Главная --> Публикации --> Ипотека - дело тонкое Владимир путин обещает жесткий контроль за расходованием средств Какие банки выдают займы на покупку жилья в новостройках Корейцы инвестируют в русский диснейленд Торговый центр вместо рынка

О том, что Auchan наконец определился с приходом в Россию сети Decathlon, "Бизнесу" рассказали сразу несколько источников. По словам топменеджера одного из крупных риэлтерских агентств, первый магазин сети должен открыться в Мытищах рядом с гипермаркетами Auchan и Leroy Merlin. Площадь будущего магазина пока неизвестна, однако, по предположению собеседника "Бизнеса", она может составить около 6-8 тыс. кв. м.

Вслед за гипермаркетами Auchan и магазинами товаров для дома Leroy Merlin французская группа Auchan выводит на российский рынок свое подразделение по торговле спортивными товарами - Decathlon. Первый магазин Decathlon откроется рядом с Auchan в Мытищах. Скорее всего, и следующие магазины сети откроются рядом с Auchan.

Дата открытия первого российского Decathlon тоже пока неизвестна. Впрочем, источник "Бизнеса", знакомый с планами Auchan, считает, что откроется магазин не раньше 2006 года. "Им еще предстоит строительство, на участке, где они будут строить, пока ничего нет",- говорит собеседник "Бизнеса". По его словам, среди возможных местоположений Decathlon также рассматривалась площадка рядом с Auchan в Марьине. "Большинство магазинов Decathlon в России будет открываться рядом с гипермаркетами Auchan",- рассказывает собеседник "Бизнеса".

Впрочем, по словам источника "Бизнеса" в крупной российской девелоперской компании, площадь магазина будет около 3-4 тыс. кв. м.

Конкуренты Decathlon и аналитики расходятся во мнениях о том, как долгожданный приход Decathlon отразится на российском рынке спортивных товаров. Гендиректор сети магазинов "Спорт + Мода" Игорь Нефед отмечает, что Decathlon будет непросто выходить на относительно заполненный и структурированный российский рынок. "Исходя из ценовой категории, основным их конкурентом станет другая западная сеть - Intersport",- рассуждает Нефед. По его мнению, основным конкурентным преимуществом Decathlon на московском рынке помимо низких цен станет грамотный западный менеджмент. В российском представительстве Intersport от комментариев отказались.

В российском представительстве Auchan оперативно прокомментировать вопрос о Decathlon не смогли.

Бизнес-центр на Новоданиловской набережной будет возведен на месте складских зданий, ранее принадлежащих камвольному комбинату Октябрь, которые будут снесены.

Аналитики выразили большую уверенность в успехе Decathlon на российском рынке, нежели ее потенциальные конкуренты. "Насколько я понимаю, таких же низких цен, как у Decathlon, сейчас в России нет ни у кого",- отмечает директор департамента коммерческой недвижимости Colliers International (вела с Decathlon переговоры) Максим Гасиев. По его мнению, это преимущество может оказаться решающим. А аналитик ИК "Финам" Владислав Кочетков добавляет, что в формате спортивных гипермаркетов у Auchan в России пока мало конкурентов. "Наибольшие потери от открытия Decathlon понесут небольшие магазины, предлагающие узкий ассортимент спортивных товаров",- прогнозирует аналитик. "Auchan "распробовал" российский рынок - он стремится представить на нем как можно большее число концепций",- констатирует аналитик. По его мнению, в ближайшее время от Auchan стоит ожидать прихода и других проектов.
Как стало известно Бизнесу, в конце 2005 года на Новоданиловской набережной вл. 8 начнется строительство бизнес-центра общей площадью 40 тыс. кв. м. Девелопером проекта выступает компания MR Group. По оценкам экспертов, объем инвестиций в возведение нового офисного здания составит не менее $48 млн.

Изначально на этом месте планировалось строительство торгово-общественного центра, проект которого разрабатывало архитектурное бюро Рождественка. Как рассказала Бизнесу директор архитектурного бюро Рождественка Наринэ Тютчева, по участку на Новоданиловской набережной была выпущена вся исходно-разрешительная документация, однако он был перепродан, и сейчас проектирование этой территории ведет мастерская Сергея Скуратова.

Согласно новой концепции, в конце 2005 года здесь начнется строительство офисного комплекса класса В общей площадью 40 тыс. кв. м и подземным паркингом на 366 машиномест. Бизнес-центр будет состоять из трех зданий переменной этажности (6-9-11 этажей) с единым первым уровнем.

Консультантами этого проекта выступают Noble Gibbons и Jones Lang LaSalle,- отметила Ирина Дзюба.

В настоящий момент развитием земельного участка общей площадью 0,76 га на Новоданиловской набережной занимается компания MR Group. Директор по маркетингу MR Group Ирина Дзюба рассказала, что та компания, которая являлась владельцем зданий и разрабатывала этот участок, вынуждена была выставить проект на продажу. Нами были приобретены отдельно стоящие здания на территории камвольного комбината Октябрь, находящиеся в собственности у юридического лица. Также была оформлена переуступка договора аренды земли,- пояснила она. Назвать сумму сделки Ирина Дзюба отказалась. По оценкам генерального директора NAI Vesco Андрея Федаки, исходя из стоимости земли, участок был продан не меньше чем за $7 млн. Окончание всех работ по возведению офисного комплекса запланировано на второй квартал 2007 года.

Что касается портрета потенциального арендатора, то, по мнению Андрея Федаки, бизнес-центр на Новоданиловской набережной может быть интересен как для многих крупных компаний, которые захотят разместить там свой бэкофис, так и для представительств региональных фирм и среднего и мелкого бизнеса. Однако, по словам Антона Прокопьева, исходя из опыта реализации собственником предыдущих проектов, объект может быть распродан по частям, и минусом при сдаче в аренду станет появление у здания нескольких собственников. Стоимость продажи площадей в новом бизнес-центре будет варьироваться в пределах $2,5- 2,8 тыс. за кв. м,- добавляет Федака. По данным Юлии Никуличевой, базовые арендные ставки в новом офисном здании составят $360-370.

Эксперты рынка отмечают, что район Новоданиловской набережной в настоящий момент скорее перспективный, чем уже востребованный. Так, по мнению директора отдела офисной недвижимости Knight Frank Андрея Петрова, к плюсам нового бизнес-центра можно отнести близость двух крупных транспортных артерий - Варшавского шоссе и Третьего транспортного кольца. С ним соглашается и заместитель генерального директора Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева, добавляя, что это одна из причин того, что территория вдоль набережной в настоящий момент очень активно осваивается. Однако поскольку вокруг расположена промзона, строительство офисного здания класса А здесь неуместно,- пояснила она выбранный формат проекта. По оценкам старшего консультанта по коммерческой недвижимости консалтинговой компании Dominique Renard Антона Прокопьева, затраты на строительство составят примерно $1,2-1,3 тыс. за кв. м.

Согласно постановлению правительства Москвы №795-ПП от 23 сентября 2003 года, комплекс жилых домов общей площадью 60 тыс. кв. м будет возведен на освобождаемых производственных территориях по адресам: Попов пр., вл. 4, 4а, 2 и Русаковская набережная, вл. Там сейчас находятся здания четырех предприятий (ОАО "Завод автотракторного оборудования АТЭ-1", ОАО "Холдинговая компания "Электрозавод"", ООО "Союзлифтмонтаж" и ОАО "Московский электроламповый завод"), а также Центр социальной медицинской реабилитации больных наркоманией. По окончании строительства в собственность ЗАО "Интеко" перейдет 70% как жилых, так и нежилых площадей комплекса, а 30% будет передано заказчику - ГУ "Объединенная дирекция" Госстроя России.

В марте 2006 года компания "Интеко" приступит к возведению нового жилого комплекса бизнес-класса в Сокольниках (ВАО). Строительство начнется на месте промзоны, вывод предприятий с которой завершится к концу 2005 года. Объем инвестиций в проект может достичь около $60 млн, а цена квадратного метра, по оценкам аналитиков, составит $2000-250

Сами представители перебазируемых предприятий считают, что работы по выводу займут немало времени. Так, директор имущественного комплекса ОАО "Завод автотракторного оборудования АТЭ-1" Валерий Гуляев рассказал, что в настоящий момент завод проводит необходимую оценку и сбор документов, а также меняет логистику поставок. "На этом месте располагается складская база предприятия и часть заготовительного производства",- пояснил он. По его словам, пока говорить о том, в каком виде АТЭ-1 примет компенсацию, рано. "На Русаковской набережной у нас располагается асфальтированная стоянка. В результате длительных переговоров было принято решение перенести ее на принадлежащий нам же участок на улице Ткацкая, 5а. В этом случае условием с нашей стороны стало заключение с заводом договора аренды на этот участок",- рассказал заместитель технического директора ОАО "Московский электроламповый завод" Юрий Сальников. Однако Москомзем, по словам Сальникова, до сих пор не представил предприятию надлежащий договор аренды. Совокупные затраты на вывод предприятий, по оценке руководителя аналитического отдела компании "Новая площадь" Дмитрия Попова, составят не более $4-5 млн.

Как рассказал "Бизнесу" вице-президент по строительству и промышленности строительных материалов ЗАО "Интеко" Олег Солощанский, в настоящий момент ведется плановая работа по выводу предприятий, окончание которой намечено на конец 2005 года. "В качестве условий освобождения площадки рассмотрены варианты как предоставления денежной компенсации, так и самореформирования предприятия путем участия в проекте в качестве соинвестора",- отметил Солощанский.

Эксперты рынка неоднозначно оценили новый проект компании "Интеко". Руководитель отдела продаж "Бизнес-премиум" управления новостроек компании "Миэльнедвижимость" Дмитрий Орлов пояснил, что в районе Сокольники расположено много промышленных зон, поэтому экологическая ситуация здесь не самая лучшая. К плюсам местоположения можно отнести близость к центру города, метро и Третьему транспортному кольца. По мнению Дмитрия Попова, существенными недостатками выбранного земельного участка являются соседство с железной дорогой, а также фактическое отсутствие социальной инфраструктуры в районе. С ним соглашается и маркетолог корпорации "Инкомнедвижимость" Ирина Егорова, которая добавляет, что недалеко расположен Электрозаводский мост с очень интенсивным движением. Однако она считает, что "начальная цена квадратного метра, по предварительным прогнозам, может варьироваться от $2000 до $2500".
Как стало известно "Бизнесу", компания "Авгур эстейт" вскоре приступит к строительству административного комплекса общей площадью 35,1 тыс. кв. м на месте зданий хлебозавода №1 на Серпуховской площади (ЦАО). Особенностью нового бизнес-центра станет соседство на одних площадях как офисных помещений, так и пекарни. Эксперты рынка отмечают, что подобное решение проблемы перебазирования производства является нормальной европейской практикой.

Олег Солощанский отметил, что помимо жилого комплекса компания планирует строительство детского сада на 60 мест. По его данным, объем инвестиций в проект составит $60 млн, из которых уже вложено $2,5 млн. Заселение жилого комплекса должно завершиться не позднее 2008 года.

Как рассказал "Бизнесу" главный специалист прессслужбы префектуры ЦАО Михаил Беркович, изначально хлебозавод не был включен в перечень предприятий, подлежащих выводу из ЦАО: в 1994 году было выпущено постановление правительства Москвы №186-ПП о техническом перевооружении хлебозавода № Планировалось, что новый производственный комплекс будет называться "Дом хлеба". "Земельный участок общей площадью 0,56 га был передан ФГУП на срок аренды до 2020 года для реконструкции с учетом нового строительства и дальнейшей реконструкции",- пояснил Беркович. По его словам, в 2003 году проводился конкурс по выбору инвестора реконструкции территории завода, который выиграла компания "Авгур эстейт". В "Авгур эстейт" подтвердили, что компания выступает инвестором строительства административного комплекса на Валовой улице, вл. 37, однако от дальнейших комментариев отказались.

Строительство офисного комплекса будет вестись на месте строений ФГУП "Хлебозавод №1" по адресу: Валовая улица, вл. 3 Решение о сносе зданий, принадлежащих хлебозаводу и не представляющих никакой историко-архитектурной ценности, было принято еще в ноябре 1998 года. Согласно представленной на заседании Архитектурного совета города Москвы в ноябре 2004 года концепции нового бизнес-центра, на Валовой улице запланировано строительство административного офисного здания площадью 35,1 тыс. кв. м. Наземная часть комплекса составит 25 тыс. кв. м, а подземная- 8,6 тыс. кв. м, где будет организован паркинг на 200 машино-мест. Помимо офисов на территории бизнесцентра разместится новый производственный цех со вспомогательными помещениями хлебозавода общей площадью 1,5 тыс. кв. м.

С ним соглашается и ведущий специалист по коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов, добавляя, что арендные ставки на офисные помещения здесь составят $600-70

Эксперты рынка выделяют удачное расположениенового офисного комплекса. Директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев пояснил, что рядом располагается много бизнес-центров конкурентов, однако это не повлияет на быструю сдачу объекта, так как имеющиеся БЦ уже переполнены, а люди, которые в них снимают офисы и планируют расширение, первостепенно будут рассматривать именно близлежащие объекты. Именно поэтому девелоперу разумнее всего строить на Валовой улице офисное здание класса А. Директор по развитию Leeds Property Group Алексей Могила добавил, что с учетом того, что парковочные места в Москве, а особенно в ЦАО,- очень дефицитный товар, девелоперу лучше не продавать места, а сдавать в аренду, ставки которой составят $200-250 в месяц. По оценкам Шершнева, строительство обойдется девелоперу в $1,2-1,4 тыс. за квадратный метр без учета доли города.



Главная --> Публикации