Главная --> Публикации --> Спрос продолжает толкать цены вверх Недвижимость и разговоры о кризисе Панельная оборона Продажа квартиры — хочу все знать Жилищная неустойчивость

На прошлой неделе программа рассматривалась на заседании столичного правительства, а вчера о планах гаражного строительства журналистам решил рассказать автор проекта, заместитель главы департамента градостроительной политики Константин Королевский. «Правительство Москвы поддержало программу и придало ей положительный импульс в своем развитии», -- заявил г-н Королевский, имея в виду, очевидно, тот разнос, который устроил ему вице-мэр Валерий Шанцев за размещение перехватывающих парковок не на периферии, а в центре города.

Московские власти, похоже, поняли, что решить проблему транспортных пробок исключительно карательными мерами им не удастся. Вместо того чтобы продолжать бессмысленную борьбу с неправильно припаркованными автомобилями при помощи штрафов и эвакуаторов, градоначальники решили повернуться к жителям лицом и в очередной раз задумались о строительстве необходимого количества гаражей и стоянок. По поручению мэра департаментом градостроительной политики была разработана соответствующая городская программа. Но из нее следует, что в ближайшие 15 лет москвичи вряд ли почувствуют увеличение числа парковок в городе.

Второе направление, которое г-н Королевский считает очень перспективным, -- это строительство «народных гаражей». Эта городская программа позволяет любой инициативной группе москвичей самим выступить в роли инвесторов и, построив гараж, получить машиноместо по себестоимости. Для этого жителям, по словам чиновника, достаточно лишь обратиться в управу района. Сегодня в работе находится уже 57 адресов, семь гаражей будут закончены к концу будущего года. Правда, до сих пор неясно, насколько «народными» будут эти гаражи. Относительно стоимости машиноместа г-н Королевский ответил уклончиво: «Стоимость будет разной в зависимости от конструкции, но никак не менее 3,5 тыс. долл.». Если учесть, что место на открытой стоянке в Москве стоит сегодня от 1 тыс. долл., то в эту сумму, судя по всему, может поместиться только тент. Неясно и сколько всего «народных гаражей» будет построено. Г-н Королевский предположил, что «народный гараж» позволит ежегодно сокращать количество «ракушек» на одну четверть, однако осторожно уточнил: «Мы не можем планировать инициативу жителей».

Учтя замечания, высказанные вице-мэром, г-н Королевский вчера сообщил, что бороться с дефицитом парковочных мест город будет сразу по нескольким направлениям. В первую очередь мэрия заинтересована в привлечении частных инвесторов -- департамент уже разработал 200 комплектов градостроительной документации на строительство паркингов и готов выставить ее на торги. Первый аукцион, на котором будут разыграны 12 лотов на 3800 машиномест, состоится уже сегодня.

Подобные инициативы городских властей можно было бы только приветствовать, если бы проблема парковок не стояла в Москве настолько остро. В городе зарегистрировано более 3 млн частных автомобилей, на которые сегодня приходится лишь около 1 млн машиномест в гаражах и на открытых стоянках. Более 2 млн автомобилей ежедневно ночует под открытым небом и паркуется на тротуарах и бордюрах, создавая помехи движению и вызывая транспортные заторы. В нынешнем виде городская программа эту проблему не решает. Даже если проект будет реализован, то к 2007 году обеспеченность машин парковочными местами вырастет незначительно -- с 30 до 40% -- и только к 2020 году приблизится к 70%.
Одно из крупнейших полиграфических предприятий столицы Пушкинская площадь в 2006 году начнет строительство бизнес-парка Медиацентр в районе Печатники. На территории 7 га планируется построить более 150 тыс. кв. м офисных площадей класса В. Согласно планам организаторов проекта, в новом бизнес-парке на территории около 70 тыс. кв. м разместятся редакции и издательские дома (подобно тому как телекомпании располагаются в Останкино). Оставшуюся площадь планируется сдавать в аренду непрофильным организациям.

Еще одним разделом программы станет строительство перехватывающих парковок. По словам чиновника, уже ведется работа по 60 участкам в центре города, позволяющим разместить до 11 тыс. машин. В основном предполагается задействовать подэстакадные пространства Третьего транспортного кольца. Практически все строительство будет вестись на средства инвесторов, за исключением стоянок у социальных объектов. Всего по программе к 2007 году предполагается построить около 330 тыс. машиномест.

Сейчас столичные власти приступают к реализации нового крупного проекта. На днях мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение о строительстве крупного бизнеспарка Медиацентр на ул. Шоссейная, вл. Как рассказал Бизнесу генеральный директор ОАО Медиацентр Олег Моторин, комплекс общей площадью 150 тыс. кв. м будет построен в период до 2009 года на территории в 7 га. Объем инвестиций составит около $200 млн. Сейчас идут переговоры с одним из немецких пенсионных фондов о привлечении инвестиций. Кроме того, не исключено финансирование со стороны китайских девелоперов,- отметил Моторин.

ОАО Полиграфический комплекс Пушкинская площадь" было создано в 2001 году правительством Москвы, которое и является его главным акционером (почти 95% акций). Полиграфический комплекс оказался первым этапом создания производственного комплекса Печатники, куда вошел созданный годом позже экспедиционный комплекс Московский союз печати.

По словам Моторина, строительство Четвертого транспортного кольца и радиального проспекта от Крестьянской заставы в Марьино придаст бизнес-парку высокую транспортную доступность. Окончательный проект бизнес-парка будет утвержден Москомархитектурой в конце декабря.

Проект бизнес-парка предусматривает строительство пяти комплексов зданий площадью от 13 тыс. до 47 тыс. кв. м. На 70% площадей будут размещены офисные помещения, 20% будет отдано под ритейл и развлечения, 10% займут выставочные залы и спортивнооздоровительные сооружения.

Главная особенность проекта - отсутствие каких-либо ограничений по площадям. Изначально концепция была значительно больше: только под ритейл мы планировали выделить более 60 тыс. кв. м. Однако из-за проблем с инженерными сетями мы поменяли формат,- говорит директор департамента консалтинга GVA Sawyer (консультирует проект) Эвелина Ишметова. По ее словам, это в первую очередь сказалось на уменьшении доли торговых помещений и росте доли парковок, а также поставило под вопрос планировавшееся ранее строительство многозального кинотеатра.

Строительство планируется начать следующей зимой,- добавляет Моторин.

Кроме того, планируется расширение Пушкинской площади и Московского союза печати, которые займут около 5 тыс. кв. м,- говорит Моторин.

Высокая доля офисных площадей объясняется их большой востребованностью со стороны издательских домов, редакций и иных заказчиков типографских услуг.

Вполне вероятно, что низкими арендными ставками,- говорит Шершнев.

Сейчас издатели заинтересованы в качественных помещениях с высокой транспортной доступностью,- соглашается директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. Однако, по его словам, наличие типографии вблизи издательского дома уже не является основным критерием при выборе помещения. Непонятно, за счет чего проект будет привлекать арендаторов.

С ними полемизирует генеральный директор компании Соло Светлана Муханова, комплекс находится не так далеко от центра. К тому же власти часто и довольно успешно участвуют в возведении торгово-офисных сооружений. Наиболее яркий пример - Атриум, где ставки аренды за ритейл в настоящее время составляют от $1 тыс. до $5 тыс. за квадратный метр,- добавляет Муханова.

Исходя из реалий рынка, ставка должна быть даже ниже $350,- соглашается с ним эксперт департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов. По его словам, юго-восточное направление не пользуется спросом у арендаторов офисных площадей. Учитывая, что к 2009 году уже будет реализован такой крупный проект, как Москва-Сити, заявлять столь большие офисные площади в этом районе Москвы рискованно,- считает Жуликов.

В сделках с недвижимостью несовершеннолетние могут фигурировать в двух ипостасях: как собственники или сособственники либо как пользователи (т.е. зарегистрированные в жилых помещениях по месту жительства, прописанные). Для первой категории, говорит Ирина Скорочкина, заместитель руководителя отделения Охотный ряд корпорации ИНКОМ-Недвижимость, все осталось без изменений, разрешение опеки как требовалось, так и требуется. Давая согласие, органы опеки, как правило, требуют, чтобы в результате сделки жилищные права несовершеннолетних были всесторонне защищены и ребенок стал обладателем собственности не меньшей не только по площади, но и по стоимости.

Изменения, внесенные в жилищное законодательство в конце прошлого года, оказались столь обширными, что рынок только сейчас свыкается с ними. Появилось и множество мифов. Один из них теперь при сделках с недвижимостью, где фигурируют несовершеннолетние, не требуется разрешения органов опеки. Разобравшись в ситуации подробнее, мы установили, что это действительно миф он базируется на реальных фактах, но серьезным образом их искажает.

Это теория, а как с практикой? Помочь разобраться в вопросе мы попросили Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области (это ведь они, регистраторы, являются конечной инстанцией при оформлении сделок с недвижимостью, к ним приходят все документы), но ответа не получили. Отменно вежливая сотрудница по имени Татьяна Дмитриевна все время обещала перезвонить завтра и так три недели. Пришлось снова расспрашивать риэлторов, и они сказали, что ситуация в разных районах области разная в одних филиалах ГУ ФРС регистраторы новые нормы закона чтят, в других при виде несовершеннолетних сразу же требуют разрешение опеки.

Что же касается ситуаций, когда собственниками квартиры или дома являются исключительно взрослые, а несовершеннолетние только пользователи, то с ними действительно произошли серьезные изменения. Закон № 213-ФЗ О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ провозглашает, что собственники могут такую квартиру продавать без разрешения органов опеки. Исключение составляют случаи, когда проживающие в квартире дети остались без родителей (т.е. квартиру продают их опекуны), либо родители есть, но лишены родительских прав.

Эту информацию подтверждает и И. Скорочкина. Подстраховывая своих клиентов, мы берем справки сверх необходимого. Но органы опеки бывают разные некоторые отказываются дать письменный ответ, мотивируя тем, что в их компетенции находятся только дети, являющиеся собственниками.

Впрочем, ходить в опеку риэлторам приходится в любом случае. Как объяснил Роман Куман, управляющий директор компании МИЭЛЬ-Недвижимость, даже если дети являются всего лишь пользователями, закон О регистрации прав на недвижимое имущество обязывает установить, не находятся ли они под опекой или попечительством или оставшимися без попечения родителей. Обращаются в органы опеки в этом случае не за разрешением, а за официальной справкой, что такие-то дети, проживающие по такому-то адресу, на попечительстве органов опеки не находятся.

В данной ситуации все повторяется, и грамотный риэлтор предпочтет взять лишнюю бумагу. Помимо прочего, разрешение от опеки это дополнительная страховка, подтверждение того, что государство сочло эту сделку нормальной. Такое обязательно пригодится на случай возможных будущих претензий. Хотя есть и другая оценка практики общения с органами регистрации. Правда, касается это в основном московских органов регистрации. Например, Юлия Иващенко, юрисконсульт департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty, считает, что бытующие слухи о том, что некоторые органы опеки не спешат претворять в жизнь закон о введении в действие нового Жилищного кодекса РФ, несколько преувеличены: В последнее время мы дважды сталкивались с ситуацией, когда на момент продажи недвижимости несовершеннолетние являлись только пользователями, а не собственниками. Хотелось бы отметить, что Хамовнический и Краснопресненский органы опеки были на высоте и досконально следовали букве закона в данном вопросе.

Светлана Абелян, руководитель филиала На Красных воротах компании Новый город, добавляет, что любая уважающая себя риэлторская компания всегда старается заручиться максимумом бумаг. Она напоминает, что наше законодательство 13 лет назад уже преподнесло сюрприз: при приватизации согласно одному закону дети не могли быть собственниками квартиры, а по другому просто обязаны были стать собственниками. В итоге квартиры, приватизированные в 1992 1994 гг., это пороховая бочка, и при каждой сделке приходится страховаться, разыскивать детей, большинство из которых уже успели стать совершеннолетними, и брать от них бумаги о том, что они не имеют претензий. Удовольствие сомнительное.

Этот спальный район самый маленький на северо-востоке: три школы, два детсада, 50 тысяч жителей. Половину жилфонда составляют хрущевки. Экспериментальный 50-й квартал планируется очистить от застройки догола, оставив только гостиницу Останкино - она будет реконструирована по отдельному проекту. Командовать процессом будет ОАО Новое кольцо Москвы - частное предприятие в городской собственности. Его основное призвание - быть заказчиком и управляющей компанией одноименной программы: окольцевание столицы двумястами высотками. В Марфине планируется построить одну из них, как раз в 50-м квартале, на месте ныне существующих построек общей площадью 25 тыс. кв.м.

Что касается возможности опротестовывать действия регистраторов в суде, то это вариант совершенно фантастический. 90% сделок идут через агентства недвижимости, а риэлторы никогда в жизни не пойдут на конфликт с регистрационной палатой им еще работать на этом рынке. Какие бы несуразные требования ни выдвигали государственные органы, максимум, на что пойдут риэлторы, поднимут шум в прессе с призывом обуздать регистраторов.
Московское правительство пытается извлечь пользу из нового Жилищного кодекса, несмотря на то, что некоторые положения закона оно намерено оспорить в Конституционном суде. Жилкодекс позволяет привлекать средства собственников квартир и нежилых помещений при застройке прилегающих территорий. Таким способом в порядке эксперимента власти попробуют реконструировать микрорайон в Марфине.

Это, конечно, не означает, что нескольким сотням собственников, проживающих в 50-м квартале, предстоит на свои деньги возвести высотку. Объединившись вместе с владельцами магазинов в новое юрлицо, они смогут стать соинвесторами проекта. Генеральный инвестор будет избран на конкурсе, который, возможно, пройдет уже в этом году.

Распоряжением правительства № 1781 от 13 сентября Новому кольцу Москвы предписано осуществить реализацию инвестиционно-строительного эксперимента... при непосредственном участии расположенных на данной территории организаций и проживающих граждан путем объединения их в единое юридическое лицо с внесением принадлежащего им имущества, имущества, являющегося собственностью города Москвы, а также имущественных прав в общий (паевой) фонд.

- В соответствии с Жилищным кодексом собственники недвижимости, подпадающей под снос, имеют право на участие в инвестировании нового строительства. При переселении собственников инвестор сможет предложить им жилье той же площади. Но если кто-то претендует на большее и готов принять участие в финансировании по себестоимости строительства нового жилья - пожалуйста.


Зачем застройщикам понадобились пайщики из хрущевок, Известиям рассказал глава управы района Марфино Михаил Бурцев:



Главная --> Публикации