Главная --> Публикации --> Архитектор отдыхает Индустриальный вопрос Началось строительство символа москвы высотой 340 м с подземной парковкой Раздел московской земли займет 30-40 лет Центр москвы станет "тихоходным"

Константин Апрелев (вице-президент Российской гильдии риэлтеров.)

ЗА

Следует отметить, что не так важно, кто будет строить. Важно, кто будет финансировать строительство, привлекать инвестиции. На мой взгляд, этим должны заниматься профессиональные девелоперы, а строительные работы должны выполняться на аутсорсинге. Профессиональные девелоперы и сейчас есть на рынке, правда, пока их недостаточно. Отчасти потому, что сегодня система кредитования застройщиков фактически отсутствует. Жилье возводится за счет привлеченных денег частных лиц, на них переносятся все риски. А системы кредитования со стороны банковского сектора нет, точнее, она существует в каком-то усеченном виде и не в состоянии адекватно оценивать риски. Особенно если речь идет о стартовом капитале для реализации девелоперских проектов. Как показывает практика, девелоперу, чтобы запустить проект и вовлечь в него дополнительные инвестиции, нужно иметь собственных средств 30% как минимум. А эти стартовые инвестиционные средства являются самыми рискованными для инвестора, который вкладывается в создание объекта недвижимости.

Инвестиционно-строительный сектор окажет существенное влияние на показатели экономического роста, если будет принят пакет законов, направленных на развитие жилищного рынка. Прежде всего речь идет о необходимости принятия нового Градостроительного кодекса, который упростит как механизмы согласования и получения земельных участков, так и вообще все процедуры, связанные с созданием новых объектов недвижимости. Кроме того, очень важно сформировать инструменты долгосрочного финансирования приобретения недвижимости, то есть ипотеку. Это будет способствовать и созданию нормальных рыночных условий, и выходу на рынок новых игроков. Дополнительным стимулом станет снижение административных рисков, то есть замена "барщины оброком" - доли города и прочих обременений на реальные рыночные инструменты. Например, на механизм продажи строительных площадок на тендерных торгах с уже подготовленным правовым зонированием территорий. В этом случае девелоперу не нужно будет платить за каждый чих, например за увеличение метража объекта, дополнительные деньги. Ему изначально будут известны все условия, в рамках которых он может реализовать проект.

ПРОТИВ

Понятно, что любые изменения правил игры на рынке приводят к изменениям в составе его участников. Пока трудно сказать, изменится ли структура игроков рынка жилищного строительства в ближайшее время. По моему мнению, больше всего перспектив имеет схема работы, когда компания выполняет большой объем, но привлекает для этого исполнителей на условиях аутсорсинга (подряда). Это позволяет ей быть более независимой от рыночной конъюнктуры. На постоянной основе имеет смысл содержать только высококвалифицированных специалистов. В будущем именно такие компании - сочетающие в себе высокую мобильность, оперативность в принятии решении и низкие издержки - смогут занять ключевые позиции на рынке.

По моему мнению, этот вопрос неразрывно связан с вопросом об экономическом развитии России в целом. Россия в данный момент стоит перед альтернативой - либо инерционное развитие, либо инновационное. Если российская экономика будет развиваться по инерционному типу, то никакого ускорения динамики жилищного строительства не будет и, соответственно, не будет его вклада в экономический рост. Наиболее вероятна стагнация жилищного сектора.

Вячеслав Панфилов (заместитель директора Института народнохозяйственного прогнозирования.)

Как стало известно "РГ", Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом и правительство Москвы в ближайшее время создадут рабочую группу, которой предстоит поставить точку в споре, кто же в России хозяин памятников старины. Межведомственной комиссии, созданной два года тому назад из представителей Минимущества, Минкультуры России и столичных властей, это не удалось сделать. Ее работа закончилась еще большим обострением конфликта. Представители государства обратились с рядом исков в арбитражные суды, объявив, что Москва чуть ли не бандитским способом присвоила себе ряд принадлежащих ему памятников. Правительство Москвы пошло дальше. Оно оспорило правомочность постановления Верховного Совета РФ и указа президента Ельцина, в нарушении которых его обвинили, направив на этот счет запрос в Конституционный суд РФ.

В последнее время строительство развивается, пожалуй, хуже всех прочих отраслей. На это есть целый ряд причин, среди них две важнейшие. Первая - финансирование жилищного сектора явно не отвечает потребностям рынка. У нас нет внешних для сектора длинных денег. Что касается самофинансирования, то есть финансирования за счет потребителей, покупателей жилья, то в целом доходы у населения относительно невысокие, да и сконцентрированы они в достаточно узкой группе, и только эта группа и предъявляет спрос на жилье; в какие-то периоды этот спрос оказывается существенно выше тех объемов предложения, что есть в наличии. Именно поэтому в период экономического роста - с 1999 года до лета 2004 года - жилье практически постоянно дорожало. Предложение же увеличилось слабо, что обусловлено целым рядом причин. Среди них и такая фундаментальная проблема, как неурегулированность вопроса собственности на землю, на которой стоят дома. Я полагаю, что для региональных и муниципальных властей эта земля осталась последним источником получения земельной ренты. Что из этого следует? Только то, что эти узкие места нам надо расширить. Сейчас уже принят целый пакет законов, но, на мой взгляд, не все можно изменить законодательно. Требуется и политическая воля, и административные действия, например, по принуждению к открытым конкурсам на строительные проекты. Если этого не будет, ничего и не произойдет. Будет стагнация.
Вторая попытка урегулировать мирным путем судьбу исторического наследия состоится в Госдуме РФ

- Владимир Николаевич! Почему спор о памятниках между федеральным центром и столицей оказался таким трудноразрешимым?

Теперь же намечается новый этап переговоров. Чего ждать от него? Чем такая борьба оборачивается для самих памятников? Об этом корреспондент "РГ" беседует с руководителем Департамента имущества правительства Москвы Владимиром Силкиным.

- Но в соответствии с постановлением Верховного Совета РФ N 3020-1 памятники федерального значения и в самом деле являются федеральной собственностью, а местного значения - собственностью субъектов Федерации и муниципалитетов.

- Наверное, потому что у каждой стороны - своя правда. Правда правительства Москвы состоит в том, что оно считает себя в ответе за все происходящее в городе, в том числе и с памятниками. В начале 90-х, когда в стране все рушилось и было не до старины, город находил деньги, чтобы поддерживать здания. Их ремонтировали, реконструировали, многие возродили заново. А в начале двухтысячных годов федеральный центр вдруг спохватился: ба, да эти же дома могут быть хорошей статьей дохода! Чиновники (в ту пору от минимущества, а теперь от Федерального агентства по управлению федеральным имуществом) стали требовать: "Отдайте нам памятники, это федеральная собственность".

Но главное даже не в этом. Конституция РФ была принята через два года после постановления ВС РФ N 3020-1, ставшего сейчас камнем преткновения. В этом важнейшем для государства законе сказано, что вопрос о разграничении собственности находится в совместном ведении центра и субъектов Федерации. Так какое же право центр имел в одностороннем порядке объявить огромное количество памятников своей собственностью? Этот вопрос правительство Москвы и задало в запросе КС.

- Это глубокое заблуждение. Действительно, Москву обвиняют в том, что она, нарушив данное постановление, в 2000 году в одностороннем порядке отнесла памятники федерального значения к собственности города. Но при этом стыдливо умалчивают, что в 1996 году указом Ельцина 460 памятников регионального значения были "случайно" объявлены федеральной собственностью. Да и недавний подарок столице усадьбы Царицыно, сделанный правительством РФ в порядке обмена, тоже говорит о том, что не так уж неприкосновенен этот документ, как иногда пытаются представить.

- Не отзовем. Ни при каких обстоятельствах.

- Но бытует и такое мнение, что этот запрос по сути лишь уловка столичных властей. Цель ее - остановить рассмотрение вопроса о незаконном присвоении памятников Москвой в арбитражных судах, с исками в которые обратились федеральные органы. Дескать, почувствовали, что проиграют их, вот и пошли на хитрость. Впрочем, не отзовет ли Москва сама свой запрос?

- Давайте задумаемся: а для чего вообще мы занимается всем этим? Я считаю, для того, чтобы оставить потомкам живыми сами памятники, а не воспоминания о них. Нас же вынуждают заниматься примитивной дележкой собственности. Полезнее будет, если каждый займется своим делом. Государство должно создать систему охраны памятников, разработать правила и заставить их выполнять. Сохранение же - обязанность собственников.

- Откуда такая непримиримость? Я готова была бы понять ее, если бы речь шла о споре между действительно разными собственниками. К примеру, частными владельцами памятников и государством. В данном же случае и федеральные органы управления, и правительство Москвы одинаково отстаивают интересы государства.

- Но пока этого не произошло, не безумие ли городу вкладывать деньги в реконструкцию того же Манежа? Федеральные власти явно не собираются уступать его, что следует из поданного в августе иска в городской арбитражный суд. Уверенные в победе чиновники из федерального агентства прогнозируют, что самоуправство с выставочным залом дорого обойдется Москве. Ей придется разорвать контракт с инвестором и выплатить ему неустойку из городского бюджета.

В первую очередь для этого и нужно законодательно разграничить права собственности на объекты культурного наследия. Как и было предусмотрено принятым еще в 2002 году Федеральным законом N 73-ФЗ.

- Чего же добиваются столичные власти?

- Никакого инвестора нет. Деньги вкладывает Москва из своего бюджета. Может, кто-то и хотел бы, чтобы Манеж, пока суд да дело, так и лежал в руинах, а вся столица и страна смотрели бы на них. Но Лужков не может себе этого позволить.

- Где же выход?

- Для начала хотя бы трезвой оценки положения с культурным наследием в стране. Помните, на последнем заседании правительства РФ, когда обсуждался этот вопрос, Алексей Кудрин спросил, сколько вообще памятников в России. Оказывается, около 90 тысяч. На их содержание требуется в год 50-60 миллиардов рублей, а выделяется - в пределах 2 миллиардов. Этих денег хватает на 1000, ну на 1500 памятников. В итоге, как сообщил директор Института искусствознания Алексей Комеч, пока мы спорим, Россия ежедневно безвозвратно теряет по 3-4 памятника. Вдумайтесь в это! А если с 1 января 2005 года вступит в силу еще и закон, запрещающий субъектам Федерации вкладывать свои средства в сохранение объектов культурного наследия, будет еще хуже.

- В чем суть предложений Москвы?

- После заседания правительства РФ состоялась встреча Юрия Лужкова с министром минэкономразвития Германом Грефом. Они договорились возобновить работу совместной рабочей группы и попытаться урегулировать острейшие вопросы, что называется, мирным путем.

- За что идет самая острая борьба?

- Поделить все памятники на 3 группы. К первой отнести имеющие всемирное культурное значение и особое всероссийское значение, те, что находятся под эгидой ЮНЕСКО, и те, в которых размещаются органы государственной власти. Они, безусловно, должны находиться в федеральной собственности. Дальше идут московские памятники. В третью группу мы предлагаем включить памятники, используемые различными конфессиями. Мы считаем, что их нужно им и передать. Есть и четвертая: спорные объекты, разграничением прав на которые и должна заняться рабочая группа.

- Но и Москва тоже ведь в первую очередь заинтересована в памятниках, приносящих городу прибыль?

- За ГУМ, Гостиный двор, Манеж... Особенно после того, как их восстановили. То есть за здания, инвестиционно привлекательные. В Москве из примерно 4000 памятников таких 140 На памятник Пушкину, Триумфальную арку или, скажем, мемориальные кладбища охотников нет - какие с них доходы? Сплошные расходы.

- Неопределенность со статусом собственности сказывается только в скандалах вокруг Манежа или на других объектах тоже?

- Хочу развеять это заблуждение. Из средств, полученных от сдачи памятников в аренду, Москва ни копейки не потратила ни на какие другие нужды, кроме содержания самих памятников. Из почти полумиллиарда рублей (не считая денег инвесторов), которые городом ежегодно вкладываются в сохранение и возрождение культурного наследия, 320 миллионов - это как раз получаемая арендная плата. Еще 180 миллионов рублей - средства из городской казны.

- На 6 декабря в Госдуме назначены парламентские слушания о памятниках. Чего ждете от них?

- Да на всем сказывается! Взять хотя бы музей Алексея Толстого. Мэр принял решение о том, что Москва отдает ему помещение в аренду на длительный срок - лет на 10-15 по символической цене по 1 рублю за квадратный метр. Но поскольку город не может сейчас зарегистрировать на него права собственности, приходится оформлять аренду не более чем на 11 месяцев. Инвесторов, которые готовы вкладывать деньги в восстановление памятников, такая неопределенность отпугивает.


По данным аналитического центра ирн.ru, общерыночный индекс среднего уровня цен на жилье в Москве за ноябрь составил $1803 за 1 кв. м против $1805 в октябре. Минимальная цена 1 кв. м жилья в Москве, по данным риэлторов, $1300-1400 (от $40 000 за квартиру), максимальная — $12 000-15 000 ($1,3-1,5 млн за квартиру).

- Правительство Москвы надеется с трибуны Госдумы прежде всего донести свою позицию по двум главным вопросам. Во-первых, не нужно отождествлять историко-культурное значение памятника с формой его собственности. По большому счету человеку все равно, в чьей собственности памятник. Главное, чтобы он сохранялся и восстанавливался. Во-вторых, собственником может быть только тот, кому под силу содержать памятник. На таких простых постулатах и построен проект федерального закона, разработанный и внесенный правительством Москвы в парламент страны. "Давайте его обсудим", - призываем мы. Примем закон, и правительство Москвы немедленно его исполнит. Для тех, кто невнимательно читал московский закон от 2000 года, напомню одну из его статей: памятники являются собственностью города Москвы как субъекта РФ до принятия федерального закона о разграничении прав собственности. Тогда такое решение позволило нам сохранить общее наследие, до которого в тот момент никому не было дела. Неужели сейчас у кого-нибудь поднимется рука бросить камень и сказать, что Москва сохранила их плохо?

По данным корпорации “МИАН”, подавляющее большинство предложений на вторичном рынке — квартиры в домах 1960-1980 гг. постройки. Но нельзя не заметить и появление довольно большого количества недавно оформленных в собственность новостроек, говорит Елена Бармина, директор департамента территориальных отделений МИАНа. По оценке независимого аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, около 62% предложения — квартиры в панельных домах, 38% — в кирпичных и монолитных.

На вторичном рынке увеличивается объем предложения: по данным “Исследования.ру”, с января по ноябрь 2004 г. рост составил 26%.

Начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации “Инком-Недвижимость” Евгений Михаленков назвал ситуацию на вторичном рынке стабильной: цены и сроки экспозиции квартир не растут и не падают. По данным “Инкома”, около 10% выставленных на продажу квартир уходят в первые две недели, за месяц продается 15% квартир, до полутора месяцев — еще 15%, и т. д. По оценке компании, за месяц выставляется на продажу примерно 40 000 квартир.

Увеличение объема предложения на вторичном рынке — естественная реакция рынка на прекращение масштабного роста цен, считает руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко. По его мнению, некоторые владельцы квартир хотят лишь узнать точную рыночную стоимость своей недвижимости, потому и дают объявление о продаже. Продавцы полны решимости дождаться обещанного некоторыми риэлторами возобновления роста цен.

Консультант “НЭО Центр” Виктор Макаров даже говорит о признаках того, что на вторичном рынке спрос отстает от предложения: продавцы уже не устраивают аукционов “на повышение”, напротив, нередки случаи, когда покупателю удается договориться о снижении цены еще на стадии телефонных переговоров. В условиях квартирного разнообразия потенциальные покупатели стали больше выбирать и реже покупать. По данным Vesco Realty, из-за этого объемы продаж квартир на вторичном рынке за полгода упали на 16-18%.

В “Миэле” оценивают количество выставленных на продажу квартир в 30 000 и связывают осеннее увеличение предложения с традиционной активностью вернувшихся из отпусков продавцов. Но заместитель председателя правления компании “Миэль-Недвижимость” Роман Мурадян отметил, что время реализации квартиры увеличилось в среднем с 2-4 недель до 2-4 месяцев. То есть традиционного оживления среди покупателей осенью этого года не произошло.

Но очевидно, что такого роста цен, какой был в последние четыре года, скорее всего, уже не будет, уверен Роман Мурадян. По прогнозам “Миэля”, цены будут колебаться вокруг $2000 за 1 кв. м в пределах 15%-ного коридора. В целом, считают эксперты, стагнация на рынке недвижимости не будет длиться вечно. В Vesco Realty, например, ожидают, что с весны 2005 г. наступит оздоровление рынка жилья, что выразится в росте спроса, объемов продаж, а в итоге и в очередном витке роста цен. “За период затишья на рынке недвижимости сформировался новый слой покупателей, — говорит директор отделения "Академическое" агентства "Домострой" Михаил Бажин. — Это те люди, для которых полгода назад покупка квартиры была не по карману и которые сумели накопить необходимую сумму за период стагнации рынка”.

Нормальное рыночное “бодание” продавцов и покупателей, по мнению Михаленкова, может длиться годами, если не вмешаются “высшие силы”, как-то: долларовые колебания, цены на нефть, экономические кризисы и пр. Взаимосвязь валютного рынка и рынка недвижимости, на его взгляд, становится все очевиднее: если доллар продолжит падать, то долларовые накопления большого количества людей будут обесцениваться, и тогда с весны деньги начнут спасать, покупая квартиры. Следствие — возобновление роста цен на недвижимость.

Для многих осторожных покупателей, которые откладывали решение о приобретении жилья в ожидании падения цен, это означает, что благоприятный момент может быть упущен, и вскоре покупать квартиру придется в условиях прежнего ажиотажа.


Ноябрь показал ценовую устойчивость на рынке вторичного жилья и однозначное повышение цен на новостройки. Средняя цена предложения на первичном рынке повысилась на 1,4% - это даже больше, чем предполагали аналитики. Незначительное снижение коснулось только 5-этажных панельных и 9-этажных кирпичных домов – самых неликвидных предложений на рынке.

Многие москвичи рассчитывают до конца года успеть улучшить свои жилищные условия, надеясь на праздничные скидки от риэлторских компаний и застройщиков. Действительно, многие операторы рынка заявили о новогодних дисконтах. Правда, обзвонив несколько крупнейших компаний, оказалось, что большинство таких заявлений - не более чем умело спланированный рекламный ход.

Хорошая динамика роста ипотечных сделок в текущем году, готовность банков кредитовать застройщиков и физических лиц, а также принятие законодательной базы станут хорошим стимулом для увеличения платежеспособного спроса и, как следствие, могут привести к новому росту цен на жилье.

По мнению специалистов Компании, рост цен связан с увеличением спроса на качественное жилье бизнес-класса и с большими объемами продаж как в "Гранд-Парке", так и на рынке недвижимости вообще. В основном, как выяснилось, строительные и риэлторские компании сориентированы на повышение цен, которое не прекращается с начала осени. Компания "Азбука Жилья", которая продает квартиры в новостройках, по сравнению с летом увеличила стоимость квадратного метра в среднем на 200$.

На самом деле цены на квартиры продолжают расти даже во время новогодних "распродаж". Так, компания "Бест-недвижимость" объявила о скидке в 20%, но не на
квартиры, а только на услуги риэлторов, связанные с оформлением сделок по купле-продаже. Строительная компания "Су-155" заявила об эксклюзивных условиях покупки квартиры, однако выяснилось, что в подарок покупатель получит только полтора (1,55) квадратных метра в первых проданных 155 квартирах. При этом можно предположить, что эти первые полтораста квартир уже давно проданы. В компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" нам заявили, что никаких скидок на квартиры, продаваемые Компанией, не будет. Наоборот, 25 ноября "МИЭЛЬ" заявила об очередном повышении цен в фешенебельном районе "Гранд-Паркъ" до 3%. Квадратный метр здесь подорожал на 10-80$.

В группе компаний "ПИК" нам сообщили, что осенью текущего года объемы продаж выросли в среднем на 12-14% по сравнению с летним периодом, а рост количества сделок по приобретению жилья с помощью ипотечных кредитов во втором полугодии 2004 года составил 62%.

В корпорации "Миракс Групп" (строительная компания "Строймонтаж") также уверенно говорят о росте цен, приводя в пример продажи в комплексе "Миракс Парк", стартовавшие в мае 2004 года. Стоимость квадратного метра здесь выросла уже на 18%. Коммерческая недвижимость, по словам менеджеров корпорации, дорожает еще быстрей – с января этого года прирост стоимости квадратного метра бизнес-центра "Полларс" составил 25%.

Главный аналитик Российской Гильдии Риэлторов Геннадий Стерник представил следующие данные: осенью ряд застройщиков и риэлторов повысили цены на отдельные объекты на 5-25%, а объем продаж на первичном рынке увеличился на 10%. "Это свидетельствует о том, что рынок принял продолжающееся повышение цен", - считает Стерник.

Та же строительная компания "Су-155" зафиксировала резкое увеличение количества заключенных сделок в конце лета-начале осени. По сравнению с зимним периодом, ежемесячные объемы продаж увеличились почти на 300%.

Можно предположить, что сейчас застройщики даже немного "придерживают" цены, чтобы не испугать клиентов, а в следующем году рост стоимости строительных материалов отразится и на ценах на жилье. Поэтому у покупателей, несмотря на то, что этот Новый год на рынке недвижимости может оказаться достаточно активным, еще есть шанс выгодно купить квартиру.

Безусловно, цены на рынке недвижимости во многом определяются рыночной конъюнктурой, и при восстановившемся спросе квадратный метр будет дорожать. С другой стороны, то, что застройщики лишь в отдельных случаях повышают цены на 25%, а в среднем только на 3-5% - уже подарок для покупателей. Ведь за этот год существенно подорожала себестоимость строительства – выросли цены на металл, цемент, кирпич, электроэнергию и другие материалы. "Давайте мыслить трезво – пока дорожает продукция других секторов экономики, будет продолжаться и рост цен на жилье!" - считает заместитель мэра Москвы Владимир Ресин.



Главная --> Публикации