Главная --> Публикации --> Иван грачев мы на полпути к массовой ипотеке Это сложное слово - земля Кто и как строит котельники Слабый доллар вытащил жилье из болота И вас тоже посчитают

Товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, которая представляет собой объединение собственников жилья в многоквартирном доме. Как и любое другое юридическое лицо, ТСЖ считается созданным с момента его государственной регистрации. Товарищество имеет устав, печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества также не отвечают по обязательствам ТСЖ.
Товарищество создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме: оно обеспечивает эксплуатацию этого комплекса, владение, пользование и распоряжение им (в установленных законом пределах). ТСЖ должно создавать благоприятные условия для проживания в доме, надлежащим образом содержать общее имущество и решать вопросы предоставления жильцам коммунальных услуг.

Каждый покупатель квартиры в московской новостройке теперь обязан вступить в члены товарищества собственников жилья (ТСЖ), которое объединяет всех хозяев многоквартирного дома. Подобный порядок приема домов в эксплуатацию был задуман и введен в действие столичными властями три года назад. Что же представляет собой ТСЖ, как им управлять, для чего оно нужно?

Права и обязанности ТСЖ
Для чего создается данная организация? Товарищество собственников жилья вправе:
— заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
— определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также другие расходы;
— устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в общем имуществе;
— продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу;
— пользоваться предоставляемыми банками кредитами.
Помимо этого, если это не нарушает законные права и интересы собственников, товарищество может:
— предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
— в соответствии с законодательством надстраивать или перестраивать часть общего имущества в доме;
— получать в пользование или в общую долевую собственность собственников квартир в доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их эксплуатации;
— осуществлять от имени и за счет собственников помещений в доме застройку прилегающих к дому земельных участков.
Кроме прав ТСЖ имеет определенные обязанности. Оно должно:
— заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества;
— поддерживать общее имущество в надлежащем санитарном и техническом состоянии;
— обеспечивать выполнение всеми собственниками квартир обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в доме в соответствии с их долями в этом имуществе;
— обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью и т. д.
Если собственники помещений не исполняют свои обязанности по участию в общих расходах, товарищество имеет право принудительно затребовать внесения обязательных платежей в судебном порядке. Кроме того, ТСЖ может потребовать полного возмещения убытков, причиненных в результате неисполнения собственником обязательств по уплате взносов и оплате иных расходов.

С чего начать?
Для того чтобы создать ТСЖ, необходимо организовать общее собрание собственников жилья и вынести на голосование вопрос о создании товарищества. Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали более чем 50% общего числа собственников. Кроме того, число членов товарищества должно превышать 50% общего числа владельцев квартир в доме.
Для государственной регистрации ТСЖ в качестве юридического лица необходимо предъявить заявление, решение о создании товарищества, учредительные документы и подтверждение уплаты госпошлины.
Вступить в товарищество можно, написав заявление об этом. Если гражданин приобретает жилое помещение в доме, где уже есть ТСЖ, он вправе стать членом товарищества после того, как у него возникнет право собственности на квартиру. Членство прекращается с момента подачи заявления о выходе из ТСЖ или с момента прекращения права собственности на помещение в доме, где действует товарищество.

Если вы нам не товарищ
Законом предусмотрено, что товарищество собственников жилья создается на добровольной основе: стать членом ТСЖ можно, но не обязательно. Никаких негативных последствий для собственников, которые не вошли в ТСЖ, закон не предусматривает.
Если в многоквартирном доме создается ТСЖ, то управление домом ложится на плечи товарищества, которое от имени всех жильцов заключает договоры о содержании и ремонте общего имущества, об оказании коммунальных услуг и т. д. Причем это касается всего дома в целом, а не отдельных его частей, даже если не все собственники решили стать членами товарищества. Собственники помещений, которые не являются членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, которые они заключают с товариществом.
ТСЖ выражает интересы не только своих членов, но и других собственников помещений, которые не вошли в товарищество.
Радикальное переустройство столицы набирает обороты. Стройкомплекс регулярно рапортует о наращивании темпов возведения жилья, частные строительные компании объявляют о реализации все новых и новых проектов. И все эти ежегодно появляющиеся миллионы квадратных метров размещаются в пределах города, который вширь, как известно, не растет. Но застройку невозможно уплотнять до бесконечности, поэтому, чтобы возводить жилье, все больше приходится сносить.

Кто всему голова
Чтобы ТСЖ лучше функционировало, ему необходимо правильное управление. Органами управления в товариществе являются общее собрание членов товарищества и правление.
Общее собрание ТСЖ является высшим органом управления. К его компетенции относятся наиболее важные вопросы:
— внесение изменений в устав;
— принятие решений о реорганизации или ликвидации ТСЖ;
— установление сумм обязательных платежей и взносов;
— определение размеров вознаграждения для членов правления;
— принятие решений о получении заемных средств;
— принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на имущество в многоквартирном доме и т. д.
Общее собрание ведет председатель правления или его заместитель. Если они отсутствуют — один из членов правления товарищества.
Правление товарищества избирается из числа членов ТСЖ общим собранием на срок, установленный уставом, но не более чем на два года. Из состава правления избирается председатель.
Правление принимает решения по всем вопросам, за исключением тех, которые отнесены к компетенции общего собрания. Председатель правления действует от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые не требуют обязательного одобрения правления и общего собрания.
Кроме общего собрания и правления в ТСЖ действует ревизионная комиссия, которая проводит проверку финансовой деятельности ТСЖ не реже одного раза в год. Ревизионная комиссия представляет общему собранию заключение о смете доходов и расходов товарищества на соответствующий год, а также отчет о финансовой деятельности и размерах платежей и взносов. Ревизионная комиссия избирается не более чем на два года. В ее состав не могут входить члены правления.

Ломать, чтобы строить
Городские власти объясняют такую грандиозную кампанию исключительно заботой о жителях города. Для многих из них программа сноса пятиэтажек действительно является единственным шансом перебраться из крохотной квартирки в «хрущевке» в более благоустроенное современное жилье. Но давайте представим себе немного иную — пусть фантастическую, но очень показательную ситуацию: допустим, исторически сложилось так, что кварталы старых пятиэтажек расположены исключительно на далеких окраинах, а вблизи центра хватает свободных незастроенных участков. Вспомнил бы тогда кто-нибудь о несчастных жителях «хрущоб»? Вряд ли...
Есть и другая интересная точка зрения на этот вопрос. По мнению генерального директора компании «Капитал груп маркетинг» Алексея Белоусова, в Москве давно нет понятия дефицита недвижимости: «Вряд ли мы найдем еще один такой город (не только в нашей стране, но и в мире), где принимается решение о сносе огромного количества жилья. Безусловно, это разумный шаг. Сносится то, что не соответствует требованиям сегодняшнего дня. Но это может себе позволить только город, где нет жилищной проблемы как таковой».
Проблема у Москвы другая: свободных площадок для строительства в столице становится все меньше, на одном из заседаний городского правительства прозвучала фраза, что к 2020 году их не останется совсем. А строить не только надо, но и очень хочется — ни для кого не секрет, насколько велики прибыли застройщиков и инвесторов, а также доходы города от реализации строительных проектов. «Несмотря на то, что московское правительство все время находит какие-то интересные участки земли — то предлагает спрятать ЛЭП под землю, то выводит рынки — в Москве на самом деле земли осталось не так много, — считает директор по рекламе и коммуникациям концерна «Крост» Леонид Белага. — Уже сегодня пора думать о том, что будет актуально завтра. Через 3–5 лет снос и реконструкция старых домов станет самой главной темой».
В такой ситуации многие кварталы «хрущевок» действительно являются очень «лакомым куском»: как правило, они расположены не слишком далеко от центра города, в районах с развитой инфраструктурой, со всеми необходимыми коммуникациями. При этом плотность застройки пятиэтажных кварталов минимальная — около 4 тыс. кв. м на 1 га. Учитывая высокую рыночную стоимость земли в этих районах и то количество жилья, которое там можно построить, перспективы для инвесторов открываются заманчивые.

Недавно в столице с большой помпой был снесен четырехмиллионный квадратный метр ветхого жилья. По подсчетам чиновников, он находился в доме на ул. Москворечье, вл. 29, к. Команду на снос этой пятиэтажки дал лично мэр Москвы Юрий Лужков. А заодно пообещал ускорить темпы сноса ветхого и пятиэтажного фонда и завершить выполнение «Городской программы комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения» в 2009 году — на год раньше, чем планировалось.

Не все то золото...
Судьба менее привлекательных кварталов до сих пор остается под большим вопросом. «Случается, что снос пятиэтажек по каким-то причинам становится невыгоден компании, — рассказывает заместитель генерального директора группы компаний «СУ-155», директор департамента строительства Валерий Грачев. — Например, местоположение жилья оказывается малопривлекательным для потенциальных покупателей или требует дорогостоящей прокладки сложной инженерии. Тогда нам приходится отказываться от участия в проекте, который в результате, по нашим расчетам, не окупит себя. Хорошо, когда к программе «привязывается» наша серия домов, и тем самым оказываются загруженными промышленные предприятия нашей группы компаний. Но само по себе это не может быть условием участия в программе».
Более того, по мнению Э. Жирякова, «снос ветхого жилья и возведение на этих площадках новостроек выгодны в том случае, если в зоне подлежащих ликвидации пятиэтажек есть место для строительства первого дома, в котором будут жить переселенные жители. Затем на месте снесенного дома строится еще один и т. д. Такой метод освоения территории называется волновым и является очень эффективным».
По словам Л. Белаги, для инвестора все же существуют определенные возможности реконструировать пятиэтажный фонд без «первого дома» для переселенцев: во-первых, не все жители непременно хотят оставаться в своем районе, особенно если в другом месте им предлагают значительно большую жилплощадь. Во-вторых, застройщик может пойти на приобретение определенного числа квартир в районе, чтобы переселить в них жителей первого сносимого дома. «Для осуществления столь масштабных и затратных задач компания должна иметь мощный штат специалистов «по работе с населением» и в установленном порядке взаимодействовать с властями, защищающими интересы жителей, — отмечает Л. Белага. — В нашей компании проблемами расселения занимается риэлторское управление, которое ведет все переговоры с жителями сносимых домов, подыскивает для них варианты переезда».
По мнению В. Тимербулатова, необходимость расселения жителей — существенный минус программы: «Когда компания начинает реализацию проекта реконструкции ветхого жилого фонда, появляются социальные проблемы, с ними не всегда получается справиться самостоятельно. В таких случаях необходима помощь и поддержка местных органов власти, которые возьмутся за решение этих проблем вместе с компанией».
Социальный аспект программы действительно вызывает немало вопросов. С одной стороны, это прекрасно — дать людям, живущим в жутких «хрущобах», новое жилье, да еще и большее по площади (в среднем жители пятиэтажек получают квартиры в 1,55 раза больше прежней). С другой — ни для кого не секрет, сколько жителей столичного центра были практически насильно переселены на окраины. Надо полагать, покинуть «хрущевку» на Плющихе ради большой квартиры в Бутове добровольно согласились немногие. Теперь переселять граждан можно только в пределах района (в Центральном округе и Зеленограде — в пределах округа). Но и эта норма выполняется далеко не на 100%. Большинство переселенцев считают смену жилья лотереей: если повезет — можно получить благоустроенную квартиру в неплохом районе, а нет — можно переехать в Бутово или Марьино.
Есть у переселения еще один аспект. Как известно, раньше инвестор расплачивался с городом квартирами: от 30 до 40% жилья в новых домах шло в муниципальный фонд и передавалось очередникам и переселенцам. Но в домах, где большая часть квартир шла на продажу, жилье для «муниципалов» получалось «слишком хорошим»: даже самые маленькие квартиры значительно превосходили по площади установленные социальные нормы. Естественно, раздавать излишки площади даром никому не хотелось. Поэтому, начиная с 2004 года, инвесторы расплачиваются с городом реальными деньгами, а город в свою очередь инвестирует эти средства в строительство социального жилья. В результате появилась возможность избавить состоятельных людей, которые покупают жилье на собственные средства, от нежелательного соседства с «беднотой», получившей квартиры бесплатно. И еще — строить для этой самой «бедноты» дома новой серии П-44К, в которых предусмотрены только одно- и двухкомнатные квартиры — чтобы не дать переселенцам «лишнего».
Насколько разумна такая политика — покажет время. Пока примеру Москвы пытаются следовать в российских регионах и даже в некоторых странах ближнего зарубежья. Правда, российская столица смело может жить под лозунгом «Нас не догонят!». Ведь не за горами то время, когда в городе не останется пятиэтажек. Следующие за «хрущевками» — «брежневские» девятиэтажки (две из них недавно были снесены). И продолжать этот процесс можно практически до бесконечности...

Выбираем только лучшее
Как отмечает руководитель строительных проектов компании «МИАН-Девелопмент» Эраст Жиряков, «снос старого жилого фонда в Москве в свете ограниченного количества площадей под застройку дает девелоперам шанс реализовывать новые проекты. На месте ветхого жилья возводятся дома, в которых сможет поселиться гораздо больше людей, чем в пятиэтажках».
«Компания «Конти» одна из первых разработала и предложила правительству Москвы программу реконструкции устаревшего жилищного фонда, предполагающую снос и реконструкцию зданий первого периода индустриального домостроения, — рассказывает директор по маркетингу группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов. — В 1994 году компания приступила к реконструкции пятиэтажного жилья в районе Фили-Давыдково. Изначально планировалось заниматься именно реконструкцией зданий, но проведенные расчеты показали, что себестоимость таких работ составит порядка $700–800 за 1 кв. м, что сделает проект попросту убыточным. Это и привело к решению о начале совместной с городом программы по сносу пятиэтажек и волновому переселению жильцов из них».
По мнению В. Тимербулатова, плюсы программы и для города, и для жителей, и для застройщика очевидны: «Обновление жилого фонда, возможность для собственников квартир в старых домах улучшить жилищные условия, экономия земельных ресурсов (на месте пятиэтажного дома возводится многоэтажный, превосходящий его по площади), высвобождение территории для строительства новых объектов. Разумеется, существует и коммерческая выгода: рентабельность комплексной реконструкции района составляет до 10%».
Кстати, рентабельность подобных проектов оценивается по-разному. По словам Л. Белаги, она может составлять от 15 до 40%. Однако безусловную коммерческую выгоду сулят далеко не все участки со старыми домами. Интерес к точечному сносу и застройке не слишком велик, особенно после постановления городских властей, предписывающего переселять жителей «хрущевок» только в пределах своего района. В случае со сносом одного дома и строительством на его месте нового проблема переселения становится трудноразрешимой. Поэтому практически все инвесторы сходятся во мнении, что реальную прибыль принесет только комплексная реконструкция кварталов. Причем не всех.
«У нас богатый опыт по реконструкции пятиэтажек, — рассказывает Л. Белага. — Несколько лет назад «Крост» выбрал наиболее перспективный и выгодный путь — комплексную реконструкцию кварталов «Велтон парк» и «Юнион парк». Мы ориентируемся на территории реконструкции, обладающие интересным местоположением, с расчетом, что через несколько лет качество жизни в этих кварталах должно существенно возрасти. Четыре квартала в Хорошеве-Мневниках, реконструкцией которых занимается «Крост», очень перспективны: расположены недалеко от Москвы-реки, рядом с Серебряным бором. В непосредственной близости прокладывается Краснопресненский проспект, в этот район впоследствии будет проведено метро. Статус района меняется на глазах, и мы в этом активно участвуем».

Звенигород, славящийся красотой, уникальным местоположением и достопримечательностями, расположен в 63 километрах от Москвы в престижном Одинцовском районе. До города можно добраться на автомобиле по Минскому, Рублево‑Успенскому или Новорижскому шоссе, электропоездом с Белорусского вокзала до станции Звенигород или рейсовым автобусом от станции метро «Кунцевская».

Руслан Сейт-Люманов
Управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Ни Жилищный кодекс, ни какие-либо московские законы или правила не предусматривают обязательного переселения людей из сносимых домов в пределах того же района. Когда люди приходят в свои жилищные отделы и муниципалитеты, им неизменно отвечают, что таких прав у них нет. Все это отдано на усмотрение инвестора и в первую очередь зависит от того бюджета, которым распоряжается жилищный отдел и который выделяет ему инвестор. Технология такова: инвестор выигрывает тендер на строительство жилья на месте сносимых домов и заключает инвестиционный контракт. У него есть бюджет на реконструкцию здания и некая сумма на переселение граждан. Она вычисляется исходя из стоимости 1 кв. м в типовом жилье, умноженной на социальные нормы (обычно это 18 кв. м общей и 12 кв. м жилой площади).
Что касается выбора между предложением инвестора предоставить вам равнозначную квартиру или денежную компенсацию, то, на мой взгляд, лучше соглашаться на квартиру. Во-первых, квартиру всегда можно продать. Во-вторых, сумму, которую инвестор должен выплатить, определяют оценщики, которых пригласит инвестор, и, вероятно, она будет выгодна ему, а не переселенцам.

Историческая и современная застройка города
В Звенигороде в целом преобладает историческая планировка. Город исстари разрастался вдоль Москвы-реки и в XVII веке делился на три части: Кремль на Городке, Нижний посад на левом берегу реки и Верхний посад на правом. Средневековую городскую структуру и внешний облик Звенигород сохранял до конца XVIII столетия. В 1784 году для него был утвержден новый регулярный план с четкой симметрией в расположении главных зданий городского ансамбля, прямоугольной сеткой улиц, каменными сооружениями. Неотъемлемой принадлежностью города нового времени было наличие главного каменного собора, торговой площади, зданий городской администрации. Регулярные города создавали непосредственно под влиянием философии эпохи Просвещения, поэтому они производили впечатление спокойствия, уравновешенности, где разумно и гармонично решались проблемы размещения основных структурных элементов. Звенигородский план был реализован частично.
Впоследствии специфика социально-экономической жизни наложила особый отпечаток на характер городской архитектурной среды, где преобладала малоэтажная деревянная застройка с садами и огородами. Сегодня в Звенигороде можно увидеть характерные для уездного города постройки XIX века. Это три купеческих дома, отмеченных чертами классицизма (ул. Московская, 7 / 9; ул. Фрунзе, 25 и 28). Из деревянных сооружений привлекают внимание дача С. Д. Шереметева (ул. Красная Гора, 3) и дом А. К. Крога (ул. Фрунзе, 43).
Центральная часть города с невысокими, в несколько этажей, домами открыта прекрасным видам на заречные дали. У Звенигорода есть столь ценное ныне качество, как неразрывное слияние с природой, и дальнейшая задача властей города — сохранить ее. Согласно недавно принятой концепции развития Звенигорода проектирование и строительство будут вести комплексно, и новые здания органично впишутся в существующую природно-историческую городскую среду. Многоэтажное же строительство предполагается осуществлять только на окраине. При этом, по мнению главы города Л. О. Ставицкого, при выборе инвесторов для возведения жилья приоритет следует отдавать четырем-пяти крупным компаниям, готовым вкладывать средства в социальную сферу и инженерную инфраструктуру.
Звенигород постепенно становится привлекательным местом для постоянного проживания. Однако последние пятнадцать лет здесь не строили жилые дома. В прошлом году была проведена инвентаризация свободных земельных участков с целью подготовки инвестиционных площадок. Ныне же в микрорайоне «Восточный» возводят пять одноподъездных и один двухподъезный жилой дом в четыре этажа. Они предназначены только для проживания населения и не имеют встроенных помещений другого функционального назначения, например офисов. Участок застройки находится между улицей Полевой и проездом Строителей. В непосредственной близости располагаются спортивная площадка, продуктовый магазин, детский сад. Предусмотрена организация автономных подъездов к каждому дому и гостевых стоянок. Территорию вокруг жилых зданий планируется украсить и озеленить, создать атмосферу уюта.
Глава Звенигорода уверен, что эта строительная площадка даст импульс развитию всего микрорайона «Восточный» с последующей реконструкцией и сносом ветхого жилого фонда. Возводимые здесь дома положат начало фактически отсутствующему сегодня городскому рынку недвижимости. Квартиры в Звенигороде относительно недорогие, и спрос на них растет с каждым днем. В последние годы активно меняется психология москвичей в отношении жилья в Подмосковье. Многие горожане желают приобрести здесь квартиры выходного дня во многом благодаря хорошей инфраструктуре и благоприятной экологической обстановке.
Кроме того, администрация разрабатывает проект комплексной реконструкции заповедной части города с тем, чтобы она была приспособлена к сфере развития туризма.
Если эта политика будет успешно претворена в жизнь, то в обозримом будущем город вполне мог бы стать вторым Суздалем, то есть музеем под открытым небом. Кроме того, Звенигород имеет исторический статус, свидетельствующий о сохранении исторической среды, сложившейся на протяжении нескольких столетий, градостроительной планировки, архитектурного облика и особого национального колорита русского города. Это каждый год привлекает сюда тысячи отечественных и иностранных туристов. Многие возвращаются сюда вновь, а некоторые, очарованные живописной местностью и чистым воздухом, предпочитают обосноваться здесь на летние месяцы или даже приобрести недвижимость. Район активно расширяется, приобретает популярность и престижность, а уже через несколько лет город обещает стать крупнейшим рекреационным и туристическим центром Московской области. Именно эта цель легла в основу концепции его развития, подготовленной администрацией Звенигорода во главе с Л. О. Ставицким. И для этого есть все предпосылки.

Звенигород — исторический город Подмосковья
Звенигород — один из древнейших городов Подмосковья, и его не без основания считают ровесником Первопрестольной. Говорят, он получил свое название потому, что звон его колоколов давал знать Москве о приближении врагов.
В древности Звенигороду была отведена роль сторожа Московской земли, а в XV веке он стал крупным торговым центром, представлявшим собой населенный и достаточно благоустроенный город вплоть до большого разорения в Смутные времена. Вскоре он утратил функции форпоста Москвы. Его историческое значение перешло к основанному в 1398 году Саввино-Сторожевскому монастырю, куда приезжали на богомолье цари. Расцвет обители приходится на вторую половину XVII века, когда она становится загородной резиденцией царя Алексея Михайловича.
Весьма интересна и необычна планировка монастыря. Его ансамбль как бы состоит из двух частей: южной, парадной, и северной, где расположены хозяйственные здания. Строители использовали своеобразие рельефа местности, разместив все постройки в зависимости от их назначения на различной высоте. Самую высокую точку монастырской площади занимал Рождественский собор — яркий памятник раннемосковского зодчества, вокруг которого и группировались другие здания. Несколько ниже находился дворец Алексея Михайловича, а еще ниже — Царицыны палаты. Напротив собора выросла монументальная звонница — второй композиционный центр монастырских зданий. Монашеские корпуса располагались на склоне холма. Монастырские стены почти не заслоняли силуэт обители. Все эти сооружения можно увидеть и сегодня. Кроме того, на территории Саввино-Сторожевского монастыря действует Звенигородский историко-архитектурный музей.
Звенигород знаменит своим историко-культурным наследием. Он славится ценнейшими памятниками древнерусского, в том числе раннемосковского зодчества. В том месте, где когда‑то красовался Звенигородский кремль, остался белокаменный Успенский собор XII века, известный как Собор на Городке. Его стены украшают фрески, автором которых называют Андрея Рублева. Ныне в Третьяковской галерее есть несколько уцелевших икон звенигородского чина работы этого величайшего иконописца.

У Звенигорода — большое будущее
Одно лишь наличие природных ресурсов и историко-культурного наследия не сделают Звенигород развитым центром Подмосковья. Для этого необходимо совершенствовать его инфраструктуру. Город, по мнению главы, являясь историческим, должен быть удобным и современным для населения и многочисленных гостей. Первые шаги в этом направлении уже предприняты.
Сегодня основные усилия администрации направлены на становление городской экономики за счет собственных поступлений в бюджет, перевод Звенигорода с дотационного снабжения. Это довольно сложная задача, отчасти и потому, что, как отмечалось выше, в городе нет ни одного сильного промышленного предприятия, и появление таковых в ближайшее время не предвидится. Однако будущее за экологически чистыми технологиями производства. Количество населения — это один из основополагающих факторов развития города. Ныне в Звенигороде насчитывается примерно 14,5 тыс. человек, но необходимо прилагать усилия для увеличения этой цифры, в первую очередь за счет улучшения инфраструктуры города. Если предполагаемые объемы строительства будут реализованы в ближайшие несколько лет, это даст предпосылки к значительному росту населения. Город нуждается в привлечении инвесторов, которые готовы вкладывать деньги в строительство жилых комплексов и торговых предприятий, зон отдыха и т. д.
Глава Звенигорода уделяет большое внимание спорту. Во многом благодаря его усилиям Звенигород превращается в город массовой физической культуры и спорта. Введены в строй спортзал «Кавалергард» и спортклуб «Звенигород». Установлены новые комплексные игровые площадки и пластиковые хоккейные коробки. Вскоре здесь начнется строительство спортивно-развлекательного и общественно-культурного комплексов, а на территории в 400 га будет создан спортивно-развлекательный парк. В районе оборудованы горнолыжные склоны, трассы для лыжного бега, площадки парапланеристов. С 2003 года на территории города функционирует гелиопарк «Талассо клаб отель».
Долгосрочная концепция по развитию Звенигорода и его окрестностей во многом связана со строительством Центральной кольцевой автомобильной дороги, которая освободит город от транзитного потока машин и вместе с тем «приблизит» его к Москве. Кроме того, это позволит сохранить наиболее значимые природоохранные территории. Вдоль ЦКАД планируется сооружение грузовых терминалов, гостиниц, мотелей, гипермаркетов, объектов придорожного сервиса.
Безусловно, Звенигород — один из самых привлекательных городов Подмосковья. Его будущее, а также спрос на местную недвижимость напрямую связаны с разработкой и реализацией его огромных потенциальных возможностей. «В Звенигороде в самом деле хорошо», — писал в свое время А. П. Чехов. Думаем, у читателей не возникло в этом сомнений.
Земельный вопрос остается сегодня одним из самых актуальных. Журнал неоднократно обращался к данной теме, но постоянный интерес читателей, а также законодательные изменения в этой сфере побуждают возвращаться к тем или иным аспектам владения и пользования землей. В предлагаемой статье будут рассмотрены разные категории земель и порядок перевода земельного участка из одной категории в другую.

Город отдыха и здоровья
Расположенный в верхнем течении Москвы-реки Звенигородский край издавна называют русской Швейцарией. Город и его окрестности весьма привлекательны с экологической точки зрения. Лесами, полями, лугами и пашнями занято примерно 90 % земли, а на населенные пункты и дороги приходится лишь 10 %. Здесь нет крупных заводов и фабрик. Свежесть воздуха обусловлена также рельефом местности: здесь отличная естественная вентиляция, а реки, дубравы и еловые чащи, простирающиеся на много километров, делают его влажным и менее пыльным. В лесах и на звенигородских лугах произрастает до 700 видов цветов и растений.
Город издавна славился как курортная местность. С одной стороны, он был оторван от главных железнодорожных магистралей и сырьевой базы, а с другой — Звенигородский район вошел в водоохранную зону Рублевского водопровода, где были запрещены крупные промышленные предприятия и даже ограничена жилая застройка.
Звенигород является заповедной зоной с прекрасными климатологическими данными. В 1885 году в его окрестностях был найден Дарьинский минеральный источник, который по своим целебным свойствам превосходил воды Швальбаха в Пруссии и Спа в Бельгии. Открытый на местных водах пансионат привлекал тех, кто был привязан текущими делами к Москве, и тех, кто не мог позволить себе больших денежных затрат на поездки к дальним лечебным минеральным источникам. Развитие курорта прервала революция 1905 года.
При советской власти многие имения Звенигородского уезда были национализированы и превращены в лечебные учреждения. Перед Великой Отечественной войной в Звенигородском районе насчитывалось около 30 санаториев и домов отдыха.
В 1940 году встал вопрос об организации в Звенигороде климатобальнеологического курорта. Предполагалось, что он займет площадь вдоль Москвы-реки протяженностью более 50 и шириной 15 километров. Курорт мог бы одновременно принять до 200 тыс. отдыхающих. К сожалению, и эти грандиозные планы не осуществились. Их реализация — существенный шаг к повышению туристической значимости Звенигорода.
Но и сегодня звенигородские места считаются курортными — ныне в округе находится полтора десятка пансионатов, санаториев, баз отдыха.
Транспортная доступность делает звенигородские пансионаты и санатории привлекательными для семейного отдыха в выходные дни, организации досуга молодежи и проведения различных корпоративных мероприятий.
Благодаря чудесной природе Звенигород и его окрестности уже в XIX веке считались довольно популярной дачной местностью. Здесь жили, совмещая работу и отдых, многие выдающиеся деятели русской культуры: А. П. Чехов, А. Архипов, братья К. и С. Коровины, И. Репин, М. Якунчикова, В. Борисов‑Мусатов. И сейчас здесь наблюдается строительный бум. Все больше москвичей притягивает сюда желание жить на свежем воздухе, удобное транспортное сообщение. Звенигород — это престижное место загородного проживания, о чем, в частности, свидетельствует постоянно растущая цена на землю. Активное строительство коттеджных и дачных поселков, модернизация уже имеющихся вносят существенный вклад в экономику города, повышают его деловую активность. Звенигород постепенно становится не только местом отдыха, но и городом бизнеса для отдыха.

Земли сельскохозяйственного назначения
Землями сельскохозяйственного назначения признают территории, расположенные за чертой поселений. Их используют для нужд сельского хозяйства, они предназначены только для этих целей. В свой состав они включают сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, замкнутыми водоемами, а также зданиями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Основным нормативно-правовым актом, регулирующим правовой режим таких земель, является Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Земли данной категории используют для сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством.
В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, ведения садоводства, огородничества и тому подобного создают фонд перераспределения земель. Его пополняют за счет земельных участков, поступающих:
при добровольном отказе от земельного участка;
если нет наследников ни по закону, ни по завещанию;
при принудительном изъятии земельного участка.
Сведения о наличии земель в фонде перераспределения являются общедоступными.
При продаже земель сельскохозяйственного назначения орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки по цене, за которую их продают. В связи с этим продавец обязан в письменной форме известить орган власти о намерении реализовать имущество. Если тот откажется от покупки или в течение месяца не уведомит о намерении приобрести землю, то продавец вправе продать его третьему лицу. В случае нарушения продавцом данных правил субъект РФ может требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя на землю. Право действует в течение одного года с момента государственной регистрации перехода прав на земельный участок.
Преимущественное право покупки не действует, если продажу осуществляют с публичных торгов. При аренде таких земель договор может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет.

Все земли в Российской Федерации поделены на определенные категории в зависимости от целевого назначения. Это могут быть:
земли сельскохозяйственного назначения;
земли поселений;
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
земли особо охраняемых природных территорий и объектов;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.
Для каждой категории земли предусмотрен свой правовой режим в зависимости от ее целевого назначения. Рассмотрим подробнее некоторые из них.

Перевод земель в другую категорию
В некоторых случаях возникает необходимость изменить категорию земли, то есть перевести участок из одной категории в другую. С 5 января 2005 г. действует новый Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Теперь для этого необходимо подать ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. К ходатайству следует приложить:
выписку из государственного земельного кадастра, содержащую сведения о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагают осуществить;
копии документов, удостоверяющих личность заявителя (физического лица), либо выписку из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписку из Единого государственного реестра юридических лиц;
выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок;
заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
согласие правообладателя земельного участка на его перевод из состава земель одной категории в другую;
расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства при переводе.
Решение о переводе земель в другую категорию или об отказе в нем принимает Правительство Российской Федерации в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства или исполнительный орган государственной власти субъекта РФ/орган местного самоуправления — в течение двух месяцев.
По результатам рассмотрения принимают акт о переводе или об отказе в нем, который направляют заинтересованному лицу в течение 14 дней с момента его принятия.
В некоторых случаях перевод земель из одной категории в другую не допускают. В частности, если в соответствии с федеральными законами установлены ограничения или запрет на такой перевод. А также при отрицательном заключении государственной экологической экспертизы, предусмотренной федеральными законами, и установлении несоответствия испрашиваемого целевого назначения земельного участка утвержденным документам территориального планирования, землеустроительной или лесоустроительной документации.
Перевод земель из одной категории в другую считают состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Земли поселений
Земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий, называют землями поселений.
Использование земель поселений определяют в соответствии с зонированием территорий. Согласно Градостроительному кодексу РФ под зонированием понимают деление поселенческой территории на зоны с определенным видом их градостроительного использования или ограничений такого использования. В состав земель поселений могут входить жилые, общественно‑деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения и так далее. Этот перечень является основным, но не исчерпывающим. Органы местного самоуправления вправе устанавливать иные зоны. В состав жилых зон могут быть включены:
зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
зоны застройки малоэтажными жилыми домами;
зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;
зоны застройки многоэтажными жилыми домами;
зоны жилой застройки иных видов.
В жилых зонах допускают размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду и так далее.
Общественно‑деловые зоны предназначены для размещения объектов культуры, торговли, общественного питания, предпринимательской деятельности и прочего. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно‑деловых зонах, включают жилые дома, гостиницы, подземные и многоэтажные гаражи.
В состав зон сельскохозяйственного использования входят пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями, а также объектами сельскохозяйственного назначения, земли, предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства, дачного и личного подсобного хозяйства.
Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности всякого земельного участка только одной зоне. Для каждой территориальной зоны устанавливают градостроительный регламент, определяющий основу правового режима земельного участка, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительный регламент является обязательным для исполнения всеми собственниками земельных участков, арендаторами, землевладельцами и землепользователями. Эти лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом видом разрешенного использования. Кроме того, строительство, реконструкцию и расширение объектов недвижимости, прочно связанных с земельным участком, осуществляют только в соответствии с установленным градостроительным регламентом.



Главная --> Публикации