Главная --> Публикации --> Точка зрения: зачем нужны управляющие Можно ли требовать компенсацию, если двигатель торговли появился на вашем доме Дорогая моя столица, золотая моя квартира За что придется платить собственникам квартир, или подводные камни права на управление жильем За землю бизнес заплатит сполна

Пункт 1 статьи 28 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) предусматривает, что участки земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам за плату в собственность или в аренду. В пункте 1 статьи 36 ЗК РФ говорится о том, что исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники расположенных на них зданий, строений, сооружений. Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлено, что приватизацию зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляют одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 1 ст. 28). Таким образом, федеральное законодательство допускает возможность приобретения земельных участков в собственность физических и юридических лиц. Однако в Москве реализация на практике данного права — редкое исключение.
Пункт 1 статьи 14 Закона г. Москвы от 14.05.2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в г. Москве» гласит, что «в случаях, когда федеральными законами не устанавливается обязательность отчуждения земельного участка из собственности города Москвы, предоставление в аренду является основной (преимущественной) формой распоряжения землями, находящимися в собственности города Москвы». То есть данный документ касательно земли в столице фактически определил приоритет арендных отношений над отношениями собственности. Хотя в целом закон, естественно, не исключает возможности оформления земли в собственность (например, п. 2 ст. 6), поскольку в противном случае он бы противоречил приведенным выше нормам федерального законодательства. Положение о приоритете арендных отношений установлено из экономических соображений, так как арендные платежи за землю в Москве образуют существенную статью доходов в городском бюджете, что в первую очередь касается коммерческих организаций, способных выкупать участки.
Так, федеральное законодательство (п. 4 ст. 28 ЗК РФ) говорит о том, что отказ в предоставлении в частную собственность земельных участков для строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением случаев, когда:

В области земельных отношений проблема оформления участков в Москве в частную собственность весьма актуальна.

Особенности приобретения земельных участков, если расположенные на них объекты недвижимости ранее находились в федеральной собственности
В том случае, если здания, находящиеся на земельном участке, юридическое лицо приобрело в порядке приватизации федерального имущества, шансов получить этот надел в собственность гораздо больше, так как решение о приватизации будет принимать уполномоченный федеральный орган (в настоящее время — Федеральное агентство по управлению имуществом, ранее — Территориальное агентство Минимущества РФ по г. Москве).
Для оформления земельного участка в собственность в вышеописанной ситуации необходимо:
Зарегистрировать в ГУ ФРС по Москве право собственности на соответствующее здание или строение, полученное в результате приватизации федерального имущества;
Оформить документы на земельный участок, т. е. произвести его межевание, кадастровый учет и т. д.; получить кадастровый план участка в Департаменте земельных ресурсов Москвы;
Подать заявление о предоставлении участка в собственность в соответствующее подразделение Федерального агентства по управлению имуществом. В двухнедельный срок со дня поступления заявления данный орган издает распоряжение о переходе земельного участка в собственность, готовит проект договора купли-продажи и направляет его заявителю;
Подписать договор купли-продажи, акт приема-передачи имущества, оплатить цену земельного участка;
Обратиться с заявлением в ГУ ФРС по Москве о регистрации права собственности на земельный участок.

земельный участок изъят из оборота;
федеральным законом установлен запрет на приватизацию участков;
участки зарезервированы для государственных или муниципальных нужд.
Подразумевается, что во всех других случаях заинтересованное лицо вправе обратиться в уполномоченные органы для предоставления земельного участка в частную собственность для строительства, и отказать ему в этом праве не могут. Автор настоящей статьи считает, что и во всех остальных случаях, когда федеральным законодательством предусмотрено оформление земли в частную собственность, соответствующее лицо может требовать реализации своих намерений от уполномоченных органов.
Процесс оформления
Заинтересованному лицу необходимо:
Зарегистрировать в Главном управлении федеральной регистрационной службы по Москве (ГУ ФРС по Москве) право собственности на соответствующее здание или строение, расположенное на участке, чтобы претендовать на участок в соответствии с вышеупомянутым пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ;
Оформить документы на земельный участок, т. е. произвести его межевание, кадастровый учет и т. д.; получить кадастровый план участка в Департаменте земельных ресурсов Москвы (бывший Москомзем);
Подать заявление в уполномоченный орган, принимающий решение о переходе участка в собственность. В соответствии с пунктом 5 статьи 36 ЗК РФ им является исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (в нашем случае — правительство Москвы). Данный орган по смыслу пункта 6 статьи 36 ЗК РФ в такой ситуации в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность, готовит проект договора купли-продажи и направляет его заявителю;
Подписать договор купли-продажи, акт приема-передачи имущества, оплатить цену земельного участка;
Обратиться с заявлением в ГУ ФРС по Москве о регистрации права собственности на земельный участок.
Описанная ситуация, конечно, идеальная. На практике проблемы могут возникнуть при реализации каждого из указанных пунктов, поэтому существует мнение, что получить землю в собственность в Москве реально только с помощью судебных инстанций. Например, если в Департаменте земельных ресурсов Москвы откажут в оформлении кадастрового плана участка, вы вправе обжаловать его действия в суде, как, впрочем, и действия (бездействие) других государственных органов.

Как известно, 1 апреля 2005 г. вступил в действие Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», принятый в рамках программы «Доступное жилье». Что изменилось на рынке новостроек с принятием этого нормативного акта и какова судьба столь популярного в последнее время страхования финансовых рисков при долевом участии в строительстве объектов недвижимости? На вопросы отвечает Александр Коробов, президент страховой компании «Вотек», заместитель генерального директора страхового общества «Стандарт-Резерв».

Илья Антуфьев,
юрист-эксперт Консультационного центра недвижимости

НИЖНИЙ НОВГОРОД В городе только начинает формироваться рынок складской недвижимости таково общее мнение экспертов. Впервые за последний десяток лет в Нижнем Новгороде стали появляться новые складские объекты.

Прежде всего необходимо понять, о каком страховании идет речь. Покупка квартиры в строящемся доме в последнее время стала очень распространенной формой решения жилищных проблем. Такая популярность новостроек вполне объяснима: разнообразие предложений, возможность индивидуальной планировки, современные строительные технологии, материалы и инженерные системы и т. д. Но основной аргумент в пользу приобретения — относительно низкая стоимость на начальном этапе возведения жилья. Однако платой за экономию является высокая степень риска потери вложенных денежных средств.
Многоквартирный дом в среднем строят два года. За это время могут произойти различные непредвиденные события: кризис в банковском секторе или ухудшение финансового положения фирмы-застройщика. Иногда на стадии строительства, когда уже ничего нельзя изменить, обнаруживают ошибки проектировщиков. Частым поводом для конфликтов становятся двойные продажи одних и тех же квартир, что, как правило, оказывается следствием несогласованности действий участников проекта. Не перевелись, к сожалению, и мошенники на рынке недвижимости, собирающие с граждан деньги без намерений что‑то построить. Но тем не менее так и не было принято ни одного законодательного акта или постановления органов исполнительной власти, регулирующего отношения по привлечению денежных средств населения в строительство объектов недвижимости, не говоря уже о каких‑либо гарантиях или контроле со стороны государства.
И вот на рынке новостроек появились страховые организации, предлагающие страхование финансового риска, связанного с долевым участием в строительстве жилья. Суть этого вида страхования состоит в том, что, если инвестор, оплативший квартиру на этапе строительства, не получит ее в установленный срок и застройщик не сможет вернуть ему деньги, страховщик признает данный факт страховым случаем и возмещает затраты в размере произведенных инвестиций. Стоимость такого страхования относительно невелика (соизмерима с ценой одного-двух квадратных метров в покупаемой квартире), поэтому услуга пользуется большим спросом. Прежде чем выдать полис, страховщик проводит экспертизу инвестиционного проекта: проверяет законность строительства и корректность договорных отношений его участников. Данная процедура обычно входит в стоимость полиса.
Упомянутый Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» действует уже полгода, но заметных изменений на рынке он не произвел, хотя был призван навести порядок. В соответствии с ним участник долевого строительства заключает с застройщиком договор инвестирования, который должен отвечать определенным условиям. В качестве участников долевого строительства выступают физические и юридические лица, способные инвестировать деньги в строительство не одной квартиры, а значительной доли площадей в доме. Впоследствии с согласия застройщика они могут уступить право требования на эти квартиры третьим лицам. Таким образом, закон отсекает возможность использования длинных и запутанных договорных цепочек: должником (лицом, обязанным предоставить квартиру) всегда останется застройщик. Финансовое положение последнего также оговорено законом: на строительную площадку не смогут попасть авантюристы, ничего не имеющие за душой. Договоры инвестирования и уступки права требования подлежат обязательной государственной регистрации. Возможно, благодаря данным мерам двойные продажи скоро вовсе исчезнут. Казалось бы, закон встал на защиту потребителей. Что же получается на практике?
Теперь застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на используемый земельный участок. Но именно это, на первый взгляд разумное, требование сделало новый правовой акт нежизнеспособным. Дело в том, что до 40 % от стоимости строительства приходится на подготовительный этап, еще до выхода застройщика на строительную площадку. Ранее нужные деньги собирали с участников долевого строительства, что с принятием закона стало невозможным.
Какой же выход есть у застройщика? Получить кредит? Но, во‑первых, тогда удорожает проект, а во‑вторых, в условиях постоянно возрастающей задолженности строительных организаций по кредитным договорам и возникновения финансовых проблем у ряда крупных застройщиков получение займа стало для многих проблемой.
В итоге застройщики вынуждены искать обходные пути, изобретая новые договорные цепочки. Например, предлагают купить вексель, у которого, очевидно, нет обеспечения, заключить предварительный договор или договор на оказание услуг и т. д. Безусловно, это увеличивает риски на рынке новостроек.
Сколько продлится такая ситуация? Будут ли внесены изменения в закон? Пока ответа нет. Но даже если правовой аспект и будет приближен к реальным условиям рынка, все равно нет никакой гарантии завершения строительства конкретного дома. Тем более что, несмотря на все обещания, компенсация ущерба со стороны государства законом не предусмотрена. Таким образом, страхование по‑прежнему остается единственной формой финансовой гарантии возврата денежных средств, внесенных в несостоявшийся инвестиционный проект.

Наталья Ванькова, менеджер Центра коммерческой недвижимости, считает, что качественные площади крупных складских комплексов редко поступают в рыночный оборот: Если площади хорошие, арендаторы там задерживаются надолго и уходят только при повышении арендной платы.

Парк складских площадей в Нижнем Новгороде в основном сформировался до начала 90-х гг. В этот период складские комплексы строились продуманно. Самые крупные из них на Федосеенко, Удмуртской, Кузбасской (заречная часть города. Ведомости), Ларина (в нагорной части) расположены либо вдоль автомобильных дорог, либо рядом с железнодорожной веткой. Но они сейчас требуют вложений в ремонт зданий и подъездных путей, хотя не все собственники к этому готовы, говорит Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ).

Дефицит качественных площадей заставляет искать альтернативные пути решения проблемы. За последние полгода спрос на покупку складских и производственно-складских площадей возрос. А так как качественных площадей в аренду, тем более на продажу, предлагается мало, предприниматели вынуждены строить или реконструировать площади под себя, говорит она.

Ежемесячная арендная плата за 1 кв. м неотапливаемого склада варьируется от 80 до 120 руб., отапливаемого от 120 до 200 руб. Эти данные приводит Романчева и напоминает о возросшей стоимости коммунальных услуг их арендатор оплачивает отдельно.

Дистрибуторская компания Алиди стала пионером, решившись на строительство нового крупного складского комплекса в 5 км от города на трассе Москва Казань. Первая очередь площадью 10 000 кв. м уже построена и будет пущена в эксплуатацию к концу 2005 г., вторая в стадии проектирования. Мы использовали около 21 000 кв. м [существующих] складских площадей, но этого оказалось недостаточно. Мы не смогли найти необходимые площади требуемого качества для долгосрочной аренды в Нижнем Новгороде, поэтому решили запустить собственный проект. Наши стратегические партнеры компании Procter Gamble и Nestle предъявляют очень жесткие требования к качеству логистической инфраструктуры и возможности увеличивать объемы продаж и хранения продукции. Новый логистический комплекс класса А позволит компании оказывать производителям более качественные услуги в области дистрибуции и логистики, рассказал Роман Исаев, начальник PR-отдела компании Алиди.

До сих пор рынок складских площадей, по данным Татьяны Романчевой, пополнялся в основном за счет переоборудования производственных площадей в складские. В качестве примера эксперт привела завод Керамик.

По оценке Натальи Романычевой, наличие такого комплекса, как у Алиди, не слишком изменит ситуацию на рынке.

Такой крупный современный логистический проект пока уникален для Нижнего Новгорода. Вице-губернатор Нижегородской области Виктор Клочай неоднократно говорил о перспективности строительства логистического комплекса в зоне нижегородского аэропорта, который могли бы использовать не только нижегородские, но и московские дистрибуторы, но пока это отдаленная перспектива. Сейчас, по мнению Татьяны Романчевой, близость крупных логистических комплексов Москвы отчасти снижает потребность нижегородцев в новых складских площадях.

Привлекательность этого сегмента рынка растет в среде инвесторов, для которых инвестиции в недвижимость не основной бизнес. Романычева сообщила, что есть случаи реконструкции офисных площадей под производственно-складские в хороших местах заречной и нагорной частей города. Наш клиент реконструировал старое административное здание под производственно-складское и очень доволен. Под офисы обычно арендуются небольшие площади по 20-50 кв. м, к тому же две трети арендаторов постоянно въезжают-выезжают, собрать со всех арендную плату и коммунальные платежи очень хлопотно. А склады занимают три-четыре арендатора каждый минимум на 5-7 лет, они же оплачивают все коммунальные услуги. Чистая прибыль от них, конечно, меньше арендная плата за складские площади в два раза ниже, чем за офисные, но зато арендодатель получает ее без проблем и еще экономит за счет операционных и управленческих расходов, рисует радужную картину эксперт.

Алиди (и это подтвердил Исаев) не планирует сдавать площади в аренду, а рассчитывает оказывать классические дистрибуторские услуги крупным международным и отечественным производителям. Для рынка это может служить лишь неким ориентиром по уровню и качеству складских площадей, считает Романычева. По ее мнению, сил местных предпринимателей хватает на строительство или реконструкцию зданий производственно-складского назначения площадью от 500 до 1500 кв. м, максимум 4000-5000 кв. м.

По ее мнению, потребности в новых складских площадях в первую очередь будут удовлетворяться за счет реконструкции производственных площадей. По данным НЦНЭ, срок окупаемости складов составляет около 10 лет пока инвесторы не торопятся.

По мнению Татьяны Романчевой, торговые компании компенсируют дефицит складских площадей строительством объектов нового формата магазинов-складов. Появились новые магазины, которые не требуют дополнительных складских площадей, они сами наполовину склад: Metro, Olsen. Продуктовые супермаркеты не делают больших товарных запасов, торгуют с колес. Магазины крупногабаритных товаров мебели, строительных и отделочных материалов торговые площади используют как выставочно-торговые, а большую часть товаров доставляют под заказ, говорит Романчева.

Андрей Патрушев, PR-менеджер Knight Frank, отмечает, что возросший товарооборот, организация сборочных производств, развитие города как торгового центра обострили дефицит в Новосибирске складских помещений высокого класса (А и В). С ним согласен директор сибирского филиала Tablogix Евгений Новиков: Современные склады в городе можно пересчитать по пальцам, а спрос на них стабильно растет. Площади нашего терминала в 10 000 кв. м полностью загружены, и мы вынуждены отказывать новым клиентам, сетует он.


НОВОСИБИРСК В последние два года спрос на современные складские помещения стабильно растет и все ощутимее опережает предложение. По оценкам участников рынка, потребность в новых складах превысила 1 млн кв. м. Новосибирск готовится стать складской столицей региона уже в ближайшие два-три года.

По данным специалиста по складской недвижимости компании Jones lang La Salle Алексея Гришко, многие компании заинтересованы в увеличении своего присутствия за Уралом. Мы общаемся с крупными производителями, как российскими, так и зарубежными, подавляющее большинство из них заинтересовано в расширении бизнеса в Сибири. В числе сдерживающих факторов они называют отсутствие или недостаток современных складских комплексов, говорит Гришко.

Новосибирск находится на пороге увеличения объемов строительства складской недвижимости, прогнозирует Патрушев. Он аргументирует свои прогнозы возрастающим значением города как самого крупного распределительного центра за Уралом и быстрой окупаемостью подобных проектов.

До сих пор НЛК работала в Новосибирске на арендованных площадях. Сейчас компания арендует склад класса В площадью 10 500 кв. м в Кировском районе Новосибирска. Склады такого класса пользуются высоким спросом, поэтому НЛК, по словам Федотова, планирует его сохранить.

Самым крупным проектом Новосибирска в сегменте класса А стал терминал Сибирь Национальной логистической компании, входящей в РосЕвроГрупп. Логистический парк Сибирь площадью 40 000 кв. м строится в районе аэропорта Толмачево, рядом с участком Новосибирск Омск федеральной трассы Байкал, рассказывает директор отдела маркетинга НЛК Александр Федотов. Всего предусмотрено четыре очереди, каждая по 10 000 кв. м. Сейчас строится первая, и к началу будущего года, по словам Федотова, она будет закончена. В 2006-2007 гг. будут построены и остальные три очереди.

В течение 2006-2007 гг. удвоить объем управляемых складских площадей планирует и Tablogix, рассказывает Ольга Кривоногова, менеджер компании по рекламе и связям со СМИ. Приоритетным направлением Tablogix остается именно аренда, а не строительство собственных складов. Строительство требует значительных инвестиций, а приобрести земельные участки в собственность непросто, отмечает Кривоногова, также следует учитывать высокие строительные и бюрократические риски. Но возможностей для развития в этом направлении остается все меньше. Долгое время мы пытаемся подобрать новые помещения, подходящие для работы, но безрезультатно. До сих пор мы предпочитали арендовать площади, однако боюсь, что новый терминал придется строить, сетует Новиков.

Мы бы продолжали арендовать складские помещения и дальше, но в Сибири просто нет подходящих помещений под аренду качественных складов, говорит менеджер НЛК. Объем инвестиций в собственный логистический терминал Федотов определить затруднился, но пояснил, что себестоимость строительства в Новосибирске приближается к московскому уровню, т. е. к $500-700 за 1 кв. м. НЛК планирует в будущем выступать в качестве логистического оператора, установив в терминале Сибирь такие же расценки, как в столице, т. е. $0,35-0,6 за паллето-место в сутки. Это первый проект компании по строительству собственного склада за пределами Московской области, говорит Федотов.

Компания рассматривается в качестве основного претендента на управление складским терминалом в составе торгово-выставочного комплекса, который будет строиться на месте молочного завода Альбумин, сообщил гендиректор комбината Сергей Агамян. Молкомбинат в марте прекратил профильное производство из-за убытков, а в июле его купило Новосибирскэнерго. На месте Альбумина энергетики решили построить складской терминал площадью около 24 000-26 000 кв. м, а также торгово-выставочные помещения площадью 18 000 кв. м. Первая очередь комплекса склад временного хранения площадью 2500 кв. м откроется уже в декабре, рассказал Агамян. Весной 2006 г. откроется торгово-выставочный комплекс площадью 18 000 кв. м, в марте 2006 г. начнется строительство логистического комплекса класса А площадью 24 000 кв. м. По данным Агамяна, общие затраты на строительство составят около $24 млн.

Tablogix открыла филиал в Новосибирске в 2002 г. За это время компания арендовала склады у Новосибметалла, ранее использовавшиеся для хранения металла, и сделала из них терминал класса В на 15 000 паллето-мест. По словам Новикова, суточная цена за паллето-место составляет $0,3-0,4 Вероятно, Tablogix сможет увеличить площади уже в ближайшее время.

Директор компании Максим Жучков назвать общую стоимость проекта отказался, однако, по сведениям источника в компании, строительство обойдется в $8 млн. Спрос на логистические услуги существенно превышает предложение. У нас вторая очередь, будучи недостроенной, уже расписана по клиентам до последнего сантиметра, отмечает он.

Сибирский грузовой терминал в начале 2006 г. введет вторую очередь в 8000 кв. м своего логистического центра на 24 000 кв. м. Первая (9000 кв. м) была сдана в октябре 2004 г., а летом 2006 г. начнется строительство третьей на 4000 кв. м.







Главная --> Публикации