Главная --> Публикации --> На кузнецком мосту появится новый торговый центр Зил станет стройплощадкой $28 млн за высотку в ясенево Промышленные зоны москвы: вывести и сохранить Дворцы - дворянам

Внутренние резервы

Программа реорганизации промышленных территорий ради высвобождения площадок для нового строительства в Москве существует несколько десятков лет. Однако за все это время выведены (перебазированы на другую площадку и работают) всего несколько предприятий. Остальные либо обанкрочены, либо закрыты из-за неэффективности производства. Инвесторы утверждают, что им проще выкупить обанкротившееся предприятие, чем заниматься его перебазированием.

Среди пока не реорганизованных промзон есть такие привлекательные участки, находящиеся в центре города, как Павелецкая промзона, занимающая 194,2 га, Грузинский Вал (51,5 га), Боткинский проезд (117,8 га). Площадь некоторых промзон, например “Калошино” и “Южный порт”, превышает 600 га, в них расположены сотни предприятий и организаций. Однако, по словам Колегова, не все промзоны подлежат реорганизации. Есть также ряд предприятий, которые никогда не будут выведены из города. Например, такие, как Западная водонапорная станция или теплоэлектростанции.

Производственных зон в Москве насчитывается 83, из них в пределах МКАД — 6 “У города для развития есть только внутренние территориальные резервы. Промзоны включают в себя промышленность, склады, гаражи, автобазы. Собственно промышленными предприятиями занято меньше половины всех производственных территорий города”, — рассказывает Сергей Колегов, начальник управления по освоению резервных территорий города и гаражного строительства.

Освоение впереди

Границы промзон были очерчены еще 40 лет назад, однако сейчас эти линии размыты, частично участки застроены жильем, объектами инфраструктуры. Кроме того, промышленные предприятия в столице расположены беспорядочно. Даже в центральной части города можно наткнуться на гигантские пустыри, где перемежаются работающие заводы и полузаброшенные здания, выполняющие роль офисов или складов. Застраивать такие территории без ликвидации всей промзоны не имеет смысла, ни один здравомыслящий застройщик не станет возводить жилье или бизнес-центр на территории, дальнейшая судьба которой не известна.

Именно неоперативность вывода и делает программу непривлекательной для инвесторов. Примеров реально перебазированных предприятий не так много. Из самых ярких — строительство офисного комплекса “Аврора Бизнес Парк” на территории Краснохолмского камвольного комбината. В 1999 г. компания Forum Propertiеs купила акции предприятия и предложила город схему его перебазирования. Процесс занял около трех лет, в итоге производство было основано в подмосковном Лосино-Петровске. По оценке экспертов, инвестору пришлось вложить около $25 млн.

Многие участники строительного рынка уже поспешили заявить, что программа по выводу промпредприятий провалилась. В качестве основного аргумента приводится тот факт, что заниматься напрямую перебазированием предприятия (строительством дополнительных офисов, перевозкой существующего производства, включающей демонтаж старого оборудования и пусконаладочные работы в новом месте) инвесторам невыгодно — слишком велики расходы. К тому же, как правило, процесс непосредственно самого вывода может растянуться на несколько лет, и инвестору придется финансировать его из собственного кармана.

Однако потенциальных инвесторов не так много. К примеру, корпорация “СХолдинг” в 2003 г. заказала исследование промзоны в районе “Богородское”. Площадь территории составляла 60 га, в ходе исследования выяснилось, что можно перебазировать девять предприятий, вывести четыре автостоянки, ликвидировать три предприятия, одно предприятие самореформировать и сохранить 19 предприятий. По результатам этих работ, а также с учетом предварительных предложений по перспективному развитию территории ГУП “НИиПИ Генплана Москвы” предлагалось освобождение территории под “общественно-жилую функцию” площадью около 20 га. Кроме того, там был ряд федеральных зданий, по которым требовалась специальная проработка. В итоге компания отказалась от проекта. “В этой зоне надо было сохранить слишком большое количество предприятий, их вывод требовал значительных инвестиций. Освоением промзоны можно заниматься в случае, если она в центре и предприятие надо ликвидировать, а не переносить”, — говорит пресс-секретарь “СХолдинга” Оксана Басова. По ее словам, результаты проведенного обследования сделали дальнейшие расчеты ненужными.

Другой пример — вывод кондитерской фабрики “Красный Октябрь” (расположена на Болотном острове, неподалеку от Кремля), запланированный владельцем — группой “Гута”. В 2004 г. инвестор достиг договоренности с городскими властями о переезде предприятия в промзону концерна “Бабаевский”. Новое производство должно разместиться на 40 000 кв. м в промзоне концерна “Бабаевский” на Малой Красносельской улице. После этого инвестор планирует возвести элитный квартал в рамках городского проекта “Золотой остров”. К слову, несколько лет назад столичный градоначальник выступал резко против вывода “Красного Октября”. Такая реакция вполне объяснима: правительство Москвы заявляет, что желает вывести промзоны цивилизованно, на подготовленные площади, одновременно модернизировав предприятия. В то же время столичные власти уже не приветствуют вывод эффективных предприятий в область, так как вместе с ними уходят налоги и рабочие места.

По Генеральному плану развития до 2020 г. предусматривается освобождение от производственных функций 5300 га. Площадь городской территории, занятой объектами промышленности и науки, по словам чиновников, не сократится, а, наоборот, увеличится.

Чиновники не торопятся

МЦОРТ выполняет функции единого заказчика на разработку предпроектной и конкурсной документации по реорганизации производственных территорий (за исключением ЦАО). На деле же собственники зданий на участках в границах промзоны сами выступают девелоперами собственного участка, а роль МЦОРТ оказывается формальной.

Для реализации инвестпроектов по освоению территорий промзон в первую очередь необходимо собрать точные исходные данные. Обследования проводят ГУП “Московский центр по освоению резервных территорий” (МЦОРТ) и Департамент науки и промышленной политики. Запрашивается вся информация о предприятии: правоустанавливающие документы, количество работников, описание имущественного комплекса, номенклатура выпускаемой продукции, а также экономические показатели деятельности. После этого в НИиПИ Генплана принимается окончательное решение о дальнейшей судьбе промзоны.

территории между Ломоносовским, Вернадским и Мичуринским проспектами, строительство фундаментальной библиотеки МГУ, а также строительство Третьего транспортного кольца, большая часть которого проходит по производственной территории. Активнее всего промышленные территории реорганизуются (высвобождаются участки под застройку) в Центральном округе Москвы. Сергей Колегов говорит, что сейчас в центре столицы нет промзон, остались только отдельные предприятия.

Сергей Колегов приводит в качестве примера результатов работы правительства Москвы в этом направлении комплексную застройку

“На практике перебазирование чаще всего выглядит так: через посредников приобретается недвижимость у владельца разорившегося завода, и начинается его реконструкция. Купить объект можно и без посредников, поскольку предприятие или разорилось, или решило избавиться от лишних площадей”, — рассказывает Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood. По его словам, в этом случае девелопер не несет расходов до начала строительства. Посредники, которыми выступают компании, занимающиеся недружественным поглощением, предлагают им уже “чистую территорию”.

Но вряд ли этот факт можно считать исключительной заслугой городских властей. Земля здесь на вес золота, и потенциальные инвесторы уже давно прибрали к рукам предприятия, которые на ней находятся. Большинство девелоперов предпочитают покупать неэффективные предприятия или уже закрытые производства у компаний, специализирующихся на недружественном поглощении. Это гораздо более экономный путь. “Одна из самых острых проблем — наличие мелких собственников и арендаторов, не желающих освобождать территорию. Процесс может растянуться на несколько лет”, — рассказывает руководитель строительной компании, пожелавшей себя не называть. По его словам, зачастую без административного ресурса эта проблема становится нерешаемой.

Кроме того, многие предприятия не горят желанием покидать освоенные территории. Поэтому многие руководители переквалифицируются в девелоперов. Например, на территории фабрики “Парижская коммуна” на Шлюзовой набережной будет построен многофункциональный комплекс общей площадью 140 000 кв. м (сейчас введена в эксплуатацию гостиница “Катерина”), на месте завода “Рубин” по Багратионовскому проезду возведен торговый центр “Горбушкин двор”.

“Строителей интересует только земля, а судьба заводов и рабочих — это головная боль городских властей. Сейчас можно приобрести предприятие в центре Москвы, заплатив за него несколько миллионов долларов, а стоимость права аренды на землю, которую занимает предприятие, может достигать $10 млн. Какой смысл ввязываться в долгосрочную программу даже при условии поддержки города?” — говорит представитель компании, специализирующейся на недружественных поглощениях.

“Москва не намерена отказываться от статуса промышленного города. Однако, — говорит представитель градостроительного департамента, — промышленность должна быть обеспечена территорией, транспортом, инженерией — это и есть градостроительная задача”.

Сохранить статус

По принятой правительством Москвы программе “Пром Сити Москва”, все заводы должны быть перенесены в окраинные промышленные зоны. Столичная администрация планирует до 2020 г. инвестировать в этот процесс около $1 млрд. Для массового перебазирования предприятий пока определено первое место — “Пром Сити Москва-Север” на 320 га в Молжаниновском районе. Полностью освоить эту территорию офисами и предприятиями планируется за семь лет при инвестициях на сумму $4,8 млрд. Пока точные сроки перебазирования никто не назовет, тем не менее город уже столкнулся с определенными проблемами. Когда инвесторы получали площадку под перебазирование производства, после чего производство закрывалось.

Найти в городе свободную площадку для создания новых производственных мощностей трудно. Еще труднее учесть все пожелания перебазируемых предприятий. Участники рынка вспоминают условие, которое выдвинул “Моспромстрой” компании Metro Cash Carry, — перевести шесть строительных организаций на одну территорию.

Кроме того, для избежания недружественного поглощения предприятий (как правило, при обследовании предприятия начинается процесс скупки и поглощения) была наложена блокировка на оформление земельно-правовых отношений по обследуемым промзонам, на оформление долгосрочной аренды. Аренда продлевается только до 2007 г. То есть покупатель предприятия должен отдавать себе отчет в том, что на участок у него будет только право аренды до 2007 г. И до тех пор, пока город не определится с перспективами конкретной промзоны, она считается территорией развития.
До 1 марта 2006 года, в соответствии со 161-й статьей Жилищного кодекса, российские собственники жилья должны на общем собрании выбрать способ управления своим многоквартирным домом. Либо всем здесь будет заправлять собрание собственников, либо товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, либо все это передается в руки специализированной управляющей компании. Если же господа собственники никакого решения не примут, органы местного самоуправления обязаны после 1 марта сделать это за них, проведя открытый конкурс по выбору управляющей организации.

Теперь в действие введен новый регламент оформления документов на перенос предприятий. Инвестор должен подготовить технико-экономическое обоснование перебазирования предприятия на конкретную площадку и начать подготовку места под перенос. Только после того как Мосэкспертиза убедится, что инвестор действительно намерен развивать завод на новом месте, он получит разрешение на перебазирование производства. А за закрытие неэффективных предприятий собственнику придется заплатить “откупные” московскому правительству, величина которых зависит от данных по рентабельности организации и ее платежам в бюджет в течение нескольких лет.

В некоторых субъектах Федерации решили не ждать, пока с момента вступления в силу Жилищного кодекса пройдет год, а начать внедрение рыночных механизмов пораньше. И одними из первых - власти Санкт-Петербурга (что, в общем, логично, если вспомнить, что идеология нынешней реформы именно в городе на Неве и зарождалась еще в середине девяностых).

Игра в одни ворота

Итоги конкурсов оказались парадоксальными. Примерно семьдесят процентов участков досталась жилкомсервисам (ЖКС) - так в Петербурге именуются срочно преобразованные из государственных учреждений в акционерные общества со сто процентным городским капиталом крупные ремонтно-эксплуатационные предприятия. Если исходить не из числа лотов, а из жилой площади, то соотношение частных и по сути государственных компаний на рынке окажется еще больше не в пользу первых. Наиболее весомые лоты (300-600 тысяч квадратных метров) выигрывали в основном ЖКС. Стало быть, большинство петербуржцев, попавших под эксперимент, особых изменений в своих взаимоотношениях с жилищниками вряд ли почувствуют.

В качестве первого шага, начиная с мая этого года, городское правительство выставило на конкурс 18 миллионов квадратных метров жилья (примерно 18 процентов жилой площади), разбитых более чем на сто лотов. Причем были они разные: от 25 тысяч до почти 700 тысяч квадратных метров. Как пояснил председатель жилищного комитета города Юнис Лукманов, это было сделано специально для того, чтобы открыть путь на рынок небольшим управляющим компаниям.

- Неинтересно принимать участие в лотерее, где сначала разыгрывается кот в мешке, а потом в авральном порядке нужно что-то делать, - считает глава крупной фирмы, занимающейся в основном управлением коммерческой недвижимостью, но принявшей участие и в конкурсе на жилищный фонд, Андрей Лушников. И поясняет свою позицию на примере участка, который его компании город хотел передать:

Но это-то как раз предсказать было нетрудно. Значительно интереснее оказалось другое: среди победителей конкурсов нет многих ведущих частных компаний, имеющих наибольший опыт обслуживания жилья. После первых же тендеров некоторые из них демонстративно покинули сцену.

Интересно, что тарифы на жилищные услуги, которые в начале года были объявлены экономически обоснованными (то есть дающими возможность вести обслуживание жилищного фонда безубыточно), к концу уже оказались недостаточными для нормального оказания услуг. И дальше будет то же. Так считают не только представители управляющих компаний, но и чиновники от ЖКХ. К примеру, Юнис Лукманов в разговоре с корреспондентом Российской газеты прямо заявил:

- Максимальная годовая выручка с этого лота должна составить 17 миллионов рублей, с учетом того, что все жильцы исправно вносят квартплату. Но реально платят лишь около 70 процентов. Остается 11,9 миллиона. Вычтем налоги и получим чуть больше 7 миллионов. 1,7 миллиона рублей мы предлагали отчислить на капитальный ремонт (по условиям конкурса победитель определялся по наибольшей сумме предложенных инвестиций в капремонт. - Прим. авт.). А на остальное должны были содержать здания - ветхие, не подготовленные к зиме. Потом выяснилось, что не дадут помещений, нет места для хранения техники. Все это нужно арендовать. Спасибо, но в этом нет никакого смысла.

За что боролись

- Тарифы мы планируем поднять в августе 2006 года с 8,78 рубля за один квадратный метр до 10,98 рубля. И это будет сто процентный уровень регионального стандарта стоимости жилищных услуг. Но... без учета инфляции в 2006 году. А она заложена в размере 8,7 процента. Так что полный перечень услуг можно будет выполнять, только если бюджет профинансирует эти 8,7 процента. А иначе управляющие компании вынуждены будут перечень сокращать, чтобы не работать в убыток.

- В конкурсной документации имеется адресный список жилых домов, переходящих к нам на техническое обслуживание, - рассказывает генеральный директор одной из компаний Сергей Тихонов. - Но при передаче жилого фонда оказалось, что три дома просто не существуют.

Недовольными результатами конкурсов оказались даже те компании, которые часть лотов выиграли. Некоторые готовят иски в суд, поскольку считают, что конкурсная комиссия не соблюла собственные правила, и по ряду лотов объявила победителем не того, кто назначил самую большую сумму инвестиций в капитальный ремонт. К тому же частные компании сплошь и рядом наталкиваются, мягко говоря, на недоброжелательное отношение со стороны районных жилищных агентств и бывших ремонтно-эксплуатационных предприятий, обслуживавших ранее передающийся частникам в управление фонд.

Наконец практически никого не устраивает срок заключения договоров - 1 год. Понятно, что он предусмотрен той же 161 статьей, пунктом 6 (орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом). Но за один год инвестиции в капитальный ремонт отбить невозможно. Да и саму систему работы на новом месте нормально не наладишь. Опять-таки получается, что старые компании (жилкомсервисы) имеют изначально конкурентное преимущество.

И еще: узнав о результатах конкурса, в период оформления нами договорных отношений с жилищным агентством (в течение двух месяцев) прежняя обслуживающая организация практически прекратила обслуживание, выполняя только аварийные заявки. А ведь это был период подготовки к зиме.

- Если это госзаказ, критерием для победы в конкурсе должна быть минимальная цена договора, а не максимум инвестиций, - считает Евгений Пургин, председатель ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере Санкт-Петербурга. - Или тогда не нужно вообще устанавливать тарифы на жилищные услуги на государственном уровне. Государство должно контролировать коммунальных монополистов, а не эксплуатационные компании. Тарифы на жилищные услуги - устанавливать управляющий исходя из реальных потребностей. А собственники - соглашаться с ним или менять компанию. За государством же останется функция социальной защиты населения - выделение малоимущим персональных компенсаций из бюджета.

Все это, безусловно, снижает заинтересованность частных компаний в работе на рынке обслуживания жилья. И все же главное, пожалуй, другое. По общему признанию специалистов, в настоящее время компании, работающие на рынке жилищных услуг, управляющими являются лишь по названию. На самом деле они - обслуживающие. Ведь денежными средствами, собираемыми с жителей многоквартирных домов, распоряжаются по-прежнему государственные учреждения - жилищные агентства (расчетные счета отдельных домов до сих пор существуют в Петербурге лишь в виртуальной форме, используемой для расчетов, а не в виде реальных денег). Управляющие компании заключают с ними договоры на обслуживание домов и получают за свою работу оговоренные деньги. Это типичный пример госзаказа. Причем, как отмечает Сергей Тихонов, частные компании должны отчитываться перед государственными учреждениями, заполняя три десятка форм отчета.

По факту, а не по схеме

К тому же управляющие компании хотели бы получить право распоряжаться всеми деньгами, собранными с населения и выделяемыми из бюджета на данный дом. В том числе коммунальными платежами, составляющими восемьдесят процентов общей суммы жилищно-коммунальных сборов. Для чего им нужно заключить договоры с поставщиками воды, тепла, газа. Однако и эти договоры до сих пор находятся в ведении жилищных агентств. Даже там, где в домах уже создано ТСЖ или ЖСК, прямых договоров практически ни у кого нет. А без денег как управлять?

- Мы не против того, чтобы договоры с монополистами заключались напрямую, - говорит Юнис Лукманов. - Но нужно ли это ЖСК и ТСЖ? Мы, к примеру, не пошли сегодня на то, чтобы предоставить возможность заключать договоры управляющим компаниям, выигравшим конкурсы на обслуживание городского жилищного фонда. Платежи населения за отопление равномерно распределены на весь год. А оплата за предоставленные услуги должна идти по факту. Это значит, что в отопительный сезон жилищники не могут расплачиваться за тепло и покрывают долги летом. Когда речь идет о единой системе в рамках города, коммунальные предприятия на такую схему соглашаются. Но если передать право заключения договоров отдельным компаниям, то в мае все они могут быть объявлены банкротами. То же с ТСЖ, с ЖСК. Так что до тех пор, пока население не будет платить по факту, а не равными долями в течение года, смысла заключать прямые договоры на поставку коммунальных услуг я не вижу.

Однако и тут не все так просто.

Прежде чем делать дорогой ремонт в старой квартире или покупать жилье на вторичном рынке, предусмотрительные граждане пускаются в поиски информации о намерениях московских градостроителей. В течение нескольких ближайших дней эти актуальнейшие сведения будут общедоступны. С понедельника до пятницы 16 декабря у москвичей есть возможность познакомиться с планами столичных властей относительно сноса, застройки и реорганизации всех московских районов и даже некоторых кварталов.

Получается, реальное изменение системы управления жилищным фондом невозможно без изменения системы расчетов за оказанные услуги. То есть без оплаты по факту, а не по тарифам. Это касается и жилищного, и коммунального хозяйства. Иначе рынок никогда не станет интересным для частных компаний. Что и наблюдается в настоящее время, и вряд ли что-то изменится после 1 марта. Тут даже создание товариществ собственников жилья, на которое делают ставку многие из тех частников, кто не утратил еще интереса к сфере ЖКХ, вряд ли спасет.

Жителям Центрального округа, задерганным постоянными покушениями точечных застройщиков на их старые добротные дома и милые сердцу дворики, рекомендуем сосредоточиться на красном. Этим цветом окрашены объекты нового строительства. Больше всего красного на планах Хамовников и Тверского района.

Выставка Реализация генерального плана развития Москвы развернута в просторном и безлюдном выставочном зале Москомархитектуры - на третьем этаже дома № 6 по 2-й Брестской улице (метро Маяковская). Вход свободный и бесплатный, с 10.00 до 17.0 На подробнейших чертежах и рисунках изображены все округа, все районы и даже отдельные кварталы - какими выглядят сейчас и какими станут в ближайшее время.

Обитатели хрущевок смогут увидеть общегородской и поокружные планы дислокации их незатейливых жилищ и наконец разобраться, что снесут, что реконструируют, а что оставят, как есть. Так, жители Северного Измайлова обнаружат, что заросли хрущевок до 15-й Парковой улицы снесут подчистую (процесс уже пошел), а за 15-й Парковой и до МКАД сохранят. При том что те и другие кварталы - близнецы и ровесники.

Чем дальше от центра, тем больше перемен. До неузнаваемости изменится начало Шереметьевской улицы, радикально сменят облик кварталы между Краснобогатырской улицей и Ростокинским проездом, между улицами Руставели и Фонвизина, между Звездным бульваром и улицей Академика Королева, весь вузовский квартал у Авиамоторной и многое другое.

В центре снесут 247 жилых домов

Отдохнуть от напряженного изучения чертежей и схем можно в том же выставочном зале. Здесь представлены макеты и рисунки самых интересных в архитектурном отношении проектов. Например, задуманный, но пока не реализованный проект пешеходного туристического супермаршрута от площади Гагарина до Москва-Сити, часть которого должна пройти в прозрачном пластмассовом тоннеле, чтобы дождь и снег не мешали. Или Центр всесезонных видов спорта у метро Нагорная, от одного его сюрреалистического вида буквально захватывает дух. Одно плохо: специалисты из Москомархитектуры на свою выставку не заглядывают. Поэтому если возникнет необходимость задать вопрос, то адресовать его будет решительно некому.

С 2006 года в округе начнется реализация программы комплексной реконструкции кварталов пятиэтажек так называемых несносимых серий. Первыми районами, где начнутся эти работы, станут Таганский, Красносельский и Замоскворечье. Для отселения жителей из этих домов нужно будет построить около 166 тысяч квадратных метров жилья.
Ежегодно в столице возводится несколько миллионов квадратных метров жилья, в связи с чем стремительно сокращается количество потенциальных строительных площадок. В такой ситуации город вынужден искать новые возможности и отдавать под котлованы участки, исторически не предназначенные для жилищного строительства. Одной из таких возможностей является застройка промзон.

В Центральном административном округе к 2010 году реконструируют все ветхие и аварийные жилые дома, сообщили агентству РИА Новости в пресс-службе префектуры ЦАО. Для этого сформирован предварительный адресный перечень из 1139 жилых домов с деревянными перекрытиями - именно такие здания, несмотря на их реальное техническое состояние, становятся первыми кандидатами на снос под предлогом ветхости. В список попали весь сталинский жилфонд и заселенные строения более почтенного возраста. Однозначное решение о реконструкции с предварительным сносом принято относительно 247 домов, имеющих износ более 60%. Для части из них уже нашли инвесторов: 40 строений закреплены за частными инвесторами, реконструкцию 45 зданий осуществит правительственный департамент инвестиционных программ строительства. Кроме того, еще 85 объектов пройдут техническое обследование состояния конструкций в 2006 году и 77 домов - в 2007 году. По словам префекта ЦАО Сергея Байдакова, в округе будет построено новое жилье в количестве, достаточном для переселения из ветхого и аварийного фонда.

Застройка промзон оказывается занятием трудоемким и доступным не для каждого девелопера: проблемы могут возникнуть на каждом этапе строительства. Основная сложность - заставить предприятия покинуть территорию. Часто все решения приняты, а помещения не покидают. Не секрет, что все они сдают помещения в аренду, и никто не хочет расставаться с курицей, несущей золотые яйца, - рассказывает руководитель филиала На Страстном бульваре компании Новый город Максим Токарев. Для переезда предприятия необходимо подыскать участок в пределах административных границ города. Зачастую владельцу предприятия приходится предлагать несколько площадок, пока он согласится на переезд.

Проблемный сектор

Другой немаловажной преградой для строительства на территории бывшей промзоны будет качество коммуникаций, которые почти всегда не отвечают требованиям жилого сектора. Существенной проблемой для инвестора является развитие транспортной инфраструктуры и энергоресурсов, так как зачастую присущие промзоне коммуникации не пригодны для жилых объектов. Зато возможность инженерного обеспечения промзон обычно значительно серьезнее, чем при застройке территории жилыми и административными зданиями, - считает директор по маркетингу Группы Компаний КОНТИ Вячеслав Тимербулатов.

Далее необходимо снести производственные помещения. По словам М. Токарева, реконструкция строений невозможна, их нужно разрушать, а это очень масштабные работы, сложные с технической точки зрения. Но даже после вывода предприятия могут возникнуть сложности с самим участком. Одной из проблем является обнаружение загрязненного грунта. В этом случае грунты придется снимать, вывозить и завозить новые. Этот процесс может быть крайне затратным, - утверждает заместитель директора управления маркетинга агентства недвижимости Домострой Ольга Денисова.

Уже в процессе

Однако даже если девелоперу все же удастся решить все эти проблемы и застроить площадку, возникает куда более острая проблема, которую невозможно решить с помощью высоких технологий - большинство потенциальных покупателей не хотят переезжать на территорию бывшей промзоны. И тут на помощь строителям приходят маркетологи. Для успешной реализации подобных девелоперских проектов в таких районах проект застройки должен предусматривать строительство целого жилого микрорайона с полным комплексом собственной социально-бытовой инфраструктуры, - говорит О. Денисова.

Наибольший интерес прикован к строительству на месте бывших промзон в центре столицы, так как там вывод заводских предприятий может принести колоссальную прибыль инвестору. В качестве примера можно привести Болотный остров, в западной части которого началось строительство самого дорогого квартала в столице - Золотой остров.

Некоторые инвесторы все-таки решают вложить средства в разработку бывших промзон. Все эти площадки разбросаны по всей столице по разным округам. Например, в разных концах Москвы расположены две известные промзоны - это Очаковская и Капотня. Если первый район считается достаточно престижным и перспективным, то второй уже давно претендует на место вечной ссылки для неплательщиков за услуги ЖКХ.

По мнению экспертов, застройка промзон является одним из самых перспективных направлений строительства в столице.

Строительство еще находится на ранней стадии, а квартиры в будущих домах уже реализуются по 25 тысяч долларов за квадратный метр. Кроме того, активное строительство идет на месте многочисленных предприятий в Замоскворечье: в районе Павелецкого вокзала, между улицей Якиманка и набережной. Помимо этих мест, находящихся внутри Садового кольца и поэтому самых престижных, есть еще Хамовники около метро Фрунзенская, в районе Пироговской улицы, территория завода Каучук. Эти места не дотягивают для строительства суперэлитного жилья, но там вполне можно сделать очень хороший бизнес-класс, приближающийся к элите, - добавляет М. Токарев.

Комментарий специалиста

Так, по словам генерального директора ЗАО МИАН-Девелопмент Анатолия Морозова, застройка промзон сегодня очень актуальна для Москвы. В настоящее время в центре столицы находится много промышленных предприятий. В ближайшем будущем многие из них будут вытесняться, в основном, за пределы МКАД. Соответственно, все эти промзоны будут застраиваться. В результате планируется застроить свыше 10 млн. квадратных метров, - считает эксперт. И с ним соглашаются другие специалисты.

- Гораздо более организованным, быстрым и слаженным видится процесс, когда вывод промзон осуществляется за счет средств городского бюджета, без привлечения застройщиков, а затем уже готовая под строительство площадка, с учетом всех произведенных затрат, выставляется на конкурс. Все-таки главная и основная функция застройщика - строить, а не выводить.

Павел ЕПИХИН,
начальник отдела маркетинга ОАО Квартал:

Ольга ДЕНИСОВА,
замдиректора управления маркетинга АН Домострой:

К решению проблемы необходимо подходить обдуманно и комплексно: принимая решение о массовой жилой застройке на территории бывшей промзоны, думать о нагрузке на социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру района.



Главная --> Публикации