Главная --> Публикации --> Первый народный гараж округа выходит на стройплощадку Распоряжение земельными участками в москве: аренда или собственность Архитектор отдыхает Индустриальный вопрос Началось строительство символа москвы высотой 340 м с подземной парковкой

«Нам не удастся избежать введения платы. Через эти непопулярные меры прошли многие города мира. Сейчас в российском правительстве прорабатывается этот вопрос, который должен быть решен на законодательном уровне», -- сообщил министр.

В самую незащищенную категорию населения столицы стремительно превращаются автомобилисты крупных городов. Не успела затихнуть волна возмущения в связи с завышенными тарифами ОСАГО, как федеральные власти объявили о новом проекте по честному отъему денег у населения. Министр транспорта России Игорь Левитин заявил вчера, выступая на 5-й Генеральной ассамблее Ассоциации черноморских столиц, что правительство планирует брать плату с автомобилистов за проезд в центральные районы тех городов, которые испытывают проблемы с перегрузкой магистралей.

Подобной оптимизацией дорожного движения власти Москвы занимаются давно -- для установки дорожного знака «Одностороннее движение» федеральный закон не нужен, достаточно инициативы местного ГИБДД. Однако разом ввести такую непопулярную меру, как платный въезд в центр, городские власти до сих пор не решались. Год назад Юрий Лужков даже заявил, что Москва «обязана избежать» этой крайней меры. Правда, мэр сразу уточнил, что того же результата он намерен добиться увеличением тарифов на стоянки в центре и ужесточением правил парковки. Выступая вчера на ассамблее Ассоциации черноморских столиц, Юрий Лужков дипломатично согласился с министром транспорта в том, что «ограничение въезда машин в центральные части крупных городов -- это единственный вариант решения транспортных проблем», добавив, однако, что «введение платы должно стать последней мерой».

По словам г-на Левитина, для решения проблем автомобильных пробок придется также существенно оптимизировать действующую схему организации дорожного движения в российских мегаполисах. Предполагается широкое использование одностороннего и реверсивного движения, а также внедрение автоматических систем регулировки транспортных потоков.

Последними, кто еще не платит городским властям за езду по дорогам общего пользования на собственном автомобиле, остались владельцы малолитражек. Однако это упущение, судя по всему, скоро будет исправлено.
По дороге в международный аэропорт “Шереметьево”, на пересечении Ленинградского и Международного шоссе через несколько лет появится новый бизнес-центр с выставочным комплексом. Инвестору — компании “РусИталИнвест” комплекс обойдется в $60 млн. Эксперты считают: к северо-западу от Москвы может начать складываться новая деловая зона.

Собственно, эта мера и будет «последней». Поэтапное введение платы за передвижение по городу на автомобиле осуществляется уже более десяти лет. Первыми платить за въезд в пределы Садового кольца стали водители большегрузного транспорта. Соответствующее постановление Юрий Лужков подписал еще в 1993 году. К началу 1999 года понятие «центра» для грузовиков расширилось до МКАД -- решением городских властей грузовикам в дневное время было запрещено пересекать «кольцо», однако многочисленные протесты перевозчиков заставили мэрию спустить дело на тормозах. В результате Москва была поделена на четыре тарифные зоны, въезд в которые осуществлялся по билету в виде платного пропуска. Водителям трейлеров приходилось платить за въезд в пределы Малого кольца МЖД, Садового кольца и в пределы Китай-города. Наконец, своим последним постановлением, которое еще находится в стенах мэрии, Юрий Лужков запретил бесплатный въезд в пределы Третьего транспортного кольца малотоннажным грузовикам -- «Газелям».

Проект стоит $60 млн. “РусИталИнвест” инвестирует туда как собственные средства, так и деньги соинвесторов. “Уже есть предварительная договоренность с компанией Accor о размещении здесь отеля Ibis-Sheremetevo, не исключается возможность привлечения в качестве партнера компании “Аэрофлот”, — говорит Тихонов. Владимир Ильичев, региональный директор по развитию ООО “Рашен Мэнэджмент Хотэл Кампани”, представляющего интересы Accor Group в России, подтвердил факт таких переговоров, получить комментарий “Аэрофлота” не удалось.

Комплекс, в который войдет 3-4-звездочная гостиница на 300 номеров и бизнес-центр площадью 45 000-50 000 кв. м с выставочными площадями должен быть построен к 2008 г. “Это будет площадка для иностранных компаний, которые не готовы арендовать площади в центре города”, — объяснил гендиректор “РусИталИнвеста” Константин Тихонов.

“Молжаниновский район превращается в новую деловую зону, это очень перспективное направление”, — соглашается исполнительный директор Stiles Riabokobylko Сергей Рябокобылко. По его словам, продолжает развиваться индустриальный парк “Шереметьево”. Компании, деятельность которых связана с международными операциями, проявляют большой интерес к аренде площадей в этом районе. Например, один из лидеров международного рынка экспресс-доставки — компания DHL ищет помещения для первого терминала в России, стоимостью 9 млн евро, и, по словам топ-менеджеров российского представительства, район “Шереметьево” был бы оптимальным местом для размещения объекта.

Эксперты называют проект перспективным. “При правильном позиционировании комплекса и разумных арендных ставках эта концепция будет востребована рынком”, — утверждает специалист отдела коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов. Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев говорит, что это “рискованный проект” из-за сложной транспортной ситуации на Ленинградском шоссе. “А также возможна конкуренция со стороны "Интеко", которая планирует построить в этом районе аналогичный объект”, — уточняет Ковалев. Как заявлял ранее вице-президент “Интеко” Олег Солощанский, на участках в Молжанинове предполагается создать бизнес-зону для проведения пресс-конференций и деловых мероприятий.

В Москве на фоне замершего роста цен на жилье стремительно дорожают гаражи. Стоимость 1 кв.м железобетонной коробки уже сравнялась, а кое-где и превзошла цену 1 кв.м в хорошей новостройке. И если еще год назад власти города называли минимальной цену $2000 за машино-место, то сегодня речь идет уже минимум о $500 В "чудесах" гаражной экономики попытался разобраться корреспондент "Известий" Анатолий ГУСЕВ, задав вопросы заместителю руководителя департамента градостроительной политики развития и реконструкции города Москвы Константину КОРОЛЕВСКОМУ.

“РусИталИнвест” входит в группу компаний “Пересвет-Инвест”, которая занимается риэлторской и инвестиционной деятельностью в Москве и Подмосковье. Помимо “РусИталИнвеста” в “Пересвет-Инвест” входят Региональный страховой центр, “Пересвет-ТелеКом” и “Доминьон-М”. Активы ГК в коммерческой недвижимости, по собственным данным, составляют $35 млн.

Константин Королевский: За текущий год только цены на металл выросли более чем на 30%. Выросла и зарплата рабочих минимум на 15% - это все входит в себестоимость строительства, которая на самом деле не так уж высока. Строительство места в многоэтажном гараже манежного типа стоит до $5000, в боксовом - $7000-8000, а в подземном гараже меньше чем за $17 000 машино-место мы не построим. К этим суммам надо прибавить инвестиционную себестоимость, то есть те деньги, которые инвестор отдает городу по итогам конкурса. Это еще примерно 20% стоимости строительства. Плюс проценты по кредиту, который берет инвестор на строительство, и его чистая прибыль.

Известия: Год назад в интервью "Известиям", презентуя городскую программу «Народный гараж», вы оценили минимальную стоимость машино-места в таком гараже в $1500-200 Сегодня, став заместителем главы стройкомплекса, говорите, что эта цена не может быть ниже $500 С чего вдруг такой гигантский рост за год?

Известия: Сегодня средняя цена машино-места в хорошем гараже - $30 00 Легко посчитать, что при стандартном размере машино-места 3х6 метров стоимость 1 кв.м в гараже приближается к $200 Но это даже больше средней стоимости 1 кв.м жилья. Причем как раз за минувший год цены на жилье практически не поднимались, а цены на гаражи выросли на десятки процентов. За счет чего?

(Судя по приведенным цифрам, стоимость машино-места должна была возрасти максимум на 30%, а выросла минимум на 70% -смотрите комментарий экономиста. - "Известия")

(Подозреваем, что здесь интервьюируемый не совсем корректен. Читайте комментарий специалиста -риэлтора. - "Известия")

Королевский: Вы неправильно считаете. Средняя площадь места в гараже - более 40 кв.м. Сюда входит не только клочок асфальта, где стоит машина, но и площадь проездов, пандусов и служебных помещений. При таком раскладе получается, что 1 кв.м стоит около $50 Когда мы говорим о теплом боксовом гараже, то это уже не кажется таким заоблачным.

Королевский: Чем богаче покупатель, тем меньше у него претензий: чтобы гараж охранялся да машина была защищена от неблагоприятных погодных условий. Например, в Митине в 2000 году мы построили рядом два гаража: один легкой конструкции, а второй - утепленный, боксового типа. Место в первом стоило $2500, а во втором - около $10 00 Парадокс, но места в теплом гараже были проданы еще до приема его госкомиссией, а в дешевом даже через два года после сдачи продали не более 10%.

Известия: Какие гаражи пользуются наибольшим спросом в Москве?

Королевский: Можно обратиться в банк и оформить ипотечный кредит. Можно найти гараж в более дешевом исполнении и соответственно по более низкой цене или же за пределами Садового кольца. Владельцам недорогих авто мы адресуем программу «Народный гараж». Суть ее проста: жители создают инициативную группу, которая сама предлагает возможные места строительства гаража, затем направляет документы в префектуру. После получения положительного заключения от районного архитектора вместе с жителями решается вопрос, какой гараж они хотят построить, и начинается разработка ИРД (исходно-разрешительной документации). Потом жители вместе с городским заказчиком сами выбирают, кто будет строить их гараж и за какие деньги. Сейчас по заявкам инициативных групп москвичей уже отобрано 47 участков, идет разработка ИРД, и первые комплекты документов мы получим уже в I квартале будущего года.

Известия: Понятно, вы делаете ставку на богатых покупателей. А что делать тем людям, которые не могут себе позволить купить место в гараже за $10 000? Точнее, сейчас уже за $20 000?

Королевский: Если люди смогут найти строителей, которые построят им дешевле, значит, будет дешевле. Но надо понимать, что рядом с элитным жильем, например, о «народном гараже» говорить не приходится. В таких местах нужно искать инвестора, а полученные от него деньги пускать на строительство гаражей при муниципальном жилье и организацию перехватывающих парковок.

Известия: Как я понял, именно говоря о "народном гараже", вы приводите минимальную цену машино-места $500 Для владельцев отечественных машин она все равно заоблачна.

Королевский: В несколько раз дороже. В том же Нью-Йорке на Манхэттене купить место в гараже практически невозможно. А если его и продадут, то не меньше чем за $100 000.

Известия: Сколько стоят гаражи за рубежом?

Королевский: Сейчас в Москве 7000 плоскостных стоянок. На первом этапе мы выбрали из них 70 Это те места, где Институт генплана разрешил строить многоэтажные гаражи-стоянки. 400 из них уже включены в городскую программу гаражного строительства до 2007 года. Чтобы учесть интересы людей, оставляющих свои машины на этих стоянках, правительство Москвы выпустило постановление № 110 ПП от 2 марта 2004 года. Согласно этому документу любой автовладелец может взять место в новом паркинге в аренду у города по муниципальным расценкам. Также он может доплатить и выкупить это место.

Известия: Для развития программы гаражного строительства город начал активно избавляться от плоскостных стоянок и гаражных кооперативов. Что делать людям, которые раньше ставили там свои машины?

Королевский: Решение найти можно всегда. На том же Новом Арбате под Новоарбатским гастрономом есть огромные складские помещения и целая подземная улица. Изменив функциональное назначение, эти склады спокойно можно использовать для временного размещения машин. Например, под всем проспектом Академика Сахарова мы планируем построить огромный гараж-стоянку. По нашим расчетам, там может поместиться более 600 машин. А вообще, практически все площади Москвы сейчас прорабатываются на предмет строительства под ними гаражей-стоянок.

Известия: В Москве немало территорий, где соорудить гараж уже просто физически невозможно. Например, на Новом Арбате.

Королевский: Раньше в зависимости от машиноемкости гаража и от существующей застройки разрывы между жилым домом и гаражом были от 25 до 100 метров. Сейчас можно рассчитывать степень близости гаража к жилью в каждом случае отдельно. Для этого в гаражах ставятся различные очистительные системы. В частности, гаражи дополнительно оснащают специальными кассетными дожигателями выхлопных газов. Вредных выхлопов становится меньше, и мы можем тем самым сократить расстояние между гаражом и домом.

Известия: Изменились ли Строительные нормы и правила для строительства гаражей?

Наземный манежного типа - $5000 за машино-место
Наземный боксовый - $7000
Обвалованный - до $8000
Наземный, теплый боксового типа - до $10 000
Механизированный - до $10 000
Подземный - от $14 000 до 18 000

Типы гаражей в Москве и их себестоимость, по расчетам мэрии:

Экономист Сергей Дымов: "Такой рост цен инфляцией не объяснить"

Сколько могут стоить гаражи

Риэлтор Тимур Зыков: "На цену влияет конъюнктура рынка"

- Расчет роста себестоимости строительства гаражей в Москве, приведенный в статье, не совсем корректен. Даже если допустить, что в себестоимость строительства включены всего две составляющие - стройматериалы и зарплата рабочих, то рост цен с $2.5-3 тыс. за машиноместо до $5-5.5 тыс. не реален. Если цены на железобетон выросли на 30%, а зарплата рабочих за 9 месяцев текущего года увеличилась на 15%, то общий рост себестоимости гаражного строительства должен был составить 25-30 %. Тогда себестоимость гаража составляла бы примерно $3.8 тысячи. Но она, по словам представителя стройкомплекса, выросла до $5-5.5 тыс., то есть минимум на 70%. Инфляцией этого не объяснить. Проценты по банковским кредитам в этом году только падали, поэтому, наверное, возросла или инвестиционная составляющая или какие-то "черные" выплаты, не учтенные в "белой" схеме.

Год от года банковские вложения теряют привлекательность из-за снижения ставок по вкладам. Инвестиции на российском рынке ценных бумаг многие частные лица сравнивают с игрой в рулетку. Неудивительно, что все большее число людей отдают предпочтение вложениям в недвижимость, которая растет в цене на протяжении более четырех лет. По данным “РОМИР”, сейчас около 30% москвичей считают недвижимость самым лучшим вложением личных сбережений. Беда лишь в том, что для прямых инвестиций в объекты недвижимости нужны весьма солидные средства. Ведь даже однокомнатная квартира в Москве сегодня стоит не менее $50 000.

Цена квадратного метра квартиры, как и цена квадратного метра гаража, включает в себя строительство общедомовых коммуникаций, чердаков, подвалов, лестниц и инженерных сооружений. В качестве примера можно привести разницу цен за квадратный метр в элитном жилье и домах эконом-класса. Элитное жилье стоит дороже в частности из-за того, что общедомовых пространств там намного больше, а коммуникации стоят дороже. При этом не секрет, что сегодня в Москве квартиры продаются в 2-3 раза дороже себестоимости - на их цену влияет не столько себестоимость строительства, сколько конъюнктура рынка. Сейчас дефицита квартир в Москве нет. Поэтому цены на них больше и не растут. Гаражей в Москве не хватает, соответственно спрос на них больше, и цены растут.
У людей со средним достатком появилась дополнительная возможность вложить накопления в недвижимость. 29 ноября начинается размещение паев закрытого ПИФа недвижимости “Конкордия-Авантаж”, активы которого будут инвестированы в строительство дачного поселка и элитное жилье. В этот фонд частные лица смогут вложить всего 100 000 руб.

Из более чем трех десятков ЗПИФов недвижимости лишь два фонда предлагали приемлемые для частных лиц условия вложений. Паи фонда “Перспективные инвестиции” (УК “Регион Девелопмент”) можно было приобрести на сумму 30 000 руб., а фонда “Перспектива-инвест” (УК “Витус”) — на 100 000 руб.

Пожалуй, единственным выходом для инвесторов среднего достатка могла бы стать покупка паев закрытых паевых фондов (ЗПИФ), вкладывающих активы в строительство и реконструкцию зданий, а также сдающих торговые площади и офисы в аренду. Увы, сегодня основная масса ЗПИФов недвижимости вообще не работает с населением. А те, кто продавал паи частным инвесторам, просили вложить не менее 1 млн руб. сроком на 5-15 лет. К примеру, ЗПИФ “Динамичный” (УК “Лидарс”), ЗПИФ “Жилая недвижимость” (УК Промышленно-строительного банка).

“Мы ориентируемся на людей со средним достатком, — объясняет низкий порог вхождения в фонд управляющий директор УК “Конкордия Эссет Менеджмент” Андрей Прокофьев. Но руководители УК также признаются, что к фонду проявляют большой интерес и крупные корпоративные клиенты — банки, НПФ.

В понедельник к ним присоединится новый фонд управляющей компании “Конкордия Эссет Менеджмент” — ЗПИФ “Конкордия-Авантаж”. В него можно будет инвестировать сумму от 100 000 руб. на три года.

Средства пайщиков нового фонда будут инвестированы в два проекта. Первый — реконструкция особняка и создание в нем клубного жилого дома на девять квартир с видом на Дворцовую площадь в Санкт-Петербурге, второй — дачный поселок на Можайском водохранилище в Московской области.

Эксперты считают, что, решая вопрос о вложении средств в ЗПИФ, инвесторы должны обратить особое внимание на выбранные фондом проекты. От выбора проектов будет зависеть доходность, которую пайщик сможет получить, объясняет директор по развитию УК “Регион Девелопмент” Наталия Прокопьева. По словам начальника управления развития бизнеса УК “Менеджмент-Центр” Романа Шемендюка, чтобы обеспечить пайщикам приемлемый доход, себестоимость объектов, которые инвестирует фонд, должна быть существенно ниже цены их реализации.

Однако те, кто дождется погашения паев, вероятно, получат больший доход.

По словам Прокофьева из “Конкордии Эссет Менеджмент”, компания стремится сделать паи своего фонда максимально ликвидными, поэтому после формирования фонда будет организовано обращение паев на ММВБ. Кроме того, Прокофьев также обещает, что при желании пайщики смогут купить паи этого фонда по договору репо, предусматривающему обратный выкуп паев по фиксированной цене. По его словам, в этом случае пайщики могут рассчитывать на доход 10% годовых в валюте.

Впрочем, доходность проектов может оказаться более высокой, считают в управляющей компании. По данным начальника отдела аналитики, консалтинга и оценки Soho Realty Юрия Панарина, вложения в строительство загородных коттеджей сейчас приносят около 30-40% в валюте.

Управляющий партнер УК “Конкордия Эссет Менеджмент” Марина Кислицкая полагает, что доходность от реализации двух проектов фонда будет никак не ниже 25% годовых в валюте. “Реконструкция дома в центре Санкт-Петербурга сейчас может принести инвесторам проекта до 25% годовых в валюте”, — соглашается председатель совета директоров компании “Бекар” Андрей Тетыш.

В то же время директор по инвестициям УК “УралСиб” Алексей Чаленко сомневается, что вложения в ЗПИФ всего на три года принесут частным лицам хороший доход. “Фонду неминуемо придется потратить от трех до девяти месяцев на приобретение объектов недвижимости и на их реализацию, так что в лучшем случае деньги будут инвестироваться чуть более двух лет. Уменьшение реального срока инвестирования может привести к снижению доходности инвестиций на 10-25% от возможного результата”, — объясняет Чаленко.

Кроме того, по оценкам независимого аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, ежегодно цены на недвижимость в зависимости от сектора рынка в ближайшем будущем будут расти примерно на 10-15%.

Конечный доход пайщика снизится и за счет налога на доходы физических лиц, который взимается в размере 13% от прироста стоимости паев.

Но какую бы доходность ни принесли операции фонда, прибыль пайщиков будет несколько меньше. Дело в том, что за управление активами фонда УК берут свою комиссию. “Конкордия Эссет Менеджмент” будет взимать 3% от стоимости активов фонда в год плюс 20% от заработанной фондом прибыли. Кроме того, на оплату оценщика, спецдепозитария, регистратора фонда будет тратиться 0,5% стоимости чистых активов фонда в год.

Несмотря на это, эксперты считают, что фонды недвижимости выгодны частным инвесторам. По сравнению с прямыми инвестициями в недвижимость покупка паев ЗПИФов имеет свои преимущества. По словам президента Национальной лиги управляющих Андрея Подойницына, управляющие компании фондов решают за частного инвестора массу задач: они профессионально выбирают объекты для инвестирования и строительные организации, следят за качеством работ на всех этапах, что частнику сделать очень сложно.

Так что об эффективности вложений в фонд можно будет судить лишь через три года после его ликвидации, когда все активы переведут в деньги, которые выплатят пайщикам.



Главная --> Публикации