Главная --> Публикации --> Гостиничный бизнес запускает новую схему Квартплата в москве вырастет на треть Бумажный гараж Мина немедленного действия Центры, подобные меге, окупятся через восемь-десять лет

– "Уралсиб" создает ПИФы недвижимости, фактически заменяющие жилищные кооперативы. Но кооперативная форма инвестирования строительства себя изжила. Вас это не пугает?
– Не надо судить только по Москве. В других городах, например в Перми, жилищно-строительные кооперативы пользуются прямой поддержкой местных властей. Но ПИФы – не конкуренты ЖСК. Задача кооператива – построить жилье, а задача ПИФа – получить доход.
Другое дело, что работа с фондом позволяет инвесторам минимизировать нерыночные риски. Что вы знаете о строительной компании, о ее правах на продаваемые метры? Вкладывая в ПИФ, вы как минимум осознаете, что мы сами проверили финансовое положение тех, кто будет строить здание.
– Можно ли, купив инвестиционный пай, претендовать на построенное жилье?
– Конечно, очень хочется собирать деньги на строительство конкретного дома. Но в рамках действующего законодательства мы не можем выдать пайщикам права на квадратные метры или квартиры. Получить в частную собственность построенное в ПИФе жилье пайщик не может, а погашение паев может производиться только деньгами. Единственный вариант – договориться с третьей компанией, что она покупает жилье у ПИФа, а затем обменивает его на паи инвестиционного фонда.
– Как вы оцениваете риск недостроя, если фонд инвестирует в строительство? Что делать инвесторам, когда стройка, в которую вложился ПИФ, не может завершиться?
– Риск недостроя исключать нельзя, хотя в случае ПИФов он несравнимо ниже, чем при прямой покупке инвестиционного контракта. Но если такая ситуация все-таки возникает, то, очевидно, надо следовать постановлению пленума Высшего арбитражного суда 1998 года, в котором разъяснено, что инвесторы могут получить право собственности на недостроенный объект. То есть управляющая компания ПИФа должна будет обратиться в суд и зарегистрировать свои права на недострой.
– Сейчас многие ПИФы снижают стоимость пая. Значит ли это, что фонды хотят привлечь максимальное число частных инвесторов?
– Если исходить из структуры действующих фондов, то ясно, что у них нет цели массово привлекать физических лиц. На формирование фонда отводится три месяца, устанавливается относительно высокая планка для инвесторов, ограничивается минимальная сумма инвестиций при приобретении паев у управляющей компании. Но компании, желающие продавать паи на вторичном рынке, должны их дробить или предусматривать невысокую стоимость пая. Входить же в ритейловый рынок с новыми, по сути, фондами, где изменение стоимости активов подчиняется иным правилам, чем на рынке ценных бумаг, сложно и, быть может, пока несвоевременно.
– Какой объем средств могут вложить в ПИФы недвижимости жители, скажем, Москвы?
– Вряд ли в ближайшие год-два мы увидим наплыв частных инвесторов в ПИФы недвижимости. Это станет возможным, когда люди своими глазами увидят и поймут, как это работает. Пока основным потенциальным институциональным инвестором могут стать негосударственный пенсионный фонд (НПФ) и страховые компании. Например, по проекту постановления о структуре активов НПФ они не могут напрямую владеть объектами недвижимости, значит, они будут покупать инвестиционные паи профильных фондов. Однако это произойдет не сразу. Во-первых, сами пенсионные фонды проводят очень консервативную инвестиционную политику. Во-вторых, для НПФ и страховщиков интересны ликвидные паи, которые имеют вторичное обращение, а этот рынок еще только формируется.
Грандиозный проект IKEA по строительству торгового центра близ Кутузовского проспекта может сорваться. Как стало известно "Ведомостям", Управление делами администрации президента (УДАП) , в ведении которого находится участок, передумало привлекать шведскую группу к освоению этой территории. Для IKEA это известие стало полной неожиданностью.

О правах пайщика ПИФа недвижимости корреспонденту "Ъ-Дома" АЛЕКСАНДРУ ШИРОКОВУ рассказала НАТАЛЬЯ ПЛУГАРЬ, заместитель генерального директора управляющей компании УК "Уралсиб".

Но вчера пресс-секретарь УДАП Виктор Хреков сказал "Ведомостям", что проект не будет реализован. "Идея с IKEA на Кутузовском - это уже вчерашний день, - заявил Виктор Хреков. - Сегодня этот проект [по строительству торгцентра IKEA] у Управделами не фигурирует среди приоритетных". Хреков подтверждает, что в 2001 г. IKEA и УДАП подписали протокол о намерениях, по которому на указанном участке должен быть построен комплекс шведский компании. В протоколе указано, что за счет инвестиций IKEA должен быть реконструирован обслуживающий кремлевских чиновников Дом быта "Президент-Сервис", расположенный по этому же адресу. Обновленный за счет средств инвесторов Дом быта должен был архитектурно вписаться в комплекс IKEA.

О проекте по строительству на Кутузовском проспекте (участок на ул. Кульнева, 4) второго по величине в мире гипермаркета IKEA стало известно в 2001 г. На участке, который находится в федеральной собственности и передан в оперативное управление УДАП, шведы намеревались создать многоэтажный торгово-офисный центр. Как рассказывал тогда гендиректор IKEA Russia Леннарт Дальгрен, здесь планировалось построить комплекс площадью 70 000 кв. м с торговой галереей и офисами, где шведам принадлежало бы 30 000 кв. м.

Тем же участком интересуется Минимущество, задумавшее построить здесь правительственный центр, где разместить чиновников из 17 министерств и ведомств. Идея переселения чиновников в одно здание была озвучена в марте этого года замминистра Минимущества Сергеем Моложавым. Он подтвердил "Ведомостям", что эта идея по-прежнему прорабатывается: "Мы выясняем, кто на этой земле сидит, кого можно подвинуть". А один из столичных девелоперов на условиях анонимности сообщил "Ведомостям", что под строительство федерального центра на Кутузовском уже подыскиваются инвесторы. "Есть устное поручение со стороны одного из федеральных чиновников найти серьезного инвестора, готового вложить в строительство $400 - 500 млн", - объяснил источник.

По словам Хрекова, Управделами официально не уведомляло IKEA об отказе от проекта лишь потому, что "протокол о намерениях этого и не подразумевает". По словам Хрекова, участок является федеральной собственностью и не может быть передан какой-либо коммерческой структуре. Сейчас Управление делами рассматривает разные предложения - например, о строительстве на этом месте Парламентского центра, но никаких конкретных решений пока не принято.

В конце ноября в Москве в Гостином Дворе прошла 3-я Международная выставка HI-TECH HOUSE 2004, в которой участвовало более 120 фирм и компаний. Ее посетители ознакомились с самой современной техникой и оборудованием для управления инженерной структурой дома как внутри, так и снаружи.

Известие о том, что чиновники раздумали отдавать участок близ Кутузовского проспекта под проект шведов, застало Леннарта Дальгрена врасплох. По его словам, IKEA своих планов по строительству торгцентра на Кутузовском проспекте не меняла. Дальгрен утверждает, что ни со стороны президентской администрации, ни от каких-либо других организаций не поступало известий о возможной отмене проекта. "Мне трудно здесь что-либо комментировать, - сказал Дальгрен, - поскольку президентская администрация дала нам зеленый свет на проект". Однако Дальгрен признает, что процесс получения разрешения на строительство в Москомархитектуре сильно затянулся. "Мы пытаемся получить разрешение больше двух лет, и неизвестно, когда это произойдет", - сообщил гендиректор IKEA Russia. По его словам, правда, эта задержка объясняется лишь бюрократической волокитой. "Это явление для нас не ново, мы сталкивались с ним и в других странах, - рассказал Дальгрен. - Но все заканчивалось благополучно. Мы терпеливы".

Один из вариантов превращения старых жилых домов в жилище с интеллектуальным "уклоном" - использование существующих телефонного кабеля и электропроводки в качестве информационной магистрали. На сегодняшний день разработано несколько технологий, которые допускают применение уже действующей домашней проводки для подключения вычислительных устройств, телефонии и контроллеров бытовых приборов. Одна из наиболее популярных в последние годы - технология Х10, которая сегодня стала стандартом на системы домашней автоматизации. Согласно стандарту Х10 через домашнюю электропроводку переменного тока выполняется одно- и двунаправленная пересылка сигналов для управления и слежения за функционированием совместимых с Х10 модулей, существующих в настоящее время практически для любых электроприборов - от светильников до системы управления аквариумом с рыбками. Есть даже электронный ротвейлер - это устройство, называемое RoboDog, способное воспроизводить точный лай 60-килограммового ротвейлера. RoboDog с автономным питанием в сочетании с датчиком движения поможет отпугнуть непрошенных гостей.

Участники экспозиции, в числе которых отечественные и зарубежные компании, демонстрировали различные системы, построенные на современных электронных технологиях ведения сложного домашнего хозяйства. Подобными системами автоматизации все чаще оборудуются не только городское элитное жилье, но и загородные дома. Главный критерий оценки их интеллектуальной деятельности - экономичность, комфортность и надежность работы, гарантирующие безопасности жилища от пожара, от несанкционированного проникновения в дом, а также осуществление климат-контроля систем отопления, водоснабжения и канализации. Интеллектуальное здание - понятие многомерное. Сегодня такой дом начинен сложным и разнообразным инженерным оборудованием, начиная с инженерно-технических систем безопасности - жизнеобеспечения - информатизации с соответствующими системами управления, о которых было сказано выше. В настоящее время идея умного дома разделилась на два направления: автоматизацию жилища (концепция интеллектуального здания) и дом.

Еще одна современная новинка комфорта, обеспечивающая пользователя более совершенным видом электронных услуг - использования в доме развитых телекоммуникационных служб. Речь идет о так называемых домах, в которых цифровые абонентские линии (например, каналы DSL или кабельного телевидения) в сочетании с дополнительным оборудованием (приставками) дают пользователю возможность, лежа перед телевизором и не выпуская из рук уже ставшего традиционным пульта дистанционного управления, бродить в Интернете, смотреть видеопрограммы или фильмы, предварительно заказанные у поставщика услуг, совершать покупки или разговаривать с друзьями, находящимися на другом конце света, - и все это просто переключая каналы.

Другим решением, которое позволяет автоматизировать дом без прокладки многочисленных кабелей, является использование радиоконтроллеров. Кстати, именно решения, основанные на радиосвязи, пользуются сегодня наибольшей популярностью; при этом требование хозяев - никаких новых проводов - удовлетворяется полностью.

В состав интеллектуального дома чаще всего входят следующие подсистемы: одна из них - освещение, в основу которой заложено управление осветительными приборами. Суть ее в том, что нажатием клавиши интеллектуального выключателя или виртуальной кнопки на сенсорной панели можно одновременно управлять работой нескольких светильников в соответствии с заложенной дизайнером программой.

К сожалению, для нашей страны технологии автоматизации жилища все еще в диковинку, которые можно увидеть на специализированных выставках. Однако даже не самые богатые пользователи могут стать счастливыми обладателями таких систем, устанавливая у себя "по кирпичику" - контроллер освещения, системы безопасности или датчик движения и т.д. Подобные услуги никаких изменений сети дома не потребуют - просто установить необходимые контроллеры, например, в свободную розетку.

Ты - мне, я - тебе

Как показывает практика, проектирование систем интеллектуального здания по разным оценкам составляет от 12 до 15% от общей стоимости работ. Но при этом в действие вступают другие факторы, такие как управление интеллектуальным зданием, которое осуществляется из единого центра, что сокращает количество систем управления инженерным оборудованием и приводит к снижению общих затрат в среднем на 12-13 процентов. Одна только интеграция всех слаботочных систем и систем электроснабжения в единую кабельную структуру дает экономию средств в среднем около 20 процентов. Общая сумма будет существенно меньше результата сложения стоимости отдельных инженерных систем обычного здания и их объединения. При строительстве жилищных комплексов и коттеджных поселков эта разница сократится еще больше.
В начале ноября делегация Российской гильдии риэлторов во главе с Президентом РГР Еленой Дранченко по приглашению Национальной Ассоциации Риэлторов (НАР) США традиционно побывала на ежегодном Конгрессе американских риэлторов, который в этом году проходил в городе Орландо (штат Флорида). В состав российской делегации вошли представители столичных компаний - МИЭЛЬ, "Енисей", "Приват", "Московский инвестиционно-торговый центр жилья", "Эксподизайн", "АВС эстейт", "Эркер", газеты КДО, а также представители Самары ("Арбат"), Перми ("Камская Долина"), Уфы ("САН").

До начала работы конгресса российская делегация по приглашению Майамской ассоциации риэлторов при личном содействии ее президента г-жи Терезы Кинг Кинни посетила Майами. Возглавляемая г-жой Кинг Кинни ассоциация является одной из трех общественных организаций риэлторов большого Майами (население - свыше 5 млн. человек). Она объединяет свыше полутора тысяч компаний. Любопытно, что каждый член ассоциации, уплачивая ежегодный взнос, получает беспрепятственный доступ к мультилистинговой системе, которая дает возможность в считанные минуты по запросу получать необходимую информацию на мобильный телефон, а также возможность бесплатного участия в любых из 600 проводимых в год семинаров. В составе ассоциации несколько десятков крупных компаний, работающих с русскоязычными клиентами как из России, так и из США.

В этом году в работе конгресса приняли участие свыше 20 тысяч брокеров, агентов, управляющих, руководителей ассоциаций, оценщиков, девелоперов, строителей и представителей прочих специальностей рынка недвижимости США, а также более полутора тысяч иностранных гостей.

Благодаря удивительно теплому и душевному приему, оказанному членам российской делегации, программа пребывания российской делегации в Майами оказалась насыщенной не только интересными деловыми встречами, но и приятным общением. В частности, компания All nations realty под руководством Айзека Фельдмана приятно удивила своей открытостью в демонстрации собственных технологий работы, привлекательностью предложений по совместной партнерской деятельности и щедрым приемом (который, кстати, проводился у подножия строящихся башен фонда Трампа, выгодность инвестиций в возведение которых была озвучена тут же) в русском ресторане.

Программа пребывания в Майами была насыщена встречами с риэлторами, осмотрами строящихся и уже сданных в эксплуатацию объектов. Кроме того, американские коллеги подготовили специальный русскоязычный выпуск юридического руководства для иностранных инвесторов по покупке недвижимости и ведению бизнеса в США.

Однажды в Америке

После трехдневного пребывания на атлантическом побережье гостеприимного Майами, русская делегация направилась в Орландо.

Помимо пленарных заседаний, открытых форумов и сессий, ежедневно параллельно проводились десятки образовательных семинаров. Таким образом, каждый делегат мог пообщаться с коллегами.

Орландо - удивительный город. Во-первых, именно здесь расположен целый ряд крупнейших парков развлечений, в том числе и самый большой в мире диснеевский парк. Во-вторых, сложилось впечатление, что 90 процентов всех зданий города - это громадные и просто большие отели. В-третьих, здесь почти нет мест, предусмотренных для передвижения пешеходов (например, привычных тротуаров). И наконец, конгресс-холл, в котором проводился Конгресс, поразил гостей размерами, количеством стеклянных переходов и обилием разнокалиберных залов.

"Русский час"

В рамках конгресса прошло и несколько мероприятий, организованных Российской гильдией. Прежде всего, это официальный прием РГР, который собрал около 70 коллег и партнеров из разных стран мира. На этой встрече в торжественной обстановке была подписана пролонгация договора о сотрудничестве в рамках обучения российских управляющих недвижимостью по курсу IREM. Подписанию предшествовали переговоры с руководством американской ассоциации, Института Управления Недвижимостью (IREM), Институтом Управления Коммерческими Инвестициями в Недвижимость (CCIM Institute), Объединением Сертифицированных Специалистов по международной недвижимости (CIPS Network), Международным Консорциумом Ассоциаций Недвижимости, Международным Фондом Недвижимости.

В рамках работы конгресса НАР прошла специализированная выставка. На площади более 30 тыс. кв. метров 400 риэлторских компаний представили свои услуги и новейшие технологические достижения.

Другим интересным официальным мероприятием российской делегации стал так называемый "Русский час", в рамках которого российская делегация в полном составе встретилась с заинтересованными в возможном партнерстве коллегами и участниками конгресса и выставки. Специально для этой встречи КДО выпустила англоязычный проспект газеты, который вызвал интерес у заокеанских риэлторов.

Немаловажным плюсом поездки делегаты РГР назвали возможность участия в протокольных мероприятиях конгресса - "Вечере инаугурации президента НАР" и "Международной Ночи риэлторов". Уникальная возможность отвлечься от дел, потанцевать, пообщаться с коллегами и завязать деловые контакты в непринужденной обстановке выпадает специалистам рынка недвижимости не часто. Кстати, эти встречи не прошли впустую, и ряд зарубежных девелоперов, инвесторов и риэлторов уже рассматривают свое участие в московских выставках по недвижимости, конгрессе РГР в будущем году.

Для членов российской делегации был организован обзорный тур с посещением кондоминиума, объектов жилой недвижимости и офисов риэлторских фирм. Специалисты НАР поделились технологиями работы и ответили на все вопросы членов группы относительно процедур проведения сделок в США, структуры фирм и ценовой политики.

Настоящим праздником стало посещение парка развлечений "Юниверсал студио" с фейерверком в честь гостей конгресса. В этом году на "Международной Ночи", где присутствовали представители 54 стран, было торжественно объявлено о создании российского чаптера CCIM Institute и президенту РГР Елене Дранченко был вручен сертификат, подтверждающий создание чаптера. Напомним, что Американский институт управления инвестициями в коммерческую недвижимость (Certified Commercial Investment Member Institute CCIM) в ноябре этого года ратифицировал эксклюзивный договор с Российской гильдией риэлторов. В документе говорится о создании филиала (chapter) CCIM - Institute на территории России. Е. Дранченко назвала открытие филиала CCIM отличной предпосылкой для качественного рывка в развитии коммерческой составляющей рынка недвижимости России и соседних стран. По ее мнению, российский рынок испытывает дефицит специалистов в области финансовой аналитики с целью инвестирования. Российская гильдия риэлторов станет единственной организацией на территории СНГ, которая будет иметь право на продвижение программы американского вуза. По мнению руководителя CCIM- Institute Паюса Льюнга, в России американская сторона намерена укрепить статус как самого института, так и менеджеров, обладающих степенью CCIM. Членов и кандидатам в члены предоставляется возможность участия в более широком спектре образовательных программ. Ведь степень CCIM имеет огромное значение для владельцев, инвесторов и пользователей коммерческой недвижимости. Это подтверждение высочайшего в мире уровня профессионализма. Среди слушателей данного бизнес-курса были представители крупных компаний рынка недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга - Noble Gibbons, Jones Lang LaSalle, Colliers Int., Knight Frank, Stiles Riabokobylko.

Американское образование стало доступнее



Главная --> Публикации