Главная --> Публикации --> Концерн крост построит технопарк на базе собственного производства в шереметьево Взыскание имущества, заложенного по договору ипотеки Допэмиссия на строительство Власти делают жилье все более доступным для молодых семей, но льготами по-прежнему нельзя воспользоваться Подмосковье превращается... в москву

За Садовое на запад

Спрос на офисные помещения класса А очевидно превышает предложение. Все большее число таких офисов сдается еще на этапе строительства. Более того, на рынке недвижимости появились очереди: девелоперы и посредники формируют листы ожидания на помещения класса А.

По словам Михаила Геца, руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, основной причиной повышения арендных ставок является увеличение эксплуатационных расходов. Правда, к концу лета, по его словам, наметилась тенденция к стабилизации ставок аренды.

Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка компании Colliers International, утверждает, что рост общего количества арендуемых площадей и снижение уровня свободных площадей сопровождались ростом ставок аренды. По данным этой компании, удорожание аренды для офисов класса А составило за январь- июль текущего года 5-7%, а для класса B- 3-4,5%.

Самые низкие ставки на востоке столицы - в ВАО, СВАО и ЮВАО. По данным компании Becar Commercial Property, минимум, который платили здесь арендаторы офисов класса А за квадратный метр в год- $500, максимум - $580 (включая эксплуатационные расходы, но без НДС).

Наиболее высокие арендные ставки были зафиксированы в ЦАО, что неудивительно.

По мнению Юлии Никуличевой, заместителя директора отдела стратегического консалтинга и исследований рынка Jones Lang LaSalle, этот уровень для многих предприятий является неподъемным, что обусловливает развитие тенденции смещения географии офисного рынка за пределы Садового, в район Третьего транспортного кольца и дальше, где аренда дешевле, но по функциональным свойствам вновьпостроенные офисы соответствуют самым высоким требованиям. Там же, кстати, и застройщики предпочитают возводить новые объекты (см. материал Что стоит бизнес-центр построить).

Максим Жуликов, ведущий специалист по коммерческой недвижимости Penny Lane Realty, говорит, что в некоторых объектах цена аренды может превысить и $1 тыс. Эксклюзивные объекты могут стоить и того дороже. По данным аналитиков Penny Lane Realty, за первое полугодие 2005 года цена продажи лучших офисных помещений столицы (менее 0,3% от общего объема предложения) перешагнула за планку $10 тыс. за кв. м. Сейчас, по данным Penny Lane Realty, на рынке экспонируется три предложения представительских офисов в аренду. Все это особняки площадью от 600 кв. м до 1,3 тыс. кв. м. Ставка аренды превышает $2000 за квадратный метр в год.

Отраслевая сегментация

Децентрализации офисного рынка высших категорий способствуют также острый дефицит участков под застройку в центре города и политика городских властей по реорганизации промзон, в соответствии с которой вне центра города выделяются крупные участки, в том числе и для возведения офисных площадей. По оценке компании Jones Lang LaSalle, в течение нескольких лет основная масса застройки офисных зданий переместится в северозападный сектор столицы.

Восток и юг столицы - зона офисов класса С. По словам Александра Шарапова, президента Becar Commercial Property, наибольшие объемы предложения таких площадей приходятся на ЦАО, Южный и Восточный административные округа (а также, впрочем, на Северный и ЦАО- причем на ЦАО приходится четвертая часть всех предлагаемых помещений класса С).

Смещение спроса за Садовое кольцо происходит, главным образом, в престижных западных направлениях. В Penny Lane Realty считают, что предпочтения арендаторов по районам зависят и от вида бизнеса. Нефтяникам, энергетикам и другим крупным платежеспособным российским компаниям больше по душе как раз запад города, в то время как к северу тяготеет целый ряд иностранных корпораций.

В пределах Садового кольца арендные ставки на офисы класса С в первом полугодии составили $420-470 за квадратный метр в год. Максимальная ставка (за квадратный метр в год) в отдельных случаях достигала $550, минимальная - $30 Между Садовым и Третьим транспортным кольцами аренда квадратного метра в год стоила $300-420, далее - до МКАД - $220-300 (на престижных западном и северо-западном направлениях - около $400-450).

В структуре спроса более 50% составляют площади 50-100 кв. м. Востребованность офисов так называемого отечественного сегмента формируют в основном российские предприятия малого и среднего бизнеса, а также средние и крупные компании для размещения back-office (10% в общей структуре спроса).

Регина Лочмеле отмечает, что ярко выраженной становится тенденция роста количества договоров предварительной аренды. В первом полугодии 2005 года в зданиях класса А их доля составила примерно 40% от общего объема договоров аренды офисов. В компании Colliers International говорят, что общий объем нового строительства офисных площадей классов А и В за первое полугодие 2005 года составил около 200 тыс. кв. м. (класс А- 58%, В- 42%). А в аренду за этот же период было сдано точно такое же количество площадей, еще 120 тыс. кв. м было продано.

Сначала деньги, потом офис

В результате, по данным компании Jones Lang LaSalle, доля вакантных помещений в первом полугодии текущего года составила 5,4% (2,1% - в классе А, 6,3% - в классе В).

Это говорит о том, что спрос сегодня значительно перекрывает предложение.

Еще одна тенденция - укрупнение арендаторов. Еще около двух лет назад аренда 2 тыс. кв. м считалась очень солидной сделкой. Сейчас довольно обычной практикой является аренда 3-5 тыс. кв. м и даже 8 тыс. кв. м.

Максим Жуликов отмечает, что собственники офисных центров класса А даже начинают составлять списки ожидания для будущих арендаторов еще на промежуточных стадиях строительства.

Конечно, жизнь в любом большом городе, с точки зрения экологии, не сахар - отравляют жизнь автомобили, промышленные предприятия, не способствуют экологическому благополучию и тонны бытовых отходов, производимых самими жителями, а значит, появляющиеся свалки и мусороперерабатывающие предприятия. Но, несмотря на недовольство, никто в экологически благополучную тайгу, к примеру, из Москвы, да и из любого другого большого города, перебраться не спешит - делать там, к сожалению, нечего, кроме как чистым воздухом дышать, так что желающих жить натуральным хозяйством в отрыве от цивилизации - единицы.

По словам Регины Лочмеле, в текущем году было запланировано введение в эксплуатацию 700 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Однако сейчас эта цифра в связи с задержками в ходе строительства отдельных объектов подкорректирована до 650 тыс. кв. м. Если говорить об офисах как класса А, так и класса В, то Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko ожидает в текущем году ввода в эксплуатацию около 1,2 млн кв. м офисных площадей.
Состояние экологии и то, что думают о ней россияне, - это не одно и то же. Всесоюзный центр изучения общественного мнения (ВЦИОМ) опубликовал результаты опроса, посвященного экологической ситуации в России. Более половины россиян (55 процентов) считают экологическую обстановку в местах своего проживания неблагополучной, а 9 процентов назвали ее катастрофической. Однако, как известно, "у страха глаза велики", и так ли уж страшна ситуация, как ее представляет себе опрошенное население?

Изоляция - залог чистоты

На самом деле, по мнению специалистов, экология в России за последние десятилетия сильно улучшилась, и произошло это, как ни странно, из-за экономического спада конца прошлого столетия. Нарушенная экономическая система привела к возрождению экологической: развалившиеся колхозы и совхозы перестали сыпать в землю химические удобрения, остановившиеся заводы перестали коптить небо и сливать отходы в реки. То же самое произошло и с экологией Москвы - закрывшиеся старые предприятия перестали портить жизнь горожанам, те, которые выжили, вынуждены были модернизироваться, ставить новое оборудование, переходить на экологически безопасную форму производства.

Недавно в России появилось российское подразделение датской компании ROCKWOOL - производителя теплоизоляции. На датский опыт в области "дружественных" связей теплоизоляции и защиты окружающей среды стоит обратить внимание. Например, три года назад в Дании правительственным организациям был направлен пакет предложений, направленных на ужесточение строительных норм по теплозащите зданий. Это привело к повышению энергоэффективности зданий и, соответственно, снижению выбросов в атмосферу углекислого газа, из-за которого и образуется "парниковый эффект".

Если же говорить о новых предприятиях, существующих в Москве и ее окрестностях, то их работа не только не вредит, но даже иногда помогает экологии. Хотя основной проблемой в городе остаются выхлопы автотранспорта, но и отопление зданий вносит большую лепту в загрязнение атмосферы. Современные технологии позволяют существенно снизить этот негативный фактор.

Тепло должно быть безвредным

Большое распространение в Европе получили "пассивные здания". Их энергетический баланс стремится к нулю, то есть для отопления практически не используются внешние источники энергии. По прогнозам, к концу десятилетия доля таких зданий в Северной Европе достигнет 80 процентов. Кстати, теплоизоляция вообще один из немногих промышленных продуктов, позитивно влияющих на окружающую среду. "Если оценивать в глобальном смысле - наша продукция снижает уровень выбросов СО2 в атмосферу", - заявил в одном из интервью генеральный директор ROCKWOOL Russia Франк Трокей. - "Известно, что основной объем таких выбросов (около 40%) образуется при сжигании топлива, используемого для отопления зданий".

Интересен и тот факт, что между компанией ROCKWOOL Russia и Росгидрометом заключен договор, согласно которому Росгидромет обязуется оперативно сообщать компании о возникновении неблагоприятных метеоусловий, ухудшении экологической обстановки, а компания для предотвращения накопления выбросов в атмосферу - снижает мощность производства на требуемое время. По мнению руководства компании, это действенный способ избежать возможных неблагоприятных для окружающей среды последствий производственной деятельности.

В ряду мероприятий по энергосбережению - таких, как например, модернизация энергетического комплекса, переход на альтернативные источники энергии, проблема сохранения тепла занимает одно из ведущих мест. Применяя качественную теплоизоляцию, можно сократить теплопотери вдвое, а, следовательно, и затраты энергии на эксплуатацию зданий, и снизить уровень выбросов СО2 в атмосферу в десятки раз. С помощью качественной теплоизоляции можно предотвратить выбросы СО2 в размере около 400 млн. тонн ежегодно только в Европейском Сообществе, а это больше, чем предусмотрено Киотским протоколом.

Сегодня в Москве строится сразу несколько крупных районов на территориях бывших промзон, старых поселков, на отдаленных пустырях. Масштабные градостроительные планы, разработанные проекты застройки, жесткие сроки выполнения работ, да еще и постоянные рейды главы Стройкомплекса Владимира Ресина на эти объекты помогают строителям «держать марку». Однако на любой стройплощадке есть и свои проблемы...

Выходит, что если подходить к производству с экологической точки зрения, то многие проблемы решаются довольно просто, и в тайгу ехать совсем необязательно.

Количество квартир на рынке в это время года традиционно уменьшается, а спрос увеличивается, дачники возвращаются в родные пенаты, говорит руководитель отдела аренды группы компаний Рескор Ольга Владиславлева. В конце августа погоду на рынке аренды делают студенты: большая масса претендентов сразу же взвинчивает цены. А в сентябре начинаются стекаться в столицу со всех регионов сезонные рабочие. И им тоже нужно где-то жить. Поэтому для тех, кто не успел снять жилье, подарка судьбы в виде недорогой квартиры не предвидится. И если уже сейчас по $450 в месяц даже на самой захудалой окраине найти однокомнатную квартиру невозможно, то к концу сентября и за $550 редко кто сдаст.
Ценовой диапазон на аренду однокомнатных квартир эконом-класса составляет $400 600, двухкомнатных $500 700, трехкомнатных $600 90 Эти цифры называет руководитель направления аренды корпорации МИАН Гульнара Рахмангулова.
Традиционно дороже всего снимать квартиру в центре Москвы. Здесь стоимость найма однокомнатной квартиры колеблется от $600 до $8 000 в месяц, двухкомнатной от $700 до $12 000, трехкомнатной от $800 до $20 000 в месяц. Что касается остальных районов Москвы, то они приблизительно сравнялись между собой по величине арендной платы, хотя раньше такого не было. То есть людям, в принципе, безразлично, в каком районе снимать, лишь бы цена была приемлема.
В секторе типового жилья даже наличие или отсутствие мебели и телефона, удаленность от станции метро на цену практически не влияют. Квартира все равно сдастся. Качество ремонта, расстояние от станции метро и наличие бытовой техники влияет на стоимость более дорогих квартир (от $800 до 1 000).
Аналитики отмечают стремительный рост популярности аренды жилья бизнес- и элитного классов. Несмотря на то, что дорогая квартира, приобретаемая для сдачи в аренду, требует вложения немалой суммы денег, эта трата оправдывает себя. Даже если человек купил квартиру с помощью ипотечного кредитования, то его доход от аренды составит в среднем 15% годовых в валюте. И через 6 7 лет он уже сможет погасить кредит, а квартира начнет приносить чистую прибыль.
Перспективы? Цены будут расти и, как считает первый вице-президент корпорации Бест-недвижимость Михаил Гороховский, в осенние месяцы этого года составят не менее 10%. В большей степени, по мнению аналитиков, этот прогноз касается наиболее дешевых арендных квартир.


Чего не хватает в Раменках?
Проезжая по Мичуринскому проспекту (Западный округ), не устаешь удивляться, сколько же красивых кварталов здесь понастроено. А к 2009 году появится еще один, в Раменках. Здесь планируется возвести порядка 500 тыс. кв. м жилья. На месте промзоны, объединившей не один десяток предприятий, по адресу: Мичуринский проспект, кв. 5–6, разворачивается масштабное действие: вывозятся предприятия, загрязненный грунт, разбираются старые коммуникации, сносятся строения автохозяйства, в том числе 600 гаражей. Часть территории под застройку освоена, и уже начинается строительство стартового дома на 20 тыс. кв. м, которое закончится к 2006 году. Это будет высотное здание, состоящее из двух корпусов (2, 3). В целом, первая очередь застройки предполагает возведение еще пяти домов.
Новые кварталы престижного района строятся на коммерческой основе, но около 20% квартир будут предназначены для муниципальных нужд. В частности, первый дом предоставят под заселение жителей сносимых пятиэтажек, оказавшихся в зоне строительства. Вполне логично, что люди, долгие годы проживающие в старых пятиэтажных домах, получат хорошие современные квартиры. Причем, в том же, экологически чистом и престижном районе.
Процесс отселения будет производиться по специальному графику. Исходя из уже имеющейся информации о «переселенцах», у застройщиков возникли определенные трудности: дефицит двухкомнатных квартир. В принципе, в строящемся доме жилья будет достаточно, но по нормативам его предоставления не хватает порядка сотни «двушек». Было предложение срочно переделать одну из секций новостройки под нужды будущих жильцов. Но архитекторы и проектировщики эту идею отвергли. И, скорей всего, некоторым жителям сносимых пятиэтажек придется поменять район. В пределах своего округа…
Великое переселение
За полгода в Юго-Западном округе построено более 400 тыс. кв. м жилья, из них для города – 71,7 тыс. кв. м. За этот год планируется сдать под заселение 866,4 тыс. кв. м, из которых 209,8 – муниципальное жилье. Крупнейшая стройплощадка округа – поселок Бутово.
В этом году в новостройках Северного и Южного Бутова будет сдано 85 тыс. кв. метров жилья. Из них более пятидесяти тысяч предназначено для очередников и жителей сносимых ветхих строений.
Но именно с переселенцами у застройщиков были проблемы. Ведь далеко не все жители ветхих строений спокойно покидали насиженные места, некоторые до сих пор ожидают более выгодных предложений и тормозят строительный процесс. Искушение поторговаться за родные пенаты особенно велико, когда освобожденные участки тут же идут под плановую застройку. В настоящий момент почти со всеми потенциальными новоселами общий язык найден. Теперь настала очередь «разводить дипломатию» с руководством местного совхоза, на территории которого должны появиться несколько строительных участков.
Непростая задача – освобождать под застройку плотно освоенные территории. Поэтому в 2006 году в Бутове намечено заняться заселением построенных к тому времени домов. И только после этого на освобожденных под строительство участках возобновится активное возведение новых кварталов.
Далеко, но перспективно
К 2010 году в Кожухове (Восточный округ) построят более 900 тыс. кв. м жилья. В ближайшие годы здесь будут возводить в основном муниципальные кварталы. А значит, у московских очередников шансы получить новую квартиру существенно возрастут.
Хотя ехать в Кожухово, конечно, далековато, это аж за Выхино-Жулебино и Косино. Зато в новом районе воздух чище. Если к такому благу прибавить еще и хорошее транспортное сообщение... Именно этой проблемой в настоящий момент строители и озадачены. В их планах построить автобусную станцию и сеть конечных остановок.
В новом, еще недостаточно обжитом районе довольно быстрыми темпами создаются объекты необходимой инфраструктуры. Построены детские сады и школа, первые этажи новых зданий оборудованы для магазинов. Правда, пока жителей Кожухова обслуживают передвижные торговые точки, которые обеспечивают новоселов продуктами и другими необходимыми товарами.
В третьем и четвертом кварталах, помимо активного возведения муниципального и коммерческого жилья, строители будут продолжать благоустройство микрорайонов, прокладывать инженерные коммуникации, строить подстанцию для снабжения жителей Кожухова электроэнергией, устанавливать линии электропередач.
А совсем рядом ждет своего часа тихий поселок Ухтомский. Здесь планируется построить порядка 200 тыс. кв. м жилья. По утверждению В. Ресина, в новом районе будет построено много муниципальных квартир. В начале будущего года на окраине столицы появится еще одна мощная стройплощадка.
Как правило, летом можно без особых проблем снять себе квартиру по сравнительно приемлемой цене. Однако к концу августа началу сентября сделать это довольно проблематично.



Главная --> Публикации