре.

Как рассказывает Ольга Кисарина, маркетолог-аналитик компании «КомСтрин», при реализации проекта «Зеленый Мыс» особое внимание компания-застройщик уделила укреплению береговой линии. Замостить берега протяженностью 1200 м было бы проще и дешевле. Но, во-первых, это противоречило бы закону. Во-вторых, заасфальтированные берега выглядели бы неэстетично. Поэтому применялся гораздо менее технологичный и более трудоемкий способ: берега укрепляли вручную, габионами. Таким же образом отделывали берега небольшого острова, также относящегося к территории «Зеленого Мыса».

По мнению Алексея Коротких, руководителя отдела продаж корпорации «Инком», застройщика и продавца поселка «Лазурный берег», для организации такого строительства требуются и значительно большие, чем в обычных случаях, инвестиционные вложения. Речь, в первую очередь, идет о центральных коммуникациях и обустройстве водно-спортивной инфраструктуры. Поскольку проект исключает применение септиков, требуется проводить многокилометровые центральные коммуникации, тянуть трубы и провода к ближайшим домам отдыха, санаториям. К расходам на это добавляются затраты на обустройство пляжей, причалов, эллингов. Алексей Коротких считает, что общий объем средств, требуемых для выполнения этих условий, может составлять 20% бюджета проекта. Ирина Фокина называет другую цифру – 10%. Но в каждом конкретном случае это зависит от особенностей проекта.

Особые условия в таких случаях предъявляются к выполнению всех юридических условий договоров. По наблюдению И. Фокиной, сегодня покупатели с огромным вниманием относятся к правовой стороне дела. Оказаться в положении несчастных жителей деревни Пятница не хочется никому. Тем более что стоимость строительства коттеджей (а по сути, настоящих особняков у воды) укладывается в другие, значительно большие суммы. Получение документов о правах собственности для покупателей участков в «Рузских просторах» происходит в два этапа: покупатель получает права на земельный участок под индивидуальное жилищное строительство сразу, как только вносит требуемую сумму. Получение разрешения на строительство происходит по упрощенной схеме. Регистрация права собственности – по завершении строительства объекта и сдачи его госкомиссии. Такая же схема актуальна и в отношении других поселков.

По мнению Ирины Тарасовой, еще одна сложность возникает в связи с необходимостью строить большие коттеджные поселки – от 80 домов, так как зону отчуждения необходимо содержать.

Историческая справка
До середины XVII века на месте Истры располагались село Воскресенское и три деревни, которые в 1656 году были куплены патриархом Никоном. Он решил создать здесь особенный монастырь, подобный древнему Иерусалимскому храму в Палестине. Сразу после завершения строительства обитель получила название Нового Иерусалима. Причем так стали именовать не только монастырь, но и обширную местность вокруг него с холмами, названными Сион и Елеон, деревней Капернаумом и Гефсиманским садом. И даже река Истра была официально переименована в Иордан.
Примыкающий к стене обители Гефсиманский сад — прекрасное место для прогулок. Здесь находится архитектурно-этнографический музей деревянного зодчества, где сохранены старинная крестьянская изба, часовня и ветряная мельница. Перейдя по пешеходному мостику Кедронский поток, посетители видят необычное четырехъярусное сооружение — отходную пустынь патриарха Никона, куда он удалялся на время постов.
В художественном музее «Новый Иерусалим» собраны прекрасные коллекции икон и живописи (в том числе работы А. К. Саврасова, С. А. Коровина, И. К. Айвазовского, Р. Р. Фалька).
Уникальный архитектурный ансамбль монастыря никого не оставляет равнодушным.
Вокруг монастыря в XVII веке вырос город Воскресенск, который в 1930 году был переименован в Истру. С этой местностью связаны имена многих деятелей русской культуры, здесь в разное время бывали и творили М. Ю. Лермонтов, А. П. Чехов, И. И. Левитан.

Перспективное «плавание»
По оценке Ирины Фокиной, все покупки земли в поселке «Рузские просторы» проходили не в инвестиционных целях (хотя такие варианты тоже рассматривались), а исключительно «для себя» – чтобы построить либо загородную резиденцию для организации, либо дом и жить в нем. Также оценивают продажи в поселках, уже упомянутых здесь, и другие консультанты. При этом многие специалисты отмечают: нет более выгодного вложения сейчас, чем покупка недвижимости у большой воды. По оценке Владимира Яхонтова, заместителя директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», за пять лет цены на загородные дома у воды, даже в неорганизованных и не столь популярных сегодня поселках, выросли вдвое. За меньший период – всего за три года – в 2,5 раза подорожали дома в организованных поселках. И не только потому, что качественная загородная недвижимость растет в цене вместе с рынком. А в силу того, что дефицитность подобных предложений будет ощущаться год от года все острее.
Город Истра с населением 31,6 тыс. человек расположен в 58 км к северо-западу от Московской кольцевой автодороги. Добраться до Истры из столицы можно по двум трассам — Волоколамскому шоссе, древней дороге, исстари соединяющей Москву с Волгой, и недавно построенному Новорижскому шоссе, проходящему в пяти километрах от города. Ходят до Истры и электрички с Рижского вокзала.

Работа и отдых
Истра сегодня — уютный перспективный город. Здесь созданы все условия для современной жизни. В городе развивается промышленность — прекрасно чувствуют себя в условиях рыночной экономики мебельная и швейная фабрики, работают заводы: керамический, кирпичный, «Углемаш» и другие предприятия. Большинство из них сегодня расширяют свой штат, а значит, у новоиспеченного истринского рабочего не будет проблем с поиском работы.
Кроме того, в городе возникли новые промышленные объекты. В 2002 году появился первый в России завод по производству современного детского питания. Французская компания Lactalis, производитель молочных продуктов под торговой маркой President, в конце марта 2003 года открыла здесь сыроваренный завод.
В Истре много современных супер- и гипермаркетов.
Для занятий спортом детей и взрослых в промышленном микрорайоне Истры (район мебельной фабрики) запланировано строительство детских площадок. Здесь можно будет поиграть в теннис, волейбол, баскетбол. Согласно генеральному плану застройки города зарезервирована большая площадка под физкультурно-оздоровительный комплекс и в другой части города — у знаменитой Подковы, у реки Истры. Появится свой стадион и в микрорайоне Полево. Земельный комитет администрации района уже занят проектированием землеотвода для этого спортивного сооружения.
Администрация Истринского района заинтересована в развитии туризма в регионе. В связи с этим решено построить современный гостиничный комплекс вблизи Новоиерусалимского монастыря.

Экология и инфраструктура
Благодаря своим неповторимым природным и историческим особенностям Истринский район входит в зеленый и водоохранный пояса Москвы. Здесь есть хвойные и лиственные леса, реки, озера, водохранилище и даже источники минеральных вод. Сохранились и потрясающие двухсотлетние дубравы.
Уже тридцать лет в районе работает горнолыжный клуб. На горе Фавор, что в окрестностях Нового Иерусалима, устроен отличный склон для катания на горных лыжах. Горки — ухоженные, с трамплинами и отличным рельефом. Здесь проходят соревнования по таким видам спорта, как слалом, слалом-гигант и скоростной спуск.
Особой популярностью пользуется водный туризм на речках Истре и Малой Истре, тем более что сезон здесь открывается рано, уже в апреле. Сплавляться на байдарках можно практически на всем протяжении названных рек. Все участки пути необыкновенно живописны. Но купаться здесь холодновато: речки подпитываются родниками, поэтому даже в самые жаркие дни вода не прогревается.
Зато Истринское водохранилище — прекрасное место для купания и отдыха вблизи воды. Его окружает великолепный лес. Это искусственное озеро — один из наиболее богатых рыбой водоемов Подмосковья. Здесь водятся щука, окунь, налим, лещ, плотва.
Санатории и базы отдыха на берегу водохранилища предлагают всем желающим свои услуги: от проката лодок и путевок на выходные дни до продолжительного семейного отдыха и лечения.
Каждый год в начале июня в окрестностях Истры в живописном поселке Бужарове проходят чемпионаты первенства Кубка России по автомобильному кроссу.

О том, что Гагаринский районный суд удовлетворил пять исков покупателей квартир в домах, построенных “Новым миром”, рассказал адвокат Юрий Николаев, председатель московской коллегии адвокатов “Легис Групп”, представляющей интересы владельцев квартир. Суд обязал ОАО “Новый мир — Северо-Восток” выплатить покупателям неустойку за срыв сроков сдачи домов от года до двух лет, пояснил Николаев. “Общая сумма неустойки достигла 800 000 руб., одному из покупателей удалось взыскать 580 000 руб.”, — говорит он.

Современная застройка
В городе возводят новые благоустроенные дома, которые выгодно выделяются на фоне жилых комплексов 50–60-х годов. Например, на стадии завершения согласования проекта находятся планы строительства разноэтажного (10–12-этажного) жилого комплекса общей площадью более 13 тыс. кв. м в центре города. Жилой монолитный комплекс с подземным паркингом, состоящий из двух зданий, возведут на улице Ленина. Практически под всей отведенной территорией разместят подземную автостоянку, обеспечивающую 92 % квартир местами для личного транспорта. На дворовой территории предусмотрена организация благоустроенных озелененных пространств, игровых площадок и мест для отдыха.
Истра — город будущего. Хорошую экологию, красоту природы дополняет динамично развивающаяся инфраструктура. По прогнозам, в ближайшем будущем жить в Истре станет весьма престижно.

Виталий Можаровский, партнер юридической компании “Пепеляев, Гольцблат и партнеры”, полагает, что “Новый мир”, скорее всего, проиграет и все остальные иски, но неизвестно, получат ли покупатели неустойку. “Как правило, под каждый проект создается отдельное юридическое лицо, у которого на балансе может ничего не быть”, — заключает Можаровский. Олег Репченко, руководитель аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости”, не смог вспомнить массовых случаев подачи исков на застройщиков, затягивающих сроки строительства. “Интересная практика. Если все клиенты начнут так судиться, то со строителей можно будет взять немало”, — шутит он. В одной из компаний-застройщиков так не считают: “Суд высшей инстанции может встать на сторону застройщика, поскольку в договорах, как правило, не определяется срок сдачи дома и размер штрафных санкций”. По его мнению, если бы “Новый мир” уже не засветился в судебных делах, у него были бы все шансы оспорить вынесенное решение.

В Гагаринском суде “Ведомостям” подтвердили удовлетворение нескольких исков и сказали, что на рассмотрении у них лежат “десятки таких дел”. Николаев уточнил, что исков более сотни: “От жильцов восьми домов на проезде Черского, улице Яблочкова и Байкальской”. Каждый требует взыскать в среднем 3 млн руб., добавляет адвокат. По его мнению, если все иски будут удовлетворены, теоретически расходы “Нового мира” могут достичь 300 млн руб. Однако, говорит он, суд, как правило, удовлетворяет не более 10% от требуемой суммы.
Источник в “Новом мире” утверждает, что неустойка в размере 580 000 руб. — это уникальное решение. “У всех покупателей разные ситуации, и суд понимает объективные причины, из-за которых затягивается строительство”, — аргументирует он. Пока “Новый мир” не решил, будет ли оспаривать решения суда по этим претензиям покупателей.

ОАО “Финансовая группа “Новый мир” было основано Евгением Спиренковым. С 1994 г. группа построила около 200 000 кв. м жилья. В апреле 2005 г. компания прекратила существование и была разделена на ОАО “Новый мир – Северо-Восток” и ОАО “Новый мир”. Оборот компаний не раскрывается.

Первые иски в адрес “Нового мира” жильцы стали подавать год назад, после того как компания “Новый мир — Северо-Восток” потребовала от них доплатить от 40% до 60% стоимости уже оплаченных ими квартир, объяснив это дополнительными расходами при строительстве. В противном случае компания отказывалась оформлять документы о праве собственности на квартиры. Каждый из 60 человек должен был заплатить от $20 000 до $42 00 Тогда покупатели обратились в суд.
Первые иски летом удовлетворил Бутырский районный суд. Рассмотрение их продолжается, говорит Николаев.

Однако на практике воспользоваться нововведениями многим оказалось не под силу.


С 1 апреля 2005 года вступили в силу поправки в Налоговый кодекс (НК), по которым при определении единого налога на вмененную деятельность (ЕНВД) должна учитываться только площадь торгового зала. В законе четко перечислены помещения, площади которых в расчет не принимаются: подсобные, административнобытовые помещения, а также помещения для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже. Предприниматели, применяющие режим ЕНВД, надеялись, что принятие этих поправок исключит возможность вольного толкования законодательства налоговиками, которые зачастую требовали расчета сумм налога, исходя из размера всей площади торгового предприятия.

ФАС СЗАО также принял решение в пользу налоговиков. В постановлении суда N А26-346/2005-29 сказано, что правоустанавливающим документом является договор аренды, и платить налог нужно с той площади, которая определена в договоре как торговая, в данном случае - 13 кв. м.

На деле фискалы согласны рассчитывать ЕНВД по новым правилам лишь в отношении тех предприятий, у которых площадь торгового зала указана в договоре аренды отдельно от общей площади арендуемого помещения. По этой причине налоговая инспекция в Карелии потребовала от одного из индивидуальных предпринимателей доплатить более 30 тыс. руб. ЕНВД. Налоговикам не понравилось, что бизнесмен, снимавший помещение площадью 13 кв. м, платил ЕНВД лишь с 7 кв. м площади, объясняя это тем, что оставшиеся 6 кв. м он использовал для хранения товаров. Дело дошло до суда. Суд первой инстанции и апелляция встали на сторону предпринимателя, так как у него имелись все доказательства размера занимаемой под торговые цели площади: поэтажные планы помещения, справки арендодателя и т. д. Однако кассация отменила два предыдущих решения. Суд кассационной инстанции мотивировал свое решение нарушением судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, не указав при этом, каких именно. Суд вышел за пределы своей компетенции, заново исследовав и переоценив доказательства,- говорит эксперт ОПОРЫ России Александр Барков.

Эксперты говорят, что по закону предприниматель обязан указывать в договоре аренды всю площадь арендуемого помещения, но при этом он может выделить ту площадь, которая используется непосредственно для торговли. Однако на практике сделать это практически невозможно. При заключении договора аренды предприниматель зачастую не знает, какую площадь у него будет занимать торговый зал, а какую - подсобные помещения. Разделение помещений обычно происходит в ходе осуществления торговой деятельности,- констатирует руководитель московского профсоюза предпринимателей Лига свободы Георгий Комаров.

Договор аренды - это базовый документ, подтверждающий факт получения помещений в пользование, его же фактическое использование должно быть принято судом во внимание,- говорит директор налогового департамента компании Росинтер ресторантс Дмитрий Логунов.

По словам Георгия Комарова, основная масса предпринимателей, применяющих ЕНВД, снимают помещения в торговых комплексах и на рынках.

Ситуация осложняется тем, что нередко бизнесмен не может внести изменения в уже заключенные договоры аренды.



Главная --> Публикации