Главная --> Публикации --> География реконструкции Жилье на тверской: престижно, но неудобно Лосиный остров очистят от лошадей и дачников Когда подешевеют московские квартиры? Владимир ресин: москва не зависит от предпочтений инвесторов

"Обрадовать" москвичей новыми тарифами московские власти собирались, как обычно, с 1 мая. Поэтому 23 апреля Мосгордума приняла постановление "О согласовании ставок оплаты жилищных услуг для населения". Однако из-за бюрократических проволочек опубликовать постановление удалось лишь после праздников. Поэтому и увеличение ставок за квартиру оказалось отодвинутым более чем на полмесяца.

С 17 мая квартплата в Москве станет дороже на треть, а плата за социальный наем жилья увеличится в два раза. За счет этого повышения московские власти пообещали повысить зарплату работникам столичного жилкомхоза.

Против общего повышения квартплаты выступила депутат Галина Хованская, предложив с жителей аварийных домов плату вообще не брать. По ее мнению, "по закону такие дома надо расселять в течение месяца". Ее поправки были отклонены, поскольку, как сказал Валерий Жаров, жители сами часто не хотят уезжать из аварийных домов, а потому "должны платить".

Необходимость принятия этого документа в Мосгордуме замруководителя департамента экономической политики и развития города Валерий Жаров объяснял тем, что повышение тарифов на техобслуживание позволит на 33% повысить зарплаты работникам жилищного хозяйства. Что, по его мнению, улучшит качество их работы. Повышение же квартплаты для тех граждан, кто занимает площадь по договору социального найма, должно устранить противоречие, возникшее после того, как в прошлом году были установлены новые ставки налога на имущество физических лиц и получилось, что граждане, приватизировавшие свои квартиры, платят больше, чем те, кто живет по договору соцнайма. А это противоречит установленным в Москве правилам.

Дополнительные доходы, полученные от повышения тарифов, столичные власти пообещали направить на повышение зарплаты работникам жилищного хозяйства, объяснив это тем, что в настоящее время она значительно ниже средней городской и составляет 2680 руб. в месяц. Всего же от майского повышения квартплаты московский бюджет получит дополнительно 575 млн руб.

Однако при расчете тарифов в мэрии все-таки решили облегчить жизнь для жителей аварийных домов и домов без удобств или с износом 60% и более, а также квартир, признанных аварийными или непригодными для постоянного проживания: тариф в таких домах составит 0,72 руб. за 1 кв. м. В то время как обитателям жилых домов со всеми удобствами, с лифтом и мусоропроводом придется платить 2,4 руб. за 1 кв. м. В жилых домах со всеми удобствами, с лифтом, но без мусоропровода плата составит 2,3 руб.

До вступления в силу федерального закона №214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации нормативного документа, регламентирующего взаимоотношения между девелопером и дольщиками, решившими приобрести квартиру на этапе котлована, не существовало. Застройщики, активно привлекающие для реализации проектов деньги своих клиентов, в основном оперировали двумя законами: федеральным законом от 25 февраля 1999 года №39ФЗ Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений и Гражданским кодексом РФ.

Дозаконная эпоха

Нередкие случаи ущемления прав добросовестных граждан и необходимость в систематизации рынка новостроек подтолкнули к разработке и принятию нового федерального закона о долевом строительстве,который, по оценкам экспертов, в большей степени ориентирован на защиту интересов обыкновенного покупателя, нежели девелоперов. Подобный перекос вызвал бурное негодование со стороны застройщиков. К примеру, согласно статье 9 федерального закона №214-ФЗ, дольщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть с застройщиком договор в случае неисполнения последним своих обязательств. При этом застройщик обязан возвратить денежные средства, внесенные дольщиком, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ. По словам руководителя аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрия Попова, это допускает злоупотребления со стороны дольщика: иски к строительным компаниям по новому закону сулят большие доходы, существенно превышающие в том числе размер наносимого дольщику ущерба.

Из-за подобной неразберихи (к примеру, отсутствия единых требований к содержанию договоров долевого участия в строительстве) участники сделок зачастую сталкивались с рядом трудноразрешимых проблем: замороженным строительством, необъяснимым повышением цены конечного продукта и т. п. Именно тогда на первичном рынке между девелоперскими компаниями и их клиентами заключались, по сути, одинаковые, но имеющие разные названия контракты: предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или долевого участия, а также договор уступки права требования.

Игроки рынка недвижимости отмечают, что новый закон, изначально направленный на создание цивилизованного и прозрачного рынка новостроек, наоборот, посеял некую смуту среди его участников.

Последствия глазами девелоперов

Следствием всего этого, по мнению директора по маркетингу и продажам ОАО Квартал Сергея Лушкина, стал тот факт, что застройщики явно не спешат выводить на рынок новые объекты, попадающие под его действие. С ним соглашается и Дмитрий Попов, добавляя, что сокращение объемов наблюдается и на вторичном рынке. Подобное снижение, по мнению экспертов рынка, обусловлено и тем, что мелкие и средние застройщики столкнулись с инвестиционным голодом. Ведь траты на проектирование объекта и подготовку к строительству оплачиваются девелопером. А такие траты на начальном этапе под силу только крупным компаниям,- отметил генеральный директор ЗАО МИАН-девелопмент Анатолий Морозов.

Федеральный закон №214-ФЗ осложнил не только привлечение средств в проекты, лишив компании дешевых и доступных инвестиций, но и снизил объемы строительства.

Процесс осуществления всех проектных разработок длится год-полтора и требует очень серьезных материальных вложений. До принятия закона денежные средства привлекались на самом начальном этапе, и уже на инвестиционные средства велись все предпроектные проработки,- разъяснила она.

С ним согласна и заместитель директора юридического департамента компании КВ инжиниринг Елена Жогина. Теперь любой застройщик при привлечении средствклиентов для финансирования нового строительства обязан получить все необходимые разрешения, опубликовать проектную декларацию - новый документ, который вводится законом о долевом участии. Ранее этого требования не существовало, и застройщик сам решал, в какой момент привлекать в проект инвестиции подобного рода.

Некоторые эксперты отмечают, что закон, который направлен на регулирование процесса привлечения денежных средств в строительство, косвенно отразился и на числе новых участков, появляющихся в портфеле девелоперских компаний. Это факт, что новые участки под застройку стали приобретаться реже,- подтвердил Сергей Лушкин.

Подобные сложности повлияли и на сроки вывода объектов на рынок. По данным Дмитрия Попова, они сдвинулись примерно на год, так как ранее здания выставлялись на продажу, зачастую не имея и половины документов. Кроме того, для начала продаж почти все компании используют суррогатные договорные схемы, так как на начальной стадии нет полного пакета разрешительной документации,- отметил аналитик.

То, что рынок приобретения новых участков несколько затормозил свое развитие, отметил и генеральный директор компании КВ инжиниринг Владимир Коллар. Сейчас девелоперы покупают площадки, не всегда понимая дальнейший путь их развития в силу ограничений, которые накладывает новое законодательство,- добавил он.

Однако, по его мнению, закон О долевом участии в строительстве не единственная тому причина. Следует учитывать и то, что свободных и перспективных участков под застройку в Москве практически не осталось. Кроме того, условия приобретения того или иного участка не всегда оказываются выгодными для девелопера,- рассказал он.

Прогнозы

Еще больше ситуация осложнится в октябре 2005 года, с вступлением в силу поправок в Земельный кодекс от 29 декабря 2004 года. В соответствиис этими изменениями предоставление земельных участков под жилищное строительство будет производиться единственным путем, через аукционы,- добавила Елена Жогина.

Инвесторы, девелоперы перенесут свои дополнительные расходы на плечи покупателей, и цены на недвижимость опять поднимутся,- считает Коллар. С ним солидарен Сергей Лушкин, отметивший, что повышение цен будет вызвано также снижением объемов строительства. Опираясь на знание простых законов рынка, можно предположить, что при отсутствии сдерживающего фактора роста цен - здоровой конкуренции - на квартиры в домах-новостройках в обозримом будущем могут существенно подскочить цены,- конкретизировал он.

По словам Владимира Коллара, так как новый закон поставил много преград перед застройщиками, сейчас усилия всех девелоперов направлены на то, чтобы выработать новые схемы привлечения средств на строительство или добиться внесения в закон необходимых поправок. В конце концов все эти изменения больше всего будут бить именно по карману будущих владельцев квартир.

Эксперты отмечают некое торможение в развитии рынка новостроек. Не знаю пока ни одной компании, которая получила разрешение на строительство после введения закона в силу и полный пакет документов,- резюмировала Елена Жогина.

Самым разумным решением проблемы участники рынка считают внесение необходимых дополнений в закон. Сергей Лушкин прогнозирует, что в ином случае компаниям придется не менее двух лет адаптироваться к новым правилам игры. Обозначенный срок затишья может быть существенно сокращен, если в закон будут внесены смягчающие поправки, благодаря которым деятельность застройщиков, прежде всего мелких компаний, станет менее рисковой,- разъяснил он.

Закон "О размещении транспортных средств на территории города" (был принят Мосгордумой в первом чтении 14 апреля 2004-го) вступит в силу 1 января 2007 года. По закону парковка на территории города, в том числе во дворах, будет запрещена. Бесплатно парковать машину можно будет лишь вблизи объектов социальной сферы: государственных, образовательных и медицинских учреждений. Основная цель данного законопроекта - стимулирование строительства паркингов в городе, а также борьба с пробками и разгрузка центральной части Москвы. По словам заместителя руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Константина Королевского, в программе гаражного строительства предусмотрено несколько направлений: программа "Народный гараж", стоянки при социальном жилье, а также строительство гаражных комплексов за счет внебюджетных источников.


Буква закона

Программа "Народный гараж" основывается на условиях прямого инвестирования населения в строительство многоэтажных гаражей-стоянок с последующим оформлением прав собственности на введенные в эксплуатацию машино-места.

Добровольный колхоз

В случае утверждения предложения автовладельцев, местные власти отправляют документы в префектуру, а та, в свою очередь, в ГУП "Управление экспериментальной застройки микрорайонов" (ГУП УЭЗ), выступающий заказчиком по строительству. ГУП УЭЗ в течение месяца завершает сбор документов и предлагает инициаторам окончательный вариант проекта строительства. Если у претендующих на владение гаражом нет претензий, граждане регистрируются как юридическое лицо, заключают договор на строительство и платят деньги за будущее место. "Этот проект дает возможность получить гараж по себестоимости, в зависимости от проекта, районных и окружных властей",- уверен Беркович.

Программа может стать одним из решений проблемы парковки во дворах Москвы. По словам пресс-секретаря Центрального административного округа Михаила Берковича, ее формирование производится префектурами административных округов, управами районов Москвы. Строительство гаражного комплекса происходит за счет средств вкладчиков в несколько этапов: сперва инициативная группа из нескольких человек обращается с заявлением в районную управу, предлагая место под строительство.

(40 мест) и Краснопрудном пер.

К концу года начнется строительство первых семи многоэтажных гаражей-стоянок. Согласно пилотному плану, в Центральном округе столицы "народные" гаражи появятся в Вадковском пер. (на 100 машино-мест), Афанасьевском пер.

Генерала Берзарина (250 мест), а в Юго-Западном - в районе Южное Бутово (277 мест).

(60 мест). В Северо-Западном округе столицы гаражные комплексы будут построены по ул.

По данным пресс-службы департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) города Москвы, застройщик обязан обеспечить строящийся жилой объект необходимым количеством машино-мест из расчета одно машино-место- одна квартира. Эти нормы действительны в отношении любого коммерческого жилья, особенно для жилья повышенной комфортности. Специалисты компании Blackwood отмечают, что из-за нехватки земли и желания застройщиков максимально экономить на строительстве, проекты домов эконом-класса не предусматривают строительства стоянок-гаражей, в отличие от новостроек бизнес-класса или класса люкс (монолитно-кирпичные), которые возводятся с подземными гаражами.

Машино-место в каждый дом

Цены утверждаются межведомственной комиссией при правительстве Москвы, поэтому роста цен после их определения практически нет. Но для выставления цены имеет значение рыночная конъюнктура.

Гаражи ДИПСа, как и машино-места в муниципальных паркингах, реализует на торгах подведомственный департаменту ГУП "Мосреалстрой".

Несмотря на постановление мэрии, в соответствии с конструктивными особенностями проектирования панельных домов, возведение подземных гаражей в них не предусмотрено. По обязательным для подземного паркинга условиям, лифт должен спускаться на минус первый этаж, а это не предусмотрено конструкцией типового дома. Для жителей таких домов предусмотрен вариант строительства парковки на придомовой территории. Речь идет не только о наземных стоянках и гаражных комплексах, но и о подземных гаражах в пределах шаговой доступности. Как правило, это обвалованные стоянки на территории двора. По словам Королевского, в 2006 году должно появиться 2 тыс. стоянок при социальном жилье.

Стоимость машиноместа определяется характеристиками жилого дома, в котором находится гараж, прежде всего его местоположением и классом самого машино-места (средний класс, малый класс, зависимые машино-места). Самый дорогой гараж, который сегодня ДИПС предлагает в своих объектах, стоит 1,59 млн руб., а самый дешевый - 210 тыс. руб.

"Строить обвалованные гаражи дороже, чем парковки под зданиями или наземные многоярусные гаражные комплексы.

По мнению руководителя департамента торговой недвижимости Blackwood Михаила Геца, себестоимость одного машино-места в обвалованной стоянке составляет $10-15 тыс.

Под землю и под воду

Стоимость одного машино-места составляет приблизительно $13-20 тыс.",- отмечает Гец.

Проблема строительства парковок и гаражных комплексов особо актуальна для центра города. По словам пресс-секретаря ЦАО Михаила Берковича, найти место для большого количества парковок в центре, где и без того плотная застройка, множество не подлежащих сносу исторических зданий и общественноделовых объектов - актуальная проблема. "В центральном округе мы испытываем большой недостаток земельных участков для обеспечения парковками и жителей ЦАО, и людей, приезжающих в центр в рабочее время",- говорит Беркович. Городские власти решили последовать примеру стран Европы, и видят решение проблемы в строительстве многоэтажных подземных паркингов. Для новых стоянок будут использовать любые подходящие участки: территории выводимых из центра предприятий, складские зоны, подмостовые и подэстакадные пространства, пространства над железнодорожными путями, автомагистралями. "Рассматривается проект строительства подводной парковки на несколько тысяч мест" - уверяет Михаил Беркович.

Многоярусные наземные паркинги строятся в районах, где отсутствует необходимость в подземных гаражах. "Наземные гаражные комплексы, без сомнения, дешевле подземных парковок. Утепленные гаражные коробки, имеющие персональные коммуникации, стоят около $12-15 тыс. Менее оборудованные боксы без отопления - $7 тыс.",- уточняет Михаил Гец. Высокую стоимость машино-мест в строящихся многоэтажных гаражах объясняется участием в реализации проекта частных инвесторов.

Сравним договоры, заключенные в простой письменной форме и заверенные нотариусом. Ранее, когда договоры ипотеки необходимо было удостоверять, некоторые нотариусы этим злоупотребляли требовали использовать свою форму договора ипотеки. И если регистрирующие органы находили в документах у заявителя какую-либо ошибку, его отсылали обратно к нотариусу. В результате стороны договора вместе с нотариусом ломали головы, чего именно от них хотят получить регистраторы.
И каждый раз, когда договор ипотеки требовал изменений, стороны должны были идти к нотариусу. Поскольку заверение договоров приносило весьма значительную прибыль, некоторые нотариусы стали отказываться заверять дополнительные соглашения к договорам ипотеки, если сам договор был заверен другим нотариусом, это была своеобразная борьба за клиентов.

В этом году законом отменено обязательное заверение ипотечного договора у нотариуса. У этого нововведения есть как сторонники, так и противники. Первые считают, что оно сэкономит заемщикам довольно большие суммы за удостоверение договоров ипотеки и лишит нотариусов возможности диктовать свои формы договоров. Вторые утверждают, что без опыта нотариусов, работавших с ипотекой, будет хуже, поскольку появится больше некорректных договоров. Юрист М2 рассказывает о плюсах и минусах нотариального заверения договоров ипотеки.

Шаг второй
Поскольку договор ипотеки должен пройти государственную регистрацию, после его оформления необходимо обратиться в уполномоченные государственные органы. Ранее, когда договор ипотеки заверялся у нотариуса, регистраторы требовали предоставить три экземпляра договора, учредительные документы сторон юридических лиц, кредитный договор и доверенности на представителей (заверенные нотариусом). Заявление на регистрацию сделки заполнялось в присутствии регистратора. Иногда дополнительно предоставлялись обычные копии кредитного договора и договора ипотеки. Также надо было предъявить нотариальную или простую копию доверенности и копию квитанции об оплате госпошлины (они оставались в деле).
Сегодня, если договор ипотеки не заверен нотариусом, регистрирующие органы требуют нотариально заверенную копию договора ипотеки и кредитного договора. Проблема в том, что далеко не все банки при заключении многостраничных договоров считают необходимым их сшивать и заверять подписями и печатями сторон на обороте. Нотариусы в свою очередь отказываются заверять копию договора, если он заключен в простой письменной форме и не прошнурован. Таким образом, сторонам нередко приходится собираться лишний раз для того, чтобы поставить подпись и печать на договоре. Некоторые нотариусы требуют (и это справедливо), чтобы договоры, копии которых они заверяют, были подписаны и прошнурованы при них. Только после этого они заверяют копию договора.
После отмены обязательного нотариального удостоверения договоров регистраторы стали требовать экспликацию и поэтажный план квартиры или их копии, заверенные БТИ. Если регистрируется ипотека здания, регистраторы требуют техпаспорт закладываемого объекта. В обоснование своих требований они ссылаются на внутреннюю инструкцию, которая якобы существует уже давно. Однако раньше документы БТИ не требовались.

Вчера и сегодня
Существенным минусом нотариального заверения договора ипотеки являлось и то, что стороны и нотариус должны были для оформления договора собраться в одном месте. Далеко не каждый банк имел возможность вызвать к себе нотариуса то время, которое удобно клиенту. И не каждому заемщику было удобно идти к нотариусу и ждать в общей очереди вместе с представителем банка, пока их примут.
Теперь сами банки занимаются разработкой типовых форм договоров. При этом для заключения договора и его регистрации банку нужно получить от клиента нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора ипотеки или нотариально удостоверенное заявление о том, что залогодатель на момент заключения договора не состоит в браке. Так что к нотариусу придется идти в любом случае.
Практически каждый нотариус потребует предоставить ему копию или оригинальный экземпляр договора ипотеки, к которому составляется документ (согласие или заявление). Если нотариус посчитает, что договор составлен неправильно, он может отказаться удостоверить запрашиваемый документ. Справедливости ради стоит отметить, что, как правило, нотариусы просто следят за тем, чтобы в согласии супруга и договоре ипотеки были указаны одинаковые объекты. Некоторые нотариусы требуют предоставить им не только договор ипотеки, но и кредитный договор, а также все документы, связанные с получением займа. Это могут быть решение кредитного комитета банка о предоставлении кредита, решение уполномоченного органа организации-заемщика об обращении в банк за кредитом и т. д. Получается, что при оформлении и последующей регистрации договора ипотеки сторонам договора необходимо часть документов заверить у нотариуса, а часть подготовить самим.

Расходная статья
Несмотря на то что Москва считается дорогим городом, услуги столичных нотариусов обычно дешевле, чем в городах Подмосковья. Например, стоимость оформления согласия супруга на залог имущества в Москве обойдется от 100 до 200 руб. За аналогичный документ в области придется заплатить 500 руб. Что касается оформления договоров, то нотариусы сами определяют расценки на эту услугу. Разумеется, они должны руководствоваться Налоговым кодексом, но не все считают необходимым устанавливать тарифы в соответствии с данным документом.
Раньше за удостоверение договора ипотеки нотариусы брали определенный процент суммы договора или стоимости заложенного имущества (как правило, эти цифры совпадали). При этом дополнительные соглашения заверялись за гораздо меньшую сумму. Теперь нотариусы должны заверять договор почти бесплатно по сравнению со старыми тарифами.
Некоторые нотариусы пытаются выйти из положения следующим образом. Например, к договору ипотеки, который был нотариально заверен, составляется дополнительное соглашение, которое тоже подлежит обязательному заверению у нотариуса. За эту нехитрую операцию они берут столько, сколько раньше взимали за заверение договора (т. е. определенный процент суммы договора). Справедливости ради уточним, что так поступают не все нотариусы. Если вы столкнулись с подобными требованиями, просто найдите другого нотариуса.
В целом можно утверждать, что расходы клиентов значительно уменьшились. Так, необходимо платить только за оформление доверенностей на представителей, согласие супруга и нотариальные копии. Вместе с тем экономия денег привела к дополнительным расходам времени. Это не самый положительный момент: договор все хотят зарегистрировать как можно быстрее. Так как в некоторых договорах ипотеки указано, что залогодатель обязуется произвести регистрацию документа в течение месяца или даже 14 дней, у залогодателя нет права на ошибку и времени на переделку документов.
Итак, хорошо или плохо, что отменили обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки? С одной стороны, теперь нет необходимости тратить на нотариуса весьма приличные суммы и делать договоры под его диктовку. С другой стороны, регистраторы не доверяют договорам, заключенным в простой письменной форме. Это приводит к тому, что сдать документы на регистрацию с первого раза практически нереально. Сократив расходы заемщика, законодатели, сами того не ведая, увеличили время подготовки документов.


Чтобы все закончилось хорошо
Из позитивных изменений последнего времени можно отметить существенное уменьшение сроков регистрации договоров. В большинстве регистрационных палат они уменьшились с 30 до 14 дней.
Что касается сдаваемых документов, в каждой регистрационной палате к ним предъявляются свои требования. Поэтому целесообразно возить с собой три полных комплекта: подлинники, нотариально заверенные копии и обычные копии. Только в таком случае есть шансы сдать документы с первого раза. Более того, при регистрации дополнительных соглашений к договорам ипотеки теперь требуется не только само это соглашение, но и документы организаций (решения и протоколы органов управления), связанные с выдачей кредита и внесением изменений в договоры. И если раньше практически в любой палате регистраторы могли заверить копию сами, то сейчас они предпочитают получать нотариальные копии от сторон. Мотивация таких действий проста: договор ипотеки оформлен в простой письменной форме, регистрирующие органы не могут заверить соответствующую копию, поскольку не могут быть уверены в ее соответствии оригиналу.



Главная --> Публикации