Главная --> Публикации --> Недвижимость и разговоры о кризисе Панельная оборона Продажа квартиры — хочу все знать Жилищная неустойчивость Как снять офис на уолл-стрит

Все это может привести к серьезному переделу рынка и, как следствие, развитию новых секторов, раньше считавшихся нерентабельными, ценовым войнам и масштабному дележу столичной собственности. До недавнего времени жилой сегмент считался самым закрытым на рынке московской недвижимости. Он был надежно поделен между десятком имеющих крепкие связи компаний, получающих лучшие площадки и худо-бедно обеспечивающих потребности города в жилье. Сторонние инвесторы в этот сегмент не очень-то рвались, даже несмотря на сверхвысокую доходность. Их гораздо сильнее привлекал более прозрачный и понятный сегмент коммерческой недвижимости. Именно туда в первую очередь шли солидные иностранные консалтеры и девелоперы, а также фонды. Крупнейшие российские корпорации долгое время предпочитали заниматься недвижимостью в чисто прагматических целях, строя бизнес-центры или загородные коттеджные поселки исключительно для собственных нужд. Пока доходность вложений в жилье стремительно росла, достигнув на пике более восьми единиц от ставки банковских валютных депозитов, сторонние инвесторы не рисковали связываться с этой сферой. Однако стагнация, начавшаяся в мае-июне 2004 года и закончившаяся лишь пару месяцев назад, как ни странно, сыграла для рынка положительную роль. На фоне падения доходности строительных проектов и выжидательной позиции, занятой большинством покупателей, застройщики стали испытывать серьезные трудности с привлечением денежных средств – работать с ними отказывались и банки, и частные вкладчики. Именно тогда стало ясно, что без вливания «свежей крови» рынок московского жилья вряд ли сможет развиваться нужными темпами. Ему потребовались крупные игроки, способные и готовые вкладывать в проекты не только заемные, но и собственные средства. Еще одним фактором, подстегнувшим сторонних инвесторов, стала ситуация на столичной политической арене. Слухи о скорой отставке мэра Юрия Лужкова, а потом и его личное заявление об уходе с должности в 2007 году, перестановки среди крупных городских чиновников, довольно быстрая распродажа строительных бизнесов «Интеко» – как косвенное доказательство общей политической нестабильности все это стало для крупных инвесторов сигналом к тому, что войти на московский рынок недвижимости и занять на нем прочные позиции теперь будет несколько проще.

Московский рынок недвижимости лихорадит. Им заинтересовались крупные компании, не имеющие прямого отношения к строительству, солидные западные игроки, различные фонды.

Лакомый кусок
Так или иначе, но Олег Дерипаска получил весьма солидную стартовую площадку для реализации проектов на московском рынке недвижимости. В прошлом году «Главмосстрой» построил в столице более 719 тыс. кв. метров жилья, из них 80% – по городскому заказу. Выручка компании от продажи инвестиционных объектов составила более 10 млрд руб. «Главмосстрой» контролирует значительную долю рынка в бюджетном сегменте, а также в сегменте жилья бизнес-класса. Холдингу принадлежат более 70 различных структур: заводское производство, ипотечная компания, общестроительные, специализированные и проектные организации. При этом «Главмосстрой» всегда являлся очень закрытой организацией, весьма близкой к московскому правительству – компанию постоянно связывают с именами Владимира Ресина, руководителя столичного стройкомплекса, а то и самого Юрия Лужкова.
Надо отметить, что Дерипаска интересуется строительной отраслью довольно давно. С 2002 года в рамках его компании существует структура под названием «БЭЛ-Девелопмент». Кроме того, примерно год назад у «Базэла» появились планы по строительству сети гостиниц (около 10–15 проектов в регионах). Пока эти планы не осуществились, но гостиничным бизнесом теперь будет заниматься специально созданная компания «Русские отели». Сейчас у Дерипаски появился реальный шанс закрепиться и в столице – эксперты московского рынка недвижимости в один голос называют «Главмосстрой» весьма привлекательным активом для поглощения.

Вторжение посторонних
Главной интригой последнего времени стала смена владельца «Главмосстроя» – контрольный пакет акций холдинга, застроившего почти треть Москвы, в начале августа перешел к «Базовому элементу» Олега Дерипаски. Цена сделки, по экспертным оценкам, составила $250–300 млн (точных данных ни одна из сторон не разглашает). Представители «Базэла» войдут в совет директоров «Главмосстроя», правда пока предполагается, что работать они будут практически на равных условиях с менеджерами компании, в руках которых оказалось всего на 0,2% акций меньше, чем у нового владельца. Оформление сделки должно завершиться в сентябре этого года.
Аналитики полагают, что покупка «Главмосстроя», скорее всего, тесно связана с недавним скандалом вокруг СПК «Развитие». В сценарии захвата этой компании были использованы самые нелегитимные методы передела собственности –
от уличных боев с использованием бейсбольных бит и камней (по словам Владимира Кузнецова, генерального директора «Развития») до мошенничества и подлога. Тем не менее в конце июня СПК перешла под контроль владельца «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова.
Вместе с «Развитием» захватчики получили сметную документацию на все дома, которые возводит «Главмосстрой», а также долю в пакете акций холдинга. Теперь эксперты подозревают Керимова в совершении спекулятивной сделки – передаче доли «Развития» в «Главмосстрое» «Базэлу». Тем более что в свое время Керимов уже помогал Дерипаске установить контроль над «Автобанком», «Ингосстрахом», металлургическим комбинатом «НОСТА» и еще несколькими компаниями.

Новые высоты
Помимо прочего на инвестиции в real estate появилась и некоторая мода, полагает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Доходность жилой недвижимости снова стала повышаться, достигнув примерно трех единиц от ставки банковских валютных депозитов. Правда, делать большие деньги на этом рынке уже достаточно сложно. Но в условиях недоразвитого фондового рынка и постоянной угрозы нестабильности российской экономики в целом недвижимость является едва ли не единственной сферой для размещения крупных финансовых ресурсов.
Значительных свободных средств хватает у многих российских финансово-промышленных групп. У того же «Русала» (главного актива «Базэла») выручка в первом квартале 2005 года составила около $3 млрд. Инвестировать же в рынок недвижимости, не имея собственных девелоперских структур, крупные компании практически не могут из-за непрозрачности рынка и почти полного отсутствия в России структур, профессионально занимающихся управлением вложениями в real estate.
Крупные корпорации, впервые приходящие на рынок недвижимости, получают возможность выгодно вложить «лишние» деньги и довольно удачно диверсифицировать свой основной бизнес. Правда, получится ли у них «роман» со строительством, пока не ясно: все будет зависеть от того, насколько успешно крупным компаниям удастся справиться с управлением новым бизнесом, а также от общей расстановки сил на московском рынке. Зато уже сейчас ясно, что строительные и девелоперские компании могут серьезно выиграть от прихода на рынок крупных сторонних игроков.
Потребность в длинных и дешевых деньгах столичные застройщики испытывают уже сейчас. А в скором времени эта тенденция станет еще более заметной. «Раньше можно было построить за год панельный дом или за два – монолитный, продать квартиры еще на стадии строительства и очень быстро окупить собственные вложенные средства. А теперь средний срок окупаемости строительных проектов составляет около пяти лет», – объясняет Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ирн.ru).
Свободных площадок под строительство в Москве практически не осталось. Чтобы возвести несколько домов, не говоря уже о квартале или районе, необходимо либо расселять и сносить пятиэтажки или ветхие аварийные дома, либо выводить за пределы города промышленные предприятия. В любом случае освоение территории связано со значительными трудностями, в результате чего себестоимость самого строительства сильно возрастает. Цены на столичное жилье уже находятся на грани платежеспособного спроса, так что покрыть все издержки за счет увеличения стоимости квартир вряд ли удастся. Кроме того, прежде чем начинать строительство коммерческого жилья, сначала приходится искать площадку и деньги для строительства домов для переселенцев.
Банки, которые теоретически могли бы поддержать строителей, не слишком охотно приходят к ним на выручку. Во-первых, напуганные недавней стагнацией, они увеличили процентные ставки и уменьшили сроки возврата кредитов для девелоперов. Деньги на строительство сейчас вообще выдаются с большим трудом, причем каждый конкретный случай рассматривается отдельно, с учетом и репутации застройщика, и времени его работы на рынке, и множества других факторов. Во-вторых, длинных и дешевых денег на российском рынке нет вообще – это общая проблема всех отраслей нашей экономики. Ждать вливаний на выгодных условиях от иностранных банков, фондов и корпораций также не слишком правильно: если и придут от них деньги, то случиться это может не сегодня и не завтра.
Из-за сложившейся ситуации на московском рынке образовалось немало объектов, реализовать которые самостоятельно строители не могут. А вот крупным сторонним игрокам, располагающим собственными немалыми средствами, это вполне по силам. Кроме того, им проще привлекать деньги с финансовых рынков под имеющиеся активы. Даже не покупая строительные компании и не управляя ими самостоятельно, крупные корпорации смогут выступать в качестве инвесторов и соинвесторов многих крупных проектов.
Если структуры, подобные «Базэлу», займутся строительством всерьез, московский рынок недвижимости в скором времени ожидает не только крупномасштабный передел, но и многочисленные структурные изменения. В скором времени можно ожидать громких заявлений о начале реализации очень крупных строительных проектов, о которых нынешние игроки рынка недвижимости боятся даже задумываться. Кроме того, московский рынок может пополниться новыми сегментами – такими, например, как доходные дома и цивилизованная аренда жилья.
Сегодня почти ни у кого из игроков рынка коммерческой недвижимости не вызывает сомнений, что высококлассные стеклянные башни офисов скоро в больших количествах будут выситься далеко за пределами Садового кольца и даже за чертой Третьего транспортного кольца (ТТК). Децентрализация и расширение географии офисного строительства идут полным ходом, говорят ведущие аналитики рынка. Пройдет лет 10, а может, и 20, и в Москве появятся более-менее четко очерченные деловые зоны, различающиеся по цене на офисные площади.

Перспективный рынок
Покупку «Главмосстроя» аналитики называют самой крупной сделкой с участием стороннего игрока. Однако «Базэл» – далеко не единственная российская финансово-промышленная группа, проявившая интерес к строительству. Например, пакеты акций ОАО «Сити», строящего самый пафосный столичный деловой центр, принадлежат «Норильскому никелю», а также структурам, связанным с Владимиром Лисиным, владельцем Новолипецкого металлургического комбината. Девелоперское подразделение есть и у АФК «Система», а концерн «Нефтяной» с весны этого года владеет СК «Мосинжстрой».
Кстати, тот же Сулейман Керимов, судя по всему, также не прочь попробовать себя в строительном бизнесе. «Нафта-Москва» возводит сейчас на 430 гектарах земли на Новорижском направлении целый корпоративный город (стоимость проекта – около $3 млрд.), а также контролирует несколько строительных компаний, «Мосстройэкономбанк» и является акционером «Моспромстроя».
Эксперты полагают, что в самом скором времени к ведущим московским строительным компаниям начнут присматриваться и другие крупные российские корпорации. По мнению Сергея Рябокобылко, исполнительного директора Cuhman Wakefield Stiles Riabokobylko, стимулом для инвестиций в отрасль является еще и тот факт, что девелоперский рынок в столице пока еще недостаточно развит.

В последние годы в столице началось формирование новых деловых зон с высокой концентрацией офисных площадей. Впоследствии в этих районах могут образоваться самостоятельные бизнес-районы, убежден Сергей Рябокобылко, исполнительный директор Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (Cushman Wakefield).

Децентрализацию замечают, о ней говорят, но пока не всем ясно, что получится в итоге. Специалисты рассуждают примерно так: офисы будут строится на востоке, на юго-западе, вокруг ТТК. Но в будущем для покупателя и арендатора, подбирающего себе офис, станет привычным понятие субрынка района деловой активности с большим количеством офисов и со своими тенденциями развития, находящегося на той или иной территории города и являющегося составной частью единого рынка недвижимости Москвы. Таких субрынков, возможно, сформируется не один десяток, так же как сейчас в Лос-Анджелесе, Сан-Франциско или Нью-Йорке.

В аналитических обзорах ведущих консультантов можно встретить подробное деление московского офисного сектора на зоны: CBD (центральный деловой район), ZAM (Замоскворечье), TAG (Таганский), NOV (Новослободский), FRU (Фрунзенский), BEL (Белорусский), SCH (Шаболовский), BAS (Басманный), SOK (Сокол) и будущая зона CTY (Сити). У Cushman Wakefield, например, эти зоны уже названы субрынками. Возможно, теория несколько опережает реальные события и зонирование сделано для удобства иностранных клиентов. Однако и эксперты по московской офисной недвижимости считают такое деление на деловые районы удобным в текущей работе.

Деловая география

Продолжается развитие деловых зон на юго-западе Москвы, преимущественно вдоль Ленинского проспекта, пр-та Вернадского и Профсоюзной улицы, а также на территории Таганская Дубровка ТТК и Киевская Кутузовский проспект Москва-Сити. Районы же деловой активности Павелецкий, Таганский и Новослободский начали развиваться почти параллельно с центральным районом и тоже считаются почти сформировавшимися.

По словам Юлии Кучеренко, начальника отдела консалтинга и оценки Paul's Yard, в компании выделяют условно такие деловые районы вокруг центра, как Замоскворецкий, Шаболовский, Фрунзенский, Кутузовский, Пресненский, Профсоюзный, Белорусский, Новослободский, пр-т Мира, Басманный, Таганский, Павелецкий, Ленинградский.

Есть зоны, где уже реализуются проекты, которые можно назвать градообразующими (например, строящиеся офисные центры Capital Group и проект AIG Lincoln в районе Белорусской), делится мнением Олег Мышкин, партнер Colliers International (Colliers), который работает на рынке со дня его основания. Появление крупных офисных объектов часто ведет к преобразованию всей окружающей территории, городской среды. Когда мы сдавали в аренду центр Риверсайд Тауэрс (девелопер Энка, 1997 г.), это был единственный офисный комплекс, претендующий на международный уровень, в восточной части Садового кольца. Спустя несколько лет вся набережная и ее округа застроилась бизнес-центрами А- и В-класса. Здесь Энка, можно сказать, сыграла градообразующую роль сформировала деловой район. И сейчас это одна из наиболее развитых зон деловой активности. Но вообще это редкий и удивительный пример, потому что фактически девелопер в одиночку изменил часть города.

Пока что большинство названных зон намечающиеся субрынки, соглашается Максим Жуликов, ведущий эксперт департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty. И им больше подходит определение деловые районы, где концентрируется большое количество бизнес-центров и офисных работников белых воротничков.

В начале 1990-х гг. арендаторы были крайне требовательны к местоположению офисов, вспоминает Камерон Сойер, президент GVA Sawyer, одной из первых в Москве девелоперских компаний. Арендаторы предпочитали западные и северо-западные территории внутри Садового кольца. Когда мы строили Дом на Берниковской набережной, его расположение на Николоямской улице, хоть и внутри Садового, тогда не считалось по-настоящему подходящим местом для первоклассного здания. Время шло, и становилось все труднее и труднее находить участки для офисов, а определение CBD включало в себя все новые кварталы. Сегодня много хороших офисных зданий появляется вдалеке от Кремля. Например, есть проекты в районе ТТК. Можно прогнозировать, что деловая зона распространится до ТТК на юго-запад, запад, северо-запад и даже на север.

По мнению Олега Мышкина, расширение офисного рынка за пределы Садового кольца неизбежно. Многим компаниям необходимо иметь офис в центре Москвы. Это в первую очередь финансовые компании, консалтинговые и юридические компании, головные офисы энергетических и сырьевых компаний. В то же время с развитием бизнеса и ростом персонала для многих компаний требуются профессиональные бэк-офисы для размещения программистов, инженеров, телефонных операторов и т. д. Во всем мире для этого строятся офисы на окраине, где стоимость земли ниже, соответственно, и ставки аренды тоже. Такая потребность вызывает децентрализацию рынка и приводит к развитию периферийных бизнес-парков, считает Мышкин.

Спор о первом офисе

Тем не менее пока самой понятной и сформированной деловой зоной остается центр города CBD, центральный деловой район. Здесь зарождался офисный рынок Москвы, и сюда же по-прежнему стремятся ведущие российские и мировые компании. Можно сказать, что развитие офисного рынка начиналось с формирования CBD.

В качестве примера любят приводить и Кремль первый образцовый бизнес-парк Москвы. Также еще во времена Советского Союза был построен Центр международной торговли (ЦМТ) на Краснопресненской набережной, на который тоже ссылаются эксперты. Первая очередь ЦМТ заработала в 1979 г., и тогда здание действительно выглядело первоклассно и выделялось на фоне советских административных зданий. ЦМТ и сейчас хорош, однако его понизили до класса В.

Уже мало кто помнит (хотя прошло всего лет 15), где и кем в Москве был построен первый качественный офис. Большинство экспертов склоняются к тому, что появился он в центре города. Сейчас каждая из компаний, что создавали с нуля московский рынок офисных помещений, называет свои ранние постройки первыми. Сколько компаний, столько и мнений.

Можно сказать, что офисный рынок начинался в тихих переулках центра (Большой Палашевский, Волков, Газетный и т. д.) в самом начале 1990-х гг. Возникали и небольшие офисные вкрапления на Олимпийском проспекте, Ленинском проспекте (гостиница Ренессанс, Park Place). Тогда офисы охотно сооружали в крупных дорогих гостиницах, одной из таких была Славянская. Такие офисы в гостиницах считались классом А.

Но все же справедливее первыми офисами называть постройки, которые появлялись в первые годы перехода страны на рыночную экономику.

В 1990 г. в Волковом переулке, 19, появились офисы, условно названные классом А (1145 кв. м площадей, девелопером проекта выступила JV Perestrojka СП Перестройка). Сейчас это здание считается классом С, по данным Jones Lang LaSalle.

Потихоньку разворачивались проекты на Ленинградке (Robin of Moscow, Ленинградский проспект, 53, 1994 г.). Однако концентрировались офисы все же именно в центре. Часто это была реконструкция особняков и старых зданий, реже новое строительство.

Офисы-времянки располагались, например, на Самотечной улице и в районе ст. м. Бауманская. Они сдавались в аренду готовыми с ковролинами, окрашенными стенами и чуть ли не с мебелью. Их с радостью занимали зарубежные компании-арендаторы. Что-то подобное появилось и на Ленинградском проспекте, на территории сегодняшнего бизнес-парка Западный мост.

Олег Мышкин вспоминает, что в начале 1990-х гг. в Москве появились первые международные компании потенциальные арендаторы качественных офисов, такие, например, как DHL, BASF, Dow Chemical, Credit Suisse, a также зарубежные юридические компании Baker McKenzie, White Case. Все они хотели работать в комфортных условиях, но в Москве современных офисов не существовало. Дефицит площадей был настолько велик, что Перестройка привезла из Финляндии сборные домики, которые, как правило, используются на стройке, и они были установлены на временных площадках и сдавались в аренду по $750 за 1 кв. м в год. В документах московской администрации они числились как времянки или бараки, но были намного лучше любых административных зданий советской эпохи.

Как говорит Евгения Власова, управляющий директор современной Sawatzky Property Management, на заре рынка классом А зачастую называли любое прилично выглядящее реконструированное здание с парковкой, службами охраны и уборки. Никто не обращал внимания на неэффективные планировочные решения, отсутствие современных инженерных систем, профессиональной управляющей компании и т. д., потому что в начале 1990-х просто иметь офис уже было престижно.

Одним из первых офисных объектов высокого класса было здание на Старой Басманной улице, реконструированное компанией Sawatzky вместе с государственным предприятием Главспецстрой в 1992 г. Первыми арендаторами в нем были Coudert Brothers, Marathon Oil, Arthur Andersen и Norton Rose.

В конце 1980-х начале 1990-х гг. в Москву рискнули приехать американцы, признанные специалисты по коммерческой недвижимости. Было чрезвычайно сложно работать в начале 1990-х гг., рассказывает Камерон Сойер. В особенности это касалось увеличения финансирования, получения земельных участков и многих других стадий реализации проекта.

Начало славных дел

До наших дней дошла история о том, что Строев, в то время занимающий один из руководящих постов в Мосинжстрое, пришел к зарубежным компаниям, работающим в Москве и желающим снять хороший офис, и за несколько лет вперед договорился с ними об аренде. По сути, он заключил предварительные договоры аренды, получив предоплату, что по тем временам было революционной схемой финансирования.

Камерон Сойер оказался в числе тех девелоперов-пионеров, которые приехали из американского г. Атланты, штат Джорджия. Тогда Москва еще даже не знала, что такое девелопер. Первопроходцы московского рынка помнят Андрея Строева этот человек с российской стороны возглавлял СП Перестройка, первую девелоперскую компанию, пытающуюся строить офисы по западным стандартам. Перестройка была СП между небезызвестным Мосинжстроем и американским девелопером Earl Worsham (Эрл Воршэм). Союз Андрея Строева и Эрла Воршэма принес городу немало качественных офисов, как говорит Олег Мышкин.

Здания арендовались моментально, рассказывает Олег Мышкин. Многие офисы сдавались в аренду задолго до того, как были построены. В какой-то мере ситуация на сегодняшнем рынке напоминает те дни: в 2005 г. ставка вакантных помещений в классе А впервые с 1996 г. упала до 2%, в то время как объем предложения за первое полугодие 2005 г. превысил весь объем рынка офисных помещений 1996 г..

На деньги арендаторов Строев и команда Перестройки и построили свои первые объекты. Тогда многие девелоперы работали на выручке с аренды, а некоторые начинали, не имея стартового капитала. Арендные ставки были выше, чем сейчас, окупаемость тоже. По данным Sawatzky Group, базовая арендная ставка в офисных зданиях в 1992-1994 гг. могла составлять $700-800 за 1 кв. м в год, не включая эксплуатационные и коммунальные расходы. Иногда помещения сдавались и по более высоким ставкам. Примерно такие же цифры называет и Камерон Сойер. Такие ставки держались примерно до кризиса 1998 г., во время кризиса они резко упали до $400-450 за 1 кв. м, после чего медленно росли в течение нескольких лет, говорит Сойер.

Из всей истории начала рынка самыми загадочными остаются фигуры Андрея Строева и Эрла Воршэма. После распада Перестройки, который случился довольно скоро, в начале 1990-х гг., Воршэм уехал якобы обратно в Атланту. Андрей Строев тоже покинул Москву. Существуют разные версии о причинах распада Перестройки. Одна из них власти города были недовольны деятельностью Строева, еще как будто у него произошел конфликт с организацией Мосинжстрой, но из-за чего именно никто не помнит. Имя самого Строева в 2000-х гг. мелькало на страницах тверских СМИ, где он возникал то в образе председателя Тверской торгово-промышленной палаты, то в должности председателя совета директоров концерна Тверьстройкомплекс, то как первый заместитель губернатора Тверской области. Истории о деятельности этого легендарного человека и СП Перестройка публиковались в 1990-х гг. за рубежом в журнале Times, где его называли русским Дональдом Трампом. Подобно настоящему Трампу, прогрессивному американцу, который изобрел небоскребы для Америки, Строев пытался показать Москве, что такое современный рынок коммерческой недвижимости.

Первыми объектами Перестройки были реконструированные дома в Большом Палашевском переулке, 11, стр. 1 и 2, 13, стр. 2, на Долгоруковской улице, 17 все площадью 1000-2000 кв. м.

За Перестройкой последовали канадские девелоперы, создавшие компанию Swatstroy (Сватстрой). А также появилась совместная российско-германская компания S+T, российскую сторону которой возглавил известный сейчас предприниматель Шалва Чигиринский. Вслед за ними активную деятельность развила турецкая строительная компания Энка (Мосэнка), вспоминает Олег Мышкин.

Пионеры московских прерий

Первое здание Мосэнка, работающей как раз по схеме частногосударственного партнерства (турецкая строительная компания Энка и правительство Москвы), было возведено в 3-м Самотечном переулке, 3 (1267 кв. м офисных площадей). Первые объекты Энки многие игроки рынка называют примитивными, однако здания, построенные ею в последние годы, удачны, например Риверсайд Тауэрс.

Компания F. W. Sawatzky, которая специализировалась на строительстве и управлении объектами недвижимости, пришла в Москву в 1989 г. из Канады, рассказывает Евгения Власова. В 1991 г. было учреждено совместное советско-канадское предприятие Сватстрой. Практика получения площадок под застройку в те годы, как правило, сводилась к сотрудничеству коммерческих организаций с государственными структурами, имеющими в своем распоряжении земельные участки. Таким образом обеспечивалась коммерческая выгода каждой из сторон участников проекта, объясняет Власова. В 1992-1995 гг. компанией Сватстрой в союзе с Главспецстроем были возведены офисы на ул. Старой Басманной, 14/2, Большой Дмитровке, 10/2, в Бригадирском переулке, 6.

Компании GVA Sawyer и Colliers появились после распада Перестройки. Я приехал в Москву в 1991 г. и работал вместе с Андреем Строевым в СП Перестройка в качестве заместителя генерального директора до конца 1992 г., вспоминает Камерон Сойер. В то время все проекты Перестройки были лучшими на рынке недвижимости. Мы гордились тем, что строили красивые здания по настоящим западным стандартам, и были своего рода первооткрывателями в Москве. В конце 1992 г. Перестройка испытывала серьезные трудности, и большая часть руководящего состава компании уволилась, многие организовали собственный бизнес. Компания GVA Sawyer была основана в 1993 г. мною и некоторыми моими коллегами из Перестройки. Другие коллеги возглавили, например, Стольный град, Noble Gibbons, Colliers.

СТ-Груп построила знаменитое здание в Никитском переулке, 5 (22 400 кв. м офисов), половину которого сейчас занимает Департамент градостроительной политики города, а другую частные компании, в том числе Интеко, принадлежащая жене московского мэра Елене Батуриной.

Вторая волна

Представьте себе, что первый офис GVA Sawyer и Collies был совместным, у нас даже были общие приемная и секретарь. Офис состоял из четырех комнат и располагался на Новинском бульваре, продолжает Сойер. Среди первых объектов GVA Sawyer были Дом на Берниковской набережной (ул. Николоямская) и Алексеевский дом (ул. Остоженка).

Неплохое офисное здание в 1995 г. появилось на ул. Усачева, 22, его девелопером была израильская компания Роузгруп, которая позже стала называться MCD, рассказывает Рубен Алчуджян, в течение 10 лет специализирующийся на коммерческой недвижимости, работавший в компаниях Jones Lang LaSalle, Colliers Int. Среди заметных на общем фоне зданий тех лет он отмечает офисы компании Сахалин Энерджи на Большой Пироговской улице, комплекс Токо Тауэр на Краснопресненской набережной (девелопер Токобанк). На Токо Тауэр был огромный спрос. Больше 10 000 кв. м офисных площадей до кризиса такие масштабы воспринимались примерно так же, как сегодня башни Сити. Известно, что здание банка дважды продавалось.

К середине 1990-х гг. ряды девелоперов пополнились отечественными компаниями. Наряду с очередными офисными комплексами Мосэнки на Садовой-Самотечной улице, Николоямской улице и Риверсайд Тауэрз-1, появляются и бизнес-центры компании Forum Properties (Ново Билдинг на ул. Долгоруковской, Сокол Плейс в Чапаевском переулке), офисы фонда Кольчуга (ул. Щепкина), Стольного града (Вознесенский переулок). Также приходят новые зарубежные операторы, такие как Bouygues, Millhouse Capital. Появляются иностранцы, строящие для себя, McDonald's, Samsung.

Конец 1990-х гг. это время выхода на рынок таких компаний, как ЗАО Тема, Strabag, Capital Group, Mosalarko, Raiffeisen, которые тоже стремились в центр города.

Что касается цен аренды на рынке, то встречались здания, сдававшиеся и по $1000 за 1 кв. м в год, включая все расходы. Когда компания Coca-Cola заняла офисы в Галерее Актер по $600 за 1 кв. м, это считалось большой удачей для арендатора.

Свой путь


Ресторанная Москва отличается от большинства крупных мегаполисов Европы. В столицах Старого Света гурману легко найти улицы, где каждая дверь — ресторан. В Москве же ресторанные оазисы разбросаны по городу: натолкнуться на них можно не только в центре, но и в бывшей промзоне и в спальном районе. Сами рестораторы утверждают, что дефицит недвижимости в российской столице столь велик, что они вынуждены не слишком придирчиво подходить к местоположению помещений. Но даже в самых популярных районах концентрация заведений общепита в три раза ниже, чем в Европе.

В Москве ресторанные оазисы разбросаны по всей центральной части города без какой-либо системы. Основных причин тому эксперты видят две: в городе мало пешеходных улиц и много рассредоточенных по городу бизнес-центров. “Культура проведения досуга в таком виде, как это есть в других столицах мира, в Москве еще не сложилась: в центре нет сети пешеходных маршрутов, мест, где куда можно было бы отправиться погулять и поесть, — считает Александр Осипов, аналитик Leeds Property Group. — И хотя сейчас большинство ресторанных улиц столицы расположены в пределах часа ходьбы друг от друга, немногие решатся в свое удовольствие прогуляться от Чистых прудов до Арбата или, тем более, Пятницкой улицы”.

В большинстве столиц Европы ресторанные улицы собраны в пределах небольшого по московским меркам района. Многие рестораны одновременно являются аттракционами для туристов и прочей праздной публики. В Лондоне это Сохо с его ночными клубами и Чайна-тауном, где в окне каждого заведения красуются жареные утки и прочие деликатесы китайской кухни. В Брюсселе прямо от центральной площади отходят несколько улочек, где в некоторых домах по два-три ресторана. Эти улицы поделены “по темам”: морепродукты, мясная кухня, восточная и т. д. Прямо посреди тротуара рестораторы устанавливают столы, заполненные блюдами с дарами моря или фруктами, а профессиональные зазывалы расхваливают свои харчевни. Стрит-фуд играет важную роль в жизни парижан и римлян. На протяжении столетий их традиционное пристрастие — долгие посиделки за столиком кафе, во время которых можно глазеть на прохожих.

Рестораны могли бы активнее участвовать в городской жизни. Во многих странах ресторан “включен в улицу”: например, в некоторых стоят специальные витринные окна, которые в хорошую погоду “уползают” в подвал, превращая весь ресторан в открытую террасу. Или приглашенные рестораторами музыканты и актеры устраивают представления на улице, развлекая посетителей и зазывая прохожих. В Москве даже большинство открытых веранд закрыты от посторонних взглядов.

“Пешеходная улица у нас практически только одна — Старый Арбат, — соглашается Анна Людковская, главный редактор журнала "Мое дело — ресторан", — а по узеньким, заставленным машинами тротуарам центра гулять сложно”. Неудивительно, что стрит-фуд в Москве пока не отличается разнообразием. К нему можно отнесли лишь передвижные кафе быстрого питания — “Стардог!s”, “Крошка-картошка”, “Блины из печи” и т. п. “Между тем ассортимент для желающих перекусить на свежем воздухе можно было бы расширить: например, многие с удовольствием выпили бы зимой глинтвейна на улице, баранки можно было бы продавать”, — продолжает Людковская.

Нежелание рестораторов выносить свой бизнес “на люди”, за пределы помещений, связано с тем, что в Москве основной доход им приносят не туристы или праздная публика, а офисные служащие. Кофейням, барам, ресторанам всех типов выгоднее располагаться по соседству с бизнес-центрами. Поэтому ресторанные зоны в столице формируются в районах, где много высококлассных офисов.

Кстати, пешеходный Старый Арбат, по словам Осипова, не слишком радует рестораторов: большинство из них стараются открывать там камерные качественные рестораны, тогда как заполняющих улицу туристов гораздо больше привлекают недорогие кафе или кофейни. Кроме того, на Старом Арбате нет достаточного количества парковок для гостей ресторанов, что является серьезным недостатком. Но тем не менее эта улица является лидером по количеству предприятий питания: по данным ГУП НИиПИ Генплана Москвы, на Старом Арбате на 1000 жителей приходится 207,7 посадочного места в кафе и ресторанах, тогда как в среднем по городу этот показатель почти в 10 раз ниже — 21,5 посадочного места на 1000 жителей.

Пятницкую улицу и Клементовский переулок можно привести в качестве примера соседства множества различных концепций ресторанов в историческом центре: здесь расположены международные “Макдоналдс” и “Пицца-Хат”, восточный “Шеш-Беш”, ирландский паб “Молли-Гвинз”, российская “Мока-Лока” и другие кафе и рестораны.

Много ресторанов сосредоточено вокруг ст. м. “Пушкинская”, в переулках и улицах вокруг Тверской, рассказывает Осипов. Это прежде всего Камергерский переулок (где работают кафе-пиццерия “Академия”, входящее в “Ростик Групп” Cafe des Artistes, кофейня Gusto, восточный “Кебаб-сити”, марокканская “Кетама”, европейский сэндвич-бар “Прайм”, русский фаст-кэжуал “Сено”), Большая Дмитровка от Камергерского до Столешникова переулка, площадь Петровских Ворот, Покровка, район Триумфальной площади, Мясницкая от Лубянки до Садового кольца (кофейня “Аристократъ”, рестораны “Вилла”, “Шанти” и др.).

Тем не менее, по данным Юлии Дровянниковой, консультанта по торговой недвижимости компании Jones Lang LaSalle, несмотря на высокие ставки аренды, предприятия фаст-фуда и операторы демократичных ресторанов (средний чек — до $30), пиццерий, семейных кафе — одни из самых активных арендаторов недвижимости на Тверской и вокруг нее. За помещение на главной улице Москвы рестораторы готовы платить до $2000 за 1 кв. м в год, хотя комфортная арендная ставка для этого бизнеса — $1000-1200 за 1 кв. м в год в пределах Садового кольца и $600-800 в более отдаленных районах. Исключение — помещения вокруг станций метро. Ставки аренды в них доходят до $1000 за 1 кв. м в год.

Эксперты отмечают, что рестораторы уходят в переулки и улицы второй линии во многом потому, что главная улица столицы — Тверская — стала слишком дорогой. Олег Виноградов, гендиректор сети “Суши весла”, называет Тверскую “заведомо убыточной” для ресторанного бизнеса. “При аренде $6000-8000 за 1 кв. м в год ни одно заведение не сможет быть прибыльным, не важно, какой концепции. Исключение — когда помещение находится в собственности ресторатора. Впрочем, некоторые открываются на Тверской специально, чтобы показать, что они в самом центре, это уже имиджевый вопрос. Обычно это делают сети или крупные холдинги, где есть диверсификация бизнеса и можно позволить себе иметь одно убыточное заведение”, — говорит он.

К тому же дорогим ресторанам совсем не обязательно “стоять на пути” пешеходного и автомобильного потоков. Расположение на шумной магистрали будет скорее минусом для фешенебельного заведения, уверен Андрей Петраков, руководитель консалтингового проекта Restcon. Основное требование к местоположению для таких ресторанов можно охарактеризовать как “поцентральнее и потише”, говорит он, поэтому большим спросом у создателей подобных проектов и пользуется вторая линия улиц, например переулки и бульвары в пешеходной доступности от Тверской — Большая и Малая Бронные (“Донна Клара”), Спиридоньевский переулок (Шафран, “Борго”, “Кот Бегемот”, “Дон Педро”, “Джинги”), Гнездниковские переулки (ресторан азербайджанской кухни “Версай”, рыбное кафе “Другое место”), Страстной бульвар (“…и Талия”, “Марракеш”, “Венеция”).

“Впрочем, весь центр Москвы сейчас безумно привлекателен для рестораторов”, — считает Юлия Дровянникова. Тем не менее у владельцев дорогих ресторанов особым вниманием пользуются помещения на таких улицах, как Мясницкая, Пятницкая, Покровка, Большая Никитская. Здесь много бизнес-центров и административных зданий, поставляющих ресторанам состоятельных потребителей бизнес-ланчей и деловых ужинов.

Московское правительство пытается решить проблему отсутствия пешеходных туристических зон, отмечает Александр Осипов. Например, с недавних пор пешеходной зоной стал Лаврушинский переулок. Однако, как считают специалисты турбизнеса, пока он не соответствует стандартам международного туризма. На разных участках маршрута нет однородного сервиса, в первую очередь это касается общественного питания и торговой сети, говорит аналитик.

“Ну и, конечно же, район должен быть фешенебельным. Какой бы исключительной ни была кухня в дорогом ресторане, в Капотню народ не поедет”, — резюмирует Петраков. Он отмечает, что, несмотря на общую привлекательность центра, и в пределах Третьего кольца встречаются депрессивные районы, например, ст. м. “Бауманская” — неподходящее место для открытия дорогого ресторана: вокруг мрачноватые НИИ, заводы — в общем, неприглядный антураж, считает эксперт.

Также, по мнению Осипова, ресторанный бизнес в ближайшем будущем будет активно развиваться в районе Кутузовского проспекта и Парка Победы, на Ленинском проспекте и Профсоюзной улице. А вот Новый Арбат, считает Осипов, уже близок к насыщению: возможно, в ближайшем будущем на этом проспекте будет уже не так выгодно открывать рестораны по причине высокой концентрации предприятий общепита.

Ресторанные улицы встречаются и за пределами Садового кольца. Наиболее яркий пример — район ст. м. “Улица 1905 года”, здесь на ул. Климашкина расположен один из самых дорогих ресторанов — “Марио” Татьяны Курбатской. А на набережной напротив Центра международной торговли в бывших помещениях Трехгорной мануфактуры вырос ресторанный городок Андрея Деллоса (“Ле Дюк”, “Шинок”, “Бочка”) и Антона Табакова (рестораны “Кафка”, “Обломов”, “Архитектор”, Antonio, “Клеопатра”, “Камасутра”). “Ростик Групп” открыл несколько своих предприятий около ст. м. “Октябрьское Поле”, а компания “Пицца Соле Мио” — около “Речного вокзала”.

Михаил Зельман, генеральный управляющий ресторанного холдинга АРПИКОМ, отмечает, что сегодня, когда спрос превышает предложение, открытие ресторана будет актуально в любой части города. Но спальные районы нуждаются в качественном общепите больше всего.

Максим Петухов, генеральный директор модных ресторанов “Бисквит” и Vogue cafe, считает, что если для ресторанов премиум-класса есть только два варианта размещения — в пределах Садового кольца или на Рублевке, то для ресторанов со средним чеком менее $30 на человека перспективен “средний пояс” столицы — районы Сокол, Ленинский проспект и т. п. “Сейчас весьма перспективные районы — Сокол, Щукинская, Октябрьское Поле. Там нет ресторанов, но много элитной недвижимости, районы активно застраиваются, есть хорошие торговые центры”, — соглашается Олег Виноградов.

В ближайшее время, по данным Leeds Property Group, особенно активно будет развиваться сегмент предприятий быстрого питания и кафе, которых в Москве в 3-3,5 раза меньше, чем за рубежом. Например в Нью-Йорке количество предприятий общественного питания — 150 мест на 1000 жителей при населении 8 млн человек. В Москве — 50 мест на 1000 жителей. А в некоторых районах столицы вообще нет стационарных предприятий быстрого питания. Например в районах Академический, Теплый Стан, Ясенево, Бабушкинский, Лосиноостровский, Ростокино, Свиблово, Южное Медведково, Печатники, Дмитровский, Ховрино, рассказал “Ведомостям” Осипов.

Предприятия фаст-фуда и демократичные рестораны сейчас готовы идти и в спальные районы, для них главное — чтобы место было людным, говорит Дровянникова. Кроме того, добавляет она, таким предприятиям в последнее время нравится размещать свои кафе рядом с учебными заведениями в расчете на своего самого активного клиента — молодежь. “Сейчас рестораторы уходят в спальные районы, — говорит Виноградов. — Там главное при выборе помещения — хороший обзор и удобный подъезд, ресторан должно быть видно с улицы”.

Московский ресторанный рынок развивается в условиях жесткой нехватки свободных помещений, говорит Игорь Веретенников, руководитель направления “Франчайзинговый консалтинг” инвестиционного холдинга “Финам”. Ведущие игроки берут все, что им подходит. Это ограничивает возможность закрепления каких-то общих принципов размещения.

Больше — значит лучше

По данным Jones Lang LaSalle, наибольшим спросом у рестораторов пользуются отдельно стоящие помещения — их готовы брать даже в самых отдаленных районах, потому что только здесь можно открыть ресторан с круглосуточным режимом работы.

Дровянникова отмечает, что серьезную конкуренцию на рынке недвижимости рестораторам составляют ритейлоры, ведь они претендуют на одни и те же помещения. “Наши рестораны мы стараемся размещать в местах максимального скопления пешеходного и автомобильного потоков в первой линии зданий, на 1-м этаже, с отдельным входом и желательно с окнами витринного типа. Люди идут прежде всего "на людей", поэтому мы стараемся быть на виду и предоставлять интересный вид из окна для наших гостей”, — рассказывает Анна Тузова о подходе “Ростик Ресторанс” к выбору недвижимости. Похожие критерии и у торговых компаний. Единственное отличие — операторам общественного питания требуются большие мощности по электроэнергии — минимум 50-60 кВт ч, говорит Дровянникова. А для предприятий фаст-фуда — от 100 кВт ч. Это ограничивает выбор — сейчас многие помещения на рынке позволяют потреблять максимально 15-30 кВт ч, а московские власти после энергокризиса крайне неохотно дают разрешение на увеличение мощностей.

В условиях нехватки помещений и невысокой пока конкуренции рестораторы охотно соглашаются на соседство с коллегами по бизнесу. По данным Веретенникова из “Финама”, для классических ресторанов расположение в районе с высоким уровнем концентрации заведений общепита является предпочтительным, а для демократичных заведений наиболее выгодным размещением в Москве считается помещение рядом с рестораном McDonald's. Это, с одной стороны, подтверждает качество площадки, с другой — обеспечивает достаточно большой поток посетителей, рассказывает Веретенников.

По мнению Петракова из Restcon, ситуация с недвижимостью для рестораторов намного улучшилась бы, если бы московские власти убрали из столицы бесчисленные залы игровых автоматов. “С их рентабельностью нельзя соревноваться, они в состоянии заплатить любые арендные ставки, поэтому получают лучшие помещения”, — констатирует Петраков.

“Если соглашения по поводу размещения ресторанов между операторами и есть, то они не афишируются, — говорит Дровянникова. — Но точно можно сказать, что друг друга рестораторы не боятся и любят "садиться" на тех улицах, где уже есть много кафе”. Скопление нескольких заведений на одной улице не пугает даже операторов дорогих ресторанов. “Фешенебельные соседи создают определенную стилистику, приятную для посетителей”, — считает консультант. Ей не известны случаи, когда ресторан закрылся бы из-за конкуренции с соседним. “Ресторан или кафе могут прогореть в двух случаях: если они расположены в плохом месте или плохо управляются”, — уверена Дровянникова. “В центре чем больше ресторанов сосредоточено в одном месте, тем лучше, а в спальном районе, где один и тот же состав посетителей, проще работать в отсутствие конкуренции”, — говорит Калашников.

Но участники ресторанного рынка утверждают, что альянсов, созданных для совместного размещения кафе и ресторанов, в городе нет. Крупнейшие операторы согласуют размещение своих предприятий только в крупных торговых центрах, где рестораны находятся в непосредственной близости друг от друга, говорит Алексей Калашников, директор ресторана “Уникум”, входящего в холдинг “Экстра-М”. “Никакой договоренности о правилах размещения ресторанов или деления на зоны между ресторанными холдингами в Москве нет, — подтверждает Борис Горлов, генеральный директор сети "Елки-палки". — Напротив, существует такое понятие, как "прикормленное место": планируя размещать ресторан в непосредственной близости от хорошо работающего ресторана-конкурента, мы уверены в такой же отдаче от нашего проекта. Думаю, так же рассуждают и другие”.

Российские банки все чаще рефинансируют ипотечные кредиты, продавая кредитные портфели друг другу. Со следующего года они смогут делать это, выпуская ипотечные облигации и сертификаты, обеспеченные платежами по кредитам. Эксперты надеются, что благодаря таким выпускам на рынке ипотеки появятся долгосрочные ресурсы, а банки смогут постепенно снижать ставки по кредитам.

Скорее всего альянсы ресторанных операторов в России возникать будут, считает Веретенников. Но только после того, как концентрация заведений общепита приблизится хотя бы к восточно-европейской, т. е. увеличится как минимум в три раза. Тогда возникнет необходимость не просто максимально быстро открыть наибольшее число точек в проходных местах, а наиболее рационально выбрать эти места.

Первая публичная межбанковская сделка по продаже ипотечного портфеля состоялась 31 декабря 2004 года, когда Дельтабанк приобрел у банка "ДельтаКредит" пул кредитов в размере $10 млн. В марте о покупке ипотечного портфеля у Городского ипотечного банка (ГИБ) объявил Райффайзенбанк. Как сообщил "Бизнесу" председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов, ГИБ провел ряд аналогичных сделок с Международным московским банком, "Сосьете Женераль Восток" и рядом других, причем банк выступает и как продавец, и как покупатель портфелей. "Мы можем покупать кредиты, если нас устраивает доходность по приобретаемому пулу",- говорит Шитов.

С 2002 года банки могут рефинансировать ипотечные портфели, продавая закладные по кредитам государственному Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое привлекает средства на рынке за счет выпуска облигаций. Для участия в программе АИЖК банки должны выдавать кредиты в соответствии со стандартами агентства. По данным на конец мая, АИЖК рефинансировало более 17 тыс. кредитов на сумму 6,8 млрд руб. со сроком до 27 лет и по ставкам 15% годовых. Однако в этом году крупные банки начали активно рефинансировать ипотеку другим способом - продавая портфели друг другу.

Однако, по словам Шитова, круг покупателей ипотечных портфелей обычно ограничен крупными банками, и объем этого рынка пока невелик. Расширить рынок банки рассчитывают с помощью секьюритизации портфелей - выпуска ценных бумаг,обеспеченных платежами по ипотечным кредитам. Сейчас правительство рассматривает поправки в закон "Об ипотечных ценных бумагах", согласно которому в России можно будет выпускать бумаги двух видов: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты.

Такие сделки могут получить широкое распространение, добавляет начальник управления ипотечного кредитования Росбанка Янис Канестри, одни банки могут предпочесть не держать долгосрочные кредиты на балансе, а другим покупка портфеля может принести прибыль и новых клиентов.

Рынок, которого нет

Аналогичные виды бумаг появились на мировых рынках более 30 лет назад. В Германии банки выпускают облигации с ипотечным покрытием (в этом случае кредиты, которые являются обеспечением по бумагам, остаются на балансе банка), а американские ипотечные банки передают кредиты специальной структуре, которая, в свою очередь, выпускает ипотечные ценные бумаги (аналог ипотечных сертификатов).

В этом году ипотечные ценные бумаги пришли в Россию.

В США рынок ипотечных бумаг начал складываться 30 лет назад, когда государство выделило из агентства Fannie Mae, которое специализируется на выкупе закладных у банков, новую структуру - агентство Ginnie Mae. Ginnie Mae предоставляет государственные гарантии по ипотечным бумагам банков, что позволяет им привлекать долгосрочные средства инвесторов на более выгодных условиях. В 1977 году первым среди частных банков ипотечные бумаги выпустил Bank of America. Сейчас они - один из наиболее распространенных финансовых инструментов в США и Европе, а объем их рынка составляет сотни миллиардов долларов.

Первый выпуск ипотечных бумаг АИЖК планировало разместить в этом году в двух траншах. Рыночный транш со сроком обращения до пяти лет предполагается разместить среди инвесторов, второй транш (до 27 лет) агентство намерено выкупить обратно, чтобы продемонстрировать банкам механизм рефинансирования ипотеки. Согласно концепции АИЖК, к 2008 году российские банки ежегодно будут выпускать ипотечные бумаги на 60млрд руб., а к 2010 году - более чем на 200 млрд руб.

В марте свои ипотечные облигации инвесторам предложил немецкий Hypothekenbank in Essen (объем последнего транша бумаг, road-show которых проводил банк, превысил 2 млрд евро). А в апреле гендиректор АИЖК Александр Семеняка заявил, что агентство намерено взять на себя некоторые функции Ginnie Mae. Согласно концепции развития системы рефинансирования ипотечных кредитов, разработанной АИЖК совместно с Минэкономразвития, российские банки могут самостоятельно выводить на рынок ипотечные сертификаты, обеспеченные краткосрочными и среднесрочными (в течение пяти лет) платежами по закладным. Закладные с более длинным сроком погашения банки могут передавать АИЖК, которое, в свою очередь, будет выпускать ипотечные ценные бумаги, обеспеченные государственной гарантией.

Однако планы АИЖК могут измениться. В этом году в правительстве прошла дискуссия об объемах господдержки ипотеки. Согласно первоначальному проекту концепции АИЖК и МЭРТ, государство до 2010 года должно было зарезервировать 263 млрд руб.

Сколько дать на ипотеку

В августе правительство утвердило проект бюджета на 2006 год, согласно которому средства на увеличение капитала АИЖК не выделяются, а объем госгарантий агентству составит 14 млрд руб. (в соответствии с проектом долговой политики Минфина по 14 млрд руб. на эти цели будет зарезервировано и в бюджетах 2007-2008 годов).

на госгарантии по бумагам АИЖК, а 33 млрд руб. внести в его уставный капитал. Но против бюджетных расходов на гарантии выступил министр финансов Алексей Кудрин, заявивший, что ипотеку необходимо развивать рыночными методами. В конце мая на заседании правительства он сообщил, что АИЖК привлекает средства на рынке по более высоким ставкам, чем субъекты федерации, поэтому государству было бы выгоднее "выпускать облигации и давать деньги" агентству. К тому же, по словам Кудрина, при больших объемах господдержки АИЖК может монополизировать рынок ипотечных бумаг.

5 сентября президент Владимир Путин поручил правительству "значительно увеличить уставный капитал АИЖК, предоставив ему серьезные государственные гарантии". Согласно рабочим материалам президентской программы социальной политики, на увеличение капитала АИЖК и развитие инфраструктуры ипотеке в следующем году будет выделено 26,5 млрд руб. Новые планы администрации президента и правительства по увеличению госгарантий АИЖК пока не опубликованы.

Впрочем, реальный объем господдержки, судя по всему, будет более существенным.

По данным Ассоциации российских банков (АРБ) на начало года, по ипотечным схемам продается около 1,5% жилья, а объем ипотечных кредитов составляет 0,007% ВВП. "У банков нет долгосрочных ресурсов для финансирования ипотеки, кредиты остаются дорогими",- отмечает президент АРБ Гарегин Тосунян. В ассоциации отмечают, что 70% рынка ипотечных кредитов приходится на пять российских банков: Сбербанк, Внешторгбанк, "ДельтаКредит", Райффайзенбанк и Городской ипотечный банк.

Кредиты остаются дорогими

В минувшую пятницу вицеспикер Госдумы Владимир Пехтин объявил, что благодаря господдержке процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам должна упасть до 10% годовых в 2006 году и 7,5% в 2007 году. В то же время расходы заемщика не ограничены процентными платежами. При выдаче займов банки требуют от клиента застраховать собственную жизнь и трудоспособность, застраховать приобретаемую квартиру от рисков утраты и повреждения, а также риск утраты права собственности на квартиру (обычно в течение первых трех-пяти лет после подписания кредитного договора). Кроме того, заемщик оплачивает услуги независимого оценщика квартиры, нотариуса, а также комиссию банка, размер которой может превышать $1 тыс. По данным Райффайзенбанка, его комиссия за выдачу ипотечного кредита равна 1% от суммы займа, но не менее $350 и не более $1,5 тыс. (другиебанки не раскрывают уровень комиссий на своих сайтах).

В связи с дефицитом долгосрочных ресурсов участники рынка редко кредитуют приобретение жилья на срок более чем 15 лет (это предельный срок кредита у Сбербанка, Райффайзенбанка и Городского ипотечного банка). На 25 лет кредиты выдают "Внешторгбанк Розничные услуги" и "ДельтаКредит". Сбербанк и ГИБ требуют от заемщика оплатить от 10% стоимости приобретаемого жилья, ВТБ- от 15%, "ДельтаКредит" - 20-25%, Райффайзенбанк - 30%. У Сбербанка процентные ставки по стандартному ипотечному кредиту составляют 18% годовых в рублях, 11% в долларах и евро, у ВТБ - 13-14% в рублях и 9,8-12% в долларах в зависимости от срока кредита, у "ДельтаКредита" - 10,5-14% в долларах в зависимости от срока и наличия справки о доходах клиента, у Райффайзенбанка- 11-14% в долларах, у Городского ипотечного банка- от 10,5-12% в долларах, 14,5-15,5% в рублях в зависимости от срока кредита. Размер штрафов и пеней за просрочку платежей по кредиту обычно составляет 30-50% годовых.

В ожидании нового рынка

Семеняка отмечает, что при нынешнем уровне тарифов банкам было бы выгодно не держать кредиты на балансе для получения процентного дохода, а продавать или секьюритизировать кредиты, зарабатывая на комиссионных платежах. В этом случае банк направляет средства, полученные от рефинансирования кредитного портфеля, на выдачу новых займов. "Это отличный бизнес с очень хорошей рентабельностью",- говорит Семеняка. Секьюритизация должна быть интересна многим участникам рынка, соглашается вице-президент Внешторгбанка Андрей Сучков.

На российском рынке подобные сделки могут состояться весной 2006 года, полагает председатель комитета по ипотечному кредитованию АРБ Андрей Крысин. Он называет ипотечные бумаги самой эффективной формой рефинансирования ипотеки и надеется, что с помощью таких сделок на рынок придут средства крупных инвесторов: пенсионных фондов, ПИФов и страховых компаний. Секьюритизация помогает банку разгрузить баланс и снизить стоимость ресурсов, которые используются в ипотеке, рассуждает партнер Baker McKenzie Владимир Драгунов, значит, появление этого инструмента должно привести к снижению ставок.

После принятия закона "Об ипотечных ценных бумагах" в конце 2003 года, а затем поправок к нему в конце 2004 года большинство участников рынка рассчитывали, что они смогут выпускать ипотечные бумаги уже сейчас. Однако такие эмиссии до сих пор невозможны в связи с отсутствием регулирующих их нормативных актов, разработку которых продолжает Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР). Заместитель руководителя ФСФР Владимир Гусаков говорит, что пакет актов будет внесен в Минюст в октябре, а в ноябре они могут вступить в силу. Александр Семеняка напоминает, что от сроков принятия этих документов зависит время первого выпуска ипотечных ценных бумаг АИЖК. А Внешторгбанк решил вообще не дожидаться выхода документов в свет и сейчас готовить первый выпуск еврооблигаций, обеспеченных ипотекой, объемом $100 млн. Услуги по организации таких выпусков ВТБ предложит и другим банкам.



Главная --> Публикации