Главная --> Публикации --> Продвижение по определению Платный брат для мкад Какое будущее ожидает венценосные поместья? Инвесторов зовут в новую голландию Парковка в нагрузку

О начале работ по реновации гостиницы “Шереметьево-2” “Ведомостям” рассказали в Росдорбанке. “Банк предоставил гостиничному комплексу кредит на 260 млн руб. для обновления существующего здания и строительства нового”, — пояснил заместитель председателя правления банка Денис Ильчук. Член совета директоров гостиничного комплекса “Шереметьево-2” Татьяна Кузнецова сказала, что реконструкция отеля включает в себя отделку фасадов, замену коммуникаций и ремонт помещений. К концу 2007 г., говорит она, три этажа в отеле будут отданы под офисы, а семь этажей — под номера. “Количество номеров увеличится со 161 до 280, расширится ресторанный комплекс, и появится развлекательная зона”, — уточняет Кузнецова.

В гостинице “Шереметьево-2”, которая не обновлялась со времен Олимпиады 80-х, началась реконструкция. После ее завершения гостиницу планируется превратить в трехзвездочный отель с бизнес-центром. По мнению экспертов, этот проект сможет конкурировать с международной сетью Novotel, которая построила отель рядом с аэропортом более 10 лет назад.

По оценке Марины Усенко, вице-президента Jones Lang LaSalle Hotels, этот объем средств позволит провести в отеле отделочные работы на уровне международной гостиницы категории “три звезды”: “более $25 000 на номер”. На взгляд Усенко, у “Шереметьево-2” есть реальная необходимость еще в одной гостинице, поскольку вторая — Novotel Sheremetyevo — имеет рекордную для Москвы заполняемость — более 90%. “Novotel — четырехзвездочная гостиница с ценами в $300 за номер, а качественной гостиницы с более доступными ценами в аэропорту нет”, — полагает Усенко. Кузнецова считает, что в обновленном отеле самый лучший номер обойдется не дороже $200 в сутки. В Novotel отказались комментировать проект “Шереметьево-2”. А Марина Смирнова, заместитель директора по маркетингу HCD Group, полагает, что “новые "три звезды" вполне могут составить конкуренцию "четырем" старым”. По ее мнению, баланс будет сохраняться благодаря огромному спросу на номера у транзитных пассажиров.

Как только работы в первом здании будут завершены, здесь же на участке в 26 га компания начнет строительство офисно-делового комплекса. “Это будет 14-этажное здание площадью 48 000 кв. м”, — обещает Кузнецова. Называть общую сумму инвестиций в проект она не стала, но уточнила, что компания планирует вкладывать как собственные, так и заемные средства. “На реновацию существующего здания нам хватит кредита Росдорбанка”, — говорит Кузнецова.

Скрытные застройщики

В 2 км от аэропорта “Шереметьево-1” через два месяца закончится строительство офисно-гостиничного комплекса “Шерризон”. Кроме бизнес-парка площадью 3600 кв. м в нем будет отель на 150 номеров категории “три-четыре звезды” под управлением международного гостиничного оператора Best Western.
ОАО “Гостиничный комплекс “Шереметьево-2” владеет одноименным отелем 1979 г. постройки. Гостиница рассчитана на 160 номеров. Компания принадлежит ООО “Конкорд” (51%), ООО “Резиденция” (35%), а также частным лицам. Год назад 10% акций компании принадлежали “Аэрофлоту”. Однако позже он продал свою долю “Конкорду”.
Иностранные инвесторы, несколько лет тому назад начавшие присматриваться к рынку недвижимости России, с удивленным интересом отмечали, что в нашей стране инвестор и девелопер проекта - это почти всегда одна и та же компания. Отечественным же бизнесменам это не кажется странным: большинство из них живет и работает по "внутренним" российским стандартам, которые весьма далеки от международных. Как результат - заинтересовать иностранного инвестора каким-нибудь проектом теоретически российская компания может, но только до тех пор, пока тот не возьмет в руки документы.

"То, как банки рассматривают строительные компании, не всегда соответствует реальному положению дел в этих компаниях, - подтверждает Андрей Клецко, заместитель директора Департамента финансов "Миракс групп". - Ограниченность отчетности отечественного бухгалтерского учета не позволяет учесть выручку от реализации строительной деятельности до момента регистрации передачи прав собственнику объекта и не регламентирует способ учета денежных средств, полученных организациями от инвесторов, что не позволяет оценить чистые активы предприятия". Получается парадоксальная с точки зрения любого западного кредитного института вещь: строительная компания накапливает у себя выручку, но не показывает ее. При помощи отчетности российские фирмы существенно занижают результаты всей своей деятельности. То есть российский бухучет сознательно уменьшает рентабельность российской компании. А это значит, что в таких условиях никакой потенциальный кредитор не может дать ей адекватную оценку.

"Строительные компании - новички на рынке заимствований, - говорит Вера Башун, старший аналитик рейтингового агентства "Эксперт РА". - На сегодня общий объем их займов составил немногим более 40 миллионов долларов США. Основной проблемой компаний, выходящих на открытый рынок заимствований, является несоответствие информации, которую они о себе предоставляют, требованиям кредиторов".

Верить ли рейтингам?

Тем не менее, потребность в длинных деньгах у отечественных застройщиков есть. По оценке Михаила Гороховского, президента Московской ассоциации-Гильдии риэлторов, сегодня только в столице и области общая потребность в инвестициях в строительство (при существующих общих объемах ввода нового жилья в примерно в 9 миллионов квадратных метров) составляет не менее 4 миллиардов долларов. Московские кредитные институты (проще говоря, банки) пока что обеспечивают "своими" деньгами лишь малую толику от необходимого, давая взаймы не более 200-300 миллионов долларов. В условиях, когда нет полной ясности с новыми правилами привлечения денежных средств населения (здесь застройщикам спутал карты недавно принятый Закон о долевом строительстве), вопрос о том, у кого занять, приобретает для российских строительных компаний особую остроту. Вернее сказать, речь идет просто о выживании компаний.

Личные контакты и меморандумы банков, рейтинги и рэнкинги ведущих СМИ - не только иностранному, но и отечественному инвестору трудно разобраться во всем многообразии подобных данных. К тому же, как отмечают эксперты, у нас явно переоценена роль средств массовой информации. Вспомним хотя прошлогодний летний банковский кризис - в том, что он случился, некоторые чиновники обвинили газеты и телевидение - они, дескать, нагнетали панику.

Строительная отрасль - сфера, весьма рискованная для инвестора. К тому же в наших условиях эти риски бывает очень трудно полноценно и полномасштабно оценить. "Достоверная информация о перспективах отрасли отсутствует, - говорит В. Башун. - К тому же у нас нет адекватных методик по оценке рисков". Но, если в мире существуют специализированные кредитные рейтинги и информационно-аналитические материалы инвестбанков, то у нас подобной информации гораздо больше, - правда, она по большей части носит субъективный характер. В принципе, любой кредитный рейтинг - это субъективное мнение авторитетного источника о способности компании-заемщика своевременно и в полном объеме исполнить свои обязательства перед кредиторами. Вопрос в том, в каком объеме справедливость этого мнения готовы признать сами потенциальные кредиторы.

Шаги к "цивилизации"

"Есть еще один нюанс, - говорит В. Башун, - в мировой практике система рейтингов интегрирована в систему оценки компании. Международная шкала включает страновой риск, российская - нет". Как правило, у нас, чтобы оценить, насколько рискованную деятельность ведет компания, изучают ее управленческую и бухгалтерскую отчетность. О недостатках последней смотри выше.

В общем, признают сами участники строительного рынка, до полностью цивилизованных и прозрачных схем нам еще ох как не близко. А это значит, что придется, как обычно, выкручиваться самим - на привычных россиянам условиях иностранный капитал в строительный комплекс привлечь вряд ли удастся. Хотя первым шагом по направлению к зарубежному капиталу может стать переход на международную отчетность. Как говорит А. Клецко, с ее помощью строительная компания решит сразу несколько задач: она будет реально оценена (без переоценки), сможет показывать свою выручку на протяжении всех этапов строительства, а также консолидировать отчетность компаний, которые фактически входят в ее состав (генподрядчиков, заказчиков, застройщиков и инвесторов). Такая отчетность будет положительно восприниматься зарубежными инвесторами и поможет компании выйти на рынок международного капитала.

К обобщенным рискам отечественного стройкомплекса можно отнести и нестабильную ситуацию на рынке недвижимости - особенно ярко это проиллюстрировал прошлый год. Практика предоставления земельных участков под застройку также далека от идеала. Бюрократические барьеры и непрозрачность "тендерных" процедур давно уже стали притчей во языцех. А в обеих столицах существует еще и дефицит свободных земель, пригодных для строительства. Как правило, в городах отсутствуют перспективные планы застройки. Внутри самого стройкомплекса складывается сложная корпоративная структура строительных холдингов с большим объемом внутренних взаиморасчетов. Часто само строительство ведется без полного пакета исходно-разрешительной документации, используя "долевые" средства, которые часто проходят как неучтенные и т.д.

IAS (International Accounting Standards) - стандарты отчетности, разрабатываемые европейским комитетом по международным стандартам отчетности;
GAAP (Generally Accepted Accounting Principals) - система отчетности, разработанная до появления IAS - подготовка отчетности в едином для всех формате для упрощения восприятия финансовых результатов компаний в разных странах.

Существующие международные стандарты учета по подготовке финансовой отчетности:

Ранее компания СУ-155 уже занималась строительством офисных зданий, однако эти проекты реализовывались исключительно для собственных нужд компании. В настоящий момент СУ-155 возводит административный комплекс по улице М. Ордынка, вл. 15, в котором планируется разместить подразделения компании.

СУ-155 планирует начать строительство двух офисных зданий и общественно-культурного центра на Профсоюзной улице. Это первый рыночный проект крупного панельного застройщика в сегменте коммерческой недвижимости. Эксперты считают, что Академический район как нельзя лучше походит для стартового проекта в новом сегменте: на Профсоюзной наблюдается острый дефицит офисных площадей.

Судя по всему, на этом проекте СУ-155 опробует свои технологии офисного строительства, полагает гендиректор NAI Vesco Андрей Федака. "Если амбиции СУ-155 действительно серьезны, то в ближайшие три-четыре года на московском офисном рынке появиться новый игрок, способный составить конкуренцию лидерам рынка",- прогнозирует Федака.

Теперь СУ-155 решила запустить проект, рассчитанный и на получение прибыли. Два бизнес-центра с подземными паркингами и развлекательный комплекс будут построены на четной стороне Профсоюзной улицы. Как рассказали "Бизнесу" в пресс-центре СУ155, общая площадь трех зданий составит 20 тыс. кв. м.

Комментируя новый проект СУ-155, участники рынка считают, что компания выбрала перспективный с точки зрения офисного строительства район. Сергей Блохин, старший консультант отдела брокериджа управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэльнедвижимость", отмечает, что в районе Академическийнаблюдается очень острый дефицит качественный бизнесцентров. "Здесь располагается необходимое количество участков для точечной застройки, освоение которых может превратить этот район в успешную деловую зону",- поясняет он. С ним согласен и директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. По его словам, офисные центры здесь пользуются большим спросом у различных компаний, особенно благодаря транспортной доступности - близости к Третьему транспортному кольцу и Ленинскому проспекту.

По его мнению, решение СУ-155 инвестировать в офисную недвижимость связано в первую очередь с нехваткой у компании реализующихся объектов: "Раньше СУ-155 решала эту проблему, застраивая Подмосковье и регионы, сейчас приступила к освоению нового сегмента". К тому же коммерческая недвижимость более доходное и перспективные направление рынка. "Рентабельность удачного офисного проекта составляет 18-20%, а у самых успешных - 25%. Тогда как у панельного строительства она в среднем составляет 15-17%",- поясняет эксперт.

По оценке руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаила Геца, арендные ставки здесь можно назначать для класса В от $450, для класса А- от $50 Стоимость продажи будет варьироваться от $3-3,5 тыс. за квадратный метр в зависимости от класса.

Из крупных бизнес-центров в этом районе располагаются БЦ Gasfield на Обручева, 27 и Cherry Tower на Профсоюзной. По словам руководителя отделения "Тургеневское4" департамента коммерческой недвижимости корпорации "Инком-недвижимость" Юрия Ускова, площади в этих бизнес-центрах были раскуплены еще на начальном этапе строительства. "Сейчас найти свободные помещения в этом округе Москвы как для аренды, так и для приобретения в собственность почти невозможно",- рассказывает Усков. Учитывая столь высокий спрос на офисные помещения в районе Академический, Андрей Федака прогнозирует, что проект СУ-155 окупится не более чем за четыре-пять лет, в то время как в среднем на это уходит шесть лет.

По мнению руководителя аналитического отдела компании "Новая площадь" Дмитрия Попова, учитывая особенности работы компании, можно предположить, что проект будет отвечать лишь минимальным требованиям к бизнесклассу. "Как правило, данная строительная компания использует недорогие строительные и отделочные материалы",- пояснил Попов.
Инвестиции в объекты Mirax Group планируется привлекать через закрытые паевые инвестиционные фонды

Однако некоторые эксперты с недоверием относятся к офисному продукту от СУ-15

Компания «Строймонтаж», ставшая в августе 2004 г. ядром корпорации Mirax Group, была основана в 1994 г. в Санкт-Петербурге. На строительный рынок Москвы она вышла в 2001 г. Сегодня в Mirax Group входят компании Mirax-Сити, Mirax-Сервис, MiraxФарма, MiraxSoftware и Mirax-Рекрут. В числе завершенных проектов Mirax Group жилые комплексы «Корона» и «Золотые Ключи 2», бизнес-центр Europa-Building. Сейчас корпорация строит бизнес-центр Pollars, жилые комплексы «Кутузовская Ривьера», Mirax Park, «Дом на Таганке». ЗАО «Mirax-Сити», дочерняя компания Mirax Group, была учреждена в 2003 г. и является официальным заказчиком и застройщиком комплекса «Федерация» на территории Москва-Сити. Общая стоимость проекта «Башня «Федерация» – 530 млн долл. Генеральным партнером проекта выступает Внешторгбанк, открывший для Mirax Group кредитную линию на 250 млн долл.

В понедельник управляющая компания «Конкордия – эссет менеджмент» и корпорация Mirax Group объявили о создании двух новых закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Правила доверительного управления фондов зарегистрированы Федеральной службой финансовых рынков 13 сентября. Деньги пайщиков будут вложены в объекты Mirax Group, в том числе в самый грандиозный – многофункциональный деловой комплекс «Федерация» на территории Москва-Сити. Инвестировать средства в строительство объекта общей стоимостью в полмиллиарда долларов смогут частные инвесторы: стоимость пая в ПИФах составит всего 50 тыс. руб.

Управляющей компании интересны как объекты, в которые будут вкладываться средства, так и само сотрудничество с Mirax Group. «На партнерство нас подвигли инвестиционная привлекательность объектов корпорации и возможности фондов недвижимости, – сообщила RBC daily специалист по связям с общественностью «Конкордия – эссет менеджмент» Людмила Кевдина. – Фонд недвижимости позволяет обеспечить рефинансирование инвестиций за счет вторичного обращения паев, расширить рынок капиталов для застройщика через привлечение большего числа инвесторов, а также предоставить частному инвестору доступ к привлекательному активу. Ранее такой возможности не было, так как минимальный порог прямых инвестиций, установленный застройщиком (порядка 10 млн долл.), был по силам только крупному профессиональному инвестору». С этим согласен и первый вице-президент корпорации Mirax Group Дмитрий Луценко. По его мнению, ЗПИФы – это «эффективный, прозрачный и вполне легитимный инструмент привлечения инвестиций в объект недвижимости».

Управляющая компания ЗАО «Конкордия – эссет менеджмент» была образована в 2002 г. Специализируется на коллективном инвестировании в недвижимость. В настоящий момент под управлением ЗАО находятся закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости «Первый инвестиционный фонд недвижимости» и «Конкордия – АВАНТАЖ». В сотрудничестве с Mirax Group «Конкордия – эссет менеджмент» будет управлять двумя закрытыми ПИФами недвижимости – «Фонд Федерация» и «Фонд Миракс Недвижимость Первый». Как сообщили в департаменте общественных связей «Конкордия – эссет менеджмент», стоимость пая в каждом из фондов в период формирования составит 50 тыс. руб. Срок действия фондов – пять лет. Размер «Фонда «Федерация» на момент формирования – 1,4 млрд руб., «Фонда Миракс Недвижимость Первого» – 840 млн руб. Новые фонды относятся к типу проектных: инвестор знает и застройщика, и объекты, и куда будут направлены его средства.

Аналитик УК «Менеджмент-Центр» Максим Капитан считает создание паевых фондов Mirax Group следствием общей ситуации на рынке недвижимости. «Закрытые ПИФы на данный момент являются одним из наиболее удобных способов привлечения средств в строительство. Многие строительные компании сейчас создают паевые фонды, это происходит либо путем создания дочерних управляющих компаний, либо они обращаются к помощи независимых УК, – пояснил он RBC daily. – Вероятно, Mirax Group пошла на создание ПИФов по той же причине». По мнению Максима Капитана, в свете федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве» банки в последнее время избирательно подходят к кредитованию строительства. В такой ситуации закрытый паевой инвестиционный фонд удобен для девелоперских компаний. С этим согласен заместитель генерального директора «Велес Капитал Девелопмент» Владлен Волошин. «ПИФы – это возможность привлекать инвесторов, не располагающих большим объемом средств, а также режим налогового благоприятствования, поэтому Mirax Group поступает вполне логично, – заявил он RBC daily. – Объем инвестиций в строительство башни «Федерация» очень велик, и привлечение частных инвесторов, которые могут не являться собственниками квадратных метров построенного объекта, но имеют возможность получать стабильный доход от продажи паев в случае прироста стоимости либо от регулярных выплат по паям, – оправданный шаг».

Такая форма взаимоотношений между профессиональными девелоперами и мелкими инвесторами, как закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости, оценивается экспертами рынка как весьма перспективная – российскому среднему классу сейчас необходима возможность вкладывать свои средства в серьезные проекты. Для Mirax Group фонды – это возможность расширить круг инвесторов. «Не исключено, что Mirax Group хочет дополнить открытую Внешторгбанком кредитную линию еще одним источником финансирования, – заявил RBC daily генеральный директор компании Prime City Properties Сергей Колегов. – Другой вариант – Mirax Group не желает изымать собственные средства из оборота и потому привлекает к участию в проекте новых инвесторов».



Главная --> Публикации