Главная --> Публикации --> Эффект солнечного зайчика Иван грачев мы на полпути к массовой ипотеке Это сложное слово - земля Кто и как строит котельники Слабый доллар вытащил жилье из болота

—Владимир Андреевич, известно, что в развитых странах ипотечный рынок составляет значительную часть ВВП. Также с полным основанием можно утверждать, что в России подавляющее большинство сделок на рынке недвижимости осуществляют напрямую, без привлечения ипотечных кредитов. Каковы основные причины такого положения вещей?
—Москва, как известно, тоже не сразу строилась. Это только кажется, что проще ипотеки — лишь телега. Даже с фасада, обращенного к клиенту, ипотека не так проста, как некоторым, возможно, представляется (сумма, процент, срок). В сегодняшней ипотеке столько нюансов для каждого клиента, что разобраться в них подчас нелегко даже профессионалу. А уж тем более она не проста, если задаться главным вопросом: откуда в банках берутся деньги на ипотеку?
Сколько лет у нас согласовывали Закон «Об ипотечных ценных бумагах»! Какие битвы вокруг него разворачивались! И ведь еще не закончились: американская модель, немецкая модель или кентавр с национальными особенностями — до сих пор толком не решили. А раз так, то откуда же взяться деньгам, длинным и дешевым, без которых ипотека по определению не может существовать? Большинство банков (да практически все, кроме иностранных) кредитуют ипотечных заемщиков пока из собственных средств, надеясь на лучшее. Как вы думаете, долго это будет продолжаться, если собственные средства российских банков в массе своей и коротки, и дороги?
А ведь должна существовать еще и инфраструктура ипотеки, в которую помимо собственно банков входят ипотечные агентства, страховые компании, оценщики, кредитные бюро, нотариусы, регистраторы, риелторы. По отдельности почти все названные институты у нас присутствуют и даже процветают, а вот вместе, в едином механизме, который должен работать как часы, увы, они пока не функционируют — слишком много накладок.
Поэтому о российской ипотеке сегодня можно говорить только как об эксперименте — большом, долгосрочном, на всех уровнях поддерживаемом, и все‑таки эксперименте.

О реалиях российской ипотеки, перспективах этого способа приобретения жилья читателям журнала рассказывает вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость», директор Центра кредитов и займов Владимир Андреевич Лопатин.

—Есть ли в настоящее время специалисты, к которым можно обратиться конкретно только по вопросам ипотечного кредитования? Что это за специалисты и обучаются ли они работе на рынке ипотеки?
—Такие специалисты называются ипотечными брокерами. Их задача — знать про ипотеку все (и даже больше!). И по возможности честно и беспристрастно делиться своими знаниями с людьми, желающими получить ипотечный кредит. А также оказывать гражданам содействие в реальных контактах с банком — вплоть до принятия всех подобных контактов на себя.
Уважаемая и хорошо оплачиваемая на Западе, данная профессия в России делает первые, но весьма уверенные шаги. Абсолютное большинство риелторских компаний включили в свои услуги кредитные консультирование и сопровождение. Правда, почти всюду этим занимаются сами риелторы. Но есть уже и такие компании (корпорация «БЕСТ-Недвижимость» в их числе), в которых осознали сложность задачи и выделили услуги ипотечного брокера в отдельный комплекс, а в штатные расписания включили самостоятельную позицию кредитного консультанта. Речь идет о штучных специалистах, которых специально отбирают, профессионально готовят и берегут.

—Тем не менее ипотечный рынок развивается и в столице, и в регионах. Появляются новые законы, различные программы кредитования. В чем состоят особенности этих программ?
—Нормальный эксперимент тем и отличается от рутинных процессов, что перемены в нем заметны невооруженным глазом. А ипотека — эксперимент хороший. Судите сами: за последние год-полтора произошли следующие изменения:
сроки, на которые предоставляют кредиты, увеличились с пяти до десяти (а в некоторых программах даже до тридцати) лет;
проценты по кредитам с пятнадцати и более годовых опустились до реальных десяти-одиннадцати;
кредит иногороднему и даже иностранцу — теперь не проблема;
существенно подешевели страховка, оценка, регистрация, услуги нотариусов, уменьшились сборы банков;
снизился порог по собственным средствам заемщика (если два-три года назад ни один банк не выдавал кредита размером более 70 % стоимости квартиры, то теперь на рынке есть программы, в которых от заемщика требуется внести всего 5 %);
терпимее стали банки и к досрочному погашению кредитов (в некоторых программах это можно cделать уже через полгода, причем без штрафов);
расширяется круг объектов, которые разрешено приобретать за кредитные деньги (список пополнился новостройками, причем в любой стадии строительства, а также коттеджами, земельными участками);
существенно сократились сроки рассмотрения кредитных заявок в банках (значит, мучить претендентов стали меньше);
расширился перечень доходов заемщика, принимаемых в расчет при определении суммы кредита, да и способы подтверждения данных доходов могут теперь быть не только прямыми, но и косвенными — вплоть до устного заверения руководителя.
Что же касается новых ипотечных программ, то к числу наиболее интересных из них я бы отнес:
программы на улучшение жилищных условий, согласно которым можно заложить свое старое жилье и обойтись вообще без первоначального взноса;
программы кредитования загородного жилья и земли;
программы кредитования так называемых корпоративных клиентов, то есть сотрудников крупных и средних предприятий и организаций, с весьма существенными преференциями.

—В настоящее время потенциальный спрос на жилую недвижимость в значительной степени опережает предложение. Не вызовут ли активизация приобретения жилья с помощью ипотеки и развитие данного рынка рост цен?
—Разумеется, вызовут. Вопрос в том, насколько значительным станет скачок цен. Это будет зависеть от двух вещей: темпов развития ипотеки в каждом конкретном регионе и объемов жилищного строительства. Потому что одним вторичным рынком растущий ипотечный спрос не удовлетворить.

—Как развивается рынок ипотечного кредитования в российских регионах? Отличается ли он от московского рынка? Могут ли жители других городов приобрести жилье в Москве посредством ипотечного кредита?
—В регионах ипотека, конечно, отстает от Москвы. Но отстает по‑разному. В Уфе, например, насколько мне известно, уже около десяти банков работают на этом бурно развивающемся рынке, а есть города, где, кроме Сбербанка, никого нет. Довольно активно работает в регионах федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), предлагая рублевые кредиты на 27 лет. Многие из наших партнеров‑банков планируют совершить экспансию в регионы. Так что дело пойдет. Купить квартиру в Москве иногороднему вполне реально. Лишь бы доходы позволяли ему расплачиваться по кредиту.

—И наконец, каков ваш прогноз относительно будущего ипотеки в России?
—Ипотека будет развиваться нормально. Нам ведь не надо ничего изобретать — только копировать. С умом, конечно, но все‑таки копировать.
Не отыщем нужных для ипотеки денег в родном отечестве — заграница нам поможет, причем охотно. Не сможем сами создать нормальных кредитных бюро — тоже в беде не оставят. И инфраструктуру сформируем, и технологии найдем. Мы живем в рыночной стране. А главная особенность рынка — оперативно отзываться на запросы потребителя. Ипотечный запрос налицо. Сейчас мы проводим корпоративную акцию под названием «А у тебя есть дом?», в рамках которой людям предлагают широкий спектр ипотечных услуг. Так, за первую неделю акции мы уже, что называется, затоварились. На нас обрушилась просто лавина звонков, заявок, визитов.
Значит, рынок ипотеки растет. А на растущий рынок традиционно устремляются наиболее мобильные, прозорливые, профессиональные силы. Так что за судьбу российской ипотеки, по‑моему, можно не беспокоиться.

—Жилье в кредит приобретают также через жилищно‑строительные и жилищно-накопительные кооперативы. В чем отличие названных схем покупки жилья от ипотеки? Каковы основные принципы работы таких кооперативов? И сделают ли новые законы о жилищно-накопительных кооперативах более привлекательным приобретение жилья с их помощью?
—Отличия довольно существенные. Главное состоит, пожалуй, в том, что жилье, купленное посредством кооператива, на весь период рассрочки остается в собственности кооператива со всеми вытекающими рисками.
Классический вариант построения подобных накопительных, или (по‑научному) ссудосберегательных, систем таков: человек сначала предоставляет примерно половину нужной ему суммы и только потом получает кредит на вторую половину. А сроки накопления и кредитования должны быть сопоставимы между собой. Хочешь получить кредит на десять лет — готовься к тому, что накопление первой половины будет длиться не менее шести‑семи лет. Иначе уравнение не решить. Ведь система построена на принципе взаимокредитования.
У нас, как водится, многое упростили, выхолостив саму суть ссудосбережений, и наперебой начали предлагать схемы, в которых достаточно накопить не 50 %, а 30 % и даже 20 % стоимости квартиры. И копить их надо не шесть‑семь лет, а один-два месяца, после чего тебя ставят в очередь. Такая очередь, конечно, быстро растет. Именно поэтому законодатели обратили столь пристальное внимание на ЖСК. Схемы, при которых сегодня надо внести 30 % и даже 50 % стоимости квартиры, а завтра тебя уже ставят в очередь, с 1 апреля 2005 года запрещены новым Законом «О жилищных накопительных кооперативах». Удержат ли свои позиции кооператоры, которые уже давно осознали опасность пирамидального пути и стали перестраиваться задолго до появления закона? Посмотрим. Искренне желаю им успеха.

Якиманка — один из самых богатых на исторические памятники и один из самых зеленых районов. Здесь расположен Центральный парк культуры и отдыха им. Горького и прилегающий к нему Нескучный сад.

Якиманка, район в Центральном административном округе (западная половина единого древнего Замоскворечья), — это историческая часть Москвы, расположенная на берегу главной реки столицы. От набережных веером расходятся основные улицы: Большая Якиманка, Большая Полянка, Большая Ордынка. В названиях живописных узких переулков, опутывающих улицы, можно уловить отзвуки истории Москвы. Кадашевские, Толмачевские, Казачьи и другие напоминают о жизни слободских ремесленников, обслуживавших Государев двор в Кремле четыреста лет назад.

Площадь — 438 га, улиц — 58, жилой фонд — 630 тысяч квадратных метров. Основные транспортные магистрали — Садовое кольцо, Большая Якиманка, Ленинский проспект. Две линии метро — Серпуховско-Тимирязевская (станция «Полянка») и Калужско-Рижская (станция «Октябрьская»). Численность населения — 22,9 тыс. человек.

Граница муниципального образования Якиманка проходит по руслу Москвы-реки, далее через улицу Балчуг, Чугунный мост, Кадашевскую набережную и Большую Ордынку. У Серпуховской площади сворачивает на Мытную и Хавскую улицы, затем идет по Конному переулку, улицам Шаболовке и Академика Петровского, пересекает Ленинский проспект, пролегает по внешнему краю Нескучного сада и замыкается на реке.

В середине XVIII в. основное население Якиманки составляли купцы и торговцы, но к концу века здесь начала селиться знать. Появилось много дворянских усадеб, добротных каменных домов. Одна из жемчужин — дом Игумнова (архитектор Н. И. Поздеев), построенный в 1889–1893 гг. В живописно раскинувшемся тереме-дворце ясно угадываются мотивы древнерусского зодчества. После 1917 г. в здании дома Игумнова и примыкавших к нему двух флигелях последовательно размещались клуб фабрики Гознак, Институт переливания крови, Институт мозга (РАМН). В настоящее время там находится посольство Франции.

История
Якиманка — часть большого старинного района Замоскворечье, расположенная на правом низком берегу Москвы-реки. На рубеже XVII века в этой местности возникли многочисленные слободы, стрелецкие и ремесленные, жители их служили Государеву двору. Улица Большая Якиманка лежит на тракте, который в XVI‑XVII вв. вел в Калугу. Заканчивалась Калужская улица площадью за воротами Земляного города. Здесь торговали овсом, сеном, дровами, скотом. Название Якиманка образовано от имени церкви Иоакима (Якима) и Анны. В 1709–1713 гг. известный архитектор И. Зарудный построил великолепную церковь Иоанна Воина, ставшую памятником архитектуры.

Инфраструктура
На Якиманке расположены крупные научные центры, среди них Почвенный институт имени В. В. Докучаева, Институт геологии, географии и физики атмосферы РАН, Комиссия по изучению природных ресурсов, ВНИИ «Холодмаш».
Сферу торговли представляют более 200 предприятий, в том числе такие известные магазины, как «Ванда», «София», книжный магазин «Молодая гвардия» и др.
Здесь находятся крупнейшие московские клиники: Первая городская клиническая больница имени Н. И. Пирогова, 1-я Градская больница, детская клиническая больница № 20, Центр сердечно‑сосудистой хирургии имени А. Н. Бакулева РАМН, Московский центр проблем здоровья.

В разное время в этом районе жили и работали известные писатели, художники, общественные деятели: братья Третьяковы, Бахрушины, Морозовы, И. Д. Сытин, А. Н. Островский, А. П. Чехов, В. О. Ключевский, И. Е. Репин и многие другие.

Памятники истории и культуры следующие: усадьба Демидовых, Палаты думного дьяка Аверкия Кириллова на Берсеневской набережной, палаты в Кадашевской слободе, Марфо-Мариинская обитель, «Дом на набережной» (ул. Серафимовича, 2), «Писательский дом» (Лаврушинский пер., 17), ЦДХ на Крымском Валу и др.

В систему народного образования района входит сеть дошкольных учреждений, школ, училищ, институтов. Из культурно-просветительских центров следует отметить Научную педагогическую библиотеку имени К. Д. Ушинского, Государственную Третьяковскую галерею, Музей В. А. Тропинина, Театр эстрады, Зеленый театр ЦПКиО, кинотеатр «Ударник» и др.

Застройка района
Архитектурный облик Якиманки разнороден. В пределах Садового кольца сохранилась планировочная структура исторического градостроения, а также большое количество дореволюционных зданий. Малоэтажную застройку конца XIX — начала XX вв. можно увидеть на улицах Большая Полянка, Большая Ордынка и в прилегающих переулках, а также на Острове (между Москвой-рекой и Водоотводным каналом), где преобладают кирпичные дома 1917–1935 гг. На главной улице района, Большой Якиманке, кроме дореволюционных много зданий, появившихся после 1960‑х, например серия, возведенная в1965–66 гг. по проектам архитекторов Б. В. Винарского, В. И. Уткина и др. Ряд строений относится к 80‑м годам, в том числе десятиэтажный Президент-отель (прежняя гостиница «Октябрьская»). Замыкающая улицу Калужская площадь реконструирована в 1960–70‑х гг., тогда провели тоннель под площадью по трассе Садового кольца. На углу Крымского Вала появилась гостиница «Варшава», а в центре площади — Российская государственная детская библиотека. Знаменитый памятник В. И. Ленину (скульптор Л. Е. Кербель и др.) установлен в 1985 г.

Уже отмечено, что Якиманка — один из самых зеленых районов Москвы, на зеленые насаждения приходится более 130 га. Наиболее популярные места отдыха — территория ЦПКиО имени М. Горького, Нескучный сад, Парк искусств, Сквер имени И. Е. Репина, пешеходная зона Государственной Третьяковской галереи. Островком покоя стал сквер с фонтаном и скульптурой Михаила Шемякина на Болотной площади. Район имеет два стадиона (в том числе стадион «Красный Пролетарий» и каток в ЦПКиО).

Современная застройка
В историческом районе Якиманка очень сложно найти свободную площадку, поэтому в основном идет точечная застройка. Как правило, предпочтение отдают элитным и домам бизнес-класса ограниченной этажности.

За Садовым кольцом преобладают кирпичные дома 1925–1978 гг. Довольно много панельных и кирпичных построек появилось после 1980‑х гг.

Развертывается строительство на улицах Шаболовка и Донская. В Спасоналивковском переулке запланирована реконструкция ветхих домов № 16–1 Ветхий жилой фонд приведут в порядок на Малой и Большой Полянке, в Малом Толмачевском переулке.

Такие появились в Хвостове, Погорельском, Старомонетном переулках и весьма удачно вписались в окружение. На улицах Большая Полянка и Мытная также построены здания по индивидуальным проектам.

В будущем правительство Москвы планирует несколько новых пешеходных мостов (наподобие уже существующего от храма Христа Спасителя) через Москву-реку и Водоотводный канал. В Лаврушинском переулке предполагают построить еще одно здание Третьяковской галереи, а на Крымском Валу — Студенческий театр и Дом фотографии. Проектируют подводный паркинг для туристического транспорта на тысячу мест в русле Водоотводного канала (предположительно на 2007 год).

Кроме того, восстанавливают памятники архитектуры: усадьбу Н. Ю. Трубецкого, павильон «Охотничий домик» в Нескучном саду. Намечено проведение реставрационных работ ансамбля «Голутвинская слобода» и других исторических объектов. Возводят элитный жилой комплекс с одноименным названием, органично вошедший в структуру района.

В ближайшем будущем власти Москвы намерены превратить Болотный остров в Золотой. В основе этого амбициозного проекта лежит концепция строительства изолированного и полностью обеспеченного надлежащего уровня инфраструктурой элитного жилого района. Основной этап строительства развернут после вывода с территории острова нескольких промышленных предприятий, в том числе кондитерской фабрики «Красный Октябрь».

С развитием туристического бизнеса появятся три новых отеля: на Кадашевской набережной, в 3‑м Кадашевском переулке и на Большой Полянке. А вот строительство административно-офисных зданий и комплексов в пределах Садового кольца будет ограничено.

Подобные утверждения не совсем соответствуют действительности: земли, пригодной для возведения коттеджных поселков любого класса, в окрестностях Рублево-Успенского шоссе наберется минимум 200 га. Причем это только абсолютно «чистая» земля. Еще столько же проблемных участков, имеющих различные обременения либо запутанную историю, связанную с переходом прав собственности на землю от одних владельцев к другим.
Девелоперы пришли к выводу, что строительство новых поселков с объектами, стоимость которых выше $1 млн, сегодня может и не принести ожидаемых доходов, поэтому они вынуждены всеми доступными методами «раскачивать» рынок. Но нагнетание страстей уже никого не убеждает. Лишнее тому свидетельство — практически полное отсутствие нового строительства в дорогих поселках на Рублевке и Новой Риге. Это означает резкое падение покупательского спроса к коттеджам ценой свыше $1 млн.


2005 год, несомненно, войдет в историю рынка коттеджного строительства в Подмосковье. Сейчас стали проявляться первые признаки «затоваривания» в сегментах поселков бизнес-класса и de luxe. Девелоперы периодически пытаются «разогреть» рынок, «вбрасывая» через средства массовой информации слухи о том, что на Рублевке был зарегистрирован очередной ценовой рекорд — стоимость сотки достигла $70 тыс. (80, 90, 100 тыс.). Появляются комментарии, что свободных участков на Рублевке больше нет. Подобные утверждения не совсем соответствуют действительности: земли, пригодной для возведения коттеджных поселков любого класса, в окрестностях Рублево-Успенского шоссе наберется минимум 200 га.

Если у вас нету моря
Тем не менее в Европе возводят современные коттеджи и поселки таунхаусов, и российским девелоперам есть чему поучиться у своих западных коллег. Ситуация, аналогичная сложившейся сейчас на земельном рынке Подмосковья, недавно наблюдалась в Австрии, Германии и Швейцарии — в европейских странах, которые имеют крайне ограниченный или вообще не имеют доступа к морю. Следствием этого является недостаток национальных морских курортов. Девелоперы нашли неожиданный выход из этого положения. Заключается он в строительстве искусственных курортов в непосредственной близости от крупных городов. Если попытаться коротко охарактеризовать новую тенденцию в области недвижимости, то общая идея заключается в возведении жилья для продажи либо аренды в специально создаваемой для этого зоне отдыха.
Лидером является завоевавшая огромную популярность международная сеть курортов Centerparks. Она охватывает большую часть стран Западной Европы. Все возводимые парки расположены в естественной природной среде, на удалении 60–70 км от крупных городов. Клиенты курортов арендуют 2–12-местные бунгало, кемпинги и шале или апартаменты общей площадью от 40 до 150 кв. м. Имеется возможность краткосрочной и долгосрочной (на несколько месяцев) аренды. В инфраструктуру поселков входят аквапарки, закрытые и открытые бассейны, оборудование для различных видов рыбалки, дорожки для езды на велосипедах, рестораны, магазины, развлечения для детей.
Стоимость аренды зависит от типа парка и набора услуг, в среднем на выходные для двух человек она составляет порядка 155 евро (предел — 400 евро), на неделю без выходных — от 180 евро (максимум — 700 евро), на полную неделю — от 300 евро (верхняя планка — 1500 евро). Заметим, что цены приемлемы для многих москвичей. В последние полтора года все чаще отдельно стоящие дома продаются в частную собственность.
Еще один яркий пример — политика гостиничной сети «Хилтон», которая создала в Европе для этих целей новый бренд — «Хилтон Резиденс». Схема похожа на алгоритм действий Centerparks. Разница заключается в том, что, имея развитую инфраструктуру на территории действующих гостиничных комплексов, «Хилтон» расширяет свои владения и возводит на новых землях коттеджи для продажи, собственники которых получают доступ к гостиничной инфраструктуре.
Подходы, как видим, немного разные, но идея одна — сегодня мало просто построить коттеджный поселок, обеспечить его коммуникациями, охраной и определенным набором управленческих услуг. Современным представителям среднего класса необходимо наличие обширной развлекательной инфраструктуры, они хотят пользоваться гостиничным сервисом. При этом оптимальны небольшие дома площадью порядка 150–180 кв. м, стоимость которых не превышает $250 тыс.

Куда ветер дует
Число удачных проектов, начатых в последние два года, можно пересчитать по пальцам. А тем временем в Подмосковье предлагается около 260 коттеджных поселков. Более чем 80% из них испытывают трудности с реализацией. Такое утверждение на первый взгляд кажется преувеличением: почти все специалисты в один голос твердят о том, что стоимость земли растет — спешите, покупайте. Но чтобы убедиться в обратном, достаточно сделать несколько телефонных звонков в риэлторские компании: продавцы предлагают серьезные скидки на коттеджи, расположенные в поселках, строительство которых якобы давно завершено. Станет очевидным и то, что стоимость коттеджей по сравнению с ценами на июнь 2003 года понизилась на 10–15%. Если ранее любые земельные участки продавались исключительно с подрядом на возведение дома общей площадью около 500 кв. м, то теперь все чаще встречаются предложения о продаже «чистой» земли.
В чем причина? Заглянем в «амбарные книги» риэлторов, где ведется учет звонков потенциальных покупателей. Каждый второй звонок — от клиента, который хотел бы приобрести коттедж «под ключ» в пределах 50 км от Москвы по цене $150–180 тыс. Площадь дома — 120–180 кв. м, участок — в пределах 12 соток. То есть наибольшим спросом пользуются дома эконом-класса, бум на которые прогнозировался еще в начале 2004 года. Однако из предлагающихся на данный момент поселков к эконом-классу относятся не более 20 (около 10%), хотя для того, чтобы удовлетворить спрос, их должно быть не менее половины общего количества. Так почему, если это прекрасно известно всем специалистам, никто не возводит подобные объекты?
Как отмечают сотрудники риэлторских компаний, занимающихся продажей загородной недвижимости, главной причиной нелюбви застройщиков к эконом-классу является низкая доходность недорогих коттеджей. Действительно, при успешной реализации поселок эконом-класса способен принести порядка 25–30% годовых, коттеджи бизнес-класса и элитные особняки — свыше 60% (в ряде случаев даже 100%). Правда, для этого надо получить подряды на строительство как минимум 70% всех предлагаемых к продаже в поселке домов, причем их площадь должна быть около 500 кв. м — именно при таких условиях застройщикам удается получить максимальную прибыль от произведенных работ. Но эти условия мало кого привлекают.
Широко рекламируемые поселки с собственным яхт-клубом тоже выходят из моды: люди поняли, что плавать особо негде, да и климат позволяет делать это в лучшем случае три месяца в году. Гораздо выгоднее и приятнее иметь яхту, стоящую на приколе в каком-нибудь из портов Средиземного моря. Так зачем платить $20 тыс. за сотку на Дмитровском шоссе ради сомнительного удовольствия несколько раз в году проплыть по периметру Клязьминского водохранилища?
В итоге на рынке коттеджных поселков сложилась странная ситуация. Девелоперы попросту боятся выходить с новыми предложениями. Ни у кого нет четкого представления — как, что и где надо строить. Если ориентироваться на спрос, то наиболее востребованы дома эконом-класса. Но продажа коттеджей в недорогом поселке принесет не слишком большую прибыль, зато отнимет много времени и усилий. Отечественные застройщики пока не готовы работать, как на Западе, за 10% годовых, обеспечивая при этом хорошее качество строительства.

Светлана Кондачкова
Руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН»:
— На мой взгляд, в настоящее время можно говорить не о «затоваривании» в сегментах загородной недвижимости бизнес-класса или элитного жилья, а о том, что на рынке в этих сегментах представлено гораздо больше предложений, чем в эконом-классе.
Несмотря на существующий спрос на объекты эконом-класса, инвесторы неохотно берутся за реализацию таких проектов, поскольку их рентабельность гораздо ниже, чем прибыль от возведения дорогих домов. А затраты, связанные с решением административных и инженерно-технических вопросов, сводят прибыль на нет.
Как правило, покупатели загородных коттеджей эконом-класса рассматривают дом в Подмосковье не как второе жилье (после квартиры в городе), а как единственное. Поэтому они ищут поселок, расположенный как можно ближе к Москве. Но таких предложений за приемлемые для представителей среднего класса деньги крайне мало (отчасти и из-за высокой стоимости земли). Исходя из всех вышеперечисленных факторов и создается иллюзия «затоваренности» бизнес- и элитного сегментов.

Процесс пошел и у нас
Похожие проекты начали появляться и в Подмосковье. В их числе — поселок Мамошино по Новорижскому шоссе и Парк Яхрома по Дмитровскому шоссе. В таком же формате спланирован поселок Vitro Village на Калужском шоссе. Здесь на территории 15 га будет построено несколько корпусов на 50 апартаментов (стоимость 1 кв. м составляет 800 евро), покупатели которых получат на постоянной основе полный гостиничный сервис и смогут пользоваться инфраструктурой, в состав которой войдут гостиничный комплекс, спортивный центр, бассейны, рестораны, магазины и детский сад со школой. Стоимость эксплуатационных услуг заявлена на уровне $1 за 1 кв. м. Успех аналогичных по концепции коттеджных поселков предсказать несложно. На них есть достаточно устойчивый интерес со стороны представителей среднего класса — в первую очередь тех из них, кто предпочитает снимать номера в домах отдыха.
Спрос на услуги современных загородных клубов и пансионатов, расположенных в области, увеличивается с каждым годом. Сегодня их среднегодовая загрузка составляет 70–85%, а летом и в праздничные дни достигает 100%. К примеру, в 2004 году порядка 70% номерного фонда на весь летний сезон было продано еще в марте. При этом все новые отели и пансионаты («Гелиопарк», «Атлас Парк-отель», «Дачные отели Истра Холидей», «Акварели») рассчитаны на средний ценовой сегмент ($40–70 за номер в сутки) и сегмент выше среднего ($100–250 за номер в сутки), т. е. от $5 тыс. до $15 тыс. за сезон. Люди готовы не только арендовать, но и приобретать жилье в современных парках эконом-класса в собственность.
Таким образом, если подводить некоторые итоги, можно с большой долей уверенности утверждать, что рынок элитного загородного жилья насыщен, спрос на нем фактически удовлетворен. Близок к наполнению и рынок загородного жилья бизнес-класса, во всяком случае, имеющихся предложений коттеджных поселков вполне достаточно.
Единственным фактически неосвоенным и привлекательным для потребителей остается эконом-класс. Основную массу покупателей загородного жилья этого уровня составляют представители среднего класса со средними и выше среднего доходами, которые готовы вкладывать средства в недвижимость, в том числе с использованием ипотечных кредитов. И они ждут от рынка предложений, которые имели бы определенный уровень качества и адекватную стоимость.

Другой немаловажный плюс для потенциальных покупателей квартир — масштабное благоустройство городов этого региона. Нельзя не упомянуть об активно развивающейся инфраструктуре. Например, относительно недавно в Чехове появился современный Ледовый дворец, строятся база конькобежного спорта в Коломне и многофункциональный Дворец спорта в Видном.

Жанна Щербакова
Управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Сегодня существует серьезный разрыв между спросом и предложением на объекты загородной недвижимости различных категорий. Так, например, на рынке мало представлены коттеджи эконом-класса площадью 150–270 кв. м и стоимостью $150–250 тыс., а это самые востребованные покупателями дома.
Такой разрыв обусловлен тем, что ранее построенные недорогие дома практически не поступают на рынок: их возводят «для себя» и предпочитают в них жить, а не перепродавать. Инвестирование же в поселки эконом-класса не выгодно для девелоперов по причине высокой стоимости земли, строительства и прокладки коммуникаций. Именно из-за экономической нецелесообразности таких проектов спрос в этом сегменте сейчас удовлетворен только на 15–30%.
Тем не менее, на мой взгляд, в ближайшее время произойдет ужесточение конкуренции на рынке загородной недвижимости. В борьбе за покупателя застройщики начнут искать пути для оптимизации расходов на строительство. Скорее всего в недорогих поселках будет сведена к минимуму или отсутствовать инфраструктура, при домах останутся совсем небольшие участки, изменится качество строительства и т. д. В поселках эконом-класса не станут сооружать кирпичные дома, поскольку намного дешевле строить из панелей, недорогой древесины или пеноблоков. Не стоит ждать и особых архитектурных изысков: эконом-класс подразумевает простые формы домов, несложные планировки, минимальную отделку. В ценовом диапазоне $200–300 тыс. возможна продажа коттеджей без отделки.
Одним из существенных ценообразующих факторов загородной недвижимости является стоимость земельного участка. Поэтому коттеджные поселки эконом-класса в 30-километровой зоне от МКАД могут появиться на недорогих направлениях: Щелковском, Горьковском, Носовихинском, Казанском, Егорьевском, Новорязанском, Каширском, Симферопольском. На других направлениях подобные поселки будут возводиться не ближе 45 км от МКАД. Размер земельных участков для домов такого уровня может составлять от 6 до 20 соток (в зависимости от местоположения).
Южное Подмосковье наряду с восточным считается экологически неблагоприятной частью области. Но этот сегмент Московской области обладает несомненными плюсами, которые начинают привлекать сюда покупателей жилья. Один из положительных факторов — хорошая транспортная доступность практически всех населенных пунктов юга области. Удобные шоссе с отличным дорожным покрытием — пожалуй, лучшие в Подмосковье на сегодняшний день.

Вкладывать деньги лучше вдалеке от столицы
Дальний юг Подмосковья вызывает все больший интерес инвесторов и тех покупателей жилья, которые считают приоритетом благоприятную экологическую обстановку. Тем более в Ступине, Серпухове и Кашире столь активно развиваются производство, малый и средний бизнес, что у горожан нет большой необходимости ездить на работу в столицу.
Конечно, по сравнению со столичными и даже областными ценами на квартиры показатели дальнего юга выглядят гораздо скромнее. Однако за последний год (с мая 2004 года) средняя стоимость 1 кв. м поднялась почти на $200 (38,1%) — с $505 до 697, и, судя по всему, это еще не предел.
Соотношение предложения кирпичных и панельных новостроек идентично тому, которое сложилось на ближнем юге: соответственно 56 и 44% общего количества. По цене предложения распределяются следующим образом: наиболее распространено жилье стоимостью $800 за 1 кв. м (17,4%). Немного отстают от него квартиры стоимостью $600 и 650 — соответственно 15,9 и 15,2%. Наиболее дорогие новостройки на дальнем юге стоят $950 за 1 кв. м и занимают 3,8% рынка. Впрочем, дешевой жилплощади тоже немного: по $400 за 1 кв. м продается 5,1% всех новостроек, по $450 за 1 кв. м — 4,5%, по $500 за 1 кв. м — 6,1%.
Что касается предпочтений потенциальных покупателей относительно количества комнат, то наиболее востребованы «однушки» (40,9%), за ними следуют двухкомнатные (34,8%) и трехкомнатные (22%) квартиры. И только 2,3% спроса принадлежит четырехкомнатным квартирам.

Вид на Москву повышает цены
Города юга области не похожи друг на друга, так что покупатели могут выбирать для себя место жительства по вкусу. В Подольске и Климовске традиционно развита промышленность, в пригороде Домодедова находится крупнейший российский аэропорт, Видное может похвастаться достижениями в сельском хозяйстве, а Кашира прочно ассоциируется с первой отечественной тепловой электростанцией. Протвино — известный наукоград с базой исследований атомных реакций, Ступино — город, в котором успешно развиваются новые формы международного экономического сотрудничества. В Мелихове, неподалеку от Чехова, находится дом-музей великого русского драматурга, проходят ежегодные театральные фестивали. В Серпухове бережно хранимая старина соседствует с современными новостройками, а в окрестностях города раскинулся известный Приокский террасный заповедник.
Примечательная особенность южного Подмосковья — ровный климат: здесь нет таких температурных колебаний и влажности, как в северной и восточной частях Московской области. Тут преобладают песчаные почвы и равнинный ландшафт, протекает много рек.
Потенциал южного Подмосковья уже оценили инвесторы и строительные компании, но спрос пока не слишком велик, поэтому в регионе сохраняются довольно невысокие цены на жилье.
Ближний юг Подмосковья включает такие населенные пункты, как Видное, Востряково, Домодедово, Климовск, Мосрентген, Подольск, Развилка, Троицк и Щербинка. Средняя цена 1 кв. м в местных новостройках ($917) пока заметно отстает от среднего областного показателя, который составляет $955 за 1 кв. м. Однако стоимость жилья растет примерно теми же темпами, что и по области в целом, даже несколько быстрее.
На ближнем юге действуют в основном столичные девелоперы. Самое активное строительство ведется в Подольске, где появляются целые микрорайоны. В Климовске наряду с возведением новых и реконструкцией старых жилых кварталов идут работы по благоустройству территории и созданию полноценной социально-бытовой инфраструктуры. Для Видного характерно удачное сочетание городской застройки и живописного природного окружения.
Поселки Развилка и Мосрентген, близко расположенные к столице, становятся все больше похожи на московские спальные районы: дома, супермаркеты, детские и спортивные площадки, скверы и парковки. Щербинка, город между южной окраиной Москвы и северными районами Подольска, привлекает внимание жителей дальнего Подмосковья, работающих в столице, и москвичей, которые хотят приобрести комфортное жилье по доступной цене (1 кв. м стоит $860).
Любопытно, что структура предложения жилья разных ценовых категорий в южном Подмосковье отличается от структуры предложения в других частях области: на юге она значительно равномернее. Если в остальных регионах имеется один «пиковый» показатель, то в статистике по югу области несколько ценовых групп новостроек образуют примерно равные доли. Жилье стоимостью $800 за 1 кв. м занимает 10,8% рынка, по $850 за 1 кв. м продается 8,7% новостроек, по $900 — 11,9%, по $1000 — 11,2%. Несколько меньше (5,3%) жилья стоимостью $1100 за 1 кв. м. Дешевое жилье (по $700, 650 и 600 за 1 кв. м) составляет соответственно 7,7%, 5,3% и 3,8% предложений. Более дорогого ($1350 за 1 кв. м) — всего 1,5%, почти столько же новостроек выставлено на продажу по цене $1200 и 1300 за 1 кв. м — по 1,7% в обоих случаях. Чуть больше квартир по $1250 за 1 кв. м — 2,9%.
Ценовыми «рекордсменами» в этом регионе являются поселок Мосрентген (1 кв. м стоит $1417), Видное ($1252 за 1 кв. м) и Развилка ($1137 за 1 кв. м), но квартир в этих населенных пунктах предлагается немного.
Если говорить о типах возводимых домов, то более половины (55%) новостроек в этой части области — кирпичные, оставшиеся 45% — панельные. Наибольшей популярностью в южном Подмосковье пользуются двухкомнатные квартиры (39%), меньший спрос отмечен на «однушки» (36%), на третьем месте — трехкомнатное жилье (23%), а замыкают список, как обычно, четырехкомнатные квартиры (2%).

Алексей Кубарев
Руководитель отдела продаж новостроек Подмосковья компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Южное Подмосковье (как ближайшее, так и дальнее) достаточно динамично развивается. Это направление переживает в настоящее время строительный бум, основная причина которого — увеличивающийся спрос на жилье. Во многом это происходит в связи с тем, что автомобильные магистрали здесь не загружены транспортом, как в прочих частях Подмосковья, и добраться до Москвы можно с большим комфортом.
Расположенные на юге области Подольск, Климовск, Домодедово и Чехов считаются самыми крупными городами Подмосковья. Стоимость жилья там достаточно высока. Так, в Подольске приобрести квартиру можно за $600–750 за 1 кв. м. В Домодедове жилплощадь продают по $500–700 за 1 кв. м. Самым дорогим городом является Видное, где цена 1 кв. м достигает $800–110 Это объясняется как максимальной близостью этого населенного пункта к МКАД, так и небольшим количеством строительных площадок. В других городах ситуация несколько иная: предложений на рынке жилья много, а спрос пока невысок.
Стоит отметить, что при высокой динамике жилищного строительства социально-бытовая инфраструктура городов этого направления до недавнего времени развивалась с некоторым отставанием. Тем не менее сейчас просматривается тенденция улучшения качества жизни.
В данный момент ценовая динамика в южном Подмосковье демонстрирует плавный рост. Еще два года назад цены были совсем другими, в 2004 году произошел резкий скачок, в результате которого стоимость жилья увеличилась на 30%. В ближайшее время ситуация останется стабильной, недвижимость будет дорожать в пределах 1% в месяц.

Ирина Егорова
Маркетолог корпорации «ИНКОМ-недвижимость»:
— Города южного Подмосковья активно застраиваются. Они интересны покупателям жилья по многим причинам: транспортная доступность, развитая инфраструктура, более доступные по сравнению с западным и северным направлениями цены.
Лидерами на юге Подмосковья по покупательскому спросу сегодня являются города Подольск, Щербинка и Домодедово. Говоря о ценовом диапазоне, я приведу следующие примеры: в Подольске можно приобрести квартиру в монолитно-кирпичном доме недалеко от лесного массива по цене $600–650 за 1 кв. м. В Домодедове же квартира в панельной новостройке серии П-111 предлагается по $690–720 за 1 кв. м.
Что касается динамики цен, то на южных направлениях сохраняется тенденция, характерная для городов Подмосковья в целом: ожидаемый прирост цен по итогам 2005 года составит 15–20%, при этом 1 кв. м в ближайших к столице городах будет дорожать быстрее.



Главная --> Публикации