Главная --> Публикации --> Владимир ресин: москва не зависит от предпочтений инвесторов Две дороги в шереметьево хотят построить аэропорт и ржд Подмосковье сплетет логистическую сеть Продвижение по определению Платный брат для мкад

Впрочем, все это не мешает ценам на "экономную" недвижимость расти дальше.

Эконом-класс - один из самых противоречивых сегментов рынка жилой недвижимости. С одной стороны спрос явно преобладает над предложением, но с другой - девелоперы не спешат строить новые объекты в Москве. Связано это и с новым законодательством, и со смещением активности застройщиков в сторону области.

Уже не раз говорилось, что закон "Об участии в долевом строительстве" оказал влияние на рынок недвижимости. Особенно, он ударил по наименее ликвидному жилью эконом-класса. Предложение в этом сегменте после его принятия заметно сократилось. "Девелоперы продолжают приобретать участки, однако далеко не все спешат выходить на рынок с предложениями. Ведь расходы на проектирование объекта и подготовку к строительству оплачиваются застройщиком. А такие траты на начальном этапе под силу только крупным компаниям",- отмечает Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора ЗАО "Корпорация МИАН".

Меньше, но качественнее!

Впрочем, есть в этом и некий позитив: качество жилья заметно улучшилось по сравнению с предыдущими годами. "Сейчас в Москве и Подмосковье возводится много ликвидного жилья эконом-класса, причем как панельных новостроек усовершенствованных серий, так и монолитно-кирпичных домов. Покупатели квартир в домах эконом-класса предъявляют к новостройкам такие требования, как наличие наземной парковки, остекление лоджий, установка в окнах стеклопакетов. В домах некоторых типовых серий можно даже приобрести квартиру свободной планировки - такие предложения пользуются популярностью: ведь хозяин будет иметь возможность организовать жилое помещение согласно своим требованиям", - подчеркивает Дмитрий Кузнецов.

"Если мы рассмотрим первичный рынок, то в Москве на текущий момент доля предложения квартир, относимых к эконом-классу, сократилась до 30-40% от общего объема предложения. С 1-го апреля 2005 года (дата вступления в силу пресловутого №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве…" - прим. ред.) на рынок по сравнению с 2003 - 2004 годами вышло в несколько раз меньше проектов. Естественно, такая ситуация приведет к снижению объема предложения и росту цен", - добавляет Дмитрий Попов, руководитель аналитического отдела компании "Новая Площадь".

Еще одна достойная внимания тенденция на рынке жилья эконом-класса: смещении рынка в сторону Подмосковья. Естественно, цены на жилье в Москве и области заметно отличаются. Порой квартиры в московских новостройках дороже в 2,5 раза, нежели аналогичное жилье в подмосковных городах. Самая незначительная разница между ценами на квартиры за пределами МКАД и в наиболее дорогих городах Подмосковья. Впрочем, встречаются и исключения. "Иногда новостройки в подмосковных городах дороже новостроек московских районов за МКАД: например, цены квадратного метра в строящихся домах Красногорска в рамках 720-1500$/м, а в новом московском районе Кожухово - 1070-1175$/м", - поясняет Дмитрий Попов.

"Прочь из Москвы!"

Таким образом, по словам Дмитрия Попова, объемы строительства жилья эконом-класса в Москве падают, как относительно предыдущих лет в абсолютном значении, так и относительно бизнес-класса и объемов строительства в Подмосковье. Это вызвано сокращением числа площадок массового жилищного строительства в Москве.

"Уровень проектных решений и качество строительных работ в области в последние годы не ниже, чем в столице, а жилье существенно дешевле. Учитывая удобное транспортное сообщение с Москвой, клиенты делают свой выбор в пользу покупки квартир в таких городах, как Видное, Мытищи, Красногорск, Люберцы", - соглашается Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век". "Сейчас в Москве осталось очень мало места под строительство, поэтому девелоперы обратили свое внимание на окраинные районы Москвы, а также на территории, находящиеся за МКАД. Именно в Подмосковье представлены большие объемы новостроек эконом-класса, в таких городах как Красногорск, Мытищи, Балашиха и пр. застраиваются целые микрорайоны", - рассуждает Дмитрий Кузнецов.

Не остаются в стороне от эконом-класса и другие веяния рынка. Так, ипотечное кредитование на такое жилье развивается довольно бурно и превосходит по объемам количество кредитных сделок в других сегментах. На данный момент банками разработаны программы кредитования с различными ставками и сроками выплат. "В связи с улучшением условий кредитования, покупка жилья эконом-класса по ипотечной схеме сегодня - это довольно распространенная сделка Если еще совсем недавно ставки превышали 15 % годовых в валюте, то сейчас они снизились до 10,5 %. Период, на который выдавалась ссуда, сначала не превышал нескольких лет, сегодня же кредит можно взять на 20 - 25 лет. Первоначальных взносов менее 30 % раньше не было, сегодня в некоторых программах взнос может составлять всего лишь 10% от стоимости приобретаемой квартиры", - поясняет Дмитрий Кузнецов. "Ипотечное кредитование растет как на дрожжах, прежде всего, на рынке эконом-класса. По некоторым строящимся объектам оно достигает 20%, если банк совместно с застройщиком разработал удобные для покупателя кредитные продукты", - вторит ему пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век" Сергей Лядов.

Даешь кредит!

Впрочем, не все так однозначно. "В то же время объемы сделок с ипотечными кредитами в абсолютном выражении продолжают оставаться на низком уровне: 1-2% от общего объема. По нашей оценке, требуется еще два-три года стабильной экономической ситуации в стране, чтобы ипотечное кредитование (и иные формы жилищного кредитования) заняло значимое место на рынке - хотя бы на уровне 10-12% сделок", - утверждает Дмитрий Попов.

А, Павел Комолов, андеррайтер "Независимого Бюро Ипотечного Кредитования" считает, что: "жилье эконом-класса и его кредитование обладают наибольшей перспективностью, когда дело заходит о рынке жилья в целом. Во-первых, самым востребованным на данный момент является ипотечный кредит в среднем на 70 тыс. долларов. Естественно, ожидается, что спрос в данном случае будет формировать предложение. Невысокая стоимость жилья эконом-класса теоретически позволяет банкам выдать больше кредитов на его покупку, а государственным структурам - субсидировать процентные ставки. На данный момент в России существует и активно растет количество молодых людей, которые, во-первых, в состоянии принять концепцию так называемой "жизни в долг", во-вторых, не желают ждать до сорока-пятидесяти лет, чтобы получить возможность решить квартирный вопрос, а, в-третьих, не имеют возможности решить его иным путем, кроме как взять ипотечный кредит. Именно эти first-time buyers наиболее расположены к улучшению своих жилищных условий при помощи ипотеки, и формируемый ими спрос может оказать только положительное влияние на рынок".

Резюмируя вышесказанное, следует выделить такие направления в развитии рынка эконом-класса: усиление смещения предложения в сторону Подмосковье и возрастание объемов строительства там (по некоторым оценкам, в ближайшие годы в области будет построено больше недорого жилья, чем в столице) Впрочем, общее число новых проектов будет существенно ниже, чем в предыдущие три года.

Как полагают участники рынка, в 2006 году продолжится плавный рост цен на жилье эконом-класса - около 1-1,5% в месяц, что несильно отличается от прогнозов в целом по рынку.. "Основной причиной является стабильность экономики и высокие мировые цены на нефть", - констатирует Дмитрий Попов.

О том, что в здании Гостиного двора будет построен Novotel, “Ведомостям” рассказал заместитель генерального директора компании “Ильинское подворье” Иван Родионов. По его словам, “Ильинское подворье” подписало договор на управление отелем с французской компанией Accor. Владимир Ильичев, региональный директор Accor по России и СНГ, подтвердил эту информацию. Как рассказала Вера Сецкая, исполнительный вице-президент компании GVA Sawyer, являющейся девелопером проекта, в Novotel будет 218 номеров при общей площади отеля в 15 500 кв. м. “Гостиница разместится со стороны Рыбного переулка”, — уточняет Сецкая.

В общем, не очень получается экономный эконом! Но перспективы для частных инвесторов велики - падение цен возможно лишь на малоликвидные объекты, которых становится все меньше.
Через два года в московском Гостином дворе появится четырехзвездочная гостиница Novotel. Инвестор проекта — компания “Ильинское подворье” уже подписала договор на управление отелем с французским оператором — компанией Accor.

Финансировать проект будет учрежденное в прошлом году “Ильинское подворье”. Постановлением мэра Москвы № 39-ПП, город передал компании 15 500 кв. м Гостиного двора в качестве взноса в уставный капитал. Однако называть объем и источники инвестиций Родионов не стал. По подсчетам заместителя директора по маркетингу HCD Group Марины Смирновой, инвестор потратит не менее $30-40 млн.

Открыть в Гостином дворе отель московские власти решили в 1995 г., когда начинали реконструкцию всего здания, сообщили “Ведомостям” в торговом доме “Шатер”. В префектуре ЦАО намерения города подтвердили, добавив, что сейчас часть площадей Гостиного двора вообще не используется.

По замечанию экспертов, рядом с Кремлем нет ни одного четырехзвездочного отеля. В окрестностях Красной площади заявлены проекты только пятизвездочных гостиниц. На месте “Москвы” появится Four Seasons, на месте “Интуриста” — Ritz Carlton. В Средних торговых рядах на Красной площади, которые будет реконструировать Межпромбанк, тоже запланирован люксовый отель. Недавно Общественный градсовет при мэре Москвы одобрил проект отеля на Ильинке, который будет строить компания “Интеко”.
ОАО “Ильинское подворье” создано специально для строительства отеля в Гостином дворе, 49% акций компании принадлежит Департаменту имущества Москвы, 51% – торговому дому “Шатер”, управляющему атриумом Гостиного двора. Accor управляет сетью из 4000 отелей в 90 странах. Владеет несколькими гостиничными брэндами, среди них Sofitel (пять звезд), Novotel (четыре звезды), Ibis (три звезды) и проч. В 2004 г. оборот компании превысил 7 млрд евро. Гостиный двор построен в XVIII в. по проекту архитектора Джакомо Кваренги. Общая площадь здания – около 100 000 кв. м, из них 12 000 кв. м занимает атриум.

Novotel в Гостином дворе будет в столице уже третьим. Два других открыты рядом с “Шереметьево-2” и на улице Новослободская. “Мы остановились на четырехзвездочном отеле, поскольку в Гостином дворе технически невозможно разместить пятизвездочный: планировка привязана к архитектуре исторического здания”, — объяснил решение Accor Ильичев. Выбор категории отеля “четыре звезды” эксперты считают оправданным. “В этом сегменте самый стабильный спрос”, — говорит Елена Флоринская, генеральный директор компании Leeds Property Group. Татьяна Гостенина, генеральный директор компании Management Hospitality Group, тоже считает, что новый отель будет пользоваться колоссальным спросом: “В Гостином дворе часто проходят международные выставки, теперь у их участников будет возможность остановиться в гостинице неподалеку”.

Это - два крупных банка с иностранным участием Дельта Кредит и Райффайзенбанк; Городской ипотечный банк, в названии которого сразу же указывается, с какой целью и для работы в каком сегменте финансового рынка он был создан; Внешторгбанк, который в последнее время все активнее завоевывает себе место под солнцем по всем направлениям кредитования. Ну, и конечно, какая песня без баяна - какой современный рынок кредитования без Сбербанка. Последний, хотя и пришел сюда позже своих конкурентов, по данным АРБ, выдает сегодня примерно каждый второй ипотечный кредит.

Пять банков контролируют 70% рынка ипотечного кредитования. Такие неутешительные данные со ссылкой на Ассоциацию российских банков обнародовалоагентство Business Vision. Имена первой пятерки угадать можно, как любимую песню в шоу "Угадай мелодию" - с трех нот.

Маловато будет

Ана долю остальных четырех лидеров приходится в общей сложности порядка 20% рынка ипотечного кредитования.

Так что в этом вопросе Россия не выпадает из общей тенденции, а прекрасно вписывается в нее. Конечно, в странах с развитой экономикой картина другая, но ведь там и ипотечное кредитование насчитывает куда более продолжительную историю, а у нас, как признают участники этого рынка, оно проходит эмбриональный период развития. Да и банковский сектор у нас - так уж исторически сложилось - отличается высокой степенью концентрации капитала в центральной части страны, чего нельзя устранить волевым решением сверху и в короткие сроки.

Первое побуждение, когда читаешь такой отчет - разразиться воплями негодования. Достали, мол, уже своей олигополией на банковском рынке, когда всем заправляют несколько крупных финансово-кредитных структур. Однако при ближайшем рассмотрении становится ясно, что причин для крика нет. Во-первых, аналогичная ситуация наблюдается сейчас почти во всех республиках бывшего СССР: на Украине, по данным тамошней ипотечной Ассоциации, данный сегмент рынка поделили между собой 10 крупнейших банков; в Литве список лидера еще короче, чем в России, - всего три банка. В странах Восточной Европы, как признают эксперты, ипотекой занимаются преимущественно крупные западные банки, прикупившие себе один-другой национальный банк.

Бизнес на доверии

Второй момент - является ли "узкий круг" банков-лидеров следствием недобросовестной конкуренции или это просто суровая правда жизни? Для ответа на него следует учитывать то, что мелкие и средние банки никто сознательно не "затирает": они сами не рвутся на рынок ипотечного кредитования, предпочитая ему работу на рынке потребительского кредитования. Ведь для последнего и "длинных денег" не надо, и ставки там выше, и средства оборачиваются быстрее, и приносят кредиторам большую доходность. Сейчас ставки по потребительскому кредитованию составляют в среднем 22-30%, но благодаря не совсем корректной рекламе и доверчивости потребителей (а также тому, что россияне все больше увлекаются новой игрушкой - покупкой товаров в кредит) они могут достигать и 40-50%! Для сравнения: ставки по ипотечным кредитам не превышают 20%, а у большинства банков составляют 12-15%. Почувствуйте разницу!

Доверие к таким структурам со стороны потенциальных заемщиков по определению выше, чем доверие к коммерческим банкам, даже довольно "раскрученным". За спиной Дельта Кредит и Райффайзенбанка стоят крупнейшие банки мира, за спиной трех других лидеров - российское государство, которое сейчас, в силу объективных причин, не страдает от нехватки финансовых ресурсов и, следовательно, сможет прийти на помощь Сберу, Внешторгабанку или ГИБу, если у последних возникнут трудности.

Есть и такой момент, как доверие. Вряд ли можно счесть случайностью, что в списке лидеров оказались два иностранных банка и две финансово-кредитные структуры, в которых государство держит контрольный пакет. Да и Городской ипотечный банк - не что иное как детище "Росгосстраха", о чем не устает повторять в своих презентациях.

Впрочем, исследования агентства Business Vision, как считают многие эксперты, грешат неточностью. В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию, например, уверены, что "пятеро сильных" правят рынком ипотечного кредитования только в Москве и Санкт-Петербурге, а в регионах население в основном кредитует само АИЖК, которое на сегодняшний день уже заключило соответствующие соглашения с 72 субъектами Российской Федерации.

Кому править на рынке

В любом случае, возникает резонный вопрос - если узок круг этих революционеров, значит ли это, что шансов на снижение ставок по ипотечным кредитам мало? Ведь нескольким структурам (пусть их не пять, но уж, наверное, не больше десяти), не так уж трудно договориться между собой о проведении согласованной тарифной политики? Это, конечно, так, но эксперты считают, что снижение ставок на сегодняшний день куда больше мешает другое: высокий уровень инфляции в стране и тот факт, что рост цен на жилье опережает рост доходов населения. А регулировать его власти, судя по всему, либо не в состоянии, либо не хотят.
С принятием федерального закона О долевом строительстве инвестиции в недвижимость с помощью закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФН) стали более распространенными. Постепенно игроки этого рынка стали обращать свое внимание на почти незанятую сегодня нишу: вложение средств в землю и связанные с землей проекты.

Аналитики коммерческих банков подвергают сомнению другую "точку отсчета", а именно заявление Business Vision, что на рынке ипотечного кредитования работают 140 банков. На деле, как считают эксперты, их число на несколько порядков ниже: ведь не все финансово-кредитные структуры, заявлявшие о своем намерении выдавать населению ипотечные кредиты, действительно пришли на рынок. А многие пришли, но довольно быстро свернули свою деятельность по вышеуказанным причинам и переключились на более доходные и "короткие" виды кредитования.

За последние несколько месяцев, прошедшие с момента утверждения Минюстом РФ нового положения Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов, число фондов, имеющих в своих активах недвижимость, заметно увеличилось.

Оперативный простор

Таким образом, ЗПИФы, активы которых непосредственно связаны с землей, получили своего рода зеленую улицу.

Как заявлял еще в апреле на круглом столе, посвященном паевым инвестиционным фондам, замруководителя ФСФР Сергей Харламов, новое положение позволило ПИФам и акционерным инвестиционным фондам включать в свои активы не только имущественные права по договорам участия в долевом строительстве объектов недвижимости, но и имущественные права по договорам, заключенным с юрлицом, имеющим в собственности или арендующим земельный участок. Этот участок также можно использовать для строительства или иного предназначения.

Закрытый принцип

Тем не менее сегодня на рынке очень мало ПИФов, работающих с данной категорией недвижимости: вероятно, вера в безопасность и доходность вложений в землю еще не полностью охватила ряды наших граждан. На данный момент закрытых ПИФов недвижимости, связанных с землей или строительством на ней, считанное количество: проект коттеджных поселков Юлия и Юлия-2 под управлением УК Конкордия - эссет менеджмент, ЗПИФ Дарьино, также ориентированный на загородное коттеджное строительство, под управлением УК Ар Си Эф кэпитал траст (RCF Capital Trust) и ЗПИФ особо рисковых (венчурных) инвестиций Русский помещик под управлением ООО УК Агана".

Если у ЗПИФН есть на примете некий проект строительства коттеджного поселка и особенно земельный участок под него, ЗПИФН приобретает землю, заключает инвестиционный контракт с девелоперской компанией, а коттеджи и земля под ними реализуются населению. По словам Цогоева, доход, полученный от такого проекта, концентрируется в ЗПИФН, не облагается налогом на прибыль и может быть в дальнейшем реинвестирован. Применение механизма закрытого паевого фонда недвижимости позволяет также привлекать денежные средства широкого круга соинвесторов путем продажи им паев ЗПИФН.

Как замечает исполнительный директор УК Blackwood фонды недвижимости Артем Цогоев, земельные фонды обычно создаются в целях реализации девелоперских проектов.

или сразу сумму, ориентировочно равную стоимости коттеджа в поселке (на сегодняшней стадии проработки документов она составляет около $60-70 тыс., а цена одного пая на момент формирования фонда составила 2,020 млн руб.). На выходе пайщик может получить по желанию либо дивиденды, либо непосредственно коттедж. Преимуществом для пайщиков, по словам Инны Ехья, является фиксированная цена на дом, которая на конечной стадии для обычного покупателя может составить около $150 тыс. При этом управляющая компания дает возможность покупатьпаи не одномоментно, а с рассрочкой,- замечает Ехья.

Рост стоимости активов земельных фондов может достигаться двумя основными способами. Первый из них - рост рыночной стоимости имущества, входящего в состав ЗПИФН, который регистрируется независимым оценщиком фонда. Например, фонд Русский помещик собирается зарабатывать именно таким образом. Другой вариант - получение доходов от коммерческого использования имущества, входящего в фонд (реализация строительно-инвестиционных проектов, сдача земельных участков в аренду и т. д.) Как уверены игроки рынка недвижимости, использование ЗПИФН при возведении коттеджных поселков может стать весьма популярным предприятием у девелоперов загородной недвижимости. Так, в ЗПИФН Дарьино пайщикам предлагается вложить средства в строительство коттеджного поселка эконом-класса Дарьино, где будет возведено 350 домов. По словам Инны Ехья, директора по маркетингу и PR компании Ведомство, являющейся партнером этого проекта, пайщики имеют возможность вложить в ЗПИФН Дарьино минимум 20 тыс. руб.

Особо венчурные инвесторы

По данным УК Blackwood фонды недвижимости, можно ожидать, что скоро на рынок выйдет и еще один проект некой девелоперской компании, планирующей возвести в области крупный коттеджный поселок примерно на сотню коттеджей. Целями инвестора здесь являются реализация проекта, отсрочка налогов, сохранение юридического контроля над проектом и использование других преимуществ ЗПИФН. В любом случае девелоперский фонд для реализации проектов в области загородной недвижимости - это очень хорошая и выгодная идея, позволяющая легально сэкономить около 24% на налоге на прибыль,- говорит Артем Цогоев. Расходы на содержание ЗПИФН можно сократить и с помощью объединения функций УК ЗПИФН и риэлтерской компании.

руб. Предполагалось, что один пай фонда будет соответствовать стоимости одного гектара сельхозугодий. Всего же под контролем фонда окажется почти 45 тыс. га сельхозугодий. По словам начальника отдела по работе с фондами ООО УК Агана" Константина Дяченко, цели инвестирования в данном ЗПИФе сводятся к получению прироста имущества фонда за счет долгосрочного вложения средств в ценные бумаги и в доли уставных капиталов хозяйственных обществ, владеющих землей сельхозназначения. Выбор категории фонда был продиктован серьезными законодательными ограничениями по инвестированию в сельхозземли. Как замечает Дяченко, интерес ООО УК Агана" к сельхозугодьям вызвал улыбку у многих инвесторов, а некоторые физлица при всем интересе к проекту так и не решились стать пайщиками фонда. Тем не менее мы понимаем, что в данной отрасли вполне можно заработать деньги. Этой нишей никто не занимается, при этом объемсельскохозяйственной земли ограничен, а кушать сегодня хочет весь мир,- объясняет Константин Дяченко.

Недавно завершилось формирование несколько иного ЗПИФа - Русский помещик, также связанного с недвижимостью. Данный фонд особо рисковых инвестиций ставит своей целью увеличение капитала инвесторов за счет роста стоимости земель сельхозназначения. Объем фонда составляет 360 млн. руб., минимальная сумма для инвестирования в фонд - 1 млн руб., а стоимость пая ЗПИФ Русский помещик на 9 сентября составила 8 тыс.

Оценивая риски вложения средств в ПИФы, связанные с землей, прежде всего, стоит обратить внимание на активы, которые входят в фонд. По словам Артема Цогоева, если девелопер обладает землей на Рублевке с подведенными коммуникациями, опасаться за такой проект не стоит.

Правила риска



В противном случае управляющей компании стоит застраховать риски в страховой компании. В любом случае основой земельного фонда является земельный участок, который может быть успешно реализован в случае проблем у девелопера,- считает Цогоев. Как уверен Александр Федосов, генеральный директор УК Ар Си Эф кэпитал траст, основной риск, с которым может столкнуться пайщик земельного ПИФа,- это риск неполучения дохода от строительного проекта. По словам Федосова, нижним порогом активов ПИФа является земля, которой владеет пайщик на правах общей долевой собственности без выделения доли. Самый плохой вариант развития событий - это решение собрания пайщиков о прекращении фонда и распродаже его имущества. Средства в этом случае распределяются между пайщиками,- сообщает Федосов. Земля в любом случае остается в собственности, что является гарантией таких проектов. Пайщику скорее стоит ожидать рисков, связанных с макроэкономическими и политическими событиями в стране. ПИФы, в том числе земельные, после принятия федерального закона № 214 О долевом строительстве можно назвать сегодня единственным безрисковым инструментом инвестиций в недвижимость,- резюмирует Инна Ехья.



Увеличить



Главная --> Публикации