Главная --> Публикации --> Моллы осваиваются в регионах Новый жилищный кодекс разрешает владельцу жилья распоряжаться квадратными метрами как угодно Ge займется ипотекой Когда в товарищах согласья нет Покупателей квартир в новостройках возьмут под защиту с 1 апреля. без шуток

Узок круг заемщиков

Ипотечное кредитование в стране пока напоминает какого-нибудь зарубежного модельера от кутюр. Все о нем что-то слышали, особенно после того, как ипотека была объявлена президентской программой. Некоторые даже знакомы с коллекциями - банкиры говорят, что почти половина населения Москвы и Санкт-Петербурга имеет представление об ипотеке, правда, в регионах этот процент существенно ниже. И уж совсем узкий круг может позволить себе воспользоваться его услугами - по разным оценкам, ипотека по-прежнему доступна не более 5-10% россиян. Именные такие цифры привел в своем докладе Виктор ХРИСТЕНКО, представляя на первое чтение в Государственной Думе пакет законопроектов о формировании рынка доступного жилья.

Сегодня банки очень тщательно подходят к оценке заемщиков. Процедура андеррайтинга (проще говоря, оценка заемщика и прогнозирование возможного невозврата кредита) сложна, строга и многоступенчата. Оснований для отказа выдать деньги на квартиру у банка - несметное число. Банк может посчитать, что у заемщика недостаточно средств для такой сделки. Банку может не понравится выбранная квартира (к примеру, если дом старый, ожидающий со дня на день капитальный ремонт, или это хрущевка в предаварийном состоянии). Банк может обнаружить, что были предоставлены неверные сведения и т.п. Но такой подход дает свои результаты: лишь менее 1% заемщиков оказываются недобросовестными.

Теоретики ипотеки очень обижаются, когда слышат определение "ипотека для богатых". Но при помощи любого ипотечного калькулятора можно посчитать, что для того чтобы купить квартиру за 000 (а это, пожалуй, нижняя планка для столичного жилья), человек должен получать никак не менее 00 в месяц - при условии, если он хочет взять кредит на приобретение жилья на вторичном рынке под 11,5% годовых в валюте на срок 20 лет. Даже при условии, что в эту сумму входят и доходы созаемщиков, и даже с допущением, что все эти доходы - не белая зарплата. Но все равно, согласно официальной статистике Мосгоркомстата, денежный доход среднестатистической московской семьи, состоящей из 2,7 человека, в конце второго квартала текущего года составил 21500 рублей.

Для большинства людей в нашей стране вопрос - брать или не брать ипотечный кредит - относится к риторическим. Этим летом многим могло показаться, что ипотека вскоре станет доступной. Виной тому - знаменитый пакет законопроектов о формировании рынка доступного жилья, который включал и ипотечный блок. Представляя его на нулевом чтении в Государственной Думе, разработчики заявляли, что жилищные проблемы страны можно решить только при помощи комплексного подхода - решения проблем налогообложения, правил застройки, взимания платы за землю, создания рынка ипотечных ценных бумаг, решения вопроса с оформлением прав на недвижимость и т.п. Комплексное применение этих мер, по мысли разработчиков, должно поднять и спрос, и предложение на рынке жилья. Однако, как оказывается, главный вопрос в том, будет ли спрос платежеспособным. Ведь доступное жилье совсем не значит дешевое.

Государственные ипотечные обещания

Для оптимистов

Вообще, в истории с новыми ипотечными законами наибольшее значение имеет точность поставленных задач, определенность официальных заявлений. В послании российского президента Законодательному собранию об ипотеке сказано, что она должна стать доступной. И все. Для сравнения, президент Казахстана в аналогичном выступлении объявил, что первоначальный взнос по ипотеке будет снижен с 20 до 10% от стоимости жилья, ставки кредита уменьшатся с 13 до 10% (в местной валюте тенге), а срок возврата кредита возрастет с 10 до 20 лет. В Казахстане не только была разработана, но и начала действовать новая жилищная политика - ее результатом должно стать снижение стоимости квадратного метра по стране до 350 долларов.

Развитие ипотеки тормозит не только отсутствие реальной господдержки и должного регулирования, но и несоответствие установившейся практики реальному положению дел в стране.

По официальной статистике, 18% населения России можно смело отнести к категории "бедные люди". Оставив в стороне 5-10% тех, кто, по мнению аналитиков, беспроблемно и самостоятельно может решить свои жилищные проблемы, мы получаем огромную армию людей, которые и хотели бы что-то улучшить, но только не знают как. Согласно исследованию, проведенному Фондом "Институт экономики города", 60% российских граждан или 80 млн. человек не удовлетворены своими жилищными условиями. Если сузить область исследования до одной столицы, то здесь ситуация такова: 20% москвичей считают свое жилье плохим и очень плохим, 55% более-менее удовлетворены тем местом, где они живут.

Правда, недавно Городской ипотечный банк и АИЖК подписали меморандум о намерениях, одним из пунктов которого стала разработка нового кредитного продукта - с плавающей ставкой, зависящей от уровня инфляции в стране. Заемщик, взявший кредит на таких условиях, выиграет, только если инфляция в стране будет регулярно и неуклонно снижаться. "Этот продукт больше подойдет для человека, который стремится диверсифицировать свои риски, - говорит Николай Шитов, председатель правления Городского ипотечного банка. - И, к примеру, свои денежные потери от повышения инфляции в стране и соответствующего повышения банковских ставок он сможет скомпенсировать доходом от каких-то других своих финансовых операций. Проще говоря, плавающие ставки - для человека "с портфелем". Подразумевается, что в этом портфеле будут и официальная зарплата, и дивиденды от ценных бумаг, и доходы от игры на бирже". Александр Семеняка, гендиректор АИЖК, выражается более образно: "фиксированный процент по ипотечным кредитам - для пессимистов, наша плавающая ставка - для оптимистов".

Например, почему-то банки предлагают своим клиентам ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой. Как отмечают многие специалисты, эта форма предоставления кредита популярна в странах с низкой инфляцией и длинными сроками кредитования. Почему же она действует в России, которую трудно назвать страной со стабильной экономикой?

Тем, кто снимает

На самом деле, иностранные банки, работающие в столице (Дельта-Кредит, Райффайзенбанк) уже предлагают заинтересованным лицам переменные ставки: большую часть составляет фиксированный процент (к примеру, 8% годовых в валюте), к которому приплюсована ставка LIBOR (процентная ставка на международном межбанковском рынке депозитов). Как правило, ее величина колеблется от 2,5 до 3,5 процента. Грубо говоря, по такой цене банкам продаются деньги на Западе. Отечественные банкиры оценивают такие кредитные продукты скептически. В частности, один их сотрудников КБ "МИА" заявил в частной беседе, что эта ставка может уплыть в тот диапазон, который будет невыгоден заемщику.

Если бы еще в России квартиру, находящуюся в залоге, можно было бы продать, как, к примеру, во Франции, то этот доход смог бы превратиться в реальный.

Покупать квартиру по ипотеке выгодно тем, кто снимает жилье. К примеру, инвестиционный Промэнергобанк на этом и строит рекламу своих ипотечных продуктов. "Хватит снимать квартиру! Берите кредит - и празднуйте новоселье!" - призывает потенциальных заемщиков кредитор. Конечно, при условии, что они найдут деньги на первоначальный взнос. "Те, кто взял в начале 2004 г. деньги у банка на квартиру под 15% годовых - выиграли, - говорит Владимир Пономарев, председатель совета НАУИР. - Стоимость их жилья поднялась за этот же период на 26 процентов. Так что, получается, что они еще и получили виртуальные дивиденды".

Интересно, что на прошедшей недавно выставке недвижимости "Домэкспо" некоторые банки распространяли свои старые рекламки ипотечных денег, где в графе "дополнительные расходы заемщика" напротив стоимости услуг нотариуса по-прежнему стояла цифра в 1,5% от цены квартиры.

Однако Екатерина Покопцева, главный специалист аналитического департамента Ассоциации российских банков, говорит своим знакомым, которые спрашивают ее, стоит ли сейчас брать ипотечный кредит, чтобы они немного подождали - хотя бы пока вступят в практическую силу законопроекты о доступном жилье. У экспертов нет никаких сомнений, что даже уже принятые в третьем чтении законы необходимо будет подправлять. Все вокруг говорят об отмене обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки (которое раньше составляло 1,5% от стоимости покупаемой по ипотеке квартиры), но ведь новый закон не убрал нотариат из ипотеки. Да, на самом деле, госпошлина для сделок с жилой недвижимостью была существенно снижена и составляет теперь 200 рублей. Но найти в Москве нотариуса, который согласится поставить свою печать на договоре за такие деньги, практически невозможно. В лучшем случае, с покупателя квартиры берут фиксированную сумму (к примеру, ипотечные специалисты разных отделений Сбербанка могут порекомендовать "своим" заемщикам "своих" нотариусов, которые зарегистрируют договор за 0), в худшем - просят 1 процент.

Эксперты скептически оценивают практическую ценность принимаемых законопроектов. По словам Валерия Казйкина, первого вице-президента Международной ассоциации фондов ипотечного кредитования, "эти законы ипотеку не удешевят, а только немного снизят стоимость ее оформления". Понятно, новую жизнь в ипотеку смогут вдохнуть относительно длинные и дешевые денежные ресурсы, скорее всего, из зарубежных источников, которые могут прийти на наш рынок по мере улучшения макроэкономической ситуации в России. Пока же риски обеих сторон (и заемщиков, и кредиторов) слишком велики, и поэтому кредиты стоят дорого.

Что тормозит

Для справки

По данным Внешторгбанка, в числе лидирующих факторов, влияющих на размер кредитных ставок и тормозящих развитие ипотеки: практическая невыполнимость процедуры взыскания заложенного жилья (особенно, если оно единственное), отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов у кредиторов, невозможность заемщика официально подтвердить свои доходы, т.к. белых, официальных доходов заемщика бывает недостаточно для получения кредита. Правда, последний фактор по-настоящему принципиален только для Сбербанка. Остальные кредиторы готовы индивидуально рассматривать возможность предоставления ипотечного кредита, если заемщик, к примеру, принесет с работы справку о зарплате, свидетельство о регулярном поступлении средств на счет в банке, что также позволит ему взять желаемый кредит.

Каждый решает сам, страховать или не страховать свое движимое и недвижимое имущество. Как показывает практика, москвичи страхуются неохотно: даже по льготной муниципальной программе застраховано около 30% жилого фонда. Коммерческим страхованием имущества в столице охвачено и того меньше - всего 3% от общего количества квартир.

Ипотечный калькулятор можно найти на сайте любого банка, занимающегося ипотекой, вбить в программу требуемые цифры и определить, не отходя от компьютера, на какой ипотечный кредит при определенном доходе и возможности оплатить первоначальный взнос в состоянии рассчитывать потенциальный заемщик.

Если вы решились на покупку коммерческого полиса страхования недвижимости, имеет смысл страховать все в комплексе: сами стены, отделку и находящееся в помещении имущество.

Рискованное дело

Муниципальная программа, реализуемая в Москве и ряде других городов Центральной России, предусматривает покрытие 9 тысяч рублей за квадратный метр. Но тарифы по этому виду страхования настолько малы (50 копеек за квадратный метр, то есть страховка обходится в 15-50 рублей ежемесячно), что приобретение полиса не наносит серьезного урона семейному бюджету. Небольшой размер покрытия, понятно, устраивает не всех. Покупатели дорогой столичной недвижимости и загородных домов все чаще отдают предпочтение коммерческому страхованию, которое предусматривает возмещение в пределах страховой суммы.

Перечень рисков в большинстве страховых компаний примерно одинаков. Их можно условно разделить на группы.

При страховом случае страдает обычно все, а комплексная страховка, как правило, обходится дешевле. Кстати, полис имущественного страхования вам не продадут, если стены квартиры (дома) не застрахованы.

Третья: противоправные действия третьих лиц - попытка или совершение поджога, кражи, грабежа, разбоя, хулиганских действий.

Первая: действие огня, в том числе возгорание от удара молнии, взрыв бытового газа; стихийные бедствия; падение летательных аппаратов либо их частей и предметов из них, падение деревьев, наезд транспортных средств. Вторая: аварии отопительной, водопроводной, газовой, канализационной, телефонной и других сетей; проникновение воды из соседних помещений.

Экспертиза

Чаще всего жилье и имущество страхуется по полному пакету рисков. Некоторые страховые компании с недавнего времени стали включать в пакет рисков терроризм.

При страховании имущества страховая сумма не может превышать реальную (действительную) стоимость самого имущества.

Средние тарифы на страхование стен и отделки помещений находятся в пределах 0,3-1% от реальной рыночной стоимости жилья и отделки. Следует иметь в виду, что при наступлении страхового случая клиенту будет выплачена не полная стоимость, а процент от нее. Этот процент определит эксперт - с учетом того, насколько пострадало помещение.

Особо ценное имущество (антиквариат, драгоценности, картины, предметы роскоши) страхуется по отдельным тарифам - от 1,6 до 3,5% - и только при наличии документа об оценочной стоимости имущества. На ювелирные изделия, кроме того, необходимо представить заключение геммологической экспертизы.

Действительная стоимость определяется по документам (чеки, декларации, накладные, квитанции) или рассчитывается по среднерыночной цене на аналогичное имущество. Имущество может быть застраховано как с составлением описи, так и без нее. Обычно имущество стоимостью от 10 тысяч долларов не страхуется без заключения эксперта и описи.

При страховании загородной недвижимости страховщики часто идут на упрощение процедуры и заключают договор без выезда оценщика на место. Однако владелец дачи должен представить фото дома и участка. Заочно страхуется имущество в некоторых финансовых пределах: страховщики не выезжают на место, если страхователь оценивает свое имущество в 10-15 тысяч долларов.

За глаза

При страховании загородной недвижимости страховой тариф в основном зависит от набора страхуемых рисков, стоимости строения, материала конструктивных элементов, года постройки, наличия и состояния коммуникаций и сетей, мер безопасности, сезонности проживания.

Тарифы на заочное и очное страхование совершенно одинаковы.

Каким должен быть механизм выкупа земельных участков под приватизированными столичными предприятиями? Как сформировать единый кадастр объектов недвижимости? Кого обложить земельным налогом, а кого освободить от его уплаты? Найти ответы на эти и другие вопросы из области земельных правоотношений в последний месяц осени пытались как московские, так и федеральные власти. Пока без видимых успехов.

Страхование жилья и находящегося в нем имущества за пределами кольцевой автодороги может проводиться с повышающими коэффициентами по отношению к базовому тарифу. Основаниями для повышения ставки на 0,1-0,2% могут быть возраст здания (или срок капремонта), составляющий более 25 лет, деревянные стены и перекрытия, наличие металлических дверей и решеток, а также печей, каминов, газовых колонок. Дороже обойдется страховка загородного дома, если хозяин или арендаторы отсутствуют в доме более 40 дней подряд. Неудачное месторасположение (в зоне паводков, на склонах оврагов, рядом с котлованами) тоже повышает стоимость страховки.
По более низким тарифным ставкам страхуются жилье и имущество в коттеджных поселках с новыми коммуникациями, хорошей системой защиты, в частности круглосуточной охраной.

В конце ноября первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк предложил федеральному центру вариант приватизации земли под промышленными предприятиями, который, по его мнению, должен устроить как предпринимателей, так и российское правительство.

В поисках компромисса

Первоначально предлагалось установить выкупную цену в размере тридцатикратной ставки земельного налога, а некоторые крупные предприниматели и вовсе выступали за бесплатную приватизацию земли под предприятиями. Однако московские власти выступали категорически против подобных инициатив. По их мнению, в результате занижения выкупной цены или, тем более, бесплатной приватизации земля может превратиться в предмет спекуляций.

Напомним, что Минэкономразвития настаивает на скорейшей приватизации участков под приватизированными столичными предприятиями по максимально низкой выкупной цене. По мнению правительственных чиновников, земля и стоящие на ней здания представляют собой единое целое, а потому должны выступать как единый имущественный комплекс.

При этом вице-мэр подчеркнул, что в Москве уже существует земельный кадастр, отражающий рыночную стоимость земли. И теоретически, такие кадастры должны быть созданы во всех субъектах Федерации. Кроме того, московская схема позволит решить еще одну проблему, связанную с разграничением прав собственности на землю под приватизированными предприятиями. Если будет принят предложенный вариант, останется только разделить поступившую в счет выкупа сумму между бюджетами разных уровней. Теперь слово за Министерством экономического развития и торговли. Предполагается, что окончательное решение относительно величины выкупных ставок будет принято на одном из ближайших заседаний правительства.

По словам Ю. Росляка, сейчас Москва представила, по сути, компромиссный вариант. "Мы предлагаем свою модель. Она предполагает, что предприятия должны иметь возможность выкупить землю по льготной цене, которая будет определяться в соответствии с земельным кадастром и составит от 0,2 до 0,5 от кадастровой стоимости", - поясняет он. При этом льготная цена будет устанавливаться лишь для тех собственников недвижимости, которые возьмут на себя обязательство не перепрофилироваться. Тем же предприятиям, которые планируют изменить род своей деятельности, придется выплатить в бюджет 100% кадастровой стоимости земли.

В середине ноября Мосгордума приняла во втором чтении важный документ, имеющий прямое отношение к рынку земли. Речь идет о Законе города Москвы "О государственном градостроительном кадастре города Москвы". Это систематизированный свод сведений об объектах градостроительной деятельности в столице, о градостроительном планировании развития территории города, градостроительных регламентах, резервировании земель для государственных и муниципальных нужд и иных сведений, необходимых для осуществления градостроительной деятельности. Вообще, служба государственного градостроительного кадастра существует в столице уже более пяти лет. За это время она выдала более 12 тысяч кадастровых справок - документов, содержащих запрашиваемые потребителем официальные сведения градостроительного кадастра. Однако до сих пор деятельность этой службы не была закреплена законодательно.

Землю и здания - в единый кадастр

Впрочем, для того чтобы вся кадастровая система заработала в полную силу, необходимо увязать градостроительный кадастр с кадастром земельным. Пока это только предстоит сделать. В частности, в течение следующих двух лет в столице намечено отработать технологию формирования и ведения учета единого объекта недвижимого имущества на базе Государственного земельного кадастра. Затем, до 2007 года, поэтапно будет создан Реестр единых объектов недвижимости в Москве. Формирование единого объекта предполагает включение в единый имущественно-земельный комплекс земельного участка в установленных границах и расположенных на нем зданий, строений и сооружений с указанием границ застройки и основных характеристик зданий, а также привязку объектов, неразрывно связанных с землей, к государственной кадастровой системе учета земельных участков.

Законопроект, одобренный столичными парламентариями, определяет состав, порядок формирования и ведения информационных ресурсов градостроительного кадастра. В отдельную статью выделен перечень информационных материалов, обязательных для включения в кадастр. Это, в частности, вся градостроительная и проектная документация, разрешения на строительство и реконструкцию, акты разрешенного использования участков территории градостроительных объектов. Деятельность по формированию и использованию информационных ресурсов градостроительного кадастра будет вести оператор информационной системы градостроительного кадастра - специализированная организация органа архитектуры и строительства Москвы. Сведения градостроительного кадастра будут носить открытый характер, и предоставляться всем заинтересованным лицам в соответствии с их письменным запросом. Информация будет предоставляться в виде кадастровых документов, а также путем обеспечения доступа к информационным ресурсам через средства связи и информационные сети, включая Интернет.

Что касается создания всероссийского единого кадастра объектов недвижимости, то, как заявил недавно руководитель Федерального агентства кадастра объектов недвижимости ("Роснедвижимость") Михаил Мишустин, он будет создан в стране в течение пяти лет. По словам М. Мишустина, на разработку системы технического учета понадобится полгода, но, чтобы поставить эту систему на местах, потребуются значительные организационные и материальные ресурсы. "В ближайшее время мы планируем подписать с Всемирным банком соглашение о выделении средств на создание единого кадастра объектов недвижимости, - отметил он. - Агентство очень серьезно занимается разработкой системы технического учета, созвучной кадастровой системе государства и новому законодательству. Мы подготовили проект закона о кадастровом учете, который ляжет в основу создания единого кадастра". Глава Роснедвижимости сообщил, что сейчас идет согласование законопроекта - в первых числах декабря он должен быть представлен на правительстве.

По мнению специалистов, формирование единых объектов недвижимого имущества позволит повысить эффективность использования городской собственности, увеличить поступления от земельно-имущественных платежей, а также усовершенствовать процедуру оформления земельно-имущественных отношений.

А вот результаты осеннего законотворчества депутатов Госдумы в области земельных отношений оспорили их коллеги из верхней палаты. В начале ноября Совет Федерации отклонил закон о внесении в Налоговый кодекс главы "Земельный налог", принятый ранее парламентариями, и предложил им сформировать согласительную комиссию для доработки документа с учетом интересов органов местного самоуправления, научных и культурных учреждений.

Земельный налог вернули депутатам

Однако сенаторов не устроил такой вариант. Во-первых, потому что работа по кадастровой оценке земель до сих пор не завершена, тогда как именно она служит налоговой базой по этому налогу. Отсутствие кадастровой оценки попросту не позволяет оценить налоговые ставки и предлагаемые вычеты из налоговой базы. Во-вторых, члены Совета Федерации высказались за увеличение предельной ставки налога в два раза: до 0,6% для сельхозземель, приусадебных участков, земель, занятых жилым фондом, и до 3% для всех остальных участков. А также предложили дифференцировать налоговые ставки в зависимости от категорий налогоплательщиков. В частности, изменить порядок взимания налога с научных организаций.

Закон о земельном налоге должен был заменить действующий с 1991 года Закон "О плате за землю". По новому документу ставку налогообложения предполагалось определять в зависимости от его кадастровой стоимости, а не от категории, как раньше. Земельный налог должен был вводиться представительными органами муниципальных образований, при этом максимальный размер ставки устанавливался в размере 1,5%, минимальный - 0,3% кадастровой стоимости земельного участка.

В-третьих, некоторые сенаторы возразили против положения о том, что налогообложению подлежат только земли, находящиеся в частной собственности и бессрочном пользовании. Дело в том, что в частном владении, по оценкам экспертов, находится лишь 7,5% земельного фонда. Доля земли, которой владеют бессрочно, тоже невелика. При таком раскладе земельный налог не станет основным источником доходов местных бюджетов, тогда как это - его главная функция.
Пауза на рынке жилья явно затянулась, и этим периодом затишья воспользовались другие сегменты. Наиболее динамичным в ноябре оказался ритейл - именно он стал поставщиком самых интересных новостей.

"Одобрение закона приведет к разрушению системы образования и науки, так как образовательные учреждения и научные организации станут плательщиками земельного налога, который составит значительную часть их мизерного финансирования", - считает председатель Профильного комитета по аграрно-продовольственной политике Верхней палаты российского парламента Геннадий Горбунов. Ведь, согласно расчетам, РАН и входящие в ее состав организации должны будут ежегодно выплачивать в региональные бюджеты земельный налог в размере 3,5 млрд. рублей. Эта сумма составляет почти 35% бюджета РАН в текущем году.

В октябре в торговой недвижимости произошли два события, которые вполне можно было классифицировать как передел рынка - были закрыты магазин "Новоарбатский" и торговый центр "Гранд". Причиной стали смены владельцев.

Беверли-хиллз отдыхает

А начался месяц для торговой недвижимости с подведения итогов. 2 ноября с оценкой рынка выступили сразу два издания. "Известия" написали об очередном отчете международного исследовательского агентства Cushman Wakefield Healey Baker, которое опубликовало свой ежегодный обзор самых дорогих улиц мира. Чуть больше года назад Тверская улица российской столицы сравнялась с районом Беверли-Хиллз. Теперь она вышла на седьмое место, "опередив токийскую Гиндзу, улицы в районе Беверли-Хиллз, а также главные торговые улицы Сиднея, Торонто и Монреаля. По данным агентства, с прошлого года стоимость аренды на главной улице Москвы поднялась на 40 процентов". Газета приводит также выдержки из отчета, которые явно должны порадовать потенциальных инвесторов: "Конкуренция на рынке ритейла в Москве растет, и арендные платежи стабилизируются. К настоящему времени Москва являлась первоочередной целью для международных игроков рынка коммерческой недвижимости, однако множество российских и международных сетей ищут возможности для реализации проектов в других крупных городах страны...".

В ноябре произошли не менее интересные события. Так, торговая сеть "Седьмой континент" произвела первичное размещение акций в РТС, капитализация составила 620 миллионов долл. Затем стало известно о том, что мебельный гигант ИKEA судится с бывшим арендатором. А 19 ноября газета "Коммерсантъ" сообщила, что уходит с рынка торговый бренд "Партия". "Торгово-финансовая группа (ТФГ) "Партия", владеющая одноименной сетью магазинов бытовой техники и электроники, резко сократила закупки товара. По мнению участников рынка, это свидетельствует о том, что в ближайшее время торговый бренд "Партия" прекратит свое существование, а ТФГ сосредоточится на другом своем проекте - сети магазинов товаров для дома "Домино", - указывает издание.

Куда уехал... офис?

В России был составлен собственный рейтинг, но касался он торговых центров. Организатор - Российский совет торговых центров - пришел к не самому радостному выводу. "Подведя итоги, эксперты сделали вывод: на будущий год оценивать будет нечего", - пишет журнал "Коммерсантъ-Деньги". Главной причиной такой ситуации является отсутствие в России профессиональных девелоперов. "Отечественные девелоперы торговых центров - это люди из другого бизнеса. Им достается участок, и они думают: то ли им дом построить, то ли офисный центр, то ли торговый центр. А решив, что это будет торговый центр, наш девелопер в основном смотрит, что существует на рынке, и пытается брать то, что ему кажется самым лучшим и что-то делать по-своему. Если в Москве есть хотя бы доморощенные специалисты, то в регионах желающим построить торговый центр даже посоветоваться не с кем", - считает эксперт издания.

Отдельного упоминания заслуживают офисы. В том же номере НГ им посвящается два материала. Общая тенденция этого рынка - рост. ":Если общая экономическая ситуация в стране и дальше будет оставаться благоприятной, к концу 2007 года общее предложение только офисной недвижимости в Москве имеет все шансы удвоиться по сравнению с 2003 годом", - считает автор.

22 ноября "Независимая газета" опубликовала два материала, посвященных коммерческой недвижимости. Этот рынок вызывает весьма противоречивые оценки, так как в последнее время идет очень активное строительство новых площадей, которые, по идее, должны привести к падению цен на аренду. Однако из-за высоких цен на нефть российская экономика испытывает приток нефтедолларов. В условиях штиля на рынке жилья и в целом благоприятной экономической ситуации "ближайшие годы коммерческая недвижимость станет хорошим объектом вложения средств, а ее предложение будет увеличиваться все более быстрыми темпами", - считает автор. При этом, по его мнению, "наиболее активно, скорее всего, будет расти предложение торговых площадей, а также складских помещений", а вот гостиничный бизнес вряд ли принесет высокие прибыли даже несмотря на имеющийся дефицит". Ссылаясь на мнение аналитиков, газета пишет: ":инвесторы, рассчитывающие на прибыль, могут попробовать свои силы в строительстве гостиниц средней руки в отдаленных от центра Москвы районах, а также обратиться к региональным рынкам".

Рынок жилья

Однако ситуация не настолько проста, как кажется на первый взгляд. Аналитики сходятся во мнении, что рост сохранится, однако он будет несколько своеобразным. "Существующее предложение офисов международного качества в Москве обычно сосредоточено в исторически сложившейся деловой зоне внутри Садового кольца. Однако: новый деловой район "Москва - Сити" подхлестнет появление новых деловых районов и активное развитие в них транспортной инфраструктуры", - пишет автор материала "Офисный рынок Москвы начинает смещаться".

Месяц назад многие специалисты ждали, что повысившийся после летних и отчасти весенних каникул спрос разогреет рынок. Однако этого не произошло, более того, можно говорить, что "температура" даже упала. Средняя стоимость квадратного метра в российской столице упала на один доллар и остановилась на отметке 1803 долл.

Писать о рынке жилья в последнее время стало откровенно скучно. Цены застыли на месте, и когда сдвинутся с мертвой точки - неясно. Тем не менее, этот сегмент представляет едва ли не самый большой интерес.

Но это - в будущем, причем, по-видимому, отдаленном. Краткосрочные перспективы не столь радостные. 8 ноября журнал "Коммерсантъ-Деньги" опубликовал материал с "говорящим" заголовком "Затишье перед штилем". Несмотря на то, что продажи в последнее время выросли, к росту цен это не привело. А это уже серьезный симптом.

Однако специалисты нашли новые резервы для подорожания и выглядят они вполне убедительно. Главный из них - дефицит свободных площадей для застройки, с которым столица сталкивается уже сейчас. По мнению "Комсомольской правды" (4 ноября), "недостаток дешевого предложения в сегменте "новостроек" приведет к новому ценовому скачку во всех сегментах столичной недвижимости".

Исключение составил элитный сегмент. "Если очень постараться, то признаки кризиса, прошедшего летом по банковскому сектору, можно обнаружить сейчас и в элитном строительстве: А если не придираться, то элита, по мнению игроков рынка, специализирующихся в данном сегменте, продолжает оставаться самым устойчивым островком недвижимости, которому все макро- и микроэкономические катаклизмы нипочем", - утверждает журнал "Профиль" (номер от 22 ноября).

По данным журнала, оживление было характерно для первичного рынка, а "средняя цена квадратного метра стала дороже примерно на 2% и то в основном за счет пересмотра цен в связи с переходом объектов в новую стадию строительства". Ситуацию во вторичке автор определяет одним словом - ценопад, который спровоцировало увеличение предложения.

Аренда жилья

Это же издание в номере от 16 ноября выразило общую тенденцию. Автор материала "Классовое расслоение" пишет: "После бешеного прошлогоднего роста и последовавшего за ним застоя цены на столичные новостройки начали двигаться в разных направлениях. Лучшие объекты стали постепенно дорожать, а менее удачные - дешеветь". В среднем как раз и получается равенство.

А вот журнал "Коммерсантъ-Деньги" (10 ноября) отметил, что нынешняя осень отличается от предыдущих. Если в сентябре аренда действительно дорожала, то затем произошел провал - снизился спрос. "Это явление может быть связано с тем, что весной цены на продажу квартир достигли очень высокого уровня, и снимать квартиру стало очевидно выгоднее, чем приобретать в собственность. Так что те клиенты, которые обычно арендовали квартиры осенью и под Новый год, сделали это раньше, опасаясь, что цены на рынке аренды тоже рванут вверх", - считает эксперт.

Относительно положения с арендой эксперты в мнениях расходятся. Осень - традиционный период роста цен на этом рынке. Так, журнал "Финанс", пишет, что сезонное повышение уже началось, и если нынешние темпы (12-14% в год) сохранятся, то "приобретенная в этом году квартира сможет окупиться уже через 7,5 года". При этом в качестве наиболее перспективных объектов для сдачи в аренду автор называет однушки в типовых домах в спальных районах Москвы и дорогие элитные квартиры в центре - в зависимости от бюджета инвестора" (14 ноября).

Гаражная тема в последнее время стала одной из центральных. Количество автомобилей в столице в последнее время значительно увеличилось. В первую очередь это коснулось ситуации на дорогах, где с приходом настоящей зимы все чаще образуются многокилометровые пробки. Однако то, что машинам негде ездить - это лишь часть проблемы. Оборотная сторона медали выглядит ничуть не лучше - автолюбителям некуда ставить свои авто. Количество гаражей явно недостаточно, а с ракушками власти активно борются. Помочь должна программа "Народный гараж", вот только, пользуясь словами классика, страшно далека она от этого самого народа. "Жителям столицы, похоже, не стоит рассчитывать на то, что цены на места в паркингах пойдут вниз. Дорогие крытые автостоянки строить гораздо выгоднее, а в том, что покупатели на них найдутся, чиновники не сомневаются", - пишет газета "Время новостей" (3 ноября).

Для тех, кто любит кататься

Во-первых, потому что новые паркинги будут построены на месте уже существующих плоскостных стоянок и гаражных кооперативов. Во-вторых, из-за высоких цен на новостройки "большинство представленных вчера проектов предусматривают сооружение чрезвычайно дорогостоящих конструкций в недрах многоуровневых транспортных развязок над линиями железной дороги и метро, над разворотными площадками автобусов, а также под жилыми домами. Из 170 пущенных под гаражи участков лишь на пяти предусматривается строительство дешевых быстровозводимых конструкций".

Заместитель главы Департамента градостроительной политики Константин Королевский рапортует об успехах в строительстве гаражей, но, по мнению автора, "благие намерения столичных чиновников опять обернутся для горожан сплошными репрессиями".



Главная --> Публикации