Главная --> Публикации --> Гостиничные сети ищут гостей Вам жилье дорого обходится? Инвестирование в складчину Каждому московскому району указали свое место Жилищный кодекс страшнее уголовного

Офисные помещения, в которых нам приходится работать, должны быть комфортными и экологически безвредными. Сегодня мы расскажем о некоторых проблемах, которые связаны с химическим составом воздуха, которым мы дышим на рабочем месте. Они (проблемы) делятся на две большие группы - проблемы ЭНДОГЕННОГО (имеющие причиной факторы внутри помещения) и ЭКЗОГЕННОГО (внешнего) характера.

Можно ли трудиться в вашем офисе?

Один из характерных примеров - асбест. Это вещество активно использовалось и за рубежом, и в нашем народном хозяйстве во второй половине XX века. Обычно асбест использовали для обкладки тепловых труб, для звукоизоляции. Ближе к концу XX века, когда было установлено, что содержание в воздухе асбеста оказывает сильное негативное воздействие на заболевание раком легких, асбест официально был исключен из перечня допустимых в строительстве материалов. Тем не менее, проверки помещений периода постройки 60-70-х годов часто показывают его повышенное содержание в воздухе.

НЕКАЧЕСТВЕННЫЕ строительные и отделочные материалы, использованные при постройке и ремонте зданий, - вот основной фактор эндогенных проблем.

ОДНО известное государственное учреждение сдало в аренду под офисы помещение, в котором размещалось ранее работающее полиграфическое производство. При этом территория бывшего цеха была поделена на комнаты произвольным образом, без учета конкретного месторасположения в прошлом типографского оборудования, мест хранения красителей, химикатов, используемых в полиграфическом процессе.

Эндогенные проблемы характерны часто для помещений, располагающихся в бывших производственных помещениях или зданиях советских НИИ. Мы сталкиваемся с тем, что руководство институтов и предприятий, вынужденное отдавать часть помещений под офисы, чтобы решить свои финансовые проблемы, не проводит (или проводит формально) проверку помещений, которые предназначены для сдачи.

ЧАСТО проблемы видны по тому, как в помещении себя чувствуют растения. Один из клиентов обратился к нам после того, как сотрудники подарили ему на день рождения фикус высотой под два метра. В рабочем кабинете через пару месяцев фикус стал желтеть и сохнуть, стали опадать листья, несмотря на то, что специально для цветка был куплен увлажнитель воздуха. Причиной был вредный состав воздуха в помещении, находящемся на седьмом этаже одного бывшего НИИ, вредные вещества выделяли материалы, которые частично были использованы при ремонте помещений и частично содержались в самих стенах. Выяснилось, что по проекту НИИ на этом месте не предполагалось наличие постоянных рабочих мест.

Естественно, химические анализы воздуха в этом помещении показали серьезное превышение норм по свинцу, фенолу, некоторым производным неорганических кислот. Работать в таком помещении опасно для здоровья.

ЧТО делается в этих случаях? При плохом анализе химического состава воздуха проводится дегазация помещения. Используются различные препараты, нейтрализующие вредные вещества, связывающие и укрупняющие частицы вредных веществ до размеров, когда их можно позднее удалить из помещения обычным проветриванием и влажной уборкой и когда при случайном попадании внутрь организма человека они не могут попасть в кровь через легочные альвеолы, удаляясь позднее из легких естественным путем через кашель и мокроты.

Неудивительно, что сотрудники фирмы постоянно жаловались на дискомфорт, повышенную утомляемость, головные боли.

Получателем ренты может быть только физическое лицо, и рента может выплачиваться полностью или частично в натуральной форме, то есть, включать в себя обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, необходимый медицинский уход и др.

Михаил Сорокин по материалам компании "Экологическая безопасность жилища и офиса"
Суть договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением сводится к передаче имущества одним лицом другому в собственность в обмен на получение содержания в виде денежных средств и (или) другого имущества. Они предоставляются передавшему лицу персонально и пожизненно. Имущество становится собственностью плательщика ренты сразу же после заключения договора и ещё при жизни рентополучателя. В последние годы большое распространение получил договор ренты, который представляет собой разновидность сделок по передаче жилья в собственность. Он предусматривает передачу квартиры при условии выплаты лицу, уступающему квартиру, пожизненной ренты.

Договор необходимо заверить у нотариуса. Стороны должны заранее определить периодичность и сумму ренты, которая должна быть не менее минимального размера оплаты труда. В случае несоблюдения условий договора плательщиком ренты (просрочка платежей, утрата платежеспособности и т.п.) рентополучатель может потребовать с плательщика выкупа ренты, т. е. досрочного исполнения договора. При оформлении договора ренты вам придется заплатить нотариальную пошлину в размере 1,5 % от стоимости недвижимости. Преимущества договора ренты: вы получаете возможность купить квартиру существенно ниже ее рыночной стоимости; автоматически “решаются” проблемы, связанные с уплатой налога с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения.Недостатки договора ренты: заселение в квартиру возможно через какой-то (часто твердо неопределенный) период времени; увеличивается риск “пасть” жертвой мошенников или недобросовестных продавцов.

а). Договор пожизненного содержания с иждивением предназначен только для передачи под выплату ренты жилых домов, квартир, земельных участков или иного недвижимого имущества. При этом обязанность плательщика ренты предоставлять содержание может помимо выплаты денежных сумм может заключаться в предоставлении получателю ренты иного содержания, например, в оказании ему ухода и т.п. Обязанность по уплате ренты может быть бессрочной (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).
б). Договор пожизненной ренты рассчитан на получение в счёт предоставленного имущества денежных средств и может быть заключён как в отношении недвижимого, так и в отношении движимого имущества. Жилое помещение может передаваться плательщику ренты за плату и бесплатно. В зависимости от этого сделка оформляется разными договорами. В первом случае применяются правила о купле-продаже. Во втором - правила о договоре дарения. В договоре ренты со стороны рентополучателя может участвовать как одно, так и несколько лиц, то есть выплата ренты может осуществляться как только одному, так и сразу нескольким лицам.Выплата ренты, по закону, производится поквартально, но в договоре можно обозначить и иные сроки выплат. Плательщик может освободить себя от дальнейших выплат путем выкупа ренты. О своем намерении он должен заявить в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплат.Сумма выкупа постоянной ренты определяется договором. Если выкупная цена в договоре не указана, то по закону она равняется годовой сумме подлежащей выплате ренты. Если же жилье было передано под выплату ренты бесплатно, то к этой сумме добавляется стоимость аналогичного жилья в том же населенном пункте.

После регистрации права в Учреждении юстиции договор ренты приобретает юридическую силу. Плательщик ренты становится собственником имущества, получатель ренты приобретает право получать от него содержание. В то же время собственность плательщика ренты регистрируется с обременением - залогом в пользу получателя ренты (т.н. залог в силу закона). Расчеты с получателем ренты лучше производить банковскими переводами или под расписку. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязанностей по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости, переданной в обеспечение пожизненного содержания, то есть расторжения договора. Расторжение договора осуществляется в суде по иску получателя ренты и при предоставлении им доказательств неполучения содержания от плательщика ренты.

Договора ренты, связанные с отчуждением недвижимого имущества подлежат также и государственной регистрации. Таким образом, оформление договора происходит в два этапа:
1). Нотариальное оформление (удостоверение) договора;
2). Государственная регистрация договора в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Она сопровождается уплатой государственной пошлины в размере 0,5 % от суммы договора, но не менее 50 % от ММОТ для детей, супругов, родителей, родных братьев и сестер; в размере 1,5 % от суммы договора, но не менее однократного размера ММОТ - для других лиц. Перечень документов, необходимых нотариусу для удостоверения договора ренты:
а). Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, включая свидетельство о праве собственности, а также документ-основание (договор купли-продажи, дарения, договор передачи, если квартира приватизировалась, свидетельство о праве на наследство, справка о выплате пая в ЖСК, решение суда).
б). Справка БТИ по форме 11-а и технический паспорт помещения.
в). Нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением.
г). Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счёта.
д). Паспорта сторон договора. На этапе регистрации сделки требуются те же самые, что и для нотариуса документы, а также нотариально удостоверенный договор пожизненного содержания с иждивением или договор пожизненной ренты и документы БТИ на недвижимое имущество, а именно технический паспорт, состоящий из экспликации и поэтажного плана строения.

Ипотека

Договор ренты может быть признан недействительным, если будет установлена:
а). Недееспособность или ограниченная дееспособность гражданина, заключившего договор ренты.
б). Обман, насилие, угроза в отношении гражданина. Не лишним будет застраховать свое право собственника, так как действующее законодательство предусматривает основания для прекращения права собственности плательщика ренты и возврат получателю ренты (членам его семьи) недвижимого имущества. Покупка ренты - это всегда лотерея. Нет никаких гарантий, что Вы переживете получателя ренты. Кроме того, спецификой данного договора является огромное количество обращений в суд за расторжением договора - как со стороны плательщика, так и со стороны получателя ренты. При расторжении договора ренты право собственности переходит обратно к получателю ренты, а вот получить обратно деньги для плательщика ренты практически невозможно.

Почему необходимо обратиться вначале к риэлтору?

Инструкция пользователя:

Подача документов в банк

Специалист, выслушав ваши пожелания по квартире, сразу определит ее рыночную стоимость. Сопоставив величину имею-щихся у Вас средств и ваших доходов, скажет, какие у вас шансы получить кредит. Затем, учитывая специфику ваших доходов (некоторые банки работают с «серыми» доходами) и ваши требо-вания к квартире (не все банки работают с новостройками и с так называемыми «альтернативами»), подберет наиболее подходящий для вас вариант ипотечной программы. Кстати, во многих агентствах, которые специализируются на ипотечных сделках, такие консультации бесплатны.

Ищем Квартиру

Если клиента сопровождает риэлторская фирма, с которой у банка подписано соглашение, процедура андеррайтинга (т.е. проверка платежеспособности будущего заемщика) проходит быстрее и обычно не превышает двух недель.

Оценка

На сегодняшний день в Москве спрос по-прежнему превышает предложение, поэтому найти подходящую квартиру не так просто. Следует также учитывать ограниченный срок действия решения кредитного комитета (обычно два-три месяца), в течение которого должна быть куплена квартира и оформлен залог.

Решение кредитного комитета

Банк должен быть уверен в рыночной стоимости квартиры, которая будет находиться у него в залоге несколько лет. Поэтому квартиру нужно оценить у профессионального оценщика. Сертификат об оценке передается в банк. Стоимость услуг оценщика примерно составляет 200$.

Кредитный договор

Квартира найдена, документы собраны и направлены на проверку банка. Служба безопасности банка вместе с юридическим отделом изучают документы на выбранную вами квартиру. Если их все устраивает, далее следует процедура оформления кредита.

Деньги

Перед сделкой вы подписываете с банком кредитный договор, в соответствии с которым банк готовит для вас необходимую сумму денег.

Залог и нотариальное оформление

Вы вносите первоночальный взнос (обычно в размере 5-40% от стоимости квартиры, затем в зависимости от правил конкретного банка, деньги поступают продавцу (либо наличными через депозитарную ячейку, либо перечисляются на счет продавца).

Государственная регистрация

При покупке квартиры с помощью ипотеки необходимо обязательное нотариальное удостоверение сделки. Если банк согласен, чтобы залог был оформлен после приобретения квартиры покупателем (заемщиком), то договор купли-продажи может быть оформлен в безнотариальной форме, а залог - в нотариальной.

Страхование

Сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, путем занесения соответствую-щих записей в Единый государственный реестр прав. Переход права собственности происходит в момент государственной регистрации.

- Страхуется случай потери заемщиком права собственника.

Этот шаг неизбежен при сделках по ипотеке. Что именно необходимо страховать, зависит от конкретного банка. Ниже приводится список обязательного страхования.

- Страхуются жизнь, здоровье, трудоспособность заемщика.

- Страхуется ущерб, причиненный заложенному имуществу как самим заемщиком, так и третьими лицами. Например, соседи залили квартиру заемщика, либо она пострадала по какой-то иной причине.

Ипотека дает возможность жить в своей квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости. Имея 20-30 % от стоимости нужной Вам квартиры свободных средств, вполне реально решить квартирный вопрос. Сумма кредита может быть до 90 % стоимости квартиры. Срок кредитования от 6 месяцев до 20 лет, процентная ставка от 10,5 % годовых в рублях и зависит от конкретных характеристик заемщика и квартиры.

Ипотечное кредитование

Ипотека под новостройку

Залогом может служить любая ликвидная квартира, купленная как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, которая оформляется в собственность заемщика и передается в залог банку. Заемщиком может стать любой гражданин вне зависимости от гражданства и места регистрации, обладающий подтверждением стабильного источника дохода (хотя некоторые программы учитывают и банковские депозиты, ценные бумаги, страховые выплаты, а также “альтернативные” способы выдачи зарплаты).

Процентная ставка по кредиту, выданному на покупку новостройки, делится на два периода: этап строительства (инвестирования) и этап собственности. При покупке квартиры в строящемся объекте Вы выступаете инвестором и приобретаете право требования доли в этом доме. Банк на этапе инвестирования подстраховывает себя завышенной процентной ставкой. Как только дом сдается и Вы становитесь собственником квартиры в нем, процентная ставка снижается до обычного уровня.

Ипотека на покупку жилья в новостройке - относительно молодой вид кредитования. Выдавая кредит на покупку новостройки, банк предпочитает застраховаться от возможных проблем за счет увеличения суммы первоначального взноса и процентной ставки.

Ипотека под загородную недвижимость

Основной особенностью при выдаче кредитов на покупку строящегося жилья является положительная квалификация инвестора-застройщика и объекта строительства банком. Для чего в банк необходимо предоставить документы на организации, участвующие в инвестиционно-строительном процессе, и исходно-разрешительную документацию по строительству.

Жилищно-строительный кооператив

Воспользовавшись таким видом кредитования, как ипотека на загородную недвижимость, Вы сможете приобрести готовый жилой дом для индивидуального проживания или земельный участок с недостроенным жилым домом и получить средства для его достройки. Сумма кредита может составить до 70 % от стоимости приобретаемого дома.

Основные плюсы для пайщика ЖСК:

ЖСК - это одна из форм альтернативного кредитования, строящаяся на накопительной схеме. Кооператив предоставляет своим членам заем на приобретение квартиры и возможность жить в ней до полной выплаты ими своего долга. Пайщик платит первый взнос 5 % от цены приобретаемой квартиры, а затем долями вносит сумму, которая через определенный срок должна достичь половины стоимости квартиры, после чего пайщик получает возможность заняться с помощью кооператива подбором квартиры, которая до окончательной выплаты им займа будет находиться в собственности ЖСК и вселиться в нее. Затем пайщик продолжает выплачивать ЖСК оставшуюся сумму равными долями по индивидуальному графику.

При желании член кооператива может не только купить квартиру, но и улучшить жилищные условия при помощи обмена. В этом случае до достижения порога паенакопления человек живет в собственной квартире, а потом ему подыскивается квартира большего размера.

- минимальные требования к участникам;
- низкие проценты по займам;
- индивидуальный подход;
- сбалансированная система периодов накопления и рассрочки;
- свобода выбора между первичным и вторичным рынком жилья, причем пайщик не обязан принимать решения на этапе вступления в кооператив.

Деятельность ЖСК регулируется следующими законодательными актами:

Кроме того, все приобретаемые квартиры страхуются от обычных - пожара, затопления и других рисков. Главный орган управления ЖСК - общее собрание членов кооператива. В правление может войти любой из них при условии, что за него проголосовали остальные.

- Федеральный закон “ О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан” (принят в первом чтении Государственной Думой РФ).

- Статья 116 ГК РФ (Потребительские кооперативы)

Будущий пайщик пишет соответствующее заявление, платит вступительный взнос и 5 % от предполагаемой стоимости будущего жилья, а затем определенными долями вносит сумму, которая через год должна достичь половины стоимости квартиры. С собой, как правило, необходимо иметь паспорт и нужную сумму денег. При обращении в кооператив следует, в первую очередь, внимательно ознакомиться с уставом, запросить данные о том, сколько человек является его членами, сколько - уже живут в квартирах, а также изучить договор, где должны быть четко прописаны права и обязанности сторон.

1.Вступление в ЖСК

Накопление средств

Вступительный взнос не зачитывается в стоимость будущей квартиры, а идет на обслуживание деятельности кооператива. Существует формула, по которой можно определить долю пайщиков кооператива, уже обеспеченных жильем: количество купленных квартир делится на общее число членов ЖСК и умножается на 100 процентов.

Подбор квартиры и выдача займа

Пайщик постепенно накапливает необходимые 50% стоимости будущего жилья. Общий доход семьи, которая решила воспользоваться этой системой, должен составлять около 3 тыс. долларов.

Наиболее крупные кооперативы имеют постоянных партнеров в лице солидных страховых компаний, а также банков. ЖСК сам предоставляет риэлтора, профессиональная ответственность которого застрахована. Его услуги оплачиваются, в среднем, из расчета 3-5% от стоимости жилья.

Как только очередь подошла, стоимость будущего жилья фиксируется, кооператив вам подбирает подходящую квартиру. На недостающую сумму предоставляется заем. Квартира оформляется в собственность кооператива до полного возврата займа.

После покупки квартиры вы заключаете с кооперативом договор найма жилого помещения или безвозмездного использования, по которому вы можете зарегистрироваться в приобретаемой квартире.

Договор найма жилого помещения

Вселившись в квартиру, вы выплачиваете свой пай согласно определенному для Вас кооперативом индивидуальному графику погашения платежа.

Возврат займа

Паевые взносы рассчитываются в рублях и перечисляются через банк.

В случае непредвиденных обстоятельств возможна небольшая отсрочка ежемесячных платежей без каких-либо штрафных санкций.

Как только член кооператива выплатил свой пай, он становится собственником квартиры. Справка Правления ЖСК о полностью выплаченном паевом взносе - законное основание для регистрации права собственности члена ЖСК в государственных регистрирующих органах.

Оформление квартиры в собственность

Новый Жилищный кодекс как попытка сохранения обязательств власти перед гражданами –такой же мертворожденный проект, как Земельный кодекс.

Если по каким-либо причинам член кооператива захочет из него выйти, то ему вернут все вложенные средства (за исключением вступительного взноса).

Новый Жилищный кодекс и создан для того, чтобы прекратить бесплатную приватизацию, а также снять с власти заведомо неисполнимые обязательства -как в 122-м законе, ведь нынешняя власть в принципе не исполняет никаких обязательств. Она избирательно задабривает минимальный сегмент наиболее активного населения, чтобы притушить протест и «по возможности» «переключить стрелки» с революции на выборы, которыми научилась управлять.

Сейчас гораздо "живее" закон о деловом строительстве, который недавно вступил в силу, а также внутренние дела строительной индустрии, которые перестали расширяться естественным образом после наступления рыночных отношений ( я имею в виду выделение земли под строительство). Но законодатель либо пятится назад, обозревая знакомое прошлое и не видя настоящего, либо проводит лоббистские нормы. Уже редко даже желание сохраниться во власти, ведь под ней сейчас уже не кресло тлеет, а сама земля полыхает. Однако по прежнему понимаем. Что о нас снова начали заботиться. Например, вернут смысл очереди на жилье или вновь начнут давать жилье при переселении по нормам предоставления.

Когда в Думе обсуждался новый Жилищный кодекс, у профильного комитета по законодательству главные задачи состояли в. JQM, чтобы не пропустить в этот закон обязательное страхование жилья или повсеместное насаждение товариществ собственников жилья, что делается для повышения коммунальных тарифов. И еще - разгрузить очередь, прочно стоящую на месте. В настоящий момент депутат Галина Хованская пытается добиться внесения множества поправок в существующий Жилищный кодекс. Об этом мы с ней и говорим.

Призрак революции бродит по стране и ободряет наиболее продвинутых товарищей на Старой площади, но пока у них главный враг, как ни странно, тот же, что и у самих граждан - лоббисты. Жажда наживы затмевает видение ситуации, повышая и без того высокий градус напряжения в обществе. Поэтому в Думе стало интересно, обсуждение законопроектов выявляет все проблемы страны - и власти, и граждан. Другое дело, что, какие законы ни принимай, они бесполезны для законопослушных граждан из-за отсутствия понятного прямого действия законодательных норм: они либо задолго до введения в действие уже работают (например, отмена приватизации вновь полученного жилья), либо их нормы заранее нейтрализованы. Известно, что загнать коренного москвича за Можай можно было всегда и без закона. Еще при Сталине были целые волны выселения из столицы.

- Его надо корректировать.

- Галина Петровна, что происходит с долевым строи тельством жилья?

- Действует, но вот мнение тех, кто причастен к строитель ному рынку: закон приведет, на первом этапе по крайней мере, к повышению цен на жилье и при остановке сооружения многих объектов, которые не соответствуют на сегодняшний день нормам этого закона.

- Но закон базовый уже действует?

-Да.

- То есть вы надеетесь своими поправками базовый за кон исправить?

Это вошло в большой проект, который я внесла 18 марта. Ко мне присоединились представители практически всех оп позиционных фракций и независимые депутаты. Там принципиальные поправки, сейчас пока на мелочи не стала размениваться.

- Хорошо. А чего вы рас считываете добиться с ограничениями на деприватизацию?

- В Жилищный кодекс, в закон о его введении в действие и в 292-ю статью Гражданского кодекса, которая посвящена отчуждению жилых помещений при сделках с жильем. Так что я исправляю в законопроекте целый ряд моментов, которые, по моему мнению, противоречат Конституции Российской Феде рации. Пока не размениваясь, подчеркиваю, на мелкие юридические некорректности кодекса.

- Это поправки в Жилищный кодекс?

- Снятие ограничений на npиватизацию по дате 1 марта.

- Кроме снятия ограничений на деприватизацию, что еще есть в вашем законопроекте?

Вообще убрать 1 марта как срок, который поставил барьер для приватизации жилья тем, кто живет в общежитиях, аварийны домах, военных городках, а так же тем гражданам, которые получат жилье после 1 марта как очередники. Вообще следует ограничить приватизацию только для тех, кто будет вставать по новым правилам с 1 марта на учет по улучшению жилищных условий. И этим очередникам уже будет объявлено, что они не смогут приватизировать полученное жилье. Второе - снятие ограничений на деприватизацию. Третье - в отношении старых очередников, имеющих право на первоочередное улучшение жилья, необходимо четко прописать, что за ними это право сохраняется, что они быстрее получат жилье, чем по общей очереди. Иначе это обрекает многих людей просто на вымирание до того, как они получат квартиру. Дальше. При переселении, как вы знаете, сейчас на нанимателю дают то, что он уже имеет. То есть, сколько имел мет ров, даже пусть ты очередник, столько и получишь. Жил в коммуналке и останешься в коммуналке. Живешь вшестером в однекомнатной и получишь на шестерых однокомнатную при сносе дома. Так вот, я хотя бы для очередников пытаюсь эту ситуацию изменить, чтобы было предоставление жилплощади по нормам. Это что касается переселения. Вызывает сейчас очень бурную дискуссию в обществе и статья о бывших членах семьи и их правах на жилье. Кодекс написан так, что даже при наличии судебного решения, сохраняющего право пользования жильем за бывшим членом семьи, можно завтра, продав квартиру или совершив другую сделку с ней, выставить на улицу всех. Даже при наличии судебного решения.

- Продление?

- И бывших, и нынешних, всех. Я корректирую, предлагаю изменение этой нормы, чтобы хотя бы при наличии судебного решения сначала его исполнили, а потом уже совершали сделки. По коммуналкам снимаю ограничения на выкуп - если у вас меньше нормы пре доставления жилья, вы имеете право на выкуп. Я также отстаиваю права инвалидов при постановке на учет, предлагаю при предоставлении жилья для тяжело больных людей учитывать их право на дополнительную площадь. Всего я вношу тридцать две поправки...

- Включая детей?

- Пока еще не было обсуждения на комитете...
Принятие нового закона о долевом участии в строительстве, как и нового Жилищного кодекса, стало, пожалуй, самой актуальной темой последних месяцев. В той или иной степени эта проблематика затрагивает каждого, независимо оттого, работает ли человек в сфере недвижимости и строительства или нет. Вопросы, обсуждаемые в связи с этими законопроектами, часто имеют отношение к правовой сфере, финансированию строительства, а также взаимоотношениям застройщиков и покупателей жилья в новостройках. Однако в свете изменений законодательства нередко приходится слышать мнение, что данные шаги непременно приведут к повышению цен на жилье. Насколько справедливы подобные утверждения? И если повышение цен все же произойдет, то насколько сильно? Сотрудники аналитического центра ирн.ru полагают, что немало заявлений, звучащих в этой связи, безосновательны.

- Когда проект пойдет?

Но, с другой стороны, хорошо известно, что стоимость московского жилья уже давно «оторвалась» от себестоимости строительства и определяется исключительно платежеспособным спросом. С середины 2002 года по середину 2004 года цены на жилье в Москве выросли почти вдвое, что нельзя сказать о себестоимости. Поэтому дальнейшее подорожание столичного жилья зависит только от того, готовы ли потенциальные покупатели платить за него больше денег или нет.

Основным аргументом в пользу неизбежного подорожания жилья после введения новых законов является тезис о повышении затрат застройщиков. С одной стороны, вместо сбора денег с покупателей им придется привлекать более дорогие банковские кредиты. С другой стороны, прежде чем начать продажи жилья в новостройках придется сначала собрать все необходимые разрешения, что раньше делалось на более поздних стадиях строительного цикла. А это в свою очередь, - дополнительные финансовые затраты и снова задержки по времени. К тому же согласно новому закону застройщиков ожидают более жесткие условия по соблюдению сроков строительства, а также другие обязательства.

Текущее состояние столичного рынка недвижимости также не позволяет говорить о существовании потенциала для заметного роста цен. Стоимость квадратного метра жилья вот уже 9 месяцев остается практически неизменной, несмотря на многочисленные попытки участников рынка способствовать возобновлению роста цен. Это означает, что волевое повышение стоимости жилья в новостройках со ссылкой на увеличение издержек застройщиков скорее всего будет «не понято» покупателями. Подобный шаг приведет только к заметному снижению объемов продаж и усилению стагнации рынка, что в итоге потребует отката цен назад в виде скидок, распродаж или других подобных приемов. По мнению специалистов аналитического центра ирн.ru закон о долевом строительстве и новый Жилищный кодекс в первое время вообще никак не должны повлиять на стоимость московского жилья. Этот пакет законопроектов не направлен на ценовое регулирование и лежит несколько в иной плоскости. Лишь со временем, в среднесрочной и долгосрочной перспективе, когда рынок перестроится на новые правила игры и станет понятно, какие части нового закона работают, а какие - нет, можно будет судить о степени его влияния на цены. Сейчас же подобные тезисы о непременном повышении стоимости жилья в связи с переменами в законодательстве во многом являются искусственными. Аналогичные выводы можно сделать и в отношении влияния роста себестоимости строительства на конечные цены квартир.

Вполне понятно желание застройщиков продавать дороже, особенно в условиях роста их собственных издержек, ведь иначе снижается рентабельность. Но при этом следует понимать, что если люди не имеют средств или желания покупать жилье по более высоким ценам, то поднять цены все равно не получится.

Вторым фактором является возможное сокращение объемов предложения на первичном рынке. По данным последнего масштабного исследования рынка новостроек, проведенного аналитическим центром ирн.ru, строительство примерно 20% выставленных на продажу домов-новостроек еще не начато. А значит, эти проекты находятся на столь ранней стадии инвестиционного цикла, что у застройщика нет не только всего пакета документов, но и даже разрешения обнести стройплощадку забором. Если же говорить о количестве сегодняшних новостроек, по которым недостает хотя бы одного из необходимых разрешений, то их может оказаться заметно больше 20%.

Тем не менее есть два фактора, связанные с законом о долевом участии в строительстве, которые со временем могут способствовать повышению цен на жилье. Во-первых, изменения в законодательстве уменьшают риски покупателей квартир в новостройках на ранних стадиях строительства. А значит, новый закон способствует стимулированию спроса, делая покупки жилья в новостройках привлекательными для более широких слоев населения. Помимо этого, закон уменьшает риски банков при кредитовании покупки квартиры в новостройки, что должно способствовать развитию ипотеки. Фактор снижения рисков при покупке жилья в новостройках и связанное с этим стимулирование спроса могут привести к незначительному росту цен, но не сразу, а в среднесрочной перспективе.

По мнению руководителя аналитического центра ирн.ru Олега Репченко, в ближайшей перспективе новые законы никак не повлияют на стоимость московского жилья. Потенциальное снижение рисков покупателей новостроек и возможное сокращение объемов предложения на первичном рынке могут привести только к незначительному удорожанию столичного жилья, притом не сразу. Экспертно прирост цен под влиянием этих факторов можно оценить в 5% - 10% до конца этого года.

Впрочем, все это не означает, что с введением закона о долевом участии в строительстве количество домов-новостроек на рынке резко сократится. Застройщики могут использовать альтернативные схемы продаж в обход закона о долевом участии. Поэтому сократится ли объем предложения на первичном рынке после введения нового закона и насколько сильно сократится, пока судить сложно.



Главная --> Публикации