Главная --> Публикации --> Новая гостиница "москва" не будет точной копией прежней Сколько еще будем ждать ипотечного бума? Первый народный гараж округа выходит на стройплощадку Распоряжение земельными участками в москве: аренда или собственность Архитектор отдыхает

С тем фактом, что основная проблема ипотеки -- это недостаток предложения, согласны и представители крупного строительного бизнеса, и банки. «Имеющееся сейчас жилье можно продать и за наличные, -- говорит вице-президент Внешторгбанка Андрей Сучков. -- Спрос и так существенно превышает предложение, а если мы подстегнем его массовой ипотекой, это сразу отразится на ценах».

Участники ипотечного рынка начинают осознавать, что само по себе развитие ипотеки не приведет к созданию доступного рынка жилья. Для достижения этой цели «необходимо развитие массового жилищного строительства», заявил вчера на XIV Всероссийском экономическом форуме «Современный рынок жилья: новые возможности» директор Института народно-хозяйственного прогнозирования РАН Виктор Ивантер. «Если сейчас мы запустим ипотеку в том виде, в каком функционирует наша строительная отрасль, то получим только рост цен, и все законы будут бессмысленны», -- уверен он. Однако на пути решения проблемы, считают участники форума, стоит коррумпированность чиновников на местах.

Строители считают, что увеличить объем вводимого в эксплуатацию жилья можно, если этому поспособствует государство. В его силах, полагает гендиректор фирмы «Конти» Вячеслав Тимербулатов, увеличить предложение на рынке стройматериалов и сократить срок возведения домов. Г-н Аверченко ему возразил: «Строительный рынок -- один из самых монополизированных в стране. На нем обязательно должны появиться новые игроки, и правила игры придется поменять. Например, заставить строителей снизить издержки». Замглавы ФАС Анатолий Голомолзин заявил, что проблема строительного монополизма не решается потому, «что нарушителями антимонопольного законодательства зачастую являются сами органы власти: нужен открытый доступ к земельным участкам, чему органы власти препятствуют».
Консультирует: руководитель юридического департамента инвестиционно-строительной компании Новая площадь Михаил Полещук

В регулировании строительства основная роль отводится государству, только оно способно создать механизм, удовлетворяющий растущий спрос, т.е. ускорить строительство жилья, говорит глава Федерального агентства по строительству и ЖКХ Владимир Аверченко. Но, по его мнению, одного механизма явно недостаточно для немедленного внедрения массовой ипотеки. Перед государством стоит еще одна глобальная проблема -- ветхий фонд. По данным агентства, объем всего российского жилого фонда составляет 2,5 млрд кв. м, причем 90 млн из них официально признаны непригодными для проживания, и с каждым годом этот показатель будет увеличиваться.

Вопрос: Со строительной компанией мы заключили договор об инвестировании строительства жилья. Сможем ли мы переоформить такой договор на другое физическое лицо еще до окончания строительства?

Здравствуйте, сегодня мы рассмотрим ряд актуальных вопросов, которые так или иначе связаны с приобретением жилья в еще строящемся доме.

Вопрос: Нами заключен договор инвестирования на квартиру. По договору соинвесторами выступают три физических лица. Сейчас возникла необходимость исключить одно физическое лицо и перераспределить доли на оставшихся двух соинвесторов.

Ответ: В случае, если акт приема-передачи еще не подписан, то возможна перемена лиц в обязательстве путем уступки прав по договору инвестирования. Если же ваши обязательства по инвестированию средств в строительство по договору выполнены и подписан акт приема-передачи, обязательства, возникшие из договора, считаются прекращенными надлежащим исполнением и переход права собственности на квартиру возможен только путем заключения сделки после регистрации вашего права собственности.

Вопрос: Когда мы можем начать перепланировку и ремонт в своей квартире в еще не сданном, но уже достроенном многоквартирном доме?

Ответ: В этом случае лицо, которое выходит из числа соинвесторов, пишет заявление о выходе из договора, после чего между инвестором и двумя другими соинвесторами заключается дополнительное соглашение с указанием распределения долей. При соблюдении данного порядка возможно оформление прав оставшихся двух соинвесторов.

В домах со свободной планировкой свои особенности. Все зависит от того, сдан ли дом госкомиссии. Если ваша квартира находится в доме, еще не принятом госкомиссией, то ситуация значительно упрощается. Достаточно договориться с авторами проекта, чтобы в плане дома ваша квартира была изображена с той планировкой, которая вам нужна. Скорее всего, Застройщик согласится внести изменения в общий план, если только ваши пожелания не пойдут вразрез со строительными нормами.

Ответ: Довольно сложная ситуация в случае типового строительства - перепланировка возможна только после регистрации прав собственности. Все ремонтные работы в квартире должны проводиться без нарушения несущих конструкций здания. Разрешение на проведение перепланировки квартиры в г. Москве дает районная, окружная или муниципальная межведомственная комиссия (МВК), в которую для этого необходимо представить проект, разработанный уполномоченными архитектурными организациями, согласованный с АПУ, ОГПС, СЭС и жилищной инспекцией, а также в Дирекции единого заказчика. Кроме того, на МВК необходимо представить согласие всех соседей на вашу перепланировку. В отдельных случаях МВК вправе потребовать у Вас согласование Вашего проекта с Мосгазом, Мосэнерго, архитекторами - авторами проекта дома. Также необходимо страхование гражданской ответственности на время проведения строительных работ в уполномоченных страховых компаниях.

Вопрос: Вознинут ли у меня налоговые обязательства в связи с получением квартиры в собственность?

Если же дом сдан, то владельцу квартиры придется пройти порядок согласования перепланировки жилья, предусмотренный законом.

Вопрос: Какие документы мне необходимо представить для регистрации прав на квартиру?

Ответ: В соответствии с федеральным законодательством, инвестор вправе за счет своих либо привлеченных средств осуществлять капиталовложения в строительство жилого дома. После сдачи дома в эксплуатацию инвестор приобретает права на квартиры (часть квартир) в этом доме согласно выплаченному инвестиционному паю. Поскольку вами переданы инвестору денежные средства, то он в порядке расчета с вами передает квартиру с характеристиками, оговоренными в договоре инвестирования. Следовательно, никаких налоговых обязательств в связи с получением квартиры в собственность у вас не возникнет.

Для получения Свидетельства о государственной регистрации права на квартиру необходимо предоставить:

Ответ: При покупке квартиры в Подмосковье регистрация прав на квартиру осуществляется в Московской областной регистрационной палате.

- два оригинала Акта приемки-передачи;

- два оригинала Договора инвестирования;

- доверенность (при условии подачи документов не будущим собственником, а другим лицом).

- технический паспорт БТИ;

Ответ: При подписании договора инвестирования следует обратиться в компанию с просьбой предоставить следующие документы:

Вопрос: На что следует обратить внимание при подписании договора инвестирования с инвестором, какой пакет документов необходимо запрашивать?

Документы, подтверждающие право распоряжаться квартирами, частью квартир в этом доме (договор инвестирования, договор уступки прав требования и т.д.).

Распорядительные документы районной администрации о строительстве дома.

Лицензию ГК РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.

3.Учредительные документы компании (устав, свидетельство о регистрации юридического лица).

Программа разделена на два принципиальных блока: стимулирование предложения за счет увеличения объемов строительства и поддержание платежеспособного спроса за счет становления альтернативных способов финансирования сделок купли-продажи, в том числе ипотеки и жилищно-строительных кооперативов.


Этой осенью российский Парламент должен рассмотреть и принять в трех чтениях пакет из 27 документов, разработанный Правительством и ГосДумой РФ и направленный на развитие в России рынка жилья. А уже с 2005 года начнется второй, основной, шестилетний этап реализации федеральной целевой программы «Жилище», объем финансирования которой за счет бюджета составит 137,5 млрд. рублей. На сегодняшний день именно под осуществлением этой программы понимают формирование в России рынка доступного жилья.

Ипотеку – народу.

Законодательная база в этой ситуации поддерживает те процессы, которые сейчас происходят на рынке недвижимости и без участия государственных структур – активно развивается ипотечное кредитование населения, все больше банков вовлекаются в этот процесс, увеличивается число жилищно-строительных кооперативов. Формируя различные способы альтернативного финансирования сделок, рынок недвижимости фактически сам приглашает людей стать его участниками. Ведь увеличение количества покупателей, а значит, и объема денежных средств, вкладываемых в жилье, идет на пользу всем его операторам и рынку в целом.

Ипотечная логика проста и понятна – банк выдает кредит на сумму, которой вам не хватает для покупки жилья. Вы приобретаете квартиру и становитесь ее собственником, но жилье остается в залоге до того момента, пока вы не выплатили кредит и ежегодные проценты по нему. То есть новоселье при идеальных условиях и большом желании можно справить практически сразу. Важный момент: банк не покупает за вас квартиру, а только доплачивает недостающую сумму. По требованиям, которые сегодня предъявляют банки, вам необходимо иметь на руках 30% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса.

Ипотека – это долгосрочный банковский кредит на покупка жилья, выдаваемый под залог этого жилья. Сам принцип для России не нов – до революции наша страна была одним из мировых лидеров в этой области. На Западе сегодня практически каждая покупка недвижимости поддерживается кредитом – для многих легче взять кредит в банке, чем вытащить деньги из собственного бизнеса.

К примеру, Центр Ипотечных Программ компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» работает с 35 банками, в каждом из которых разработаны и действуют порядка 3-4 схем ипотечного кредитования. Кроме того, летом этого года стартовал специальный проект - бесплатный консультационный пункт ЦИП «МИЭЛЬ». Представители восьми крупнейших банков - Банка Промэнерго, Внешторгбанка, Райффайзенбанка, Городского Ипотечного Банка, Международного Московского Банка, банка 1 ОВК (группа «Росбанк»), банка ДельтаКредит и Национальной Ипотечной Компании – консультируют клиентов «МИЭЛЬ» по всем вопросам, связанным с получением ипотечного кредита.

Ипотека – вполне реальный способ купить квартиру практически сразу. Сейчас и заемщики-покупатели, и банки-кредиторы активно вовлекаются в этот процесс. С февраля резко увеличился объем ипотечных сделок на рынке Москвы. Его динамика говорит о том, что 2004 год может стать годом настоящего старта ипотеки. Согласно статистике, количество ипотечных программ в различных банках за этот год удвоилось, а количество ипотечных сделок на рынке жилья увеличилось втрое.

Ожидают, что с развитием ипотеки банки смягчат условия получения кредита и выплат: процентные ставки снизятся с нынешних 10-15% до 4%, а сроки удлинятся до 20-30 лет по сравнению с нынешними 10 годами. Вот тогда ипотекой воспользуются все желающие.

Расширение банковской деятельности по ипотечному кредитованию населения и формирование законодательной базы в этой области послужит дополнительным стимулом для развития ипотеки. Законы, которые будут приняты в этом году, во многом направлены на упрощение и удешевление самой процедуры получения ипотечного кредитования. К примеру, отменено обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки, стоимость которого сейчас равняется 1,5% от стоимости сделки, ряд мер направлены на формирование системы страхования ипотечных рисков, снят НДС с продажи квартир в новостройках.

Жилищно-строительные кооперативы на сегодняшний день не так популярны, как ипотечный кредит, несмотря на то, что этот способ альтернативного финансирования сделки для россиян должен быть более близок и понятен.

ЖСК – копи сегодня на жилье.

Принципиальное отличие кооператива от ипотеки: за возможность пользоваться рассрочкой вы можете расплачиваться не деньгами, а собственным временем. Размер ежемесячных выплат и срок рассрочки зависит исключительно от ваших финансовых возможностей – для каждого здесь подбирают индивидуальную схему паенакопления. Чем меньший ежемесячный вклад вы можете вносить, тем дольше вам придется копить, и наоборот – чем большую сумму ежемесячно вы можете откладывать на покупку квартиры, тем быстрее сможете справить новоселье.

Принцип работы кооператива основан на известной советской системе кассы взаимопомощи. Пайщики кооператива объединяют свои фонды (имеющиеся средства) для покупки жилья. Кооператив также доплачивает сумму, необходимую для покупки жилья, только «кредитором» сделки здесь выступает не банк, а такие же члены кооператива, как и вы.

Участие в кооперативе разделяется на два этапа – этап накопления и этап рассрочки. Половину стоимости квартиры вы накапливаете, откладывая каждый месяц практически любую возможную для вас сумму, а затем кооператив покупает вам жилье и предоставляет рассрочку. Соотношение этапа накопления и этапа рассрочки во всех кооперативах разные.

ЖСК покупает пайщику квартиру не раньше чем он накопит 50% от стоимости жилья, зато вступить в кооператив можно с минимальной суммой накопления. Чтобы стать пайщиком, не нужно предоставлять справки о «белых» доходах, ждать решения кредитного комитета и вообще подтверждать собственную кредитоспособность – достаточно просто предъявить паспорт.

Таким образом, каждый член Кооператива действует по собственной сбалансированной системе и не зависит от увеличения потока вступающих в ЖСК. То есть для существования кооперативу, работающему по сбалансированной системе, не нужно постоянно увеличивать количество новых пайщиков.

Жилищный кооператив «Квартиры», например, предлагает уникальную сбалансированную кредитно-накопительную систему, которая, по мнению руководства ЖСК, является на сегодняшний день самой надежной и адекватной рынку. Эта система предполагает взаимную сбалансированность накопительного и расчетного этапов. Чем дольше длился этап накопления, когда средства пайщика находились в кооперативе, тем на более долгий этап рассрочки он может рассчитывать. Другими словами, чем дольше Ваши деньги работали для других членов кооператива, чем дольше средства других пайщиков будут работать на Вас.

Кстати, вопреки расхожему мнению, квартиру с помощью кооператива можно приобрести не только в новостройке, но и на первичном рынке. Все сделки, совершаемые ЖСК "Квартиры", проходят через уполномоченную риэлторскую компанию "МИЭЛЬ-Недвижимость". "Для нас это принципиально, - отмечает председатель кооператива Ирина Шугурова, потому что это гарантии полной юридической чистоты квартиры".

Кооператив рассчитан на тех, кто готов расплатиться за возможность пользоваться кредитом собственным временем. Максимальный административный взнос за пользование рассрочкой составляет всего 3% в год для тех, кто сразу внес в кооператив 50% от стоимости жилья. Те, кто вносят в ЖСК деньги по долгосрочным накопительным схемам, выплачивают дифференцированный процент на понижение. Чем дольше этап накопления – тем ниже процент. А те, кто накапливал больше двух лет, административный взнос вообще не платят.

Вторая башня будет 27-этажной, ее общая площадь составит 30 тыс. кв. метров. Однако появится она только в ноябре 2005-го (к этому времени в «Сити» от Киевского вокзала будет проведена линия легкого метро). Строительство третьего, 55-этажного здания (высотой 243 м) планируется начать в сентябре 2005-го и завершить в 2007 году.

Таким образом, пользуясь различными схемами приобретения жилья, которые сегодня представлены на рынке недвижимости, человек практически любого социального уровня и материального достатка может стать его участником и улучшить свои жилищные условия.
В проекте строительства делового комплекса «Москва-Сити», который оценивается в 3 млрд долл., достигнуты первые наглядные результаты. Вчера официально открылось одно из трех зданий офисного комплекса «Башня на набережной», который строит турецкая девелоперская компания Enka. Перерезая ленточку на торжественной церемонии, мэр Юрий Лужков заявил, что это только начало серии зданий, которые будут построены в «Сити» к 2007 году. Он пообещал, что рынок столичной недвижимости получит долгожданные площади в срок: «Самое сложное уже позади, мы вышли из подземного пространства и сформировали инфраструктуру комплекса».

Компания Enka присутствует на российском рынке уже 15 лет. За это время она построила комплексы общей площадью около 2,5 млн кв. м и заключила 195 строительных контрактов на общую сумму 2 млрд долл. Первым ее проектом в Москве стала реконструкции Петровского пассажа. По заявлению компании, «Башня на набережной» построена по стандартам, которые значительно выше европейских. Как сообщил журналистам президент Enka Шарык Тара, все инвестиции в проект -- это частный капитал. Именно этот факт, по его мнению, свидетельствует о размере западных инвестиций в российские проекты. Кроме того, г-н Тара пожелал московскому мэру поднять уровень экономического развития города с помощью борьбы с «бюрократическими элементами».

Открытая вчера 17-этажная башня площадью 18 тыс. кв. м уже полностью сдана. Арендаторами стали транснациональная фармкомпания Eli Lilly, General Electric, Oleina Bunge, Novartis, а также IBM, которая, по неподтвержденной информации, арендовала в здании 6000 кв. м. Договор аренды площади в «Башне на набережной», по данным официального агента Enka по продаже офисных площадей в новостройке -- компании Jones Lang LaSalle, заключен на пять лет. Базовые арендные ставки соответствуют общему уровню ставок для помещений класса «А» в центре города -- 550 долл. за кв. м в год, на 14--17-м этажах -- 600 долларов.



Главная --> Публикации