Главная --> Публикации --> Квартплата в москве вырастет на треть Бумажный гараж Мина немедленного действия Центры, подобные меге, окупятся через восемь-десять лет Сенаторы помогут церкви вернуть земли в безвозмездное пользование

Согласно решению ВАС делать этого они не должны. Пленум ВАС подтвердил решения нижестоящих судов, которые постановили, что сделка по выкупу земли у государства должна квалифицироваться как приватизационная, так как реализуется федеральная собственность. Операции же по передаче имущества государственных и муниципальных предприятий, выкупаемого в порядке приватизации, в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса не признаются объектом налогообложения НДС. Расценив начисление налога на добавленную стоимость на выкупную цену отчуждаемых земельных участков как незаконное, суды исходили из того, что в силу статьи 143 Налогового кодекса Российская Федерация как собственник земельных участков плательщиком этого налога не является.

Предприятия не должны платить налог на добавленную стоимость при выкупе земельных участков у государства. Такое решение принял в четверг президиум Высшего арбитражного суда (ВАС). По мнению экспертов, теперь компании, выкупившие землю, могут потребовать вернуть уплаченный ими налог на добавленную стоимость. Речь идет о миллиардах рублей. Более трети российских предприятий на сегодняшний день уже выкупили землю, на которой они расположены. И заплатили в бюджет 20 процентов налога от суммы сделки.

По словам экспертов, в Налоговом кодексе на сегодняшний день нет однозначных указаний, должны ли компании платить налог на добавленную стоимость при выкупе земельных участков. Однако зимой 2003 года налоговые органы приняли решение взимать НДС при таких сделках, так как по закону налогом должны облагаться все операции, если они не входят в список исключений, в котором сделки по продаже участков не фигурируют.

В связи с этим суд обязал вернуть компании, обратившейся с исковым заявлением, 20 миллионов рублей, полученных в виде налога на добавленную стоимость. Требование вернуть НДС предъявлено межрегиональному отделению Российского фонда федерального имущества, который оформляет подобные сделки, и управлению федерального казначейства минфина.

Принятое судом решение снизит эту сумму. А с 1 января в действие вступят поправки в Налоговый кодекс, которые закрепят этот порядок. Они позволят предприятиям на законных основаниях не платить НДС при выкупе земли у государства, не доказывая право на это в суде.
Cамыми крупными торговыми коридорами столицы по-прежнему остаются улицы Тверская, Новый Арбат и Садовое кольцо. Максимальная ставка аренды на Тверской в этом году составила $5 тыс. за 1 кв. м в год, а максимальная цена продажи 1 кв. м — $35 тыс. С ростом арендных ставок на главных улицах Москвы операторам становится все сложнее зарабатывать. Однако это не влияет на увеличение спроса на подобные площади. Чтобы быть первым, необходимо жертвовать прибылью — это формула любой торговой столицы мира.

Это решение еще ухудшило положение предприятий, которые должны выкупить свои земли. Напомним, что к 1 января 2006 года все приватизированные предприятия обязаны или выкупить земли, или заключить с властями договор о ее аренде. В общей сложности на это потребуется более 100 миллиардов долларов.

Главная торговая улица
Большинство компаний, для того чтобы заявить о себе на рынке, старается приобрести или снять торговую точку именно на Тверской. Ни один торговый коридор столицы не имеет такой пешеходной проходимости, как этот. Спрос на площади на этой улице сверхвысокий. Любая сеть с открытием определенного количества магазинов решает вопрос о позиционировании себя на рынке — имидже. Ради помещения на Тверской многие арендаторы готовы переплачивать и, более того — работать себе в убыток. Дело в том, что торговые точки на главной улице столицы используются многими арендаторами в качестве flagship store — так называемых имиджевых магазинов, представляющих ту или иную марку на московском рынке.
«В этом году предложение торговых площадей на Тверской немного расширилось, — отмечает Ю. Никуличева. — Многие хотят разместить магазины в главном торговом коридоре столицы и соглашаются на любые арендные ставки. Однако не все операторы готовы держать убыточные магазины, некоторым приходится отказываться от престижного места».
Арендные ставки в центре Москвы варьируются в зависимости от конкретного места расположения магазина, его размера, профиля обременения и т. д. Стоимость аренды стандартных 200 кв. м начинается от $600 за 1 кв. м в год на второстепенных улицах центра и достигает $3–3,5 тыс. за 1 кв. м на Тверской улице. По данным специалистов компании Blackwood, здесь была зарегистрирована рекордная сделка по аренде — $5,5 тыс. за 1 кв. м в год.
Что касается ставок выкупа, то цены на площади в данном торговом коридоре колеблются от $5 тыс. до 20 тыс. за 1 кв. м. Аналитики рынка называют 2004 год периодом значительного дефицита предложений по продаже объектов торговой недвижимости. Они связывают это с тем, что аренда магазина стала хорошим источником дохода для инвесторов, которые уже спокойно идут на восьмилетнюю окупаемость таких инвестиций. «Можно с уверенностью сказать, что инвестиции в московскую недвижимость — это не только пяти–восьмилетняя окупаемость арендой, но еще и большие перспективы с учетом прогнозов развития рынка торговых площадей, — считает консультант отдела торговой недвижимости компании Jones Lang LaSalle Михаил Петров. — Вот пример: рекордная цена продажи на Тверской в Москве составила $35 тыс. за 1 кв. м. Для сравнения: в Милане ставка продажи равняется $57 тыс., в Мюнхене — $60 тыс., а в Париже на Елисейских полях достигла $126 тыс. за 1 кв. м».

По данным аналитиков, Москва является самым крупным потребителем товаров в России. На 14% населения России, проживающего здесь, приходится 26% розничного товарооборота всей страны.
Сегодня в российской столице специалисты компании Blackwood насчитывают около 70 торговых центров, а специалисты компании Knight Frank — 165, из которых 33 находятся в стадии строительства. По прогнозам, к концу года в Москве появится еще около 15–20 крупных объектов. А к 2010 году количество торговых центров возрастет до 300.
Только в первом полугодии были введены в эксплуатацию около шести новых торговых комплексов, среди которых: «Черемушки», БУМ, «Александр Лэнд» и «Весна». До конца 2004 года планируется завершение еще 15 проектов, наиболее крупные из них — «МЕГА-2» и «Вэймарт-2».
Несмотря на непрерывное строительство торговых центров в Москве, спрос на качественные площади остается стабильно высоким, и этим объясняется наличие не более 4% вакантных площадей в торговых комплексах высокого класса. Помещения в торговых коридорах по-прежнему пользуются наибольшим спросом в связи с удобным местоположением в центре города и соседством с престижными магазинами.
С начала года состав тройки самых крупных торговых коридоров столицы не изменился. Еще в прошлом году с позиции лидера ушел Новый Арбат, уступив место Тверской и Садовому кольцу. «Тверская и Арбат — качественно разные торговые коридоры, — считает заместитель директора компании Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. — Хотя арендные ставки на каждой из этих улиц находятся почти на одном уровне. На Тверской размещаются точки солидных и дорогих торговых марок. На Новом Арбате становится все больше развлекательных комплексов. И даже Старый Арбат практически превратился в улицу развлекательного профиля».

Эльза ТАЛИПОВА
Руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН»:
— Бесспорно, успешными являются так называемые торговые коридоры — улицы Тверская, Арбат, Новый Арбат, Петровка, Садовое кольцо, Кутузовский, Ленинградский, Ленинский проспекты, Бульварное кольцо, проспект Мира. Стоимость аренды, как правило, зависит от месторасположения объекта и количества арендуемой площади. Магазины, кафе и рестораны занимают, как правило, площади до 300 кв. м на первых этажах жилых домов. Ставка аренды колеблется от $800 до 5000 за 1 кв. м. Доля свободных площадей составляет около 2%.

И другие...
К числу крупнейших торговых коридоров в Москве относятся также Арбат, Петровка, Кузнецкий мост, Столешников переулок. В пределах Бульварного кольца, где сформировалась так называемая бутиковая зона, тоже остается все меньше помещений, которые могут быть использованы под торговые предприятия. Объем вакантных площадей на этих улицах составляет 1,5%.
Значительно повысился спрос на основные московские проспекты: Ленинградский, Кутузовский, Ленинский и Мира. Здесь наибольшим спросом пользуются помещения площадью не более 300–400 кв. м, с витринными окнами, на нижних этажах жилых и офисных зданий. На Арбате, Новом Арбате и Кутузовском проспекте ставка аренды колеблется в диапазоне от $1,5–2 тыс. за 1 кв. м в год, а на Садовом кольце, проспекте Мира и Ленинском проспекте размер ставки составляет менее $1,5 тыс. за 1 кв. м.
Как считают эксперты, неплохой потенциал у третьего транспортного кольца. Находящиеся в непосредственной близости от этой трассы производственные помещения, которые не эксплуатируются в настоящее время, могут быть переоборудованы под торговые и развлекательные центры.
По мере заполнения столичного рынка повышается интерес торговых компаний к освоению окраин города и ближайшего Подмосковья. Наиболее яркой тенденцией этого года стал выход в регионы многих крупных московских сетей. Лидерами в своем сегменте стали «Эльдорадо», «Росинтер», «Кофе Хауз», «Спортмастер», «Арманго» и др.
Понятно, что дорогие марки ни в спальные районы, ни в Подмосковье не пойдут. Зато в связи с активным строительством в Подмосковье небольших торговых центров их с удовольствием арендуют продуктовые сети и сети магазинов бытовой техники. Но и для тех, кто размещается на окраинах, важно местоположение торговой точки. Желательно, чтобы это был центр района либо основная транспортная магистраль.
Как считают некоторые специалисты, рынок торговых площадей в отдалении от третьего кольца и на окраинах Москвы еще не сформирован, и обозначить дельту аренды можно только на основных магистралях. За пределами МКАД настоящий рынок существует только в отдельных районах (Митино, Солнцево, Бутово), стоимость аренды здесь сопоставима с московскими окраинами.
Как ни странно, обилие торговых центров на окраинах города не остановило развития «уличного ритейла», а качественно его изменило. Сетевые магазины перемещаются в торговые центры, а индивидуальные проекты, кафе и рестораны — на улицы. Существуют также торговые сети, которые ориентируются в основном «на улицу» — это дисконт-магазины, аптеки, магазины автозапчастей.

Вуходящем году на кредитном рынке возникла реальная конкуренция. Многие крупные риэлторские компании создали в своем составе подразделения, позволяющие купить квартиры в рассрочку. Если раньше банки не прикладывали особых усилий для поиска клиентов-заемщиков, то теперь за них разворачивается конкурентная борьба. Место на этом рынке пока есть для всех, и постоянно появляются новые игроки.

К числу относительно новых торговых коридоров можно отнести Третьяковский проезд и внешнюю сторону МКАД, где сегодня представлены основные крупные европейские сети. Также стоит отметить повышенный интерес к торговым площадям на улицах, которые расположены рядом со станциями метро.
По мере заполнения ликвидных площадей на центральных улицах и основных магистралях можно ожидать более активного выхода девелоперских проектов за пределы МКАД в форме уже известных моллов, которые наиболее распространены в странах Европы и США. Это даст возможность «разгрузить» центр, хотя повышенный интерес к определенным улицам (Тверская, Третьяковский проезд и др.), на мой взгляд, все же сохранится.

Чем банки привлекают клиентов
Некоторые банки, кредитовавшие граждан на покупку жилья, не выдержали испытания кризисом. Но на их примере население смогло убедиться в том, что ипотека безопасна для заемщика при прекращении банком операций. Владелец недвижимости не несет никакого урона, поскольку право собственности остается за ним. Конечно, одновременно остаются и обязательства перед преемниками разорившегося банка по погашению долга.
Основной тенденцией рынка в уходящем году стало удлинение срока кредитования. Так, Райффайзенбанк увеличил сроки погашения кредита с 10 до 15 лет, а по некоторым программам АИЖК сроки погашения кредита составляют 27 лет. Одновременно конкуренция приводит к снижению ставок — если год назад главные операторы рынка говорили о кредите с плавающей ставкой процента по формуле 10%+LIBOR, то в 2004 году они активно применяют формулу 8%+LIBOR.
Еще одно отличие 2004 года — размер первоначального взноса, который раньше, как правило, составлял 30–50%. В уходящем году многие кредитные продукты предусматривали гораздо более низкий процент — на уровне 10% стоимости приобретаемого жилья. Среди них — кредит Сбербанка России «Молодая семья», предоставляемый супругам, которые не достигли 30-летнего возраста. Ссуда выдается как для покупки квартиры на вторичном рынке, так и для инвестирования строящегося объекта.
В целом на рынке не наблюдалось принципиально новых кредитных продуктов, кроме ссуды от ДельтаКредит банка с названием «ДельтаСейчас». Его особенность состоит в том, что процентные платежи рассчитываются банком исходя из графика погашения 30-летнего кредита, а по истечении семилетнего срока заемщик ставится перед выбором: погасить кредит досрочно либо пролонгировать его, т. е. продолжить выплаты по долгу, но уже на новых условиях.
По прогнозам Ассоциации российских банков, за 2004 год сумма выданных кредитов должна составить около $900 млн. Об итогах пока говорить рано, однако не вызывает сомнений тот факт, что подобный прогноз вполне обоснован.

Общегосударственные программы ипотечного кредитования, охватывающие всю или почти всю страну, имеют только Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Сбербанк РФ.

Лев ПЛЕЦЕЛЬМАН
Руководитель ипотечной службы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— Обьем рынка ипотечного кредитования за последние годы вырос во много раз. Кроме специализированных ипотечных банков очень большое количество банков, работающих с населением, объявляло о запуске своих ипотечных программ, особенно это было заметно в начале года. Хорошим примером для всех стал рынок автокредитования.
Из-за роста конкуренции на рынке ипотеки и с целью привлечения заемщиков банки увеличивают сроки погашения кредита до 27 лет. В последнее время почти все банки сняли штрафные санкции за досрочное погашение кредита, во многих банках кредит можно получить, не имея официального подтверждения всей суммы дохода заемщика в виде справки 2-НДФЛ, поручители и регистрация в Москве также не нужны.
В уходящем году наметилась тенденция к увеличению размера кредита по отношению к собственным средствам заемщика и уменьшению процентных ставок. Банки активнее и охотнее стали работать с крупными риэлторскими и строительными компаниями по совместным программам (ипотечный брокер) по привлечению клиентов.

Государство и ипотека
Получило дальнейшее финансирование ипотека и на государственном уровне. АИЖК в 2004 году планировало произвести два выпуска своих корпоративных облигаций на общую сумму около 4 млрд руб. Данные бумаги аккумулируют средства на биржевом рынке, в отличие от коммерческих акционерных банков, нередко направляющих на выдачу ипотечных ссуд средства своих вкладчиков (деньги с депозитов). Эмиссия 2004 года перекрывает по объемам предыдущие эмиссии, вместе взятые.
Кроме того, включение данных ценных бумаг в Ломбардный список Центробанка РФ должно улучшить их ликвидность и способствовать расширению круга потенциальных покупателей. Решение Центробанка окажет положительное влияние и на стоимость облигаций АИЖК при первичном размещении, т. е. привлечет более дешевые ресурсы с фондового рынка, что в свою очередь позволит снизить процентную ставку для населения. В 2003–2004 годах выдаваемые по программам АИЖК кредиты имели 15%-ную годовую ставку в рублях.
Продолжая разговор об обеспечении ипотечной деятельности, нельзя не упомянуть о проблеме непрозрачности информации. Для развития рынка необходимо, чтобы сведения о фирмах и сделках (в частности, кредитования) начали носить более открытый и достоверный характер. Например, паи некоторых паевых инвестиционных фондов недвижимости стали продаваться на Международной московской валютной бирже, что является знаковым событием в этой сфере.

Офисное здание класса А должно соответствовать минимум из шестнадцати.

Директор центра ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— С февраля резко увеличился объем ипотечных сделок на рынке Москвы. Его динамика говорит о том, что 2004 год может стать годом настоящего старта ипотеки. Согласно статистике, количество ипотечных программ в различных банках за этот год удвоилось, а количество ипотечных сделок на рынке жилья увеличилось втрое.
Если говорить о средней квартире, покупаемой с использованием ипотечного кредита на вторичном рынке Москвы, то это одно–двухкомнатная квартира общей стоимостью $70–110 тыс. Для московских новостроек граница ценовых рамок более широкая и составляет в среднем $80–200 тыс.
Помимо жилья в Москве по ипотеке активно реализуются квартиры в городах Ближнего Подмосковья, таких, как Мытищи, Железнодорожный, Королев. Здесь средняя стоимость квартир, приобретенных по схеме ипотечного кредитования, на порядок ниже, чем в Москве, и составляет $45–60 тыс. Что касается количества комнат, то наиболее востребованными в Подмосковье также являются одно–двухкомнатные квартиры.
Разработана единая классификация объектов коммерческой недвижимости.

Выработанные определения могут меняться в будущем, по мере развития рынка и его становления. Стандартизированная информация по общему предложению, количеству арендованных и купленных площадей, а также уровню свободных помещений подготавливается и публикуется Московским Исследовательским Форумом на регулярной основе, ежеквартально.

Ведущие колсалтинговые компании в области коммерческой недвижимости, представленные на российском рынке, (Colliers International, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons / CB Richard Ellis, Stiles Riabokobylko / Cushman Wakefield Healey Baker), сформировали Определения Московского Исследовательского Форума.
С октября 2002 года, рабочая группа координировала сбор и анализ информации для ее предоставления инвесторам, девелоперам, арендаторам и средствам С целью предоставления единства информации, Московским Исследовательским Форумом был разработан ряд определений, таких как географическое деление, терминология и классификация. Главной задачей данного соглашения являлась унификация терминологии и применяемых методов классификации офисных помещений Москвы на здания класса А и Б.

Здание включается в общее предложение после получения акта Государственной Комиссии. Общее предложение определяется по арендуемой площади здания. Количество арендованных и купленных площадей: Общее количество всех офисных помещений, которые были куплены, арендованы, по которым были заключены договоры предварительной аренды или купли-продажи за определенный период времени. Сделки в целях анализа рынка заносятся в базу данных по кварталу их подписания. Это правило распространяется на договоры предварительной аренды, приобретения в собственность для собственного использования, а также продление и возобновление договоров аренды.

ГЕОГРАФИЧЕСКОЕ ДЕЛЕНИЕ
CBD-Центральный Деловой район определяется как территория внутри Садового Кольца и непосредственно прилегающие к нему территории.

ТЕРМИНОЛОГИЯ
Общее предложение: Общая площадь существующих офисных зданий (совокупное число введенных в эксплуатацию офисных помещений), отвечающих требованиям зданий классов А и Б, включая здания, занимаемые самими владельцами, и здания государственных органов власти и их структур (учитывается, что государственные структуры арендуют помещения на рыночных условиях).

Материал подготовлен аналитиками компании "Стайлз энд Рябокобылко".

Поглощение отражает изменение общего количества занятых площадей на рынке в течение определенного периода времени (как правило, определяется на годовой основе). Поглощение рассчитывается как разница количества занятых помещений на конец и на начало года. Законсервированные помещения, т.е. свободные и подготовленные к реконструкции помещения, из расчетов исключаются.
Свободные помещения: Свободные или освобождающиеся помещения в существующих или недавно построенных зданиях (где помещения готовы к началу отделочных работ), с учетом помещений предлагаемых в субаренду. Уровень свободных помещений: Отношение общего количества свободных офисных помещений к общему предложению на рынке в определенный момент времени.
Помещения, выходящие на рынок в течение последующих 12 месяцев: Объем помещений, предлагаемых в аренду в зданиях, которые будут готовы к началу отделочных работ в течение последующих 12 месяцев.

КЛАССИФИКАЦИЯ ЗДАНИЙ
Офисное здание класса А должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 нижеследующих стандартных критериев:
Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием);
Профессиональное управление зданием;
Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение;
Система кондиционирования: не ниже двухтрубной, либо соответствующий ей аналог;
Подвесные потолки;
Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2.7 м;
Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);
Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки);
Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение;
1 Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд;
1 Подземная парковка;
1 Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования;
1 Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв. м. арендуемой площади здания;
1 Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%;
1 Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;
1 Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения);
1 Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400—450 кг на 1 кв.м.;
1 Современные системы безопасности и контроля доступа в здание;
1 Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства;
2 Глубина этажа от окна до окна не более 18—20 метров.
Офисное здание класса В должно соответствовать не менее, чем 10-ти из 20-ти приведенных критериев. Офисное здание класса С соответствует менее, чем 8-ми из 20-ти приведенных критериев. Выработанные определения могут претерпевать изменения по мере развития рынка и его становления.



Главная --> Публикации