Главная --> Публикации --> Раздел московской земли займет 30-40 лет Центр москвы станет "тихоходным" Элитное жилье: большие деньги не любят суеты Роснедвижимость предлагает ввести новый налог на имущество только после 2008 года Телефонное право

Согласно проекту в верхней части 81-этажной башни “Федерация” предполагается разместить отель класса люкс на 200 номеров. Сейчас “Миракс” ведет переговоры с тремя крупными гостиничными операторами — Hyatt International, Renaissance International и Kempinsky, рассказал “Ведомостям” президент компании Сергей Полонский. По его словам, речь идет об управлении не только отелем, но и всей башней.

Управлять самым высоким зданием “Москва-Сити” — одной из башен комплекса “Федерация”, возможно, будет крупная международная гостиничная сеть. Возводящая башню корпорация “Миракс” (бывший “Строймонтаж”) ведет переговоры об этом с компанией Hyatt International.

Однако эксперты сомневаются, что “Мираксу” удастся привлечь западного партнера. “Чтобы заинтересовать тот же Hyatt, "Мираксу" надо определиться со схемой финансирования”, — считает один из столичных консультантов по недвижимости. В начале года было объявлено о создании СП “Миракса” с ФК “НИКойл”, которое должно было привлечь $500 млн для строительства башни. Но на этой неделе исполнительный директор “УралСиба” Александр Вихров сообщил “Ведомостям”, что корпорация вышла из проекта “Москва-Сити”.

Менеджер по маркетинговым коммуникациям российской “дочки” Hyatt, компании “Арарат Парк Хаятт Москва”, Андрей Абаджиди подтвердил “Ведомостям” факт проведения переговоров, но подчеркнул, что контракт между сторонами пока не подписан. В штаб-квартире Renaissance International в Вашингтоне о переговорах с “Мираксом” ничего не известно, а в лондонской штаб-квартире Kempinsky вчера получить комментарии не удалось. Московские представители этих компаний о переговорах также не осведомлены.

У “Миракса” все-таки сохраняется шанс договориться с управляющей компанией уже сейчас, ведь, заключив соглашение с девелопером, оператор ничем не рискует, считает начальник отдела по работе с собственниками агентства ABN-Realty Роман Чепцов. А Александр Лесник, гендиректор компании Hotel Consulting and Development, считает, что привлечь в проект Hyatt или его конкурентов вполне реально, поскольку “многие международные сети заинтересованы в управлении столичными отелями и главное, что сдерживает их активное развитие, — отсутствие в Москве площадок под строительство современных отелей”.
Комплекс “Федерация”, состоящий из двух башен (81 и 55 этажей), стоимостью около $500 млн в “Москва-Сити” строит компания “Миракс-Сити”, которая входит в группу “Миракс” (до переименования – “Строймонтаж”). С 1994 г. компания построила в Москве жилые комплексы “Корона”, “Золотые ключи – 2”, в Петербурге – бизнес-центр “Петровский форт” и жилой комплекс “Пятый элемент”. Годовой оборот “Миракс”, по собственным данным, составляет $310 млн.
Вчера депутаты Госдумы провели дополнительное пленарное заседание, чтобы рассмотреть оставшуюся часть пакета законопроектов по созданию в России рынка доступного жилья. "Что нам стоит дом построить! Нарисуем - будем жить!" - с таким оптимизмом десятилетиями россияне пытались решать свой квартирный вопрос. Теперь на помощь им пришло государство. Депутаты Госдумы и правительство "нарисовали" около тридцати законопроектов, которые позволяли сделать жилье доступным для каждого гражданина в зависимости от его возможностей: кому - социальное, кому в аренду, кому - в собственность. В этом же пакете меры, стимулирующие градостроительство и направленные на то, чтобы спрос на жилье и его предложение соответствовали друг другу.

Вице-президент “Миракса” по финансам Дмитрий Луценко утверждает, что потеря партнера не скажется на сроках строительства. “Предполагалось, что "НИКойл" будет финансировать не менее 30% стоимости проекта, а остальные средства "Миракс" собирался привлекать самостоятельно”, — объясняет он.

Однако депутаты фракции "Родина" посчитали, что и оставшиеся десять нельзя рассматривать. Потому что хотя эти законопроекты, безусловно, направлены на улучшение ситуации на рынке жилья, но в том виде, в котором они предлагаются сегодня, они в первую очередь отражают интересы коммерческих организаций, работающих на рынке жилья, а не интересы жителей.

Вчера в думской повестке было одиннадцать законопроектов, один из них - "Об инвестиционных соглашениях в сфере деятельности по оказанию коммунальных услуг" вице-спикер палаты Георгий Боос предложил снять, мотивируя это тем, что в результате достигнутой с правительством договоренности есть возможность сделать закон еще лучше.

Спотыкнулись депутаты на Градостроительном кодексе и законопроекте о введении его в действие. "Единороссы" продемонстрировали неожиданную строптивость и не захотели даже обсуждать новые поправки к этим законопроектам, касающиеся земельных аукционов и многообразия экспертизы градостроительства. На этих поправках настаивали представитель правительства и помощник президента Игорь Шувалов, принимавший непосредственное участие в разработке жилищного пакета. Новый Градостроительный кодекс четко устанавливает и разграничивает полномочия органов публичной власти, вводит единые публичные и прозрачные процедуры осуществления градостроительной деятельности (сроки, последствия, ответственность). При этом все конкретные градостроительные решения должны приниматься с учетом региональных и местных особенностей и интересов населения. Документ сохраняет требование о проведении обязательной государственной экспертизы проектной документации на объекты, которые могут представлять опасность для жизни и здоровья граждан. Проектом кодекса предусматриваются процедуры участия граждан в процессе осуществления градостроительной деятельности - при подготовке проектов генеральных планов и правил землепользования и застройки. Таким образом, создаются условия для реального учета интересов граждан, проживающих на территории, при принятии градостроительных решений.

Георгий Боос воспротивился попытке "родинцев" затормозить законопроекты, объяснив коллегам, почему вокруг жилищного пакета происходит вся эта суета. "Чем дольше этот пакет находится в Государственной Думе, тем больше ощущаются различные лоббистские устремления, - сказал вице-спикер. - Каждый хочет вынуть свой кусочек неудовлетворения из этого пакета. Но этот кусочек является также важным элементом для других игроков на этом рынке. Поэтому любые изменения в пакете и вынимание каких-то кусочков будут приводить к тому, что мы получим искаженный рынок доступного жилья". То есть просто жилье будет недоступным. Поэтому Боос предложил не медлить с рассмотрением прошедших все необходимые процедуры законопроектов, заявив при этом, что чем раньше Дума это сделает, тем полезнее это будет для пакета и тем меньше мы дадим возможности различным лоббистам в свою пользу корректировать пакет в ущерб интересам доступного жилья и в ущерб в целом населения страны. Видимо, под влиянием этой горячей речи депутаты быстро приняли восемь законопроектов. Приняли во втором чтении законопроект "О кредитных историях", который позволит снизить риски при выдаче кредитов, и законопроект "Об участии в долевом строительстве жилых и иных объектов недвижимости, направленный на повышение гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство. Поддержали законопроект "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса", предусматривающий создание единой системы регулирования тарифов. Внесли необходимые изменения в Закон "Об ипотечных ценных бумагах". Был принят во втором чтении также и законопроект "О жилищных накопительных кооперативах" и другие.

Похоже, рынок недвижимости вскоре захлестнет очередная волна роста цен. Первым об этом объявил столичный департамент инвестиционных программ строительства жилья -- со вчерашнего дня цены на подавляющее большинство его объектов выросли более чем на 3% и подошли к отметке 2 тыс. долл. за квадратный метр. «Для нас активизация покупательского спроса -- признак окончания застоя на рынке новостроек Москвы, -- говорит руководитель группы маркетинга департамента Андрей Куприянов. -- Объем продаж достиг уровня, который был в феврале--марте 2004 года».

Однако Градостроительный кодекс вряд ли будет полезен, несмотря на явные его преимущества по сравнению с ныне действующим, принятым в 1998 году, если в нем не будет норм, которые делают прозрачным выделение участков под строительство. Именно эти нормы парламентское большинство не стало вчера рассматривать, сославшись на то, что для такой серьезной работы требуется время и совет с регионами. Помощник президента Игорь Шувалов убеждал депутатов в том, что "эти меры в первую очередь направлены на разрушение локальных монополий. Вот вы отказались рассматривать по существу этот вопрос, - заметил Шувалов, - значит поддерживаете тех, кто контролирует региональные связи между властью и строительными компаниями, в том числе и вопросы предоставления земельных участков под строительство. Эти вопросы, безусловно, связаны. Если вы отказываетесь их рассматривать и считаете, что они не нужны, тогда и Градостроительный кодекс без этих поправок вряд ли кому-то понадобится. Просто вы учитывайте, что это ключевые институты, разрушающие существующие монополии и коррупционные механизмы". Хотя депутаты и обиделись на то, что их обвиняют в посредничестве коррупции, Градостроительный кодекс и законопроект о его введении в действие был принят во втором чтении без этих разрушающих коррупционные механизмы поправок.

Похоже, этот момент настал: риэлторы ожидают всплеска цен, правда, обусловленного не столько политикой ДИПСа, сколько сезонными явлениями. «Предновогодний рост цен на жилье -- традиция последних лет, -- говорит аналитик компании Delta Realty Светлана Муханова. -- Связан он в том числе с выплатой бонусов топ-менеджерам и нефтяникам, которые и приносят деньги на рынок. И после Нового года большинство девелоперов будет поднимать цены на квартиры, но это уже будет плановое повышение. Уже сегодня видно, что за осень стоимость аренды жилья в Москве выросла на 10--12%. Это первый признак того, что на всем рынке недвижимости начинается тенденция к росту цен».

Летом текущего года почти все застройщики, в том числе ДИПС, стали снижать стоимость новостроек, прежде всего трудно продаваемого жилья: квартир в дорогих панельных домах и монолитных эконом-класса. Напуганные банковским кризисом инвесторы решили взять паузу, пытаясь поймать момент минимальной цены на квартиры. Купленные тогда площади могли бы принести прибыль, на которую средние и мелкие инвесторы уже не могли рассчитывать.

По мнению большинства профессионалов, ДИПС как раз первым почувствовал общую тенденцию, что и подтолкнуло его к повышению цен. Объекты с изначально правильным маркетинговым позиционированием продолжают продаваться и будут востребованы, тенденция роста цен на них обусловлена стабильным спросом, говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Но говорить о цепной реакции на повышение цен застройщиками, считает он, не приходится: каждая компания принимает свое решение, исходя из ситуации с продажами.
Введение единого налога на недвижимость застопорилось: депутаты не могут определиться с тем, как и по каким ставкам облагать налогом квартиры и землю, на которой расположены жилые дома.

Риэлторы говорят, что внеплановое повышение цен «не заразно», но полагают, что «инфекцию роста» каждый застройщик получит из собственного источника. «Инвестиционно-строительные компании московского региона могут пойти на повышение цен, но в соответствии со своей маркетинговой стратегией и собственной оценкой рынка недвижимости, -- полагает маркетолог инвестиционно-риэлторской компании «Пересвет-Инвест» Александр Сенягин. -- Свою лепту вносят и постоянно растущие тарифы на энергоносители, цены на стройматериалы. Сказались на состоянии рынка также относительная политико-экономическая стабильность в стране и высокие мировые цены на нефть». Г-н Сенягин отметил, что теперь, после летнего снижения активности, на рынок могут выйти покупатели с отложенным спросом, поскольку ожидаемого падения так и не произошло. «Это наверняка будет способствовать росту цен, пусть небольшому -- не более 1% в месяц, но вовремя отмеченному некоторыми игроками рынка», -- предполагает аналитик.

Налог на недвижимость не должен превышать 0,5% рыночной стоимости объекта. Ставки налога будут устанавливать муниципалитеты, в бюджеты которых пойдут сборы от него. По мысли реформаторов, за счет этих денег муниципальные власти будут готовить к продаже новые участки под строительство жилья. “Они будут заинтересованы в том, чтобы объем строительства жилья на их территории увеличивался, и будут выделять компаниям больше участков под застройку”, — поясняет вице-спикер Госдумы от “Единой России” Георгий Боос.

Проект новой главы Налогового кодекса о налоге на недвижимость написала рабочая группа во главе с помощником президента Игорем Шуваловым. По законопроекту, налог с 2006 г. нужно будет платить за квартиры, жилые дома и земельные участки, на которых они расположены, а также участки под жилищную застройку, вместо налога на имущество и земельного налога. Сейчас физлица платят за квартиры 0,1-2% от их стоимости (по оценке бюро техинвентаризации), компании — до 2,2%, а земельный налог с 1 января 2005 г. составит 0,3% кадастровой стоимости для земель под жильем и 1,5% — для других участков.

При этом местным властям придется раскошелиться на создание новой системы учета объектов и их оценку: пока органы юстиции и гостехинвентаризации регистрируют земельные участки, квартиры и дома только по отдельности, а закон требует брать налог один раз с совокупности всего имущества — и квартиры, и земли, на которой стоит дом, где она расположена. Массовой методики рыночной оценки недвижимости также не существует: чиновники три года спорят о том, какой она должна быть.

Но депутаты с весны так и не приняли законопроект. Его сняли и с рассмотрения на вчерашнем заседании Думы, на котором принимались последние законопроекты из пакета о создании рынка доступного жилья. Руководитель налогового подкомитета Наталья Бурыкина беспокоится, что “в десятки раз” возрастет налоговая нагрузка на владельцев квартир. Дело в том, что стоимость жилья, с которой сейчас берется налог, меньше рыночной в десятки раз. Кроме того, более богатые жильцы могут сделать в квартире дорогостоящий ремонт, который увеличит ее рыночную цену, — “несправедливо за это наказывать более высоким налогом”, считает Бурыкина. “Взял человек кредит на квартиру — ему и так приходится ежемесячно отдавать немалые деньги по кредиту, а мы ему еще и налог повысим до непомерных размеров”, — возмущается зампред бюджетного комитета Сергей Штогрин. В том, что от введения налога сильно выиграют муниципалитеты, он тоже сомневается. По законопроекту не облагается налогом по 10 кв. м площади на каждого жильца, поэтому его не будет платить “широкая масса налогоплательщиков, которые живут в маленьких квартирах”, поясняет Штогрин.



Главная --> Публикации