Главная --> Публикации --> Когда подешевеют московские квартиры? Владимир ресин: москва не зависит от предпочтений инвесторов Две дороги в шереметьево хотят построить аэропорт и ржд Подмосковье сплетет логистическую сеть Продвижение по определению

Поотделке узнают хороший офис. Многие арендаторы помещений классов А и В критикуют качество отделки и оформления современных объектов, что предлагаются на открытом рынке. Все еще есть здания, претендующие на класс А, но не соответствующие по внутреннему оформлению мировым стандартам. До сих пор не везде устанавливаются даже фальшполы, не говоря уже о входных группах с оборудованием для инвалидов.

Рынок офисов растет, и, казалось бы, с каждым днем профессиональных операторов, как и качественного продукта, должно становиться больше. Но пока не все игроки находятся в равных условиях. Арендаторы офисов все еще испытывают недостаток предложения высококлассных зданий. Потому преимущество на стороне девелопера, собственника и инвестора, которые иногда могут себе позволить на чем-то сэкономить. Например, на внутренней отделке.

Московский девелопер чаще всего сдает офисы в состоянии shell and core, что означает, по сути, голые стены рабочего пространства. Отделка выполняется лишь в помещениях общего пользования. Но когда арендатору говорят, что shell and core — это удобно, так как можно выбирать любой вариант отделки, то, пожалуй, такому объяснению не стоит свято верить. Кроме того, в Москве каждый девелопер трактует термин shell and core как ему удобно.

Классификация, которая в настоящее время распространена в Москве, создавалась с учетом состояния местного рынка. Внутренняя отделка офисов в ней не значится обязательным условием. Как правило, офис отделывает арендатор. Иногда арендатор делит эти расходы с девелопером 50 на 5 В базовую арендную ставку стоимость отделки обычно не включается.

На развитых европейских рынках ситуация иная. Пакет по отделке включается в базовую арендную ставку. А shell and core непопулярен у европейцев. В Европе распространена свободная планировка, но огромное открытое пространство сдается полностью готовым к тому, чтобы расставить мебель и начать работу. В базовый пакет по отделке входят, например, укладка напольного покрытия, окраска стен, монтаж подвесного потолка, разводка кондиционирования и электрики, установка радиаторов. В Англии часто применяются натуральные материалы в отделке, а сами здания оборудуются “интеллектуальными” системами.

Правда, собственник здания предлагает арендатору каникулы — месяца три, свободных от оплаты, если отделки нет или она не включена в базовую ставку. Еще вариант — скидка в арендной плате $100-200 с 1 кв. м в течение всего срока аренды. Вероятно, собственнику выгоднее делать скидки, а не тратить время и деньги на отделку помещений. Отделка для зданий класса А в среднем составляет $500 за 1 кв. м.

Собравшиеся на двухдневный всероссийский форум "Реформирование коммунального хозяйства" в основном положительно оценивали новое "детище" главы РАО "ЕЭС России" Анатолия Чубайса. Заместитель министра экономического развития Андрей Шаронов сказал, что до создания РКС большинство предприятий ЖКХ существовало во внефинансовой сфере. "Инвестиционная непривлекательность - венец всей кризисной ситуации в нашем ЖКХ", - сказал г-н Шаронов. Он обратился к народным избранникам и сенаторам с призывом "разъяснить электорату ситуацию в ЖКХ и необходимость принимаемых правительством и бизнесменами мер". "Если потребитель сейчас откажется принять эту горькую таблетку, то через несколько лет ему придется принять несколько таблеток, и притом все сразу", - сказал г-н Шаронов.

О высоком качестве офисов в Москве можно будет говорить, когда на рынке уровень свободных площадей будет хотя бы на отметке 10-12%, тогда как на начало 2005 г. он составлял 3-5%. А пока российский арендатор в основном оказывается вынужден мириться с предложением “фарша и специй” вместо готовой котлеты.
В пятницу руководители экономических министерств, сенаторы, депутаты и энергетики обсуждали в подмосковных Ватутинках перспективы коммунального хозяйства страны. Желающих попасть в создаваемую в стране компанию "Российские коммунальные системы" (РКС) уже множество - губернаторы различных регионов надеются, что новая компания инвестирует средства в самые отсталые предприятия жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ). Эти надежды напрасны: новая естественная монополия, которая появится 1 июня 2003 года, твердо намерена зарабатывать деньги, а не тратить их. В жизни простых людей не изменится практически ничего - полноценного рынка коммунальных услуг в стране пока не появится.

Но председатель совета директоров РКС, заместитель председателя правления РАО Михаил Абызов заявил в пятницу, что, перед тем как утвердить перечень объектов, в которые намерена инвестировать средства новая компания, в каждом регионе будет создана специальная рабочая группа. Группа, по словам г-на Абызова, проведет самый строгий аудит этих предприятий - то есть тщательно проверит зубы дареному коню. К тому же сразу будет решаться вопрос, необходимо ли вводить на каждом конкретном предприятии антикризисное управление. То есть РКС не вложит ни копейки, не заручившись гарантиями прибыльности предприятия в будущем.

Пока не зарегистрированная РКС (акционерное общество формально будет работать лишь с 1 июня) уже заключила соглашения о сотрудничестве с администрациями Ростова, Твери и Алтая. Накануне вчерашнего форума РАО "ЕЭС России" утвердило перечень регионов, в которых РКС разовьет свою деятельность в первую очередь, - это Удмуртия, Чувашия, Калужская, Нижегородская, Орловская, Пермская, Саратовская и Тюменская области. В кулуарах форума говорили, что сдать в РКС немощные объекты своей "коммуналки" уже "намылились" многие губернаторы не вошедших в этот список регионов. Говорили и о том, что региональные администрации хотели бы привлечь в ЖКХ деньги за счет РКС и при этом не отдавать новой монополии ликвидные коммунальные предприятия.

Андрей Шаронов тоже подтвердил, что в РКС будут попадать далеко не все предприятия ЖКХ, от которых хотят избавиться местные власти. По словам г-на Шаронова, в правительстве понимают, что те предприятия, которые могут выжить самостоятельно, не войдут в РКС. Но из нерентабельных те, на которые "положит глаз" руководство РКС, будут переходить в новую компанию "подобру или в силу долговой ситуации".

Михаил Абызов сообщил, что помимо аккумулированных создателями компании $500 миллионов РКС планирует привлекать инвестиции и на кредитной основе. "Мы на прошлой неделе уже начали переговоры со Всемирным банком и Европейским банком реконструкции и развития", - сказал г-н Абызов.

По сведениям источника "Финансовых Известий", близкого к правительству, уже на следующей неделе будет назначен председатель правления РКС. На это место прочат бывшего заместителя исполнительного директора концерна "Росэнергоатом" Сергея Яшечкина, около трех месяцев назад занявшего должность председателя совета ассоциации "Коммунэнерго". Эта ассоциация как раз специализируется на проблемах ЖКХ. Ассоциация была создана 13 февраля 2003 года, а учредили ее ОАО "Нижноватомэнергосбыт", ЗАО "Межрегиональная топливно-энергетическая компания", ОАО "Межтопэнергобанк", ОАО "Евразийский". Благодаря этому РКС теперь возглавит не атомщик, заинтересованный защищать интересы своей структуры, а вполне "профильный" работник сферы ЖКХ.

В том, что создание РКС и есть начало реформы коммунального хозяйства, а возможно, и ее конец, открыто пока никто не признается. Напротив, Михаил Абызов сказал: "Мы понимаем, что одна компания не может провести реформу такой отрасли". Но большинство собравшихся на это мероприятие постоянно проводило параллели с реформой РАО "ЕЭС России" - говорили, что сейчас явочным порядком начнется реформа, а потом само же руководство РКС и РАО создаст под нее законодательную базу.

Справка "Финансовых Известий"

Сам главный организатор форума Сергей Яшечкин комментировать эту не подтвержденную официально информацию о его назначении отказался. Он сообщил лишь, что идею создания РКС нужно поддержать, а "конечным потребителям волноваться не за что - волноваться нужно нерадивым чиновникам".



Доли в компании "Российские коммунальные системы" будут распределяться так: РАО "ЕЭС" и Газпромбанк должны получить по 25%, еще 50% хотят поделить поровну (по 10%) - ООО "Евразхолдинг", ООО "Еврофинанс", ОАО "Кузбассразрезуголь", ЗАО "Холдинговая компания "Интеррос", ЗАО "Ренова".

Но если присмотреться повнимательнее, напрашивается другой вывод: попытки администрации регулировать строительство коммерческой недвижимости носят какой-то стихийный характер. И есть много противоречий между нормативными документами и тем, что происходит на практике. Взять, например, центр столицы — арену самых ярких событий в мире коммерческой недвижимости.

На недавнем градостроительном совете во главе с мэром города и главным архитектором шел эмоциональный спор о том, какие концепции офисных и других деловых центров одобрить, какие изменить, какие не разрешить. В зале было полно народу — чиновники, архитекторы, журналисты, кое-кто из участников рынка коммерческой недвижимости. “Все уже заранее решено, — шепнул на ухо один знакомый, работающий в строительной компании, — а это шоу для широкой общественности и СМИ”. В итоге что-то утвердили, что-то отправили на доработку. И после этого собрания у стороннего наблюдателя должно было остаться ощущение, что каждый проект и каждая стройка в городе контролируются — в общем, градоначальники следят за порядком.

Возьмем проект градостроительного плана развития ЦАО или постановление, касающееся создания туристической зоны “Золотое кольцо” (№ 208-ПП от 26.03.2002). В них говорится о том, что надо ограничить строительство деловых и торговых центров на Садовом кольце и вокруг него. Параллельно на Садовом кольце назревает как минимум три масштабных проекта: комплекс корейской Lotte на пересечении Новинского бульвара с Новым Арбатом, Citydel ЗАО “Тема” на Земляном Валу, проект “Системы-Галс” по реконструкции гостиницы “Пекин” с пристройкой офисов и магазинов на Большой Садовой. И это не считая уже построенных Новинского пассажа, Смоленского пассажа, Садовой галереи.

Начинать надо с главного — с Генерального плана развития столицы до 2020 г. Совершенно точно известно, что мониторинг Генплана по Центральному округу (ЦАО) до сих пор не проводится, пока только подыскиваются источники финансирования для таких комиссий. Это значит, что на уровне руководства стройкомплекса нет системных проверок того, выполняются ли положения градплана по ЦАО и соблюдаются ли нормы соотношения жилого и нежилого фонда на этой территории. В действиях руководства не видно системы. Потому центр становится похож на одну сплошную деловую зону. Особенно активно здесь ведется строительство офисов: только помещений А- и В-класса аналитики насчитали 2 млн кв. м (это половина объема всего московского рынка высокого класса).

Превратить центр внутри Садового кольца в историко-туристическую зону — это еще одна идея московского мэра. В Париже доходы от туризма составляют 50% горбюджета — завидная ситуация.

Не противоречие? А самое смешное — многие застройщики, которым было показано постановление, видели его впервые.

Непонятно, к чему разработана масса “важных” нормативных документов, якобы регулирующих градостроительство в Москве. И всяких программ. Зачем устраивать публичные градсоветы, на которых из проекта какой-нибудь высотки убирается пара верхних этажей, если все равно большинство зданий будет построено?

Вот и в Москве разработали программу “Золотое кольцо”. Но для ее реализации городу потребуется максимально разгрузить центр от транспорта и проложить несколько пешеходных маршрутов. Для этого нужно снизить здесь деловую активность, так как появление каждого нового офиса привлекает сюда все большее количество автомобилей. Одновременно на градсовете одобряются проекты новых офисов в центре, как, например, реконструкция зданий рядом с ГУМом под офисно-торговый комплекс. Хотя именно в этом месте самые узкие улицы.

Самым действенным инструментом в борьбе с неугодными архитекторами выступают многочисленные согласования. Последнее особенно актуально для Центра, где действует огромное количество ограничений и процесс согласования проектов особенно трудоемок. Особенно для тех, кто не работает на этой территории.

Когда-то первые авторы проекта “Москва-Сити” мечтали создать в столице не просто деловой квартал, а зону притяжения деловой активности. Но к тому времени вся Москва успеет превратиться в одну большую деловую зону, в глубинах которой затеряется пара пешеходных маршрутов, несколько “реконструированных” под банковские офисы памятников архитектуры и пожелтевших кустарников. Становится все очевиднее, что рынок развивается своим путем, а градоправители идут каким-то своим.
На московский рынок постепенно приходят иностранные архитекторы. Точнее сказать, просачиваются, несмотря на активное их неприятие чиновниками от архитектуры и многими российскими коллегами да и просто на нежелание градостроителей и горожан что-то менять.

Картина практически одинаковая для всех сегментов недвижимости. В сфере торговой недвижимости ситуация, может быть, еще сложнее, чем в жилищном строительстве. Имен с международной известностью среди архитекторов столичных торговых центров вовсе нет, за одним исключением, не делающим чести нашим бюрократам-архитекторам. Так, Смоленский пассаж изначально был приглашен проектировать знаменитый испанский архитектор Рикардо Боффил. Но бюрократическая архитектура очередной раз взяла вверх над талантом — проект “дорабатывался”, а по сути коверкался структурами Мосархитектуры. Испанский архитектор в результате открестился от авторства.

Неугодных архитекторов в московской бюрократической архитектурной среде много как чужих, так и своих. Причин же “нелюбви” мало: творческий подчерк архитектора не соответствует официальным канонам так называемого московского стиля, иностранцев еще не жалуют просто за то, что они “не наши”.

Андрей Боков — известный архитектор, автор многих интересных зданий, например торгового центра “Калужский”, который некоторые его коллеги считают удачным воплощением самой идеи торгового комплекса как яркой ярмарки. Но жестко ограничивать свободу выбора инвесторов по меньшей мере негуманно.

По отзывам девелоперов, разговор о том, какого архитектора приглашать на проект, в высоких инстанциях короток: “Здесь строит Боков (Андрей Владимирович Боков — генеральный директор ГУП “МНИИП "Моспроект-4", вице-президент Союза архитекторов России. — "Ведомости"). Возьмете другого — не согласуете”. Перед такой угрозой пасуют многие.

Застройщики с сильным административным ресурсом приглашают того, кого захотят. Пример из жилой недвижимости — холдинг “Капитал Груп”, работающий с Эриком ван Эгераатом. Тем не менее проект “Русский авангард” продвигается с большим скрипом.

Задача девелопера — получить выгоду, и роль архитектурного проекта для успешности торгового центра необычайно высока. А российские архитектурные мастерские, по отзывам консультантов, не умеют (за некоторым исключением) профессионально проектировать современные ТЦ.

Очевидно, что в отношении западных архитекторов власти и девелоперы преследуют совершенно противоположные цели. Также очевидно, что, несмотря на нежелание первых видеть иностранцев в России, вторые так или иначе их приведут.

Для остальных наиболее приемлемой оказалась практика создания альянсов: идеи — западных бюро, согласования — задача российских зодчих. Но и в этом случае нет гарантии, что сделают все по проекту, а не исковеркают его в угоду бюрократическим инстанциям или ради удешевления проекта. Так, проект “Атриума” делала американская архитектурная компания Altoon + Porter. Интерьеры дорабатывались московским бюро. В финале в комплексе многое недоделано.



Главная --> Публикации