Главная --> Публикации --> Земля и воля Прокуратура заинтересовалась новостройками Дорога к дому. развитие транспортной инфраструктуры - национальная проблема Деловая москва выходит за мкад Эксперимент на мкад

Раздел произошел

Традиционно в России (в том числе и в Москве) недвижимость делится на три группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную базу. Частная собственность на жилье имеет достаточно хорошее законодательное обеспечение и широко используется гражданами.

И тем не менее, рынок московской недвижимости претерпевает изменения. Постепенно на нем, как и на развитых западных рынках, образуются четкие сегменты:

А вот с нежилой недвижимостью дело обстоит иначе. После окончания чековой приватизации промышленность получила новых хозяев, но с недвижимостью положение остается достаточно запутанным. Кроме того, значительное количество помещений торговли и услуг перешло соответствующим приватизированным предприятиям на условиях аренды с правом выкупа.

Жилые здания и помещения.

Свободные земельные участки.

Здания и помещения социальной сферы и городской инфраструктуры, не приносящие дохода от эксплуатации.

Офисные, торговые, складские, иные помещения, приносящие доход.

Земля вне рынка

Но вот беда, свойственная всем формирующимся рынкам, — эти сегменты слабо «переплетаются» между собой. Во всяком случае, их взаимодействие происходит не как в саморазвивающихся структурах, а под давлением или опекой административных ресурсов.

Например, земельные платежи составляют малую часть в доходной части российского бюджета (в 2002 г. — менее 0,4% от доходной части бюджета). В денежном выражении в федеральном бюджете на 2002 г. общая сумма земельного налога составляла чуть более 4 млрд. рублей (более 22% из которых перечисляет Москва).

Однако и так называемый «административный ресурс» (то есть извлечение каких-либо преференций властью), который долгое время был «рыночным маяком» в Москве для коммерческих структур, больше не может являться таковым. По простой причине — власть не может подать пример, как рационально использовать имеющуюся в ее распоряжении собственность. То есть, как извлечь из нее доход исходя из рыночных реалий.

Земельные участки, расположенные в крупных городах, также обладают неодинаковой ценностью. Причем рыночной цены на них не существует, конечная стоимость определяется на «непрозрачных» аукционах. Так, стоимость выкупа прав аренды земельных участков в центре Москвы составляет до 5 млн. долларов за 1 га. Но при этом известны уникальные случаи, когда цены достигали 35 млн. за 1 га, а в периферийных районах — порядка 300 тыс. долларов за 1 гектар.

Общая сумма земельных платежей в Москве за 2002 г. составляла около 6 млрд. рублей, из них приблизительно 800 млн. рублей перечислено в федеральный бюджет.

Земельные ресурсы Москвы — это около 110 тысяч гектаров. По оценке столичной власти, суммарная рыночная стоимость московской земли составляет примерно 100 млрд. долларов. Но и эта цифра взята с «потолка», так как никто такой оценкой, разумеется, в правительстве не занимался. Но даже если принять эту цифру за близкую к истине, то тем более печален получается итог, проистекающий из этого.

Такого соотношения по стоимости отдельных участков в черте города— 1:115 — нет ни в одном мегаполисе развитого государства. Исключение составляют лишь японские города Токио, Осака и Киото, но там это оправдано неблагоприятными географическими условиями (горы и море), и плотной застройкой. Похожее соотношение — 1:105 — существует в таком мегаполисе, как Лагос — столице Нигерии, известной как крупнейшее нефтедобывающее государство, при этом 90% населения живет там за чертой бедности, а по уровню коррупции страна занимает третье место в мире.

Получается, в настоящий момент экономическая эффективность использования московской земли составляет 0,103% годовых от суммарной рыночной стоимости московской земли. По мировым стандартам это чрезвычайно низкий показатель. Так, даже в США (где роль государства сведена к пресловутой «роли сторожа», к чему нас так упорно продолжают подталкивать доморощенные либералы), в Нью-Йорке и Детройте муниципалитеты имеют от работы с землей 0,45% годовых. То есть, в 4 с лишним раза больше (в сопоставимых ценах). И это при том, что более 80% земли в этих городах находятся в частной собственности. А, к примеру, в Париже и Брюсселе эта цифра превышает 0,8 процента.

Так, основной формой землепользования в столице является аренда земельных участков, приносящая городу около 90 млн. долларов ежегодно. Продажа прав аренды дает городу еще 40 млн. долларов, а земельный налог — около 11 млн. ежегодно. Кроме того, около 36 млн. долларов земельных платежей (часть арендной платы и земельного налога) ежегодно перечисляется федеральному центру. То есть, за год московское правительство имеет от «работы» с принадлежащей ему земли — 141 млн. долларов, из них «чистыми» — 105 миллионов.

Основная часть нежилой недвижимости в Москве находится в собственности города в лице Правительства Москвы и его достаточно широко развитой структуры (свыше тридцати самостоятельных подразделений). Они-то и являются основным игроком на этом рынке, а не частники, как многие полагают. Управление столичной недвижимостью рассматривается ими как один из важнейших источников доходов города за счет сдачи объектов в аренду путем их продажи в частную собственность.

Недвижимость — пока не товар

аренда — 35%; оперативное управление — 26%; хозяйственное ведение — 36%; безвозмездное пользование — 3 процента. То есть, в аренду сдавалась треть городских площадей, что принесло в бюджет столицы около 500 млн. долларов.

При этом структура использования нежилой площади, принадлежащей городу, выглядела в 2002 году таким образом:

Стоит ли пенять на зеркало?

При этом рыночная стоимость московской недвижимости, опять же по оценке экспертов правительства города, приближается к 400 млрд. долларов. Получается, и в этом сегменте коэффициент «работы» недвижимости примерно таков, как и от «работы» с землей — 0,125 процента. Не будем на этот раз утомлять читателя сравнением с западными аналогами «работы», скажем только, что и в этом сегменте иностранные муниципалитеты извлекают в 5-6 раз больше средств, чем в Москве. Опять же, надо учитывать, что в Европе, к примеру, в частной собственности находится около 80% городских строений, а не 65%, как у нас.

***

К чему весь этот долгий анализ? К одному простому выводу. Наш главный рыночный игрок в лице Правительства Москвы и его подразделений — аутсайдер среди подобных ему игроков в «высшей лиге». Прежде чем стараться выстраивать новые схемы работы с недвижимостью (например, внедрять Земельный кодекс, повышать в 5 раз ставки на аренду для помещений малого бизнеса, устанавливать отчисления квартир и создавать ипотечные агентства), правительство города должно внедрить эти передовые идеи в само себя, самому научиться работать в рыночной стихии. Иначе все будет как в сказках Салтыкова-Щедрина: «Дурной пример заразителен, да так, что уже никогда не исправишь».

Эта сфера бизнеса является очень привлекательной для отечественных и зарубежных компаний из-за высоких стабильных доходов, которые к тому же обеспечиваются реальными активами. Тем не менее эксперты считают, что рынок коммерческой недвижимости в России находится пока еще на стадии формирования. В нем начинают участвовать все больше серьезных игроков, к которым в первую очередь относятся западные инвестиционные фонды, а также инвесткомпании, созданные при крупных российских банках.

Общая сумма земельных платежей в Москве за 2002 г. составляла около 6 млрд. рублей, из них приблизительно 800 млн. рублей перечислено в федеральный бюджет.
По данным участников рынка, в Москве и Петербурге коммерческая недвижимость приносит 12-13 процентов дохода ежегодно, в других крупных городах России - 18 процентов.

Характерной тенденцией последнего времени является то, что этих инвесторов все больше привлекают региональные рынки. Это связано с тем, что процесс снижения доходности идет там с некоторым опозданием относительно Москвы и Петербурга. Наиболее доходным сегментом коммерческого рынка недвижимости в России остается торговая недвижимость. Среди регионов страны по-прежнему лидирует Москва, инвестиции в торговый сектор которой в прошлом году составили около 10 миллиардов долларов. Ожидается, что в 2005 году капиталовложения в этот сектор вырастут в полтора раза.

О масштабах этого участия свидетельствует то, что, как прогнозируют специалисты, только в московский рынок офисной недвижимости международные инвестиционные фонды намерены в этом году вложить около 1,5 миллиарда долларов.

Между тем арендные ставки на офисы в Москве сейчас уступают только Лондону, Токио и Парижу. Спрос на столичные офисные помещения значительно превышает предложение, несмотря на высокие темпы строительства.

Одновременно многие компании, как российские, так и зарубежные, все активнее осваивают рынок регионов. Такие программы строительства реализуются в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Казани, Тольятти, Самаре, Волгограде, Воронеже и Калуге, а также других крупных российских городах.

В этом году продолжилась тенденция к децентрализации строительства офисных комплексов. Она вызвана дефицитом и высокой стоимостью земельных участков для комплексного строительства в ЦАО. Наиболее перспективным районом для строительства деловых центров является район Третьего транспортного кольца (ТТК). Наличие крупных свободных площадок в районе ТТК позволяет девелоперам возводить крупные офисные комплексы класса B, а также бизнес-парки.

Согласно данным исследования американской компании CB Richard Ellis, за год стоимость арендной платы в Москве подорожала на рекордные 29 процентов, превысив 850 долларов за квадратный метр. Это, однако, касается только офисов международного класса A, которые составляют только 10 процентов всех московских офисов. Подорожание коммерческой недвижимости за последний год составило в среднем не более 8-10 процентов.

Всего же в этом году ожидается ввод в эксплуатацию 700-800 тысяч квадратных метров площадей класса А и В.

Несмотря на замедление темпов роста рынка по сравнению с предыдущим годом, вызванное в первую очередь смещением сроков открытия некоторых бизнес-центров, из-за опасения их владельцев снизить рыночную арендную ставку при вводе значительного объема предложения, рынок продемонстрировал рост предложения на уровне порядка 250 тысяч квадратных метров (60 процентов класс А, 40 процентов класс В).

Что касается Санкт-Петербурга, то здесь объем коммерческой недвижимости растет в основном за счет торговых площадей. Несмотря на значительный для города рост ввода новых площадей за последние несколько лет, количество качественных торговых помещений в расчете на душу населения остается невысоким и составляет примерно 187 квадратных метров на человека. Аналогичный показатель в Восточной Европе - 470 квадратных метров, что говорит о потенциале рынка Санкт-Петербурга. Однако в настоящий момент рост реальных доходов населения и товарооборота отстает от темпов ввода новых торговых площадей, что в будущем может привести к падению спроса.

Несмотря на столь значительное увеличение объема офисных площадей, снижения арендных ставок в ближайшем будущем не произойдет. Ожидается незначительное увеличение или стабилизация ставок на настоящем уровне. Возможно также несущественное увеличение вакантных площадей, особенно в сегменте офисов класса В. Основными тенденциями на рынке офисной недвижимости можно назвать укрупнение объемов сделок (увеличение спроса на офисы более 500 квадратных), увеличение сроков аренды, рост количества сделок по купле-продаже офисных площадей.

Подводя итоги первого полугодия, аналитики прогнозируют, что к концу 2005 г. будет построено 700 000-800 000 кв. м офисов А и В класса. За два квартала введено как минимум 10 крупных зданий. Среди комплексов А Capital Plaza (49 414 кв. м общей площади), построенный Capital Group, и бизнес-центр Pollars (37 400 кв. м, Mirax Group). А также Central City Tower I, возведенный ПФПГ, первое здание в бизнес-парке Крылатские Холмы (13 723 кв. м, CMI Development), комплекс Аквамарин (12 457 кв. м, Стройинком-К). Из них два крупнейших находятся за пределами Центрального делового района Capital Plaza и Крылатские Холмы. Объем всех вышедших на рынок офисов А и В за первое полугодие оценивается аналитиками в 200 000-400 000 кв. м.

С началом осени деловая активность в Москве набирает привычно высокие темпы. Девелоперы строят для арендаторов новые офисы. Цены на качественные помещения продолжают медленно, но верно ползти вверх. Количество сделок тоже растет. Хотя предложений, особенно на продажу, по-прежнему не хватает.

Среди крупных сделок аренды в первом полугодии 14 271 кв. м в комплексе Wave, снятых ВымпелКомом на 10 лет, сообщили в компании Knight Frank. В Башне на Набережной II Procter Gamble арендовала 8050 кв. м, а Ситибанк 4682 кв. м. Международный московский банк занял 6268 кв. м в Central City Tower. В Крылатских Холмах заключили договоры Jonson Jonson на 5151 кв. м и Huawei 4640 кв. м. По информации пресс-службы Capital Group, в Capital Plaza офисы сданы банку Garanti (1217 кв. м), LG (4023 кв. м), Regus (4587 кв. м), Unilever (4491 кв. м). Приживается практика заключения договоров предварительной аренды, пишет в отчете NG/CBRE.

Уровень вакантных площадей в офисах класса A находится в пределах 2,1-4,5%, в В 3,9-7,3%, что свидетельствует о высоком спросе на качественные помещения, по информации компаний Colliers Int., Noble Gibbons / CB Richard Ellis (NG/CBRE), Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, Jones Lang LaSalle. Средневзвешенные ставки аренды в классе A на начало сентября составили $595-670 за 1 кв. м в год без расходов на эксплуатацию и НДС. В классе В $398-480 (аналогичный период 2004 г.: А $570, В $350). В первом полугодии 2005 г. рост ставок аренды составил 5-7% для класса А и 4,5% для В. Москва вошла в четверку самых дорогих городов мира по ценам аренды после Лондона, Токио и Парижа, судя по рейтингу, опубликованному NG/CBRE. Сравнение офисных ставок в разных городах имеет практический смысл, когда транснациональные корпорации принимают решение об открытии офисов в том или ином городе, например, выбирая между Атлантой и Чикаго, говорит Олег Мышкин, партнер Colliers Int. Сравнение Москвы с Лондоном или Токио интересно в силу того, что динамика развития рынка офисов в Москве более близка тенденциям Лондона, Токио или Нью-Йорка. Пока рост ставок в Москве будет продолжаться.

Цены на офисы А могут варьироваться в пределах города в зависимости от района и качества каждого конкретного здания и от размера снимаемой площади, говорит Максим Жуликов, старший консультант компании Penny Lane Realty. В районе ул. Тверской или рядом с Кремлем ставки аренды могут доходить до $1000 за 1 кв. м в классе А без НДС на помещения 300-1000 кв. м. В качественных новых комплексах вроде Central City Tower или Легион-1 в среднем $770-850 без НДС.

Цены продажи составляют $3500-5000 за 1 кв. м в год в классе А и $1400-3500 в В (в первом полугодии 2004 г. $2500-5000 в классе А и $1700-3300 в В). Как говорит Андрей Петров, партнер Knight Frank, спрос на покупку помещений не менее высокий, чем на аренду, но не все владельцы в классе А готовы продавать свой продукт. По данным Knight Frank, в первом полугодии Объединенная металлургическая компания купила комплекс Аквамарин на Озерковской набережной, 2 Система-Галс продала здание в Настасьинском переулке, 7 (8200 кв. м) компании Amerop. Также Amerop купила Георг Плазу на ул. Мясницкой, 40/7 (5060 кв. м).

О самой загадочной сделке на рынке офисной недвижимости стало известно на прошлой неделе. Кипрский офшор Duze для неназванного покупателя приобрел на аукционе Фонда имущества здание бизнес-центра Атриум на Невском, 2 Первый в Петербурге центр класса А был открыт в 1997 г. и занимает здание площадью около 7000 кв. м и земельный участок в 2000 кв. м. Это имущество, а также 8,8% акций управляющей компании Атриума обошлись победителю аукциона всего в 58,58 млн руб. Низкая цена объясняется тем, что здание сдано в аренду управляющей компании до 2043 г. по льготной ставке. Других подробностей не сообщается.

Наиболее активными остаются Центральный деловой район (внутри Садового кольца) и Замоскворечье. Общая арендуемая площадь в офисах А за первое полугодие внутри Бульварного кольца составила 172 000 кв. м, в Замоскворечье 310 000 кв. м, в западной зоне Садового кольца 150 000 кв. м, по данным Knight Frank. Доля площадей А в этих зонах равняется 13,20%, 23,80%, 11,52%, а ставки аренды без НДС в среднем $919, $737 и $73 В Пресненском деловом районе доля площадей класса А составляет 1,32%, а ставки аренды около $64 В Киевском районе доля качественных площадей занимает 1,15%, а ставки на уровне $750, в Хамовниках 1,31%, $90 В зоне Тверской Новослободской офисов А около 24,95%, цены на уровне $73 В Таганском районе объем зданий А 1,73%, цены колеблются в пределах $685 за 1 кв. м в год.
К концу года подоспеют, по словам консультантов, Gorky Park Tower на Ленинском проспекте, 13 15 (32 800 кв. м, Стимул Груп), комплекс Wave на ул. Академика Сахарова, 8 (22 000 кв. м, ЭнергогаранткапиталСтрой), Ducat Place III на ул. Гашека, 6 (53 000 кв. м, Hines), Башня на Набережной II на Краснопресненской набережной, 18 (57 600 кв. м, Enka), Крылатские Холмы здания B, C, D на ул. Крылатской, 19 (15 390, 13 723, 15 390 кв. м), Северное сияние на ул. Правды, 24 (38 000 кв. м, МИАН), Пушкинский дом на Страстном бульваре, 9 (18 500 кв. м, Capital Group), Аврора Бизнес Парк II на ул. Садовнической, 82 (42 900 кв. м, Forum Properties). Если в 2004 г. на рынке в целом насчитывалось около 3,5 млн кв. м качественных офисов, то к концу 2005 г. их объем может перевалить за 4 млн кв. м.
Офисные центры в Северной столице растут как грибы после дождя, однако рынок еще не достиг стадии насыщения. Инвесторы уже готовы рассматривать недострои и здания со сложными документами.

14 600 кв. м. В классе С в 2005 г. появились бизнес-центр Троицкое поле, расположенный в одном из реконструированных корпусов Обуховского завода, и деловой комплекс Н-49 на проспекте Непокоренных.

Среди новых проектов реконструкция здания на Шпалерной, 54, компанией Роснефть-Балтика. В здании общей площадью 10 600 кв. м под офисы отводится около 6400 кв. м. В мае холдинг Империя, управляющий сетью бизнес-центров Сенатор, открыл новый объект класса B+ на улице Чапаева. Площадь первой очереди около

Весной этого года некоторые эксперты предсказывали насыщение рынка офисных площадей и обострение конкуренции. Прошло полгода, а девелоперы не жалуются на заполняемость и готовы строить еще.

По данным LCMC, до конца года планируется ввод 11 бизнес-центров общей площадью 74 000 кв. м, прирост рынка за год составит 23,7%. К открытию запланированы, в частности, четыре бизнес-центра Сенатор, вторая очередь Северной столицы площадью 6000 кв. м, центр Гренадерский на Выборгской набережной.

По данным LCMC, в бизнес-центрах класса В за первое полугодие 2005 г. ставки выросли в среднем на 10-15%, а в классе С их средний рост доходит до 20%.

Управляющий компанией Структура Петербург Игорь Водопьянов говорит, что сданные этой весной бизнес-центры Эврика и Т4 на площади Бехтерева заняты арендаторами на 100% и 80% соответственно.

Охта Групп весной анонсировала проект Район 700, строительство которого планирует начать в 2006 г. на территории бывшего Петрозавода совместно с финской SRV International. Для реализации проекта они создали совместное предприятие СРВ Охта. В состав коммерческого центра кроме торговых площадей и гостиницы должен войти бизнес-центр класса А площадью около 25 000 кв. м. Стоимость проекта оценивается примерно в 200 млн евро. СРВ Охта предполагает привлечь для его финансирования крупный европейский инвестиционный фонд, названия которого компания не раскрывает.

Неудовлетворенный спрос на офисные площади по-прежнему есть в классах А и В, говорит менеджер по маркетингу компании Астера Наталия Малеева. По ее оценке, Петербург сможет поглотить еще около 20 000 кв. м высококлассных помещений в ближайшие 3-5 лет. Правда, следует учесть, что при условии сохранения нынешних общих темпов роста экономики к этому моменту, скорее всего, появятся новые желающие занять красивые кабинеты.

А Водопьянов сетует на то, что в центральных и прилегающих к ним районах заканчиваются промышленные здания, пригодные для переоборудования под бизнес-центры. Остались только здания, принадлежащие компаниям с государственной долей, с которыми очень трудно договориться, говорит он.

Девелоперы уже отмечают дефицит свободных площадей под реконструкцию. Гендиректор Maris Properties Борис Мошенский говорит, что инвесторы все чаще обращаются к недостроям, причем все более популярны становятся недострои второй волны, в которые нужно вкладывать много средств, т. е. со сложными документами, спорами в судах.

С ним согласен директор петербургского офиса компании Colliers International Борис Юшенков, который говорит, что бизнес-центры, которые будут заниматься повышением уровня менеджмента, смогут даже позволить себе поднимать арендные ставки.

Участники рынка ожидают, что клиенты будут предъявлять более высокие требования к качеству офисной недвижимости и сервису. Заместитель председателя правления Охта Групп Дмитрий Киселев прогнозирует, что в дальнейшем арендаторы будут постепенно перемещаться из морально устаревших бизнес-центров в новые, более современные. Например, по его словам, в Хельсинки предложение офисных площадей значительно превышает спрос, но новые бизнес-центры продолжают строиться, вытесняя с рынка менее комфортабельные.



Главная --> Публикации