Главная --> Публикации --> Какое будущее ожидает венценосные поместья? Инвесторов зовут в новую голландию Парковка в нагрузку Гибриды без будущего Час последней хрущобы

Владимир Силкин: Сегодня мы имеем дефицит и сетевых, и генерирующих энергомощностей. Связано это с тем, что при их создании принимались во внимание совсем другие нормы потребления энергии, чем сегодня. Если оставить все, как есть, новые строящиеся микрорайоны останутся без электричества. Кроме того, есть, может быть, и еще более серьезная угроза. Необходимо реконструировать сети, потому что они сегодня изношены и имеют сверхнормативные потери. Новое же строительство энергообъектов, к сожалению, все эти годы велось неадекватными темпами. Решить эту проблему за счет простых потребителей, просто взвинтив тарифы, город считает невозможным. Вот почему нужны инвестиции на миллиарды долларов, ведь только на текущий ремонт город тратит около 5 млрд рублей в год. Впрочем, пока единственный реальный источник инвестиций в энергетику - это бюджетные средства и дотации города. И это несмотря на то, что в компаниях, образованных после реорганизации "Мосэнерго", Москве принадлежит всего 7,5% акций. Крупные же акционеры - РАО "ЕЭС" и "Газпром" инвестируют в свою собственность несравненно меньше. Однако средств Москвы явно недостаточно для ускоренной модернизации.

Как уже писали "Известия", новый энергетический кризис в Москве может случиться в любой момент - город сегодня испытывает огромный дефицит мощностей. Для того чтобы исправить ситуацию, нужны серьезные инвестиции в отрасль. О проблемах привлечения в эту отрасль инвесторов обозревателю "Известий" Антону Филатову рассказывает руководитель департамента имущества Москвы Владимир Силкин.

Силкин: Прежде всего заинтересовав серьезных инвесторов. Однако если вкладывать деньги в генерацию хотят многие, то вкладывать их в сети желающих нет. Проблема привлечения инвестиций в сетевое энергохозяйство упирается прежде всего в разрозненные активы: на сегодняшний день энергетическим хозяйством в городе владеют 4 городских ГУПа и 14 АО, созданных в процессе реорганизации "Мосэнерго". Есть еще ДЕЗы и крупные предприятия. Городом контролируется часть этих энергоактивов, преимущественно сосредоточенных в ГУПах и ДЕЗах. Между правительством Москвы и РАО "ЕЭС" существует соглашение о совместном управлении сетевыми активами на переходном этапе. Согласно этой договоренности город получает контроль в городской электросетевой и теплосетевой компаниях. К сожалению, соглашение не касается очень важной части столичных энергоактивов, в частности большой доли магистральных тепловых сетей, которые не были выделены из "Мосэнерго", и большинства воздушных высоковольтных линий и подстанций, которые были выделены в областную электросетевую компанию. Хотя специалисты прекрасно понимают, что нельзя разделить сети, образующие единую технологическую цепь. Другая проблема - неадекватная форма собственности наших активов. В ГУПы никто вкладывать не хочет.

известия: Каким образом Москва намерена привлекать инвестиции?

Силкин: ГУПы не позволяют инвестору не то что гарантировать доход от вложений, а даже возвратить сами инвестиции. Для инвестора идеальна схема, когда он работает, например, с акционерным обществом или при наличии государственных гарантий. Пусть этот бизнес будет полностью подконтролен городу, но он будет понятен инвестору как бизнес-модель. Расходование инвестиций будет для него прозрачно, и он на входе сможет оценить свои риски и возможную отдачу от вложений. В рамках ГУПа все это сделать нельзя. То же РАО "ЕЭС" накопило огромный опыт в попытках обанкротить ГУПы за долги, когда в регионах местные власти выпускали постановление, и все имущество этих ГУПов переходило другим. Оставались простые пустышки с долгами, и что с ними делать - непонятно. Кто в такой ситуации будет рисковать своими деньгами?

известия: Почему?

Силкин: Для начала нам было очень важно разобраться, кто является собственником каждого объекта энергетики. Когда в отрасли столько собственников, говорить о единой политике управления можно с большой натяжкой, не говоря уже о политике инвестиционной или ремонтной. Поэтому теперь, когда разобрались, наша задача - объединить все эти активы под единым управлением. Этот этап желательно завершить в этом году. Прошлой зимой мы уже объединили городские активы под вывеской ОАО "Московская объединенная энергетическая компания" (МОЭК). В результате мы получили операционную компанию, которая собрала почти все энергетические активы: персонал, обслуживание, ремонт, закупку топлива и оборудования. "МОЭК" же продает всем нам тепло в квартиры.

известия: Не так давно столичное правительство объявило о начале энергетической реформы. Каковы ее первые результаты?

Силкин: У нас есть закон об энергетике. Если ты построишь высоковольтную линию, ты обязан ее передать в управление Федеральной сетевой компании (ФСК). Ее загрузку, окупаемость определять будешь уже не ты. На таких условиях частных инвестиций в сети Москвы не будет.
Вчера по разным каналам связи в адрес Президента поступило около миллиона вопросов. Владимир Путин ответил примерно на 60 из них. Долго и обстоятельно он говорил об ипотеке. Президент признал, что до сих пор правительству не удавалось сделать ипотеку массовой. Виной тому несколько обстоятельств - низкие доходы населения, состояние экономики и высокая инфляция, отсутствие необходимой правой базы для развития этого рода деятельности.

известия: А почему не использовать мировой опыт? В других странах полно примеров, когда та или иная компания владеет сетями.

Путин пообещал, что к 2010 году число выданных ипотечных кредитов должно составить не менее 1 млн. в год (в 2005 году число ипотечных займов не превысит 40 тысяч). По словам президента, ряд мер, предпринимаемых государством, должен привести к удлинению сроков кредитования с нынешних 7-8 лет до 20- 25-30 лет. Для этого будет увеличен уставный капитал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)и выделено около 15 млрд. рублей на государственные гарантии по ипотечным кредитам.

По словам главы страны, с учетом возросших экономических возможностей государства одним из приоритетных направлений будет решение вопросов обеспечения доступным жильем.

"Мы планируем сделать это по регионам РФ в различном масштабе. Где- то по каким-то районам это будет 50 на 50, то есть до 50% человек сможет получить в виде субсидий от государства, а 50% он сможет получить либо в виде кредита, либо вложить собственные средства. А в каких-то местах, здесь речь идет прежде всего о селе и депрессивных регионах, предполагается 100%-ное субсидирование с правом получения человеком этого жилья на правах найма с возможностью последующего выкупа", - пояснил В.Путин.

Президент отметил, что развитие ипотечной системы имеет большие перспективы, хотя и социальное жилье государством "забыто не будет, оно будет строиться". Так, на жилищное обеспечение инвалидов Великой отечественной войны финансирование увеличивается в разы. Также президент сообщил, что в планы властей входит субсидирование сделок по приобретению жилья и ставок по ипотечным кредитам для жителей села и молодых семей.

Как рассказал вице-президент Российской Гильдии риэлторов Константин Апрелев радио "Маяк", "уже сейчас по отдельным кредитам есть ставки 10% годовых в валюте. Если государство выполнит все обещания, потенциальное снижение ставок по ипотечным кредитам может составить 2% - до 8 процентов годовых. А если при этом государство профинансирует хотя бы еще три процента, то ставка снизится до 5-6%. По словам руководителя информационно-аналитического портала ирн.ru Олега Репченко, источниками государственных субсидий могут стать средства пенсионных фондов, стабилизационного фонда. Совершенно очевидно, что немаловажным способом упрощения доступа к ипотеке является снижение стоимости жилья.

Сейчас, по некоторым оценкам, ипотекой пользуются не более 5% населения и только в крупных городах. По мнению аналитиков, если российские власти действительно реализуют все озвученные Президентом задачи, в ближайшие несколько лет ипотека станет доступна большинству жителей России. Более того, эти задачи вполне реализуемы. По прогнозам экспертов, выделение государственных денег на ипотеку позволит банкам и ипотечным агентствам выдавать кредиты на жилье под 4-5% годовых на 25-30 лет.

В России может появиться альтернатива ипотеке - строительно-сберегательные кассы (СКК), ставшие известными в XVIII веке как Bausparkasse сначала в Германии, а потом и во всей Западной Европе. Классический девиз участников подобных сберкасс - "Помоги себе сам и вместе с обществом".

Председатель Совет Федерации Сергей Миронов вообще предложил выдавать кредиты молодежи без первого взноса. При этом погашение кредита надо связывать с рождаемостью в этих семьях. "Родили первого ребенка, получайте погашение кредита на 25 процентов, после рождения второго надо снять 50 процентов, а уж после рождения третьего "вообще все простить", - пояснил он. Напомним, что подобная схема апробируется в Москве. Участники программы "Молодой семье - доступное жилье" получают квартиру с рассрочкой платежа сроком до 5 лет. При этом в рамках программы предусматриваются льготы в виде списания части задолженности. При рождении первого ребенка списывается задолженность по оплате 10 кв. м общей жилой площади, второго ребенка - 14 кв. м общей жилой площади, третьего ребенка и последующих - 18 кв. м общей жилой площади.

Немецкое чудо-касса

Похоже, именно он стал основой российского законопроекта о ССК, подготовка которого должна завершиться в Совете Федерации в сентябре.

Чем шире круг вкладчиков, тем основательней касса, тем больше квартир они могут приобрести.

Это новая для России схема накопления сбережений и получения кредитов для покупки жилья. Суть традиционной германской версии в следующем. Несколько человек, которые хотят купить квартиры, объединяют свои средства в кассе - специализированном банке. Общей суммы хватает для приобретения, положим, лишь одной квартиры. Соответственно, ссуду, необходимую для ее покупки, получает один из вкладчиков. После новоселья он продолжает вкладывать деньги в "общий котел" и выплачивать определенный процент за ссуду, тем самым помогая другим вкладчикам. Выгода - в том, что этот процент гораздо ниже, чем в случае банковского ипотечного кредитования, а также в том, что время ожидания квартиры значительно сокращается.

Опыт самостроя

В Германии, а также других странах, использующих немецкую систему Bausparkasse - Чехии, Словакии, Венгрии, действует довольно жесткое законодательство, которое регламентирует деятельность СКК и контроль за ними. Таким образом достигается высокая надежность и сохранность вкладов, а также гарантируется поддержка со стороны государства. К недостаткам классической схемы можно отнести случайность выбора вкладчика, получающего ссуду на квартиру первым, неравные доли платежей до и во время строительства дома из-за разного достатка семей.

Еще в 1994 году Сбербанк попытался стать центром привлечения долгосрочных накоплений, которые граждане откладывали на новое жилье. Банк определил условия и порядок выдачи льготных ипотечных кредитов, основой которых и должны были стать средства граждан, нуждающихся в улучшении жилья. Московский ипотечный акционерный банк оказался первым учреждением, который в том же году открыл для своих клиентов семейные жилищные накопительные счета. Минимум через год при условии накопления необходимой суммы вкладчик мог получить ипотечный кредит. Кредиты выдавались для приобретения или строительства не только домов и квартир, но и дач, гаражей и т.п. Это программа была рассчитана, прежде всего, на людей среднего достатка, поэтому обычно сумма первоначального взноса составляла $5000-6000.

В России уже давно примеряются к европейским механизмам строительных сберкасс, но пока практика дальше экспериментов не идет. Не признаны ССК и законодательно.

В 2001 году уже федеральное правительство признало необходимость создания стройсберкасс в рамках целевой программы "Жилище". Тогда же вступил в силу закон о кредитных потребительских кооперативах граждан, который в определенной степени обеспечил функционирование системы СКК.

В 1998 году во время финансового кризиса рынок жилья изрядно пострадал. Оживить его столичные власти решили с помощью Московской строительной сберегательной кассы. Полигоном для экспериментальной застройки микрорайонов по новой схеме был выбран Западный административный округ с населением в 940 тыс. человек. Клиент сначала вносил в кассу 5% стоимости квартиры, а потом, в течение периода строительства, еще 45%. На эти деньги фактически и возводились жилые дома. Как только половина стоимости была внесена, квартира оформлялась в собственность вкладчика. При этом он получал ипотечный кредит на оставшуюся сумму стоимости квартиры. Она и являлась залогом-гарантией для погашения займа.

Несмотря на то, что подобная практика все чаще стала использоваться и за пределами Москвы, в других российских регионах, она не оказывает пока какого-либо заметного влияния на рынок доступного жилья. Эта схема остается экспериментальной. Специалисты обращают внимание на то, что наши кассы и жилищные кооперативы не соответствует европейским классическим образцам. Но не вызывает сомнений и то, что предпосылки создания института строительных сберкасс в России уже созданы.

Первую домостроительную ссудо-сберегательную кассу, ориентированную на так называемый средний класс, создал Европейский трастовый банк. Клиенты кассы могут получить кредит на 5 лет, вложив в банк половину стоимости приобретаемой квартиры. Процентные выплаты (14% в год) увеличивают стоимость жилья на 17,5%, тогда как при обычном ипотечном кредитовании (30%-ный начальный взнос, 10-летний кредит под 15% годовых с аннуитетными платежами) такое повышение составит 65,5%.

С другой стороны, подобные структуры обладают повышенными рисками, поскольку отсутствуют законодательные гарантии возврата гражданам вложенных средств. Без закона о стройсберкассах такие схемы часто стали приводить к созданию финансовых пирамид.

В структурах власти сегодня также созрело понимание - сдерживать или не замечать этот процесс бессмысленно: рынок диктует свои условия. Ясно и другое: этот механизм может повлиять на самые тяжелые болезни российской ипотеки: высокие процентные ставки, небольшие сроки возвращения ипотечных кредитов.

Храните деньги в сберегательной кассе

Акции протеста, которые регулярно сопровождают строительство жилых домов, - этому доказательство. Последний случай: от действий недобросовестных застройщиков пострадали около 20 тысяч жителей 20 подмосковных городов. На прошлой неделе в центре Москвы около 300 обманутых соинвесторов провели митинг. Эти люди вложили свои средства в строительство жилого комплекса компании "Стройметресурс". Прошло более двух лет, но у них по-прежнему нет ни квартир, ни денег. Теперь им остается объявлять голодовку и обращаться к российскому президенту.

В основе новой схемы сбережений населения, разработанной в Совете Федерации - договор на покупку жилья. Вкладчик заключает его с СКК и становится ее членом. В этом документе оговаривается общая сумма соглашения (взносы вкладчика, проценты по взносам, заемные средства и, если предусмотрено, премии государства), а также срок действия договора (время погашения займа).

В 2002 году закон о строительно-сберегательных кассах был подготовлен для первого чтения в Госдуме, но был отклонен из-за негативного отзыва правительства и Центробанка. Но времена изменились. Вторую попытку намерен предпринять Совет Федерации, в котором к концу сентября должна завершится разработка нового законопроекта. Строительные сберегательные кассы должны выполнять функцию предварительного накопления "длинных" денег для рефинансирования ипотечных займов, считает один из авторов проекта, глава экспертного совета комиссии СФ по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Иван Грачев: "Закон об ипотечных ценных бумагах не может обеспечить отрасль нужным объемом средств. К 2010 году в стране должен выдаваться 1 млн ипотечных кредитов. Если это перевести на деньги, то получится, что в год на ипотечные кредиты нам потребуется примерно $40 млрд. Значит, столько же денег "длинных" низкопроцентных денег должно собираться", - пояснял он на одном из заседаний совета.

Когда вкладчик накопил, например, на половину квартиры, он получает под низкую процентную ставку кредит на недостающую сумму. Ставки по кредиту обычно ниже, чем в ипотеке: в период накопления вкладчик доказал кредитору свою платежеспособность. Одновременно семья вселяется в новую квартиру. После этого начинается второй этап: погашение ссуды. Заемные средства возвращаются в систему ССК и идут на кредитование новых вкладчиков. В среднем срок договора составляет 20 лет.

Реализация договора подразумевает два этапа. Первый - накопительный. Семья открывает специальные сберегательные счета, на стадии строительства жилого дома регулярно пополняет их, тем самым постепенно "покупая" квартиру. Причем, на их взносы начисляются небольшие проценты.

В случае принятия закона его авторы обещают появление уже через полгода вполне эффективной системы строительно-сберегательных касс. Их услугами могут воспользоваться до 30% населения страны, но при условии реальной поддержки государства. Эксперты оценивают эту помощь в размере 10% от внесенной вкладчиками суммы. За 5 лет в этот проект государство должно вложить всего $3 млрд. В создание сети СКК готовы инвестировать свои средства как российские, так и немецкие и австрийские компании.

Таким образом, ССК напоминает советские кассы взаимопомощи в виде ЖСК, разница лишь - в начислении процентов на взносы клиентов. На самом деле, в законопроекте использована германская модель Bausparkasse, которая помогает накопить необходимые средства, не подвергая клиентов такой тщательной проверке, как в случае с банковским кредитом.


Предложение настоящего элитного жилья постепенно сокращается, а цены в этом сегменте уверенно растут. Спрос на "элитку" стабилен, хотя в общем объеме и невелик - около 5%. Таким образом, элитные объекты по-прежнему остаются крайне привлекательными для частных инвесторов.

По оценке Ивана Грачева, в ближайшие годы благодаря системе ССК в жилищное строительство можно привлечь от $20 до $30 млрд. Такие объемы для всех форм ипотеки просто не доступны сегодня. В лучшем случае через ипотечные ценные бумаги можно собрать не более миллиарда долларов

Если классификации нет…

Впрочем, аналитики предупреждают о засилии суррогатных, псевдоэлитных домов на рынке.

"Элитное жилье все меньше называют "элитным": за последние годы данное понятие серьезно опошлили несуразными проектами, к элите не имеющими никакого отношения. По этой причине, для действительно элитных проектов многие вводят формулировки "де люкс", "люкс", "клубный", "элитарный", "самое дорогое и престижное жилье", "Класс А (А+, А1)", "Elite"", - говорит Дмитрий Попов, руководитель аналитического отдела компании "Новая Площадь".

"Сегодняшний рынок элитной недвижимости развивается спокойно и уверенно", - утверждает Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора ЗАО "Корпорация МИАН". Однако такое развитие рынка порождает разногласия по поводу отнесения домов к разряду элитных. Как следствие, на рынке не существует четких и общепризнанных критериев элитной недвижимости. И в результате многие риэлторы и девелоперы относят к понятию "элитное жилье" объекты более низкого уровня, что портит имидж даже по-настоящему качественных и дорогих домов.

Высокая себестоимость и комфортабельность жилья - далеко не единственные критерии.

А ведь элитное жилье на то и элитное, а не просто дорогое и престижное, что доступно далеко не всем даже очень обеспеченным лицам, а лишь ограниченному кругу.

До сих пор на рынке нет и четкой внутренней классификации элитного жилья. Этот факт, как считают специалисты группы компаний "КОНТИ", порождает возникновение спорных ситуаций в данном сегменте. Девелопер считает, что выполнил работу на самом высоком уровне, а "независимые" риэлторы могут искусственно занизить цену. Или наоборот - можно создать иллюзию у потенциального покупателя, назвав объект элитарным, когда он таковым не является А вот ввиду отсутствия единой классификации уличить недобросовестного продавца крайне трудно. Спорные ситуации, конечно, мешают рынку развиваться, но вместе с тем стимулируют развитие конкуренции и заставляют застройщиков боле грамотно продумывать концепцию и позиционирование объекта.

Прежде всего, стоит учитывать, что элитного жилья не должно быть много. Большое значение также имеет месторасположение дома, его социальное окружение, историко-культурная значимость. "Большинство элитных домов расположено в престижных районах города: в центре, в пределах Садового кольца, парковых зонах, районах исторической застройки", - подчеркивает Дмитрий Кузнецов. Кроме того, как добавляет Дмитрий Попов, существенную роль играет архитектурно-планировочное решение, обеспечивающее наивысший комфорт проживания, что подразумевает: высоту потолков (от 3 м.), свободно-рациональное зонирование помещений (свободная планировка), организованный охраняемый паркинг на одной территории с жилым зданием, "индивидуальная" архитектурная концепция и дизайн.

Другая тенденция в элитном сегменте - динамичное развитие рынка таунхаусов. Этот тип жилья в последнее время становится все более и более популярным.

Хаус в тауне

Впрочем, предложение в других сегментах элитного рынка начинает сокращаться.

"После успешного завершения продаж в жилом комплексе "Три Тополя" (застройщик "Авгур Эстейт" - прим. ред.), на рынке было заявлено сразу несколько проектов подобного типа в центре Москвы", - утверждает Елена Егорова, начальник отдела маркетинга и рекламы ОАО "Авгур Эстейт".

Вложения без риска

В первую очередь это связано с дефицитом подходящих под элитную застройку участков в центре Москвы. Как следствие, аналитики отмечают продолжающийся рост цен, который, по некоторым оценкам, все ниже, чем в сегменте бизнес-класса. В управлении маркетинга группы компаний "КОНТИ" прогнозируют, что спрос на элитное жилье будет расти в среднем на 2-2,5% в месяц, что подтолкнет рост цен. А значит, за средства, вложенные в элитные объекты, частные инвесторы могут не беспокоиться.

"Так как рынок элитной недвижимости гарантирован от резкого падения в цене, эти вложения оправданы", - считает Дмитрий Кузнецов.

Инвестиции в элитную недвижимость являются на данный момент одним из самых распространенных способов эффективного вложения денег. Частные инвесторы проявляют в этом направлении большую активность, ведь это верный путь не только обезопасить свои средства, а и приумножить их. Не секрет, что элитное жилье - самый ликвидный сегмент для инвестиций.

"Именно на этом этапе самые привлекательные цены и большой выбор квартир различных планировок и площадей", - утверждает Елена Егорова. Но, как отмечает Дмитрий Кузнецов, все чаще застройщики выходят на рынок с высокими ценами - вне зависимости от того, на стадии котлована начинаются продажи или когда 50% дома уже построено. Поэтому количество объектов, на которых можно много заработать, вложившись на начальном этапе строительства, уменьшается. Сроки, за которые могут окупиться расходы, различны, но в среднем, по оценкам, это 2-3 года.

Наиболее выгодными остаются инвестиции в объекты на ранних стадиях строительства.

"В дополнение к собственно критериям элитного жилья можно добавить те же критерии, что и для любого жилья вообще: юридическая чистота, правовой статус, физическое состояние недвижимости и т.п.", - отмечает Дмитрий Попов. То есть оценка всех параметров покупаемого жилья крайне важна для инвесторов. Ведь многие квартиры приобретаются в инвестиционных целях: либо для перепродажи, либо для дальнейшей сдачи в аренду, что также может принести дополнительный высокий доход.

На ликвидность элитных объектов влияет ряд факторов. Прежде всего, это месторасположение дома, качество строительства, окружение.

Таким образом, рынок элитного жилья является крайне привлекательным для частных вложения собственных свободных средств. Как напоминают в пресс-службе Группы Компаний "КОНТИ", "в условиях недостаточно развитого фондового рынка, банковской сферы и отсутствия надежных способов вложения денежных средств рынок элитного жилья является в долгосрочной перспективе важнейшим в стране инвестиционным инструментом".

"Правильно подобрав объект, на сдаче его в аренду можно зарабатывать от 12 до 18% в год", - считает Дмитрий Кузнецов.



Главная --> Публикации