Главная --> Публикации --> Вам жилье дорого обходится? Инвестирование в складчину Каждому московскому району указали свое место Жилищный кодекс страшнее уголовного Новая гостиница "москва" не будет точной копией прежней

Первичный рынок
Высокие цены на строящуюся недвижимость в столице сыграли в пользу Подмосковья, куда и направился поток покупателей, не сумевших реализовать свои потребности в столице. В Московской области в 2004 году строилось более 300 новых домов (площадь квартир в них – почти 3 млн кв. м), а квартиры в них стоили заметно дешевле московских. К примеру, только в Люберецком районе около 30 новостроек находятся на стадии строительства и реализации, значительные объемы непроданного жилья сосредоточены в Химках, Красногорске, Балашихе и других городах. По информации компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", в радиусе до 10 км от МКАД еще можно купить квартиру в строящемся доме по цене $720-750 за 1 кв. м. Однако постоянный приток покупателей способствовал росту цен и в Подмосковье.
В целом по области цены на первичном рынке выросли на 2,5%. По информации корпорации МИАН рост цен на жилплощадь в разных городах Подмосковья был тесно увязан со спросом на квартиры конкретного метража и количества комнат. Так, на севере Подмосковья в городах Химки, Королев, Мытищи в октябре максимальные цены сложились на жилплощадь в однокомнатных квартирах (в среднем $908 за 1 кв. м), а минимальные – на двухкомнатные – $873 за 1 кв. м. На востоке области в городах Дзержинский, Люберцы, Реутов и Балашиха больше других подорожали двухкомнатные квартиры ($842 за 1 кв. м). На юге Подмосковья в городах Видное и Щербинка самыми растущими в цене также оказались двухкомнатные квартиры ($898 за 1 кв. м), а на западе – в Одинцове и Красногорске – однокомнатные ($954 за 1 кв. м).
Специалисты компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" отмечают рост числа областных квартир, приобретаемых с использованием ипотечных кредитов. Особенно этот процесс активизировался в городах Мытищи, Железнодорожный, Королев. По словам Юлии Вербицкой, директора управления ипотеки "МИЭЛЬ-Недвижимость", в Подмосковье средняя стоимость квартир, приобретенных по схеме ипотечного кредитования, составляет $45-60 тыс.

Цены на подмосковную недвижимость продолжают расти, но темпы их роста становятся все ниже. Если на первичном рынке строящееся жилье в октябре подорожало в среднем на 2,5%, то на вторичном всего на 0,4%. Максимальный спрос сохраняется на небольшие квартиры, находящиеся в нижнем ценовом сегменте.

В поисках выгодного долга
Торговля долговыми обязательствами составляет большую часть рынка финансовых услуг, причем речь может идти как о долге государств и компаний, так и граждан, например, в форме ипотечных обязательств. Чем выше риск невзыскания задолженности, тем больше дисконт. Неудивительно, что участники перегретого рынка недвижимости все чаще ищут выгодные варианты в таком специфическом его сегменте, как недвижимость, выставляемая на продажу из-за задолженности по ипотечному кредиту.
Если раньше информация о такой недвижимости была доступна только брокерам, то теперь потенциальные покупатели могут получить ее через интернет и таким же образом найти людей, которые помогут им заключить сделку. В США такие услуги представляют целый ряд компаний, одна из крупнейших среди них – RealtyTrac. Ее глава Джеймс Саккачио утверждает: "Для тех, кто готов потратить время на поиски, рынок продаваемой за долги недвижимости предлагает, пожалуй, самые лучшие из имеющихся на сегодняшний день возможностей". При хорошем раскладе можно сэкономить от 10-30 до 50%.
По мнению специалистов, в ближайшем будущем этот рынок будет быстро расти. Уже сейчас реестр готовящейся к продаже недвижимости по всем США, составленный RealtyTrac, которая снабжает информацией популярные порталы MSN House and Home и Yahoo! Real Estate, включает более 550 тыс. адресов. "Недвижимость, продаваемая за долги, может быть прекрасной инвестицией или обойтись покупателю гораздо дешевле, чем обычная недвижимость,– отмечает господин Саккачио.– Однако на ней нельзя разбогатеть быстро, а процесс заключения сделки требует знаний и профессионального подхода".
Недвижимость, обремененная долгом, подразделяется на три основных вида, соответствующих трем этапам процесса ее отчуждения: прекращение выплат (notice-of-default, NOD), выставление на продажу (notice of trustee sale, NTS) и продажа банком (real-estate-owned, REO).
Выгоднее всего заключать сделку непосредственно с владельцем собственности на первом этапе, когда получено первое предупреждение об угрозе отчуждения в связи с прекращением выплат по ипотеке. Такая сделка выгодна всем участникам в равной степени. Продавец освобождается от непосильной ипотеки, не портя свою кредитную историю, банк-кредитор экономит время и деньги на переоформлении и перепродаже, а покупатель получает недвижимость по цене ниже рыночной.
Чтобы все прошло именно так, покупателю надо хорошо подготовиться и собрать разнообразную информацию, обратив особое внимание на такие вопросы, как местоположение и состояние недвижимости, соотношение ее изначальной цены и нынешнего уровня цен, сумма задолженности и кредитный баланс, наличие или отсутствие дополнительных отягощений (банкротство, невыплата налогов и т. п.). Это позволит предложить правильную цену, определить, сколько придется потратить на ремонт, и верно построить отношения с продавцом, чтобы у него не сложилось впечатления, что кто-то пытается воспользоваться его затруднительным положением. Необходимые средства лучше собрать уже на первом этапе переговоров. Тогда кредитор может согласиться на то, чтобы задолженность по ипотеке просто была ликвидирована и кредит перешел к новому владельцу без выплаты комиссионных за дополнительные услуги.
На втором этапе обремененная долгом недвижимость выставляется на аукцион, и основными ее покупателями обычно оказываются профессиональные инвесторы. На этом этапе сделка менее выгодна, а сам процесс довольно жестко регламентирован. Так, покупатель, давший наивысшую цену, обязан сам присутствовать на аукционе и заплатить всю сумму наличными на месте. Обычному человеку довольно трудно принять участие в аукционе, ведь конкурировать приходится с профессионалами, а времени, чтобы оценить все за и против, практически нет.
Сделка на последнем этапе, когда банк уже перевел недвижимость на свой баланс, дает больше времени на раздумье и больше всего походит на обычную банковскую трансакцию, однако цена в этом случае оказывается ненамного ниже рыночной.

Вторичный рынок
По данным сайта arn.ru средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в области в октябре по сравнению с сентябрем выросла на 0,4% и составила $931, что на 34% выше, чем в том же месяце прошлого года ($694). Приостановке роста цен в октябре (в сентябре они выросли на 0,8%) способствовало и увеличение предложений, которых в середине осени стало больше на 13,4%.
В то же время дешевых вариантов остается очень мало, а на цены от $300 до $400 за 1 кв. м приходится всего около 1% от всех предложений рынка. В октябре максимальное количество вариантов (38,4%) находилось в ценовом диапазоне от $1 тыс. до $1,3 тыс. за 1 кв. м. Особенно много дорогого жилья находится в Химках, Красногорске, Одинцове, Мытищах, Видном. В то же время на предложения, где стоимость квадратного метра превышает $1,5 тыс., пока приходится всего 0,3% от всего объема рынка. К примеру, в городе Видном в октябре предлагали однокомнатную квартиру в 16-этажном панельном доме за $54 тыс. ($1,565 тыс. за 1 кв. м), в Мытищах – трехкомнатную квартиру в панельном доме за $110 тыс. ($1,618 тыс. за 1 кв. м), совсем небольшую трехкомнатную квартиру (60 кв. м) в двухэтажном особняке в Одинцове оценили в $150 тыс. ($2,5 тыс. за 1 кв. м). Самый высокий спрос сохраняется на дешевое жилье, что и толкает здесь цены вверх. Так, по итогам продаж октября самый высокий показатель роста цен (+1,4%) отмечен в квартирах, расположенных в пятиэтажных блочных домах ($872 за 1 кв. м), а падение на 1,6% затронуло жилплощадь в монолитно-кирпичных новостройках, где цена в середине осени составила $866 за 1 кв. м.
Многомесячный рост цен на недвижимость в западных странах привел к перегреву рынка. Начали расти банковские ставки по кредитам, что еще более удорожает процесс обретения недвижимости. Стараясь сэкономить, участники рынка переключают внимание на специфические рыночные ниши и все чаще отказываются от услуг риэлтеров.

Без посредников
Комиссионные риэлтеров по сделкам купли-продажи обычно составляют 5-6%, что при сильно выросших ценах на недвижимость означает потерю продавцом до $40 тыс. При этом в условиях высокого спроса найти покупателя не составляет большого труда. Неудивительно, что все больше участников рынка совершают сделки без посредничества риэлтеров, обходясь лишь услугами юристов, проверяющих документы. Услуги юриста стоят в среднем $1 тыс., так что экономия налицо. По словам Джерри Миллера, юриста по сделкам с недвижимостью из торонтской компании Gardiner Miller Arnold LLP, если десять лет назад его компания совсем не работала с частными сделками, то теперь они составляют 5% бизнеса и их объем продолжает расти.
Продаваемая частным образом недвижимость не попадает в реестр Multiple Listing Service (MLS), через который проходит до 90% сделок. Однако на разогретом рынке этого и не нужно. Продавцы размещают рекламу в местных газетах (две строки стоят около $50) или на специальных веб-сайтах, причем самый дорогой вариант – неограниченного размера текст, десять фотографий и срок размещения до одного года – стоит около $10 Однако продавец экономит не все 5-6%, а делит средства, которые пошли бы риэлтеру, с покупателем.
Риэлтеры же считают, что те, кто отказывается от их услуг, недооценивают возможности профессионалов по рекламе недвижимости, ведению переговоров и сбору необходимых документов. И все же колебания спроса на услуги риэлтеров заставляют их приспосабливаться. Риэлтеры стали устанавливать разные комиссионные в зависимости от набора услуг. А не так давно даже появились дисконтные риэлтерские конторы. Например, одна из них, Realtysellers, берет за услуги, включая размещение объявления в MLC, $695 вместо 5-6% от сделки.

Сообща дешевле
Другой рыночной нишей, вызывающей все больший интерес на разогретом рынке, является совместное владение, когда два или более покупателей сообща приобретают недвижимость с двумя или более жилыми блоками (tenanacy in common, TIC). Они должны прожить там год, прежде чем подать заявление на превращение его в кондоминиум. Этот процесс занимает три года, по истечении которых каждый владелец получает свою часть в индивидуальную собственность. Эта услуга значительно снижает цену вхождения на рынок недвижимости и особенно актуальна на дорогих рынках мегаполисов. Так, в Сан-Франциско TIC-недвижимость в среднем стоит $450 тыс., что на $100-150 тыс. дешевле аналогичной недвижимости в индивидуальной собственности. Однако минусом таких сделок является повышенный риск – партнер может отказаться от сделки, потерять работу, оказаться ненадежным человеком и т. д. Например, закон позволяет продать TIC до истечения первого года в связи с экономическими трудностями, и тогда владельцу, остающемуся в доме, придется ждать еще год, чтобы уже с новым партнером получать разрешение на перевод своего жилья в индивидуальное владение.
Поэтому главной задачей на этом рынке помимо поиска собственно недвижимости является поиск подходящего партнера. Помощь в составлении идеальных пар оказывают специализированные компании. В Сан-Франциско это онлайновое агентство City Living – за 15 лет своей работы оно провело 150 покупок TIC-недвижимости, соединив в партнерских отношениях более 500 человек. Чтобы послать заявку, потенциальным партнерам надо ответить на множество вопросов, причем не только ожидаемых – о желаемом месте жительства, доходе и кредитной истории, но и таких, какие обычно задают в бюро знакомств,– о привычке к курению, об отношении к вечеринкам, домашним животным, спорту, о хобби.
City Living зарабатывает на комиссионных, которые платит продавец. Если у покупателя уже есть агент, то компания делит с ним комиссионные. Многим покупателям идея приобретения TIC-недвижимости нравится не только из-за возможности сэкономить, но и потому, что в отличие от обычного рынка, где выбирается только недвижимость, а соседом может оказаться кто угодно, в нише TIC-недвижимости можно подобрать практически идеального партнера с приблизительно одинаковыми интересами и уровнем дохода. Основные потребители этой услуги – молодые профессионалы, уже не устраивающие вечеринок, длящихся до утра, и имеющие или готовящиеся иметь детей. Кредитоспособность также должна быть одинаковой, иначе это повышает процентную ставку по кредиту, которая определяется по нижнему уровню доходов партнеров. А поскольку специализирующиеся на TIC-недвижимости компании имеют большую базу данных, это расширяет выбор и дает возможность избежать поспешных решений.

Так называемый "Лефортовский треугольник" занимает площадь около 50 га между Волочаевской улицей, Красноказарменной и Золоторожской набережными, причем 10 га приходится на территорию ОАО "Московский завод 'Кристалл'".

В октябре столичные власти обнародовали планы реконструкции Лефортова – старейшего района Москвы. Архитектурный проект разработан с участием баварских специалистов. Если проект застройки будет утвержден на градостроительном совете при мэре, то Лефортово может стать одним из самых дорогих районов столицы. Начало работ планируется на следующий год.

Весомый фактор
Понятие элитности жилья менялось во времени постоянно. Если десяток лет назад "сталинскую" высотку или "цековский" дом можно было с полным правом назвать элитным объектом, то сегодня планка качества ощутимо поднялась вверх. И не исключено, что квартира, считающаяся сегодня эксклюзивной, через некоторое время превратится просто в стандартный образчик комфорта, поскольку появятся новые стандарты элитности.

Лефортово, которому недавно исполнилось 300 лет, считается уникальным районом. Здесь жили представители русского дворянства – Салтыковы, Строгановы, в этом районе расположены православные храмы, построенные в первой половине XIX века – церковь Святой Животворящей Троицы (1819) и Введенская церковь (1821). На протяжении нескольких столетий берег Яузы был знаменит своими живописными природными террасами и приусадебными парками. В Лефортове находится и известный ликероводочный завод "Кристалл", открытый в 1901 году как Московский казенный винный склад #
Однако со временем многие из этих достопримечательностей полностью исчезли, например приусадебные парки вдоль Яузы. Усадьба Салтыковых была преобразована в детский парк имени 1 Мая, а от дачи Строгановых остались фрагменты. В этом году столичные власти объявили конкурс на первую очередь реконструкции и благоустройства района Лефортово (территория в 12 га ограничена Самокатной улицей, Красноказарменной набережной, Слободским переулком и третьим транспортным кольцом). В числе претендентов на реконструкцию района оказались немцы, поскольку конкурс выиграли сразу два проекта – коллектив института "Моспроект-4" и архитектурное бюро Йозефа Петера Майера-Скупина из Мюнхена. Идеи проектов схожи, но акценты сделаны разные. Например, московские архитекторы предлагают сохранить весь жилой фонд по Волочаевской улице, а немцы считают, что их нужно снести и построить на этом месте малоэтажные дома клубного типа. Оба проекта предлагают развивать берег Яузы как зону отдыха и предусматривают полное восстановление дачи Строгановых и двух парков – Строгановского и парка имени 1 Мая. Окончательный проект реконструкции района еще не утвержден, однако некоторые его пункты уже известны.
Выступая на пресс-конференции в Мюнхене, первый заместитель мэра в правительстве Москвы Юрий Росляк сообщил, что проект реконструкции Лефортова уже доведен до стадии планировки и согласован с государственными надзорными органами. По словам чиновника, "Лефортовский треугольник", скорее всего, будет разделен на несколько самостоятельных инвестиционных проектов. Конкурс по подбору инвесторов пройдет в первом полугодии будущего года. Что касается производственных зданий завода "Кристалл", то они, по словам господина Росляка, в территорию первой очереди не входят и в соответствии с градостроительными планами не подлежат выводу за пределы района.
По словам заместителя главного архитектора города Юрия Григорьева, в рамках реконструкции планируется сохранить все без исключения постройки и сооружения, возведенные до 1917 года. Объекты промышленной и гражданской архитектуры подлежат реставрации. Производственные здания на разрабатываемом участке будут приспособлены для детских садов и жилых домов. Участок освободят от ветхих ненужных строений, а предприятия с устаревшей технологией, складские помещения и автостоянки выведут за пределы района. В районе парка и Яузы будут построены дома клубного типа высотой от одного до четырех этажей с подземными стоянками. Появятся и новые объекты, например гостиничный комплекс площадью 15 тыс. кв. м и офисный центр площадью 30 тыс. кв. м. По оценкам специалистов, инвестиции в реконструкцию района могут составить $500 млн.
Именно элитный сегмент рынка интересует тех, кто уже вырос из рамок типовой квартиры в спальном районе и задумался о чем-то эксклюзивном. Спрос на такое жилье с каждым годом и по мере стабилизации экономической ситуации в стране растет. А как следствие, растет и предложение. Что же предлагает сегодняшний рынок покупателю элитного жилья?

Однако за возможность проживания в самом престижном столичном районе будущим новоселам невольно приходится мириться с целом рядом различных неудобств, связанных в первую очередь с большой плотностью застройки. Это касается сильной загруженности улиц, наличия транспортных пробок, отсутствия достаточного количества парковок и пр. Помимо этого возникают сложности с созданием обособленных территорий - закрытых двориков, которые полагаются "по штату" каждому элитному дому. Отражаются на растущей стоимости жилья и косвенные факторы, связанные с тем, что застройщикам невольно приходится принимать в расчет ограничения по этажности домов, вызванные вопросами сохранения исторического облика города, архитектурного стиля района и соблюдения установленных норм инсоляции.

Наиболее важным в числе этих стандартов по-прежнему является удачное месторасположение дома. Именно по месту "прописки" здания сегодня принято оценивать истинную ценность объекта. Явным лидером по уровню спроса является Центральный округ Москвы. Несмотря на неблагоприятную экологическую ситуацию, здесь уровень цен на метры существенно выше среднегородских показателей. К числу приоритетных мест для застройки уже давно относится участок от Остоженки до Пречистенской набережной, называемый "золотой милей". Вдоль Остоженки и Пречистенки расположено множество объектов инфраструктуры: магазины, развлекательные и спортивные центры, полный комплекс различных объектов соцкультбыта, начиная с парикмахерских, салонов красоты, ресторанов и заканчивая гимназиями и школами. Цены на новостройки здесь скоро превысят психологический барьер $10 тыс., а уровень цен на вторичном рынке в ближайшее время дойдет до $12 тыс. за 1 кв. м.

Сегодня все чаще строителями осваиваются другие, менее элитные районы. По данным Penny Lane Realty, строительство элитного жилья в этом году переместится с Остоженки и Арбата в районы Патриарших и Чистых прудов, Китай-города, Замоскворечья (Полянка, Ордынка), где сегодня цена за квадратный метр достигла $4 тыс. на первичном и $6 тыс. на вторичном рынках. К числу факторов, стимулирующих активную застройку этих районов, относится благоприятная экологическая обстановка, удаленность от оживленных трасс и наличие свободных строительных площадок.

Конкуренты "золотой мили"
Похожая ситуация с дефицитом ликвидных территорий складывается и на Арбате. На сегодня в прилегающих к нему переулках строится всего два элитных объекта. Монолитно-кирпичный дом переменной этажности в Сивцевом Вражке, 14, рассчитанный на 46 квартир площадью 106-215 кв. м, планируется сдать в эксплуатацию уже во II квартале этого года. Оригинальный проект лежит в основе 5-этажного дома на 6 квартир площадью 112-250 кв. м в Староконюшенном переулке, 3 В нем одна из квартир "прописана" в мансарде с двумя террасами.

Выгодная инвестиция
Для многих состоятельных граждан вложения в недвижимость de luxe уже давно стали хорошей возможностью не только сохранить, но и приумножить свой капитал. Это связано и с возможностью выгодно продать элитную квартиру при желании, и с возможностью сдавать ее в аренду, что гарантирует стабильный доход на достаточно долгое время. Причем выгода от продажи складывается из ценовой дельты между стоимостью квартиры на этапе котлована и после Госкомиссии, а также из роста цены в элитном сегменте рынка в целом, да еще и из существенной наценки на объекты "вторичного рынка", которого здесь пока практически не существует.

Пристальный интерес у застройщиков вызывает исторический район Китай-города, которому аналитики предсказывают такое же "светлое" будущее, как и Остоженке. Не зря в последнее время девелоперы стали все более активно осваивать земельные участки, расположенные между Солянкой и Маросейкой. Кроме того, правая сторона Фрунзенской набережной на сегодняшний день является одним из наиболее ликвидных районов с точки зрения плотной "прописки" элитных объектов вторичной недвижимости.

Цены на элитные метры, по данным агентства МИАН, только за 2002 год поднялись на 25%. По данным Kirsanova Realty, средний рост рост цен в сегменте элитного жилья за 2002 год составил 27%. "Некоторые источники могут называть цифры от 40 до 60%. Нам подобные заявления кажутся ошибочными. Глубоко не вдаваясь в расчеты, поясним. Разница между стоимостью квартиры в доме на этапе котлована (начало строительства - III квартал 2001 г.) и стоимостью на момент завершения строительства (конец 2002 г.) действительно в некоторых домах составляла 40-50%. Подобное не носило массового характера и относится только к наиболее удачным проектам, которых единицы, - считает Владимир Говорин. - Было бы ошибочно характеризовать этими показателями рост цен на рынке в целом. В данном случае присутствует постоянная составляющая роста стоимости квартиры, которая обусловлена повышением степени готовности дома. Мы можем оценить эту составляющую в 2002 году в среднем в 15%. Таким образом, вложения в элитную недвижимость продолжают приносить стабильный и высокий доход". Этот рост профессионалы связывают с достаточно высоким спросом, который на 30% превышает предложение в этом сегменте рынка (а если брать жилье класса А - то и более, чем на 30%) и продолжает увеличиваться.

По данным агентства "Домострой", если элитное жилье на стадии котлована продавали за $2,5-3 тыс. за 1 кв. м, то метр в уже сданном доме потянет не менее чем на $5-6 тыс. Таким образом, в процентном соотношении разница составляет порядка 50%.



Главная --> Публикации