Главная --> Публикации --> Власти делают жилье все более доступным для молодых семей, но льготами по-прежнему нельзя воспользоваться Подмосковье превращается... в москву Новое платье для "гаваны" Строителям не хватает света Дефицит жилых метров планируется ликвидировать к 2010 году

После аварии на подстанции Чагино 25 мая, из-за которой пол-Москвы почти на сутки осталось без электроэнергии, “Мосэнерго” назвало одной из причин ЧП действия строителей. Энергетики обвинили их в том, что в своих проектах они не резервируют земли под объекты энергоснабжения. Из-за ввода новой недвижимости энергопотребление растет в среднем на 4% в год, жаловались представители “Мосэнерго”. В прошлом году потребление электроэнергии в московском регионе выросло на 4,1% до 82,5 млрд кВт ч. К 2020 г. оно может удвоиться, прогнозируют столичные энергетики, предупреждая, что нынешняя инфраструктура такой нагрузки не выдержит.

Столичные строители столкнулись с новой проблемой. Из-за реорганизации “Мосэнерго” и майского энергокризиса они не могут согласовать условия подключения своих объектов к электросетям.

“В Москве сейчас самый настоящий энергетический кризис от нехватки мощностей. Меня ужасает, что может случиться с городом через два года, если не принять меры”, — говорит главный энергетик концерна “Крост” Владимир Крайтман.

В отдельных районах города уже сейчас нет возможности подключать новых потребителей, рассказывает сотрудник “Мосэнерго”. “В частности, это касается престижного западного направления, — поясняет собеседник "Ведомостей". — Для новых подключений там не хватает ни мощностей, ни сетей: те, которые есть, старые, а на строительство новых денег не хватает”. Самые тяжелые участки — запад и север, где практически нет свободных мощностей, говорит Леонид Моносов, гендиректор “Москапстроя”, заказчика трети строящихся в столице домов.

Из-за этого сейчас 70-80% уже построенных комплексов находятся под временным энергоснабжением, признаются строители. А без постоянного напряжения запрещено запускать лифты и противопожарные системы. Кроме того, жители не платят законно за электроэнергию. А за временное платит строитель, он либо несет убытки, либо с жителей деньги собирает служба эксплуатации.

Меры эти заключаются в том, что энергетики пытаются заставить строителей вкладывать в создание электросетей для подключения своих объектов, а где это невозможно из-за дефицита мощностей, попросту не согласовывают строителям технические условия присоединения к сетям. В них указывается, от какого питающего центра должна быть мощность, где проложить кабель и т. д.

Энергетики пытаются решить проблемы за счет строителей, возмущается зампред совета директоров “Системы-Галс” Азарий Лапидус, добавляя, что его компания собирается заложить на некоторых объектах мини-ТЭЦ. А Паньковский из ДСК-1 считает, что после блэкаута новое руководство “Мосэнерго” подходит более серьезно.

Согласовать техусловия стало сложнее, отмечает заместитель гендиректора группы компаний “СУ-155” Валерий Грачев. По словам Крайтмана, техусловия выдаются в ограниченном количестве. “Это проблема огромного масштаба, сегодня мы не можем получить техусловия ни на временное строительство, ни на постоянное”, — говорит первый заместитель гендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский. А выполнение выдвигаемых энергетиками условий, по его словам, “требует огромных денег”. По словам гендиректора компании “КВ Инжиниринг” Владимира Коллара, техусловия выдаются обычно с большим количеством обременений, нередко строителю приходится перекладывать участки электротрасс, строить трансформаторную станцию. “В последнем доме, который мы строили, около $300 000 ушло на энергетическое обеспечение”, — говорит он. Топ-менеджер “Главмосстроя” приводит в пример жилой комплекс, который его компания строит на Мичуринском проспекте, согласование на который не получено. Для этого нужно построить питающий центр за $10-12 млн, жалуется собеседник “Ведомостей”. По его словам, строители порой вынуждены работать на передвижных подстанциях.

А в Московской городской электросетевой компании (МГЭСК) утверждают, что “кризис в том, что в городе нет мощностей”. Там, где есть возможности, строители получают техусловия, говорит Моносов.

Ситуацию усугубила реструктуризация “Мосэнерго” — с 1 апреля оно разделено на 14 компаний. Вопрос присоединения новых объектов находится в ведении компаний, созданных на его базе, сообщили в пресс-службе “Мосэнерго”. “Сложности были, но в эти дни они преодолеваются руководством нашей компании”, — заявил представитель Московской областной электросетевой компании (МОСК) Александр Шапочников. Он связывает эти сложности с “организационной сумятицей”. “До конца этой недели мы разработаем регламент, по которому потребитель сможет присоединиться к сетям в короткие сроки в режиме одного окна”, — утверждает Шапочников. Правда, его появление не гарантирует моментальное получение электричества, предупреждает источник, близкий к “Мосэнерго”.

В начале нового цикла

“Когда нет мощностей, их незаконно получаешь у соседнего завода или ставишь дизель. За время развития площадки убытки могут достигать сотен тысяч долларов”, — говорит руководитель строительной компании. Из-за этого себестоимость жилья может вырасти на 10%, прогнозирует Крайтман из “Кроста”.
Аренда понемногу дорожает. То ли сезонность влияет аренда традиционно дорожает в августе сентябре, то ли съемное жилье в столице попросту все еще недооценено, как считает вице-президент корпорации Бест-Недвижимость Михаил Гороховский, и ценам есть куда расти. И через несколько лет они дорастут наконец до того, что станут адекватны цене продажи жилья и приобретение квартир для сдачи в аренду в самом деле станет выгодной инвестицией. Пока это не так, за счет аренды окупить даже самую дешевую московскую квартиру быстрее чем за 10-12 лет не удастся. Но можно, купив квартиру по ипотеке, отбивать за счет аренды проценты по кредиту, подсчитали в компании Миэль-Недвижимость.

Однако спрос на недорогие квартиры к этому сегменту риэлторы относят предложение однокомнатных квартир до $450-500 в месяц по-прежнему в разы превышает предложение, и более половины обращающихся к риэлторам клиентов хотели бы снять жилье дешевле. Доля квартир, сдающихся в аренду в пределах этой цены, составляет в среднем 18%, тогда как спрос на эту категорию жилья составляет примерно 60% от общей массы заявок, говорит Оксана Полякова, заместитель руководителя управления аренды корпорации Инком-Недвижимость.

Рынок аренды вот уже несколько лет устойчив, стабилен и показывает сезонную цикличность. Каждый год начиная с мая и до августа сентября предложение квартир уменьшается, а спрос увеличивается. Конец лета, с июля, и до октября это сезон аренды. В сентябре октябре спрос достигает пика, а далее начинает падать, в декабре этот показатель находится на минимальном уровне. В основном все стараются снять квартиру до декабря. В августе средняя цена однокомнатной квартиры на рынке аренды составила $468 в месяц, таким образом, идет плавное повышение, которое продлится до сентября, а ближе к зиме цены вновь замрут до очередного сезона. Новый цикл начнется уже с более высокой цены, рассказывает Мария Жукова, заместитель директора управления аренды Миэль-Недвижимости. Весной этого года наблюдалось некоторое снижение числа клиентов, которые хотят арендовать дешевое жилье, что может быть связано с введением миграционного закона и ужесточением правил регистрации в России, а также с резким уменьшением количества дешевого жилья.

В Миэле убеждены, что повышение цен на аренду серьезно ограничено платежеспособным спросом, поэтому резкий рост арендных ставок в этом году не прогнозируется. На повышение играют рост коммунальных платежей и появление в предложении квартир в новых домах, выгодно отличающихся по характеристикам от жилья в старом фонде.

Хорошая недорогая квартира [экспонируется] на рынке около 2-3 часов, уточняет Жукова.

Возможный максимум роста цен в этом сезоне 6%, это гораздо меньше, чем в 2004 г., когда цены в отдельных сегментах рынка выросли на 13%. К октябрю минимальные арендные ставки поднимутся максимум на $20 к существующему уровню, считает Жукова.

Хотя летом ряд риэлторских компаний советовали клиентам снизить стоимость аренды, падения ставок не было, отмечается лишь незначительное увеличение периода экспозиции объектов на рынке. Если квартира находится в приличном состоянии и в целом оправдывает свою стоимость, сроки реализации, как правило, не превышали месяца, говорит Наталья Шерстобитова, генеральный директор De Luxe Alliance. Она считает, что летняя стагнация уровня арендных ставок квартир в типовых домах (за исключением однокомнатных по цене до $450) сменится динамичным ростом в сентябре октябре. Осенью в компании ожидают рост арендных ставок на типовые квартиры на уровне 0,7-1% в месяц.

Самое дорогое предложение, конечно, в Центральном округе Москвы. Стоимость найма однокомнатной квартиры здесь колеблется от $500-700 до $8000 в месяц, двушка оценивается от $600 до $12 000, а наем трехкомнатных апартаментов стоит от $800 до $20 000 в месяц. Квартиры в Юго-Западном округе также довольно дороги: $480-500 минимальная месячная плата за однушку. Остальные районы Москвы приблизительно сравнялись между собой по стоимости арендной платы. Однокомнатную квартиру можно снять по цене от $450 до $2500 в месяц, двухкомнатную от $500 до $8000, трехкомнатную квартиру сдают от $600 до $20 000 в месяц.

По оценкам Миэля, средняя стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры сейчас составляет $460 в месяц (по данным Инкома $420), двухкомнатную квартиру можно снять в среднем за $590, аренда трешки в среднем стоит $719 в месяц.

Дорогие арендаторы

Рынок аренды в 2005 г. более спокойный, нежели год назад, констатируют риэлторы. Характеризуя увеличение спроса и уменьшение предложения в конце лета, Мария Жукова использует приставку квази, поскольку реально квартир в Москве меньше не становится. Предложение уменьшается, так как с рынка уходят так называемые летние квартиры (сдаются на 3-6 месяцев) и начинается новый сезон, а уменьшение предложения заставляет потенциальных арендаторов проявлять большую активность, и в поиске вариантов они обзванивают все возможные компании. На самом деле спрос остается просто стабильно высоким, считает эксперт.

Потолком цен можно считать $25 000, однако, учитывая высокий спрос на дорогое элитное жилье, можно предположить, что это еще не предел. А что касается минимальной цены, то она находится на уровне $2500-3000 в месяц, говорит Наталья Новикова, генеральный директор Renaissance Realty. Она отмечает, что рост арендных ставок в элитном сегменте происходит довольно медленно и значительно отстает от роста цен на квартиры: Арендные ставки на жилье в Москве пока значительно ниже среднеевропейского уровня, тогда как стоимость недвижимости уже близка по ценам к крупным европейским столицам Лондону, Парижу.

Стоимость аренды элитных квартир варьируется от $5000 до $20 000 в месяц и во многом зависит от места расположения предложения. Например, четырехкомнатная квартира площадью 133 кв. м на ул. Зоологической оценивается в $7000 в месяц, в то время как стоимость аналогичного предложения в Сокольниках составляет $5300 в месяц, как сообщили в De Luxe Alliance.

По-прежнему значительная часть заявок на аренду квартир класса de luxe исходит от иностранных клиентов. Аналитики Penny Lane Realty оценивают общее количество иностранных граждан, впервые приезжающих в Москву и нуждающихся в аренде высококачественного жилья, в 3000 человек ежегодно. Еще не менее 4000 иностранных граждан ежегодно по тем или иным причинам меняют съемную квартиру. Однако в компании отмечают, что процент экспатов немного сокращается: за первые восемь месяцев 2004 г. этот показатель составил 75% от общего количества, а за этот же промежуток времени в 2005 г. 70%. Но в Penny Lane Realty это колебание считают незначительным.

По прогнозам специалистов департамента аренды жилых помещений Penny Lane Realty, арендные ставки в сегменте элитной аренды в среднем вырастут в 2005 г. на 10-12% по сравнению с показателями 2004 г. Самыми популярными на рынке элитной аренды летом, по оценке компании, были квартиры в ценовых сегментах от $1000 до $2000 и от $4000 до $7000 в месяц.

В управлении ипотеки Миэля подсчитали: если приобретенную по ипотеке однокомнатную квартиру (на вторичном рынке) стоимостью $100 000 сдавать по $600-900 в месяц (практически все банки разрешают сдавать находящееся в залоге жилье, но нужно официально оформить договор аренды и исправно платить налоги), за пять лет можно получить от $45 000 до $70 000, окупая проценты по кредиту.

Ипотека и аренда



Но эксперты отмечают, что в основном приобретаются для сдачи в аренду квартиры элитные или бизнес-класса. Для типового жилья срок окупаемости таких инвестиционных проектов составляет 10-12 лет, элитная недвижимость, по мнению Новиковой, при грамотном управлении может окупиться быстрее (за 6-7 лет).

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ Цена аренды квартир в Петербурге достигла психологического максимума. Аренда не в последнюю очередь дорожает из-за изменений на рынке труда, считают эксперты. Число заявок от компаний, которые ищут квартиры для менеджеров, неуклонно растет, говорят риэлторы.



Арендодатели прекрасно понимают, что цены, выставляемые ими за аренду, находятся на пределе, поэтому таким образом пытаются создать видимость сохранения существующих цен, одновременно зарабатывая на сезонном росте спроса, говорит Осипова.

Как рассказала руководитель отдела аренды агентства Ината Надежда Осипова, в этом году владельцы петербургских квартир придумали новый способ повышения доходности от аренды. Они перекладывают коммунальные платежи на жильцов, таким образом зарабатывая дополнительно $50-100 в месяц.

Директор департамента аренды жилого фонда агентства недвижимости Бекар Елена Исаенко говорит, что в начале осеннего сезона этого года спрос по сравнению с началом лета взлетел в десять раз. В день в наше агентство обращается около 100 человек. А цены на аренду сегодня самые высокие за все время существования этого рынка в Петербурге, говорит Исаенко.

По ее словам, в этом году цены достигли предела покупательной способности. Об этом можно судить по увеличивающемуся разрыву между ценой, указанной в заявках, на аренду (до $250 в месяц) и ценой реальных сделок, которая составляет в среднем $350 в месяц, говорит Осипова.

По словам специалиста отдела аренды агентства Невский проспект Ирины Бокаревой, наиболее востребованы недорогие квартиры и комнаты в центре города стоимостью около $200 в месяц. Однако такие предложения со стороны арендодателей встречаются крайне редко, поэтому реальный уровень средней сделки составляет около $300 в месяц за однокомнатную квартиру в спальном районе.

По ее словам, летом можно было найти приличную однокомнатную квартиру за $200 в месяц, но вот с середины августа сделать это можно минимум за $300-35 Больше всего дорожают квартиры у метро и в центре. Также ажиотажный спрос наблюдается на двухкомнатные квартиры. Цена на квартиры со средней отделкой и хорошей транспортной доступностью составляет $350-400 в месяц, говорит Исаенко. Наибольшей популярностью такие квартиры пользуются среди семейных пар и студентов, которые скидываются и живут по несколько человек. Трехкомнатные квартиры сдаются за $400 и выше в зависимости от состояния и местоположения.

Участники рынка говорят, что существует два годовых пика спроса и цены в августе-сентябре, а также в начале весны. С наступлением осеннего сезона спрос, по словам Осиповой, увеличивается на 40%, а цена на 20% по отношению к летнему уровню.

Относительно прошлого года аренда квартир подорожала на $25-30, считает Исаенко. По словам Бокаревой, цены на аренду квартир растут примерно на 10% в год. С этой оценкой согласна и Осипова.

По данным Комитета по экономическому развитию Петербурга, рост промышленного производства за первое полугодие этого года по сравнению с аналогичным периодом 2004 г. составил 14,8%. Об инвестиционных проектах в Петербурге объявили Toyota, Bosch-Siemens, Alcan, Шанхайская индустриально-промышленная корпорация, крупные торговые сети IKEA, Auchan, Седьмой континент.

По словам Исаенко, соотношение спроса и предложения на летнем рынке составляет пять-шесть квартир на одного арендатора. В среднем же в течение года на три ликвидные квартиры приходится семь арендаторов.

Осипова согласна, что платежеспособный спрос на аренду жилья помогают поддерживать корпоративные клиенты, нанимающие персонал за пределами Петербурга. По ее оценке, количество заявок на аренду жилья от корпоративных клиентов в последние три года увеличилось примерно в четыре раза. Среди них преобладают крупные промышленные и строительные компании, которые ищут квартиры для менеджеров, инженеров и специализированного технического персонала.

Исаенко из Бекара считает, что приток иностранных инвестиций, привлечение новых инвесторов, открытие крупных предприятий с иностранным капиталом добавляют клиентов рынку аренды за счет трудовых мигрантов в Петербург.

Директор агентства Артек-Недвижимость Елена Костенко говорит, что количество сделок, совершаемых с приезжими гастарбайтерами, ежегодно растет на 20-30% и сейчас составляет около половины всех сделок, которые заключаются при участии ее агентства.

Руководитель отдела аналитики и оценки компании Миэль-Недвижимость Евгений Безлюдный отмечает, что такие арендаторы, как правило, выбирают квартиры в среднем ценовом сегменте (стоимостью $700-1200 в месяц). Расходы обычно оплачивает работодатель, особенно если статус сотрудника не позволяет ему проживать в квартире попроще.

В числе корпоративных клиентов, по ее словам, есть также местные частные компании, чаще всего работающие в области фармацевтики и строительства, которые подыскивают жилье для нанятых за пределами Петербурга менеджеров и другого персонала.

Петербург крупный город, но не такой дорогой, как Москва, поэтому люди, приезжающие в поисках работы из регионов, часто используют его в качестве транзитной площадки, перед тем как перебраться в столицу, замечает Костенко.


Как стало известно "Бизнесу", на рынок Москвы выходит крупная американская гостиничная сеть Best Western. Франшизу, скорее всего, получит компания "Сити-отель", которая входит в нидерландский холдинг Bonita Holdings B.V. В течение года эта компания рассчитывает начать строительство трехзвездных гостиниц сразу на четырех московских площадках. При этом в ближайшие пять лет "Сити-отель" намерен инвестировать в строительство гостиниц по всей России более $250 млн.

Исаенко оценивает объем рынка аренды жилья в 400 000-600 000 квартир. Основную массу составляют квартиры массового сегмента (до $1000 в месяц). Несколько тысяч составляют квартиры повышенной комфортности ($1000-2000 в месяц), и несколько сотен квартир элитное жилье (от $2000 в месяц).

В 2004 году "Сити-отель" уже начал строительство первой гостиницы сети (на 150 мест общей площадью 6,5 тыс. кв. м) рядом с Шереметьево в специальной экономической зоне "Шерризон". Строительство, которое планируется завершить в конце этого года, ведется вместе с ГАО "Москва", а управление и эксплуатацию гостинично-офисного комплекса будет осуществлять компания Best City Hotels CIS Management Services.

О том, что в Москве в ближайший год начнется строительство гостиничной сети Best Western, "Бизнесу" рассказал генеральный директор компании "Сити-отель" Дамир Кафтаранов. В настоящее время брэнд Best Western представлен в России только в одном отеле - санкт-петербургском "Нептуне". Но, как отметил Кафтаранов, в планах компании Best Western, отели которой расположены практически во всех странах мира, создать мощную сеть и в России. "В случае подписания договора мы можем получить эксклюзивное право представлять брэнд Best Western в нашей стране",- говорит гендиректор "Сити-отеля". При этом он отмечает, что приоритетными городами в ближайшее время для компании являются Москва и Санкт-Петербург.

Место расположения других двух участков Кафтаранов сообщать не стал, заявив лишь, что оба находятся "недалеко от Садового кольца". "По одной гостинице сейчас идет оформление предпроектной документации, по другой - переговоры с вероятным соинвестором. Первыйотель рассчитан на 200 мест, второй - на 240",- уточнил гендиректор "Сити-отеля".

Как рассказал Кафтаранов, две новые потенциальные площадки расположены рядом с ВВЦ - на территориях гостиниц "Золотой колос" и "Останкино". Здания гостиниц будут снесены, а на прилегающей территории достроены новые корпуса. Общая площадь комплексов, которые появятся на их месте, составит 190 тыс. кв. м и 243 тыс. кв. м соответственно. Кроме отелей здесь разместятся выставочный комплекс и киноконцертный зал.

Старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Марина Усенко, правда, замечает, что расположение первой гостиницы этой сети "несколько странное" - она не просматривается с шоссе. "Но если компания наладит строительство гостиниц в Москве, то с таким брэндом, как Best Western, проект может быть очень успешным,- считает Усенко.- Рынок должен принять эту сеть достаточно гостеприимно, тем более что эта ниша практически не занята". Антон Гнеушев, старший консультант отдела офисной недвижимости Knight Frank, также предрекает проекту успех. И даже у гостиницы в "Шерризоне" будет, по его оценкам, хорошая наполняемость. "Близость международного аэропорта и свободная экономическая зона- основные факторы, делающие территорию комплекса привлекательной. А введение в строй Шереметьево-3 привлечет новых инвесторов, что приведет к резкому увеличению деловой активности в данном районе и сделает бизнес-парк основным центром сосредоточения крупнейших компаний, оперирующих в районе Шереметьево",- предполагает Гнеушев.

Участники рынка считают идею строительства в Москве новой трехзвездной гостиничной сети вполне разумной.

КОМПАНИЯ «СИТИ-ОТЕЛЬ» создана в 2003 году специально для развития гостиничной сети. Входит в Bonita group, которая была учреждена в августе 1995 года холдинговой компанией Bonita Holdings B.V. (Нидерланды). Первоначально основными направлениями деятельности Bonita group были производство и торговля на рынке СНГ продуктами химии и нефтехимии, а также металлургические проекты. Позднее компания решила заняться строительством и сейчас оперирует несколькими десятками объектов, большая часть которых расположена в Казахстане.

КОМПАНИЯ BEST WESTERN INTERNATIONAL INC. создана в США в 1946 году. На данный момент гостиницы Best Western открыты в 79 странах мира. Всего под этим брэндом функционирует более 4 тыс. отелей с суммарным номерным фондом в 310 тыс. комнат.



Главная --> Публикации