Главная --> Публикации --> Инвестирование в складчину Каждому московскому району указали свое место Жилищный кодекс страшнее уголовного Новая гостиница "москва" не будет точной копией прежней Сколько еще будем ждать ипотечного бума?

В 2003 году количество торговых площадей в Москве выросло на 25% по сравнению с 2002 годом, а доля торговых центров в розничном товарообороте повысилась до 6%. В 2003 году в эксплуатацию было введено около 300 тыс. кв. м площадей в торговых и торгово-развлекательных центрах. Общий объем предложения по городу сейчас составляет больше 1,5 млн кв. м помещений, ежегодный прирост оценивается в 300-500 тыс. кв. м. По предварительным оценкам, инвестиции в строительство торговых центров (ТЦ) к концу 2004 года превысят $650 млн.

В последние пять лет самым динамично развивающимся сегментом рынка коммерческой недвижимости в Москве считается сегмент торговых площадей. Но при этом на рынке возникла парадоксальная ситуация: при остром дефиците торговых площадей в некоторых районах арендные ставки начали снижаться. Эксперты связывают это с появлением на рынке торговой недвижимости крупных западных компаний, инвестирующих средства в строительство собственных площадей.

Заморские коробейники
По мере насыщения Москвы торговыми помещениями усиливается интерес компаний к освоению новых площадей в ближнем Подмосковье (включая строительство, покупку и аренду). По словам управляющего партнера RCF Вагана Казаряна, ТЦ, скорее всего, будут строиться вдоль МКАД. "Торговые центры среднего масштаба должны появиться во всех подмосковных городах, и они там уже постепенно строятся. Признаком того, что ниша не заполнена до конца, является очень простой фактор – количество посетителей ТЦ в выходной день. Толпы людей в ТЦ говорят о том, что данный сегмент рынка пока еще не заполнен",– говорит господин Казарян.
Дефицит качественных торговых площадей определил привлекательность российского рынка для известных международных торговых операторов, занявших немалую долю столичного рынка ритейла – Ikea, Auchan, Ramstore, Metro. Среди владельцев новых комплексов в Подмосковье преобладают компании с иностранным капиталом (порядка 60-65% от общего числа ритейлеров), что объясняется просто – для увеличения своего присутствия в Московском регионе им нужны дополнительные площади, которых столичный рынок в необходимых объемах предложить не может.
По мнению руководителя отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаила Геца, иностранцы занимают все большую долю российского рынка ритейла, их экспансия будет только усиливаться и причин для этого несколько. Во-первых, иностранные компании находятся в более выгодном финансовом положении, чем российские, и могут привлечь длинные кредиты всего под 4-5% годовых. Российские компании, как правило, занимают под 15% и даже 20% годовых. "Если учесть, что рентабельность торгового центра сегодня составляет порядка 18%, то проект получается практически неокупаемым",– говорит господин Герц. По этой же причине иностранные компании имеют возможность массированно входить на российский рынок, заявляя о строительстве сети торговых центров из пяти или даже десяти супермаркетов (или гипермаркетов) и, как правило, реализуют свои заявки согласно четко разработанной концепции проекта и в срок.
Во-вторых, международные компании, в отличие от российских, больше внимания уделяют разработке концепции торгового центра: какая структура торговли сложилась в том районе, где планируется строить ТЦ, какая конкуренция, транспортная инфраструктура и т. д. Немалая часть финансовых средств направляется на продвижение уже работающего ТЦ. По словам Михаила Герца, "если торговый центр был вполне успешным в 2002 году, то через несколько лет ситуация может смениться на противоположную. Однако российские компании в половине случаев предпочитают не обращаться к консультантам за помощью в проведении маркетинговых исследований, полагая, что сами все знают и умеют".
Несколько иначе относятся иностранцы и к выбору земельных участков для строительства ТЦ. Большинство из международных компаний стремятся реализовать свои проекты за внешней стороной МКАД, несмотря на успешность торговых площадей в самом центре города. Объяснение этому простое – власти Подмосковья предоставляют инвесторам земельные участки в собственность, а не в аренду, как в Москве, даже если срок аренды составляет 49 лет. "Строить ТЦ за пределами города, несомненно, очень выгодно. Во-первых, земля за МКАД дешевле, чем в черте города. Во-вторых, гораздо легче найти большое количество свободной площади под строительство. Как следствие, арендная плата в таких ТЦ ниже, чем в городе, соответственно, цены на товары более привлекательны для покупателя. Большие размеры позволяют сделать из ТЦ не просто магазин, а центр досуга и отдыха, где человек может и, главное, захочет провести целый день. Как показывает опыт развитых стран, такие ТЦ всегда пользуются большой популярностью",– говорит Ваган Казарян.
К концу 2004 года планируется завершение 15 проектов в области retail общей площадью 450 тыс. кв. м, наиболее значимыми из которых станут Ikea, "Химки-молл", "Лига" на Ленинградском шоссе, Ramstore-6, "Веймарт-2" (74-й км МКАД), ТЦ "Черемушки", "Мосмарт-2", "Новинский, 31", Tobtim. Стоит отметить, что примеру иностранцев последовали и российские компании, специализирующиеся в развитии крупных торговых сетей – "Седьмой континент", "Перекресток", "Мосмарт", "Веймарт", "Пятерочка".

Коридорный спрос
Развитие этого сектора рынка было вызвано острым дефицитом торговых площадей, соответствующих международным стандартам,– по состоянию на начало 2004 года Москва все еще оставалась на последних местах в списке крупных городов Европы по количеству торговых площадей на душу населения. "Изучая структуру спроса, можно сделать вывод, что, по крайней мере, пятикратное увеличение количества торговых площадей на сегодняшний день городу бы не повредило,– говорит Наталия Дерешовская, консультант отдела по работе с собственниками ABN Realty.– Уровень вакантных площадей сегодня крайне низок и для успешных профессиональных торговых центров составляет 2-5%".
Сейчас в Москве насчитывается около 70 крупных торговых центров. По прогнозам, к 2010 году их число достигнет 30 В Москве определяющую роль в успешности торгового центра играет место. Например, в столице бесспорно успешными являются так называемые торговые коридоры – улицы Тверская, Арбат, Новый Арбат, Петровка, Садовое кольцо, Кутузовский проспект, Ленинградский проспект, Ленинский проспект, Бульварное кольцо. Магазины, кафе и рестораны располагаются здесь, как правило, на первых этажах жилых домов, занимая площади до 300 кв. м. Плотность размещения торговых площадей неравномерна – наибольших показателей она достигла в центральных частях города, а в районах массовой застройки торговые площади практически отсутствуют. Тем не менее участники рынка утверждают, что появилась тенденция к выравниванию плотности размещения торговых объектов в пределах городской черты.
Однако даже при том, что ранее непривлекательные для ритейлеров районы Москвы постепенно застраиваются, доля свободных площадей в городе остается очень небольшой. Для успешных торговых центров этот показатель равен 2-5%, а для торговых коридоров и того меньше – до 1,5%. По итогам 2004 года прогнозируется некоторое увеличение доли свободных помещений за счет ввода в эксплуатацию новых объектов недвижимости, а также утраты привлекательности торговыми центрами, не имеющими единой концепции развития или профессионального управления.


К концу 2004 года рынок торговой недвижимости Петербурга удвоится: за год застройщики введут в строй более 400 тыс. кв. м новых площадей. Эксперты прогнозируют, что активное строительство крупных комплексов и гипермаркетов продлится до конца 2005 года. Освоив окраины, сетевики стремятся в центр города.

Ставки снижены
Несмотря на то что конкуренция между отечественными и иностранными компаниями усиливается, а торговых площадей по-прежнему не хватает, арендные ставки в ТЦ все же начали снижаться. По информации директора отдела торговой недвижимости компании Knight Frank Юлии Дальновой, появление на рынке торговой недвижимости крупных западных компаний, которые активно инвестируют средства под строительство собственных площадей, вызвало снижение арендных ставок на торговые помещения в среднем на 3% по сравнению с третьим кварталом прошлого года. Арендные ставки в торговых центрах, расположенных в Центральном округе Москвы, снизились на 0,78% по сравнению с предыдущим месяцем. А ставки на ТЦ за пределами Садового кольца снизились на 5% по сравнению с прошлым кварталом. Как утверждают эксперты, тенденция к снижению арендных ставок в крупных торговых центрах Москвы сохранится.
Впрочем, из, казалось бы, парадоксальной ситуации, когда при общем дефиците торговых площадей арендные ставки падают, а сроки окупаемости растут, ритейлеры все же извлекут некоторую выгоду для развития своего бизнеса. Дело в том, что при высокой конкуренции в строительстве и развитии крупных торговых центров в Москве инвестор вряд ли станет довольствоваться теми условиями и набором земельных участков, которые предложит ему столичное правительство. Раньше московские власти предлагали инвесторам для строительства ТЦ в основном участки с рядом обременений, например, в промзонах (чтобы за счет инвестиций осуществить вывод предприятия из центральной части города). Теперь же, как считает Михаил Герц, компании начинают сами определять условия вложения своих средств и выбирать наиболее интересные для них участки. Так что Москве придется учитывать пожелания инвесторов при выделении участков (например, с меньшим числом обременений) и даже при определении ставки аренды того или иного земельного участка. И чем известнее компания-инвестор, тем легче ей будет добиться от московских властей заключения инвестиционного договора на ее условиях.
"В 2005 году продолжится экспансия на московский рынок торговой недвижимости международных торговых операторов, таких как Wal-Mart. Если рассматривать концептуальную составляющую, то прогнозируется увеличение доли развлекательной части в новых проектах ввиду того, что шопинг как способ проведения досуга стал уже привычен для москвичей и теперь их предпочтения начали склоняться в сторону развлечений",– говорит Наталия Дерешовская из ABN-Realty.

Фото: ИТАР-ТАСС
В центре Санкт-Петербурга магазинам приходится размещаться не в самых современных зданиях
При этом петербургский рынок торговых центров продолжает оставаться рынком аренды. Практика продаж как этажей внутри комплексов, так и самих зданий только зарождается. Специалисты отмечают, что в силу ограниченного количества предложений по продаже анализ данного рынка весьма затруднителен. Объясняется это отчасти тем, что бурное развитие рынок торговых центров получил недавно, а значит, инвесторы еще не успели окупить свои объекты и переключиться на реализацию других проектов. В 2003 году и в январе–октябре 2004 года наблюдается незначительный ежемесячный рост арендных ставок – около 2-3%. Однако удвоение рынка, прогнозируемое на конец 2004 года, скорее всего, снизит стоимость аренды к началу 2005 года. В первую очередь это коснется собственников низкокачественных площадей, откуда арендаторы будут "мигрировать" в новые комплексы. На рынке будет наблюдаться еще большая дифференциация арендных ставок в зависимости от местоположения объектов. Задумывая строительство торгового центра, девелоперы сразу ищут крупных арендаторов. Например, в комплексе "Гулливер" снимают торговые места 150 компаний, среди которых такие крупные ритейлеры, как "Рамстор", магазины одежды "Вещь" и входящая в L`Etoile парфюмерно-косметическая сеть "Сефара". Самый крупный арендатор "Гулливера" – гипермаркет бытовой техники "Матрица" площадью 10 тыс. кв. м. Кроме того, здесь расположены сервисные центры, кинотеатр сети "Мираж Синема", боулинг и кафе. Сетевые компании, как правило, добиваются для себя более низкой арендной платы.
В секторе многофункциональных торговых комплексов с досугово-развлекательной функцией по количеству построенных объектов лидируют ЗАО "Адамант" (11 действующих центров), а также ООО "Макромир", аффилированное с ООО "Концерн 'ЛЭК-истейт'". Кроме того, о своих намерениях выйти на петербургский рынок уже заявили ряд крупных московских и международных операторов: Auchan, Spar, "Седьмой континент", британский продавец товаров для дома Castorama и немецкий ритейлер OBI. В середине октября представители городской администрации сообщили о том, что Ikea присмотрела себе участок в Кировском районе под второй магазин в Петербурге. Конкуренция между операторами становится все более жесткой. Так, ООО "Рамэнка" (сеть "Рамстор") пыталось выйти на рынок Петербурга еще в 2001 году, но не сумело заручиться поддержкой городских властей, которые соблюдали интересы местных операторов, прежде всего "Пятерочки", контролируемой супругой губернатора Ириной Яковлевой. В итоге участки, которые "Рамэнка" выбирала под строительство своего магазина, по разным причинам не проходили согласования у чиновников. После смены администрации "Рамэнка" все-таки начала строить комплекс "Рамстор-Сити" площадью в 40 тыс. кв. м и стоимостью около $40 млн возле Удельного парка. "Рамстор" заключил предварительные договоры аренды с Lady and Gentleman, Sephora, "Формулой кино", а также ведет переговоры с Zara, Springfield, McDonald`s, Delta Sport и другими известными сетями. Свой второй комплекс площадью в 50 тыс. кв. м "Рамстор" намерен расположить в центре города. Сдать его планируется в середине 2006 года.

Торговый бум
Рынок коммерческой недвижимости Петербурга продолжает расти, при этом наибольшую долю как в аренде, так и в купле-продаже занимает торговая недвижимость. Наиболее быстро развивается сегмент торговых центров: сейчас в Петербурге их действует более 50, строится свыше 30 и еще около 40 проектируется. В итоге рынок пополнят 430 тыс. кв. м качественных площадей, что в два раза больше, чем за тот же период 2003 года. Таким образом, общая площадь торговых комплексов Санкт-Петербурга на конец 2004 года достигнет 1,02 млн кв. м.
К концу 2003 года на 1 тыс. жителей Петербурга приходилось 135 кв. м площадей торговых центров. В Москве этот показатель на то же время составлял 144 кв. м. Сейчас в Петербурге на 1 тыс. жителей приходится уже 148 кв. м площадей, а к концу 2004 года этот показатель достигнет 185 кв. м. Прогноз на конец года для Москвы составляет 226 кв. м. Активное строительство новых комплексов в Петербурге уже привело к некоторому снижению уровня их заполняемости – с 95-98% в 2003 году до 92-93% в третьем квартале 2004 года. Но специалисты уверенно прогнозируют продолжение строительного бума. При этом они обращают внимание на то, что вывод на рынок новых торговых площадей существенно не сказался на величине арендных ставок, особенно в торговых комплексах с удачным месторасположением и конкурентоспособной концепцией.
В спальных районах города, где строительство гипермаркетов ведется наиболее активно, на первый план выходят торговые центры площадью до 1 тыс. кв. м с тщательно продуманной концепцией, где все отвечает запросам целевой аудитории: торговые марки основных арендаторов, ассортимент супермаркетов и кафе, объекты развлечений. С начала года было введено 70 тыс. кв. м торговых площадей, среди новых объектов – торговый центр "Гулливер" рядом со станцией метро "Старая деревня", комплекс "Озерки", третья очередь комплекса "Меркурий", расширяется комплекс "Норд" у станции метро "Проспект Просвещения". По оценкам "ПСБ инвест-групп", наибольшее количество торговых центров открывается в Выборгском и Приморском районах. Эксперты считают, что рынок продолжит развиваться в сторону все более просторных и дорогих объектов, рассчитанных на горожан со средним и высоким достатком. Эта тенденция началась в 2001 году. Ранее инвесторы предпочитали не рисковать и вкладывали средства в проекты с бюджетом до $5 млн и торговой площадью до 10 тыс. кв. м. Идея собственников сводилась к тому, чтобы "нарезать" полезные площади на блоки поменьше и сдать их по более высоким ставкам. Целевой группой арендаторов таких объектов были частные предприниматели, предлагающие товар невысокого качества, в основном китайского и турецкого производства. Сейчас наиболее востребованы площади в 150-300 кв. м, однако в последнее время отмечается рост спроса на торговые площади более 500 кв. м. По размерам площадей, планируемых к вводу в 2004 году, лидируют торговые центры более 30 тыс. кв. м (41,2%). Несколько меньше доля у объектов площадью 5-10 тыс. кв. м (29,4%).

Споры о самой высокой рукотворной постройке на Земле вступают в новую фазу. На днях американский совет по высотным зданиям и городской среде признал самым высоким зданием в мире тайваньский небоскреб Башня Тайбэя-10 Башня была построена в столице Тайваня в 2003 году, и ее высота составляет 508 метров. Но лишь на днях ей был официально присвоен статус, который раньше был у 452-метровых близнецов Petronas towers, расположенных в столице Малайзии Куала-Лумпуре.

Центростремительная тенденция
Освоив окраины, в центр стремятся сразу несколько сетевиков. В частности, "Лента" уже ведет работы по строительству своего магазина на Обводном канале. Московская сеть "Перекресток" намерена строить магазины нового формата "у дома" площадью 200-300 кв. м в центре Петербурга. На такой же формат торговли хотят выйти "Лента" и "О`кей". Проблема заключается в том, что в центральных районах трудно найти участок под строительство торгового комплекса. Рыночная же ставка аренды помещений в районе Невского проспекта составляет $200 за 1 кв. м в месяц, в Центральном и Василеостровском районах – $20-110 за 1 кв. м. Чтобы стимулировать появление в центре новых магазинов, городской комитет экономического развития подготовил пакет предложений, которые в ближайшее время рассмотрит Смольный. В частности, речь идет о приоритетном праве ритейлеров на аренду помещений, которые находятся в городской собственности. Кроме того, чиновники предлагают предоставить льготы тем ритейлерам, которые согласятся размещать свои торговые точки в районах, где не хватает магазинов. Льгота – это 50-процентный дисконт на аренду помещений и снижение ставки земельного налога. При покупке земли под магазин торговцы смогут платить 5-10 ставок земельного налога вместо нынешних 30 (ставка в зависимости от градостроительной зоны составляет 7,4-23,8 руб. за 1 кв. м). Срок действия таких льгот не превышает пять лет.
"Наша задача состоит в том, чтобы расстояние от любого дома в центре города до продовольственного магазина составляло не более 300 м, а в спальных районах – не более 500 м",– пояснил председатель городского комитета экономического развития, промышленной политики и торговли Владимир Бланк. В настоящий момент комитет занимается составлением списка проблемных территорий. По предварительным оценкам, в него могут попасть Центральный, Василеостровский, Приморский и Адмиралтейский районы.

Между тем, многие специалисты утверждают, что носить титул самого высокого здания в мире Башня Тайбэя будет недолго. Причем в числе претендентов сегодня значатся сразу две конструкции. Так, Китай обещает уже к 2007 году отстроить в Шанхае Всемирный финансовый центр. Первоначально планировалось, что его высота будет 460 метров. Однако узнав об успехах своих строителей на Тайване, который китайцы считают неотъемлемой частью Поднебесной, инженеры из КНР несколько изменили проект. Теперь предполагается, что высота небоскреба в Шанхае после окончания строительства превысит 510 метров. Кроме того, в июле этого года в Нью-Йорке, на месте, где три года назад возвышались здания-близнецы Всемирного торгового центра, началось возведение Башни Свободы. Ее высота, как уверяют проектировщики, составит 541 метр, а длина шпиля -- 83 метра.

Помимо высоты Башня Тайбэя претендует еще и на ряд других рекордов. Эта высотка оборудована 67 лифтами, два из которых развивают самую большую скорость в мире и могут довезти посетителей на последний, 101-й этаж всего за 30 секунд. Скорость лифта при таком подъеме вполне сравнима с автомобильной и составляет 60 километров в час, или около 17 метров в секунду.

Что касается негласного соревнования на самую большую постройку, то еще 1931 году все те же американцы выстроили в Нью-Йорке знаменитое Empire State Building, высота которого составляет 381 метр. В 1973 году самым высоким сооружением были признаны печально известные башни Центра международной торговли. Однако несмотря на успехи зданий Нью-Йорка, в разное время этим званием могли похвастаться и «Сиэрс Тауэр» в Чикаго, и корпорация «Дайву» в Шанхае, и «Тур Сан Фэн» в Париже. К слову, несмотря на то, что тайваньский небоскреб признан самым высоким зданием в мире, по величине он не дотягивает даже до Останкинской телебашни, чей «рост» составляет 540 метров. Кроме того, самым высоким достижением строительства и архитектуры в мире до сих пор остается телебашня в канадском городе Торонто. Она уходит ввысь на 553,5 метра.

Стремление соорудить конструкцию выше и прочнее, чем у соседа, считается делом чести еще со времен египетских фараонов, которые не жалели ни средств, ни усилий, чтобы построить себе пирамиду повыше. В наше время рвение демонстрировать мощь и величие своей архитектуры активнее всех демонстрируют Соединенные Штаты Америки. Именно там еще в конце XIX века стали появляться первые высотные здания. Правда «рост» их тогда достигал всего 8--10 этажей. В общем зачете высоток американцы удерживают первое место до сих пор. Согласно статистике, 87 из 200 самых высоких зданий находится в США.

Начатые по инициативе МАГР еще в 2002 году форумы быстро превратились в традиционные всеобщие мероприятия, собирающие специалистов любого уровня: от руководителя компании до рядовых сотрудников. О предстоящем событии мы беседуем с Диной Амоян - генеральным директором фирмы "Гелиос-Недвижимость", уже в четвертый раз принимающей участие в Форуме столичных риэлторов.

Между тем после 11 сентября 2001 года проектировщикам небоскребов приходится все чаще оправдываться по поводу целесообразности строительства столь явных мишеней для террористов. Вот и последняя церемония присуждения звания самого высокого здания Башне Тайбэя-101 не обошлась без подобных речей. По словам председателя совета по высоким зданиям и городским сооружениям Рона Клименчича, небоскребы остаются одними из самых безопасных сооружений в мире. «После терактов в Нью-Йорке 11 сентября 2001 года у многих возникли сомнения в целесообразности строительства таких небоскребов, но я уверяю вас, что Башня Тайбэя даже более безопасна, чем обычное здание», -- заявил он во время официальной церемонии. Как утверждает г-н Клименчич, башня оборудована самой современной системой пожаротушения, эвакуации и сейсмоустойчивости.
Сегодняв Москве пройдет IV Форум столичных риэлторов. Целью мероприятия было и остается налаживание обмена опытом из области применения новых современных технологий, информирование о новшествах в сфере риэлторских услуг, переход на принципиально новый цивилизованный уровень взаимоотношений между многочисленными представителями риэлторского сообщества.

- Действительно, наша компания - постоянный участник форума со дня его основания. И всегда на таких мероприятиях нас привлекали доступность изложения материала, яркая и наглядная форма подачи, живой обмен мнениями, дискуссии за круглым столом. Главное же отличие предстоящего форума заключается в том, что на нем будет организована встреча профессиональных участников рынка недвижимости с представителями государственных структур.

- Дина Константиновна, фирма "Гелиос-Недвижимость" участвовала во всех форумах столичных риэлторов. Чем, на ваш взгляд, будущее событие будет отличаться от предыдущих?

- Перед нами постоянно возникают новые проблемы и задачи, которые требуют применения совершенно новых, более прогрессивных технологий ведения бизнеса. Обмен опытом между участниками рынка на форуме, безусловно, дает практические навыки и помогает решать наболевшие вопросы совместными усилиями. После таких встреч мы многое пересматриваем в своей деятельности, находим новые подходы, иногда внедряем у себя в компании ту или иную систему, которую советуют коллеги. Лучше ведь учиться на чужих ошибках, чем на своих.

- Дает ли, на ваш взгляд, Форум какие-либо практические навыки?

- Темы нового законодательства и рекламы и маркетинга сейчас наиболее актуальны для всех риэлторов. Обсуждение комплекса мер, предусмотренного для формирования рынка доступного жилья, анализ принимаемого Госдумой пакета документов по вопросам недвижимости - все это, несомненно, повысит профессиональный уровень специалистов в сфере недвижимости. Лично для себя я бы выделила еще вопрос привлечения квалифицированных кадров в риэлторский бизнес.

- Какие секции вы бы могли выделить как наиболее интересные (на сайте МАГР в опросе лидируют 2 темы: новое законодательство и реклама и маркетинг)?



Главная --> Публикации