Главная --> Публикации --> Жилье на тверской: престижно, но неудобно Лосиный остров очистят от лошадей и дачников Когда подешевеют московские квартиры? Владимир ресин: москва не зависит от предпочтений инвесторов Две дороги в шереметьево хотят построить аэропорт и ржд

Сегодня регистрация домов и дач, построенных на приусадебных участках, – достаточно сложная процедура, причем отдельные вопросы не были четко прописаны в законодательстве. Больше всего сложностей возникает при легализации возведенных без разрешения на строительство построек. Гражданский кодекс Российской Федерации относит такие постройки к самовольным и устанавливает судебный порядок признания прав собственности на них. Причем бремя доказательства соответствия постройки требованиям градостроительных регламентов, строительных норм и правил, а также отсутствия нарушений прав третьих лиц возложено на застройщика. Однако, учитывая массовый характер самовольных построек, и в особенности самовольных реконструкций индивидуальных жилых домов и гаражей, решено упростить эту процедуру и временно отменить судебный порядок признания прав. Это поможет легализовать неоформленный «самострой». Речь идет, в частности, о правах на участки, находившиеся в пользовании до 1997 года, то есть до принятия Земельного кодекса и закона о регистрации. «Но это не означает, что все незаконные строения и участки будут зарегистрированы, для этого необходимо представить документы, подтверждающие права, пусть даже оформленные с нарушениями, а также не нарушать права других лиц и муниципалитетов», – сказал заместитель министра экономического развития и торговли РФ Андрей Шаронов. По его словам, речь идет о случаях, когда в силу тех или иных причин права собственности не были зарегистрированы. Для этого гражданину до 1 января 2007 года нужно обратиться в органы росрегистрации, причем в случае если не хватает необходимых документов, то в силу будет вступать упрощенный порядок рассмотрения.

В сентябре правительство РФ приняло поправки в восемь законодательных актов, которые упрощают процедуру оформления в собственность земельных участков, садовых домов, гаражей и других бытовых построек. Поправки были подготовлены Минэкономразвития в связи с тем, что значительная часть недвижимости до сих пор не прошла процедуру государственной регистрации. По некоторым данным, 14,6 млн. садовых участков не поставлены на государственный кадастровый учет, а права собственности на них не оформлены. Из-за проблем с регистрацией страдают как сами дачники, так и государственные налоговые службы. Ведь неоформленную в собственность недвижимость и землю невозможно продать или купить. Ее нельзя передать по наследству и сложно учитывать для целей налогообложения (а это особенно актуально в связи с запланированным переходом к местному налогу на недвижимость).

Часть поправок связана с оформлением участка, площадь которого больше, чем закреплено в документах. Такие ситуации возникали в связи с тем, что до введения Земельного кодекса решения о предоставлении участков принимались без межевания и последующего кадастрового учета. Теперь в соответствии с поправками в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся сведения, указанные в документах органа по государственному кадастровому учету, полученные по результатам межевания.

Значительные сложности возникают у дачников и при оформлении прав на земельные участки, предоставленные до введения в действие Земельного кодекса РФ. Например, часто в документах не указывается, на каких правах предоставлен земельный участок. В этих случаях по действующему законодательству вообще было невозможно зарегистрировать участок в собственность. Внесенные поправки позволяют урегулировать и эти проблемы. Если в документах не указан вид права на участок или указан неоднозначно, теперь его будут регистрировать на праве собственности.

Крохотная Швейцария – не просто «главный сейф» континента или самое высокогорное государство Европы с идеальной экологией, чрезвычайно развитой инфраструктурой, неизменно стабильной экономикой, очень высоким уровнем жизни и мушкетерским девизом на знамени «Один за всех, и все за одного!». По большому счету, это очень дорогая страна, где предпочитают приобретать недвижимость состоятельные люди. Но финансовой составляющей недостаточно.

В отличие от минувших лет сегодня в каталогах российских и зарубежных риэлторских компаний стали чаще появляться предложения элитной недвижимости в живописных уголках Швейцарии. По мнению экспертов, это свидетельство некоторого смягчения жесткой политики властей конфедерации в отношении зарубежных покупателей жилья.

Купить приглянувшийся домик в альпийских горах, цветочной долине или на берегу бездонного озера вроде Женевского, Боденского, Цюрихского или Невштальского иностранец (россиянин в том числе) по-прежнему может не везде, а только в тех местах, которые специально отведены для зарубежных граждан. Среди таких уголков, например, район Монтре, Кранс Монтан, Гштад или средиземноморский городок Лугано (кантон Тичино) на границе с Италией, откуда всего час езды до Милана.

Желательно также вполне сносно владеть хотя бы одним из четырех государственных языков: немецким (на нем говорят в центре страны, на северо-востоке и вообще большинство жителей Швейцарии), французским (на западе), итальянским (в южных районах) или древним ретороманским, на котором изъясняются жители кантона Граубюнден. Считается хорошим тоном, если человек понимает еще и язык соседа.

Это все рынок развлечений. Особенность же швейцарского рынка недвижимости, его «изюминка» – в том, что ни один иностранец не может приобретать здесь любое понравившееся ему жилье. Просто власти каждого городка-коммуны (гемайнде) ежегодно самостоятельно утверждают список объектов, на которые и выдают (или не выдают) специальное разрешение зарубежным покупателям.

Кстати, в городском парке Лугано установлена прекрасная скульптура «Умирающий Сократ» работы выдающего русского ваятеля Марка Антокольского. Швейцария вообще с давних времен привлекает наших соотечественников. Тут отдыхали Лев Толстой и Иван Тургенев, Федор Достоевский и Антон Чехов. Словом, кто только из наших людей здесь не бывал. И отдыхали. И развлекались. Тем более что на фоне величавых гор и тихих изумрудных долин швейцарцы не одно столетие устраивают восхитительные праздники. Это и знаменитый февральский карнавал Рабадан в Беллинцоне, куда съезжается вся Швейцария, выбирая короля трехдневной феерии. И Всемирная апрельская ярмарка часовых изделий на правом берегу Рейна в Базеле. И ночной маскарад нечистой силы и бесшабашных шутов в Люцерне. Или бои коров (не быков) за звание королевы года в кантоне Вале – долго можно перечислять.

На практике сделка купли-продажи выглядит следующим образом. Прежде всего будущий собственник подписывает с владельцем недвижимости соглашение и вносит залог, подтверждающий серьезность намерений. Это занимает не более 48 часов. На остальные процедуры уходит не более двух месяцев. Сначала местный нотариус обязан проверить законность сделки. Допустим, имеет ли данный иностранец право на приобретение недвижимости в Швейцарии. Затем следует обращение к властям за разрешением на оформление сделки. После положительного подтверждения имя будущего собственника вносится в местный реестр владельцев недвижимости. Во время подписания договора купли-продажи (в офисе нотариуса) покупателю остается лишь внести оставшуюся часть стоимости жилья и заплатить налоги.

Как правило, на торги выставляется три типа жилья. Прежде всего это новая престижная недвижимость в стадии строительства. Образно говоря, «котлованный вариант» на выгодных условиях финансирования. Или новое элитное жилье, полностью готовое к немедленному заселению. Наконец, дома (виллы, шале) и квартиры на вторичном рынке. Да, они несколько подержаны. Зато всегда находятся в безупречном состоянии. Правда, иностранные граждане имеют возможность стать владельцами лишь одного вида недвижимости (элитного дома или квартиры) и только в означенном районе. Более того. Сдавать свои метры в последующую аренду нельзя.

В целом же всем иностранцам приобрести вид на жительство в конфедерации очень непросто. Прежде всего потому, что это достаточно длительная процедура. В среднем она занимает от 2 до 5 лет и может закончиться полным фиаско, так как ни один швейцарский адвокат (его услуги, мягко говоря, очень недешевы) не даст иностранцу гарантий положительного исхода дела. Не говоря уже о получении гражданства. Дело может тянуться долгими годами, стоить немалых денег, а завершиться, как нередко бывает, опять-таки не в пользу заявителя. Проблема осложняется в основном тем, что по так называемому «закону Фридриха» иностранцам, не имеющим вида на жительство, в большинстве кантонов вообще нельзя приобретать недвижимость.

Следует иметь в виду, что чужестранец – обладатель собственности вовсе не получает автоматически вида на жительство. Разве что имеет право на упрощенное получение многократной туристической швейцарской визы и ему не требуется частное приглашение. По такой визе можно жить в Швейцарии до полугода, однако не более 3 месяцев за одну поездку. Нарушать это правило не рекомендуется никому. В противном случае в следующий раз консульский отдел посольства Швейцарии в Москве имеет полное право отказать владельцу недвижимости в выдаче визы.

К слову, в законодательстве конфедерации предусмотрен и более привлекательный вариант. Если иностранный гражданин, проживающий на территории страны, достиг 55-летнего возраста, имеет подтвержденный годовой доход не ниже 100 тыс. франков и руководит предприятием за пределами Швейцарии, то он получает право приобретать недвижимость почти в любом кантоне по собственному усмотрению. Почему почти? Потому что стать владельцем объектов недвижимости в Женеве, Лозанне, Цюрихе или Базеле зарубежному гражданину (физическому лицу) невозможно, каким бы богатым он ни был.

Возникает вопрос: можно ли вообще законным образом купить в этой стране виллу или квартиру? Вполне. Например, зарегистрировать собственную фирму, приобрести на нее недвижимость (допустим, частный отель), а уже потом позаботиться о получении вида на жительство. Располагая таким документом, можно претендовать на покупку жилья в тех кантонах, в которых иностранцы – желанные инвесторы.

По этой схеме для зарубежных граждан разработана облегченная процедура получения вида на жительство. В принципе оно гарантировано. Во всяком случае, нашим соотечественникам, пожелавшим поселиться в шале Анзера и вложить солидные средства, допустим, в развитие строительной или туристической индустрии кантона, не отказывают.

Есть ли исключения из правил? По счастью, да. Это городок Анзер и его окрестности в кантоне Вале (Валлис) со столицей в Сьоне. Популярный горнолыжный и летний курорт расположен на южном плато в самом сердце Альп на правом берегу Роны. До Женевы отсюда 175 км, до Базеля – 267 км, до Цюриха – 295 км. Местные жители изъясняются на двух языках: немецком и французском. А главное, властями Вале (следует отметить, что в Швейцарии у каждого кантона своя конституция, свой парламент и свое правительство) утвержден план более активного привлечения инвестиционных иностранных капиталовложений, как в недвижимость, так и в бизнес.

Наконец, надо иметь в виду, что разрешение на покупку иностранцами жилья иногда выдают власти и других кантонов. Их в Швейцарии 2 И каждый привлекателен по-своему. Ну а чтобы не упустить возможность приобрести недвижимость именно там, где хочется, ничего особенного, в общем-то, не требуется. Главное – держать руку на пульсе.

Кстати, именно в Анзере наиболее низкие цены на новое или вторичное элитное жилье. Так, стоимость домов, построенных по мировым стандартам качества с учетом индивидуальных запросов заказчиков и занимаемой площади, колеблется от 650 тыс. швейцарских франков (три франка равны двум долларам США) до 1200 тыс. – по московским меркам совсем не дорого. Трехкомнатные апартаменты с великолепным видом на окружающий ландшафт сегодня обойдутся примерно в 500 тыс. и выше.

По словам президента Ассоциации строителей России Николая Кошмана, консолидация членов АСР очень важна для развития строительной отрасли страны. «Одна из важных задач ассоциации – улучшение инвестиционного климата в России, внедрение новых технологий, а также участие в разработке законопроектов, направленных на создание оптимальных условий развития строительного сектора России», – сказал он.

Руководители ведущих строительных компаний учредили Ассоциацию строителей России (АСР). В состав новой некоммерческой организации вошли компании ПИК, «Интеко», «Главмосстрой», MIRAX GROUP, «Жилище», «Баркли», «Магнитострой», «Новые экологические и энергетические технологии», «Южно-региональный строительный комплекс», «Национальный градостроительный институт», «Москапстрой», «Краснодарводстрой», «Балтийская строительная компания».

Кроме того, АСР будет координировать деятельность по развитию строительной отрасли в РФ, внедрению новых технологий и эффективному использованию имеющегося в строительстве потенциала для развития экономики в целом и повышению благосостояния населения.

Как сообщили в департаменте общественных связей Ассоциации cтроителей России, АСР – профессиональная организация строителей, которая создана в соответствии с мировым опытом и практикой. Ассоциация намерена решать комплекс общих для всех строителей вопросов: от защиты интересов сектора на уровне государственной власти до сертификации профессиональных качеств участников строительного процесса, от распространения передового российского и международного опыта организации строительства до применения современных технологий.

В октябре этого года в Москве планируется провести Первый съезд АСР. Предполагается, что в его работе будут участвовать представители более 300 строительных компаний России. Участники съезда не только обсудят самые острые проблемы, которые стоят сегодня перед строительной отраслью, но и смогут оценить инновационные проекты отечественных строителей и архитекторов.
В ближайшее время Минприроды намерено провести экологическую экспертизу Москвы - обследовать атмосферу в районах вредных производств, свалок и водоемов. Городские природные зоны останутся за пределами внимания федеральных чиновников. Принято считать, что Москва - город зеленый. Но нужны ли нам газоны, превратившиеся в пустыри, и скверы, состоящие из полумертвых деревьев? Замдиректора Научно-исследовательского и проектно-изыскательского института экологии города Анна КУРБАТОВА считает, что в своем нынешнем виде природа Москве вообще не нужна и спасти положение могут лишь частные инвестиции.

Одна из главных задач ассоциации – участие в разработке законопроектов и нормативных актов, направленных на создание оптимальных условий развития строительного сектора России, выдвижение предложений по формированию рынка доступного жилья и увеличению темпов жилищного строительства.

- Отнюдь нет. Вот вам пример. Формально вдоль реки Сетунь располагается природоохранная зона. Фактически - неконтролируемые свалки, поселения бомжей, сбросы неочищенных сточных вод. А рядом - элитное жилье. Когда инвестор продает квартиры в новостройке, он берет дополнительные деньги за то, что по соседству парк или речка. Эта зелень фактически включена в цену. Но его совершенно не интересует, что с ней будет дальше. Если говорить о природоохранной зоне вокруг Сетуни, то здесь можно построить объекты рекреационного назначения, совместимые с ее статусом, - спортивные площадки, кафе, детские городки, развлекательные центры, маленькие отели семейного типа.

- Вы предлагаете вырубать запущенные скверы и парки, раз от них больше вреда, чем пользы?

- Для нашей страны это совершенно новый бизнес. Природные зоны у нас поддерживаются на бюджетные средства, которых выделяется раз в сто меньше, чем нужно. В Европе найдены механизмы для того, чтобы и такой бизнес стал выгодным. Поэтому их города отличаются от Москвы - в лучшую сторону. В жилых районах Хельсинки строятся малоэтажные дома вообще без дворов, с палисадниками. Зато рядом - большая реакреационная зона с горками, лабиринтами, пешеходными аллеями с торшерным освещением. Мы пытаемся нечто подобное организовать в Куркине. Но за фонарями, фонтанчиками и гравийными дорожками должен кто-то следить. ДЕЗам это не по силам, значит, нужно искать инвестора, который будет извлекать прибыль от эксплуатации таких территорий. Сами жители отказываются доплачивать по 100 рублей в месяц. При этом желают жить в "московской Швейцарии" и жалуются на отсутствие благоустройства.

- Найдутся ли инвесторы для детских городков? Выгоднее построить многоэтажку.

- Пустырь может возникнуть на месте некогда запланированной стройплощадки, на которую все денег не находилось. В такой ситуации позиция жителей неверна. Другое дело, когда в соответствии с Генпланом территория должна была стать сквером, но превратилась в пустырь, потому что нет денег на озеленение. В результате инвестор предлагает построить на этом месте дом, вместо того чтобы вложить деньги в рекреационную зону и получать прибыль от ее эксплуатации. Город не должен этого допускать. А насчет выступлений жителей... Недавно жители Орехова-Борисова протестовали против строительства храма Троицы Живоначальной - им мешал колокольный звон. Я спросила настоятеля - отца Олега, что он об этом думает. "О чем вы... - отвечает он. - Люди Христа распяли".

- Некоторые москвичи как раз не жалуются, а, напротив, пикетируют стройки на месте дворовых скверов. Пустырь с тремя березками все милее глазу, чем многоэтажка.

- Норматив по инсоляции - давняя притча во языцех. Он существует только у нас. Этот норматив был введен в 20-е годы во время вспышки тифа. Средств на лечение в стране не было, и единственным способом борьбы с патогенными микроорганизмами был ультрафиолет. Отсюда возникли нормы инсоляции. В районах дореволюционной застройки он практически не соблюдается.

- Еще одна популярная причина "народных волнений" - нарушение норм инсоляции при слишком густой застройке. Когда окна постоянно в тени.

- По сути да. Строгое следование нормам инсоляции приводит к тому, что высотные дома в 15, 17, 22 этажа, отбрасывающие длинную тень, окружены большими дворовыми пространствами. Средств по уходу за ними не хватает, газоны деградируют и превращаются в места для парковки. Ветер поднимает грунт, жители нижних этажей дышат пылью. К тому же во дворах высотных домов возникает эффект аэродинамической трубы. Например, в Ясеневе средняя скорость ветра составляет 5 м/с.

- Значит, отменить?

- Как выглядит зимой Москва: узкие дороги и сплошные сугробы, снег смешивается с грязью и мешает пешеходам. Почему бы нам не замостить мертвые газоны или не покрыть их гранитной крошкой? А вспомните так называемые газоны на разделительной полосе? Жижа, состоящая из снега и земли, стекает на проезжую часть, разбрызгивается на кузова. Мы вынуждены каждую неделю мыть машины.

- Очень неожиданно. Мы так любим большие дворы и лужайки с табличками "По газонам не ходить. Штраф".

- Это вопрос к конструкторам новых автомобилей и двигателей. Трава здесь вряд ли поможет. Cколько зелени и какой именно нужно городу, неизвестно, никто не считал. Но еще в 30-е годы было замечено, что городская растительность едва ли может обеспечить сотую часть потребности жителей в кислороде. Зимой нет листьев на деревьях, а кислород откуда-то берется.

- Но как иначе спасаться от главного загрязнителя - автотранспорта?

- Роль розы ветров сильно преувеличена. Восток вряд ли от нее страдает, на западе и в центре почти нет промышленности. Московские выбросы влияют, условно говоря, на Люберцы и Железнодорожный. Промышленные выбросы оседают на поверхность через несколько километров. На уровень экологического комфорта горожанина влияют скорее локальные обстоятельства. Например, житель Крылатского на 3-м этаже с окнами на Рублевку страдает от грязного воздуха больше, чем житель отдаленного от дороги двора в Кузьминках.

- Считается, что на северо-западе и западе Москвы воздух чище, чем на востоке, из-за розы ветров. Эта истина тоже устарела?



Главная --> Публикации