Главная --> Публикации --> Самодеятельность при перепланировке квартиры недопустима и опасна Маяковка выходит на триумфальную Оптимисты и скептики - о проблемах и перспективах рынка коммерческой недвижимости Ипотека на загородную недвижимость Москва в твердой валюте

Самое главное в договоре купли-продажи недвижимости — определить объект, с которым совершается сделка. Необходимо указать точный адрес недвижимого имущества, его площадь, реквизиты свидетельства о праве собственности на объект. Распространенная ошибка — указание номера дома вместо номера владения и наоборот. Помните, что это разные понятия.

Любая недвижимость — имущество дорогостоящее, поэтому стоит со всей серьезностью подойти к оформлению документов при ее продаже или покупке. Юрист М2 рассказывает о том, на что надо обращать особое внимание при проведении таких сделок.

Дорогая моя квартира
Еще один вопрос, о котором приходится договариваться сторонам, — какую стоимость квартиры указывать в договоре. Мало кто готов открывать истинную стоимость своей собственности. Но если вы хотите избежать проблем с государственными органами, указывать надо реальные данные.
При заключении договора вторая сторона может предложить вам вообще не указывать стоимость квартиры, ссылаясь на Гражданский кодекс (ГК РФ). В нем содержится норма, по которой считается, что за имущество уплачивается цена, которая взимается при сходных обстоятельствах (если стоимость не определена в договоре). Иными словами, вы продаете квартиру, например, площадью 90 кв. м в кирпичном доме и не указываете ее стоимость, считая, что получите за нее столько, сколько обычно платят за такие квартиры. Имейте в виду: вышеуказанное правило существует (п. 3 ст. 424 ГК РФ), однако оно не действует для сделок с недвижимостью (абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ). Поэтому при подписании документов будьте внимательны.

Для юристов мелочей не бывает
В договорах все детали проверяются несколько раз: в противном случае придется вносить изменения в договор либо оформлять к нему дополнительное соглашение, в котором недочеты будут исправлены. Общепринятой практикой является заключение дополнительного соглашения при изменении несущественных условий; если же в договоре допущены серьезные ошибки, целесообразнее заключить новый. В любом случае это долго и хлопотно, поэтому лучше подстраховаться в самом начале.
Договор заключается в письменной форме. Его нотариальное удостоверение законодательством не предусмотрено, но в ряде случаев такое заверение может предотвратить злоупотребления или ошибки сторон договора. Нотариусы несут ответственность за правильность оформления заверенных ими документов, поэтому предпочитают тщательно проверять все указанные в договоре факты. Нотариальное удостоверение стоит недешево и зависит от суммы договора. «Основами законодательства о нотариате» установлены следующие тарифы:
— если в договоре оформляется сделка с недвижимостью, цена которой меньше 1 млн руб., то вы заплатите нотариусу 1% суммы договора (но не менее 300 руб.);
— если стоимость квартиры (дома) составляет от 1 000 001 до 10 млн руб., нотариальное заверение обойдется в 10 тыс. руб. плюс 0,75% суммы договора, превышающей 1 млн руб.;
— если проводится сделка с объектом ценой свыше 10 млн руб., ее удостоверение стоит 77,5 тыс. руб. плюс 0,5% суммы договора, превышающей 10 млн руб.
Несмотря на довольно высокую стоимость услуг нотариуса, лучше ими воспользоваться: заверение сделки является дополнительной гарантией правильного оформления документов.
Пример. Двое граждан заключили договор на покупку квартиры и решили удостоверить его у нотариуса. Поскольку в договоре были указаны реквизиты свидетельства о праве собственности на квартиру, но не прилагалась его копия, нотариус обратился к продавцу с просьбой предоставить указанный документ для ознакомления. Тот не смог выполнить эту просьбу, а через некоторое время исчез. Когда потенциальный покупатель посетил квартиру, которую рассчитывал приобрести, он с удивлением обнаружил там совершенно других людей. Выяснилось, что «продавец» всего лишь снимал эту жилплощадь и решил обманным путем получить деньги за продажу чужой квартиры. Мошенник не знал реквизитов свидетельства о праве собственности на квартиру, поэтому указал в договоре вымышленные данные. Скорее всего он попросил бы покупателя заплатить деньги после передачи квартиры, но до регистрации права собственности на нее. Неудачливый покупатель мог остаться без денег и без жилья. Таким образом, внимательность нотариуса позволила сохранить очень крупную сумму.

Кто в теремочке живет?
При заключении договора купли-продажи целесообразно уточнить, кто зарегистрирован в продаваемой квартире. Для этого лучше всего попросить продавца предоставить выписку из домовой книги, где указаны эти сведения. Продавец там не числится? Это еще не причина для беспокойства, поскольку собственник не обязан жить в своей квартире.
А вот на зарегистрированных в квартире жильцов следует обратить внимание. Дело в том, что смена собственника не влечет за собой обязательной выписки этих лиц. Более того, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, инвалиды и иные граждане, чьи интересы особо охраняются законом, от продавца надо потребовать обеспечить их выписку из квартиры до ее передачи покупателю. Причем необходимо закрепить такое условие в тексте договора, а чтобы у продавца был стимул для выписки указанных лиц, можно предусмотреть штрафные санкции за нарушение данного обязательства.
Следует помнить, что выписка несовершеннолетних проводится при наличии согласия органов опеки и попечительства. Поэтому если продавец предоставил вам документы, подтверждающие их выписку, следует уточнить, получил ли он соответствующее разрешение в указанных органах. Если такого согласования нет, ваш договор может быть признан недействительным в суде по иску органов опеки. Свой иск они могут аргументировать тем, что выписка несовершеннолетних нарушила интересы детей, поскольку условия их проживания ухудшились.

Чья земля под домом?
Наиболее актуальный при продаже домов вопрос — статус земли, на которой он построен. Если договор не содержит никаких указаний относительно участка, покупатель имеет право пользоваться землей в объеме, необходимом для эксплуатации купленной недвижимости. Аналогичным способом решается ситуация и при продаже земельного участка, на котором стоит дом. Покупатель в этом случае получает участок, но продавец может пользоваться им в пределах, необходимых для эксплуатации дома.
С многоквартирными домами дело обстоит несколько иначе. Чаще всего земельный участок, на котором расположено здание, находится в совместной собственности всех жильцов. Правда, так бывает не всегда. Для того чтобы понять, кому принадлежит земля, нужно ознакомиться с содержанием договора купли-продажи квартиры. Кроме того, необходимо уточнить, на основании каких документов застройщик возводил дом на данном участке. Если земля была куплена, тогда застройщик либо передал права на участок всем жильцам, либо оставил его за собой. Он имеет право потребовать от жильцов определенной компенсации за пользование землей.
Если объект построен на арендованной земле, все жильцы должны уплатить компенсацию хозяину участка. Отметим, что опасения относительно того, что по окончании срока аренды земли жильцов могут потребовать покинуть дом, беспочвенны. В договоре аренды, как правило, указывается, что на арендуемом участке будет возведен жилой объект. Более того, поскольку у владельца земли нет права собственности на здание, он не может заставить жильцов освободить квартиры. Но, как уже было указано выше, закон позволяет ему потребовать денежную компенсацию за использование земли.

Президент подписал закон с поправками и дополнениями в главный жилищный закон страны - Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики", и сегодня новый документ, затрагивающий интересы каждого россиянина, публикуется в "Российской газете".

Финишная прямая
Заключительная стадия совершения сделки купли-продажи — передача квартиры покупателю. Она производится по акту приема-передачи. При оформлении акта нужно проверить, совпадают ли данные квартиры, указанные в договоре, с реальными условиями. Если нет, акт подписывать нельзя. В противном случае при возникновении проблем придется доказывать в суде, что вас обманули.
Кроме площади в договоре квартиры иногда указывается еще и количество комнат, наличие (отсутствие) балкона, состояние квартиры — все это необходимо проверять. При малейшем несоответствии сообщайте продавцу о выявленных недостатках и требуйте их устранения. Другой вариант — составить дополнительное соглашение, где указать все дефекты квартиры и определить, на какую сумму уменьшается ее стоимость по этой причине. Главное, чтобы все недостатки были зафиксированы.
При оформлении договора купли-продажи люди нередко стараются как-либо «обойти» оформление договора купли-продажи в целях снижения налоговых выплат. Например, заключают договор дарения, а деньги передают из рук в руки. Такой способ имеет недостатки, основным из которых является опасность потери имущества в случае признания договора недействительным. Кроме того, указание в договоре дарения некоторых тонкостей, связанных с передачей недвижимости (выписка зарегистрированных лиц, характеристика состояния квартиры и т. д.), способно вызвать подозрения заинтересованных лиц и госорганов в том, что этот договор является лишь прикрытием для продажи квартиры. Вместе с тем, если не оговорить указанные нюансы, фактический покупатель может за свои деньги получить вместо нормальной квартиры ветхое жилье с зарегистрированными несовершеннолетними. Заявлять, что сделка была недействительной, — не в интересах покупателя, потому что никаких документов о передаче денег в таких случаях обычно не составляется.
Если вы хотите купить квартиру, оформляйте все по закону. Это займет больше времени и обойдется дороже, но сбережет нервы. Лучше следовать правилам, чем переживать за судьбу своих документов, денег и имущества.
Сегодня в "РГ" публикуются поправки в жилищное законодательство

Основной курс реформирования жилищно-коммунального хозяйства, взятый в середине 90-х годов, остается неизменным: отрасль из хронически убыточной (напомним: ежегодное недофинансирование, по оценкам специалистов, составляет порядка 60 миллиардов рублей) должна стать нормально работающей. А именно: коммунальные предприятия должны наконец перестать получать бесконечные бюджетные подачки и научиться зарабатывать деньги самостоятельно.

Какие же главные моменты появились отныне в жилищном законодательстве?

Закон, впрочем, сохраняет самостоятельность региональных властей, поскольку предусматривает право устанавливать региональные стандарты по оплате жилья и коммунальных услуг. А нормативы потребления услуг, цены на содержание и ремонт жилья, стоимость найма, а также цены и тарифы на коммунальные услуги утверждают органы местного самоуправления.

При этом прерогативой Правительства остается определение основных "правил игры": на федеральном уровне устанавливаются основы ценообразования в ЖКХ, ежегодно утверждаются федеральные стандарты по оплате жилья и коммунальных услуг, а также стандарты качества содержания, ремонта жилья и объема услуг. И это важно, поскольку потребители имеют право, оставшись, к примеру, без тепла или воды, получить перерасчет по оплате.

Непосредственно населению адресованы дополнения к статье 15 Закона - именно вокруг нее и бушевали главные страсти при прохождении законопроекта в Думе. И немудрено: речь в ней идет об оплате жилья и услуг населением.

Когда законопроект еще только обсуждался, много копий было сломано именно по поводу тарифов: как часто их можно менять (читай - повышать...). Многие эксперты, в частности представители профсоюзов (и, кстати, работодатели тоже), предлагали установить жесткое "табу": тарифы могут индексироваться не чаще раза в год, чтобы изменения можно было предусмотреть при верстке годового бюджета. В тексте Закона тем не менее осталась оговорка: пересмотр цен и тарифов "осуществляется, как правило, не чаще одного раза в год...". Правда, с оговоркой, что если все-таки изменение тарифов происходит, одновременно должны быть внесены изменения и в нормативные акты о местных бюджетах на текущий год.

Кто имеет право на субсидии? Квартплата вместе с оплатой коммунальных услуг не должна превышать стандарта максимально допустимой доли расходов в совокупном доходе семьи (на сегодня это 22 процента от совокупного дохода). Правда, Закон оговаривает, что этот принцип работает только в пределах социальной нормы жилплощади, все излишки будут оплачиваться по полным ставкам, независимо от того, бедная семья или богатая.

Вот основные спорные вопросы. Будет ли внесен в квитанцию пункт о капитальном ремонте жилья, что могло привести к резкому росту квартплаты? Нет, вопрос о капитальном ремонте будет решаться Правительством отдельно, в рамках самостоятельного закона.

Сохранены ли льготы для семей с доходами ниже прожиточного минимума, у которых квартплата составляет половину минимального размера оплаты труда? Полностью не сохранены. Для таких семей лишь введен поправочный коэффициент, уменьшающий допустимую долю расходов на жилье в соответствии с уровнем их доходов.

Что делать небогатым семьям, которые не справятся с оплатой просторных квартир? Закон обязал местные власти помогать таким семьям переезжать в более скромное жилье. И если соответствующее заявление на обмен уже подано, семья может до переезда за лишние метры не переплачивать.

Закон предусматривает также пени за задержку оплаты жилья и коммунальных услуг - не выше 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день задержки, начиная со следующего дня после установленного срока оплаты.

Будут ли выселять должников? Статья 155 предусматривает ответственность граждан за оплату жилья и коммунальных услуг: если долг по оплате социального найма переваливает за 6 месяцев, наниматель и его семья могут по решению суда быть выселены в помещение по нормам общежития.

Ипотечный рынок только формируется, но на сегодняшний день ипотека в Москве развита намного лучше, чем в любом другом регионе страны. Свидетельством этого является наличие нескольких схем кредитования, из которых жители столицы могут выбрать наиболее доступный способ улучшения жилищных условий.

Кому Закон сохранил льготы по оплате жилья? Ветеранам (в соответствии с Федеральным законом "О ветеранах"). Что касается членов их семей - вопрос о том, имеют ли они право воспользоваться ветеранской льготой, будут теперь решать региональные власти. Не потеряли льготы Герои Советского Союза, России и приравненные к ним по заслугам люди, а также чернобыльцы и репрессированные и реабилитированные. Сельским учителям, врачам, соцработникам льготы также пока сохранены.

В сравнительно дешевых типовых панельных домах почти все квартиры "разбирают" еще на нулевом цикле. При этом они обходятся в среднем на 30-40% дешевле, чем после сдачи дома госкомиссии. Покупатели же, которым позволяют средства, могут хорошо заработать на жилье повышенной комфортности, если потом его перепродадут. Хотя каждый проект надо рассматривать индивидуально, поскольку рисков все же предостаточно.

В их числе московская ипотечная программа, федеральная программа Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), программы ряда коммерческих банков, различные накопительные схемы и продажа жилья в рассрочку. Условия кредитования по этим схемам схожи. Например, сроки кредитования составляют 10 лет и более, а процентные ставки пока очень высоки и достигают 18–20% годовых в рублях и 13–15% в валюте.
Среди основных причин, препятствующих активному развитию ипотеки, специалисты рынка неизменно называют отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов и несовершенство российского законодательства.
Что касается законов, то, по мнению экспертов, для того чтобы снизить риски инвесторов, требуется внести поправки в законодательство о банкротстве (Гражданский кодекс, федеральные законы «О несостоятельности (банкротстве)», «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций». Помимо этого надо уменьшить стоимость государственной регистрации недвижимости, являющейся обеспечением ипотечных ссуд (ипотечного покрытия). Также необходимо окончательно решить вопрос о выселении недобросовестных заемщиков из заложенного жилья, что потребует внесения поправок в Жилищный кодекс.
Внесение изменений в федеральные законы «Об инвестиционных фондах» и «О лицензировании отдельных видов деятельности» могло бы ускорить решение проблемы выпуска кредитными организациями не только облигаций с ипотечным покрытием, но и ипотечных сертификатов. Иными словами, нужно разрешить банкам управлять активами инвестиционных, паевых инвестиционных и негосударственных пенсионных фондов.
Если же говорить о проблеме «длинных» денег, то, как считают банкиры, частичным ее решением могут стать ипотечные ценные бумаги, обеспеченные покрытием. Закон «Об ипотечных ценных бумагах», определивший порядок их выпуска и обращения, сделал допуск банков к эмиссии облигаций с ипотечным покрытием вполне оправданным. Международный опыт показывает, что осуществление эмиссии ипотечных облигаций для банков — надежный источник фондирования ранее выданных ипотечных ссуд. Это может увеличить объем кредитования населения и обеспечить приток «длинных» денег в банковский сектор. По словам президента Ассоциации российских банков Гарегина Тосуняна, сегодняшний рынок недвижимости можно определить как «очень емкий с большим дефицитом долгосрочных кредитов».
Как сами банкиры оценивают нынешнюю ситуацию на столичном рынке ипотечного кредитования? На эти и другие вопросы корреспондента М2 отвечает начальник отдела маркетинга и продаж управления ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка Мария Серова.
— Каковы, на ваш взгляд, перспективы ипотечного кредитования в России?
— Вопрос приобретения нового жилья или улучшения имеющихся жилищных условий рано или поздно возникает в любой семье. Многие до сих пор считают единственным способом решения этой проблемы многолетние накопления. Однако на сегодняшний день становится все более очевидно, что угнаться за ростом цен практически невозможно, к тому же искать выход надо тогда, когда назрела необходимость в жилье, а не много лет спустя. Все это создает предпосылки востребованности ипотечного кредитования как основного инструмента решения «квартирного вопроса» для населения нашей страны.
Российский рынок ипотечного кредитования находится на самой ранней стадии развития. Для сравнения можно отметить, что ипотека в России составляет немногим более 0,1% валового внутреннего продукта (ВВП), в то время как в странах Евросоюза на ипотеку в среднем приходится более 35% ВВП.
Развитию ипотеки способствует и то, что объем спроса на недвижимость не падает: проведенный Центром анализа рынков недвижимости опрос общественного мнения показал, что более 70 семей из 100 опрошенных стремятся либо приобрести жилье, либо улучшить свои жилищные условия. По прогнозам фонда «Институт экономики города», в перспективе до 2008 года ожидается утроение емкости рынка ипотечного кредитования России.
В настоящее время ипотека развивается во всех регионах России, причем на региональных рынках присутствуют как локальные банки с индивидуальными программами, так и национальные операторы. Конечно, темпы развития ипотеки везде различны, однако актуальность жилищной проблемы безусловно определяет перспективность рынка и в целом по стране, и в каждом регионе.
— Каковы причины того, что банки пока очень осторожны в предоставлении ипотечного кредита?
— В первую очередь это связано с проблемой оценки кредитоспособности потенциального заемщика. На сегодняшний день все основные операторы рынка применяют комплексный подход к этому вопросу, что предполагает в том числе использование специальных «балльных» моделей, системы мотивированных заключений, расчетных моделей оценки платежеспособности.
Существенная дифференциация оплаты труда, отсутствие института кредитных бюро в значительной степени затрудняют оценку вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком, но процедура принятия банками решения адаптирована к рыночной ситуации, благодаря чему большинство ведущих операторов готовы применять индивидуальный подход к рассмотрению заявок своих клиентов.
— Как повлияет на рынок жилищного кредитования принятие Закона «Об ипотечных ценных бумагах»?
— Несомненно, этот закон является важным шагом на пути развития массовой системы ипотечного кредитования. Одна из проблем, с которыми сталкиваются банки при принятии решения о запуске собственной ипотечной программы, — это финансирование активных ипотечных операций. Для этого используются различные источники, но рано или поздно, даже если изначально формирование кредитного портфеля осуществлялось за счет собственных средств, банки начинают комбинировать несколько источников. Очевидно, что появление нового инструмента финансирования позитивно скажется на развитии системы в целом и перспективах появления новых операторов рынка в частности.
— Какие еще законодательные меры нужны для эффективного развития ипотеки в России?
— В Госдуме находятся на рассмотрении поправки (некоторые из них уже прошли первое и второе чтения), направленные на ликвидацию недоработок и противоречий действующего законодательства, которые существенно повышают правовые риски и не позволяют развиваться ипотечному кредитованию в нашей стране более быстрыми темпами.
Речь идет прежде всего о противоречиях между Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Гражданским процессуальным кодексом; об отсутствии законов, защищающих интересы граждан — добросовестных приобретателей; а также о том, что пока не существует эффективной судебной системы. В конечном счете все это отражается на доступности ипотечных кредитов для населения.
25 сентября 2004 года вступили в силу поправки к Закону РФ «О государственной пошлине», существенно снижающие расходы заемщика при заключении ипотечной сделки. В ближайшее время мы ожидаем принятия и других законопроектов, устраняющих перечисленные противоречия.
— Какие действия предпринимает Внешторгбанк для развития ипотеки?
— Создание и развитие массовой системы ипотечного кредитования является одной из наших стратегических целей. В то же время Внешторгбанк ставит перед собой задачу не только организации эффективной системы коммерческого кредитования, но и решения социальных проблем, направленных на создание системы доступного жилья в России. Стратегия развития банка предполагает занятие лидирующей позиции на рынке ипотечного кредитования, разработку и реализацию специализированных программ для незащищенных слоев населения, а также становление в качестве одного из основных операторов ипотечного кредитования на вторичном рынке жилья.
Сейчас банк предлагает своим потенциальным клиентам наиболее востребованные ипотечные программы: «Базовый» (кредитование приобретения квартир на вторичном рынке) и «Инвестиционный» (заем на покупку жилплощади в строящихся домах).
Обе они характеризуются одними из лучших на рынке параметрами: кредиты предоставляются на срок до 20 лет, фиксированная процентная ставка составляет от 10,5% годовых в долларах США и 15% годовых в рублях, размер займа может составить до 85% стоимости приобретаемой недвижимости. При принятии решения о предоставлении кредита мы учитываем совокупный доход семьи, рассматривая заработную плату на основном месте работы и по совместительству, а также дивиденды, страховые выплаты и иные доходы.
Потенциальный клиент может обратиться за получением кредита в любой из 28 офисов, расположенных в Москве или Московской области, а также в любой из 67 региональных подразделений банка.
Более 80 процентов жилья в Москве распродается на стадии строительства

- Доходность действительно колоссальная - до 125% годовых в валюте, - считает Наталья Тихоновская, директор управления новостроек компании "Миэль-недвижимость". - Правда, речь не о типовом жилье, а об индивидуальных проектах стоимостью $1200-1700 за кв.м. Получается интересная альтернатива банковским депозитам, ставки которых колеблются от 6,5% до 10% годовых в валюте. При этом надо учитывать инфляцию, которая прогнозируется на следующий год в размере 14%. Очевидно, что сегодня все больше покупателей рассматривают квартиру как предмет вложения денег. Идеология здесь такая: понравится - буду жить там сам, не понравится - точно не проиграю, скорее наоборот.

Некоторые аналитики считают, что инвестировать средства в строящиеся жилые объекты по-прежнему выгодно, несмотря на некоторую стабилизацию рынка.

Сравнительно короткие сроки строительства панельных домов предполагают более быстрый возврат денег. Однако сейчас прослеживается тенденция вымывания панельных новостроек из общего ассортимента предложения. По оценке риэлторов, "панель" становится товаром прошлого сезона. Растет число покупателей, выбирающих монолитно-кирпичное жилье. Причем среди тех, кто собирается купить квартиру, по данным опроса Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН), в октябре этого года около 65% были готовы рассмотреть вариант вложения денег на этапе строительства.

По оценке риэлторов, наибольшим спросом сейчас пользуются так называемые квартиры бизнес-класса небольших метражей - от 130 до 150 кв.м. Их "разметают" первыми, начиная с нулевого цикла строительства объекта. Много таких квартир, к примеру, уже распродано в жилом комплексе "Воронцово" напротив Воронцовского парка и в строящемся монолитно-кирпичном доме на улице Удальцова. Самое ликвидное здесь жилье - с зимними садами от $1450 за кв.м. В новом жилом комплексе "Крылатская панорама", из окон которого открывается вид на Крылатские холмы, цены пока начинаются от $1500 за кв.м. По данным экспертов, на западе и юго-западе столицы, вопреки сложившемуся мифу о притоке в Москву иногородних покупателей, 85% жилья раскупается москвичами. Важным фактором при выборе квартиры для них является наличие охраняемой территории возле дома и парковой зоны рядом.

Оценивая уже состоявшиеся проекты, можно увидеть, что по мере строительства дома цена 1 кв.м возрастает на 25-40%. К примеру, в доме в Грохольском переулке, вл. 28-30, на начальном этапе строительства стоимость квадратного метра составляла примерно $1100, а за 6-8 месяцев она выросла до $150 Примерно в такой же пропорции повышаются цены и в более дорогих объектах-- например, дом на улице Заморенова, 19-21 - здесь по мере строительства цены возросли с $1250 до $1600 за кв.м.

- Приобретая жилье на этапе строительства, покупатель экономит более 30%, - считает Наталья Усова, начальник отдела продаж компании МИАН. Квадратные метры дорожают пропорционально росту числа этажей в строящемся доме. Стоимость 1 кв.м от нулевого цикла до окончания монтажа, в зависимости от категории дома и от престижности района, сейчас растет на $4-16,5 в месяц.

Во-первых, речь идет о грамотно составленном протоколе распределения площадей в доме, где каждая квартира должна быть закреплена за определенным лицом (допустим, какой-то процент жилья за генинвестором, другой - за заказчиком и т.д.). Этот момент бывает во многом спорным. Во-вторых, должны быть в порядке разрешение на строительство, документация на землю. Бывает, что отдельные пункты договора оформляются задним числом. Увы, нередко случается, что правоустанавливающие документы не готовы, а чуть ли не все квартиры в непостроенном доме уже распроданы.

Однако риэлторы предостерегают: следует иметь дело только с предельно открытыми компаниями и понимать, всеми ли правами на строящиеся квартиры обладает конкретный инвестор (застройщик, подрядчик), с которым предстоит оформить договор. Договорные обязательства компании должны быть "от и до" узаконены, пройти все необходимые формальности, что бывает далеко не всегда.

- На сегодня мне известны застройщики, которые, собирая деньги на строительство других объектов, пытаются вложить их в тот проект, который надо быстрее завершить, - говорит вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.

Могут произойти и более серьезные неприятности, когда деньги, перечисленные частными инвесторами на банковский счет или в кассу застройщика, не используются по целевому назначению.

- Продавая жилье на стадии строительства, застройщик фактически подстраховывает свою деятельность, возвращая деньги чуть-чуть вперед, - считает Апрелев. - Первичный рынок сложно проконтролировать, но можно анализировать косвенные показатели, к примеру, рекламную кампанию некоторых застройщиков: они "уходят в лето", до сих пор объявляя о специальных скидках на жилье. Видимо, не успевают какие-то строительные проекты реализовывать. Не удивлюсь, если по весне вдруг откроется какая-нибудь "строительная пирамида".

Как правило, в договоре о долевом участии в строительстве сроки сдачи дома оговариваются ориентировочно (скажем, в I, II квартале), что в принципе может означать долгострой. Некоторые риэлторы склоняются к мысли, что "строительные пирамиды", аналогичные небезызвестной компании "Юнисстрой", имеют тенденцию повторяться.

Инвестиции в элитное жилье с целью последующей его сдачи в аренду - тоже весьма выгодное занятие. Согласно данным компании "Миэль-недвижимость", по сравнению с прошлым годом количество сделок в этом секторе недвижимости выросло на 15-20%. Стоимость аренды возрастает примерно на 1% ежемесячно. При том, что средняя ставка составляет около $2500 в месяц, квартира может окупиться примерно за 5-6 лет.

И все же сегодня аналитики так характеризуют ситуацию на рынке жилья: в Москве идет крупномасштабная кампания под девизом "Вложение в недвижимость - реальная альтернатива размещения денег" (золотым слиткам, ценным бумагам и т.п.).



Главная --> Публикации