Главная --> Публикации --> Если частная компания будет работать как дез, ее быстро выгонят Еще один способ продать и купить квартиру Правительство гарантировало облигациям аижк 4,7 млрд руб. Дворец усадьбы люблино стал музеем Федерация может сменить гражданство

Но если стремление вложить средства в перспективную строительную отрасль вполне объяснимо, то какие причины могут побудить с этими активами расстаться?

На столичном строительном рынке набирает обороты передел собственности. Крупнейшие компании меняют владельцев. Последней в ряду подобных сделок стало приобретение компанией «Базовый элемент» контрольного пакета акций одного из главных застройщиков столицы — ОАО «Главмосстрой». По общему мнению, в ближайшее время последуют и другие крупные сделки. Городские власти, до недавнего времени полностью контролировавшие ситуацию на московском строительном рынке, не выказывают никакого беспокойства по поводу происходящего.

Вложения надежные...
Действительно, столичный строительный бизнес уже не приносит столь баснословных и, главное, легких прибылей, как раньше. Правила игры заметно усложнились: рост цен едва догоняет инфляцию, покупатели становятся все более разборчивыми, провоцируя появление «неликвида», а законодатели «закручивают гайки» (застройщики до сих пор не могут определиться, как можно работать в соответствии с новым законом об участии в долевом строительстве). В этих условиях кажется объяснимым решение избавиться от хлопотного бизнеса и пустить на прежде закрытый рынок «чужаков».
В то же время вложения в строительную отрасль столицы не утратили привлекательности для крупного капитала. Во-первых, потому, что являются пусть и не сверхдоходным, но вполне надежным способом инвестиций. Достаточно вспомнить о том, что только в первом полугодии 2005 года прибыль главного актива О. Дерипаски — компании «Русал» — составила около $3 млрд. При таких условиях как нельзя более актуален вопрос размещения свободных средств. Возможностей же для этого на сегодняшний день немного: фондовый рынок пока находится в зачаточном состоянии, совершить сделку типа приобретения «Челси» означает подвергнуть себя риску вызвать неудовольствие «наверху», а вот инвестиции в недвижимость считаются делом не только вполне надежным, но даже модным.
«У людей, которые приобретают строительные компании, настолько много денег, что им надо что-то купить, надо куда-то вкладывать средства, — говорит Г. Такоев. — Скорее всего им просто сказали: есть возможность получить такой актив. К тому же стройкомбинаты — это определенный штат людей, определенные мощности, определенное имя. Это актив, который в будущем можно либо развить, либо продать».
«Раньше никто не продавал акции таких компаний. Теперь у влиятельных финансово-промышленных групп появилась возможность приобрести очень крупные строительные структуры, — отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Причем иногда интереснее брать не самые эффективные компании. Они все равно при этом обладают огромным штатом, опытом, сложившейся структурой бизнеса как во внешней среде, так и внутри самой компании. Смена топ-менеджеров, более действенная политика в области конкурсов и тендеров, крупные проекты — и строительная компания может стать очень значительным активом в портфеле промышленной группы, даже с возможным дальнейшим выводом на рынок IPO».
По мнению Л. Белаги, крупный олигархический капитал вкладывает деньги в то, что всегда будет представлять ценность: «Несмотря на то что темпы роста цен на жилье замедлились, все, наконец, осознали, что недвижимость — это один из наиболее стабильных секторов рынка. Поэтому серьезный капитал сейчас вливается в строительство и недвижимость, используя эти отрасли как способы надежного размещения денег. Время самое подходящее: прошлым летом рынок немного лихорадило, а теперь он стабильно, спокойно развивается. Далее приток инвестиций в недвижимость будет только увеличиваться».
Примечательно, что у профессионалов существуют две диаметрально противоположные точки зрения на сегодняшнее состояние рынка. С одной стороны, как было сказано выше, ситуация усложнилась, что, по мнению некоторых аналитиков, и спровоцировало приход крупных игроков — только они в состоянии работать в таких условиях. В то же время высказывается мнение, что именно наступившая стабилизация рынка позволила прийти на него новым, не слишком опытным игрокам. «На галопирующей лошади усидит не всякий, здесь нужна очень хорошая подготовка, — говорит Л. Белага. — Прибыль — та же скачка: раньше, когда темп ее был стремителен, нужны были «ковбои» — опытные профессионалы. Теперь, когда лошадь идет не очень быстро, на нее могут сесть и другие».

Что нам стоит продать стройки?
Череду крупных сделок со строительными активами открыла продажа цементного подразделения «Интеко» холдингу «Евроцемент групп», которая состоялась в марте этого года. Вскоре после этого владелец «Интеко» Елена Батурина избавилась еще от одного крупного производства — Домостроительного комбината № 3 (ДСК-3). Он был продан группе компаний «ПИК».
Очередной сенсацией на рынке стал переход контрольного пакета акций одной из крупнейших строительных компаний Москвы «Главмосстрой» в распоряжение «БазЭла», принадлежащего Олегу Дерипаске. До сих пор крупными пакетами акций «Главмосстроя» официально владели несколько акционерных обществ, а также физические лица, в том числе — менеджмент компании. Чьи именно акции были куплены «БазЭлом» — неизвестно. Однако большинство участников рынка уверены, что «Главмосстрой» непосредственно контролировали городские власти во главе с мэром столицы Юрием Лужковым. Поэтому распродажу строительных активов, начатую Еленой Батуриной и, по общему мнению, продолженную ее супругом, многие восприняли как прощание последнего со своей должностью.
«Предположение, что мэр распродает свои активы в преддверии отставки, похоже на правду, — считает директор департамента инвестиционной деятельности компании «Комстрин» Григорий Такоев. — На мой взгляд, все эти продажи связаны исключительно с тем, что готовится смена нашему мэру. Те, кто окажется у власти после ухода команды Лужкова, не будут располагать теми ресурсами, которые имели их предшественники: у новой власти скорее всего не будет возможности застраивать так много площадей «панелью» и давать работу своим ДСК. Поэтому логично сейчас от них избавиться — видимо, так завуалировано дают о себе знать люди, которые будут впоследствии близки будущему градоначальнику».
Есть и другая точка зрения: некоторые игроки рынка не склонны видеть в этой ситуации политическую подоплеку и объясняют все чисто экономическими причинами. «Продажей части своего бизнеса Елена Батурина просто фиксирует прибыль на должном уровне. Мы расцениваем это как абсолютно гениальный управленческий ход, — говорит директор управления рекламы и коммуникаций концерна «Крост» Леонид Белага. — Елена Николаевна продала активы, развитие которых замедлилось, с тем чтобы уйти в сферы, которые развиваются более интенсивно — в частности, гостиничный бизнес. Это очень грамотная стратегия для того, кто хочет быстро развиваться».

Надежный швейцарский тыл

...Но не перспективные
Так или иначе, вопрос о том, насколько перспективными были совершенные сделки для покупателей, остается открытым. До сих пор «Главмосстрой» существовал в основном за счет городских заказов — на их долю приходилось около 80% возводимого компанией жилья. Немалую часть проектов составлял горзаказ и для ДСК- Но в дальнейшем такая расстановка сил едва ли сохранится: городские власти не будут стараться загрузить работой «чужие» мощности. К тому же нет никаких гарантий, что будущий мэр станет так же активно застраивать столицу, расходуя бюджетные деньги на снос ветхого жилья и строительство квартир для очередников.
Весьма сомнительной выглядит и востребованность в столице панельных домов, которые составляют основную часть производства «Главмосстроя» и являются единственным продуктом ДСК- Ни для кого не секрет, что «панель» активно «выдавливается» из Москвы, а свободных площадей, пригодных для массовой застройки, в столице практически не осталось.
Тем не менее приобретатели стройкомбинатов смотрят в будущее весьма оптимистично. «Вхождение ДСК-3 в состав группы компаний «ПИК» существенно расширит наше присутствие на рынке крупнопанельного домостроения в Москве и Московской области», — утверждает руководитель пресс-службы ПИК Наталия Коновалова. По ее мнению, в Москве осталось «огромное количество» неосвоенных участков: «Возьмите те же промзоны, которые занимают около 20 тыс. га. Многие застройщики занимаются выводом промышленных предприятий за черту города и строят на их месте жилые районы».
Кроме того, в ПИК твердо убеждены в долгосрочной перспективе строительства панельного жилья в Москве и области. «Мы не исключаем возможность, что панель будет трансформироваться, а ДСК придется совершенствовать выпускаемые серии, — говорит Н. Коновалова. — Но если наступит такая ситуация, что через шесть–семь лет дома серии «Парус» окажутся невостребованными, мы совершенно спокойно перейдем на производство домов по индивидуальным проектам — оборудование ДСК это позволяет. Возможно, будут незначительные потери в объемах, но мы готовы к изменениям на рынке. Пока сформированной инвестиционной программой застройки Москвы и Подмосковья загруженность домостроительных комбинатов обеспечена как минимум до 2012 года. Только наша собственная утвержденная программа строительства жилья предполагает в ближайшие несколько лет возведение в Москве около 2 млн кв. м жилья, в Подмосковье — около 3 млн кв. м. В нашу программу включены площадки, закрепленные за ДСК-3 и насчитывающие около 1 млн кв. м жилья инвестиционной и муниципальной застройки».
Некоторые «сторонние наблюдатели» также не склонны предрекать сменившим владельцев компаниям проблемы с получением земли под застройку. «Возможно, что уже выделенные участки будут новыми владельцами пересмотрены с точки зрения планов их застройки, хотя это маловероятно, — считает К. Ковалев. — Что касается новых участков, то не думаю, что с их приобретением возникнут проблемы. Распределение участков как при муниципальном заказе, так и коммерческом проводится на рыночной основе, посредством конкурсов, аукционов, тендеров. Вышеназванные компании станут участвовать в них на тех же основаниях, что и раньше, и будут иметь равные возможности с другими участниками получить участок».
Не все склонны «ставить крест» и на «панели». «Неправильно было бы сказать, что панельное жилье становится все менее востребованным, по крайней мере среди потребителей. Наибольшим спросом всегда пользуются самые дешевые и самые дорогие квартиры. Напротив, бизнес-класс нуждается в очень хорошем маркетинговом продвижении для успешных продаж», — отмечает К. Ковалев. Хотя, по его мнению, перспективность покупки производящих «панель» комбинатов с точки зрения инвесторов невелика: «Монолитное домостроение является менее затратным по сравнению с панельным и более окупаемым. Естественно, застройщикам выгоднее строить «монолит». Панельное строительство может приносить прибыль, только если оно массовое, а не при единичной точечной застройке. Кроме этого панельное строительство подразумевает, что правильное использование земельного участка будет ограничено сериями, а при использовании «монолита» технологии, особенности архитектуры и планировки домов позволяют более выигрышно использовать земельный участок на этапе его строительства и реализации».
Несмотря на все оговорки, некоторые участники рынка считают панельное домостроение достаточно выгодным направлением бизнеса. «Панель» в любом случае востребована средним классом, в дальнейшем будет развиваться ипотека, что также потребует строительства жилья самой дешевой категории, — считает Г. Такоев. — Конечно, в Москве никаких «панелей» не будет, хотя сейчас под расселение такие дома строятся. Значит, «панель» будет выводиться в область: застраивать там все «монолитом» дороговато. А проблема противодействия местных властей, которые не хотят пускать на свой рынок московских застройщиков, решается одним звонком сверху. Работа на ближайшее время всем найдется».
Последнее утверждение недавние события делают все более спорным. Как известно, Московский строительный союз обратился к Владимиру Ресину с просьбой пересмотреть городскую программу строительства монолитных жилых домов за счет бюджетных средств и передать выделенные для этих целей площадки тем, кто сможет построить на них более дешевое панельное жилье. И если для ДСК-3 положительное решение этого вопроса будет означать загрузку мощностей, то компании, купленные Олегом Дерипаской, своих строительных площадок попросту лишатся (в письме указаны адреса, по которым строительство монолитных домов ведет «Главмосстрой»).
Какое бы решение ни принял глава столичного стройкомплекса — сигнал, согласитесь, тревожный. Нет никаких гарантий, что подобное не будет повторяться и впредь.
Швейцария - одна из тех стран, где купить недвижимость иностранным гражданам крайне сложно. Согласно действующим в стране законам исключения допускаются лишь в отдельных районах страны, причем далеко не для всех. В качестве покупателей и потенциальных граждан страны Швейцарии нужны только благонадежные и весьма состоятельные инвесторы.

Однако, по словам Светланы Скотниковой из компании Kirsanova Realty, приобретение недвижимости в Швейцарии нельзя пока назвать повальным увлечением: число российских покупателей составляет лишь 10% от общего объема сделок с иностранными гражданами. Возможно, не последнюю роль здесь играет тот факт, что по отношению к нашим соотечественникам послабления не предусмотрены.

Федеративная республика Швейцария получила заслуженную славу страны безопасной и стабильной. Зато и инвестиции в местную недвижимость нельзя в полной мере назвать высокоприбыльными: скорее, они долгосрочные. По данным компании Knight Frank, цены на недвижимость, в том числе при сделках с арендой, растут в пределах 1-2% в год. Так что потенциальный покупатель швейцарской недвижимости, по мнению отечественных риэлтеров,- это заинтересованный в получении гражданства и хорошем образовании для своих детей серьезный бизнесмен.

Отличительной особенностью Швейцарской Конфедерации является тот факт, что в каждом из 23 входящих в нее кантонов разработаны своя конституция, налоговое законодательство и правила приобретения недвижимости. К примеру, в таких городах, как Женева, Лозанна, Цюрих и Цуг, согласно закону иностранцы могут лишь арендовать жилье. Кроме того, на территории всей страны действует закон lex Friedrich, запрещающий иностранным гражданам, не имеющим вида на жительство, покупать недвижимость. Считается недействительной и расторгается сделка, при которой недвижимость для иностранца и за его деньги граждане Швейцарии приобретают от своего имени. Согласно действующим с 2002 года билатеральным соглашениям с Европейским союзом, местные власти при покупке недвижимости гораздо более либеральны с гражданами стран-членов ЕС, но не с представителями стран бывшего СССР.

Закон есть закон

В этом случае инвестор освобождается от местных налогов в течение 20 лет, после чего размер арендной платы может быть увеличен. Иностранцы, постоянно проживающие за границей, могут покупать жилую недвижимость в швейцарских туристических зонах или промышленные здания, предназначенные для производства. Граждане, имеющие вид на жительство категории В, могут покупать для личного пользования объекты площадью не более 3 тыс. кв. м. Счастливые обладатели вида на жительство категории С могут покупать любую недвижимость в Швейцарии и заниматься частным предпринимательством. Правда, для получения этого документа необходимо прожить в стране лет пять-десять и прослыть добропорядочным гражданином.

Сейчас иностранцам разрешено вкладывать средства в апартаменты новых кондоминиумов, расположенных в определенных кантонах страны, которые сдаются по ценам, ниже рыночных где-то на 30%.

Помимо прочего, по словам Екатерины Тейн, директора департамента жилой недвижимости Knight Frank, иностранный покупатель должен предъявить справку о благонадежности из своего банка в соответствии с законом об отмывании денег (money laundry regulation). При большом желании клиент может попытаться взять ипотечный кредит, в Швейцарии ставки по нему составляют всего 2%, но набор требований к документам местные банки предъявляют очень высокий,- говорит Тейн. Покупка нерезидентом недвижимости в Швейцарии не дает права на пребывание в этой стране: каждый раз, чтобы проведать свою виллу, покупателю придется брать туристическую визу. Находиться в стране при этом разрешается только шесть месяцев в году, не более 90 дней за одну поездку.

Неудивительно, что наиболее распространенным, хотя и затратным способом покупки недвижимости для российских граждан остается регистрация в Швейцарии фирмы, на имя которой можно получить право пребывания в стране. По данным Swiss-Russian Business Association, инвестор может создать аналог российского АО или ООО с определенным числом учредителей и уставным капиталом, открыть офис и взять на работу не менее трех местных жителей. Стоимость регистрации фирмы составляет 8-10 тыс. швейцарских франков, не включая административные расходы. По данным Kirsanova Realty, около 0,5-1% от сделки составляют расходы на нотариуса, 1-1,5% - регистрационный налог, и 3-6% от сделки берет в качестве комиссии риэлтер. Ежегодный налог на недвижимость в зависимости от района составляет 1,5%, а налог на прибыль в случае продажи объекта по более высокой цене установлен в 18% от разницы между ценой продажи и покупки.

Спросом у российских покупателей пользуется как городская, так и загородная недвижимость. Однако в популярных Женеве или Цюрихе для иностранцев возможна только аренда, поэтому среди зарубежных клиентов востребована недвижимость, находящаяся в близлежащих районах (например, Вевей, Монтре и т. д.).

Пригород для иностранцев

Цены на местную недвижимость исчисляются в швейцарских франках (курс сейчас составляет 1,5-1,6 швейцарского франка за $1). По словам Светланы Скотниковой, сегодня квадратный метр в Цюрихе оценивается в 12 тыс. швейцарских франков, в Лозанне и Женеве- в 8 тыс. и 10 тыс. швейцарских франков соответственно. Стоимость загородных вилл, как правило, составляет около 10 тыс. швейцарских франков за квадратный метр, при этом вилла среднего размера площадью в 400 кв. м может стоить от 3 млн швейцарских франков,- говорит Скотникова. В таких городах, как Гстаад, Кран-Монтана и Санкт-Мориц цена некоторых эксклюзивных объектов может доходить до 12-15 тыс.

Кроме того, недвижимость продается в специально отведенных для отдыха районах- в Валлисе или Граубюндене, где, кстати, законодательство по отношению к иностранцам считается особенно строгим. По данным агентства Overseas Realty, в последнее время общий объем предложений в Швейцарии сосредоточился в следующих регионах страны: Вале (45%), Вербье (5%), Граубюнден (5%), Тичино (45%).

В связи с приближением зимнего сезона, по прогнозам наших экспертов, у российских покупателей будут особенно востребованы объекты в горных районах, преимущественно вокруг Женевского озера, где как раз и расположены города Вевей и Монтре. Здесь находится дорогая даже по сравнению с Францией недвижимость. Так, на французской стороне Женевского озера дома стоят заметно дешевле,- сообщает Екатерина Тейн. Впрочем, инвестировать средства можно и в недвижимость на более отдаленных курортах. К примеру, популярностью у иностранцев пользуется курортное местечко Анзер, расположенное в 179 км от Женевы и 295 км от Цюриха, в кантоне Вале. Шале в сельском стиле с тремя спальнями может стоить здесь около 550 тыс. швейцарских франков. Стоимость шале в новом поселке Анзера Le Jardin des Alpes варьируется от 470 тыс. до 1 млн швейцарских франков. В настоящее время Анзер - единственный район в кантоне, где удалось ускорить процедуру оформления вида на жительство, причем именно по причине интереса к курортному Анзеру со стороны иностранных граждан. Желающие вкладывать средства в надежную швейцарскую недвижимость должны быть готовы к подобной разборчивости и прохождению жесткой процедуры натурализации: власти Швейцарии не гонятся за крупными инвестициями и могут себе позволить отсеивать ненужных им покупателей.

швейцарских франков за квадратный метр.

В 2003 году приобретенное частными лицами жилье составило 92% от общего объема сданного коммерческого жилья (еще 10 лет назад до 60% новостроек покупалось предприятиями для своих сотрудников). По состоянию на 2004 год ведомственным жильем были обеспечены 75 млн человек.

Экзотические рынки недвижимости пока не пользуются повышенным спросом среди россиян, что легко объяснимо: кому хочется переезжать из одной развивающейся страны в другую. Но исключения из этого правила все же есть. Например, Китай. Два года назад в Китае был принят закон, благодаря которому рынок недвижимости Шанхая стал полностью открытым для иностранцев, а других городов - частично открытым. Среди российских граждан в первую очередь этим законом воспользовались бизнесмены, ведущие дела в этой стране и рассматривающие покупку квартиры как замены гостиничному номеру

С 1982 году в КНР было принято более 400 законодательных актов, регулирующих деятельность и предоставление услуг в сфере недвижимости. В 1993 году в результате предпринятых государством мер макроэкономического регулирования по преодолению перегрева в экономике было приостановлено инвестирование в недвижимость, что привело к возникновению напряженной ситуации с коммерческим жильем на рынке и вызвало серьезные колебания в отрасли.

Вплоть до конца 1980-х годов основными субъектами предложения недвижимости были государственные строительные компании и государственные предприятия. Начиная с 1990-х годов предприятия негосударственной формы собственности, включая компании с иностранным капиталом, начали выходить на рынок. Однако до 1997 года доля государственных предприятий в этой сфере все же оставалась весьма значительной.

Макроэкономическая ситуация: от дефицита к избытку продукции

После 1997 года на новом этапе государством был принят ряд мер стимулирующего характера для обеспечения выхода отрасли из кризиса и превращения ее в точку роста китайской экономики.

Макроэкономическая ситуация оказывает сильное влияние на баланс между спросом и предложением, и проведение стимулирующей или сдерживающей макроэкономической политики непосредственно воздействует на колебания на рынке недвижимости. Прослеживается явная взаимосвязь между циклами рынка недвижимости и колебаниями ВВП, однако для сферы недвижимости характерны большая амплитуда колебаний, более быстрый восстановительный период и более медленный спад.

1997 год был переломным в развитии сферы недвижимости в КНР. При этом наиболее важным макроэкономическим изменением было изменение отношения между совокупным спросом и предложением в экономической системе. До 1997 года спрос превышал предложение, приводя к возникновению дефицита. После 1997 года предложение стало превышать спрос практически по всем товарам.

В 2004 году объем начатого строительства составил 365 млн кв. м, увеличившись по сравнению с 2003 годом на 19%.

Объем завершенного строительства в 2004 году составил 190 млн. кв. м, достигнув прироста в 27% по сравнению с 2003 годом. Средняя цена реализации жилой недвижимости составила 2,6 тыс. юаней за квадратный метр (около $400), увеличившись на 6,1%. В то же время в крупных приморских городах (Шанхай, Гуанчжоу и др.), а также в Пекине средняя цена монолитных новостроек превысила $1,3 тыс. за квадратный метр.

Статистические данные показывают, что за 2003-2004 годы среди лиц, приобретших жилье в Шанхае, 75% составляют жители города, 20% - жители других провинций и городов, 5% - иностранцы.

Самым открытым для иностранцев является шанхайский рынок недвижимости.

В других городах иностранцы имеют возможность покупать лишь специально построенные для них дома.

Учитывая то, что в 2004 году в Шанхае было возведено 20 млн кв. м жилья, получается, что иностранцы приобрели около 1 млн кв. м.

Инвестиционные вложения под запретом

Например, в Пекине для этих целей ежегодно возводится всего около 200 тыс. кв. м. Покупка квартир нерезидентами в буквальном смысле проходит по подписке.

В стране в 2005 году был принят налог на прибыль перекупщиков от продажи недвижимости, что является одной из мер, которая, как надеется правительство, сможет снизить активность на рынке недвижимости. С начала июня 2005 года 5-процентным налогом будет облагаться прибыль, получаемая от продажи недвижимости, которая находилась во владении менее двух лет. В крупных городах, где цены на недвижимость растут быстрее всего, местные власти получат возможность взимать налоги с дорогого жилья по более высоким ставкам. Например, покупатели дорогой недвижимости в городе Наньцзин, столице провинции Цзянсу, теперь будут вынуждены платить налог по ставке 4% в год от рыночной цены квартиры взамен 2%, которые взимались ранее. Как надеются китайские власти, этот налог должен поставить заслон массовому строительству дорогой недвижимости.

Однако следует помнить, что недвижимость в Китае иностранцы покупают не с целью инвестиционных вложений.

Кроме того, в Китае до сих пор (и как объявили власти, минимум до 2010 года) иностранцу нельзя приобрести безусловное право собственности на недвижимость, вместо этого приобретается право аренды на 70 лет. Деньги же, ввезенные в Китай для покупки недвижимости, не могут быть вывезены при ее продаже. Однако эти ограничения не останавливают иностранцев, в том числе и россиян. По оценке шанхайских властей, только в этом городе примерно 200-300 квартир уже раскуплено российскими бизнесменами, имеющими, как правило, общий бизнес с этой страной.
Главный российский реформатор активно включился в решение квартирного вопроса. И включился решительно. Глава минэкономразвития Герман Греф пообещал, что объемы ипотечного кредитования в России в 2005 году и в последующие годы будут удваиваться.

Еще одним ограничителем бурного роста рынка недвижимости стал запрет на продажу квартир в еще не достроенном здании.

Проведенные исследования показали, что субъекты Федерации могут брать кредиты в банках под залог участков, которые выставляются на конкурс для жилищной застройки, но стоимость этих участков зачастую покрывает лишь 50 процентов кредита. Поэтому вторые 50 процентов кредита предлагается гарантировать из федерального бюджета. По словам министра, в 2006 году субъекты Федерации смогут потратить на инженерное обустройство территорий 25 миллиардов рублей, из которых 12,5 миллиарда будет выделено из федерального бюджета в виде госгарантий кредитов. Он также отметил, что уже проведены консультации с банками, в результате которых банки согласны в следующем году выдать кредиты на сумму около 1 миллиарда долларов, а в 2007 году это сумма может составить 2 миллиарда долларов по ставке 13 процентов годовых.

Пока, как отметил министр, программа ипотечного кредитования серьезно хромает. Чтобы справиться с этой хромотой, минэкономразвития планирует запустить сразу несколько проектов в следующем году. Во-первых, будет введен инструмент предоставления финансовых гарантий субъектам Федерации для привлечения ими кредитов на инженерное обустройство территорий, продаваемых под жилищную застройку.

Следующий шаг, это запуск с нового года программы по обеспечению жильем молодых семей и специалистов сельского хозяйства, которая предполагает субсидирование со стороны государства покупки жилья. Для этого все регионы будут разделены на четыре группы - высокоразвитые регионы, доноры, регионы со среднем уровнем и депрессивные. Для каждой группы регионов формируется свой механизм государственной поддержки семей при обеспечении жильем. В частности, высокоразвитым регионам предполагается сочетание бюджетной субсидии на первоначальный взнос и ипотечного кредита. Сумма субсидии составляет 30 процентов от стоимости жилья, при этом 10 процентов субсидии финансируется за счет федерального бюджета и 20 процентов за счет регионального бюджета. На оставшуюся сумму предоставляется ипотечный жилищный кредит под залог строящегося (приобретаемого) жилья. В развитых регионах - донорах субсидия может вырасти уже до 50 процентов от стоимости жилья (20 процентов за счет федерального бюджета и 30 процентов за счет региона). Регионы со средним уровнем экономического развития тоже получат субсидию в размере 50 процентов, только центр профинансирует уже 30 процентов, а регион 20 процентов. Что же касается депрессивных регионов, им предлагается за основу взять схему обеспечения молодых специалистов муниципальным жильем, построенным за счет бюджетных средств. 50 процентов финансируется за счет средств федерального бюджета, 50 процентов за счет региональных средств. Специалисты проживают в жилье по договору найма и имеют право на последующий выкуп жилья.

Процент, как мы видим, не маленький, поэтому государство будет субсидировать процентные ставки кредитов, и половину возьмет на себя, а именно 6,5 процента. Таким образом, считают в министерстве, любой регион сможет привлечь финансы на строительство из банковской системы.

В минэкономразвития считают, что почти треть молодых семей и специалистов сельского хозяйства смогут участвовать в программе ипотечного кредитования. Причем ипотека будет для них доступной. По расчетам специалистов, минэкономразвития для участия в программе молодая семья должна получать в высокоразвитых регионах России минимум 4,3 тысячи рублей, а в депрессивных - не менее 2,6 тысячи рублей. Тогда она сможет приобрести жилье площадью. 60 квадратных метров. Ежемесячные выплаты по ипотеке при этом не будут превышать половины семейного дохода.

Сегодня по данным минэкономразвития, в высокоразвитых регионах в сельской местности нуждаются в жилье 7 тысяч специалистов, в регионах донорах - 15 тысяч, в регионах со среднем уровнем развития - 32 тысяч, в депрессивных регионах - 15 тысяч.

И последнее. В 2006 году планируется выделить 3,7 миллиарда рублей на повышение капитализации государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Еще 14 миллиардов рублей пойдут на гарантии по долгосрочным кредитам. Глава минэкономразвития пообещал в течение трех лет убрать АИЖК с рынка коротких бумаг. Агентство будет скупать только длинные бумаги, которые не будут востребованы рынком.

Маленькое но, программа пока еще не утверждена, правда, средства на нее, как заверили нас в министерстве, уже зарезервированы в проекте бюджета на 2006 год в размере 5 миллиардов рублей, а в 2007 году сумма достигнет - 6 миллиардов рублей. Программа идет в качестве дополнений к ФЦП Жилище на 2002-2010 гг..

По данным Ассоциации российских банков:

Хотелось бы отметить, что, несмотря на то, что в этом году количество семей, взявших ипотечный кредит, вырастет вдвое по сравнению с прошлым годом, когда ипотекой воспользовалось 40 тысяч семей, Герман Греф считает, что этот рост должен быть не в разы, а на порядок выше.

- объем банковских ипотечных кредитов составляет 1 миллиард долларов;

- сегодня по ипотечным кредитам в России приобретается жилья 1,5 процента жилья;

- программы ипотечного кредитования осуществляют 140 банков;

- число ипотечных кредитов в общем количестве ссуд, выданных физическим лицам, не превышает 6 процентов;

- средняя ставка по ипотечным кредитам в России сегодня составляет 13 процентов;

- на 5 крупнейших банков приходится 70 процентов всех ипотечных кредитов;



Главная --> Публикации