Главная --> Публикации --> Лосиный остров очистят от лошадей и дачников Когда подешевеют московские квартиры? Владимир ресин: москва не зависит от предпочтений инвесторов Две дороги в шереметьево хотят построить аэропорт и ржд Подмосковье сплетет логистическую сеть

Закон о долевом участии в строительстве, который предусматривает жесткую кару для застройщиков, затягивающих сроки или нарушающих права физических лиц-дольщиков, и новый Градостроительный кодекс произвели на операторов рынка такое сильное впечатление, что они решили не мешкая собраться в интеллектуальный кулак и общими усилиями спасти строительный бизнес. Этот мотив не звучит впрямую, но без труда угадывается в речах руководителей союза.

Во вторник руководители Ассоциации строителей России (АСР) предали огласке тактику и стратегию своего недавно образованного союза. Заурядный лоббизм гигантам стройиндустрии (в лидерах, разумеется, москвичи) не по чину: новое профессиональное объединение намерено, если понадобится, подменить и правительство, и Госдуму, когда они снова надумают писать законы для отрасли силами оторванных от реальности кабинетных теоретиков.

По мнению вице-президента АСР, президента строительной компании "Баркли" Леонида Казинца, источником законов и нормативов должно стать профессиональное сообщество. Государство же вольно разрешать или запрещать правила, но не разрабатывать их.

- С фактической ликвидацией Госстроя, - констатирует бывший глава упомянутого ведомства, а теперь президент ассоциации и председатель совета директоров ОАО "Жилище" Николай Кошман, - о нормотворческой деятельности вообще забыли. И начались катаклизмы в законодательстве. Строителей отстранили от участия в этой работе. Российский союз строителей изменил устав и по сути стал профсоюзом работодателей. Пока не была создана наша ассоциация, отрасль, в которой занято 7 миллионов человек, не имела своего профессионального органа.

Противостоять западным агрессорам и российским властям готовы московские инвестиционно-строительные холдинги: "ПИК", "Главмосстрой", "Миракс Груп", "Интеко", "Баркли", "Москапстрой" и несколько региональных и столичных компаний калибром помельче - всего их пока 1 Пионеры сообщества надеются, что со временем их станет больше раз в 10-20.

- Действующим у нас нормативам свыше 25 лет, - продолжает первый вице-президент ассоциации, президент корпорации "Миракс Груп" Сергей Полонский. - Из-за устаревших СНиПов (строительных норм и правил) себестоимость выше, чем может быть. Если мы в 2007 году собираемся вступать в ВТО, мы просто обязаны привести наши нормативы к европейскому стандарту. В противном случае западные компании нас сметут.

Интеко вышла на рынок монолитного домостроения еще в 2003 году, когда начала реализацию проекта по строительству на Ломоносовском проспекте жилого квартала Шуваловский (275 тыс. кв. м). Затем компания Елены Батуриной стала соинвестором Гранд-парка на Ходынке (400 тыс. кв. м).

Если прогноз сбудется, отчасти это может помочь дольщикам или покупателям квартир снизить риски при сделках с недвижимостью на первичном рынке. Подобные союзы во всем мире являются гарантами чистоплотности ассоциированных компаний. От откровенных мошенников, которые неизбежно просочатся в ассоциацию, как только она войдет в силу, корочка АСР клиентов, конечно, не спасет - впрочем, президиум этого и не обещает. Известно, что для подобных ассоциаций обычно обязателен резервный фонд - чтобы расплачиваться с пострадавшими от деятельности непрофессиональных или недобросовестных членов. Но российское законодательство о саморегулирующихся организациях все еще находится в стадии разработки. Станут ли они лоббировать эту норму будущего закона, основатели Ассоциации строителей России не говорят.
Компании Интеко понравилось строить дорогое жилье. Еще не завершены работы над проектами Шуваловский и Грандпарк, а корпорация Елены Батуриной начала строительство элитного жилого комплекса на месте 5-го троллейбусного парка в районе станции метро Фрунзенская. Общая площадь проекта - 91,3 тыс. кв. м, инвестиции - более $100 млн. Эксперты ничуть не удивлены и объясняют экспансию Интеко на рынок монолитного жилья просто более высокой рентабельностью этого сегмента.

Как рассказал Бизнесу директор Московского спортивного клуба Николай Бондаренко, еще в 2003 году клуб по постановлению правительства Москвы №248-ПП получил участок в районе Фрунзенской, где располагался 5-й троллейбусный парк. По словам Бондаренко, парк был выведен с этой территории в 2004 году (сейчас он располагается на Ходынской улице).

Теперь Интеко запускает новый амбициозный проект.

Как рассказал Бондаренко, на территории парка будет построен элитный комплекс общей площадью 91,3 тыс. кв. м, из которых 36,2 тыс. м будет отдано под апартаменты, 21,2 тыс. м - под нежилые помещения.

Апоиски соинвестора для застройки участка привели спортклуб к альянсу с Интеко. Распределение долей в проекте между партнерами Бондаренко не раскрыл. Однако известно, что ранее Московский спортивный клуб строительством не занимался. Так что очевидно, что основную роль в проекте играет именно Интеко.

Строительные работы уже начались и должны завершиться к третьему кварталу 2007 года.

Также на территории комплекса будет организован подземный паркинг на 627 машиномест, а рядом с комплексом Интеко построит музей ретроавтомобилей (7,3 тыс. кв. м).

Комментируя новыйпроект Интеко, гендиректор агентства Vesco Realty Сергей Леонтьев отметил, что компания на рынке панельного домостроения уже собрала все сливки в виде привлекательных площадок. Затем, покинув рынок панели, она занялась строительством исключительно более рентабельного бизнескласса,- продолжает он.- Например, рентабельность этого комплекса будет не ниже 25%, а в случае удачной концепции может достичь и 30%. Комплекс отлично расположен, недалеко от станции метро Фрунзенская, парка имени Мандельштама,- говорит консультант агентства Kirsanova Realty Екатерина Егорова.- К тому же здесь уже построено несколько элитных домов, так что потенциальный спрос на подобные объекты сформирован. А директор отдела жилой недвижимости агентства Knight Frank Екатерина Тейн отмечает, что сейчас в этом районе ощущается недостаток качественного элитного жилья. Экспертов не смущает и необходимость строительства рядом с комплексом музея ретроавтомобилей. Раритетные машины, как и элитные квартиры, являются символом эксклюзивности и престижа и рассчитаны примерно на одну целевую аудиторию,- рассуждает PR-директор Renaissance Realty Наталья Курашова.

По данным Николая Бондаренко, объем инвестиций в проект составит более $100 млн (из них примерно четверть - затраты на вывод троллейбусного парка), а срок окупаемости всего проекта, как уточнили в пресс-службе Интеко, составит не более трех лет.

В свою очередь управляющий партнер компании Новое качество Александр Илюхин рекомендует Интеко увеличить жилую площадь комплекса. Спрос на жилье в этом районе изначально выше, чем на офисные помещения,- поясняет он, добавляя, что окупить затраты на строительство жилой части комплекса Интеко сможет через год после начала продаж. Если Интеко все же решит сохранить первоначальную концепцию комплекса, то лучше всего, советует директор департамента офисной недвижимости компании Paul's Yard Вячеслав Аксенов, разместить там офисы класса А. В этом случае, по его оценке, арендные ставки могут составить $650 за квадратный метр в год.

Однако участники рынка недвижимости сомневаются, что квартиры в новом комплексе будут продаваться по ценам элитного жилья. Большой жилой дом с офисными площадями трудно отнести к элитным комплексам,- объясняет Екатерина Егорова. По ее оценке, стоимость квадратного метра жилья в новом комплексе составит $5000- 6000, машиноместа - $40 тыс. С Егоровой соглашается начальник отдела маркетинга компании КВ инжиниринг Антон Смирнов: Дорогие жилые комплексы, по определению, должны быть замкнутой системой, рассчитанной исключительно на их жителей. Любые привнесения элементов городской инфраструктуры в такие дома нарушают приватность.

Ряд юристов уже успели объявить, что этот закон ничего нового жильцам не дает, так как земля под домами принадлежит владельцам приватизированных квартир еще по федеральному закону 1996 года. Однако до сих пор ее оформление в собственность было сопряжено с целым рядом трудностей. С принятием московского закона оформление земли в собственность, по мнению депутатов МГД, должно существенно упроститься. Впрочем, оформление прав на землю под собственным многоквартирным домом выгодно не всем и не всегда.

Одно из знаковых событий последнего месяца: Мосгордума разрешила москвичам оформлять землю под жилыми домами в собственность жильцов. Закон звучит так — «О землепользовании и застройке города Москвы».

Первая причина — субъективная: у чиновников существовал страх перед тем, как будет развиваться реформа недвижимости. Проще говоря, что там надумает следующий за Юрием Михайловичем мэр?

Кроме того, тот же самый вывод следовал еще из федерального закона, принятого в 1996 году. То есть, земля под жилыми домами вот уже более 6 лет де-юре принадлежит жильцам, причем неважно, сформировано ли в доме ТСЖ или нет. Но де-факто власти города старались не вводить данный закон в практику. Причин такого их шага несколько.

Депутаты МГД мотивировали свое дублирование существующего закона тем, что якобы теперь упростится процедура оформления земли в собственность. И тут же оставили лазейку в своем законе, что окончательное решение по вопросу перехода земли под домом в собственность жильцов будет принимать Москомзем. То есть, нам опять предлагается все уточнять подзаконными актами и ведомственными инструкциями, а жильцы так и останутся бесправными квартирантами.

Во-вторых, причина объективная: Правительству Москвы не хочется ни под каким предлогом отдавать дорогую городскую землю. Например, согласно закону аренда подвала в жилом доме целиком находится в компетенции его жильцов. Но кто же им даст такой лакомый кусок? Или почему не взять какой-нибудь побор за оформление земли в собственность? И это практиковалось.

Простой пример, почему это происходит на московской почве. Например, газовики выставляют часто счет товариществу собственников жилья как промышленному предприятию, ссылаясь на тот факт, что ТСЖ является юридическим лицом, а для юридических лиц тарифы выше, чем для населения, и т.д. и т.п. То же самое нередко происходит при вывозе мусора, ремонте коммуникаций и т. п. Неудивительно, что создано в столице пока около 800 ТСЖ, из них добровольно, то есть тогда когда дом уже существовал, а не являлся новостройкой, не более 120.

Интересно, что чиновники ссылаются на существование каких-то инструкций, по которым землю в собственность надо передавать только ТСЖ. Но, во-первых, это нарушение закона, а, во-вторых, не очень-то приживается это новообразование.

Кроме того, закон и «подзакон» могут ввести в действие еще одну любопытную практику — реституцию захваченных ранее оборотистыми коммерсантами придомовых территорий. Достаточно пройтись сегодня по центру Москвы, чтобы увидеть, что при въезде во двор стоит шлагбаум, установленный каким-нибудь банком, или тротуар занят под стоянку ресторана, или вдруг перед домом возникает палатка, торгующая круглосуточно водкой. Теперь такая анархия должна уйти в прошлое — на карты нанесут точные границы придомовых территорий.

Тем не менее, введение в практику федерального закона, а также закона МГД на руку многим москвичам. Даже в таком усеченном виде, когда закон предлагается «дополнять» инструкциями, он им очень может пригодиться. Например, создание товарищества и оформление земли под домом и двора в его собственность выгодно в том случае, если существует угроза сноса или жильцы хотят получить коммерческую выгоду от использования большой придомовой территории. Например, в случае угрозы выселения жильцы теперь могут запретить снос дома на том основании, что земля под ним принадлежит им, и они сами могут сносить и строить здесь все что угодно, а вот город без их согласия этого сделать не может. Такой эгоизм жильцов понять можно — не каждому по душе переезд, скажем, из арбатских переулков или Замосворечья в Южное Бутово, что происходит сегодня сплошь и рядом.

Оформлять землю в собственность в первую очередь имеет смысл жильцам домов с большой придомовой территорией. Ведь, получив ее в собственность, можно на ней устроить платную стоянку или сдать землю в аренду под какое-нибудь кафе или магазин. А вот обитателям районов массовой застройки, где дома стоят, что называется, друг на друге и никакую стоянку или магазин рядом с домом разместить просто невозможно, оформлять землю в собственность ради ее коммерческого использования особого смысла нет.

В ряде регионов такая практика имела место еще в конце 90-х. И почти все ТСЖ, кроме получения своей земли, смогли еще вытребовать приличные компенсации за моральный и материальный ущерб с коммерсантов эпохи первоначального накопления капитала.

Впрочем, ряд чиновников уверяют, что торопиться с переводом земли под жилыми домами и вправду не стоит — со временем власти сами это сделают. Понятно, в чью пользу тогда будет такой «перевод».
Как стало известно Бизнесу, Система-галс наконец приступила к реализации проекта по реконструкции гостиницы Пекин на Триумфальной площади. На прилегающей к гостинице территории были снесены ветхие здания, на месте которых будет построена офисно-торговая часть будущего многофункционального комплекса. Реконструкция самой гостиницы начнется в середине 2006 года. Объем инвестиций в проект составит $300 млн.

Но одновременно с правами у владельца земли возникают определенные обязательства. В частности, он должен платить налог на землю. Кроме того, налог на землю должны платить все владельцы приватизированных квартир с 1996 года — с момента выхода федерального закона. Сейчас его никто не платит, но только потому, что у налоговых служб еще не дошли руки до такого побора. Но при желании налоговики могут выставить счет любому владельцу приватизированной квартиры, заставив заплатить с 1996 года. Эксперты уверяют, что сумма может получиться приличная — в несколько тысяч рублей.

Напомним, что, согласно первоначальной концепции, в ходе реконструкции Пекина будет построен многофункциональный комплекс площадью не менее 110 тыс. кв. м. Из них 22 тыс. кв. м займет сама гостиница, а остальные 88 тыс. кв. м - торговые и офисные помещения. По данным директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марины Смирновой, изначально гостиница Пекин была рассчитана на 139 номеров, однако номерной фонд, вероятнее всего, будет увеличен.

Старт постоянно откладывался: компания вела переговоры с потенциальными инвесторами, а также согласовывала со столичными властями проект нового комплекса. Теперь, как рассказали Бизнесу в Системе-галс, в рамках реализации проекта по реконструкции Пекина уже завершен снос ветхих зданий рядом с самой гостиницей. Начало работ запланировано на середину 2006 года,- уточнили в компании. Объем инвестиций в проект составит не менее $300 млн.

Сейчас же явно видно, что спрос превышает предложение, и привлечь финансирование намного проще,- утверждает она.

Когда Система-галс заявила о проекте реконструкции Пекина, еще не совсем сложилась конъюнктура гостиничного рынка, поэтому было сложно привлечь инвестиции под подобные проекты, предполагает Смирнова.

У Системы-галс есть более лакомый участок за самой гостиницей, где они и планируют строительство офисно-торговых площадей'BB,- рассказала она. По оценкам директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, сроки окупаемости этого проекта не превысят пяти лет. Месторасположение Пекина позволяет разместить здесь любой сектор коммерческой недвижимости: гостиница находится на одном из самых популярных торговых коридоров Москвы - Тверской. Офисы в этом районе уже не первый год вызывают повышенный интерес со стороны арендаторов (аренда от $750 за квадратный метр),- рассказывает Шершнев.

Для девелопера проекта сама гостиница менее интересный продукт, чем новое строительство многофункционального комплекса. С Пекином возникает наибольшее количество проблем, так как этот объект является памятником архитектуры: к примеру, здесь необходимо проводить сложное согласование архитектурной концепции,- рассуждает старший вице-президент Jones Lang LaSalle Марина Усенко.



Главная --> Публикации