Главная --> Публикации --> Мина немедленного действия Центры, подобные меге, окупятся через восемь-десять лет Сенаторы помогут церкви вернуть земли в безвозмездное пользование В нашем клубе поселился замечательный сосед Результатом реализации программы доступного жилья станет повышение цен на квартиры

Напомним, с инициативой навести порядок в стремительно разваливающемся российском жилищно-коммунальном хозяйстве глава РАО ЕЭС Анатолий Чубайс выступил в конце марта. Свою позицию он объяснил стремлением наладить сбыт продукции РАО ЕЭС и покончить с неплатежами. Убеждая членов совета директоров РАО проголосовать за коммунальный проект, господин Чубайс доказывал, что менеджмент энергохолдинга способен добиться в ЖКХ таких же блестящих результатов, как и в самом РАО ЕЭС. Во всяком случае, ситуация в ЖКХ господину Чубайсу сильно напоминает ту, что была в РАО до его прихода к руководству компанией.

Вчера главы РАО "ЕЭС России", Газпромбанка, "Евразхолдинга", банка "Еврофинанс", ЗАО "Ренова", холдинга "Интеррос" и компании "Кузбассразрезуголь" подписали меморандум о создании компании "Российские коммунальные системы". Точный срок ее учреждения в документе не указан, однако в РАО ЕЭС предполагают, что новая компания по предоставлению коммунальных услуг появится уже в мае.

Несмотря на радужные перспективы, среди акционеров РАО ЕЭС единодушия по отношению к новому предприятию господина Чубайса до сих пор нет. Активным противником этой идеи, например, выступает член совета директоров РАО ЕЭС, президент Национального резервного банка Александр Лебедев. "Хочу напомнить, что реформа РАО ЕЭС и всей электроэнергетики как раз и затевалась для того, чтобы сделать этот бизнес прозрачнее, разделив его на части. А тут получается, что мы движемся в обратном направлении, берясь за чрезвычайно сложную и труднообъяснимую задачу – создать огромную компанию по всей стране",– возмущается господин Лебедев. По его словам, РАО ЕЭС приняло решение выходить из непрофильного бизнеса, однако ЖКХ профильным никак не назовешь. "С таким же успехом можно было бы заняться, скажем, транспортом на электрической тяге: троллейбусы и трамваи ведь тоже электричество потребляют",– иронизирует он. И вообще, по его мнению, решение "вступить" в ЖКХ негативно отразится на капитализации РАО.

Сроки создания новой компании пока не называются. Однако в РАО ЕЭС предполагают, что "Российские коммунальные системы" (РКС) могут быть зарегистрированы уже в мае. Структурно компания будет выглядеть так: 50% уставного капитала в размере 1 млрд руб. будут разделены между РАО ЕЭС (25%) и Газпромбанком (25%). Остальное между собой поровну (по 10%) поделят холдинг "Интеррос", банк "Еврофинанс", "Евразхолдинг", ЗАО "Ренова" и компания "Кузбассразрезуголь". Как только РКС заработает, то сможет учредить дочерние предприятия в регионах, которые, собственно, и будут обеспечивать граждан электричеством, теплом, водой и канализацией. Для этого дочерние структуры РКС будут либо арендовать, либо покупать, либо забирать за долги ныне действующие убыточные предприятия ЖКХ. А долгов в ЖКХ, естественно, накопилось предостаточно: только РАО ЕЭС коммунальщики должны сейчас более 40 млрд руб. Между тем, прогнозирует РАО ЕЭС, если навести в коммунальном хозяйстве элементарный порядок, то расходы без каких-либо дополнительных вложений сразу можно сократить на треть. А доход на вложенный капитал должен составить 5-7%.

По прогнозам специалистов, до конца года количество закрытых паевых фондов недвижимости (ЗПИФов) может возрасти вдвое. По мнению А. Подойницына, дополнительным стимулом для развития новой формы инвестирования станет принятие ряда поправок в действующее законодательство. «Сейчас имеется несколько «законодательных лагун». В частности, в нормативных актах, устанавливающих порядок регистрации прав на недвижимость, а также в налоговом законодательстве не урегулирован вопрос о налогообложении закрытых ПИФов недвижимости НДС и налогом на имущество, – пояснил президент НЛУ. – Что касается проблемы регистрации прав на недвижимость, то в настоящее время Госдума приняла соответствующие поправки в закон во втором чтении. Надеюсь, что вскоре этот вопрос будет снят с повестки дня. А вот чтобы решить налоговую дилемму, участникам рынка необходимо выработать единую позицию, сформулировать поправки в законодательство и отстоять их».


С начала этого года количество закрытых паевых инвестиционных фондов, зарегистрированных Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР), выросло с 19 до 4 Из них 26 фондов созданы для инвестиций в недвижимость, еще восемь находятся в стадии формирования. Такие цифры привел президент Национальной лиги управляющих (НЛУ) Андрей Подойницын в своем выступлении на семинаре «Инвестиции в недвижимость – актуальные вопросы», который состоялся на днях в Москве.

«Что касается закрытых паевых фондов недвижимости, то для повышения их привлекательности действительно необходимо снять ряд законодательных ограничений, – полагает Е. Лазорина. – Пока режим налогообложения не регламентирован, существуют разные мнения относительно того, как должны уплачивать налоги владельцы фондов. Налоговые риски зависят от особенностей каждой конкретной сделки, от обстоятельств формирования фонда. В последнее время сложилась правоприменительная практика, когда налоговые органы анализируют бизнес-операции по существу. И если единственной целью создания ПИФа являлась экономия по налогу на прибыль, не привлекалось новое финансирование, то к такому фонду у налоговых органов могут возникнуть претензии».

Партнер компании PricewaterhouseCoopers Екатерина Лазорина отметила возросший интерес зарубежных финансовых институтов к созданию фондов недвижимости в России. Инвесторами рассматриваются возможности создания как закрытых ПИФов недвижимости, так и международных фондов. Последние, как правило, создаются в стране с оптимальными режимами налогообложения, после чего фонды инвестируют в российскую недвижимость через специализированные холдинговые компании, либо напрямую. Создание холдинговых компаний объясняется необходимостью повышения налоговой эффективности структуры. Кроме того, в структуру фонда обычно входит финансовая компания, что позволяет финансировать отдельные проекты и распределять доходы. Структура международного фонда зависит от количества инвесторов, сроков и объемов инвестиций, возможностей досрочного выхода участников и привлечения дополнительного финансирования. По мнению специалистов, в ряде случаев инвесторам выгодно приобретать доли или акции российских компаний, владеющих недвижимостью, и та ким образом снижать налоговую нагрузку, связанную с приобретением активов.

Что касается доходности вложений в офисы, то, по данным главы американского представительства компании StilesRyabokobylko Марка Стайлза, на рынке офисной недвижимости наблюдается некоторое снижение доходности, однако он остается привлекательным для инвестиций. «Средняя доходность зданий высшего класса снизилась с 18% в 2002 году до 13% в нынешнем. Ожидается, что снижение продолжится, и через несколько лет рынок стабилизируется на уровне 8-10% годовых», – заявил глава московского представительства StilesRyabokobylko.

Главным преимуществом закрытых ПИФов специалисты называют отсутствие двойного налогообложения вкладчиков. У инвесторов нет необходимости создавать специальную компанию, потому что пайщики выплачивают налоги только при погашении пая или его продаже. Наиболее привлекательными сегментами рынка недвижимости для инвестиций через закрытые ПИФы считается жилье и офисы. «При этом желательно, чтобы ЗПИФ был однородным. Бессмысленно соединять в одном фонде проекты, которые расходятся по шкале риск – доходность – срок инвестирования. Если инвесторов интересуют разные сегменты рынка, то лучше создать несколько фондов», – такого мнения придерживается генеральный директор УК «Регион Девелопмент» Павел Зюбин.

В АРСЕНАЛЕ "пожирателей" существует множество механизмов расчленения и искусственного банкротства даже самого стабильного коллектива. Поглощения, слияния или на первый взгляд обычная смена владельцев часто приводят к тому, что завод или фабрику (успешно работающие, с громким именем) превращают в УЧАСТОК ПОД ЗАСТРОЙКУ. Да, поглотителей интересует лишь земля, на которой находятся принадлежащие фирме здания и сооружения, и совсем безразлична судьба компании и ее сотрудников. Оборудование распродается за бесценок, на улицу выбрасываются сотни и даже тысячи сотрудников.

ЗА ПОСЛЕДНИЕ два года с карты Москвы бесследно исчезли сотни учреждений службы быта, треть предприятий легкой промышленности, столько же хлебопекарной. Их сначала выкупили у акционеров, а потом перепрофилировали во что-нибудь далекое от реального производства. Каждую неделю в прошлом году разными структурами поглощалось по нескольку фабрик, заводов и других организаций. Город всколыхнула история, когда неизвестная компания пыталась выкинуть на улицу работников фабрики им. Петра Алексеева. Весной очередная волна поглощений привела к тому, что руководство завода "Вымпел", чтобы защитить предприятие, собралось купить 30 тонн металла… для строительства оборонительных сооружений.

УГРОЗА скупки акций реальна для всех организаций, собственниками которых в ходе приватизации стали трудовые коллективы. Желающим заполучить их контрольный пакет достаточно лишь добыть список акционеров, а затем "уговорить" продать свои ценные бумаги. Так, в августе была предпринята попытка смены собственников у компании "Моспромстрой" (она строила храм Христа Спасителя, ко Дню города сдала конькобежный центр в Крылатском). В руки скупщиков каким-то образом попал реестр, в котором содержалась информация об акционерах. Но 22 тыс. сотрудников удалось избежать поглощения. Скорее всего, скупщики отказались от своих планов, узнав в какой-то момент, что самый главный акционер - столичное правительство, которому принадлежит более 25% акций.

Что скупают

Однако пока намерения делами не подкрепились. Возможно, поэтому в конце сентября случился еще один силовой захват. На этот раз пытались занять завод "Филикровля". Сотрудники частного охранного агентства блокировали все помещения заводоуправления, вытеснили действующую охрану, заняли кабинет генерального директора, которого заодно и уволили. Предъявленные документы оказались фальшивыми. Генеральный директор быстро восстановил справедливость, вызвав сотрудников ОВД "Дорогомилово". Теперь за нормальной работой завода следит префект Западного округа Юрий Алпатов.

В августе группа вооруженных лиц захватила здания, принадлежащие НИИ шинной промышленности. Были вскрыты помещения, где хранилась технологическая документация, в том числе и на продукцию оборонного значения. Маски-шоу проходили при участии правоохранительных органов в лице судебного пристава. Позже выяснилось, что персонажи этой истории не являлись ни собственниками, ни даже арендаторами площадей в НИИ. Поэтому не прошло и нескольких дней, как с института (по решению суда) сняли осаду. Руководство, правда, тогда заподозрило "гостей" в промышленном шпионаже и, соответственно, ожидает повторения попытки захвата. Но, скорее всего, с этим учреждением ничего подобного не случится. В защиту НИИ выступили и городские власти, и депутаты Госдумы, которые считают, что настала пора проанализировать действующее законодательство.

Как бороться

Описанные истории разные, но в одном похожи безусловно. Если в спор любого уровня вмешивается власть, исход дела будет решен в пользу того, на чьей она стороне. Это хорошо для тех предприятий, кого уже защитили. Но это плохо для тех организаций, у кого нет влиятельных друзей. Именно они пополняют собой статистику поглощенных и перепрофилированных. По данным Управления экономической безопасности (УЭБ) Москвы, за последний год в городе было зафиксировано 175 корпоративных конфликтов, последовавших после смены акционеров. Но прогнозы УЭБа утешительные: с принятием закона "Об особенностях использования земельных участков в целях сохранения научно-промышленного потенциала города Москвы" будет запрещено перепрофилирование особо важных заводов и фабрик.

В центре Москвы остается все меньше предприятий. Но это связано не только с тем, что их поглощают и переваривают. Это политика города, подкрепленная мировым опытом. В центральной части любой европейской столицы, где земля стоит очень дорого, почти нет заводов и фабрик. Расположенные здесь офисы, магазины и развлекательные комплексы приносят бюджету бо'льшую экономическую пользу. В связи с этим есть сразу несколько городских программ: реформирование и вывод производств из центра и создание на окраинах всех административных округов (кроме Центрального) промышленных зон под названием "Промсити". В соответствии с действующим законодательством городские власти не могут помешать собственникам перепрофилировать производство. Но в создаваемых промзонах власти могут обязать собственников выводимых туда предприятий сохранять производственный профиль.

ЕСЛИ процесс нельзя остановить, его можно возглавить. Когда летом Юрий Лужков докладывал президенту о развитии столицы, он рассказал в том числе и об опыте борьбы городских властей с поглотителями: "Если недружественные слияния подрывают устои промышленности, мы таким предпринимателям объясняем: купить можете, даже перепрофилировать можете, но что будете делать дальше? Без города и городской инфраструктуры не сможете решить ни одного вопроса. Покупка станет бесперспективной. Если нужно место, мы можем выделить участок земли там, где выгодно и городу, и предпринимателям. Стройте там новое производство, гостиницу или жилой дом. Только в этом случае мы будем вам помогать".

Это постановление правительства, фигурально выражаясь, открыло шлюзы истинных чаяний молодых супругов: отдельное жилье по доступным ценам...

Проблема лишь в том, что вывод предприятий из центра и создание "Промсити" - дело затратное. По самым скромным подсчетам, речь идет о 10 млрд. долл., из которых примерно пятую часть должны найти сами отселяемые. Но износ их оборудования часто составляет 70-90%. А это значит, что вывод предприятий на самом деле - поиск инвестора для полного обновления производства. Вот поэтому до сих пор и получается, что многим новым владельцам заводов, фабрик и служб быта, вступающим в свои права по закону, выгоднее и проще избавиться от производства. Вкладывать в него деньги, не ожидая получения быстрой прибыли, могут лишь очень немногие. А все остальные предпочитают на доставшихся территориях строить жилые дома, офисные комплексы, развлекательные центры.
Постановление правительства Москвы от 1 октября 2002 года "О московской программе "Молодой семье - доступное жилье" дало надежду и вселило уверенность в завтрашний день многим и многим московским супружеским парам. Согласно правительственному документу потенциально каждая семья, в которой возраст каждого из супругов не превышает тридцати лет, а срок пребывания в браке исчислялся от трех и более лет, становилась реальным претендентом на приобретение городского жилья по низким ценам. Чтобы приблизиться к заветной цели, необходимо было лишь обрести статус участников городской программы "Молодой семье - доступное жилье".

За 2002 - 2003 годы в Северном округе в рамках правительственной программы жильем обеспечены 324 семьи. Из них восемьдесят пять семей получили жилье согласно договорам коммерческого найма. Всего в округе оформлены документы для заключения 264 договоров купли-продажи с рассрочкой платежа. Из них в 2004 году подготовлены документы для заключения пятидесяти договоров.

Прошло два года. И вот настал момент истины: выполняется ли программа "Молодой семье - доступное жилье" в городе...

Это решение руководства округа дало положительный результат: значительно расширились рамки программы. Теперь она охватывает более широкие слои молодежи. Например, через кооператив свои жилищные условия могут улучшить молодые супруги - жители округа, не стоящие в очереди по месту жительства, а признанные нуждающимися по месту работы.

В целях эффективного выполнения правительственной программы в округе был создан "Межрайонный молодежный жилищно-строительный кооператив ОАО".

В настоящее время в округе уже выделены земельные участки под строительство жилья для членов молодежного кооператива. Сейчас заключаются договоры между ММЖСК САО города Москвы и молодыми семьями - участниками правительственной программы.

Главное достоинство кооператива - его пайщики, а это значит, что молодые семьи могут приобрести жилье по ценам, равным стоимости "квадратов" на стадии строительства. Причем, они могут использовать возможность долгосрочной рассрочки платежа.



Главная --> Публикации