Главная --> Публикации --> Жилищная неустойчивость Как снять офис на уолл-стрит Как в лучших домах Удачный год для питерских Точка зрения: зачем нужны управляющие

Общение жестами

“Нецивилизованным” рынкам придется уйти. Как заявил в конце августа на пресс-конференции глава Департамента потребительского рынка и услуг Москвы Владимир Малышков, до конца года в столице будут закрыты 22 рынка, а к 2007 г. город избавится еще от 70-80 сохранившихся торговых площадок. Правда, о тотальной ликвидации речь не идет. По оценке столичных властей, в городе должно остаться не более 70-80 рынков.

Правительство Москвы уже достаточно давно рассматривает возможность введения для рыночных торговцев налога на вмененный доход, позволяющего направлять определенную сумму налога и торговать без кассового аппарата. Как отметили в Лиге предпринимателей торговли, часть предпринимателей просили перевести их на этот налог и избавить от проверок, “но большинство не захотели и выступили против налога”. А нарушения кассовой дисциплины на рынках — явление повсеместное.

Мотивы столичных властей, планомерно ликвидирующих рынки, совершенно прозрачны. Во-первых, они, эти “нецивилизованные” рынки, мягко говоря, недоплачивают налоги. Как отмечал еще в 2002 г. Владимир Малышков, объем теневого оборота на рынках доходил до $3,5 млрд в год, тогда как налоговые поступления в городскую казну от продаж на рынках не превышали 2,5-2,7 млрд руб.

В-третьих, значение рынков с ростом доходов москвичей постоянно падает. Сегодня все эксперты отмечают растущий интерес покупателей именно к современным торговым центрам и цивилизованной торговле. Как отметили в пресс-службе торговой сети “Седьмой континент”, “людям нравится ходить в крупные магазины”.

Во-вторых, играет огромную роль в запланированных “рыночных пятнашках” и дефицит земли в мегаполисе. “Рынки обычно располагаются в хороших местах, — говорит Юлия Никуличева, заместитель директора Jones Lang LaSalle по стратегическому консалтингу. — В интересах столичных властей закрыть рынки и перепродать занимаемую ими землю”.

Кроме всего прочего, Москва претендует на почетное место в ряду мировых столиц, а стихийная уличная торговля блеску не прибавляет.

На рынках сложно контролировать соблюдение норм и правил торговли, закон “О защите прав потребителей” в уличных условиях не работает, претензии предъявлять некому. Большой объем фальсифицированной и контрафактной продукции на рынках — еще одна головная боль городских властей. По словам Малышкова, выборочные проверки показали, что примерно половина продукции является контрафактной. В частности, почти вся косметика известных брэндов представлена опасным для здоровья фальсификатом.

Власти полагают, что делают широкий жест, позволяя владельцам рынков снести павильоны, убрать тонары и построить на их месте торговый комплекс. Учитывая, что у собственников торговых площадок, как правило, заключен долгосрочный договор аренды земли на 25 или даже 49 лет, жест явно излишний.

В цивилизованные рамки рынки вводят в добровольно-принудительном порядке. Но приводимые чиновником объяснения сколь трогательны, столь и несостоятельны: “Сейчас по мере насыщения ассортимента и строительства современных торговых центров надо от этой "нецивилизованной" торговли уходить”. По словам Владимира Малышкова, на 1000 жителей Москвы приходится 520 кв. м торговых площадей, в Европе этот показатель составляет 600 кв. м (т. е. разница не столь уж велика). “Однако сравнивать эти данные некорректно, — считает Анна Ширяева, генеральный директор компании "Магазин магазинов", — прежде всего из-за колоссальной разницы в качестве площадей. Не более 30% торговых площадей в Москве являются квалифицированными, т. е. соответствуют международным стандартам организации торговли и могут служить предметом сравнения с европейской торговой недвижимостью”.

Столица избавляется от рынков с конца 1999 г., когда вышло распоряжение мэра “О мерах по упорядочению работы рынков в г. Москве”. В 2001 г. было принято постановление правительства № 1138 “О дополнительных мерах по упорядочению рыночной торговли в Москве”. Первыми примерами упорядочения, прогремевшими в Москве, стали закрытия рынков, расположенных на территориях столичных спорткомплексов. Рынки, расположенные в “Лужниках”, на “Динамо” и “ЦСКА”, закрылись 31 декабря 2002 г.

Сброс балласта

В качестве примера нормального диалога с владельцами торговой площадки он привел вещевые рынки в Измайлове. Один из них уже закрыт, и сейчас правительство Москвы ведет переговоры с пулом владельцев о строительстве на месте рынка огромного торгового центра с автостоянкой.

Всего, по данным Департамента потребительского рынка и услуг, за последние три года в городе из 240 рынков осталось 12 Официально закрытые 118 рынков лишились права вести торговлю либо из-за несоответствия санитарным нормам, либо в связи с истечением срока договора аренды. По каждому рынку, как рассказал на пресс-конференции Владимир Малышков, вопрос решается отдельно с привлечением всех заинтересованных лиц.

Яркий пример — ситуация, сложившаяся с перебазированием рынков с территорий спорткомплексов. Так, “Лужникам” выделили землю поблизости, и они построили павильоны до закрытия в 2002 г., рынкам с “ЦСКА” предложили пустующие площади бывших касс “Аэрофлота”, а под рынки “Динамо” выделили 6000 кв. м на Театральной аллее, где уже работали несколько организаций с заключенным договором об аренде этой земли сроком на 49 лет. Как отмечал в 2003 г. коммерческий директор фирмы “Петровский парк 21 век”, управляющей компании рынков “Динамо”, Феликс Органов, “у нас полный крах. Мы слишком доверились обещаниям властей об отводе земли под строительство торгового комплекса”.

Тем не менее индивидуальный подход к решению подобных дел оставляет массу вопросов у сторонних наблюдателей. Почему, например, в одних случаях для переезжающего рынка находится место, а в другом — нет, почему один рынок ждет полная ликвидация, а кому-то позволяют построить новый ТЦ?

Каждый месяц, по данным Департамента потребительского рынка, в городе открывается 2-3 новых крупных торговых центра площадью от 15 000 до 70 000 кв. м.

Обычно закрывают мелкие рынки, более крупные торговые площадки могут рассчитывать на переобустройство. Например, на месте Петровско-Разумовского рынка появился торговый комплекс “ТИАС”, рынка в Бибиреве — ТК “Миллион мелочей”, Каширского рынка стройматериалов — “Каширский двор”. Некоторым, таким как “Горбушкин двор” или уже упомянутым “Лужникам”, “ЦСКА”, сначала пришлось подыскать другую площадку.

Политика московских чиновников в отношении рынков не всегда была столь жестка. Еще в прошлом году Малышков отмечал: “Для значительной части горожан снабжение продуктами с этих рынков остается жизненной потребностью”.

Персоны нон грата

Еще один из путей развития сельхозрынков власти города видят в создании так называемых “межрегиональных рынков”, которые будут находиться в совместном управлении столицы и какого-либо из регионов, откуда в Москву будет поступать сельхозпродукция. Один из примеров — торговый центр “Калужский”.

Впрочем, в отношении рынков по торговле сельхозпродукцией власти всегда проявляли особую заботу. И в прошлом году, и в этом Владимир Малышков обещал, что все подобные площадки будут сохранены. И хотя у города есть план приватизации некоторых из них, но, как пообещал глава Департамента потребрынка, предусмотрено обременение, в соответствии с которым новый владелец в течение 49 лет должен будет использовать приобретенную в собственность территорию только для торговли сельхозпродукцией.

Не затронет ликвидация или реконструкция и знаменитый “Верник” — Измайловский вернисаж, торгово-выставочный комплекс, недавно восстановленный после пожара.

Сохранятся, видимо, в Москве и специализированные рынки — по продаже строительных материалов, автозапчастей, для садоводов. “Какой смысл тащить под крышу торгового центра стройматериалы или подержанные автомобили?” — заметил министр.

С ростом этажей

Судьба не всех рынков известна. Например, непонятно, что будет с Черкизовским рынком. В 1999 г. вышло постановление правительства Москвы, предписывающее рынку выехать с занимаемой территории. Отношения предполагалось разорвать, а на этой территории построить участок Четвертого транспортного кольца.

Первых ожидает рост цен. “Как бы нам ни хотелось ликвидировать "нецивилизованную" торговлю, но цены там ниже, и народ туда идет”, — заявил на пресс-конференции Владимир Малышков, признав, что при переводе рынков под крыши торговых центров роста цен избежать не удается.

С появлением торговых комплексов на месте рынков многое меняется и для покупателей, и для арендаторов, и для владельцев рынков.

Ликвидация около 100 “нецивилизованных” торговых площадок приведет, по мнению Юлии Никуличевой, к появлению большого количества мелких операторов “без места”. “Такого количества торговых центров, способных предложить им площади, нет, — добавляет она. — Кроме того, непрофессиональные арендаторы, не способные поддержать имидж комплекса, подойдут далеко не всем ТЦ”.

“Вместе с тем дефицита торговых площадей не предвидится, так как одновременно с закрытием рынков происходит увеличение торговых площадок современных магазинов разного формата: гипермаркеты, супермаркеты, дискаунтеры”, — отмечает Павел Михайлов, старший менеджер департамента маркетинга сети “Седьмой континент”. Прежде всего это способствует развитию торговых сетей экономического класса, таких как “Пятерочка”, “Копейка”, “Дешево” и т. п.

По оценке Михаила Геца, руководителя департамента коммерческой недвижимости Blackwood, из 100 ликвидированных рынков около 10% освободившейся площади может быть выделено под строительство ТЦ. Благодаря чему на рынок через несколько лет может выйти более 500 000 кв. м торговой площади.

Ставки аренды торговых комплексов не отпугивают мелких рыночных операторов — обычно они ниже, чем на рынке. “Мы сравнивали арендные ставки в торговых центрах "Атриум", "Мега" и др. с аналогичными рыночными, — рассказывает Никуличева. — На рынках они существенно выше, нежели в профессиональных центрах”.

Собственникам рынков, по данным Jones Lang LaSalle, придется потратиться на ликвидацию рынка и новое строительство ($800-1500 за 1 кв. м, если возводится современный качественный ТЦ). Но, как правило, все строят те же рынки, только под крышей, что обходится значительно дешевле — $400-500 за 1 кв. м.

Появляющиеся на месте рынков торговые комплексы ждет, как правило, снижение товарооборота. Рынки — это известные места, люди привыкли их посещать. А торговый центр — новый формат, иногда в новом месте. Кроме того, мало кто из прежних владельцев обладает необходимыми специальными знаниями и опытом, чтобы в самом деле на месте рынка создать современный торговый центр. “Девелоперский цикл в России составляет не менее 2-3 лет и требует опыта и профессионализма, которые в большом дефиците, — рассказывает Анна Ширяева. — Поэтому затея московских властей может обернуться значительным количеством недостроев или все же построенных, но непрофессиональных, неэффективных и даже убыточных объектов торговой недвижимости. Те объекты, которые сегодня возникают на месте рынков, например ТЦ "Черкизовский" или "Альмирал", демонстрируют сомнительное качество”.

Одним из таких путей может стать ипотека. Несмотря на то, что кредитование в сфере жилья развивается невысокими темпами (с 2000 года выдано немногим больше 18 тысяч кредитов), столичные власти решили помочь очередникам самим улучшать свои жилищные условия. Для этого была проработана социальная ипотека. Сразу оговоримся, она предназначена только для очередников. Причем, срок постановки на учет по улучшению жилищных условий совершенно не важен: вы можете стоять и 20 лет, и полгода. Главное, чтобы был стабильный доход, позволяющий оплачивать банковский кредит. Можно предположить, что если в очереди на жилье в Первопрестольной стоят 200 тысяч семей, то потенциальных собственников новеньких квартир может набраться предостаточно. По словам П. Сапрыкина, из всей этой очереди готовы вложить свои деньги в жилье около 60 тысяч семей. Понятное дело, что не все ринутся скупать «квадраты» по социальной ипотеке.

Розничные операторы принимают во внимание потенциально активный рост количества торговых комплексов. Им придется больше сил вкладывать в удержание своих покупателей. С другой стороны, вполне вероятно, что в новые комплексы придут торговые сети.
Вы замечали появившиеся на улицах рекламные щиты, где на белом фоне большими красными буквами написано: «Социальная ипотека для москвичей»? Если да, то вас явно мучает извечный квартирный вопрос. Ответ на него для московских очередников прозвучал на пресс-конференции руководителя Департамента жилищной политики Петра Сапрыкина.

Цена вопроса

Еще существует программа «Молодой семье – доступное жилье», приобретение недвижимости с помощью субсидий и многое другое. У каждой из этих схем есть свои достоинства.

Очередник-заемщик становится собственником квартиры сразу после оплаты за счет собственных и кредитных средств 100% стоимости квартиры и может в ней зарегистрироваться вместе с членами своей семьи. До полного погашения банковского кредита квартира находится в залоге у банка. Есть еще один нюанс. Банк будет контролировать практически все ваши действия, совершаемые с жильем. К примеру, если вы захотите сделать перепланировку, то должны получить разрешение у банка. Если решите «прописать» своего брата или племянника, также следует спросить у банка.

Итак, чем же интересна социальная ипотека для очередников?
В первую очередь тем, что стоимость жилья – льготная, она определяется затратами города на строительство. Ориентировочно это около 800 долл. за 1 кв. метр. Во вторую, тем, что продажу жилья, построенного на бюджетные средства, осуществляет столичное правительство, что дает уверенность в надежности вложения денег москвичей. При этом банком-партнером выступает КБ «Московское ипотечное агентство», на 100% принадлежащий городу.
Кредит предоставляется на срок от 3 до 30 лет. Через 6 месяцев после получения кредита разрешается его досрочное погашение без штрафных санкций. В отличие, скажем, от программы «Молодой семье – доступное жилье», где существуют ограничения по времени выплаты долга по квартире (5 лет). Как отметил П. Сапрыкин, такие рамки по платежам введены с тем, чтобы новобрачные не занимались коммерцией, перепродавая жилье. Зато по соципотеке возможность досрочно расплатиться у новых хозяев будет. Правда, данная схема предусматривает выплату процентной ставки за пользование кредитом. Но и здесь столичные власти пошли навстречу очередникам. Процентная ставка – льготная: 10,5% годовых в рублях. Если сравнивать с коммерческой ипотекой, то выглядит все по-божески.

Для внедрения социальной ипотеки в жизнь московские власти строят здания серии П-44Т. Конечно, дома, продаваемые по этой программе, не будут появляться в центре Москвы – слишком там велика цена на землю. Места отведены в различных «спальных» районах.

Где поселят «социальщиков»?

До конца года построят еще два дома в Перове и в Лианозове, предназначенных строго под цели социальной ипотеки. Таким образом, примерно 800 семей в нынешнем году смогут улучшить жилищные условия и выйти из очереди. На вопрос корреспондента «КР», много ли будет желающих воспользоваться такой схемой, Н. Федосеев ответил: «Для чего мы запускаем социальные программы? Для того чтобы из бесплатной очереди вытянуть платежеспособную часть этой самой очереди! Я бы считал успехом, если 15–20% наших очередников смогут воспользоваться этими схемами. Потому что, выводя этих людей из очереди и фактически возвращая деньги, которые город потратил на строительство жилья из бюджета, мы эти деньги сможем потратить на строительство бесплатного жилья уже для неимущих очередников».

Первый дом по социальной ипотеке уже сдан в эксплуатацию и оформлен в муниципальную собственность в Западном Дегунине. Он полностью готов к заселению. Вот на этот дом жилищный департамент совместно с ипотечным агентством и ведут отбор очередников. Как рассказал заместитель руководителя департамента Николай Федосеев, к ним поступили (по данным на 14 сентября) 142 анкеты от людей, желающих платить деньги по данной схеме. Из них только пятеро получили отказ, около 20 анкет находятся в рассмотрении. Получается, что более ста человек уже прошли «фильтр» и получили подтверждение, что могут получить кредит.

Чтобы получить кредит по соципотеке, по словам председателя правления КБ «Московское ипотечное агентство» Дмитрия Будакова, в кошельке можно иметь «ноль»: «Но в этом же кошельке надо иметь справку с работы о том, что вы получаете сумму денег, которой хватит на отдачу долга по кредиту и процентам, плюс останется на прокорм семьи». Все остальное в банке оценивается персонально, в зависимости от того, какими документами человек может подтвердить свою «состоятельность»: наличие машины, второй квартиры и другие признаки благополучия тоже принимаются в расчет.

О «нуле» и справках

Что же делать, если вы страстно желаете разъехаться с надоевшими родственниками, но не попали в очередь на жилье и не подходите под «социальную ипотеку»? Остается коммерческая ипотека. В Москве много банков, занимающихся ипотекой. В 2005 году в качестве чемпиона по количеству выданных ипотечных кредитов выступает Внешторгбанк. Лидерами на этой «дистанции» являются «Дельта кредит», Сбербанк, Райффайзенбанк. Еще порядка 15 столичных банков, пользуясь опять-таки спортивной терминологией, являются активными игроками.
Но и здесь, по словам Н. Федосеева, для коренных москвичей есть послабления. По поручению столичного правительства для поддержки москвичей КБ «МИА» увеличен срок кредитования с 10 до 30 лет, снижены первоначальный взнос за квартиру с 30 до 10% от ее стоимости и базовая процентная ставка – с 15 до 10,5% годовых в рублях. Для сравнения: процентные ставки в Москве по ипотечным кредитам активно кредитующих банков составляют в среднем 14% годовых в рублях, сроки кредитования от 10 до 20 лет.

Для неочередников

Если вы заинтересовались социальной ипотекой, то можете обратиться за консультацией в подведомственное Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Агентство по реализации жилищных займов и субсидий, предварительно записавшись на прием по телефонам: 229-47-17, 229-69-5 Консультации производятся по адресу: Газетный переулок, 5.

Куда обращаться?

Интерес к страхованию загородной недвижимости объясняется тем, что традиционные методы обеспечения безопасности жилища тут применимы не всегда. Конечно, если речь идет о дорогом коттедже, то крепкие двери, решетки на окнах и система видеонаблюдения не покажутся чем-то чрезмерным. Однако для владельца простой деревянной избушки большинство подобных аксессуаров либо не имеет смысла, либо слишком дорого. Хорошая страховка тоже стоит приличных денег, но у нее есть неоспоримые преимущества. Во-первых, она все же гораздо дешевле комплекса стандартных мер безопасности. И во-вторых, может защитить от таких напастей, против которых обычные средства бессильны. Ведь даже сложная автоматическая система пожаротушения отнюдь не всегда способна остановить пламя. А контролировать разрушительные силы природы и вовсе невозможно.

Горожане охотнее страхуют принадлежащие им дачи, чем квартиры, в которых живут большую часть времени. Присмотреть за квартирой они могут и сами, к тому же соседи рядом — если что, вызовут пожарных или милицию. А вот случись что с заброшенной на всю зиму «загородной резиденцией» — на оперативное реагирование рассчитывать не приходится.

Страховщики свидетельствуют: большинство их клиентов — владельцы дач средней ценовой категории. «Основной спрос сейчас приходится на страхование загородных строений, предназначенных для сезонного проживания, стоимостью $30—150 тыс.», — говорит начальник управления страхования имущественных видов и ответственности компании «Стандарт-Резерв» Виктория Цирер. Такое положение можно объяснить тем, что хозяева более дешевого жилья стеснены в средствах, реже готовы потратиться на полис. Что же касается дорогих особняков,
то все они, как правило, приспособлены для круглогодичной эксплуатации. Соответственно, надолго без присмотра их не оставляют, да и уровень защищенности у них лучше. Неудивительно, что владельцы загородной недвижимости верхней ценовой категории у страховщиков в особом почете. Вероятность ущерба здесь ниже, а заработать на продаже одного полиса можно больше. К тому же клиент солидный — не исключено, что купит заодно и другие полисы: на автомобиль, квартиру, ДМС. Однако путь к сердцу такого потребителя еще нужно найти. Способы для этого могут быть разные, однако наиболее проверенный и безотказный, как всегда, — снижение тарифов.
«Число застрахованных коттеджей стоимостью более $100 тыс. в портфелях компаний, работающих на московском рынке, постоянно увеличивается, — комментирует заместитель гендиректора ОАО «КапиталЪ Страхование» Дмитрий Боткин. — Попутно появляются основания для дифференциации тарифных ставок в зависимости от размера страховой суммы: чем она выше, тем ниже может быть установлен тариф. При этом страховщики исходят из того, что на дорогих объектах, как правило, достаточно высок уровень рискозащищенности. Среди факторов, снижающих риск, — постоянное проживание, расположение в охраняемых коттеджных поселках, оснащение охранной сигнализацией, системой видеонаблюдения, а иногда и пожарной сигнализацией».
Представления о том, какое жилье относится к «среднему классу», а какое —
к «элитному», в регионах очень сильно варьируются. В наиболее зажиточных, как,
например, Подмосковье, стоимость загородной недвижимости увеличивается буквально на глазах. Аналитики страховых компаний предрекают, что благодаря буму строительства коттеджей и таунхаусов в ближайшие годы спрос на страхование домов стоимостью $100—300 тыс. будет расти гораздо быстрее, чем на жилье других категорий. Скажем, в «Ингосстрахе» число застрахованных объектов, относящихся к указанному ценовому диапазону, за последний год выросло на 60% — показатель, в три раза превышающий темпы развития российского рынка имущественного страхования.

От среднего к высшему

Чего бояться?

Сам себе агент
Намерение страховщиков привлекать богатых клиентов не означает, что другим сегментам рынка компании стали уделять меньше внимания. Однако желание сократить издержки на оформление дешевых полисов сделало свое дело: в большинстве крупных компаний сейчас установлен уровень страховой суммы, определяющий своеобразный «порог рентабельности», — обычно $30—50 тыс. Если стоимость принимаемого на страхование жилья не превышает эту сумму, клиенту, скорее всего, будет предложен так называемый коробочный продукт —
стандартизированный полис с максимально упрощенной процедурой оформления.
Одна из важнейших особенностей таких программ состоит в том, что имущество принимается на страхование без выезда агента на место и, соответственно, без осмотра. Хотя такой подход имеет и очевидные недостатки, у него есть два важных преимущества. Во-первых, все операционные расходы сведены к минимуму. Во-вторых, только так в нынешних условиях можно наладить массовую продажу полисов.
Компании просто не могут себе позволить командировать агента за город ради оформления стодолларового договора. Поэтому клиенту просто верят — все параметры жилья, включая стоимость, записывают со слов будущего держателя полиса, иногда требуя «проиллюстрировать» рассказ одной-двумя фотографиями строения. Традиционная опись имущества при этом не составляется. Интересоваться тем, сколько имущества было первоначально, на какую сумму и что от него осталось, компания станет лишь в том случае, если получит уведомление об убытке.
Недостатки экспресс-программ обусловлены их простотой, унифицированностью и «поверхностным» подходом к заключению договора. Скажем, указанная в полисе страховая сумма в идеале должна быть равна действительной стоимости жилья. Под этим понятием подразумевается сумма затрат на строительство строения, полностью аналогичного застрахованному, с учетом износа и эксплуатационно-технического состояния последнего.
При покупке «коробочного» полиса за этим соответствием никто не следит. Во-первых, не производится профессиональная оценка, а во-вторых, страховую сумму клиенту приходится выбирать из нескольких фиксированных вариантов. Скорее всего, сумма в полисе будет либо завышена, либо занижена по сравнению с реальной стоимостью строения. В первом случае потребитель просто переплачивает за страховку: ни одна компания все равно не выплатит больше реальной суммы ущерба, которая не может превышать стоимости дома.
Во втором случае финансовые интересы клиента защищены не полностью — иными словами, полученных от страховщика денег может не хватить на полноценное восстановление жилья. Следует иметь в виду, что большинство компаний возмещает ущерб в той же пропорции, в которой соотносятся страховая сумма и действительная стоимость имущества. Допустим, дача стоит $20 тыс., а застрахована на $10 тыс. Теперь, если пожар уничтожит, скажем, веранду, на восстановление которой потребуется потратить $4 тыс., страхователю будет выплачено только $2 тыс. Такова плата за «недострахование».
Еще одно неудобство «коробочных» программ связано с тем, что выбор объектов страхования в них ограничен. Например, такие полисы могут вообще не предусматривать защиту находящегося в доме движимого имущества либо для него устанавливается отдельный (очень невысокий) лимит ответственности. Это не является таким уж большим недостатком для дачников, которые в свое отсутствие не оставляют в доме ничего ценного. Но очевидно, что подобные ограничения придутся по вкусу не всем владельцам загородного жилья. Если вы
хотите, чтобы защита была максимально полной и учитывала все индивидуальные особенности вашего хозяйства, предпочтение лучше отдать классической форме заключения договора с осмотром имущества и составлением описи. Этот вариант может оказаться более затратным и потребует больше времени, но высокое качество покрытия это оправдывает. Тем более что пролонгация договора на следующий год (при сохранении всех его параметров) производится обычно без повторной оценки и описи имущества.
При возобновлении договора клиенту обычно предоставляется скидка, если предыдущий договор оказался для страховщика безубыточным. Рассчитывать на скидку можно и в том случае, если вы уже являетесь клиентом той же компании по другому виду страхования. Помимо скидок «за лояльность» бывают и иные — скажем, за наличие громоотвода.

Не ошибиться с выбором

Условия страхования загородной недвижимости практически во всех компаниях позволяют получить защиту от широкого спектра рисков. Владельцы деревянных домов, естественно, более всего опасаются пожара. Учитывая такой спрос, многие компании готовы предложить «минималистский» полис огневого страхования.
Для тех, кто готов заплатить побольше за комплексную защиту, к «огню» добавляются другие риски: противоправные действия третьих лиц (кража со взломом, поджог и др.), стихийные бедствия (ураган, наводнение, землетрясение и пр.), взрыв (например, бытового газа), залив водой из водопроводной или канализационной системы. Этот список может быть продолжен и включать в себя разные события, которые кажутся маловероятными, например, падение на дом летательных аппаратов или их обломков. На размер тарифа включение подобных рисков влияет не слишком заметно: страховщики тоже понимают, что самолет, скорее всего, не упадет на ваш дом. И все же кто его знает?
Гендиректор Московской страховой компании Юрий Горбатов приводит пример из жизни: «В Раменском районе члены садового товарищества, которое находилось на возвышенной местности, исключили из договора страхования риски повреждения водой. На их памяти таких случаев не было и, по их мнению, не могло быть в принципе. Естественно, исключение риска несколько снизило стоимость полисов. Все было хорошо, пока в конце весны не пошли затяжные дожди и рыбсовхоз, находящийся в той же местности, не открыл запруды. После этого улицы садоводческого товарищества стали напоминать венецианские каналы, а члены товарищества убедились в необходимости комплексного страхования».
Помимо имущества можно застраховать еще и гражданскую ответственность владельца дома. Этот риск имеет смысл включать в договор, если существует вероятность случайного причинения вреда имуществу, жизни или здоровью третьих лиц. В городской квартире под этим чаще всего подразумевается залив соседей снизу или пожар, начавшийся у страхователя и перекинувшийся к соседям. В случае с загородным жильем вероятность причинения ущерба близлежащим домам кажется гораздо менее вероятной. Но если строение находится в месте с достаточно плотной застройкой, то пожар, начавшийся в одном доме, все же может перекинуться на другие.
Если жилье было приобретено у третьих лиц по договору купли-продажи, то неплохо было бы еще застраховать риск утраты прав собственности на недвижимость (титульное страхование). Это позволит избежать потерь, если позднее сделка будет признана ничтожной вследствие каких-либо правовых нарушений, допущенных при ее совершении.

Рогатки для жуликов

Поскольку страховой рынок сейчас переживает времена «большой чистки» (подробнее см. «Профиль» №32, 2005), потребителям можно посоветовать быть особенно внимательными при выборе компании. В ближайший год с рынка может исчезнуть несколько сотен некрупных игроков. «Желательно, чтобы уставный капитал страховщика, которому вы доверяете заботу о собственном финансовом благополучии, составлял не менее 200—300 млн. рублей, — советует начальник группы имущественного страхования СГ «АльфаСтрахование» Николай Кривошеев. — Ознакомьтесь со списком акционеров, узнайте, кто стоит за компанией. Лучше, чтобы это было не одно частное лицо, а известная финансовая или промышленная группа, другие крупные структуры, в которые компания интегрирована. Это даст вам более существенные гарантии того, что она не исчезнет завтра и выполнит принятые обязательства».
Как свидетельствуют эксперты, до сих пор основным критерием при выборе компании для большинства клиентов является стоимость полиса. «Люди проводят самостоятельный мониторинг, обзванивая страховщиков и брокеров, интересуются тарифами, — говорит Артем Искра, возглавляющий отдел страхования физических лиц РОСНО. — Но, ориентируясь на низкие цены, потребитель, не особенно разбирающийся в страховании, может получить и «кота в мешке». «Для клиента, попытавшегося сэкономить за счет дешевого тарифа, момент истины наступает при подаче заявления об убытке», — добавляет заместитель начальника отдела страхования недвижимости и другого имущества физических лиц «Ингосстраха» Юрий Харламов. Упомянутый «кот в мешке» может проявиться в виде франшизы, особой формулировки рисков или оговоренных в полисе исключений из покрытия: все это позволит «экономному» страховщику снять с себя ответственность по выплате возмещения в определенных случаях или иметь основания для существенного снижения размера компенсации.
Чтобы не столкнуться с неожиданным отказом в выплате, следует внимательно изучить условия страхования выбранной компании. Они могут существовать в виде отдельного документа либо быть напечатанными мелким шрифтом на обороте полиса — но в любом случае подпись клиента в договоре означает, что с правилами он ознакомлен и обязуется им следовать. Наличие в тексте полиса упоминаний о франшизе всегда означает, что часть возможного убытка страхователь соглашается оплатить самостоятельно.
Франшиза может быть условной — в этом случае ущерб возмещается компанией полностью, но лишь при условии, что его размер превышает определенный порог. То есть, например, за разбитое мальчишками стекло вам не заплатят, хотя за сгоревший дом компенсируют все до копейки. Бывает и безусловная франшиза — соответствующая сумма будет вычитаться из каждой страховой выплаты. В формулировке рисков тоже возможны варианты. Например, одна компания может
страховать «от огня», а другая— «от пожара». В сознании потребителя эти понятия могут быть абсолютно идентичными, однако некие формальные различия все же существуют. «Огонь» трактуется более широко, а «пожар» может исключать, например, поджог, который отдельные компании относят к «противоправным действиям третьих лиц». Причиной возгорания иногда является также удар молнии, однако его могут причислить к «стихийному бедствию», и т. д. Наиболее дотошные страховщики перечисляют «поименно» все возможные причины, приводящие к страховому случаю. Другие ограничиваются лишь общими формулировками — тогда лучше расспросить агента о том, в каких конкретных случаях будет или не будет выплачиваться возмещение. Оформляя страховку, не забудьте также уточнить, с какого момента начинает действовать защита. Некоторые «коробочные» полисы вступают в силу лишь через неделю после уплаты клиентом взноса. С помощью такой оговорки страховщик пытается отсечь возможных мошенников, не давая им возможности задним числом застраховать уже пострадавшее строение. Однако добросовестный клиент, купивший такой полис, должен иметь в виду, что в первую неделю жилье остается незастрахованным.
Обратите также внимание и на срок, отведенный для сообщения о происшедшем страховом случае. Если он слишком короток, это может выйти клиенту боком: есть опасность, что несвоевременное уведомление станет причиной отказа.


Актуальные вопросы
БЕРЕГИТЕ ТИТУЛ

Лучше всего, если страхователем будет выступать собственник жилья — в противном случае у компании обязательно возникнут вопросы при урегулировании убытка. В «Росгосстрахе» вспоминают случай, когда два брата застраховали принадлежавший им дом, скрыв при этом, что у строения был еще и третий собственник. Позднее дом сгорел, и братья потребовали компенсацию. Однако при разбирательстве выяснилось, что жилище принадлежало им не полностью. В итоге компенсацию они получили, но не в полном объеме, а пропорционально их долям в стоимости дома. Третий собственник не получил ничего, поскольку страхователем не являлся.
Описанный случай вызвал у страховщика подозрения в мошенничестве, поскольку происшедшее напоминало попытку держателей полиса устроить некий «передел собственности». Подозрения усилило то, что причину пожара установить не удалось, — это вполне мог быть и поджог. Но доказать это не удалось. Между тем страховщики рассказывают и о нередких раскрытых случаях мошенничества, связанного со страхованием строений. Случается, что один и тот же дом страхуют по двум или более полисам в разных компаниях, пытаясь затем получить возмещение от каждой. Один из клиентов «Росгосстраха», напротив, имел два дома на смежных участках, но застраховал только один из них. Как на беду, сгорел «не тот» дом, и страхователь пытался выдать его за тот, на который был выписан полис.

— Что такое «страхование права собственности»?

Осенью активизировались сделки по купле-продаже земельных участков, коттеджей и квартир. Деньги платятся большие, и слепо надеяться на «юридическую чистоту» недвижимости просто нельзя, особенно на вторичном рынке. Если купленное имущество окажется с «историей», то покупатель лишится и его, и денег. «Только страхование права собственности на недвижимость обеспечивает защиту от этих рисков», — говорит начальник отдела Центра страхования финансовых рисков РОСНО Виталий УС.

— Какие риски оно предусматривает?

— Если по какой-то причине легитимность права собственности на приобретенную недвижимость будет оспорена и сделка расторгнута, то страховая компания компенсирует покупателю стоимость утраченного имущества. Этот вид страхования чаще принято называть титульным.

— Но ведь при сделке риэлтеры проверяют «юридическую чистоту» объекта?

— Причиной утраты права собственности могут стать незаконность предыдущих сделок (приватизации, продажи, наследования и т.д.), мошенничество, нарушение прав несовершеннолетних или наследников и другие. Кроме того, при оформлении документов могут быть допущены ошибки, от которых не оградят ни нотариус, ни система государственной регистрации.

—Вы работаете только с готовым судебным решением?

— Да, так и есть, но квалификация риэлтера для покупателя недвижимости не может являться гарантией безопасности сделки. В Москве ежегодно расторгается порядка 2 тыс. сделок с недвижимостью, хотя большую их часть сопровождают высокопрофессиональные риэлтеры. Есть ряд причин, могущих повлечь за собой недействительность сделки, не связанных с профессиональной добросовестностью специалистов.

— В какой момент необходимо страховать право собственности, до покупки или во время ее документального оформления?

— Не только. На протяжении всего срока страхования, в том числе в спорных случаях, клиент получает квалифицированные консультации наших специалистов. При необходимости РОСНО может представлять интересы клиента в суде. В договоре также можно предусмотреть покрытие судебных издержек.

— Какова стоимость титульного страхования?

— Приобрести полис можно на любом этапе. Для этого в страховую компанию необходимо предоставить правоустанавливающие документы, которые нужны для оценки риска. Стоит учесть, что экспертиза документов, проводимая страховой компанией при заключении договора, может послужить дополнительной гарантией чистоты сделки, если полис приобретается заблаговременно.

— А на какой срок обеспечивается защита титула?

— Как правило, базовые ставки колеблются в пределах 0,7—1,5% от страховой суммы.


Какие программы страхования загородного жилья предлагает ваша компания?

— Срок страхования может устанавливаться до 5 лет. Обычно за такой срок выявляются любые претензии к собственнику недвижимости.

«Для владельцев дорогих загородных коттеджей мы предлагаем полис «АльфаЭстейт комплекс», обеспечивающий самое широкое покрытие. Этот продукт дает возможность застраховать не только загородный дом, но и другие строения (гостевой дом, баню, гараж, бассейн, хозяйственные постройки). Помимо этого защита может распространяться на отделку, интерьер, мебель, бытовую технику, ценные вещи и деньги, хранящиеся в доме, инженерные коммуникации и оборудование, инструменты, катера, гидроциклы и снегоходы, ландшафтные сооружения и даже плодородный слой земли. Для дачников больше подойдут полисы «Альфа-Кантри» или «АльфаКантри уикенд». По ним можно застраховать не только сами дачные и садовые домики, но и их инженерные коммуникации, надворные строения — сараи, гаражи, хозблоки. Также предусмотрена возможность страхования домашнего имущества и любых видов ограждений вокруг строения. Особенность полиса «АльфаКантри уикенд» состоит в том, что дополнительно он обеспечивает защиту домашнего имущества в городской квартире в выходные и праздничные дни».

Николай Кривошеев, начальник группы имущественного страхования СГ «АльфаСтрахование»:

«В «Ингосстрахе» загородное жилье можно застраховать по полному пакету рисков или, по желанию клиента, только от огня. Наряду с этим имеется экспресс-программа, по которой загородное строение стоимостью до 700 тыс. рублей (около $25 тыс.) страхуется без предварительного осмотра. При страховании строений общей стоимостью до $150 тыс. клиент
должен предоставить подробные фотографии строения. Потребитель оценивает эффективность страховой защиты исходя из того, как быстро и в каком объеме выплачивается возмещение. В «Ингосстрахе» сложилась уникальная практика выплат — мы не применяем ставшую классической методику удельных весов. Это означает, что если договор заключен на согласованную с нами полную рыночную стоимость строения, то мы полностью возместим реальные затраты на восстановление строения или возведение его заново. Если речь идет о страховании ремонта и отделки, то в случае повреждения какой-либо части помещения «Ингосстрах» возместит ущерб не только за ремонт конкретного места повреждения (пятна, трещины и т. п.), но и за ту часть сопряженных поверхностей, без ремонта которых невозможно приведение помещения в пер-
воначальное состояние. Еще одно из преимуществ страхования в нашей компании — довольно большой срок для извещения о страховом случае: пять суток с момента, когда клиент узнал о случившемся».

Юрий Харламов, заместитель начальника отдела страхования недвижимости и другого имущества физических лиц ОСАО «Ингосстрах»:

«КапиталЪ Страхование» предлагает комплексный продукт по страхованию загородного жилья. По одному полису на страхование могут быть приняты загородный дом, включая конструктивные элементы и внутреннюю отделку, два дополнительных отдельно стоящих строения, которые
находятся на одном участке с домом (например, баня, гараж, хозблок, беседка), и движимое имущество в строениях. Клиент может выбрать один из двух вариантов покрытия: защиту от огня или полный пакет рисков. Также предусмотрено страхование гражданской ответственности за причинение вреда имуществу, жизни и здоровью третьих лиц при эксплуатации недвижимости. Компания индивидуально подходит к каждому клиенту при установлении страховой суммы и определении степени риска, оказывает помощь в оценке имущества, а также предлагает гибкую систему скидок».

Дмитрий Боткин, заместитель генерального директора ОАО «КапиталЪ Страхование»:

Ирина Чумак, заместитель генерального директора
СК «ПАРИ»:
«Рынок загородной недвижимости все отчетливее делится на два сегмента. Первый — это дачные строения и постройки; второй — коттеджи и усадьбы. Программы, ориентированные на потребителей из разных категорий, имеют свои особенности. Для первого сектора «Пари» предлагает экспресс-полисы, которые оформляются в течение 10 минут и не требуют осмотра, оценки и описи строений. Без осмотра принимаются на страхование основные строения стоимостью до $20 тыс. и дополнительные строения до $10 тыс. Владельцам коттеджей и усадеб компания предоставляет услуги персонального менеджера, который при осмотре объекта поможет
определить наиболее актуальные риски, составит опись отделки и имущества, определит объекты страхования. В последнее время все чаще пользуется спросом страхование насаждений, ландшафтных построек и скульптур, системы полива и освещения участка, ограждения».

Михаил Терещенко, руководитель управления страхования имущества и ответственности СОАО
«Национальная Страховая Группа»:
«Наша компания принимает на страхование жилые дома, садовые домики, дачи, хозяйственные постройки — хозблоки, бани, гаражи, сараи, амбары и др. В полис можно включить либо все строения, находящиеся на участке клиента, либо некоторые из них. Домашнее имущество может
быть застраховано по общему или специальному договору. По общему договору страхуются оборудование, элементы отделки, а также все предметы домашнего имущества, кроме тех, страхование которых осуществляется по специальному договору. Специальный договор служит для защиты особо ценного имущества. Это могут быть изделия из драгоценных металлов и камней, коллекции, картины, уникальные и антикварные предметы; теле-, кино-, видео- и фотоаппаратура, компьютеры, оргтехника и т.д. Застраховать можно и имущество, хранящееся в индивидуальном гараже, включая автомобильные запчасти, детали и принадлежности».

«РОСНО предлагает физическим лицам две специальные программы по страхованию загородной недвижимости: «Подворье» — для строений стоимостью до $50 тыс. и «Цитадель» — для коттеджей стоимостью свыше $50 тыс. По программе «Подворье» можно застраховать сам дом с внутренней отделкой и инженерными коммуникациями, движимое имущество в нем, а также все
сооружения на приусадебном участке. Клиент может выбрать полис с базовым, оптимальным и расширенным набором рисков. В зависимости от выбранного варианта стоимость годовой страховки составит 0,4—1,1% от страховой суммы по имуществу. Взнос может быть уплачен как единовременно, так и в рассрочку, причем в последнем случае стоимость полиса не
увеличится. Если в доме живут постоянно или установлена система специализированной охраны, предоставляется скидка в размере до 10%. В рамках программы «Цитадель» помимо строений и имущества могут быть застрахованы такие специфические объекты, как земельный участок, ландшафтные сооружения, животные (для них предлагается ветеринарное обслуживание),
самоходные средства, расходы по аренде жилья при проведении восстановительных работ, а также риск нарушения технологического процесса строительных работ. Клиенту на выбор предоставляются два варианта покрытия: только огневые риски или полный пакет».

Артем Искра, начальник отдела страхования физических лиц центра имущественного
страхования РОСНО:

Владимир Щитов, ведущий специалист клиентского отдела страховой компании «Нефтеполис»:

Виктория Цирер, начальник управления страхования имущественных видов и ответственности ЗАО «Стандарт-Резерв»:
«Стандарт-Резерв» предлагает различные программы по организации страховой защиты загородных строений: стандартный продукт «Стандарт-Дача», классическое страхование загородных строений и движимого имущества в них, а также индивидуальные страховые продукты, адаптированные для различных групп клиентов. По полису «Стандарт-Дача» на страхование могут быть приняты без осмотра жилые строения стоимостью до $25 тыс., движимое имущество на сумму $1 тыс., а также гараж и прочие постройки хозяйственного назначения. Выплата возмещения производится без учета пропорциональности отношения страховой суммы к действительной стоимости. По классическому полису принимаются на страхование строения без ограничений стоимости. Можно застраховать и объекты незавершенного строительства, но только при наличии кровли, запечатанных или закрывающихся дверных и оконных проемов. При небольшой сумме ущерба по строениям (до $200) компания вправе выплатить компенсацию, не требуя от клиента документального подтверждения страхового случая компетентными органами. Достаточно лишь акта, составленного представителем страховщика, и справки от администрации садового или дачного товарищества либо местной администрации».

Юрий Горбатов, гендиректор Московской страховой
компании:

«На осенне-зимний период «Нефтеполис» предлагает своим клиентам страховой продукт «Любимая дача». Загородное строение в пределах $25 тыс. может быть застраховано без осмотра. Предусмотрены скидки за комплексное страхование для клиентов, приобретших полисы по другим видам страхования (автокаско, от несчастного случая). Представитель компании готов выехать для заключения договора к клиенту в удобное для него время».

В 90-х годах россияне в массовом порядке получали землю под дачное строительство. Большинство этих участков до сих пор не оформлены в собственность или оформлены неправильно. После вступления в силу Земельного кодекса владелец дачного участка не может его ни продать, ни передать по наследству. "И таких у нас 78% в сфере загородной недвижимости, - говорит Оксана Вражнова, главный юрист по загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". - 12% участков оформлены с частичными нарушениями и лишь 10% - полностью зарегистрированы, на них оформлены права собственности, они документально готовы к продаже".

«Сегодня настоящей проблемой многих дачников и владельцев загородных домов является отсутствие правильно оформленных документов, подтверждающих собственность на находящиеся на участке строения. Зачастую дома или другие постройки не приватизированы или проходят длительную процедуру регистрации в соответствующих органах. Все это время их владельцы лишены возможности воспользоваться предлагаемой сегодня многими страховщиками услугой страхования строения без осмотра на фиксированную сумму. Осознавая эту проблему, Московская страховая компания принимает на страхование загородные дома, коттеджи и любые другие постройки без осмотра на сумму до $15 тыс. Для оформления полиса достаточно предъявить книжку члена садоводческого товарищества или любое другое подтверждение права собственности на земельный участок, а также фотографии строения. Если же стоимость жилья превышает $15 тыс., то страхование проводится по полному пакету рисков или выборочно по желанию клиента на основании универсальных правил. Дополнительно МСК предлагает услуги по
страхованию ландшафтных работ, ограждения и зеленых насаждений. Действующая в МСК дисконтная программа позволяет сократить расходы на 20%».
Тем россиянам, у кого не оформлены права собственности на принадлежащий им земельный участок, а также любые расположенные на нем строения, в 2006 году будет предоставлена возможность в облегченном порядке "легализовать" свою дачную собственность. В течение года можно будет "легко и недорого" оформить прирезанную к участку землю и возведенные без разрешения постройки. Те, кто не успеет этого сделать до 1 января 2007 года, будут решать свои проблемы уже через суд. Однако "дачная амнистия", как окрестили в народе инициативу правительства, имеет и оборотную сторону. За оформленные в собственность участок и недвижимость придется платить налоги. И немалые.

В частности, стоимость регистрации прав на личное имущество не превысит размера обычной госпошлины - 500 руб., а время оформления сократится вдвое - с одного месяца до 15 дней. В течение года можно будет по упрощенной форме оформить и самовольные постройки. Для этого в органы госрегистрации необходимо предоставить документы на земельный участок и техпаспорт на возведенную постройку. А взамен получить документ о том, что не нарушен градостроительный регламент и не затронуты так называемые "красные линии" (дороги, природоохранные зоны и т.д.). По новому Градостроительному кодексу, вступившему в силу с 2005 года, вообще не требуется получать разрешение на какое-либо строительство на дачном или садовом участке. Законодатели решили временно распространить эту норму на все постройки, возведенные до вступления кодекса в силу.

Для того чтобы вывести из тени всех этих дачных "нелегалов", были подготовлены поправки в восемь действующих законов, предусматривающие серьезные послабления в порядок оформления в собственность жилых и садовых домов, гаражей в товариществах и кооперативах, а также соответствующих земельных участков. До конца года правительство направит их на рассмотрение в Госдуму. По словам замминистра экономического развития и торговли РФ Андрея Шаронова, зарегистрировать права на свою собственность необходимо до 1 января 2007 года. До этого времени "вся процедура регистрации прав будет упрощенной".

Однако, сэкономив на оформлении земельных участков и судебных издержках, все новоявленные собственники столкнутся с необходимостью платить налоги за свою загородную недвижимость. Собственно говоря, инициаторы законопроекта и не скрывают, что это было главной целью кампании по выводу из тени нынешних дачных собственников. Сегодня в России действуют щадящие ставки налога на недвижимость. Однако никто не поручится, что в будущем россиянам не придется избавляться от "лишней" загородной недвижимости из-за непосильных налогов.

Если ваш земельный участок оказался больше, чем указано в документах, во время "амнистии" можно будет оформить и эти "излишки". Но нужно выполнить два условия. Во-первых, границы участка должны быть согласованы с соседями, самим кооперативом или муниципалитетом в случае, если участок граничит с общественными землями. Кроме того, дополнительная площадь не может быть больше 6 соток, чтобы из нее нельзя было создать самостоятельный участок. И наконец, те земельные участки, что являются объектами общего пользования, - дороги, водокачки и пр. - правительство решило передать в собственность дачных кооперативов бесплатно.



Главная --> Публикации