Главная --> Публикации --> Земля в столицах будет стоить гораздо больше, чем в среднем в стране Право на воду Главный архитектор москвы против градостроительного кодекса Особенности краткосрочной аренды в москве Парковки раздора

Реконструкция… по большому счету это перспектива проживания в комфортных условиях; наличие развитой инфраструктуры, достойно представляющей район столицы в XXI веке; просторные улицы, бульвары, места для занятий спортом и проведения досуга, хорошее транспортное сообщение. С другой стороны, это сегодняшние ежедневные неудобства в связи со строительными работами, необходимость прокладки новых инженерных коммуникаций - водопровода, тепло- и электросетей (потому что старые давно отслужили свой срок и пришли в негодность), расширение дорог и внутридворовых проездов. Спокойно пережить все неудобства можно лишь в том случае, когда ясно определены цели, сроки, разъяснена целесообразность происходящего, жителями получена достоверная информация о перспективах. Все вышесказанное и явилось целью встречи префекта Северо-Западного административного округа столицы, члена правительства Москвы В.А, Козлова с жителями Северного Тушина, состоявшейся в последние дни ноября в Научно-исследовательском институте автомобильного транспорта, расположенном на территории района.

НАРОД И ВЛАСТЬ

К встрече с префектом в районе готовились. Информация по вопросам реконструкции и развития Северного Тушина, проекты реконструкции микрорайонов систематически публикуются в районной прессе, а в преддверии встречи по данному вопросу на страницах районной газеты выступил глава управы района Северное Тушино А.А. Зятковский.

Встреча вызвала огромный интерес: пришли около 400 человек. И это с учетом того, что в январе 2004 года уже проводилась встреча населения с префектом по реконструкции и развитию района. Она также собрала аншлаг: в ней приняли участие около 500 человек (зал на 320 месте смог вместить всех желающих).

Все это, конечно, повлияло на тон разговора: люди хорошо ориентировались, в вопросах реконструкции и развития своего родного района, вопросы задавали по существу.

Пришедших на встречу жителей встречали консультанты управы, информацию можно было также почерпнуть из предлагаемой здесь же прессы и на стендах с проектами планировки.

По поводу сопровождающих реконструкцию района неудобств префект резонно заметил: строительство - это не выпечка булочки, дома строятся не по мановению волшебной палочки, поэтому, естественно, приходится сталкиваться с определенными временными трудностями и неудобствами, которые надо, набравшись терпения, пережить. Просто необходимо понять: в районе идут большие градостроительные перемены, и нацелены они в конечном итоге на благо жителей.

Жителей больше всего интересовало, какие дома запланированы под снос, где и когда будут возведены новостройки, а также волновали проблемы - грязь, канавы, шум, связанные со строительством.

В первом микрорайоне Северного Тушина еще в 2003 году на базе дома № 4 по Химкинскому бульвару специалистами НПП "Тема" был реализован уникальный проект реконструкции домов серии 1-51 Этот проект взят за основу при дальнейшей реконструкции домов данной серии. К 2008 году за счет вывода автобазы транспортного предприятия федерального подчинения на территории микрорайона планируется ввести около 40 тысяч квадратных метров жилья. Проект планировки в настоящее время находится в разработке.

Итак, каковы же перспективы развития района Северное Тушино? Для тех жителей, кто не смог побывать на встрече, рассказываем.

В четвертом микрорайоне Северного Тушина реконструкция начата в этом году и осуществляется за счет средств городского бюджета. Здесь уже завершается строительство двух стартовых 22-этажных домов, предназначенных для переселения из пятиэтажек; готовятся площадки под строительство еще трех жилых домов. Отселяются дома серии К-7: дом № 5, корпус 4, по улице Героев Панфиловцев и дом № 2, корпус 4, по бульвару Яна Райниса. Их снос запланирован на первый квартал 2005 года. За время реконструкции в микрорайоне будут снесены 19 жилых домов этой серии. На это же время намечено строительство 13 новых жилых домов общей площадью 160 тысяч квадратных метров. Кроме того, на весну 2005 года запланирован снос детского сада № 258 и строительство нового на 240 мест. А все работы по реконструкции микрорайона планируется завершить до 2010 года.

В третьем микрорайоне Северного Тушина комплексную реконструкцию (ее ведет ОАО ХК "Главмосстрой", являющееся инвестором строительства) предполагается закончить в 2005 - 2006 годах. Уже сейчас завершается снос пятиэтажек: снесено 5 домов серии К-7, а еще 2 дома - №№ 15 и 17 по улице В. Лациса - планируется отселить в 2005 году. На этом месте будет построено 4 новых жилых дома. Помимо строительства жилых домов ведутся работы по реконструкции инженерных сетей, которые уже отслужили свой срок, а их необходимо привести в соответствие с современными стандартами.

Вместе со строительством жилых домов в районе ведутся работы по прокладке инженерных коммуникаций: водопровод, канализация, телефон, электроснабжение. Подведены линии электроснабжения от РТП в Куркине, для обеспечения района теплом построена новая РТС-5 и реконструируется РТС-1.

В районе Северное Тушино расположены 69 домов серии 1-515 общей площадью 350 тысяч квадратных метров. Эти дома не подлежат сносу, но будут капитально отремонтированы, реконструированы и модернизированы. Уже сейчас Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции г. Москвы совместно с ГУЛ "Управление перспективных застроек" разрабатываются проекты планировок по микрорайонам № 1, 2 и 5 района Северное Тушино.

А еще в планах реконструкции района строительство бассейна на улице Вилиса Лациса. Для автолюбителей на территории четвертого микрорайона предполагается строительство отдельно стоящих 3 - 4-этажных гаражей-стоянок с двумя подземными этажами. Таким образом, район заметно преобразится.

Интенсивно развивается сейчас незастроенная часть шестого микрорайона, где на пустующих территориях российского химико-технологического университета им. Д. И. Менделеева строится новый жилой массив, а также учебно-лабораторный корпус факультета кибернетики. Планируется ввести 7 корпусов общей площадью 70 тысяч квадратных метров.

Планируется также строительство физкультурно-оздоровительного комплекса, центра эстетического воспитания и торгового центра. А к существующим школам - №№ 644, 829, 173 - пристроят блоки для начальных классов.

На первых этажах домов-новостроек планируется размещение служб инфраструктуры района, социальной сферы и бытовых услуг. Это аптеки, сберкассы, магазины, службы быта и клубные помещения для занятий детей творчеством.

Встреча прошла по-деловому, конструктивно, показала, что у власти нет тайн от жителей, она готова открыто обсуждать и решать тяжелые вопросы, работать с инициативными группами. Информирование населения о деятельности органов исполнительной власти - залог успешного разрешения конфликтных ситуаций, возникающих в процессе реконструкции района, поиска компромисса между жителями сносимых пятиэтажек, которым реконструкция во благо, и остальными жителями района, для которых сегодняшние неудобства, связанные со строительством, пока важнее будущего комфортного проживания.
Недвижимость не возникает из воздуха, в рыночной экономике любой проект требует инвестиций. Перспективы рынка во многом зависят от инвестиционного климата, существующего на местах. Что думают об этом сами инвесторы и представители власти? 3 декабря 2004 г. в "Мариотт Гранд-отеле" прошла конференция "Инвестиции в землю и недвижимость". Прошла она неожиданно блестяще, что сегодня бывает редко. Не было ни одного случайного доклада, и все выступления были "заточены" под реального инвестора. Организатором выступила газета The Moscow Times.

Люди задали префекту и главе управы района более 130 вопросов и получили на них исчерпывающую информацию. Жителями были затронуты и такие проблемы, которые требуют индивидуального подхода: они взяты на заметку и будут решаться в рабочем порядке. Естественно, круг вопросов, задаваемых на встрече жителями, оказался гораздо шире рамок заявленной тематики: были затронуты и вопросы ЖКХ. Нужно отметить, что жители не остались равнодушны к объемам и качеству благоустроительных работ, проведенных в районе в текущем году. Три вторых призовых места по Москве за участие в конкурсах "Московский дворик-2004", "Зеленые насаж-дения-2004", "Улучшаем свое жилище" - таков итог работы управы и актива жителей района. Благодарности, высказанные жителями в адрес главы управы Александра Абрамовича Зятковского, были поддержаны залом.

Сегодня уже мало кто станет спорить, что приватизация начала 90-х годов была неидеальной как с точки зрения социальной, так и с позиций перспектив развития экономики. Но Александр Широков, начальник отдела социально-экономического развития муниципальных образований Департамента территориального развития Минэкономразвития и торговли РФ, идет дальше в своих оценках. По его словам, приватизация была обвальной и хаотичной. Никто толком не понимал, чем дело закончится, и каждый пытался по мере возможностей ухватить как можно больше, в том числе и муниципалитеты, коих по России великое множество. Для сравнения, в той же Германии на муниципалитет среднего объема приходится максимум два-три унитарных объекта, а у нас их в лучшем случае на порядок больше.

Приватизация: прихвати и держи

Экспериментировать будем на сознательных

Г-н Широков подчеркнул, что государство сейчас управляет отнюдь не только объектами государственного значения, но и самыми обычными гостиницами, ресторанчиками, магазинчиками. Хотели смягчить переход к рынку, а получилось... как всегда: но не прошло и нескольких лет, как выяснилось, что управлять в условиях внезапно случившихся рыночных отношений этими объектами чиновники не умеют, о чем ярко свидетельствует сам плачевный вид таких объектов. Позиция Минэкономразвития состоит в том, что муниципалитет должен управлять коммуникациями, социальным жильем, общественным транспортом, как это во всем мире и происходит. Торговля и обслуживание - это дело частного бизнеса. Сегодня большинство муниципалитетов этой позиции сопротивляются: "А чем же мы управлять-то будем?" Ответ Минэкономразвития таков: "Научитесь управлять процессами, а не объектами".

На конференции были подробно рассмотрены тонкости приобретения участка земли или строения на нем в собственность или аренду. Действующее законодательство весьма благосклонно к инвестору. Местным властям вменяется в обязанность сделать грамотный кадастр, взять на себя регистрацию и еще много чего им вменяется. Но на деле получается гораздо менее радужно. Составление полноценного кадастра на великих российских просторах - это большая проблема: специалистов и средств на это у местных властей недостаточно. Недавно случился весьма печальный прецедент: решением суда был снесен крупный полиграфический комбинат. Причина: местные власти просто забыли в свое время оповестить о строительстве жителей окрестных поселков, а инвестор не проследил. Конечно, виноваты местные власти, но инвестору от этого не легче, и убытки никто ему компенсировать не собирается. Непонятно, кто кого должен контролировать - местные власти инвестора или - наоборот.

Помимо сопротивления на местах, есть и другие проблемы. Легко сказать, что нужно передать. Как передать? Какие алгоритмы будут оптимальными и для инвестора, и для города. Идея Минэкономразвития состоит в том, чтобы отработать типовые схемы на муниципалитетах и инвесторах, активно желающих сотрудничать, а потом уже эти схемы тиражировать. Одно из ключевых положений этой программы - последовательность и постепенность. Г-н Широков отметил еще одну серьезнейшую проблему: ряд весьма привлекательных объектов недвижимости, как оказалось, имеет несколько хозяев, и инвестор частенько просто не знает, с кем ему вести переговоры. Были прецеденты, когда инвестор подписывал соглашение с одним хозяином, а через пару месяцев другой хозяин подал в суд.

Иногда органы местного самоуправления просто грубо нарушают законодательство, рассматривая потенциального инвестора как кормильца района. Они вполне могут попросить его решить некие муниципальные проблемы, которые он решать не обязан. Доходит до анекдотов. Недавно в двух разных регионах немецкого и турецкого инвесторов попросили построить православный храм, что, согласитесь, уже не только неэтично, но и, скажем так, нетривиально с точки зрения веры. На Руси всегда было принято строить храмы несколько иными способами.

Плати, басурман!

Окна с видом на неизвестность

Господам законникам блестяще ответил член совета директоров корпорации "Ваш финансовый попечитель" Василий Бойко. Он поделился опытом реализации инвестиционного проекта в Московской области - "Русская Швейцария". Речь идет об огромном участке на Звенигородском направлении при впадении Рузы в Москву-реку, где действительно решено сделать "Русскую Швейцарию": построить пятизвездочные отели, развернуть мощную инфраструктуру для водного и горнолыжного спорта. Земли восьми совхозов уже переведены из сельхозназначения под строительство. В.Бойко утверждает, что если речь идет о столь крупном проекте, то социальные проблемы области инвестору все равно придется решать, и никуда он от этого не денется.

На территории вышеупомянутых восьми совхозов было молочное хозяйство, правда, несколько хиленькое. Инвестор и эту задачу взял на себя, создав большой агрокомплекс. Г-н Бойко посетовал на низкую рентабельность сельского хозяйства, на отсутствие дотаций ("в Голландии одну корову дотируют на сумму семьсот евро, а в России - всего на один") и заявил, что корпорация не сократила не только ни одного рабочего, но даже ни одной коровы и ни одной свиньи. Когда аудитория несколько развеселилась, В. Бойко тяжело вздохнул и заявил, что если бы аудитория знала, во что это встало корпорации, то она бы не смеялась, а плакала. Видимо, корпорации впору писать на последней страничке проспектов этого туркомплекса так любимое зарубежными "зелеными" заклинание: "При реализации данного проекта не пострадало ни одно живое существо"...

Многие инвесторы сильно проигрывали из-за того, что они ставили в красивом месте дом отдыха, а лет через пять в полукилометре от этого места появлялся цементный заводик, который этот дом отдыха полностью "убивал". Когда из зала задали вопрос: "А почему не посмотрели на генплан района?". В. Бойко сказал, что не было генплана, его же составлять надо, а это деньги, которых всегда нет. И управлять этим процессом мелкий инвестор просто не может. "Ваш финансовый попечитель" подошел к своей "Русской Швейцарии" комплексно. Основная идея: "Если ты не можешь управлять процессом - его нужно возглавить". Была проведена аэрофотосъемка, составлен грамотный кадастр, и на данный момент идет активная совместная разработка инвестором и местными властями генерального плана района (понятно, за счет инвестора).

Тему земельного законодательства и проблем применения его на практике мы продолжим в следующем спецвыпуске 16 декабря.

М.Оськин

Похоже, все чего-то ждут и к чему-то готовятся. Между тем, по мнению многих застройщиков, ждать потребителю не следует, поскольку к весне цены могут сорваться с цепи. Да и сейчас продолжается плановое повышение цен на новостройки, о чем застройщики радостно сообщают застывшим в недоумении покупателям. Но что это доказывает, кроме того, что инвесторы вывешивают новые ценники на свой товар? Раскупается ли этот товар и с какой скоростью? И что будет после Нового года, когда вступит в силу целый ряд законодательных новшеств и одна из любимых идей федерального правительства - о создании рынка доступного жилья начнет претворяться в жизнь?

Психология покупателя как двигатель стагнации

В течение лета и осени ведущие игроки рынка не раз доходчиво разъяснили общественности: на рынке цены могут быть только рыночными - ныне и присно, и во веки веков. При высоком платежеспособном спросе дотационные программы и развитие кредитования для покупателей ведут только к росту общей денежной массы на рынке, а значит - к росту цен. Но парадокс столичного рынка недвижимости в том, что абсолютный уровень цен мало кого волнует - гораздо важнее динамика роста. Для инвестора важен процент дохода на вложенный капитал и скорость его оборота. Для покупателя цены, конечно, важны, но большинство сделок купли-продажи в той или иной степени камуфлируют обмен жилья (часто с доплатой). При неразвитости и дороговизне ипотеки основным источником для покупки квартиры для большинства является продажа старого жилья, цены на которое растут пропорционально. Все это привело к тому, что при бурном росте рынка сами цены стали чуть ли не условностью, а столичный рынок недвижимости превратился в самое популярное бомбоубежище от инфляции, превратностей бизнеса, претензий фискальных органов и непредсказуемости финансовых рынков. Но ситуация, когда уровень цен становится условностью, чревата одной опасностью - на первый план выходят психологические факторы.

КАКОЙ ЖЕ ИНВЕСТОР НЕ ЛЮБИТ БЫСТРОЙ ЕЗДЫ?

Вместо того чтобы гадать на кофейной гуще о времени и характере выхода из кризиса, попытаемся взглянуть на системное значение сегодняшней стагнации, когда одновременно сжимается не только пружина отложенного спроса, но и отложенного предложения. Фраза, что цену определяет баланс спроса и предложения, уже стала настолько избитой, что ее перестали употреблять. Но как это работает? Приходя в магазин, мы привыкли видеть только одну цену, по которой и можно купить товар. Не нравится - не бери. Но на самом деле, на рынке существует три цены: цена спроса (bid), предложения (ask) и цена сделки (trade). Если точнее, то цены две, поскольку сделка проходит либо по цене продавца, либо - покупателя, в зависимости от того, куда сместится рынок. Разумеется, с недвижимостью все не совсем так, но психологический фактор и здесь влияет на обе стороны сделки.

МЕХАНИКА ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ

НЕДВИЖИМОСТЬ, КОТОРАЯ НЕ ДВИЖЕТСЯ

Как формируется цена, можно увидеть на примере какой-нибудь ликвидной акции Nasdaq. Наиболее активные продавцы и покупатели выстраивают свои заявки по обе стороны от последней цены сделки. При паритете рынок колеблется в узком коридоре, но при явном преобладании заявок одной из сторон их волна буквально перехлестывает на уровень, где паритет будет восстановлен. При недостатке предложения самые агрессивные покупатели просто скупают акции по той цене, где много продавцов. При дефиците спроса картина обратная. Обычная битва быков и медведей.

Сейчас волны спроса и предложения раскатились: продавцы остановились, покупатели - не только остановились, но и опустили цены спроса. В итоге, мы имеем то, что имеем - "великое стояние на Калке". При слишком большой разнице ожиданий - обе стороны не торгуются до разумного компромисса, а просто говорят друг другу: "Вы что, обалдели?!", - и расходятся, не солоно хлебавши. Но в отличие от монгольских и русских войск покупатели с продавцами просто так разойтись не могут. Рано или поздно ожидания сблизятся и рынок активизируется. Вопрос - на каком уровне это произойдет, если ряды покупателей покинет инвестиционная публика, включая корпоративную. А публики этой будет тем меньше, чем более пологой окажется кривая роста по отношению к началу стояния (то есть, к сентябрю, когда стало ясно, что остановка цен не связана с сезонными факторами).

К чему весь этот экскурс в недоступные для россиян сферы онлайн-трейдинга? Едва ли абстрактное понятие "московская квартира" можно уподобить акции на бирже, однако аналогии есть. В рекламных газетах и на Интернете ежедневно публикуются цены предложения вторичного рынка. Цены спроса и цены сделок, увы, - тайна (эти данные скрываются благодаря профессиональной этике риэлторов и любознательности налоговых органов). Так что, на вторичном рынке мы имеем информацию только об одной цене из трех. Но и это немало. Именно на цену спроса ориентируются наши аналитики. А риэлторы говорят, что им известен средний коэффициент "уторговывания" для квартир разного класса (при растущем рынке он составляет от 2 до 5 процентов). Откинув эти проценты, можно предположить уровень сделок.

Сейчас задействовано слишком много разнонаправленных факторов, чтобы точно вычислить, как они сработают в комплексе. Для тех, кто ждет дешевого жилья из рук правительства на Новый год, неизбежно разочарование. Но возобновится ли бурный рост? Некоторые говорят, что скачок цен неизбежен, поскольку растут доходы населения и высоки цены на нефть. Оно, конечно, но инвестиционные деньги быстро уходят с рынка, который перестает быть инвестиционно привлекательным.

ВИЖУ ДАЛЬНЮЮ ДОРОГУ

ОНИ СОШЛИСЬ - ВОЛНА И КАМЕНЬ

Обе выжидающие сегодня стороны рискуют. Правда, продавцы рискуют меньше, поскольку вероятность резкого падения индекса цен (даже очищенного от инфляции) невелика. При ценовой дестабилизации покупатели могут оказаться в невыгодном положении. Сейчас у них есть шанс выбирать и торговаться. При большом ценовом сдвиге всегда происходит рост объемов продаж и сокращаются сроки экспозиции. В этих условиях выбрать подходящую квартиру будет намного сложнее. Правда, ведь есть еще и новостройки.

РЫНОК УЖЕ ИЗМЕНИЛСЯ

Первичный рынок - картина особая. Разрыв между желаемым и действительным тоже вырос. Но здесь остановилась цена спроса, а уровень предложения продолжает плановый рост. На первый взгляд, это странно: известно, что застройщики ориентируются на цены вторичного рынка по аналогичным объектам. Возникает невольное подозрение, что они блефуют, используя рост цен как аргумент для поддержания покупательского оптимизма. Продавцы-строители с удивлением и грустью увидели, как простое выбрасывание властью лозунга доступности смогло преодолеть, казалось бы, незыблемый рост цен. И они решили: "А мы чем хуже?" Будем рекламировать рост своих расценок и давать мажорные комментарии. Лозунги дня: "Покупайте сейчас, а то весной пожалеете!", "Доступным станет не жилье, а ипотека, и это приведет к новому витку цен. Торопитесь!" Другие издания предпочитают лозунгам цифры и приходят к более пессимистичным выводам: ликвидность на первичном рынке падает. Сейчас всплывают ошибки в позиционировании объектов и маркетинге. Есть примеры, когда новые квартиры на вторичном рынке стоят дешевле, чем при строительстве. Но грамотные компании могут только выиграть: покупатель становится более разборчив в выборе объектов.

Практика соинвестирования объяснялась не только ажиотажем, но и тем, что при этой схеме не надо платить НДС. После Нового года будет почти все равно - соинвестирование или прямая продажа в собственность. Это значит, что достраивать начатое придется на свои. У кого не хватит на это своих средств - рискуют: недострой при новой налоговой системе станет дорогим удовольствием. А значит, рискуют и те, кто покупают сегодня воздух над котлованом, особенно у мелких компаний (а это, кстати, обычно неудачно расположенный монолит). Тем не менее, никто не идет на серьезные новогодние скидки - люди бьются за металл.

В 2004 году произошел важный сдвиг: цены на ранних и поздних стадиях строительства сблизились и, как следствие, значительно выросло число свободных квартир в готовых или почти готовых домах. В то же время на некоторых площадках, где продажи начались еще летом, до сих пор лишь стоят вагончики для рабочих и лежат стопки бетонных плит, зато на ограде - большой телефонный номер. Спрашивается, зачем покупать котлован? Все хотят продать как можно больше до Нового года. Причина - не в праздниках. С 2005 г. отменяется НДС для юридических лиц на продажу жилья. И это, конечно, хорошо для застройщиков, но не для всех. Те, кто рассчитывал на деньги ранних покупателей для реализации проекта, могут оказаться на мели - деньги утекут на готовые объекты.

Сложившаяся картина на рынке недвижимости до боли напоминает сказку про репку. Посадил дед репку, выросла она большая-пребольшая. Тянут-потянут (риэлторы, инвесторы, застройщики, подрядчики, городские власти), вытянуть не могут. Пора звать мышку. Когда придет мышка и в каком обличье, никто толком не знает, кроме, конечно, тех, кто пишет заказную статью. Покупатели отложили свои обесценивающиеся доллары, продавцы - свои квартиры. Каждая сторона делает вид, что она - главная. Пружина продолжает сжиматься.
Ипотека дает возможность жить в своей квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости. Кроме этого, существует возможность приобретения на кредитные средства банков и квартир в домах-новостройках. Преимущества приобретения жилья через систему ипотечного кредитования: возможность сразу стать собственником жилья, выплачивая его стоимость в рассрочку; получение налоговых льгот по кредиту; обеспечением по кредиту становится сама приобретаемая квартира; в условиях постоянного роста цен на недвижимость ее покупка является доходным способом размещения капитала.

* * *

Агентство “Московский Ипотечный Центр” работает с ипотекой с 1999 года, практически с момента зарождения ипотечного кредитования, поэтому сотрудники агентства имеют высокую квалификацию и огромный практический опыт в этой области. Специалисты Центра сотрудничают со Сбербанком, Агентством ипотечного Жилищного кредитования, DeltaCredit Bank, Внешторгбанком, ОАО “Банк Москвы”, АБ “Газпромбанк”, Городским ипотечным банком, ООО “Национальная Ипотечная Компания”, Агропром-кредитом, Райффайзенбанком, КБ “СпецСетьСтройбанк”, ОАО “Московский Кредитный Банк”, банк “Абсолют”, МДМ банк, банк “Союз”. Работая со всеми ипотечными продуктами, специалисты “МИЦ” могут подсказать, к какому конкретно банку нужно обратиться клиенту исходя из его пожеланий и возможностей.

В настоящий момент на рынке ипотечного кредитования работает круг банков и ипотечных компаний. Максимальный срок кредитования составляет 20 лет, ставки по кредитам варьируются от 10 до 18%, в зависимости от валюты кредита (рублевый или валютный). Стандартный первоначальный взнос составляет 20-30% от стоимости квартиры.

Заемщику необходимо внимательно подойти к изучению кредитных продуктов различных банков и выбрать те условия, которые наиболее подходят к его конкретной ситуации и запросам. Главное требование, предъявляемое к заемщику в “Московском Ипотечном Центре” - платежеспособность, поэтому клиенты с официально неподтвержденными доходами также могут воспользоваться услугами агентства.

Прежде чем дать деньги в долг, банк должен убедиться, что заемщик имеет возможность отдавать деньги банку. Таким образом, чем больше у заемщика доход, тем на больший кредит он может рассчитывать. Одни банки дают заемщикам деньги только в том случае, если их доходы официально подтверждены справками из бухгалтерии, другие банки рассматривают и альтернативные способы подтверждения доходов: дивиденды по акциям, регулярные страховые выплаты, доходы от сдачи в аренду квартир и т.д.

Консультация у специалиста

Инструкция пользователя:

Подаем кредитную заявку в банк

Получив индивидуальную квалифицированную консультацию у сотрудника отдела ипотечного кредитования “Московского Ипотечного Центра”, вы узнаете всю информацию о существующих программах ипотечного кредитования и документах, необходимых для ее осуществления. Это даст возможность подобрать, наиболее привлекательную для вас, экономную и стабильную кредитную схему. От начала до окончания сделки с вами будет работать один специалист, который несет ответственность за результат и точное соблюдение сроков оформления сделки. Все этапы получения ипотечного кредита агент “Московского Ипотечного Центра” проходит вместе с клиентом.

Заявку рассматривает банк

Специалист “Московского Ипотечного Центра” дает вам перечень документов, которые вы должны заполнить и предоставить банку для оценки вашей платежеспособности.

Решение кредитного комитета

Как правило, это процедура не занимает больше двух недель. На этом этапе банк проверяет платежеспособность клиента (процедура андеррайтинга), а также впоследствии документы на выбранную квартиру.

Ищем квартиру

Если кредитный комитет все устраивает, он выносит положительное решение, которое действительно в течение 3 месяцев, за это время необходимо подобрать недвижимость, удовлетворяющую вашим требованиям и требованиям банка.

Оценка

На сегодняшний день в Москве спрос по-прежнему превышает предложение, поэтому найти подходящую квартиру не профессионалу не так просто. Поиск квартиры - это основная задача и деятельность “Московского ипотечного центра”. Менеджеры агентства предложат вам ряд подходящих квартирных вариантов, из которых вы выберете наиболее понравившийся.

Оформление кредитной сделки

Банк должен быть уверен в рыночной стоимости квартиры, которая будет находиться у него в залоге несколько лет. Поэтому квартиру нужно оценить. Оценщик, аккредитованный при банке, определяет оценочную стоимость квартиры, и акт об оценке передается в банк.

Деньги

Вы подписываете кредитный договор, на основании которого банк выделяет вам необходимую сумму денег.

Залог

В зависимости от банка, деньги поступают продавцу по-разному либо через депозитарную ячейку, либо перечисляются на счет продавца. При переводе на счет продавца, как правило, взимаются комиссионные.

Страхование

Обязательное нотариальное удостоверение договора залога. Если условия банка требуют, чтобы квартира была заложена одновременно с переходом прав на нее от продавца к покупателю (заемщику), значит, нотариальному удостоверению подлежит и сделка купли-продажи. Если же банк предусматривает, чтобы залог был оформлен после приобретения квартиры покупателем (заемщиком) (в случае, например, со Сбербанком), то договор купли-продажи может быть оформлен в безнотариальной (простой письменной) форме, а залог в нотариальной. В ряде банков Заемщик оформляет ценную бумагу - Закладную, которая регистрируется одновременно с договором купли-продажи квартиры. Форма договора купли-продажи: нотариальная или простая письменная, по выбору.

Государственная регистрация

“Московский Ипотечный Центр” оказывает помощь в заключении договоров со страховой компанией, аккредитованной при банке. Что именно необходимо страховать - зависит от условий конкретного банка. Для одних банков важно страхование по всем перечисленным ниже пунктам, для других какие-то пункты могут быть не обязательными: страхование жизни и здоровья заемщика, страхование права собственности на недвижимое имущество (титульное страхование) и страхование этого имущества от ущерба (пожара, затопления и пр.).



Главная --> Публикации