Главная --> Публикации --> Платный брат для мкад Какое будущее ожидает венценосные поместья? Инвесторов зовут в новую голландию Парковка в нагрузку Гибриды без будущего

Контрольный пакет акций ЗиЛа находится в собственности правительства Москвы (из них 39,68% акций ЗиЛа принадлежит Департаменту государственного и муниципального имущества Москвы, 22,38% находится в номинальном держании Банка Москвы). Большинство оставшихся акций находятся в залоге у структур, связанных с правительством Москвы, в виде обеспечения по кредитам, выданным заводу. В прошлом году выручка завода составила 3,46 млрд руб. против 3,94 млрд руб. в 2001 г. Убыток за 2002 г. - 1,96 млрд руб. , в 2001 г. - 1,48 млрд руб. В 2002 г. завод выпустил 12 228 машин против 16 699 в 2001 г.

Как стало известно "Ведомостям", столичные власти решили передать управление Заводом им. Лихачева (ЗиЛ) Центру инвестиционных проектов и программ, принадлежащему известному предпринимателю Григорию Лучанскому. На этой неделе акционеры ЗиЛа проголосуют за передачу функций управления заводом Московской автомобильной компании, учрежденной этим центром.

Член совета директоров ЗиЛа, замминистра промышленности правительства Москвы Николай Евтихиев заявил "Ведомостям", что передача управления Московской автомобильной компании - это продолжение программы по выводу завода из кризиса. В конце прошлого года столичные власти назначили нового гендиректора - Константина Лаптева, который до этого работал в команде "Руспромавто" на посту исполнительного директора ГАЗа. Евтихиев говорит, что правительство Москвы довольно тем, что новое руководство завода начало менять систему работы с дилерами и поставщиками. "Но этого недостаточно, - считает Евтихиев, - заводу нужна концепция развития, ее формированием и реализацией займется Московская автомобильная компания, она же организует привлечение финансирования для развития завода".

Как рассказал "Ведомостям" секретарь наблюдательного совета ЗиЛа Владимир Кочин, в повестке назначенного на 23 мая годового собрания акционеров завода есть вопрос о передаче функций единоличного исполнительного органа предприятия управляющей компании - Московской автомобильной компании (МАК). По словам Кочина, руководит МАК гендиректор ЗиЛа Константин Лаптев, а ее единственным учредителем является Центр инвестиционных проектов и программ. Руководитель этого Центра, бывший министр экономики Андрей Шаповальянц, включен в список кандидатов в совет директоров ЗиЛа от правительства Москвы, говорит Кочин.

По словам основного владельца центра Григория Лучанского, его компания давно сотрудничает с правительством Москвы - например, центр реализует для мэрии инвестиционные программы создания Банка крови и родильного дома. А на днях правительство Москвы одобрило предложенную центром концепцию развития столичных организаций грузовых и пассажирских перевозок - "Мосавтолегтранса" и "Московского такси". По словам Лучанского, общий объем инвестиций, привлекаемых центром для этих программ, - свыше $280 млн.

Центр инвестиционных проектов и программ в основном занимается приобретением и продажей активов, антикризисным управлением. Два года назад он сыграл роль посредника в приобретении "Русским алюминием" 66% акций Новокузнецкого алюминиевого завода у его опального владельца Михаила Живило, с которым у "Русала" была жестокая война.

Григорий Лучанский считался одним из крупнейших российских бизнесменов начала 1990-х. Ему принадлежит австрийская трейдинговая фирма Nordex, экспортировавшая нефтепродукты и металлы, акции машиностроительных и транспортных компаний. Но некоторые из бизнес-проектов Лучанского оборачивались скандалами: так было с вывозом меди для строительства в США памятника Христофору Колумбу, с поставками нефти на Украину, транспортировкой оружия на Ближний Восток на самолете, принадлежащем Nordex. Однако, несмотря на все подозрения, высказанные в его адрес в СМИ, у правоохранительных органов претензий к Лучанскому не было.

Предприниматель пояснил "Ведомостям", что столичные власти поручили Московской автомобильной компании провести реструктуризацию, финансовое оздоровление ЗиЛа, поиск средств на его развитие. Он не стал раскрывать детали, но уточнил, что МАК предстоит вывести вредные производства ЗиЛа за черту города, а на нынешней территории завода должны остаться только гибкие сборочные производства.

История рынка недвижимости в Прибалтике

О рынке недвижимости в Прибалтике можно говорить с 1991 года, со времени реформ прав собственности. Его становление ускорили принятие законов о денационализации имущества в 1992 году и процесс приватизации жилья, начавшийся в Латвии, Литве и Эстонии с 1995 года. Период развития рынка недвижимости Прибалтики достаточно короткий. Западным странам понадобилось на это почти столетие. Но говорить о том, что прибалтийский рынок достиг стадии цивилизованного, пока еще рано.

Вице-президент "Атона" Александр Агибалов уверен, что ЗиЛ интересен в первую очередь как объект недвижимости. По его мнению, рыночная стоимость земельных участков ЗиЛа в Москве, заметно превышает стоимость его мощностей и оборудования. Агибалов не исключает, что перенос производства ЗиЛа на КамАЗ состоится и на освободившейся земле можно будет осуществлять другие проекты. В то же время он допускает, что передача ЗиЛа в управление структуре Лучанского, - часть "некоего предпродажного проекта". Аналитик "НИКойла" Вячеслав Смольянинов добавляет: "Понятно, что ЗиЛ находится в очень сложном состоянии, и надо предпринимать срочные меры. Поэтому любую активность [потенциальных инвесторов] относительно ЗиЛа можно только приветствовать".
Большинство западных экспертов признают, что рынок недвижимости Центральной и Восточной Европы обладает большим потенциалом. Перспективными считаются страны Прибалтики, вступившие в Евросоюз. С каждым годом увеличивается поток иностранных инвестиций в недвижимость Литвы, Эстонии и Латвии. Какова сегодняшняя ситуация в данном сегменте рынка Балтии? Об этом читателям журнала рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости АН Малахитовый двор кандидат исторических наук Юлия Титова.

Численность жителей Риги, Таллина и Вильнюса в период с 1991 по 1995 год существенно сократилась (в основном за счет отъезжающих из страны). Соответственно, освободилось большое количество квартир, в основном в типовых микрорайонах, что в свою очередь стимулировало активность на квартирном сегменте рынка недвижимости.

Следует отметить, что с 1992 по 1995 год сделки (до 90 %) носили чисто спекулятивный характер. Объясняется это тем, что после вступления в силу законов о денационализации появилось много потомственных домовладельцев (так называемых собст-венников первой руки), как правило, не имеющих средств для ремонта и содержания полученных от государства зданий. Тогда многие объекты продавали за бесценок, поскольку не были урегулированы нормы оценки недвижимости и не существовало никакой централизованной системы купли-продажи. Чтобы предложить квартиру на продажу, достаточно было, выкупив ее, расселить. Нашлось много объектов с отягощением, то есть заложенных и перезаложенных в кредитных учреждениях с целью получения денег тогда еще банки не придавали большого значения залогу. Рынок ипотечного кредитования был в зачаточном состоянии. Кредиты труднодоступны, а процентные ставки непомерно высоки (с 1991 по 1995 год они постепенно снижались от 150 до 25 30 %), количество проектов по реконструкции или новому строительству в описываемый период было весьма незначительно.

Именно в этот период активизировалась деятельность крупных западных инвесторов, которые начали масштабные приобретения объектов недвижимости в основном в центре Риги, Таллина и Вильнюса. Иностранные компании обеспечили должный уровень качества реконструкции, строительства и оснащения офисных, торговых и жилых помещений. На первый план вышли такие требования, как место, цена и качество. Объектов в центре Риги, поступающих на рынок, было настолько много, что весной 1998 года специалисты прогнозировали возможное перенасыщение рынка высококачественным жильем. Российский экономический кризис в августе 1998 года воспрепятствовал этому перегреву. Обвал финансового рынка России оказал определенное негативное воздействие на общеэкономическую ситуацию в Латвии, Эстонии и Литве, однако нельзя сказать, что он существенно повлиял на рынок недвижимости. Уже в 1999 году цены на недвижимость стабилизировались, и в течение года наблюдались лишь незначительные колебания в одну или другую сторону, а в 2000 году практически все сегменты рынка перешли в стадию усиленной конкуренции проектов. Низкие темпы роста платежеспособности населения, а значит, и незначительное увеличение числа потенциальных потребителей недвижимости привели к устойчивому превышению предложения над спросом.

Работа по созданию общего регистра недвижимости в странах Прибалтики началась с 1993 года. В первое время к услугам Земельной книги в основном прибегали частные владельцы недвижимости, которые приобрели собственность в результате денационализации и стремились закрепить за собой все права для скорейшего ее использования в коммерческих целях. Регистрация собственности способствовала появлению новых объектов для купли-продажи, которые оптимизировали уже имеющийся рынок недвижимости. В связи с либеральным отношением к транзиту денежной массы в 1992 1995 годах в прибалтийских банках происходило стремительное накопление денежных ресурсов, которые в значительной мере перераспределялись в сферу недвижимости. Закон о денационализации и Единый земельный регистр создали хорошие стартовые условия для развития рынка, однако банковский кризис 1995 года достаточно сильно охладил его участников. В течение полутора лет (с мая 1995 года) резко сократилось число операций практически на всех сегментах рынка недвижимости. После кризиса вместе с общим подъемом экономики начался период стремительного роста. Это коснулось и цен продажи объектов, и арендной платы, и темпов строительства. Важным рубежом стал 1997 год: прибалтийские банки стали предоставлять кредиты под залог недвижимости гражданам своих государств на достаточно выгодных условиях. Сроки растянулись до десяти лет, а процентные ставки снизились до 18 20 % годовых. Это дало толчок для увеличения количества сделок и роста цен (доступные кредиты обусловили спрос, что повлекло за собой подъем цен). Кроме того, приватизация государственного и муниципального жилья за сертификаты способствовала повышению покупательской способности населения.

С 2000 года все более серьезное влияние на рынок недвижимости прибалтийских стран стало оказывать грядущее вхождение в Евросоюз. В зависимости от стадии ведения переговоров поднимались цены на недвижимость. В первую очередь это объясняется тем, что иностранцы (частные инвесторы) стали проявлять возрастающий интерес к новым членам Евросоюза. Аналогичные процессы происходили также в Чехии, Венгрии и в других государствах, готовившихся вступить в Евросоюз 1 мая 2004 года. Главным стимулом была гарантия равных с местными фирмами и гражданами прав иностранным инвесторам (членам Евросоюза).

С начала 2000 года стали активно возводить жилые поселки в окрестностях Риги, Таллина и Вильнюса. Малосемейное низкоэтажное строительство стало одним из лидирующих направлений на местном рынке недвижимости.

Правила покупки

Согласно экспертным оценкам наиболее энергичными покупателями иностранной недвижимости являются англичане, именно они приобретают большинство вилл и апартаментов в Испании, на Кипре, в Чехии и Болгарии. Агентства недвижимости, специализирующиеся на продаже недвижимости за рубежом, с основными офисами в Лондоне и Дублине стали открывать представительства в Риге, Таллине и Вильнюсе, называя эти города новая Прага.

После того как недвижимость подобрана, заключают предварительный договор, затем продавец получает предоплату (или аванс) 10 % от стоимости, далее нотариус составляет основной договор и должен в течение 15 дней сообщить о сделке в Регистр зданий, куда поступают сведения обо всех собственниках. Оформлению сделки предшествует выдача соответствующей справки из Регистра (Земельной книги), которая подтверждает права конкретного собственника на продаваемое жилье. Нотариальная регистрация сделки обязательна. Весь спектр услуг нотариус осуществляет только по предварительной записи. Как правило, срок ожидания приема от двух недель до месяца, никаких консультаций по телефону и никаких срочных услуг. Работы нотариусам хватает, несмотря на множество действующих нотариальных контор. Причем в Латвии, Литве и Эстонии согласно Закону о нотариате принята так называемая континентальная нотариальная система: функции нотариуса и юриста выполняет один человек. Поэтому нотариус заверяет не подписи клиентов, а сами документы, отвечая при этом за законное и юридически грамотное оформление любых бумаг. Возможно и заверение только самих подписей. Это допустимо в случае заключения сделки резидентами, однако категорически не рекомендуется, когда речь идет о приобретении недвижимости иностранцами.

Иностранные граждане могут приобретать недвижимость, находясь в стране легально по въездной визе или с видом на жительство. Однако технология оформления сделки несколько сложнее, чем для граждан прибалтийских государств: разрешение на покупку выдают местные самоуправления, при этом существуют ограничения для недвижимости в пограничных, прибрежных и дюнных районах, а также для сельскохозяйственных и лесохозяйственных земель.

Для закрепления права собственности в Регистр (Земельную книгу) предоставляют: юридический акт о передаче права собственности (договор), справку об отсутствии долгов по налогам на недвижимую собственность, просьбу о закреплении, инвентаризационное дело на данную собственность, нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение собственности, квитанцию об уплате государственной пошлины, квитанцию об уплате канцелярской пошлины.

Заключив договор покупки, нерезидент подает его в органы местного самоуправления (городскую думу или совет волости), руководитель которой (председатель думы или совета) не вправе без законной причины отказать в покупке недвижимости. Отказ может быть только в случаях, если будущее использование земли противоречит цели, определенной в плане развития города (волости). Согласие о приобретении земли в собственность или отказ руководитель самоуправления должен предоставить нерезиденту в течение 20 дней с момента получения от него заявления, но фактически процедура может занять и более длительный срок (два-три месяца). Отказ в приобретении земли в собственность можно обжаловать в суде.

Объектом налога на недвижимость являются земля, здания и сооружения. Процентная ставка составляет 1 % от кадастровой стоимости имущества. Налог уплачивается раз в квартал в размере одной четверти от годовой суммы налога.

Налоги и пошлины на недвижимость

Расходы на закрепление собственности: вознаграждение нотариусу за заверение договора и просьбы о закреплении;
государственная пошлина за закрепление записи о праве собственности в Регистр или Земельную книгу;
канцелярская пошлина в целом около 6 % от стоимости недвижимости.

Цены на недвижимость в странах Балтии существенно возросли за последние несколько лет, только за 2003 2005 годы более чем на 50 %. Их разброс достаточно велик, в одном и том же районе квартира с одинаковой площадью может стоить как 30, так и 60 тысяч евро.

Прибалтийская недвижимость и цены на нее

Наиболее актуальны столичные квартиры и курортная недвижимость (дома и земля). У иностранцев большим спросом пользуются эксклюзивные квартиры в центре и старом городе. Но учитывая недостаток предложения и рост цен на квартиры в спальных районах, в основном в серийных многоэтажках, это жилье также привлекательно для инвестиций. Что касается курортных вариантов, то Юрмала, безусловно, занимает первое место по популярности у наших сограждан, однако другие иностранные инвесторы интересуются не только латвийским взморьем, но и эстонским Пярну, литовской Палангой и некоторыми другими местами.

200 тыс. долл. цена двухэтажного дома общей площадью 300 кв. м. Город Вильнюс, Литва

Цены на объекты недвижимости

130 тыс. евро цена квартиры общей площадью 57 кв. м, расположенной на третьем этаже десятиэтажного кирпичного дома. Город Рига, Латвия

510 тыс. евро цена двухэтажного дома общей площадью 200 кв. м с земельным участком 1100 кв. м. Город Юрмала, Латвия

300 тыс. долл. цена четырехкомнатной квартиры общей площадью 136 кв. м, расположенной на четвертом этаже девятиэтажного кирпичного дома. Город Таллин, Эстония

Согласно исследованию ERA Immobilie самое дорогое жилье в Европе - в Люксембурге, средняя цена дома в столице этого княжества в этом году достигла 470 тыс. евро. В прошлом году, отмечает Интерфакс, самым дорогим в Европе считалось лондонское жилье, но теперь британская столица занимает в этом рейтинге лишь пятое место.

Самое дорогое в Европе жилье - в Люксембурге, самое дешевое - в Брюсселе. Такие данные приводит крупнейшая европейская риелторская фирма ERA Immobilie. Цены растут везде. За пять лет в Италии жилье подорожало на 51%, во Франции - на 60%, в Голландии - на 63%, в Великобритании - на 109%. Но быстрее всего квартиры дорожают в Москве. Если в 2000 году средняя цена квадратного метра в столице России составляла 600 долларов, то сейчас 2019 долларов - рост почти в 2,4 раза.

Цены на жилье растут везде. За последние пять лет в Италии цены выросли на 51%, во Франции - на 60%, в Голландии - на 63%, в Великобритании - на 109%. В США они повысились в среднем на 49%, сейчас, к примеру, в Нью-Йорке средняя цена квадратного метра жилья составляет 4 тыс. долларов.

На втором месте оказался швейцарский Берн со средним показателем 421 тыс. евро. Затем идут Мадрид с 408 тыс. евро и Дублин - 330 тыс. евро. Париж занял восьмую строчку. Самыми же дешевыми с точки зрения приобретения жилья стали Брюссель (182,2 тыс. евро) и Афины (192 тыс. евро).

Самые дешевые квартиры в столице в домах так называемой плохой панели (пятиэтажки с маленькими кухнями), средний метр в них стоит 1770 долларов. В обычных кирпичных хрущевках цена уже вплотную приблизилась к 2 тыс. долларов - 1935 долларов за квадратный метр. Самые дорогие обычные квартиры сейчас в сталинках - 2371 доллар за метр. Кстати, именно дома плохой панели и плохого кирпича дорожают быстрее всего - на 0,9% в неделю. А вот в элитных московских квартирах, например, в домах на Остоженке, квадратный метр стоит около 20 тыс. долларов.
Владелец “Русснефти” Михаил Гуцериев решил заняться гостиничным бизнесом. Как стало известно “Ведомостям”, недавно близкие к бизнесмену структуры перекупили права на реконструкцию одной из самых больших гостиниц Москвы — “Ленинградской” — и присматриваются к гостиничным объектам “Моспромстроя”.
О том, что Михаил Гуцериев решил заняться гостиничным бизнесом, “Ведомостям” рассказали участники рынка. А источник в правительстве Москвы подтвердил, что недавно близкие к бизнесмену структуры перекупили компанию “Садко-отель”, владеющую правами на реконструкцию гостиницы “Ленинградская”. Эту информацию подтвердили и московские хотельеры.
Проекты в области недвижимости к компании “Русснефть” никакого отношения не имеют, уверил “Ведомости” пресс-секретарь “Русснефти” Эдуард Саркисов. Гендиректор “Ленинградской” Евгений Марченко через секретаря от комментариев по поводу смены владельцев “Садко-отеля” отказался. “Городу совершенно не интересно знать, поменялись владельцы "Садко-отеля" или нет. Для нас главное, чтобы эта компания продолжила начатые работы”, — заверили в мэрии.
В сфере недвижимости Михаил Гуцериев не новичок. Созданная им промышленно-финансовая компания “БИН” (сейчас контролируется его братом Саитом) владеет Петровским пассажем, сдает в аренду “Седьмому континенту” около 20 магазинов, также управляет семью бизнес-центрами “Чайка-плаза”. В группе “БИН” сообщили, что к гостиничному бизнесу Саит Гуцериев не имеет отношения.
По мнению генерального партнера компании Horwath Hotel and Leisure Consulting Майкла О'Хэйра, если реконструировать “Ленинградскую” в соответствии с западным стандартом четырех звезд (для чего, в частности, потребуется увеличить площадь номеров, сократив их число на треть), проект станет успешным. “На обновление одного номера в таком случае необходимо не менее $30 000”, — добавляет Марина Усенко, вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels. Это дает сумму примерно $66 млн. Цифру подтверждает Марина Смирнова, замдиректора по маркетингу HCD Group: по ее данным, ранее реконструкция “Ленинградской” оценивалась в $65-75 млн.
Планы Гуцериева не ограничиваются гостиницей “Ленинградская”, рассказывает другой источник в мэрии. По его словам, нефтяник проявляет интерес к акциям “Моспромстроя”, которые скупил владелец “Нафта-Москвы” Сулейман Керимов (в официальном письме мэру топ-менеджмент “Нафта-Москвы” сообщал, что контролирует около 17% “Моспромстроя”; у города — 26%. — “Ведомости”). Михаила Гуцериева интересуют гостиницы, принадлежащие “Моспромстрою”: три отеля сети Marriott, Holiday Inn на Лесной улице и две строящиеся гостиницы в Сокольниках и на Сущевском Валу. “Скорее всего, он попытается уговорить мэра продать ему городской пакет или консолидировать пакет, без которого нет смысла покупать остальные акции”, — говорит собеседник “Ведомостей” из мэрии.
В “Моспромстрое” считают, что у сторонних структур не больше 9,9% акций. “Мы не знаем даже, что купил Керимов”, — заявил председатель наблюдательного совета “Моспромстроя” Валентин Воскобойников. По словам участников рынка, знакомых с ситуацией, свой пакет Керимов оценивал в $60 млн.
Смирнова из HCD Group называет отели сети Marriott “одними из самых успешных гостиниц в Москве”, а в Knight Frank оценивают стоимость отелей “Моспромстроя” в $350 млн. “Очень правильный ход — вкладываться в гостиницы, в городе их не хватает, рынок активно развивается. Скорее всего, Гуцериев собирается занять нишу высококлассных гостиниц”, — рассуждает Константин Романов, директор отдела консалтинга Knight Frank.

Но быстрее всего квартиры дорожают в Москве - если в 2000 году средний метр жилплощади стоил еще 600-700 долларов, то в сентябре этого года он превысил психологически важную отметку в 2 тыс. долларов. По данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости, средний индекс стоимости московского жилья за последнюю неделю прибавил 0,6% и составил 2019 долларов за квадратный метр.



Главная --> Публикации